Encuesta sistemas de ingenieria - un conjunto de medidas llevadas a cabo para evaluar su estado y funcionalidad actuales, el cumplimiento de la estructura de los sistemas de ingeniería con el diseño existente y (o) la documentación conforme a obra, las normas y reglas aplicables, así como la idoneidad de las redes de ingeniería para su funcionamiento posterior , modernización o reparación.
Encuesta comunicaciones de ingeniería se puede llevar a cabo ambos dentro encuesta completa edificaciones (estructuras), y por separado, en los siguientes casos:
Reconstrucción;
reparaciones capitales;
Cambio de titular de saldo, arrendatario, gerente operativo;
Violaciones sistemáticas del funcionamiento de los sistemas de ingeniería.
Encuesta redes de ingenieria se lleva a cabo generalmente en tres etapas:
preparación para la encuesta;
preliminar (examen visual);
detallado (examen instrumental).
El examen es precedido por estudio y análisis de datos iniciales sobre los siguientes documentación técnica:
dibujos de trabajo y ejecutivos;
actos de aceptación, prueba;
pasaportes y certificados de equipos, materiales y productos;
reparar registros;
otra documentación que refleje el impacto en la encuesta de las características del propósito funcional y operación del edificio.
La lista de actividades realizadas como parte de la encuesta de redes de ingeniería:
estudio de documentación técnica para el diseño, construcción y operación;
conocimiento visual del objeto de examen;
levantamiento natural - medición de dimensiones lineales, diámetros, secciones, identificación de deformaciones, defectos y daños, recolección de datos sobre cargas y/o costos;
establecer la necesidad de medidas instrumentales y sus volúmenes, determinando su ubicación;
identificación del grado y las causas del deterioro físico de las comunicaciones de ingeniería con base en el análisis de los resultados de la encuesta, la información proporcionada por el cliente sobre las condiciones operativas de los cálculos de verificación;
elaboración de una lista de defectos;
desarrollo y selección de diagramas, bocetos y fotografías de áreas dañadas;
elaboración de una conclusión (informe técnico) con conclusiones sobre la posibilidad de operar o revisión redes de ingeniería encuestadas, recomendaciones para eliminar defectos y mejorar la confiabilidad.
El volumen y el momento del trabajo de levantamiento dependen del tamaño del edificio, su saturación con las comunicaciones de ingeniería y están determinados en cada caso por los términos de referencia del levantamiento.
39. Sistema de gestión y planificación estratégica, táctica y operativa
Gestión inmobiliaria estratégica, táctica y operativa
Gestión estratégica basado en el pensamiento estratégico del gerente. La gestión estratégica requiere que el gerente sea capaz de construir lógicamente sus acciones en forma de una matriz estratégica, que presenta toda la gama de objetivos, oportunidades, contingencias, condiciones necesarias, influencias directas e indirectas, así como consecuencias a largo plazo.
Las direcciones principales en las que se está implementando la estrategia son las siguientes
Innovación e inversión
Crecimiento de la cuota de mercado
Lograr la satisfacción del trabajo y del equipo
Obtener ganancias principalmente de la rotación de activos intangibles
Prevención de crisis aumentando la estabilidad del sistema económico incluso frente a una mayor incertidumbre y errores del personal.
Las principales estrategias de manejo incluyen
márketing
personal
innovador.
Se desarrollan estrategias de marketing para aumentar la cuota de mercado.
Las estrategias de recursos humanos te ayudan a acercarte a los demás metas importantes– logro de la satisfacción de cada empleado con el trabajo y colectivo laboral.
Las estrategias innovadoras tienen como objetivo aumentar la productividad y la calidad del producto a través de actualizaciones periódicas Las estrategias innovadoras son revolucionarias, pioneras, de modificación e imitación.
Control táctico asociado con maximizar el valor de mercado de la cartera de bienes raíces y minimizar los costos de su formación y retención. Las tácticas de gestión reflejan el lado financiero de los bienes inmuebles y nos permiten hablar de la gestión como un cambio en el valor de la cartera. Valor de la cartera inmobiliaria es la expresión monetaria de su utilidad para el consumidor. Gestión táctica de propiedades– la gestión de los bienes de uno u otro propietario. En la práctica, la gestión de activos ocurre cuando el gerente resuelve las siguientes tareas:
Implementación de instrucciones tácticas del propietario;
Análisis de la relación del valor de los activos y su rentabilidad;
Desarrollo de una política efectiva para la operación de activos;
Definición de grupo de consumidores, usuarios de activos, nicho de mercado, segmento funcional, etc.;
Formulación de instrucciones para el gerente operativo.
- este es el conjunto completo de operaciones con una cartera o con un objeto separado, cuya implementación conduce a uno de los tres resultados posibles:
Hay un equilibrio financiero;
Mirando a través de las perspectivas de quiebra, colapso, crisis;
Se obtienen ganancias adicionales, la rentabilidad es mucho más alta de lo normal y la rentabilidad es el promedio de la industria.
Gestión operativa de propiedades- esta es la gestión de un objeto separado en su forma material y material. A menudo, este tipo de gestión se define como "gestión de la propiedad", que se implementa a través de las siguientes acciones del administrador:
implementación de instrucciones operativas (implementación de operaciones planificadas con la propiedad);
construcción estructura organizativa propiedad administrativa;
incrementar beneficio neto mediante el cobro de rentas y otros ingresos;
contactos con inquilinos y usuarios, consideración de quejas;
celebración de contratos y ejecución de trabajos relacionados con el mantenimiento, conservación y explotación del inmueble, etc.
La planificación táctica es una herramienta para implementar una estrategia de planificación. Se desarrolla teniendo en cuenta la situación estratégica y actual.
Planificación operativa: determina la lista de acciones y operaciones, su número y tiempo, teniendo en cuenta el aspecto cualitativo.
Realización de comunicaciones - hito preparación de la instalación para la puesta en marcha.
La inspección de los sistemas de ingeniería se lleva a cabo en estructuras nuevas y en edificios ya puestos en funcionamiento. Es todo un complejo de obras y eventos. En su curso, los expertos evalúan las redes de ingeniería, su estado técnico. Como resultado, el propietario del edificio recibe información sobre los defectos de la red. Su funcionalidad, las formas de corregir las deficiencias se describen en detalle. Se analiza cómo las redes de ingeniería se corresponden con el proyecto, requisitos sanitarios, Construyendo regulaciones.
El estudio de la red se lleva a cabo tanto por separado como durante la evaluación del edificio.
Valor del procedimiento
examen regular condición técnica las redes se deshacen accidentes mayores daños a la propiedad, lesiones a los residentes y empleados.
Es necesaria una inspección de las redes de ingeniería si:
- Los accidentes ocurren a menudo en el edificio,
- Los sistemas han sido renovados.
- Hubo una reforma importante
- El edificio ha pasado a otro propietario.
Los sistemas de ingeniería se evalúan:
- Fontanería (agua caliente, fría),
- Calefacción,
- Alcantarillado, eliminación de agua,
- Ventilación, aire acondicionado,
- Alarma de incendios,
- Fuente de alimentación.
Nuestra empresa se dedica a la experiencia técnica en varios niveles. Encuesta técnica Los sistemas de ingeniería son realizados por expertos. nivel alto. Ofrecemos a nuestros clientes varias opciones para el levantamiento de redes de ingeniería. El precio será de 30,000 rublos, el tiempo de entrega es de 5 a 10 días hábiles. Elegir opción deseada el examen de los sistemas de ingenieria, llamen a nuestros managers. Le informarán en detalle sobre la composición del procedimiento. Para comodidad de los clientes, un especialista viaja a un objeto oa una reunión dentro de la carretera de circunvalación de Moscú.
SALIDA DEL ESPECIALISTA
a una reunión o a un objeto entidades legales dentro de la carretera de circunvalación de Moscú
Que estamos haciendo
La investigación técnica de las redes de ingeniería es realizada por especialistas altamente calificados. Ellos descubren:
- ¿Se cumplen los requisitos del proyecto?
- ¿Hay defectos del sistema?
- ¿Cumplen los sistemas las normas modernas, las normas sanitarias e higiénicas,
- ¿Los sistemas tienen áreas no utilizadas y cuánto se necesitan para el funcionamiento de todos los sistemas,
- ¿Qué tan desgastados están los sistemas de construcción, si necesitan reparaciones, cuánto llevar a cabo,
- Cómo modernizar las redes de ingeniería, aumentar su funcionalidad.
El resultado del trabajo de los expertos.- un documento detallado que describe el estado actual de las redes, sus fallas y características que conducen a una disminución de su eficiencia. Los expertos dan recomendaciones sobre la eliminación de defectos, modernización, reparaciones programadas.
etapas de trabajo
El levantamiento de redes de ingeniería consta de 4 etapas:
- Inicial: preparación para la encuesta, análisis de documentación técnica. El paquete de documentos incluye pasaportes para elementos de red, informes de averías, dibujos, proyectos.
- Preparación - inspección elementos externos, válvulas de cierre, accesorios,
- Detallado: examen por métodos instrumentales de laboratorio. Para medidas Parámetros técnicos Se utilizan instrumentos de alta precisión. El trabajo topográfico está automatizado gracias a la nueva software. el cliente recibe Descripción detallada el estado de cada nodo, su defecto, parámetros de funcionamiento.
- documental - etapa final cuando todos los datos identificados se resumen en un solo documento. Esta descripción de defecto se utiliza para trabajo de reparación, modernización. Los expertos dan recomendaciones para mejorar los sistemas de soporte vital del edificio, reemplazar secciones individuales y desmantelar componentes obsoletos.
Opinión experta
Toda la información obtenida durante la investigación se documenta en la versión final. reporte técnico. Describe el estado de las comunicaciones, la posibilidad de mejorar su eficiencia, las causas de los accidentes, la pérdida de potencial en determinadas áreas. Confirmar datos de informes de otros documentos técnicos: dibujos, proyectos, informes, fotografías que muestren el estado inicial de las comunicaciones, hojas que describan los defectos.
El procedimiento es el mismo para examinar los sistemas de ingeniería de diferentes edificios. La inspección periódica de las redes de ingeniería garantiza la seguridad de los edificios residenciales e industriales.
Garantizamos un estudio profesional y rápido de las comunicaciones en todos sus detalles. Pídanos una evaluación del estado técnico de los sistemas de suministro de agua, alcantarillado, calefacción y aire acondicionado. La investigación se lleva a cabo en nuestro propio laboratorio, lo que garantiza resultados precisos. Llevamos a cabo la experiencia en la construcción de instalaciones de varias escalas en Moscú y la región de Moscú.
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La inspección de las redes de ingeniería del edificio se lleva a cabo con una evaluación integral del estado técnico de los edificios.
Al examinar redes de ingeniería, se revelan defectos, daños y mal funcionamiento de los elementos del sistema. El estado técnico de los elementos del sistema se lleva a cabo de acuerdo con VSN 58-88 (p) "Reglamento sobre la organización y realización de la reconstrucción, reparación y Mantenimiento edificaciones, objetos de finalidad comunal y sociocultural”. El desgaste físico está determinado por VSN 53-86(pag). Si durante la encuesta se establece que los elementos del sistema fueron reemplazados y las redes fueron reparadas, entonces deterioro físico se determina a partir de tablas de valoración del desgaste físico y ciclos de vida de los elementos, como valor medio ponderado. Al determinar el desgaste a partir de las curvas de vida útil y determinar el desgaste a partir de las tablas de desgaste físico, se toma como resultado final el mayor de los valores. Con base en los resultados de la inspección técnica del sistema y la evaluación del desgaste físico, se toma una decisión sobre la operación adicional del sistema o la revisión de los sistemas de ingeniería del edificio.
Durante la operación de un edificio de apartamentos. hay casos de inundación de locales residenciales en caso de accidentes en las redes de ingeniería del edificio, que ocurren por las siguientes razones:
- Daños en válvulas por mala instalación.
- El uso de válvulas de cierre de baja calidad que no tienen certificados y (o) pasaportes con garantía del fabricante.
- Alto desgaste físico Tuberías de ACS, agua fría, calefacción, alcantarillado.
- La presencia de defectos en sistema común(violación del sellado en las juntas de los elevadores de alcantarillado, drenaje interno etc).
durante el examen causas del accidente del sistema, se determina el lugar del accidente, se evalúa el estado técnico de las válvulas de cierre y tuberías del sistema. En el caso de destrucción de válvulas, se realiza un examen de las partes de las válvulas en el laboratorio, para establecer la calidad del material, se examina una sección bajo un microscopio en el sitio de destrucción.
Surgen casos accidentes con la destrucción del refuerzo, daños a las tuberías, así como la ocurrencia de accidentes al poner en operación el sistema después de interrumpir la operación del sistema (inclusión estacional agua caliente, calefacción). Después de la eliminación del accidente. servicio de emergencia los empleados de la organización operativa redactan un acta sobre sus causas, indicando la ubicación de la bahía, el área de daño a los revestimientos de acabado.
durante el examen condición de la vivienda para la restauración después de la bahía, se redacta una declaración defectuosa, que indica:
- localización de defectos
- nombre y alcance de los defectos,
- causa de los defectos
- fijación fotográfica de defectos,
- se miden los parámetros de humedad estructuras de construccion y revestimiento de acabado, porque la instalación de un nuevo revestimiento de acabado debe llevarse a cabo solo después de que la humedad base se haya normalizado al valor estándar,
- una estimación de costos para la remodelación.
Durante un estudio exhaustivo de los edificios, es obligatorio comprobar las redes de ingeniería, que son los elementos principales de la instalación. La encuesta ayuda a hacer una evaluación real de su estado técnico, identificar oportunamente defectos, daños y mal funcionamiento de los elementos del sistema en general.
El estado técnico se verifica de acuerdo con VSN 58-88 (r) "Reglamento sobre la organización y realización de la reconstrucción, reparación y mantenimiento de edificios, instalaciones comunales y socioculturales", y el desgaste físico se determina de acuerdo con el documento VSN 53-86 (r) “Reglas para evaluar el deterioro físico de los edificios residenciales.
En caso de reparación o sustitución previa elementos individuales sistemas, el desgaste físico se determina de acuerdo con ciertas tablas, como un promedio ponderado. Con base en los resultados finales de la inspección y determinación de la condición técnica del sistema, se toma una decisión sobre próximos pasos y la posibilidad de operación posterior de redes de ingeniería.
Las situaciones de emergencia con sistemas de ingeniería, como resultado de las cuales se inundan los locales residenciales, surgen por las siguientes razones:
- Mala instalación de válvulas de cierre.
- El uso de materiales de baja calidad que no cuenten con el correspondiente certificado de calidad y obligaciones de garantía al instalar la tubería.
- Deterioro moral y físico de los sistemas de tuberías, calefacción y alcantarillado.
- La presencia de defectos en el sistema general.
Durante el examen debido al accidente, se establece simultáneamente el lugar de su ocurrencia. En esta etapa se evalúa el estado técnico de las válvulas y el estado general. sistema de tuberías. Si durante el examen resulta que el válvulas de cierre, luego se lleva a cabo un examen adicional de sus partes destruidas. El examen de laboratorio ayuda a determinar la causa de la falla y la idoneidad del material.
En caso de emergencia cuando se pone en funcionamiento el sistema, después de la eliminación de las consecuencias y la eliminación de la causa, se levanta un acta, que indica la causa del accidente, el lugar y área total daño.
Después de los trabajos de restauración, se redacta una declaración de defectos, en la que se indica y se adjunta la siguiente información:
- la ubicación del defecto;
- el número de daños detectados y su nombre;
- la causa del defecto;
- defectos fotografiados;
- medir los parámetros del daño causado y la humedad de la estructura del edificio;
- Presupuesto para trabajos de restauración.
Nuestra empresa cuenta con suficiente experiencia, herramientas y un equipo de expertos altamente calificado para ayudar a producir encuesta cualitativa redes de ingeniería, redactar un acta correspondiente, una declaración defectuosa y hacer cálculos sobre la cantidad de daños causados, así como dar recomendaciones para la solución de problemas.
