Presidiumi i Gjykatës së Lartë të Arbitrazhit të Federatës Ruse ka shqyrtuar një rishikim të praktikës së zgjidhjes së mosmarrëveshjeve në lidhje me qiranë, dhe në përputhje me nenin 16 të Ligjit Federal Kushtetues "Për Gjykatat e Arbitrazhit në Federatën Ruse" njofton gjykatat e arbitrazhit të rekomandimet e zhvilluara.

Shtojca: rishikim në 67 fletë.

Pasqyrë e praktikave të zgjidhjes së mosmarrëveshjeve të qirasë

1. Marrëveshja ndërmjet pronarit të një pallati dhe një personi tjetër, në bazë të së cilës ky i fundit përdor një element të veçantë strukturor të kësaj godine për qëllime reklamimi, nuk është marrëveshje qiraje.

Shoqëria aksionare ka lidhur një marrëveshje me pronarin e objektit, në bazë të së cilës shoqëria ka marrë të drejtën e përdorimit të çatisë së kësaj ndërtese për reklamim.
Pas skadimit të afatit të caktuar të kësaj marrëveshjeje, pronari refuzoi të lidhë një kontratë për një afat të ri me shoqërinë aksionare, duke lidhur një marrëveshje të ngjashme me një person tjetër.
Shoqëria aksionare, duke besuar se marrëveshja e lidhur midis saj dhe pronarit është një marrëveshje qiraje për çatinë e ndërtesës, në bazë të nenit 621 të Kodit Civil të Federatës Ruse * paraqiti një kërkesë në gjykatën e arbitrazhit për transferimi i të drejtave dhe detyrimeve sipas marrëveshjes së dytë. Në deklaratën e kërkesëpadisë, kompania tregoi se kishte instaluar tabelat e saj në çati për dy vjet dhe kishte përmbushur detyrimin për të kryer pagesat në mirëbesim.
Gjykata hodhi poshtë padinë, duke e njohur nenin 621 të Kodit Civil të Federatës Ruse si të pazbatueshëm.
Në të njëjtën kohë, vendimi i gjykatës theksonte se marrëdhëniet juridike që kanë lindur ndërmjet palëve dhe kanë të bëjnë me përdorimin nga paditësi për qëllime reklamimi të çatisë së objektit në pronësi të të paditurit, nuk janë dhënë me qira dhe për rrjedhojë nuk mund të rregullohen. sipas rregullave të Kapitullit 34 të Kodit Civil të Federatës Ruse.
Në marrjen e vendimit të saj, gjykata vazhdoi nga fakti se, në përputhje me paragrafin 1 të nenit 607 të Kodit Civil të Federatës Ruse, përveç atyre të listuara drejtpërdrejt në këtë dispozitë, vetëm sendet e pakonsumueshme mund të jepen me qira. Në këtë rast, kalimi i një sendi me qira sjell gjithmonë një tjetërsim të përkohshëm nga pronari i së drejtës për ta përdorur këtë send.
Ndërkohë, çatia është një element strukturor i ndërtesës dhe nuk është një pasuri e pavarur e paluajtshme që mund të transferohet për përdorim veçmas nga ndërtesa. Prandaj, çatia nuk mund të merret me qira.
Gjykata vuri në dukje se nga analiza e kontratës kontestuese rezulton se objekti i saj ishte t'i jepte paditësit mundësinë, në bazë të rimbursueshme, për të vendosur reklama në çatinë e ndërtesës në pronësi të të paditurit. Një marrëveshje e tillë nuk bie ndesh me Kodin Civil të Federatës Ruse, marrëdhëniet e palëve rregullohen nga dispozita të përgjithshme mbi detyrimet dhe marrëveshjet, si dhe nga kushtet e vetë marrëveshjes.

2. Vetëm ato rregulla për marrëveshjen e shitblerjes që rregullojnë formën e kësaj marrëveshjeje (pika 3 e nenit 609 dhe neni 624 i Kodit Civil të Federatës Ruse) zbatohen për një marrëveshje qiraje të pronës që parashikon transferimin e mëvonshëm të pronësisë së kjo pronë te qiramarrësi.

Një shoqëri aksionare e hapur (qiradhënës) ka ngritur një padi kundër një shoqërie me përgjegjësi të kufizuar në një gjykatë arbitrazhi për të rikuperuar shumën e qirasë së prapambetur dhe për të detyruar të paditurin t'i kthejë anijen lumore të dhënë me qira.
Me vendim të gjykatës së arbitrazhit, kërkesa u plotësua, pasi materialet e çështjes vërtetuan shkeljen nga i pandehuri (qiramarrësi) i kushteve të marrëveshjes për transferimin në kohë të qirasë. Me detyrimin për kthimin e anijes së marrë me qira, gjykata iu referua skadimit të afatit të qirasë dhe mundësisë që qiradhënësi të kërkojë pronën e tij (neni 622 i K.).
Në ankim, i pandehuri ka kërkuar anulimin e aktit gjyqësor si pjesë e plotësimit të kërkesës për rikuperimin e mjetit lundrues. Në mbështetje të qëndrimit të tij, ai iu referua dispozitave të kontratës së qirasë, të cilat parashikojnë kalimin e pronësisë së pronës te qiramarrësi në përfundim të afatit të qirasë.
Gjykata e Apelit e ka cilësuar ankimin të justifikuar dhe të kënaqshëm, duke deklaruar si më poshtë.
Palët lidhën një marrëveshje qiraje për një varkë lumi për një periudhë katërvjeçare me të drejtën e blerjes së pronës së dhënë me qira.
Sipas kushteve të marrëveshjes, kostoja totale e qirasë ishte 520 mijë dollarë amerikanë, pagesat e qirasë paguheshin nga qiramarrësi çdo vit për katër vjet brenda kushteve të përcaktuara nga marrëveshja në ekuivalentin e rublave me kursin e këmbimit të Bankës Qendrore të Federata Ruse në datën e pagesës. Pas kryerjes së pagesës së fundit të qirasë, anija kalon në pronësi të qiramarrësit.
Dështimi i qiramarrësit për të bërë pagesën tjetër vjetore në shumën prej 94.8 mijë dollarë amerikanë (më shumë se 2.5 milion rubla) shërbeu si bazë që qiradhënësi të paraqiste një kërkesë.
Në bazë të nenit 609 të Kodit Civil të Federatës Ruse, një marrëveshje qiraje e pronës që parashikon transferimin e mëvonshëm të pronësisë së kësaj prone te qiramarrësi (neni 624 i Kodit) lidhet në formën e parashikuar për një marrëveshje shitblerjeje. .
Mbi këtë bazë, klauzola 2 e nenit 489 të Kodit Civil të Federatës Ruse është e zbatueshme për marrëdhëniet e palëve, sipas së cilës, nëse blerësi nuk bën pagesën e radhës për mallrat e shitura me këste dhe të transferuara tek ai brenda Periudha e përcaktuar me kontratë, shitësi ka të drejtë, përveç rasteve kur parashikohet ndryshe nga kontrata, të refuzojë përmbushjen e kontratës dhe të kërkojë kthimin e mallrave të shitura, me përjashtim të rasteve kur shuma e pagesave të marra nga blerësi tejkalon gjysmën. çmimi i mallrave.
Duke qenë se për periudhat e mëparshme qiramarrësi ka paguar më shumë se 355 mijë dollarë amerikanë, që tejkalon gjysmën e kostos së mjetit lundrues (520 mijë dollarë amerikanë), gjykata e shkallës së parë nuk ka pasur arsye për të detyruar të paditurin t'ia kthejë këtë pasuri paditësit.
Në lidhje me sa më sipër, gjykata e apelit ka prishur vendimin e gjykatës së shkallës së parë në këtë pjesë, duke refuzuar kthimin e skafit të lumit.
Në bazë të rezultateve të shqyrtimit të ankesës së kasacionit, vendimi i shkallës së apelit është anuluar dhe vendimi i gjykatës së shkallës së parë është lënë në fuqi.
Në të njëjtën kohë, gjykata e kasacionit tërhoqi vëmendjen për nevojën për të bërë dallimin midis dy institucioneve të ndryshme - blerjen e pronës me qira (neni 624 i Kodit Civil të Federatës Ruse) dhe shitjen e mallrave me kredi me kushtin e pagesës. me këste (neni 489 i K.).
Paragrafi 3 i nenit 609 të Kodit Civil të Federatës Ruse tregon vetëm nevojën, kur lidhni një marrëveshje qiraje që parashikon transferimin e mëvonshëm të pronësisë së pronës së dhënë me qira te qiramarrësi, të udhëhiqet nga rregullat për formën e kontratës. për shitjen e pasurisë përkatëse.
Për rrjedhojë, marrëdhëniet juridike të palëve në lidhje me riblerjen e pronës së dhënë me qira nuk mund të jenë objekt i rregullave që rregullojnë blerjen dhe shitjen e mallrave me kredi me kushtin e pagesës me këste.
Në situatën në shqyrtim, skadimi i afatit të qirasë nuk nënkupton kalimin e anijes në pronësi të qiramarrësit, pasi pagesat e qirasë nuk janë paguar plotësisht.
Nisur nga kjo rrethanë, gjykata e kasacionit konstatoi se në kohën kur paditësi bëri kërkesën përkatëse, i padituri nuk kishte asnjë të drejtë mbi pronën e diskutueshme: e drejta e pronësisë nuk ishte fituar dhe e drejta e qirasë kishte pushuar për shkak të skadimit të afatit të tij.
Kështu, gjykata e shkallës së parë plotësoi me të drejtë pretendimin e qiradhënësit në lidhje me rikuperimin e pasurisë në bazë të nenit 622 të Kodit Civil të Federatës Ruse.

3. Periudha e vlefshmërisë së kontratës së qirasë së ndërtesës (strukturës), e përcaktuar nga dita 1 e çdo muaji të vitit aktual deri në datën 30 (31) të muajit paraardhës të vitit të ardhshëm, për efekt të zbatimit të paragrafit 2 të Neni 651 i Kodit, njihet si një vit.

Pronari ngriti një padi kundër qiramarrësit në gjykatën e arbitrazhit për rikuperimin e një gjobe kontraktuale për vonesën e pagesës së qirasë.
I padituri, duke kundërshtuar kërkesëpadinë, iu referua faktit se dënimi kontraktor nuk ishte i zbatueshëm, pasi marrëveshja e qirasë së ndërtesës e nënshkruar me paditësin, në bazë të nenit 651 të Kodit Civil të Federatës Ruse, nuk është lidhur për shkak të mungesa e regjistrimit të saj shtetëror.
Gjykata e Arbitrazhit, pasi mori në shqyrtim argumentet e palëve, e rrëzoi padinë për arsyet e mëposhtme.
Sipas paragrafit 2 të nenit 651 të Kodit, një marrëveshje qiraje për një ndërtesë ose strukturë, e lidhur për një periudhë të paktën njëvjeçare, i nënshtrohet regjistrimit shtetëror dhe konsiderohet e lidhur që nga momenti i regjistrimit të tillë.
Ndërmjet palës paditëse dhe të paditurit është lidhur kontrata e qirasë së ndërtesës, në të cilën është përcaktuar periudha e vlefshmërisë së saj nga 1 qershori 2000 deri më 31 maj 2001.
Afati i kontratës është saktësisht një vit, prandaj, kjo kontratë, në bazë të paragrafit 2 të nenit 651 të Kodit Civil të Federatës Ruse, i nënshtrohej regjistrimit shtetëror dhe, për shkak të mungesës së tij, nuk mund të konsiderohet e lidhur. .
Nisur nga sa më sipër, kushti i kontratës për penalitetin nuk mund të zbatohej nga qiradhënësi.

4. Nëse marrëveshja e qirasë thotë se ajo është e vlefshme deri në fillimin e rindërtimit të pronës së dhënë me qira, një marrëveshje e tillë konsiderohet e lidhur për një periudhë të pacaktuar dhe zgjidhja e saj kryhet në përputhje me rregullat e paragrafit 2 të pikës 2 të Neni 610 i Kodit Civil të Federatës Ruse.

Komiteti i Menaxhimit të Pronës (qiradhënësi) ngriti një padi kundër shoqërisë me përgjegjësi të kufizuar për dëbim nga ambientet jorezidenciale në bazë të nenit 622 të Kodit Civil të Federatës Ruse në lidhje me skadimin e qirasë.
Kërkesa u la në fuqi me vendim të gjykatës së shkallës së parë.
Pas shqyrtimit të materialeve të çështjes, gjykata konstatoi se palët kanë lidhur një marrëveshje qiraje për ambiente jo-banesore me afat vlefshmërie deri në rikonstruksionin e objektit në të cilin ndodhen ambientet e marra me qira. Në paraqitjen e kërkesës për dëbimin e qiramarrësit, qiradhënësi ka përmendur skadimin e kontratës së qirasë për shkak se kishte filluar rinovimi i planifikuar i objektit në fjalë, gjegjësisht kishte ndodhur një ngjarje që rezultoi me skadimin e kontratës.
Pas vlerësimit të provave të paraqitura, gjykata arriti në përfundimin se fakti i fillimit të rikonstruksionit u vërtetua plotësisht, në veçanti: përfundoi rikonstruksioni i shtëpive fqinje; në territorin ngjitur me ndërtesën e diskutueshme, u punua për ndërrimin e komunikimeve ekzistuese; vetë ndërtesa është e shkëputur nga rrjetet e përhershme të furnizimit me energji elektrike dhe telefonike; të gjithë qiramarrësit të dëbuar, përveç të pandehurit.
Në ankimin e kasacionit, qiramarrësi kërkoi anulimin e vendimit të gjykatës së shkallës së parë, pasi, sipas tij, gjykata në mënyrë të paligjshme konkludoi se kishte ndodhur një ngjarje që shkaktoi skadimin e kontratës së qirasë. Kështu, kërkuesi tërhoqi vëmendjen për mungesën e një garancie nga klienti-investitori për kryerjen e punimeve përgatitore, gërmimi dhe ndërtimi.
Gjykata e Kasacionit rrëzoi ankesën e qiramarrësit, duke vënë në dukje sa vijon.
Studimi i çështjes së pranisë ose mungesës së faktit të fillimit të rindërtimit të ndërtesës do të ishte i rëndësishëm vetëm nëse, në bazë të një kontrate të lidhur për një periudhë të caktuar, kjo ngjarje do të ishte bazë për përfundimin e parakohshëm të kontratë me kërkesë të qiradhënësit (pjesa e dytë e nenit 619 të Kodit Civil të Federatës Ruse) ose për refuzimin e këtij të fundit për të përmbushur kontratën (paragrafi 3 i nenit 450 të Kodit).
Megjithatë, në situatën në shqyrtim, afati i kontratës së qirasë nuk përcaktohet nga palët. Kushti për vlefshmërinë e kontratës së qirasë deri në fillimin e rindërtimit të objektit në të cilin ndodhen ambientet e dhëna me qira nuk mund të cilësohet si kusht afatshkurtër.
Në bazë të nenit 190 të Kodit Civil të Federatës Ruse, termi mund të përcaktohet duke treguar vetëm një ngjarje të tillë që duhet të ndodhë në mënyrë të pashmangshme, domethënë nuk varet nga vullneti dhe veprimet e palëve.
Kontrata e kontestuar ishte lidhur për një afat të pacaktuar, prandaj qiradhënësi, në bazë të pikës 2 të nenit 610 të K., mund ta anulonte kontratën në çdo kohë duke paralajmëruar qiramarrësin tre muaj përpara.
Meqenëse qiradhënësi i dërgoi qiramarrësit një paralajmërim për përfundimin e kontratës, kërkesat e paragrafit dy të pikës 2 të nenit 610 të Kodit Civil të Federatës Ruse mund të konsiderohen të përmbushura. Në këtë rast, nuk ka rëndësi se cilat rrethana paracaktuan qëllimin e qiradhënësit për t'u tërhequr nga kontrata.
Duke marrë parasysh se në kohën kur qiradhënësi aplikoi në gjykatë, tre muajt e specifikuar në paragrafin 2 të nenit 610 të Kodit Civil të Federatës Ruse kishin skaduar, gjykata e shkallës së parë plotësoi me të drejtë kërkesën për të dëbuar qiramarrësin nga lokalet e diskutueshme.

5. Një marrëveshje qiraje e lidhur (rinovuar) për një periudhë të pacaktuar mund të ndërpritet për arsyet e parashikuara në nenin 619 të Kodit Civil të Federatës Ruse.

Komiteti i Menaxhimit të Pronave (qiradhënësi) ngriti padi kundër një shoqërie me përgjegjësi të kufizuar (qiramarrësi) për zgjidhjen e marrëveshjes së qirasë për objektet jorezidenciale dhe dëbimin e të paditurit nga ambientet në fjalë.
Me aktvendim të gjykatës së shkallës së parë, kërkesat për zgjidhjen e kontratës së qirasë dhe dëbimin e të paditurit janë lënë pa shqyrtim për shkak të mosrespektimit të procedurës së zgjidhjes së kontratës së qirasë të lidhur për një afat të pacaktuar nga ana e paditësit (paragrafi 2 i nenit 610 i Kodit Civil të Federatës Ruse).
Paditësi, duke mos qenë dakord me aktin gjyqësor në fjalë, në ankim i ka kërkuar anulimit dhe shqyrtimit të mosmarrëveshjes në themel, duke iu referuar respektimit të kërkesave të pjesës së tretë të nenit 619 dhe paragrafit 2 të nenit 452 të K. në lidhje me procedura për zgjidhjen e kontratës së qirasë.
Gjykata e apelit, pasi shqyrtoi rrethanat e mosmarrëveshjes, konstatoi si më poshtë.
Marrëveshja e qirasë për objekte jo-banesore është lidhur për një periudhë njëvjeçare. Meqenëse pas skadimit të kontratës, qiramarrësi vazhdonte të përdorte ambientet jobanesore në mungesë të kundërshtimeve nga qiradhënësi, ajo u rinovua për një periudhë të pacaktuar.
Konkluzioni i gjykatës së shkallës së parë se një marrëveshje qiraje e lidhur (rinovuar) për një periudhë të pacaktuar mund të ndërpritet vetëm për arsyet e parashikuara në paragrafin 2 të nenit 610 të Kodit Civil të Federatës Ruse është i pavlefshëm, pasi fakti i thjeshtë lidhja e një marrëveshjeje qiraje për një periudhë të pacaktuar nuk e privon qiradhënësin nga e drejta për të përfunduar një marrëveshje të tillë në rast të një shkeljeje materiale të kushteve të saj nga qiramarrësi.
Siç shihet nga shkresa e çështjes, qiradhënësi, në bazë të paragrafëve 1 dhe 3 të pjesës së parë të nenit 619 të Kodit Civil të Federatës Ruse, ngriti një padi për zgjidhjen e kontratës dhe dëbimin e qiramarrësit nga ambientet e uzurpuara. prej tij në lidhje me një shkelje të konsiderueshme nga ana e këtij të fundit të kushteve të kontratës, duke përfshirë një mospagesë të gjatë të qirasë. Në deklaratën e padisë, qiradhënësi i kërkoi gjykatës të konfirmonte faktet e shkeljeve të kryera nga qiramarrësi. Para se të paraqitej në gjykatë, paditësi ka respektuar kërkesat e pjesës së tretë të nenit 619 dhe paragrafit 2 të nenit 452 të Kodit, të cilat rregullojnë procedurat e detyrueshme paraprake për zgjidhjen e kontratës.
Duke pasur parasysh sa më sipër, gjykata e apelit vuri në dukje se qiradhënësi, kur përcaktoi momentin e aplikimit në gjykatë, udhëhiqej me të drejtë nga periudha tridhjetë ditore e përcaktuar nga paragrafi 2 i nenit 452 të Kodit Civil të Federatës Ruse, dhe jo nga afati tre mujor i parashikuar në pikën 2 të nenit 610 të Kodit.
Meqenëse u vërtetuan faktet e shkeljeve të kushteve të kontratës së qirasë nga qiramarrësi gjatë gjykimit në shkallën e apelit, vendimi i gjykatës së shkallës së parë u anulua dhe kërkesat u plotësuan.

6. Marrëveshja e palëve që kushtet e kontratës së qirasë zbatohen për marrëdhëniet e tyre të krijuara realisht përpara lidhjes së saj, nuk do të thotë se detyrimi i drejtpërdrejtë i palëve për të përmbushur kushtet e kontratës së qirasë ka lindur përpara lidhjes së marrëveshjes.

Qiradhënësi ngriti një padi kundër qiramarrësit në gjykatën e arbitrazhit për rikuperimin e borxhit të qirasë, koston e pastrimit të territorit ngjitur me ndërtesën e dhënë me qira, si dhe gjobat për vonesën e pagesës.
Duke kundërshtuar pretendimin e deklaruar, pala e paditur i referohet faktit se kërkesat e paditësit kanë të bëjnë me periudhën para lidhjes së kontratës së qirasë, dhe për rrjedhojë nuk i nënshtrohen shlyerjes.
Në marrjen e vendimit të saj, gjykata u udhëhoq nga paragrafi 3 i nenit 425 të Kodit Civil të Federatës Ruse, sipas të cilit palët kanë të drejtë të përcaktojnë se kushtet e marrëveshjes që kanë lidhur zbatohen për marrëdhëniet e tyre që kanë lindur më parë. përfundimin e marrëveshjes.
Paditësi dhe i padituri lidhën një kontratë qiraje ndërtimi, sipas së cilës qiramarrësi merrte përsipër të paguante qira mujore, si dhe t'i rimbursonte qiradhënësit për pastrimin e territorit ngjitur me objektin e dhënë me qira. Ka një gjobë për pagesë të vonuar.
Kjo ndërtesë i është transferuar të paditurit me certifikatën e pranimit përpara lidhjes së kontratës së qirasë dhe është përdorur realisht prej tij gjatë kësaj kohe.
Në marrëveshje, palët vendosën se kushtet e saj zbatohen për marrëdhëniet që kanë lindur nga data kur kanë nënshkruar aktin e pranimit dhe transferimit të ndërtesës.
Nisur nga sa më sipër, Gjykata e Shkallës së Parë e njohu padinë si objekt plotësimi të plotë.
Gjykata e Apelit ka ndryshuar vendimin për rikuperimin e dënimit kontraktor dhe e ka lënë të pandryshuar për rikuperimin e qirasë dhe shpenzimet për pastrimin e territorit për periudhën e përdorimit faktik të objektit nga i pandehuri. Duke vepruar kështu, gjykata vazhdoi nga sa vijon.
Në përputhje me paragrafin 1 të nenit 425 të Kodit Civil të Federatës Ruse, kontrata hyn në fuqi dhe bëhet e detyrueshme për palët që nga momenti i lidhjes së saj.
Marrëveshja e arritur nga palët për zbatimin në marrëdhëniet e tyre të vendosura përpara lidhjes së kontratës të kushteve mbi detyrimin e qiramarrësit për të paguar qiranë dhe për të rimbursuar qiradhënësin për shpenzimet e pastrimit ngjitur me ndërtesën e dhënë me qira, tregon vetëm pëlqimin e qiramarrësit për të paguar për përdorimin faktik të ndërtesës dhe shpenzimet e bëra nga qiradhënësi në këtë periudhë në kushtet e parashikuara nga marrëveshja e qirasë, dhe nuk do të thotë se i pandehuri ka pasur detyrim të drejtpërdrejtë t'i përmbushë ato përpara lidhjes së vetë marrëveshjes.
Në lidhje me këtë, gjykata e shkallës së parë nuk kishte asnjë arsye të pranonte se i pandehuri ka shkelur detyrimet kontraktuale gjatë periudhës kur kanë ndodhur vetëm marrëdhëniet aktuale ndërmjet palëve, dhe të plotësonte kërkesën për rikuperimin e një dënimi kontraktual për periudhën që i parapriu lidhjen e kontrates.

7. Kërkesa për dëbimin e një qiramarrësi në lidhje me përfundimin e një marrëveshjeje qiraje në përputhje me paragrafin 2 të nenit 610 të Kodit Civil të Federatës Ruse nuk mund të hidhet poshtë me arsyetimin se qiradhënësi nuk i dërgoi qiramarrësit një të dytë paralajmërim për zgjidhjen e marrëveshjes pasi pretendimi fillestar i qiradhënësit është lënë pa shqyrtim në lidhje me ankimin e parakohshëm të këtij të fundit në gjykatë.

Komiteti i administrimit të pronës (qiradhënësi) ka bërë kërkesë ndaj shoqërisë aksionare (qiramarrësit) për lirimin e ambienteve jorezidenciale të zëna nga kjo e fundit.
Kërkesa bazohej në dispozitat e pikës 2 të nenit 610 të Kodit Civil të Federatës Ruse, sipas të cilit secila nga palët në një qira të lidhur për një periudhë të pacaktuar ka të drejtë të anulojë kontratën në çdo kohë në përputhje me procedurën e përcaktuar me këtë klauzolë.
Me vendim të gjykatës së shkallës së parë, i lënë i pandryshuar me vendim të gjykatës së apelit, kërkesa u plotësua.
I pandehuri (qiramarrësi) në apelin e kasacionit ngriti çështjen e anulimit të akteve gjyqësore, duke përmendur dështimin e paditësit për të përmbushur kërkesat e paragrafit 2 të nenit 610 të Kodit Civil të Federatës Ruse për procedurën e përfundimit të marrëveshjeve të qirasë të lidhura për një afat të pacaktuar.
Në përputhje me paragrafin 2 të nenit 610 të Kodit, nëse marrëveshja e qirasë së pasurisë së paluajtshme lidhet për një periudhë të pacaktuar, secila nga palët ka të drejtë të anulojë marrëveshjen në çdo kohë duke e njoftuar palën tjetër tre muaj përpara.
Siç rezulton nga materialet e çështjes, komisioni komunal i menaxhimit të pronës i dërgoi një paralajmërim shoqërisë aksionare për ndërprerjen e kontratës së qirasë, të rinovuar më herët për një periudhë të pacaktuar. Qiramarrësi refuzoi të lirojë vullnetarisht lokalet.
Fillimisht qiradhënësi ka bërë padi për dëbimin e qiramarrësit përpara skadimit të afatit tre mujor të parashikuar në pikën 2 të nenit 610 të Kodit, në lidhje me të cilën kërkesa në fjalë është lënë pa shqyrtim nga gjykata.
Ky pretendim i qiradhënësit, i ngritur ndaj qiramarrësit pas një periudhe tre mujore, u plotësua.
Sipas të pandehurit, deklaruar në ankesën e kasacionit, në një situatë të tillë, qiradhënësi detyrohej t'i dërgonte qiramarrësit një paralajmërim të ri për ndërprerjen e qirasë.
Gjykata e kasacionit nuk u pajtua me argumentet e qiramarrësit, duke deklaruar se në këtë rast, lënia e kërkesës pa shqyrtim nuk e zhvlerëson paralajmërimin e dërguar nga qiradhënësi në përputhje me paragrafin 2 të nenit 610 të Kodit Civil të Federatës Ruse.
Aktet gjyqësore të shkallës së parë dhe të apelit kanë mbetur të pandryshuara.

8. Nëse qiradhënësi ia ka kaluar pronën qiramarrësit pa dokumente, mungesa e të cilave përjashton funksionimin e objektit të dhënë me qira, qiraja nuk i nënshtrohet arkëtimit.

Pronari ngriti padi kundër qiramarrësit në gjykatën e arbitrazhit për rikuperimin e qirasë së prapambetur dhe interesit për përdorimin e parave të të tjerëve.
Para vendimit për çështjen, i pandehuri paraqiti një kundërpadi për përfundimin e marrëveshjes së qirasë në bazë të nënparagrafit 1 të nenit 620 të Kodit Civil të Federatës Ruse, sipas të cilit, me kërkesë të qiramarrësit, qiraja marrëveshja mund të zgjidhet para kohe nga gjykata në rast se qiradhënësi nuk i jep qiramarrësit pronën për përdorim ose krijon pengesa për përdorimin e pronës në përputhje me kushtet e kontratës ose qëllimin e pronës.
Neni 611 i Kodit parashikon se qiradhënësi është i detyruar t'i sigurojë qiramarrësit pasurinë në një gjendje që përputhet me kushtet e kontratës së qirasë dhe qëllimin e pasurisë. Në këtë rast prona jepet me qira së bashku me të gjithë aksesorët dhe dokumentet përkatëse (pasaportë teknike, certifikatë cilësie etj.), përveç rasteve kur në kontratë parashikohet ndryshe.
Gjykata e Arbitrazhit, gjatë shqyrtimit të çështjes, konstatoi se ndërmjet palëve ishte lidhur një marrëveshje qiraje helikopteri.
Helikopteri iu dorëzua qiramarrësit.
Sidoqoftë, në fakt, qiramarrësi nuk e përdori dhe nuk mund ta përdorte helikopterin, pasi ai u dorëzua nga qiradhënësi pa një certifikatë regjistrimi dhe certifikata të vlefshmërisë ajrore (certifikatat e aftësisë ajrore të avionit), disponueshmëria e të cilave është e detyrueshme e parashikuar nga nenet 33, 36 të Kodit Ajror të Federatës Ruse. Në mungesë të këtyre dokumenteve, avionët nuk lejohen të operojnë.
Qiramarrësi iu drejtua në mënyrë të përsëritur qiradhënësit me një kërkesë për t'i dorëzuar atij dokumentet e nevojshme për funksionimin e helikopterit.
Kështu, qiradhënësi nuk e përmbushi siç duhet detyrimin, pasi ai ia transferoi pronën qiramarrësit në kundërshtim me kërkesat e përcaktuara nga neni 611 i Kodit Civil të Federatës Ruse.
Në këtë drejtim, gjykata e njohu të ligjshëm kërkesën për zgjidhjen e kontratës së qirasë në bazë të paragrafit 1 të nenit 620 të K.
Meqenëse qiramarrësi, për shkak të shkeljeve të detyrimeve kontraktuale të kryera nga qiradhënësi, nuk mund të përdorte pronën e dhënë me qira (helikopterin) në përputhje me qëllimin e tij, kërkesa për rikuperimin e qirasë nga qiramarrësi u refuzua.

9. Qiramarrësi, të cilit nuk i është kaluar pasuria e dhënë me qira, nuk mund ta rimarr atë nga një të tretë, në përdorim të të cilit ndodhet realisht.

Qiramarrësi paraqiti një kërkesë në gjykatën e arbitrazhit për t'i rimarrë objektet jorezidenciale të dhëna me qira nga personi që banonte në këtë ambient.
Në mbështetje të padisë, paditësi iu referua faktit se ai, si qiramarrës, është pronari i titullit të lokaleve në fjalë dhe, në bazë të neneve 301, 305 të Kodit Civil të Federatës Ruse, ka të drejtë të pretendojë atë nga posedimi i paligjshëm i të tretëve nga dikush tjetër.
Gjykata e Shkallës së Parë ka rënë dakord me argumentet e paditësit dhe ka pranuar padinë.
Gjykata e Apelit e prishi vendimin dhe e rrëzoi padinë për arsyet e mëposhtme.
Marrëveshja e qirasë për objektin e kontestuar jo-banesor është lidhur me paditësin nga komisioni i menaxhimit të pronës.
Në përputhje me nenin 606 të Kodit, në bazë të kontratës së qirasë, qiradhënësi merr përsipër t'i sigurojë qiramarrësit pasurinë kundrejt një tarife për posedim dhe përdorim të përkohshëm ose për përdorim të përkohshëm.
Kështu, transferimi i pronës te qiramarrësi është përgjegjësi e qiradhënësit.
Pasi konstatoi se kalimi i objektit nga qiradhënësi te qiramarrësi nuk u bë dhe ky i fundit nuk e mori në zotërim atë, gjykata arriti në përfundimin se qiramarrësi nuk u bë pronar ligjor i pronës së kontestuar dhe, për rrjedhojë, nuk kanë të drejtë të përdorin mjete juridike pronësore kundër veprimeve të palëve të treta. Të drejtat e tij mund të mbrohen në përputhje me paragrafin 3 të nenit 611 të Kodit Civil të Federatës Ruse, sipas të cilit, nëse qiradhënësi nuk i siguronte qiramarrësit pronën e dhënë me qira brenda periudhës së specifikuar në marrëveshjen e qirasë, dhe nëse kjo një afat nuk është përcaktuar në marrëveshje, brenda një kohe të arsyeshme qiramarrësi ka të drejtë t'i kërkojë atij këtë pronë në përputhje me nenin 398 të Kodit dhe të kërkojë kompensim për dëmet e shkaktuara nga vonesa në ekzekutim ose të kërkojë përfundimin e kontratës. kontratën dhe kompensimin e humbjeve të shkaktuara nga mospërmbushja e saj.
Në rrethana të tilla, kërkesa e paditësit, e drejtuar drejtpërdrejt te një palë e tretë që banonte në objektet jobanesore të diskutueshme, nuk i nënshtrohej përmbushjes.

10. Qiradhënësi, i cili nuk ka përmbushur detyrimin për transferimin e ambienteve jobanesore të dhëna me qira në momentin e lidhjes së kontratës ose në një periudhë tjetër të përcaktuar nga kontrata, ka të drejtë të kërkojë që qiramarrësi të paguajë qiranë vetëm pasi transferimi faktik i ambienteve jorezidenciale tek ky i fundit.

Pronari ngriti një padi kundër qiramarrësit në gjykatën e arbitrazhit për rikuperimin e qirasë sipas marrëveshjes së qirasë për objektet jorezidenciale dhe gjoba për vonesën e pagesës.
Duke kundërshtuar kërkesëpadinë, i padituri i është referuar faktit se atij i është transferuar vetëm një pjesë e lokaleve që kanë qenë objekt qiraje sipas kontratës. Meqenëse qiradhënësi nuk përmbushi detyrimin për transferimin e pronës, nuk kishte detyrim për të paguar qiranë.
Gjykata e Arbitrazhit e njohu kërkesën si objekt i plotësimit pjesërisht, bazuar në sa vijon.
Në bazë të neneve 606, 611, 614 të Kodit Civil të Federatës Ruse, detyrimi i qiradhënësit në lidhje me qiramarrësin është t'i sigurojë këtij të fundit pasurinë për përdorim, dhe detyrimi i qiramarrësit është të bëjë pagesa për shfrytëzimin e kësaj prone.
Pra, sipas marrëveshjes së qirasë, ka një kundërpërmbushje të detyrimeve.
Në përputhje me paragrafin 2 të nenit 328 të Kodit, në rast se pala e detyruar nuk siguron përmbushjen e një detyrimi të parashikuar në kontratë ose ka rrethana që tregojnë qartë se një përmbushje e tillë nuk do të bëhet brenda afatit të caktuar, pala mbi të cilën shtrihet kundërpërmbushja ka të drejtë të pezullojë përmbushjen e detyrimit të saj ose të tërhiqet nga ky detyrim. Nëse përmbushja e detyrimit të parashikuar në kontratë nuk kryhet plotësisht, pala mbi të cilën qëndron kundërpërmbushja ka të drejtë të pezullojë përmbushjen e detyrimit të saj ose të refuzojë të përmbushë në pjesën që korrespondon me përmbushjen e paparashikuar.
Palët kanë lidhur një marrëveshje qiraje për objekte jorezidenciale.
Në kohën kur prona iu transferua qiramarrësit, një pjesë e lokaleve të dhëna me qira nuk u lirua nga qiradhënësi nga prona, dhe për këtë arsye qiramarrësi pranoi vetëm sipërfaqe të lira sipas aktit.
Paditësi ka paraqitur për arkëtim borxhin e qirasë, të llogaritur nga data e lidhjes së kontratës në përputhje me shumën e qirasë së përcaktuar në kontratë.
Megjithatë, sipas përllogaritjes, e cila është aneks i kontratës, shuma e qirasë e përcaktuar në kontratë përcaktohet në bazë të tarifës së qirasë për 1 metër katror sipërfaqe me qira.
Duke marrë parasysh sa më sipër, si dhe faktin se transferimi i të gjitha ambienteve nuk u bë në kohën kur palët lidhën marrëveshjen, gjykata arriti në përfundimin se qiradhënësi ka të drejtë të kërkojë nga qiramarrësi të paguajë qiranë që nga momenti i transferimit. vend vetëm për ambientet që i janë transferuar këtij të fundit për përdorim, në lidhje me të cilat është përmbushur pjesërisht kërkesa.

11. Gjatë zbatimit të paragrafit 3 të nenit 614 të Kodit Civil të Federatës Ruse, gjykatat duhet të dalin nga fakti se gjatë vitit kushtet e kontratës duhet të mbeten të pandryshuara, duke parashikuar një shumë të caktuar të qirasë ose procedurën (mekanizmi ) për llogaritjen e tij.

Qiramarrësi ngriti një padi kundër qiradhënësit në një gjykatë arbitrazhi për të shfuqizuar kushtet e kontratës së qirasë, e cila parashikon një rritje tremujore të shumës së qirasë nga qiradhënësi duke e indeksuar atë në inflacion, pasi ky kusht bie ndesh me normën imperative të paragrafit. 3 i nenit 614 të Kodit Civil të Federatës Ruse, i cili përcakton mundësinë e ndryshimit të shumës së qirasë jo më shumë se një herë në vit.
Gjykata e shkallës së parë e plotësoi kërkesën, duke treguar se paragrafi 3 i nenit 614 të Kodit Civil të Federatës Ruse përmban një rregull imperativ në lidhje me shpeshtësinë e ndryshimeve në shumën e qirasë, dhe për këtë arsye palët nuk mund të ndryshojnë ose vendosin në kontratë. një kusht që ndryshon nga ai i parashikuar nga ky rregull. Prandaj, kushti i kontratës, i cili parashikon mundësinë e ndryshimeve tremujore në masën e qirasë, është i pavlefshëm në bazë të nenit 168 të K. si jo në përputhje me ligjin (paragrafi 3 i nenit 614 i K.Civil. Federata Ruse).
Gjykata e Kasacionit e prishi vendimin dhe e rrëzoi padinë për arsyet e mëposhtme.
Kushti i kontestuar i kontratës nuk e përcakton qiranë si shumë fikse, por është i përcaktueshëm, pra i nënshtrohet llogaritjes për çdo afat pagese.
Kështu, palët ranë dakord për një kusht për shumën e qirasë, duke vendosur mënyrën e llogaritjes së saj.
Ndryshimi faktik i shumës së qirasë si rezultat i rregullimit për përqindjen e indeksimit nuk është një ndryshim në përputhje me paragrafin 3 të nenit 614 të Kodit të kushteve të marrëveshjes për shumën e qirasë, por përfaqëson përmbushjen e këtë gjendje.
Në rrethana të tilla, kërkesa nuk i nënshtrohet përmbushjes.
Në një rast tjetër, qiramarrësi paraqiti një kërkesë në gjykatën e arbitrazhit për të pavlefshëm marrëveshjen shtesë të kontratës së qirasë, në të cilën tarifa e qirasë përcaktohej nga palët në një shumë të barabartë me një shumë të caktuar në valutë.
Në mbështetje të pretendimit të deklaruar, paditësi iu referua faktit se një përcaktim i tillë i shumës së qirasë bie ndesh me nenin 140 të Kodit Civil të Federatës Ruse, sipas të cilit kursi ligjor është rubla, dhe paragrafin 3 të nenit 614. të Kodit, pasi sipas paditësit sjell një ndryshim më të shpeshtë të masës së qirasë.
Gjykata e arbitrazhit hodhi poshtë padinë.
Në marrjen e vendimit të saj, gjykata u udhëhoq nga paragrafi 2 i nenit 317 të Kodit Civil të Federatës Ruse, sipas të cilit një detyrim monetar mund të parashikojë që ai të paguhet në rubla në një shumë të barabartë me një shumë të caktuar në monedhë të huaj ose njësitë monetare konvencionale.
Duke qenë se një përcaktim i tillë i shumës së detyrimit monetar nuk do të thotë se përmbushja e drejtpërdrejtë e detyrimit monetar kryhet në valutë, argumenti i paditësit për shkeljen e nenit 140 të K. është i pabazuar.
Në bazë të paragrafit 3 të nenit 614 të Kodit Civil të Federatës Ruse, përveç nëse parashikohet ndryshe nga kontrata, shuma e qirasë mund të ndryshohet me marrëveshje të palëve brenda periudhave kohore të përcaktuara në kontratë, por jo më shumë se një herë në vit.
Në rastin në shqyrtim, vendosja e normës së qirasë në një shumë të barabartë me një shumë të caktuar në valutë nënkupton vendosjen e një mekanizmi për llogaritjen e saj.
Ky përcaktim i shumës së qirasë synon të eliminojë efektet negative të inflacionit. Një ndryshim në kursin e këmbimit të huaj nuk nënkupton një ndryshim në shumën e qirasë në përputhje me paragrafin 3 të nenit 614 të Kodit Civil të Federatës Ruse.

12. Vendosja e qiramarrësit për pagesën e faturave të shërbimeve nuk mund të konsiderohet si formë qiraje.

Shoqëria aksionare (qiradhënësi) ka paraqitur kërkesë në gjykatën e arbitrazhit kundër shoqërisë me përgjegjësi të kufizuar (qiramarrësit) për të njohur marrëveshjen e qirasë së ndërtesës si të pa përfunduar dhe për të dëbuar të paditurin nga ndërtesa e banuar.
Me vendim të gjykatës së shkallës së parë, i mbetur i pandryshuar me vendim të shkallës së apelit, kërkesa u plotësua.
Në ankesë, i pandehuri i është referuar ekzistimit të kontratës së qirasë për objektin kontestues dhe ka kërkuar që kjo marrëveshje të njihet si e lidhur.
Pas shqyrtimit të kontratës dhe rrethanave të mosmarrëveshjes, gjykata e kasacionit konstatoi se kishte mosmarrëveshje lidhur me formulimin e kushteve të kontratës për shumën e qirasë.
Në bazë të paragrafit 1 të nenit 654 të Kodit Civil të Federatës Ruse, marrëveshja e qirasë për një ndërtesë ose strukturë duhet të parashikojë shumën e qirasë. Në mungesë të një kushti për shumën e qirasë të rënë dakord me shkrim nga palët, marrëveshja e qirasë për një ndërtesë ose strukturë konsiderohet e pa përfunduar.
I pandehuri besonte se palët e respektuan këtë kërkesë të ligjit, pasi, në përputhje me paragrafin 2.4 të marrëveshjes, qiramarrësi është i detyruar të paguajë shërbimet komunale dhe shërbimet e tjera të synuara si qira brenda afateve të përcaktuara kohore.
Megjithatë, një formulim i tillë nuk mund të konsiderohet si përcaktim i formës dhe shumës së qirasë, pasi qiradhënësi në fakt nuk merr një shumë për ndërtesën e dhënë me qira. Pagesa nga qiramarrësi i shërbimeve komunale nuk do të thotë në vetvete që marrëveshja e qirasë është paguar.
Sipas paragrafit 1 të nenit 654 të Kodit Civil të Federatës Ruse, rregullat për përcaktimin e çmimit të parashikuar në paragrafin 3 të nenit 424 të Kodit nuk zbatohen për marrëveshjen e qirasë për një ndërtesë ose strukturë.
Duke marrë parasysh këtë dispozitë të ligjit, gjykata e kasacionit bëri me dije se kontrata e kontestuar nuk mund të konsiderohej e lidhur dhe, për rrjedhojë, vendimi i gjykatës së shkallës së parë ishte i justifikuar.

13. Lirimi i parakohshëm i lokaleve të dhëna me qira (para përfundimit të kontratës së qirasë në përputhje me procedurën e përcaktuar) nuk është bazë për përfundimin e detyrimit të qiramarrësit për të paguar qiranë.

Shoqëria aksionare (qiradhënësi) ka paraqitur kërkesë në gjykatën e arbitrazhit kundër shoqërisë me përgjegjësi të kufizuar (qiramarrësi) për rikuperimin e qirasë.
Me vendim të gjykatës së shkallës së parë, padia u rrëzua duke iu referuar faktit se qiraja e kërkuar nga paditësi ishte llogaritur për periudhën pasi i padituri ka liruar realisht ambientet e marra me qira.
Në ankesë kundër vendimit të gjykatës, paditësi kërkoi plotësimin e kërkesës së tij për rikuperimin e qirasë, pasi ajo ishte grumbulluar deri në zgjidhjen e kontratës së qirasë në përputhje me procedurën e përcaktuar.
Gjatë shqyrtimit të ankesës, u konstatua se në një kohë marrëveshja e kontestuar e qirasë u rinovua për një periudhë të pacaktuar në përputhje me paragrafin 2 të nenit 621 të Kodit Civil të Federatës Ruse.
Një marrëveshje e tillë mund të ndërpritet në çdo kohë me iniciativën e secilës palë me paralajmërimin e detyrueshëm të palës tjetër tre muaj përpara (paragrafi 2 i nenit 610 të Kodit).
Duke marrë parasysh rrethanat e mësipërme, gjykata e apelit vërejti se brenda tre muajve nga data e një paralajmërimi të tillë, kontrata mbetet e vlefshme për të dyja palët. Prandaj, refuzimi i qiramarrësit për të paguar qiranë për periudhën e caktuar është i paarsyeshëm edhe nëse lokalet lirohen para afatit, domethënë para skadimit të tre muajve.
Marrëveshja e kontestuar e qirasë dhe detyrimet e ndërsjella të palëve mund të ndërpriten ndryshe nga sa rrjedh nga rregullat e paragrafit 2 të nenit 610 të Kodit Civil të Federatës Ruse, nëse palët kishin arritur një marrëveshje për këtë. Megjithatë, nuk ka një marrëveshje të tillë ndërmjet palëve dhe nuk ka asnjë provë në dosjen e çështjes që qiramarrësi i ka aplikuar qiradhënësit me një propozim përkatës.
Gjithashtu nuk ka asnjë provë të transferimit nga qiramarrësi i lokaleve te qiradhënësi deri në përfundimin e kontratës, të përcaktuar sipas rregullave të paragrafit 2 të nenit 610 të Kodit Civil të Federatës Ruse. Akti i pranimit dhe transferimit të lokaleve të diskutueshme është hartuar nga qiradhënësi me pjesëmarrjen e një përfaqësuesi të një personi të painteresuar në lidhje me refuzimin e qiramarrësit për të nënshkruar aktin, për të cilin ka një shënim përkatës në akt.
Nisur nga sa më sipër, gjykata e apelit konkludoi se pretendimi i qiradhënësit për mbledhjen e qirasë përpara zgjidhjes së kontratës ishte i ligjshëm dhe e plotësoi kërkesën.

14. Qiradhënësi ka të drejtë të mbajë pajisjet që i përkasin qiramarrësit, të cilat kanë mbetur në ambientet e dhëna me qira pas përfundimit të marrëveshjes së qirasë, për të siguruar detyrimin e qiramarrësit për të paguar qiranë për këtë lokal.

Shoqëria me përgjegjësi të kufizuar iu drejtua gjykatës së arbitrazhit me padi ndaj shoqërisë aksionare për kthimin e pasurisë nga posedimi i paligjshëm i dikujt tjetër.
Siç rezulton nga shkresat e çështjes, palët kanë lidhur një marrëveshje qiraje, në zbatim të së cilës i padituri (qiradhënësi) i ka dhënë me qira palës paditëse një ambient jo banesor (punishte ventilimi dhe transporti pneumatik) për një periudhë 5-vjeçare. Në këtë dhomë qiramarrësi ka vendosur pajisje që i përkasin në të drejtën e pronësisë.
Në fund të afatit të qirasë, paditësi nuk e liroi objektin nga pajisjet e tij, duke shkelur kështu kërkesën e nenit 622 të Kodit Civil të Federatës Ruse, sipas të cilit, pas përfundimit të marrëveshjes së qirasë, qiramarrësi është i detyruar t'ia kthejë pronën qiradhënësit në gjendjen në të cilën e ka marrë.
Më pas, paditësi ka tentuar t'i heqë pronën, por i pandehuri ka penguar dhe ka mbajtur pajisjet.
Në një letër dërguar paditësit, i pandehuri tregoi se ai po mbante në burim pronën që i përkiste paditësit në bazë të paragrafit 1 të nenit 359 të Kodit Civil të Federatës Ruse në lidhje me mospërmbushjen e detyrimit të këtij të fundit për të paguar. qiranë e plotë dhe pas shlyerjes së borxhit nga paditësi do t'ia kthente pronën.
Me vendim të gjykatës së shkallës së parë është refuzuar plotësimi i padisë duke iu referuar pikës 1 të nenit 359 të Kodit, sipas të cilit çdo palë sipas kontratës ka të drejtë të mbajë një send nëse ka të drejtë të kërkojë. pagesa ose veprime të tjera që lidhen me këtë gjë.
Në ankesë, paditësi ka kërkuar që të anulohet vendimi dhe të plotësohet kërkesa, pasi nuk ka pasur asnjë detyrim ndaj të paditurit lidhur me pajisjet e kontestuara. Gjithashtu, kjo pajisje nuk i është transferuar qiradhënësit, por është përdorur nga vetë qiramarrësi gjatë periudhës së marrjes me qira të lokaleve.
Gjykata e Apelit e ka lënë të pandryshuar vendimin për arsyet e mëposhtme.
Argumentet e paditësit për paligjshmërinë e mbajtjes së pajisjeve të tij për shkak të mungesës së ndonjë detyrimi ndaj të paditurit në lidhje me këtë pajisje janë të paqëndrueshme, pasi në bazë të paragrafit të dytë të pikës 1 të nenit 359 të Kodit Civil të Federatës Ruse, në marrëdhëniet ndërmjet sipërmarrësve, mbajtja e sendeve mund të sigurojë edhe detyrime që nuk lidhen me pagesën e këtij sendi ose rimbursimin e kostove të tij.
Megjithatë, e drejta e mbajtjes së sendit të debitorit buron nga kreditori vetëm kur sendi i diskutueshëm është në posedim të tij në bazë ligjore. Mundësia e mbajtjes nuk mund të jetë rezultat i sekuestrimit të sendit të debitorit kundër vullnetit të tij.
Në rastin në shqyrtim, pajisjet e diskutueshme kanë përfunduar në posedim të qiradhënësit me dëshirën e vetë qiramarrësit, në mungesë të ndonjë akti të kundërligjshëm nga ana e qiradhënësit. Baza për marrjen e pajisjeve në posedim të pronarit të lokalit është qiramarrësi që e lë këtë pajisje në këtë ambient pas skadimit të qirasë, domethënë pas humbjes së së drejtës për ambientet përkatëse. Meqenëse një posedim i tillë i pajisjeve nuk mund të njihet si i paligjshëm, ai lejon mbajtjen e tij sipas rregullave të paragrafit 1 të nenit 359 të Kodit Civil të Federatës Ruse.
Duke marrë parasysh kërkesat e deklaruara të paditësit (pronari i pajisjes) për kthimin e pasurisë nga posedimi i paligjshëm i dikujt tjetër, ato nuk i nënshtrohen përmbushjes.

15. Nëse qiradhënësi ka rënë dakord për nënqiranë dhe nuk ka përcaktuar afatin e saj, qiramarrësi ka të drejtë të rinovojë marrëveshjen e nënqirasë brenda periudhës së qirasë pa marrë leje shtesë nga qiradhënësi.

Shoqëria aksionare (nënqiramarrësi) ka paraqitur padi kundër komitetit të administrimit të pronës shtetërore (qiradhënësit) për detyrimin për të lidhur një marrëveshje qiraje për objekte jorezidenciale.
Në mbështetje të pretendimit të deklaruar, paditësi iu referua faktit se ai pushtoi ambientet e treguara në bazë të një marrëveshjeje nënqiraje, e cila pushoi së qeni e vlefshme në bazë të paragrafit 1 të nenit 618 të Kodit Civil të Federatës Ruse në lidhje me me zgjidhjen e parakohshme të kontratës së qirasë. Siç parashikohet nga kjo dispozitë, në këtë rast, nënqiramarrësi ka të drejtë të lidhë një marrëveshje qiraje me të për pronën që ishte në përdorim në përputhje me marrëveshjen e nënqirasë, brenda periudhës së mbetur të nënqirasë, me kushte që korrespondojnë me kushtet e kontratës së përfunduar të qirasë.
Qiramarrësi ishte i përfshirë si palë e tretë në këtë rast.
Me vendim të gjykatës së shkallës së parë, i lënë i pandryshuar me vendim të shkallës së apelit, kërkesa është rrëzuar.
Në të njëjtën kohë, gjykatat dolën nga fakti se afati i marrëveshjes së nënqirasë, e lidhur midis paditësit (nënqiramarrësit) dhe një pale të tretë (qiramarrësi) me pëlqimin e të paditurit (qiradhënësit) ka skaduar gjatë periudhës së kontratës së qirasë. Pala e tretë ka lidhur kontratën e dytë të nënqirasë me paditësin pa kërkuar pëlqimin e qiradhënësit dhe kjo marrëveshje është lidhur për të gjithë periudhën e mbetur të qirasë.
Në padinë e kasacionit, paditësi, duke e konsideruar marrëveshjen e dytë të nënqirasë jo në kundërshtim me ligjin, ka kërkuar që aktet gjyqësore të shkallës së parë dhe të apelit të prishen dhe të plotësohet kërkesa.
Gjykata e kasacionit, pasi ka studiuar materialet e çështjes dhe ka rënë dakord me qëndrimin e paditësit, ka anuluar aktet gjyqësore të kundërshtuara dhe ka plotësuar kërkesëpadinë për arsyet e mëposhtme.
Siç shihet nga shkresat e lëndës, ndërmjet të paditurit (qiradhënësit) dhe një të treti (qiramarrësi) është lidhur një kontratë qiraje për objekte jobanesore për një periudhë pesëvjeçare. Më pas, me pëlqimin e qiradhënësit, qiramarrësi i ka dhënë me nënqira një nga lokalet paditësit.
Në dosje gjendet një shkresë e qiradhënësit, nga e cila shihet se, duke lejuar qiramarrësin të lidhë një marrëveshje nënqiraje me paditësin, nuk ka bërë asnjë rezervë në lidhje me afatin e nënqirasë.
Fillimisht, marrëveshja e nënqirasë ishte lidhur për një periudhë njëvjeçare. Pas kësaj periudhe, palët lidhën një kontratë të dytë për dy vjet, domethënë për të gjithë periudhën e mbetur të qirasë.
Me marrëveshje të palëve, marrëveshja e qirasë u ndërpre përpara afatit - një vit e gjysmë para skadimit të saj. Qiramarrësi liroi ambientet e uzurpuara.
Duke marrë parasysh rrethanat e mësipërme, gjykata e kasacionit tregoi se pëlqimi i qiradhënësit për nënqiranë shtrihet në periudhën nga momenti i dhënies së pëlqimit deri në skadimin e periudhës së qirasë të parashikuar në kontratë. Prandaj, marrëveshja e dytë e nënqirasë është e vlefshme dhe nënqiramarrësi, në lidhje me zgjidhjen e parakohshme të kontratës së qirasë, nënqiramarrësi kishte të drejtë t'i paraqiste qiradhënësit pretendimin përkatës në bazë të paragrafit 1 të nenit 618 të Kodit Civil të K. Federata Ruse.
Meqenëse, gjatë përcaktimit të periudhës së vlefshmërisë së marrëveshjes së dytë të nënqirasë, palët nuk shkuan përtej periudhës së qirasë së përcaktuar nga marrëveshja e qirasë, pretendimi i pretenduesit (nënqiramarrësit) për të detyruar të pandehurin (qiradhënësin) të lidhë një marrëveshje qiraje me të për e gjithë periudha e mbetur e nënqirasë është e ligjshme.

16. Transferimi i të drejtës së qirasë nga qiramarrësi te një person tjetër mund të kryhet vetëm me metodat e parashikuara në paragrafin 2 të nenit 615 të Kodit Civil të Federatës Ruse, domethënë në mënyrën e rimarrjes në punë, duke bërë një kontribut në kapitalin e autorizuar të një shoqërie biznesi ose ortakërie, duke dhënë një kontribut aksionesh në një kooperativë prodhuese.

Shoqëria aksionare, në bazë të paragrafit 3 të nenit 20 të Ligjit Federal "Për regjistrimin shtetëror të të drejtave mbi pasuritë e paluajtshme dhe transaksionet me të", ngriti një padi në Gjykatën e Arbitrazhit kundër komisionit për regjistrimin e të drejtave të paluajtshme. pasuria dhe transaksionet me të për të shfuqizuar vendimin për refuzimin e regjistrimit të transaksionit, transferimi i së drejtës së qirasë, të lidhur nga paditësi (qiramarrësi) me ish-qiramarrësin, në përputhje me nenin 382 të Kodit Civil të Federatës Ruse.
Në të njëjtën kohë, paditësi tërhoqi vëmendjen për faktin se para kalimit të së drejtës, ish-qiramarrësi (ceduesi) kishte paguar qiranë për të gjithë periudhën e qirasë, dhe kostot e mirëmbajtjes dhe riparimeve aktuale të pronës së dhënë me qira i ishin caktuar qiradhënësi me marrëveshjen e qirasë (paragrafi 2 i nenit 616 të Kodit Civil të Federatës Ruse). Për rrjedhojë, siç ka besuar paditësi, atij i është transferuar me caktim një e drejtë "e pastër" e qirasë, e pa ngarkuar me asnjë detyrim.
I pandehuri në përgjigjen e padisë i kërkoi gjykatës të refuzonte të plotësonte kërkesën e paditësit, duke besuar se në çështjen në shqyrtim, kur transferohej e drejta e qirasë, kërkesat e paragrafit 2 të nenit 615 të Kodit Civil të Federatës Ruse janë shkelur, prandaj refuzimi i regjistrimit korrespondon me dispozitat e paragrafit 1 të nenit 20 të ligjit në fjalë.
Vendimi i Gjykatës së Arbitrazhit e rrëzoi padinë për arsyet e mëposhtme.
E drejta e qirasë si e drejtë e përdorimit të pasurisë që është objekt i qirasë shoqërohet gjithmonë me detyrime të caktuara për vetë faktin e përdorimit. Këto detyrime rrjedhin nga ligji (nenet 615, 616, 622 të Kodit Civil të Federatës Ruse) ose nga kontrata dhe kanë të bëjnë me procedurën dhe kushtet për përdorimin e pronës, mirëmbajtjen e saj, si dhe kthimin pas përfundimit të qirasë. .
Në veçanti, qiramarrësi është i detyruar të përdorë pronën e dhënë me qira në përputhje me kushtet e marrëveshjes së qirasë, dhe nëse këto kushte nuk janë të specifikuara në marrëveshje, atëherë në përputhje me qëllimin e pronës. Përndryshe, qiradhënësi ka të drejtë të kërkojë përfundimin e kontratës dhe kompensimin e humbjeve (paragrafët 1 dhe 3 të nenit 615 të Kodit Civil të Federatës Ruse).
Përveç kësaj, qiramarrësi është i detyruar të mbajë pronën në gjendje të mirë (paragrafi 2 i nenit 616 i Kodit). Ky detyrim mbetet edhe nëse, sipas kontratës, kryerja e riparimeve aktuale dhe kostoja e mirëmbajtjes së pronës i besohet qiradhënësit (si në situatën në shqyrtim).
Duke marrë parasysh sa më sipër, gjykata vuri në dukje se paragrafi 2 i nenit 615 të Kodit Civil të Federatës Ruse përcakton rregulla të veçanta për transferimin e të drejtës së qirasë nga qiramarrësi te një person tjetër, duke përcaktuar si forma të qirasë së transferimit të tillë, kontribut në kapitalin e autorizuar të një shoqërie biznesi ose ortakërie, kontribut aksionar në një kooperativë prodhuese.
Meqenëse e drejta e qirasë nuk i është transferuar paditësit për asnjë nga arsyet e listuara, refuzimi i të paditurit për të regjistruar këtë transaksion korrespondon me paragrafin katër të paragrafit 1 të nenit 20 të Ligjit Federal "Për Regjistrimin Shtetëror të të Drejtave të Pasurive të Paluajtshme dhe Transaksioneve". Me këtë".

17. Me rastin e lirimit mbetet në fuqi marrëveshja e nënqirasë.

Një shoqëri me përgjegjësi të kufizuar (qiramarrës) ngriti një padi në gjykatën e arbitrazhit kundër një institucioni joshtetëror (nënqiramarrësit) për dëbimin e objektit.
Një kooperativë u përfshi në këtë rast si palë e tretë që nuk deklaroi pretendime të pavarura.
Me vendim të gjykatës së arbitrazhit, i lënë i pandryshuar me vendim të shkallës së apelit, kërkesa është rrëzuar.
Siç rezulton nga shkresat e çështjes, në vitin 1995 komisioni i administrimit të pronës (qiradhënësi) ka lidhur kontratë me shoqërinë aksionare (ish-qiramarrësi) për dhënien me qira të objekteve jobanesore për një periudhë 25-vjeçare.
Në vitin 1998, shoqëria aksionare, me pëlqimin e qiradhënësit, i ka dhënë me nënqira një nga lokalet e dhëna me qira për një periudhë pesëvjeçare një institucioni (të paditurit në këtë rast).
Në vitin 1999, komiteti i administrimit të pasurisë, shoqëria aksionare dhe shoqëria me përgjegjësi të kufizuar (paditësi) nënshkruan një kontratë, sipas së cilës shoqëria aksionare ia kalonte shoqërisë me përgjegjësi të kufizuar të drejtat dhe detyrimet e saj sipas marrëveshjes së qirasë dhe kjo e fundit ka marrë përsipër të kryejë një remont të madh dhe rikonstruksion të gjithë godinës me shpenzimet tuaja.
Qiramarrësi i ri (paditës) besonte se që nga lidhja e kontratës në fjalë, marrëveshja e nënqirasë me një institucion joshtetëror ishte ndërprerë, pasi të drejtat dhe detyrimet e qiramarrësit ishin transferuar nga ish-qiramarrësi (nënqiradhënësi) me ri- qira.
Sipas paditësit, dispozitat e paragrafit 1 të nenit 617 të Kodit Civil të Federatës Ruse për ruajtjen e marrëveshjes së qirasë në fuqi në rast të transferimit të të drejtave të objektit të marrë me qira te një person tjetër janë të pazbatueshme për marrëveshjen e nënqirasë. meqenëse norma e përcaktuar i referohet kalimit te pronari i ri i të drejtave pronësore, dhe në situatën në shqyrtim në rendin e qirasë, paditësi ka kaluar të drejtën e detyrimit që i takonte qiramarrësit të mëparshëm.
Duke iu referuar mungesës në ligj të një dispozite të posaçme për mbajtjen në fuqi të marrëveshjes së nënqirasë në rast të kalimit të së drejtës së qirasë te një qiramarrës tjetër, paditësi besonte se e drejta e të paditurit për nënqira kishte pushuar dhe prona e diskutueshme ishte e lirë. nga barrët, pra, me pëlqimin e qiradhënësit (komitetit), ai lidhi një marrëveshje nënqiraje me kooperativën (një palë e tretë në këtë rast) dhe ngriti një kërkesë për dëbim kundër institucionit me qëllim transferimin e lokaleve te një nënqiramarrës i ri në në përputhje me kërkesat e nenit 611 të Kodit Civil të Federatës Ruse.
Në rrëzimin e padisë, gjykata vuri në dukje se, në bazë të paragrafit 2 të nenit 615 të Kodit, rregullat për marrëveshjet e qirasë zbatohen për marrëveshjet e nënqirasë, përveç nëse parashikohet ndryshe me ligj ose akte të tjera ligjore.
Për rrjedhojë, dispozitat e nenit 617 të Kodit Civil të Federatës Ruse për mbajtjen në fuqi të marrëveshjes së qirasë kur palët ndryshojnë, zbatohen për marrëveshjet e nënqirasë.
Meqenëse i pandehuri e zë objektin e kontestuar në bazë të marrëveshjes së nënqirasë të lidhur në vitin 1998 me pëlqimin e qiradhënësit për një periudhë pesëvjeçare, nuk ka pasur arsye për dëbimin e tij.

18. Kushtet e marrëveshjes së qirasë, e cila i jepte qiramarrësit të drejtën e riqirasë, nuk bien ndesh me paragrafin 2 të nenit 615 të Kodit Civil të Federatës Ruse.

Shoqëria aksionare, në bazë të paragrafit 3 të nenit 20 të Ligjit Federal "Për regjistrimin shtetëror të të drejtave mbi pasuritë e paluajtshme dhe transaksionet me të", ngriti një padi në Gjykatën e Arbitrazhit kundër komisionit për regjistrimin e të drejtave të paluajtshme. pasuria dhe transaksionet me të për të shfuqizuar vendimin për refuzimin e regjistrimit të qirasë së transaksionit të lidhur nga paditësi (qiramarrësi i ri) me ish-qiramarrësin në përputhje me paragrafin 2 të nenit 615 të Kodit Civil të Federatës Ruse.
Pala e paditur në përgjigje të padisë i kërkoi gjykatës të refuzojë plotësimin e kërkesës së paditësit, duke besuar se transaksioni i qirasë është i pavlefshëm siç është lidhur pa pëlqimin e qiradhënësit (pronarit të pronës) dhe, për rrjedhojë, refuzimi për ta regjistruar atë është në përputhje me dispozitat. të paragrafit 1 të nenit 20 të këtij ligji.
Qiradhënësi është përfshirë në çështje si palë e tretë nga gjykata.
Pasi shqyrtoi rrethanat e mosmarrëveshjes, gjykata e shkallës së parë doli në përfundimin se refuzimi i të paditurit për të regjistruar të drejtën e qirasë së paditësit ishte i ligjshëm, pasi pëlqimi i qiradhënësit të objektit të diskutueshëm nuk ishte marrë për të përfunduar një transaksion qiraje në shkelje e kërkesave të paragrafit 2 të nenit 615 të Kodit Civil të Federatës Ruse.
Në të njëjtën kohë, gjykata vuri në dukje se afati i marrëveshjes së qirasë të lidhur midis pronarit të lokalit (qiradhënësit) dhe ish-qiramarrësit, në përputhje me të cilën qiramarrësit iu caktua e drejta për të dhënë me nënqira lokalet e dhëna me qira dhe të drejtat e transferimit dhe detyrimet për dhënien me qira pa marrë leje shtesë nga qiradhënësi, nuk përputhet me pikën 2 të nenit 615 të Kodit Civil të Federatës Ruse.
Kjo normë e ligjit, e cila kërkon marrjen e pëlqimit të qiradhënësit gjatë kryerjes së transaksioneve me të drejtat e qirasë, është e domosdoshme, prandaj nuk mund të ndryshohet me kontratë. Sipas gjykatës, në kuptim të pikës 2 të nenit 615 të Kodit, për çdo transaksion nënqiraje, riqiraje dhe transaksione të tjera të përmendura në këtë paragraf, kërkohet pëlqimi i qiradhënësit. Ky rregull nuk mund të ndryshohet me marrëveshje të palëve duke shprehur në marrëveshjen e qirasë pëlqimin "të përgjithshëm" të qiradhënësit për kryerjen e transaksioneve të tilla nga qiramarrësi.
Nga materialet e çështjes shihet se qiradhënësi ka kundërshtuar dhënien me qira të të drejtave dhe detyrimeve të qiramarrësit nga shoqëria aksionare, gjë që vërtetohet nga shkresat e dorëzuara nga një i tretë, marrja e të cilave paditësi. nuk e mohoi.
Nisur nga sa më sipër, gjykata e rrëzoi padinë.
Gjykata e apelit, pasi ka kontrolluar ligjshmërinë e aktit gjyqësor të miratuar për ankimin e paditësit, ka anuluar vendimin e gjykatës së shkallës së parë dhe ka plotësuar kërkesëpadinë.
Në vendimin e saj, gjykata e apelit vuri në dukje se paragrafi 2 i nenit 615 të Kodit Civil të Federatës Ruse nuk përcakton procedurën dhe formën që qiradhënësi të japë pëlqimin për nënqiranë, qiranë dhe transaksionet e tjera të referuara në këtë paragraf të qiramarrësit. .
Për rrjedhojë, me vullnetin e palëve në marrëveshjen e qirasë, pëlqimi i qiradhënësit mund të shprehet në vetë marrëveshjen, gjë që e liron qiramarrësin nga detyrimi për të marrë një pëlqim të tillë për çdo transaksion specifik.

19. Kërkesat e së drejtës civile për regjistrimin e kontratës së qirasë zbatohen edhe për kontratën e nënqirasë.

Qiramarrësi paraqiti një kërkesë në gjykatën e arbitrazhit kundër nënqiramarrësit për të rikuperuar, në përputhje me marrëveshjen e nënqirasë, një gjobë për pagesën me vonesë të qirasë.
Gjykata e shkallës së parë e njohu marrëveshjen e nënqirasë të nënshkruar nga palët si të pa lidhur për shkak të mungesës së regjistrimit shtetëror të saj, në lidhje me të cilën hodhi poshtë kërkesën për rikuperimin e dënimit të parashikuar nga kjo marrëveshje.
Duke ankimuar vendimin e gjykatës në shkallën e apelit, paditësi iu referua faktit se marrëveshja e nënqirasë është derivat i kontratës së qirasë, nuk ka pavarësi, është lidhur për një periudhë që nuk e kalon afatin e kontratës së qirasë, nuk ka rëndojnë gjithashtu të drejtat reale të pronarit të pronës, dhe për këtë arsye nuk i nënshtrohet regjistrimit shtetëror.
Gjykata e Apelit mori në shqyrtim argumentet e kërkuesit dhe i gjeti ato të pabaza, duke theksuar se në përputhje me paragrafin 3 të pikës 2 të nenit 615 të Kodit Civil të Federatës Ruse, rregullat për marrëveshjet e qirasë zbatohen për marrëveshjet e nënqirasë, përveç nëse parashikohet ndryshe nga ligj ose akte të tjera juridike.
Kodi Civil i Federatës Ruse dhe Ligji Federal "Për Regjistrimin Shtetëror të të Drejtave të Pasurive të Paluajtshme dhe transaksionet me to" nuk përmbajnë dispozita që përjashtojnë zbatimin e kërkesës së regjistrimit shtetëror për marrëveshjet e nënqirasë.
Prandaj, konkluzioni i gjykatës së shkallës së parë se marrëveshja e nënqirasë së objekteve jobanesore e nënshkruar nga palët, në bazë të paragrafit 2 të nenit 609, paragrafit 2 të nenit 651 të Kodit, i nënshtrohej regjistrimit shtetëror dhe mund të konsiderohej. e lidhur që nga momenti i regjistrimit të tillë, është legjitime.
Nisur nga sa më sipër, gjykata e apelit la në fuqi vendimin e gjykatës.

20. Dispozitat e paragrafit 2 të nenit 621 të Kodit Civil të Federatës Ruse në lidhje me rinovimin e një marrëveshjeje qiraje për një periudhë të pacaktuar zbatohen për marrëveshjen e nënqirasë, duke iu nënshtruar rregullave të paragrafit 2 të paragrafit 2 të nenit 615 të nenit 615 të këtij ligji. Kod, në kuptimin e të cilit afati i marrëveshjes së nënqirasë kufizohet në çdo rast në afatin e qirasë.

Qiramarrësi paraqiti një padi në gjykatën e arbitrazhit kundër nënqiramarrësit për detyrimin e nënqiramarrësit për të liruar ambientet jobanesore për shkak të skadimit të afatit të përcaktuar në marrëveshjen e nënqirasë.
I pandehuri, duke kundërshtuar kërkesën e deklaruar, iu referua faktit se marrëveshja e nënqirasë, në bazë të paragrafit 2 të nenit 621 të Kodit Civil të Federatës Ruse, rinovohet për një periudhë të pacaktuar. Meqenëse paditësi nuk e ka tërhequr vërejtjen në përputhje me nenin 610 të Kodit të heqjes dorë nga kontrata, kërkesa nuk i nënshtrohet plotësimit.
Gjykata e arbitrazhit, duke zgjidhur mosmarrëveshjen, vazhdoi si më poshtë.
Ndërmjet paditësit dhe të paditurit, me pëlqimin e qiradhënësit, u lidh një marrëveshje nënqiraje, afati i së cilës ishte më i vogël se periudha e përcaktuar në marrëveshjen e qirasë.
Pas skadimit të kontratës së nënqirasë, pala e paditur ka vazhduar të përdorë ambientet e marra me qira në mungesë të kundërshtimeve nga paditësi.
Sipas paragrafit të tretë të pikës 2 të nenit 615 të Kodit Civil të Federatës Ruse, rregullat për marrëveshjet e qirasë zbatohen për marrëveshjet e nënqirasë, përveç nëse parashikohet ndryshe me ligj ose akte të tjera ligjore.
Me përjashtim të rasteve kur ligji parashikon ndryshe, marrëveshja e nënqirasë ndërmjet palës paditëse dhe të paditurit, në bazë të pikës 2 të nenit 621 të Kodit, rinovohet për një afat të pacaktuar. Në të njëjtën kohë, secila nga palët ka të drejtë ta refuzojë atë në mënyrën e parashikuar nga neni 610 i Kodit Civil të Federatës Ruse.
Megjithatë, sipas paragrafit të dytë të pikës 2 të nenit 615 të Kodit, një marrëveshje nënqiraje nuk mund të lidhet për një periudhë që tejkalon afatin e kontratës së qirasë.
Kontrata, sipas së cilës paditësit i jepeshin objektet me qira, ka pushuar së vlefshmi për shkak të skadimit të afatit.
Rrjedhimisht, marrëveshja e nënqirasë, e cila rrjedh nga marrëveshja e qirasë, me gjithë rinovimin e saj për një periudhë të pacaktuar, pushoi gjithashtu së vlefshmi.
Në rrethana të tilla, nuk kërkohej të dërgohej një paralajmërim për refuzimin e marrëveshjes së nënqirasë në përputhje me nenin 610 të Kodit.
Meqenëse i pandehuri nuk ka arsye të tjera ligjore për uzurpimin e objektit kontestues, gjykata e arbitrazhit e ka urdhëruar atë që ta lirojë këtë lokal.

21. Tregimi në certifikatën e pranimit të ambienteve të dhëna me qira të gjendjes emergjente të sistemit të ngrohjes qendrore nuk do të thotë në vetvete t'i ngarkohet qiramarrësit barrën e përballimit të kostove të eliminimit të pasojave të aksidentit dhe riparimeve të mëdha të shkaktuara nga nevoja urgjente. .

Komiteti i Menaxhimit të Pronës (qiradhënësi), në bazë të paragrafit 3 të pjesës së parë të nenit 619 të Kodit Civil të Federatës Ruse, paraqiti një kërkesë pranë një shoqërie me përgjegjësi të kufizuar për të përfunduar marrëveshjen e qirasë për shkak të mospagimit të qirasë brenda caktoi afate kohore dhe të dëbojë të pandehurin nga lokalet e uzurpuara jobanesore.
Me vendim të gjykatës së shkallës së parë është rrëzuar padia me arsyetimin se i padituri (qiramarrësi) ka bërë një rregullim të madh të sistemit të ngrohjes qendrore të ambienteve të dhëna me qira dhe në përputhje me paragrafin 1 të nenit 616 të Kodit Civil. të Federatës Ruse, kompensoi koston e saj kundrejt qirasë.
Me vendim të gjykatës së apelit, ky vendim u anulua dhe kërkesa e qiradhënësit u plotësua me referencën se në situatën në shqyrtim qiramarrësi nuk kishte të drejtë të kompensonte koston e riparimeve kapitale me qiranë.
Gjykata e Apelit deklaroi si më poshtë:
Sipas kushteve të marrëveshjes, qiradhënësi është i detyruar të kryejë një remont të madh të ambienteve jorezidenciale të dhëna me qira së bashku me një remont të madh të të gjithë ndërtesës, por riparimi i planifikuar i strukturës së diskutueshme nuk ka ardhur ende. Qiramarrësi mori përsipër që në rast nevoje urgjente ta riparonte objektin e dhënë me qira, sepse duke ditur të metat e lokaleve të dhëna me qira, në veçanti për gjendjen emergjente të sistemit të ngrohjes qendrore, ai e pranoi këtë lokal sipas aktit të pranimit dhe pranimit dhe transferimi (për gjendjen emergjente të sistemit të ngrohjes qendrore është bërë shënim në aktin e specifikuar). Kështu, qiramarrësi i hoqi vetes të drejtën për t'ia atribuar qiradhënësit koston e riparimeve të mëdha të shkaktuara nga nevoja urgjente.
Gjykata e Kasacionit, pasi ka kontrolluar materialet e çështjes në lidhje me ankesën e të pandehurit, ka konstatuar se i pandehuri, duke kundërshtuar kërkesat e deklaruara, i është referuar riparimit të sistemit të ngrohjes qendrore për shkak të nevojës urgjente (aksidentit) dhe refuzimit të qiradhënësit për të mbajtur nga riparime të tilla.
Sipas nenit 611 të Kodit Civil të Federatës Ruse, qiradhënësi është i detyruar t'i sigurojë qiramarrësit pronën në një gjendje që përputhet me kushtet e marrëveshjes së qirasë dhe qëllimin e pronës. Mirëpo, siç shihet nga akti i pranimit dhe transferimit të ambienteve, sistemi i ngrohjes qendrore në momentin e transferimit ishte në gjendje emergjente.
Duke vlerësuar këtë rrethanë, gjykata e kasacionit vuri në dukje se referimi në aktin e kalimit dhe pranimit në gjendjen emergjente të sistemit të ngrohjes qendrore nuk do të thotë në vetvete se qiramarrësi ka marrë përsipër detyrimin të eliminojë pasojat e aksidenteve të mundshme dhe nëse të nevojshme, për të kryer riparime të mëdha me shpenzimet e tij.
Materialet e çështjes konfirmojnë dhe paditësi nuk konteston faktin e aksidentit të ngrohjes qendrore. Aktet e inspektimit, të hartuara me pjesëmarrjen e përfaqësuesve të organizatës së furnizimit me ngrohje dhe qiradhënësit, konfirmojnë nevojën për riparimin e tij.
Qiramarrësi i është drejtuar vazhdimisht qiradhënësit me kërkesën për marrjen e masave urgjente për eliminimin e pasojave të aksidentit dhe riparimin e sistemit të ngrohjes qendrore, siç dëshmohet nga deklaratat dhe telegramet e rastit.
Meqenëse qiradhënësi nuk mori masat e duhura, qiramarrësi u detyrua të kryente riparime të mëdha me shpenzimet e tij, duke lidhur një marrëveshje me kontraktorin.
Në rrethana të tilla, gjykata e shkallës së parë arriti në përfundimin e arsyeshëm se i pandehuri kishte të drejtë, në përputhje me paragrafin 1 të nenit 616 të Kodit Civil të Federatës Ruse, të kompensonte me qira koston e riparimeve të mëdha të sistemit të ngrohjes qendrore. shkaktuar nga nevoja urgjente.
Duke marrë parasysh sa më sipër, si dhe duke pasur parasysh se i padituri nuk kishte borxh tjetër qiraje, gjykata e kasacionit e prishi vendimin e shkallës së apelit dhe la në fuqi vendimin e gjykatës së shkallës së parë për refuzimin e plotësimit të kërkesëpadisë së paditësit. .

22. Marrëveshja e lidhur nga qiradhënësi dhe qiramarrësi, e cila përcakton procedurën e pjesëmarrjes së qiramarrësit në kostot e energjisë elektrike të konsumuar, nuk mund të cilësohet si marrëveshje furnizimi me energji.

Shoqëria aksionare (qiramarrësi) iu drejtua gjykatës së arbitrazhit me një kërkesë për të pavlefshme marrëveshjen, e cila përcakton procedurën e pjesëmarrjes në kostot e energjisë elektrike të konsumuar, si mospërputhje me normat e Kodit Civil të Federatës Ruse që rregullon energjinë. furnizimit.
Gjykata e shkallës së parë e cilësoi kontratën e kontestuar si kontratë furnizimi me energji, e njohu atë si transaksion të pavlefshëm (të pavlefshëm) si në kundërshtim me nenin 545 të Kodit, pasi nuk ishte marrë leja e organizatës së furnizimit me energji për të lidhur nën-pajtimtarin. .
Gjykata e Apelit e prishi vendimin dhe e rrëzoi padinë për arsyet e mëposhtme.
Sipas nenit 539 të Kodit Civil të Federatës Ruse, palët në kontratën për furnizimin me energji janë organizata e furnizimit me energji dhe pajtimtari (konsumatori) i cili ka një pajisje marrëse të energjisë të lidhur me rrjetet e organizatës së furnizimit me energji.
I pandehuri, si abonent, merrte energji elektrike për të furnizuar një ndërtesë që i përkiste në bazë të një marrëveshjeje me një organizatë të furnizimit me energji.
Paditësi ka lidhur kontratë qiraje për objekte jobanesore në një godinë në pronësi të të paditurit. Gjithashtu, palët lidhën një marrëveshje të veçantë në të cilën përcaktuan procedurën për pjesëmarrjen e qiramarrësit në kostot e energjisë elektrike të konsumuar, duke specifikuar sasinë dhe koston e energjisë elektrike të kërkuar nga qiramarrësi.
Palët e quajtën këtë marrëveshje një kontratë për furnizimin (pushimet) dhe konsumin e energjisë elektrike me tarifë, duke treguar marrëveshjen e qirasë si bazë për lidhjen e saj dhe duke e quajtur veten qiradhënës dhe qiramarrës.
Kështu, paditësi ka përdorur energjinë elektrike të marrë nga i padituri në lidhje me dhënien me qira të lokaleve. Në këtë rast, i pandehuri nuk ishte një organizatë e furnizimit me energji.
Prandaj, konkluzioni i gjykatës së shkallës së parë se marrëveshja e quajtur kontratë për furnizimin (pushimet) dhe konsumin e energjisë elektrike me tarifë, është kontratë për furnizim me energji është e pabazuar.
Marrëveshja kontestuese në fakt përcaktonte procedurën për përcaktimin e shpenzimeve të paditësit për energjinë elektrike në lokalet që ai kishte marrë me qira dhe ishte pjesë e marrëveshjes së qirasë.
Nuk kishte asnjë bazë për ta njohur këtë marrëveshje si të pavlefshme si në kundërshtim me ligjin.

23. Kur ndryshohet pronari i pronës së dhënë me qira, pavarësisht nëse është ngritur çështja e rilëshimit të kontratës së qirasë, ish-pronari humbet dhe pronari i ri fiton të drejtën për të përfituar të ardhura nga qiraja e pronës.

Shoqëria me përgjegjësi të kufizuar (pronari i ri) paraqiti një kërkesë në gjykatën e arbitrazhit kundër shoqërisë aksionare (ish-pronari) për rikuperimin, në bazë të nenit 1107 të Kodit Civil të Federatës Ruse, të të ardhurave që i padituri kishte nxjerrë nga prona që nga momenti i kalimit të pronësisë mbi të paditësit.
Qiramarrësi i pronës së kontestuar është përfshirë në këtë rast si palë e tretë që nuk ka deklaruar pretendime të pavarura për objektin e mosmarrëveshjes.
Gjykata e shkallës së parë ka rrëzuar padinë, duke iu referuar ekzistencës së një marrëdhënieje kontraktuale ndërmjet të paditurit dhe një pale të tretë. Duke vepruar kështu, gjykata vazhdoi nga sa vijon.
Lokalet e zëna nga qiramarrësi në bazë të një marrëveshjeje qiraje me të paditurin janë blerë nga paditësi.
Qiramarrësi nuk është njoftuar për ndryshimin e pronësisë as nga pronari i ri dhe as nga ish-pronari.
Paditësi, pasi u bë pronar i pronës kontestuese, nuk e ngriti çështjen e zëvendësimit të qiradhënësit sipas marrëveshjes së qirasë për këtë pronë.
Duke marrë parasysh sa më sipër, si dhe faktin se marrëveshja e qirasë ndërmjet të paditurit dhe palës së tretë nuk është zgjidhur dhe nuk është shpallur e pavlefshme në mënyrën e përcaktuar me ligj, gjykata ka arritur në përfundimin se qiramarrësi në mënyrë të ligjshme i ka paguar qiranë qiradhënësit sipas marrëveshjes. .
Gjykata e Apelit i ka gjetur të pabazuara argumentet e Gjykatës së Shkallës së Parë, ka prishur vendimin dhe ka plotësuar kërkesëpadinë për arsyet e mëposhtme.
Në bazë të nenit 617 të Kodit Civil të Federatës Ruse, transferimi i pronësisë së pronës së dhënë me qira tek një person tjetër nuk është bazë për ndryshimin ose përfundimin e marrëveshjes së qirasë. Në të njëjtën kohë, pavarësisht nëse është ngritur çështja e rilëshimit të kontratës së qirasë, ish-pronari humbet, dhe i riu fiton të drejtën për të marrë të ardhura nga qiraja e pronës.
Meqenëse paditësi u bë pronar i lokalit dhe i padituri vazhdoi të merrte qiranë, kërkesat e paditësit bazuar në nenin 1107 të K. i nënshtroheshin plotësimit.

24. Kalimi i pronësisë së pronës së dhënë me qira te një person tjetër nuk përbën në vetvete arsye për të bërë ndryshime gjyqësore në kushtet e marrëveshjes së qirasë të lidhur nga ish-pronari me qiramarrësin (me përjashtim të ndryshimit të informacionit për qiradhënësin në marrëveshje).

Shoqëria aksionare (pronari i ri i pronës) iu drejtua gjykatës së arbitrazhit me padi ndaj shoqërisë me përgjegjësi të kufizuar (qiramarrësi) për ndryshimin e marrëveshjes së qirasë për sa i përket emrit të qiradhënësit dhe afatit të qirasë.
Në konfirmim të së drejtës për të ngritur këtë padi, paditësi iu referua fitimit të pronësisë së ndërtesës në të cilën i padituri ka zënë disa ambiente jorezidenciale në bazë të një marrëveshjeje qiraje të lidhur me pronarin e mëparshëm, si dhe ka paraqitur dokumente. duke konfirmuar regjistrimin shtetëror të pronësisë.
Pronari i ri i pallatit i propozoi qiramarrësit ndryshimin e kontratës së qirasë në lidhje me emrin e qiradhënësit, si dhe kushtet për afatin e qirasë. Meqenëse qiramarrësi refuzoi të ndryshojë kontratën, shoqëria aksionare paraqiti një kërkesë përkatëse në gjykatën e arbitrazhit.
Në bazë të neneve 450, 451 të Kodit, me kërkesën e njërës palë, kontrata mund të ndryshohet me vendim gjykate vetëm në rast të shkeljes materiale të kontratës nga pala tjetër, në raste të tjera të parashikuara nga Kodin, ligjet e tjera ose kontratën, si dhe në lidhje me një ndryshim të rëndësishëm të rrethanave, nga të cilat palët proceduan në lidhjen e kontratës.
Gjykata e arbitrazhit hodhi poshtë kërkesën, duke iu referuar nenit 617 të Kodit Civil të Federatës Ruse, sipas të cilit transferimi i pronësisë (menaxhimi ekonomik, menaxhimi operacional) i pronës së dhënë me qira te një person tjetër nuk është bazë për ndryshimin ose përfundimin e marrëveshje qiraje.
Gjykata e Apelit rrëzoi vendimin për refuzimin e kërkesëpadisë për ndryshimin e kontratës së emrit të qiradhënësit, kjo kërkesë u njoh si objekt përmbushjeje për arsyet e mëposhtme.
Në bazë të nenit 608 të Kodit Civil të Federatës Ruse, qiradhënësi sipas një marrëveshje qiraje është pronari i pronës.
Kështu, në lidhje me ndryshimin e pronësisë së pronës së dhënë me qira nga i padituri, ish-qiradhënësi pushoi së qeni palë në marrëveshjen e qirasë me të paditurin, prandaj kërkesa e paditësit për një zëvendësim në kontratën e qiradhënësit është legjitime.

25. Arsyet për përfundimin e parakohshëm të marrëveshjes së qirasë me kërkesë të qiradhënësit, të përcaktuara në marrëveshje në përputhje me pjesën e dytë të nenit 619 të Kodit Civil të Federatës Ruse, nuk mund të shoqërohen me ndonjë shkelje nga ana e qiramarrësi.

Dega e hekurudhave (qiradhënësi), në bazë të pjesës së dytë të nenit 619 të Kodit Civil të Federatës Ruse, paraqiti një kërkesë në gjykatën e arbitrazhit kundër shoqërisë me përgjegjësi të kufizuar për përfundimin e parakohshëm të marrëveshjes së qirasë.
Në mbështetje të pretendimit, qiradhënësi iu referua dispozitës së marrëveshjes së qirasë, sipas së cilës ai ka të drejtë të kërkojë zgjidhjen e parakohshme të kontratës nëse ka nevojë operacionale për të operuar platformën e dhënë me qira.
I pandehuri e kundërshtoi kërkesën e deklaruar, duke e konsideruar të pavlefshme dispozitën përkatëse të kontratës, pasi, sipas mendimit të tij, në bazë të pjesës së dytë të nenit 619 të Kodit Civil të Federatës Ruse, arsye të tjera për përfundimin e parakohshëm të qirasë. marrëveshja me kërkesë të qiradhënësit, përveç atyre të parashikuara në pjesën e parë të këtij neni, duhet të lidhet me ndonjë ose shkelje të kontratës nga qiramarrësi. Me fjalë të tjera, një përfundim i tillë është i mundur vetëm si rezultat i veprimeve (mosveprimit) të paligjshëm nga ana e qiramarrësit. Duke qenë se arsyet e paraqitura nga paditësi nuk plotësojnë kriterin e përcaktuar, ai përfshihet në mënyrë të paarsyeshme në kontratë në lidhje me pjesën e dytë të nenit 619 të Kodit dhe nuk mund të çojë në zgjidhjen e kontratës përpara skadimit të afatit të qirasë.
Qiramarrësi besonte se ky kusht mund të parashikohej në kontratë vetëm si bazë për refuzimin e qiradhënësit për të kryer kontratën jashtë gjykatës (paragrafi 3 i nenit 450 të Kodit Civil të Federatës Ruse), por palët nuk u shprehën shprehja e tillë e vullnetit me rastin e lidhjes së kontratës.
Gjykata nuk është pajtuar me argumentet e të pandehurit dhe ka plotësuar kërkesëpadinë, duke vënë në dukje sa vijon.
Pjesa e parë e nenit 619 të Kodit Civil të Federatës Ruse parashikon një sërë arsyesh për përfundimin e parakohshëm të një marrëveshje qiraje me kërkesë të qiradhënësit. Të gjitha këto arsye lidhen me disa shkelje të kontratës nga qiramarrësi.
Sipas pjesës së dytë të nenit 619 të Kodit, marrëveshja e qirasë mund të vendosë edhe arsye të tjera për përfundimin e parakohshëm të marrëveshjes me kërkesë të qiradhënësit, në përputhje me paragrafin 2 të nenit 450 të Kodit Civil të Federatës Ruse.
Megjithatë, fakti që pjesa e parë e këtij neni parashikon ekskluzivisht shkelje të kushteve të kontratës nga qiramarrësi si arsye për zgjidhjen e kontratës, nuk do të thotë që arsyet e tjera për zgjidhjen e përfshirë nga palët në kontratë gjithashtu duhet të shoqërohen me shkelje. të kushteve të saj.
Duhet të kihet parasysh se pjesa e dytë e nenit 619 të Kodit Civil të Federatës Ruse i referohet të gjithë paragrafit 2 të nenit 450 të Kodit, dhe jo vetëm nënparagrafit 1 të këtij paragrafi. Prandaj, palët kanë të drejtë të parashikojnë në gjykatë çdo arsye për zgjidhjen e parakohshme të kontratës me kërkesë të qiradhënësit, të lidhur dhe jo të lidhur me ndonjë shkelje.
Siç rezulton nga provat e paraqitura nga paditësi, nevoja që departamenti i hekurudhave të përdorë platformën e marrë me qira vjen për shkak të rritjes së intensitetit të trafikut të trenave elektrik për shkak të rritjes së trafikut të pasagjerëve në drejtimin periferik, për të cilin qiradhënësi njoftoi. qiramarrësi brenda afatit të përcaktuar në kontratë (tre muaj përpara).
Kështu, duke u nisur nga kushtet përkatëse të marrëveshjes, paditësi (qiradhënësi) kishte të drejtë të kërkonte zgjidhjen e parakohshme të kontratës së qirasë.

26. Marrëveshja e qirasë mund të parashikojë mundësinë e zgjidhjes së parakohshme të marrëveshjes me kërkesë të qiradhënësit në rast të një dështimi të vetëm nga qiramarrësi për të paguar qiranë brenda periudhës së përcaktuar nga marrëveshja.

Komiteti i menaxhimit të pronës (qiradhënësi), në bazë të pjesës së dytë të nenit 619 të Kodit Civil të Federatës Ruse, ngriti një padi kundër kooperativës me një kërkesë kundër kooperativës për të përfunduar marrëveshjen e qirasë dhe për të dëbuar të pandehurin nga banesa. lokalet.
Në mbështetje të pretendimeve, Komiteti iu referua kushteve të marrëveshjes, sipas të cilave qiradhënësi ka të drejtë të kërkojë përfundimin e parakohshëm të marrëveshjes së qirasë në rast të një shkeljeje të vetme nga qiramarrësi të afatit të përcaktuar nga marrëveshja për duke paguar qiranë.
I pandehuri i kërkoi gjykatës të rrëzojë padinë, duke besuar se kushti i përmendur i kontratës bie ndesh me dispozitat e paragrafit 3 të pjesës së parë të nenit 619 të Kodit Civil të Federatës Ruse.
Vendimi i gjykatës për plotësimin e kërkesave u refuzua për arsyet e mëposhtme.
Në bazë të paragrafit 3 të pjesës së parë të nenit 619 të Kodit, me kërkesë të qiradhënësit, kontrata e qirasë mund të zgjidhet para kohe nga gjykata në rast se qiramarrësi nuk e paguan qiranë më shumë se dy herë radhazi pas skadimi i periudhës së pagesës të përcaktuar me marrëveshje.
Meqenëse një arsye e tillë për zgjidhjen e kontratës si vonesë në pagimin e qirasë parashikohet në pjesën e parë të nenit 619 të Kodit Civil të Federatës Ruse, kushti i kontratës i referuar nga paditësi në mbështetje të pretendimit të tij nuk ishte i tillë. korrespondojnë me pjesën e dytë të këtij neni, pasi nuk ka krijuar arsye tjetër për zgjidhjen e kontratës.
Duke marrë parasysh faktin se neni 619 i Kodit Civil të Federatës Ruse nuk lejon ndryshimin e dispozitave të pjesës së parë të tij me marrëveshje të palëve, kërkesat e paditësit nuk i nënshtroheshin përmbushjes.
Paditësi në ankim ka këmbëngulur se kushti kontestues është përfshirë në kontratë në përputhje të plotë me kërkesat e pjesës së dytë të nenit 619 të K. Në bazë të paragrafit 3 të pjesës së parë të këtij neni, shkak për zgjidhjen e kontratës është mospagesa e qirasë më shumë se dy herë radhazi. Një shkelje e vetme nga qiramarrësi i kushteve të përcaktuara nga marrëveshja për marrjen e qirasë është një tjetër arsye për përfundimin e marrëveshjes së qirasë.
Gjykata e Apelit ka mbështetur qëndrimin e paditësit, duke vënë në dukje gjithashtu se arsyet e parashikuara në pjesën e parë të nenit 619 të Kodit përfshinin jo vetëm një element të tillë si "vonesa në pagesë", por edhe dy elementë të tjerë: "më shumë se dy herë". dhe "me radhë". Nga ky këndvështrim, në situatën në shqyrtim, palët përcaktuan në kontratë një bazë të ndryshme për përfundimin e saj nga ajo e parashikuar në paragrafin 3 të pjesës së parë të nenit 619 të Kodit Civil të Federatës Ruse.
Vendimi i gjykatës së shkallës së parë është anuluar, kërkesat janë plotësuar.

27. Marrëveshja e qirasë mund të ofrojë arsye për refuzimin e qiradhënësit për të përmbushur kontratën dhe zgjidhjen e saj jashtë gjykatës, duke përfshirë ato që lidhen me shkeljen nga qiramarrësi të një ose një afati tjetër të kontratës (pika 3 e nenit 450 të Kodit Civil të K. Federata Ruse).

Një shoqëri me përgjegjësi të kufizuar (qiradhënësi) ngriti një padi kundër shoqërisë aksionare (qiramarrësit) në gjykatën e arbitrazhit për dëbim nga objektet jorezidenciale të uzurpuara në lidhje me përfundimin e marrëveshjes së qirasë.
I padituri e ka konsideruar të paligjshëm pretendimin e paditësit, pasi marrëveshja e qirasë, pa u zgjidhur në gjykatë, vazhdon të funksionojë.
Gjatë gjykimit u konstatua se me rastin e lidhjes së kontratës së qirasë me iniciativën e qiradhënësit, në marrëveshje ishte përfshirë një kusht që parashikonte arsyet e refuzimit të qiradhënësit për të ekzekutuar marrëveshjen në përputhje me paragrafin 3 të nenit 450 të K. Civil. Kodi i Federatës Ruse. Si arsye e tillë, u përcaktua një mospagesë e vetme e qirasë nga qiramarrësi brenda periudhës së përcaktuar me marrëveshje.
Sipas palës së paditur, kjo dispozitë e kontratës është e pavlefshme, pasi, në kuptim të nenit 619 dhe paragrafit 2 të nenit 450 të K., disa shkelje të kontratës nga njëra palë mund të jenë vetëm shkak për zgjidhjen e kontratës në gjykata me kërkesë të palës tjetër, por jo për refuzimin e kësaj të fundit për të përmbushur kontratën jashtë gjykatës.
Gjykata nuk u pajtua me qëndrimin e qiramarrësit, duke vënë në dukje se një përfundim i tillë nuk rrjedh as nga normat e mësipërme të ligjit, as nga dispozitat e paragrafit 3 të nenit 450 të Kodit Civil të Federatës Ruse.
Fakti i shkeljes, me të cilin kontrata lidh të drejtën e qiradhënësit për të refuzuar kryerjen e kontratës, provohet nga materialet e çështjes dhe nuk kontestohet nga i pandehuri. Në bazë të pikës 3 të nenit 450 të Kodit, në këtë rast, kontrata konsiderohet e zgjidhur, nuk kërkohet vendimi përkatës i gjykatës.
Meqenëse qiramarrësi nuk i liroi vullnetarisht ambientet e uzurpuara jo-banesore, qiradhënësi kishte të drejtë të aplikonte në gjykatë me një kërkesë për dëbimin e tij në lidhje me përfundimin e qirasë.
Duke marrë parasysh sa më sipër, gjykata pranoi padinë.

28. Marrëveshja e qirasë mund të zgjidhet në lidhje me pagesën e qirasë jo të plotë, nëse gjykata e njeh këtë shkelje si të rëndësishme.

Qiradhënësi ngriti një padi kundër qiramarrësit në gjykatën e arbitrazhit për rikuperimin e borxhit të qirasë, gjobat për pagesën e vonuar dhe zgjidhjen e kontratës së qirasë në lidhje me shkeljen materiale të saj nga qiramarrësi.
Me vendim të gjykatës së shkallës së parë, i pandehuri është ngarkuar me qira të prapambetur dhe gjobë, kërkesa për zgjidhjen e kontratës së qirasë është refuzuar për arsyet e mëposhtme.
Gjykata konstatoi se palët kishin mosmarrëveshje më parë për shumën e qirasë që do të transferohej. I pandehuri ka bërë pagesat e qirasë në kohë, por në një shumë më të vogël, në lidhje me të cilën është formuar borxhi i paraqitur për arkëtim.
Pjesa e parë e nenit 619 të Kodit Civil të Federatës Ruse parashikon arsyet për përfundimin e parakohshëm të marrëveshjes së qirasë me kërkesë të qiradhënësit. Sipas pjesës së dytë të nenit të përmendur, arsye të tjera për këtë, në përputhje me paragrafin 2 të nenit 450 të Kodit, mund të përcaktohen me marrëveshjen e qirasë.
Meqenëse palët nuk parashikonin në marrëveshje mundësinë e përfundimit të parakohshëm të saj në rast të mospagimit të plotë të qirasë, dhe pjesërisht një të nenit 619 të Kodit Civil të Federatës Ruse një bazë e tillë për përfundimin e parakohshëm të Marrëveshja nuk është e përfshirë, gjykata e arbitrazhit, pasi ka mbledhur qiranë e prapambetur dhe dënimin për vonesën, ka rrëzuar kërkesën për zgjidhjen e qirasë.
Gjykata e apelit e ndryshoi vendimin e gjykatës së shkallës së parë në lidhje me refuzimin e zgjidhjes së marrëveshjes së qirasë, duke treguar se ekzistenca e nenit 619 të Kodit Civil të Federatës Ruse, i cili përcakton rregulla të veçanta për zgjidhjen e parakohshme të kontratës, nuk përjashtojnë mundësinë e zgjidhjes së parakohshme të kontratës së qirasë në bazë të nenit 450 të K.
Sipas paragrafit 2 të nenit 450 të Kodit Civil të Federatës Ruse, me kërkesë të njërës prej palëve, kontrata mund të ndërpritet me vendim gjykate në rast të një shkeljeje materiale të kontratës nga pala tjetër. Shkelja e kontratës nga njëra nga palët njihet si thelbësore, e cila sjell një dëm të tillë për palën tjetër, saqë ajo privohet kryesisht nga ajo që kishte të drejtë të llogariste gjatë lidhjes së kontratës.
Pasi ka vlerësuar rrethanat e çështjes dhe ka konstatuar se shkelja e kryer nga i pandehuri është e rëndësishme, gjykata ka zgjidhur kontratën e qirasë.

29. Nëse arsyeja e zgjidhjes së kontratës së qirasë është mospërmbushja e detyrimeve që i janë ngarkuar nga qiramarrësi, qiradhënësi, përpara se t'i drejtohet gjykatës me kërkesë për zgjidhjen e parakohshme të kontratës, është i detyruar t'i dërgojë qiramarrësit një paralajmërim me shkrim për nevoja për të përmbushur detyrimin e tij brenda një kohe të arsyeshme (pjesa e tretë e nenit 619 të Kodit Civil të Federatës Ruse), si dhe një propozim për të përfunduar kontratën (paragrafi 2 i nenit 452 i Kodit).

Komiteti i administrimit të pronës (qiradhënësi) ngriti një padi kundër shoqërisë aksionare në gjykatën e arbitrazhit për zgjidhjen e marrëveshjes së qirasë dhe dëbimin e të paditurit nga ambientet e uzurpuara jo-banesore.
Kjo kërkesë u deklarua në bazë të paragrafit 3 të pjesës së parë të nenit 619 të Kodit Civil të Federatës Ruse në lidhje me dështimin e të pandehurit për të përmbushur detyrimin për të paguar qiranë.
Me vendim të gjykatës së arbitrazhit, kërkesa u la pa shqyrtim duke iu referuar paragrafit 5 të nenit 87 të Kodit të Procedurës së Arbitrazhit të Federatës Ruse (në tekstin e mëtejmë Kodi i Procedurës së Arbitrazhit të Federatës Ruse).
Në të njëjtën kohë, gjykata tregoi se paditësi nuk kishte respektuar plotësisht kërkesat e ligjit në lidhje me procedurën paraprake për zgjidhjen e mosmarrëveshjes për zgjidhjen e parakohshme të kontratës së qirasë me kërkesë të qiradhënësit.
Në bazë të pjesës së tretë të nenit 619 të Kodit, qiradhënësi ka të drejtë të kërkojë zgjidhjen e parakohshme të kontratës vetëm pasi t'i dërgojë qiramarrësit një paralajmërim me shkrim për nevojën e përmbushjes së detyrimit të tij brenda një afati të arsyeshëm.
Siç rezulton nga materialet e paraqitura nga paditësi, komisioni i dërgoi kompanisë një paralajmërim të tillë, i cili shtronte pyetjen për nevojën e shlyerjes së qirasë së prapambetur.
Sidoqoftë, në kuptimin e pjesës së tretë të nenit 619 të Kodit Civil të Federatës Ruse, paralajmërimi në fjalë nuk përbën në vetvete një propozim për të ndryshuar ose përfunduar marrëveshjen e qirasë. E drejta për të kërkuar zgjidhjen e kontratës në fjalë lind nga qiradhënësi vetëm nëse qiramarrësi nuk eliminon shkeljet përkatëse brenda një kohe të arsyeshme.
Meqenëse pjesa e tretë e nenit 619 të Kodit nuk rregullon procedurën për përfundimin e një marrëveshje qiraje, rregulli i përgjithshëm i përfshirë në paragrafin 2 të nenit 452 të Kodit Civil të Federatës Ruse zbatohet për marrëdhëniet e qirasë. Sipas këtij rregulli, një kërkesë për ndryshimin ose zgjidhjen e kontratës mund të parashtrohet nga pala në gjykatë vetëm pasi të ketë marrë një refuzim nga pala tjetër në propozimin për ndryshim ose zgjidhje të kontratës ose mosmarrjes së përgjigjes brenda afatit kohor. të përcaktuara në propozim ose të përcaktuara me ligj ose kontratë, dhe në mungesë të tij - brenda tridhjetë ditësh.
Lidhur me këtë, gjykata i tërhoqi vëmendjen paditësit se në paralajmërimin e dërguar të paditurit shtrohej vetëm pyetja e nevojës për shlyerjen e qirasë së prapambetur. Propozimi për zgjidhjen e kontratës në rast të mospërmbushjes së këtij detyrimi brenda një afati të arsyeshëm nuk ishte në këtë paralajmërim.
Meqenëse paditësi, kur dërgoi paralajmërimin, nuk respektoi dispozitat e paragrafit 2 të nenit 452 të Kodit Civil të Federatës Ruse, kërkesa iu nënshtrua rrëzimit.

30. Një kusht i domosdoshëm për plotësimin e kërkesës së qiradhënësit për përfundimin e parakohshëm të qirasë në bazë të nenit 619 të Kodit Civil të Federatës Ruse është vërtetimi gjatë gjykimit të faktit se qiramarrësi ka marrë një paralajmërim me shkrim nga qiradhënësi për nevoja për të përmbushur detyrimin kontraktor.

Qiradhënësi paraqiti një kërkesë në gjykatën e arbitrazhit për përfundimin e parakohshëm të marrëveshjes së qirasë për objektet jorezidenciale, duke iu referuar pjesës së dytë të nenit 619 të Kodit Civil të Federatës Ruse, sipas të cilit marrëveshja e qirasë mund të përcaktojë arsyet për zgjidhjen e parakohshme të marrëveshjes me kërkesë të qiradhënësit në përputhje me paragrafin 2 të nenit 450 të Kodit.
Klauzola 5 e marrëveshjes së qirasë parashikon që nënqiraja e lokaleve të dhëna me qira pa lejen me shkrim të qiradhënësit është baza për përfundimin e parakohshëm të saj.
Gjatë kontrollit të përdorimit të lokalit nga qiramarrësi, i kryer nga qiradhënësi, u konstatua se në të ndodhej një organizatë e jashtme, gjë që pasqyrohet në aktet e paraqitura në gjykatë.
Duke kundërshtuar kërkesën e deklaruar, i pandehuri, pa kundërshtuar faktin e dhënies me nënqira të lokaleve që ka marrë me qira një pale të tretë pa lejen përkatëse të qiradhënësit, iu referua mosrespektimit të procedurës për zgjidhjen paraprake të mosmarrëveshjes të vendosur nga pjesa. 3 i nenit 619 të Kodit Civil të Federatës Ruse, duke theksuar se ai nuk kishte marrë një paralajmërim me shkrim nga qiradhënësi për nevojën për të eliminuar shkeljen e detyrimit kontraktor brenda një kohe të arsyeshme.
Sipas pjesës së tretë të nenit 619 të Kodit Civil të Federatës Ruse, qiradhënësi ka të drejtë të kërkojë përfundimin e parakohshëm të kontratës vetëm pasi t'i dërgojë një paralajmërim me shkrim qiramarrësit për nevojën për të përmbushur detyrimin e tij brenda një kohe të arsyeshme.
Gjykata e njohu argumentin e të pandehurit si të justifikuar, duke vënë në dukje se, në kuptim të nenit 619, paragrafi 3, i Kodit, një paralajmërim i tillë me shkrim duhet të merret nga qiramarrësi në mënyrë që ai të jetë në gjendje të përmbushë detyrimin kontraktor brenda një afati të arsyeshëm. koha.
Siç u konstatua gjatë gjykimit, paditësi nga ana e tij nuk ka marrë masat e duhura që do të garantonin marrjen nga i padituri (qiramarrësi) i paralajmërimit të duhur me shkrim (dorëzimi kundër marrjes, dërgimi me postë rekomande ose me vërtetim marrjeje. ).
Gjithashtu nuk kishte asnjë provë tjetër se i pandehuri kishte marrë paralajmërim në shkresat e lëndës.
Duke marrë parasysh sa më sipër, gjykata e njohu procedurën për zgjidhjen paraprake të mosmarrëveshjes si të pazbatuar dhe, e udhëhequr nga paragrafi 5 i nenit 87 të Kodit të Procedurës së Arbitrazhit të Federatës Ruse, e la padinë pa shqyrtim.

31. Një marrëveshje qiraje e lidhur në përputhje me paragrafin 1 të nenit 621 të Kodit Civil të Federatës Ruse për një afat të ri është një marrëveshje e re qiraje.

Shoqëria aksionare dhe pronari i objektit kanë lidhur një kontratë qiraje për objekte jo-banesore.
Në përfundim të kontratës së qirasë për një periudhë të re, palët nuk ranë dakord për shumën e qirasë.
Qiradhënësi, duke besuar se mosmarrëveshja kishte lindur për ndryshimin e kontratës, i referoi këto mosmarrëveshje për zgjidhje nga gjykata e arbitrazhit.
Me vendim të gjykatës së shkallës së parë, i lënë i pandryshuar me vendimin e shkallës së apelit, padia u rrëzua në bazë të paragrafit dy të pikës 1 të nenit 621 të Kodit Civil të Federatës Ruse, sipas të cilit, kur duke lidhur një marrëveshje qiraje për një afat të ri, kushtet e marrëveshjes mund të ndryshohen me marrëveshje të palëve.
Gjykata e Kasacionit ka anuluar aktet gjyqësore dhe e ka kaluar çështjen për gjykim të ri në gjykatën e shkallës së parë për arsyet e mëposhtme.
Sipas nenit 610 të Kodit, kontrata e qirasë lidhet për një periudhë të caktuar në marrëveshje.
Qiradhënësi e njoftoi qiramarrësin për skadimin e kontratës së qirasë dhe për nevojën, nëse i pandehuri synon të përdorë pronën në të ardhmen, për të lidhur një marrëveshje qiraje për një afat të ri, i cili tregon përfundimin e kontratës së mëparshme të vlefshme të qirasë. deri në skadimin e afatit të tij.
Në kuptimin e nenit 621 të Kodit Civil të Federatës Ruse, lidhja e një marrëveshje qiraje për një afat të ri është lidhja e një marrëveshjeje të re.
Kërkesa u ngrit në lidhje me refuzimin e të paditurit për të nënshkruar një kontratë qiraje për një afat të ri për shkak të ndryshimeve të bëra nga qiradhënësi në masën e qirasë.
Kështu, midis palëve lindi një mosmarrëveshje parakontraktore.
Neni 22 i Kodit të Procedurës së Arbitrazhit të Federatës Ruse përcakton që mosmarrëveshjet e zgjidhura nga një gjykatë arbitrazhi përfshijnë mosmarrëveshjet në lidhje me mosmarrëveshjet sipas një marrëveshjeje, përfundimi i së cilës parashikohet me ligj ose transferimi i mosmarrëveshjeve për të cilat palët bien dakord të zgjidhin një arbitrazh. gjykata.
Nga korrespondenca e çështjes rezulton se palët diskutuan çështjen e kalimit të mundshëm të mosmarrëveshjeve që kishin lindur për zgjidhje nga gjykata e arbitrazhit.
Nisur nga sa më sipër, gjykata e kasacionit e kaloi çështjen në gjykatën e shkallës së parë, duke vënë në dukje nevojën e sqarimit të çështjes së ekzistencës së një marrëveshjeje ndërmjet palëve për një transferim të tillë.

32. Kur lidhni, në përputhje me paragrafin 1 të nenit 621 të Kodit Civil të Federatës Ruse, një marrëveshje qiraje për një afat të ri, palët nuk janë të detyruara nga kushtet e marrëveshjes së mëparshme të vlefshme.

Komiteti i Menaxhimit të Pronës (qiradhënësi) ngriti një padi kundër qiramarrësit me një kërkesë në gjykatën e arbitrazhit për rikuperimin e borxhit të qirasë.
Duke kundërshtuar kërkesën e deklaruar, i pandehuri iu referua faktit se shuma e kërkuar prej tij ishte diferenca midis shumës së qirasë së vendosur në marrëveshjen e mëparshme të qirasë dhe qirasë së përcaktuar në lidhjen e kontratës së qirasë për një afat të ri. Sipas të pandehurit, ndryshimi i shumës së qirasë kur lidh një qira për një afat të ri bie ndesh me paragrafin 3 të nenit 614 të Kodit Civil të Federatës Ruse, sipas të cilit një ndryshim në qira lejohet jo më shumë se një herë në vit.
Gjykata e Arbitrazhit i ka njohur argumentet e të pandehurit si të pabazuara për arsyet e mëposhtme.
Në përputhje me nenin 621 të Kodit Civil të Federatës Ruse, lidhja e një marrëveshje qiraje për një afat të ri është në thelb përfundimi i një marrëveshjeje të re. Prandaj, palët nuk janë të detyruara nga kushtet e marrëveshjes së qirasë ekzistuese më parë.
Norma e paragrafit 3 të nenit 614 të Kodit rregullon procedurën e rishikimit të qirasë gjatë afatit të kontratës së qirasë, dhe për këtë arsye nuk i nënshtrohet zbatimit kur lidhni një marrëveshje për një afat të ri.
Sipas paragrafit të dytë të pikës 1 të nenit 621 të Kodit Civil të Federatës Ruse, kur lidhni një marrëveshje qiraje për një periudhë të re, kushtet e marrëveshjes mund të ndryshohen me marrëveshje të palëve.
Projektmarrëveshja e qirasë e propozuar nga qiradhënësi për një afat të ri, duke parashikuar një shumë të shtuar të qirasë, është nënshkruar nga qiramarrësi pa asnjë koment.
Nisur nga sa më sipër, gjykata e ka njohur të ligjshme pretendimin e paditësit për rikuperimin e borxhit, të llogaritur në bazë të shumës së qirasë të përcaktuar në kontratën e re të qirasë.

33. Njoftimi i qiramarrësit përpara skadimit të kontratës së qirasë për përfundimin e saj dhe për refuzimin e qiradhënësit për të rinovuar marrëdhënien e qirasë nuk e privon në vetvete mundësinë e qiramarrësit për të ushtruar të drejtën e përparësisë për të lidhur një marrëveshje qiraje për një term të ri.

Shoqëria aksionare paraqiti një padi në gjykatën e arbitrazhit kundër komitetit të administrimit të pronës dhe sipërmarrësit individual për kalimin e të drejtave dhe detyrimeve sipas marrëveshjes së qirasë të lidhur ndërmjet të paditurve.
Në mbështetje të pretendimit të tij, paditësi iu referua faktit se, në përputhje me paragrafin 1 të paragrafit 1 të nenit 621 të Kodit Civil të Federatës Ruse, ai, si qiramarrës në mirëbesim, pas skadimit të kontratës, ka , duke qenë të gjitha gjërat e tjera të barabarta, një e drejtë përparësie ndaj personave të tjerë për të lidhur një qira për një afat të ri.
Gjykata e shkallës së parë, për zgjidhjen e mosmarrëveshjes, u udhëhoq nga paragrafi 1 i nenit 621 të Kodit Civil të Federatës Ruse, sipas të cilit qiramarrësi është i detyruar të njoftojë qiradhënësin me shkrim për dëshirën për të lidhur një marrëveshje të tillë brenda afati i përcaktuar në marrëveshjen e qirasë, dhe nëse një periudhë e tillë nuk është e përcaktuar në marrëveshje, brenda një kohe të arsyeshme para skadimit të kontratave.
Në marrëveshjen e qirasë midis komitetit të administrimit të pronës dhe shoqërisë aksionare, u konstatua se qiramarrësi duhet të njoftojë qiradhënësin për qëllimin për të lidhur një marrëveshje qiraje për një afat të ri të paktën një muaj para përfundimit të afatit të qirasë.
Meqenëse nuk u paraqitën prova për respektimin e kërkesave të nenit 621 të Kodit nga paditësi dhe marrëveshja për njoftimin me shkrim të qiradhënësit për qëllimin për të lidhur një kontratë qiraje për një afat të ri, gjykata arriti në përfundimin se paditësi kishte humbur para. - e drejta e blerjes për të lidhur një qira për një afat të ri, në lidhje me të cilën ai njohu kërkesën e deklaruar për transferimin e të drejtave dhe detyrimeve në bazë të qirasë së lidhur nga të pandehurit që nuk i nënshtrohen kënaqësisë.
Duke apeluar në gjykatën e apelit vendimin e marrë në themel të mosmarrëveshjes, paditësi iu referua faktit se i ishte hequr mundësia për të njoftuar qiradhënësin për qëllimin e tij për të lidhur një kontratë për një afat të ri, pasi ky i fundit kishte qenë informuar për refuzimin për të rinovuar kontratën e qirasë përpara skadimit të kontratës.
Gjykata e Apelit e ka njohur argumentin e kërkuesit si të pabazuar, duke deklaruar se njoftimi i dërguar nga qiradhënësi dëshmon vetëm për qëllimin për të zgjidhur kontratën e mëparshme të qirasë për shkak të skadimit të afatit të përcaktuar në të. Kjo rrethanë nuk e pengoi paditësin të ushtronte të drejtën për të lidhur një marrëveshje qiraje për një afat të ri në përputhje me nenin 621 të Kodit Civil të Federatës Ruse.

34. E drejta e parablerjes për të lidhur një marrëveshje qiraje për një afat të ri i takon vetëm qiramarrësit sipas marrëveshjes.

Një sipërmarrës individual ngriti një padi në gjykatën e arbitrazhit për të detyruar komitetin e menaxhimit të pronës të lidhë një marrëveshje qiraje për objekte jorezidenciale.
Në të njëjtën kohë, paditësi iu referua faktit se ai në të vërtetë përdor lokalet e kontestuara, paguan shërbimet komunale dhe paguan qiranë, dhe për këtë arsye ka të drejtën e përparësisë për të lidhur një marrëveshje qiraje.
Shkak për t'iu drejtuar gjykatës ka qenë lidhja nga e paditura e kontratës për dhënien me qira të objektit në fjalë me shoqërinë aksionare.
Sipas paragrafit 1 të nenit 621 të Kodit Civil të Federatës Ruse, përveç nëse parashikohet ndryshe nga ligji ose marrëveshja e qirasë, qiramarrësi që ka kryer siç duhet detyrat e tij, pas skadimit të afatit të marrëveshjes, ka të gjitha gjërat e tjera që të barabartë, një e drejtë përparësie ndaj personave të tjerë për të lidhur një marrëveshje qiraje për një afat të ri.
Gjykata e arbitrazhit konstatoi se komiteti synonte të lidhë një marrëveshje qiraje me sipërmarrësin dhe përgatiti një projekt-marrëveshje dhe llogaritjen e qirasë, por kushtet thelbësore të marrëveshjes nuk u pajtuan nga palët.
Duke qenë se sipërmarrësi nuk ka qenë palë në marrëveshjen e qirasë, argumentet se ai ka të drejtën e përparësisë për të rinovuar kontratën e qirasë janë të pabazuara.
Nisur nga sa më sipër, gjykata e rrëzoi padinë.
Ky vendim u la në fuqi nga të gjitha gjykatat.

35. E drejta e parablerjes së qiramarrësit për të lidhur kontratë qiraje për një afat të ri mund të ushtrohet prej tij vetëm nëse qiradhënësi ia kalon pronën e diskutueshme me qira një të treti.

Qiramarrësi ka paraqitur një kërkesë në gjykatën e arbitrazhit kundër qiradhënësit për kalimin e të drejtave dhe detyrimeve sipas marrëveshjes së qirasë për objektet jorezidenciale të lidhur nga ky i fundit me një person tjetër.
Në mbështetje të padisë së deklaruar, paditësi iu referua kalimit të objektit të kontestuar në përdorim një pale të tretë, ndërsa në bazë të paragrafit 1 të nenit 621 të Kodit Civil të Federatës Ruse, ai, si qiramarrës që ka përmbushur siç duhet detyrimet kontraktuale, ka të drejtë parablerjeje për të lidhur kontratë qiraje për një afat të ri.
Në marrjen e vendimit, gjykata është nisur nga fakti se, në përputhje me paragrafin 1 të nenit 621 të Kodit, përveç rasteve kur parashikohet ndryshe me ligj ose në marrëveshjen e qirasë, qiramarrësi që ka kryer në rregull detyrat e tij, pas mbarimit të afatit të Marrëveshja, duke qenë të barabarta, ka të drejtën e përparësisë ndaj personave të tjerë për të lidhur një kontratë qiraje për një afat të ri. Nëse qiradhënësi refuzoi qiramarrësin të lidhë një marrëveshje për një afat të ri, por brenda një viti nga data e skadimit të marrëveshjes me të ka lidhur një marrëveshje qiraje me një person tjetër, qiramarrësi ka të drejtë, sipas zgjedhjes së tij, të kërkojë në gjykata transferimin e të drejtave dhe detyrimeve sipas marrëveshjes së lidhur dhe kompensimin e humbjeve, të shkaktuara nga refuzimi për të rinovuar marrëveshjen e qirasë me të, ose vetëm kompensim për humbje të tilla.
Sipas provave të paraqitura në çështje, objektet jo-banesore të diskutueshme i nënshtrohen transferimit nga i pandehuri te një palë e tretë për përdorim falas në lidhje me veprimtaritë e tyre të përbashkëta.
Prandaj, gjykata e njohu referimin e paditësit në nenin 621 të Kodit Civil të Federatës Ruse si të pabazuar, dhe kërkesa nuk i nënshtrohej kënaqësisë.

36. Në rast se në marrëveshjen e qirasë nuk përcaktohet vendi i përmbushjes së detyrimit për transferimin e pasurisë së luajtshme nga qiramarrësi te qiradhënësi pas përfundimit të kontratës së qirasë, pasuria i nënshtrohet kalimit në vendin ku është marrë. nga qiramarrësi.

Qiradhënësi paraqiti një kërkesë në gjykatën e arbitrazhit kundër qiramarrësit për të rikuperuar qiranë për periudhën e vonesës në kthimin e makinës së marrë me qira në përputhje me nenin 622 të Kodit Civil të Federatës Ruse.
Gjykata e shkallës së parë, pasi konstatoi se marrëveshja për qira e makinave ishte ndërprerë përpara afatit, e plotësoi kërkesën. Në të njëjtën kohë, gjykata ka nisur nga fakti se, sipas nenit 622 të K., nëse qiramarrësi nuk e ka kthyer pronën e dhënë me qira ose e ka kthyer në kohë, qiradhënësi ka të drejtë të kërkojë pagesën e qirasë për të gjithë kohën e vonesë.
Gjykata e Apelit e prishi këtë vendim dhe e rrëzoi padinë për arsyet e mëposhtme.
Në përputhje me paragrafin 3 të nenit 405 të Kodit Civil të Federatës Ruse, debitori nuk konsiderohet të jetë në vonesë derisa detyrimi të mund të përmbushet për shkak të vonesës së kreditorit. Kreditori konsiderohet i prapambetur nëse ka refuzuar të pranojë përmbushjen e duhur të propozuar nga debitori ose nuk ka ndërmarrë veprime të parashikuara nga ligji, akte të tjera ligjore ose marrëveshje ose që rrjedhin nga praktikat e biznesit ose nga thelbi i detyrimit, përpara të cilat debitori nuk mund të përmbushte detyrimin e tij (neni 406 i Kodit Civil të Federatës Ruse). ).
Meqenëse palët nuk parashikonin në marrëveshjen e qirasë vendin e kthimit të pronës së dhënë me qira, gjykata zbatoi paragrafin gjashtë të nenit 316 të Kodit Civil të Federatës Ruse, sipas të cilit ekzekutimi duhet të kryhet në vendndodhjen e personi juridik që është debitor.
Materialet e çështjes vërtetonin faktin se makina e marrë me qira ishte e parkuar nga qiramarrësi dhe qëndroi aty deri në dorëzimin e qiradhënësit. Përveç kësaj, qiramarrësi vazhdimisht i dërgoi njoftim qiradhënësit për gatishmërinë e tij për të kthyer makinën.
Gjykata e kasacionit anuloi vendimin e shkallës së apelit dhe la në fuqi vendimin e gjykatës së shkallës së parë, duke treguar se paragrafi gjashtë i nenit 316 të Kodit Civil të Federatës Ruse në këtë rast është zbatuar gabimisht nga gjykata. Ky rregull zbatohet për rastet kur transferimi i pasurisë është detyrimi kryesor i debitorit sipas kontratës.
Megjithatë, në këtë rast, detyrimi i qiramarrësit, i cili lindi pas përfundimit të kontratës së qirasë, nuk konsiston në transferimin faktik, por në kthimin e pasurisë te qiradhënësi.
Prandaj, duke u nisur nga paragrafi i parë i nenit 316 të Kodit, duhet pranuar se nga thelbi i këtij detyrimi rezulton se kthimi duhet të bëhet në vendin ku është marrë kjo pronë nga qiramarrësi.
Në këtë drejtim, qiramarrësi ishte i detyruar t'ia dorëzonte makinën qiradhënësit në vendin ku ishte marrë.

37. Qiradhënësi nuk ka të drejtë të kërkojë nga qiramarrësi qiranë për periudhën e vonesës në kthimin e pronës në lidhje me zgjidhjen e kontratës, nëse vetë qiradhënësi i është shmangur pranimit të pronës së dhënë me qira.

Qiradhënësi paraqiti një kërkesë në gjykatën e arbitrazhit për rikuperimin e qirasë nga qiramarrësi në bazë të pjesës së dytë të nenit 622 të Kodit Civil të Federatës Ruse për përdorimin e ambienteve jorezidenciale që nga momenti i përfundimit të marrëveshjes së qirasë. deri në nënshkrimin e certifikatës së pranimit.
Gjykata e shkallës së parë, pasi konstatoi faktin e vonesës së kthimit të pronës qiradhënësit, e plotësoi kërkesën.
Gjykata e Apelit e prishi vendimin dhe e rrëzoi padinë për arsyet e mëposhtme.
Lokalet e kontestuara jo-banesore janë dhënë në shfrytëzim nga i pandehuri në bazë të kontratës së qirasë, e cila ka skaduar.
Në përputhje me nenin 622 të Kodit Civil të Federatës Ruse, nëse qiramarrësi nuk e ktheu pronën e dhënë me qira ose e ktheu atë në kohë, qiradhënësi ka të drejtë të kërkojë pagesën e qirasë për të gjithë kohën e vonesës.
Në marrëveshje palët parashikonin që pas skadimit të afatit të vlefshmërisë së saj, qiramarrësi detyrohet të kthejë ambientet jobanesore sipas aktit të kalimit të nënshkruar nga palët.
Sipas provave të paraqitura, i pandehuri ka liruar lokalin deri në përfundim të kontratës dhe ka njoftuar në mënyrë të përsëritur qiradhënësin për gatishmërinë e tij për ta transferuar atë me ekzekutimin e aktit, siç parashikohet në kontratë. Megjithatë, akti nuk është ekzekutuar në kohën e duhur.
Në bazë të nenit 309 të Kodit, detyrimet duhet të kryhen siç duhet, në përputhje me kushtet e detyrimit dhe kërkesat e ligjit.
Meqenëse kthimi i parakohshëm i pronës nga qiramarrësi te qiradhënësi ishte shkaktuar nga shmangia e këtij të fundit për të pranuar këtë pronë, gjykata e njohu kërkesën si të pashlyer.

38. Mbledhja e qirasë për shfrytëzimin faktik të pronës së dhënë me qira pas skadimit të kontratës bëhet në masën e përcaktuar me këtë kontratë.

Komiteti i Menaxhimit të Pronave iu drejtua Gjykatës së Arbitrazhit me kërkesën për të rikuperuar nga shoqëria aksionere borxhin e qirasë të llogaritur nga momenti i zgjidhjes së kontratës deri në lirimin e ambienteve.
Duke kundërshtuar kërkesën, i pandehuri iu referua faktit se, në përputhje me paragrafin 3 të nenit 453 të Kodit Civil të Federatës Ruse, detyrimet e palëve konsiderohen të përfunduara që nga momenti i përfundimit të kontratës, prandaj, kur përcaktohet shumën e qirasë që do të mblidhet, qiradhënësi nuk mund të udhëhiqet nga kushtet e saj.
Marrëveshja në fjalë parashikonte një qira, shuma e së cilës tejkalonte ndjeshëm normën e qirasë që aplikohej zakonisht kur jepej me qira një pronë e ngjashme, e cila, në veçanti, ishte arsyeja që e shtyu shoqërinë aksionare të ndërpresë marrëdhënien e qirasë përpara afatit.
Qiraja për periudhën e kontestuar, e llogaritur sipas metodologjisë së miratuar nga administrata e qytetit, është transferuar para fillimit të çështjes.
Gjykata e plotësoi kërkesën, duke iu referuar pjesës së dytë të nenit 622 të Kodit Civil të Federatës Ruse, sipas të cilit qiramarrësi që e ktheu pronën në kohë është i detyruar të paguajë qiranë për të gjithë kohën e vonesës. Pra, në bazë të ligjit, zgjidhja e kontratës së qirasë nuk sjell në vetvete shuarjen e detyrimit për pagesën e qirasë, ajo do të përfundojë me përmbushjen e duhur nga qiramarrësi të detyrimit për t'ia kthyer pronën qiradhënësit.
Meqenëse në këtë rast shoqëria aksionare nuk përmbushi detyrimin e saj për kthimin në kohë të lokaleve, qiraja e përcaktuar me kontratë i nënshtrohet arkëtimit prej saj për të gjithë kohën e vonesës.

39. Qiradhënësi ka të drejtë t'i kërkojë qiramarrësit të paguajë interes për përdorimin e fondeve të të tjerëve në rast vonese në pagimin e qirasë dhe për periudhën nga momenti i përfundimit të marrëveshjes së qirasë deri në kthimin e pronës te qiradhënësi. .

Një shoqëri tregtare dhe prodhuese ka depozituar në gjykatën e arbitrazhit një padi kundër një shoqërie me përgjegjësi të kufizuar për rikuperimin e qirasë së prapambetur dhe interesin për përdorimin e fondeve të të tjerëve.
Gjatë gjykimit u konstatua se pas zgjidhjes së kontratës së qirasë, i pandehuri (qiramarrësi) i ka kthyer me vonesë të konsiderueshme qiradhënësit pronën e parashikuar në marrëveshje. Qiraja e kërkuar nga paditësi (qiradhënësi) është llogaritur për periudhën nga momenti i përfundimit të marrëveshjes së qirasë deri në kthimin e pronës së dhënë me qira.
Kërkesa u plotësua pjesërisht me vendim të gjykatës së shkallës së parë. Në bazë të pjesës së dytë të nenit 622 të Kodit Civil të Federatës Ruse, qiraja u mblodh nga i pandehuri për të gjithë periudhën e vonesës në kthimin e pronës.
Kërkesa për mbledhjen e interesit për përdorimin e fondeve të të tjerëve u refuzua duke iu referuar faktit se neni 622 i Kodit nuk parashikon asnjë lloj detyrimi tjetër për kthimin në kohë të pronës së dhënë me qira, përveç dëmshpërblimit për humbjet që i shkaktohen qiradhënësit.
Në bazë të këtij rregulli, në rast se qiraja e mbledhur për periudhën e vonesës në kthimin e pronës së dhënë me qira nuk mbulon humbjet e shkaktuara qiradhënësit, ai mund të kërkojë kompensimin e tyre.
Në padinë e kasacionit, paditësi kërkoi që vendimi i gjykatës në lidhje me refuzimin e kërkesës për rikuperimin e interesit të anulohej dhe kërkesa të plotësohej plotësisht, duke besuar se interesi për përdorimin e parave të të tjerëve mund të mblidhet në rastet e duhura. për çdo pretendim monetar, pavarësisht nga arsyeja e shfaqjes së tij.
Gjykata e kasacionit ka rënë dakord me argumentet e paditësit (qiradhënësit), duke tërhequr vëmendjen për sa vijon.
Neni 395 i Kodit Civil të Federatës Ruse përcakton një rregull të përgjithshëm sipas të cilit interesi për shumën e këtyre fondeve paguhet për përdorimin e fondeve të njerëzve të tjerë për shkak të mbajtjes së tyre të paligjshme, shmangies së kthimit të tyre, vonesave të tjera në pagesën e tyre. ose marrje ose kursim i pajustifikuar në kurriz të një personi tjetër.
Në bazë të përmbajtjes së normës së mësipërme dhe dispozitave të tjera të nenit 395 të Kodit, ky nen i nënshtrohet zbatimit të çdo detyrimi monetar, pavarësisht nga lloji i marrëdhënies juridike që ka lindur.
Detyrimi i qiramarrësit për të paguar qiranë për periudhën e vonesës në kthimin e pronës së dhënë me qira është monetar.
Për më tepër, gjykata vuri në dukje se norma e pjesës së dytë të nenit 622 të Kodit Civil të Federatës Ruse nuk mund të interpretohet në atë mënyrë që qiradhënësi në marrëdhëniet me qiramarrësin që nuk e kthen pronën pas përfundimit të qirasë. marrëveshja vihet në një pozitë më të keqe se sa në marrëdhëniet me qiramarrësin që përdor pronën në bazë të një kontrate të vlefshme.
Nisur nga sa më sipër, gjykata e kasacionit ndryshoi vendimin e gjykatës së shkallës së parë dhe plotësoi plotësisht kërkesën e qiradhënësit.

40. Gjykata, duke marrë parasysh afatin e qirasë dhe vlerën e pronës së dhënë me qira, e njohu kontratën e qirasë si një transaksion të madh për qiradhënësin, pasi si rezultat i ekzekutimit të saj, aktivitetet e tij prodhuese u ndërprenë në fakt.

Shoqëria aksionare (qiradhënësi) paraqiti një kërkesë në gjykatën e arbitrazhit kundër shoqërisë me përgjegjësi të kufizuar (qiramarrësi) për të shfuqizuar marrëveshjen e qirasë, të lidhur në kundërshtim me kërkesat e nenit 79 të ligjit federal "Për shoqëritë aksionare".
Gjykata konstatoi se, sipas kontratës së kontestuar, ambientet e prodhimit me pajisje të shtrenjta që ndodheshin në to ishin dhënë me qira për një periudhë 15-vjeçare. Vlera e pasurisë kontestuese në momentin e lidhjes së kontratës ishte 80 për qind e vlerës së aseteve fikse të shoqërisë aksionare.
Kështu, prona e nevojshme për shoqërinë aksionare për zbatimin e aktiviteteve të saj kryesore prodhuese u dha me qira. Në përdorim të shoqërisë mbetën vetëm shërbime ndihmëse të parëndësishme, të palidhura me profilin kryesor të veprimtarisë së saj.
Duke qenë se si rezultat i këtij transaksioni, paditësit në fakt i është ndërprerë veprimtaria prodhuese, e cila siguron të ardhurat e tij kryesore, gjykata e ka njohur transaksionin e kontestuar si të madh për paditësin. Në këtë drejtim, ai duhej të përfundonte në mënyrën e parashikuar nga neni 79 i Ligjit Federal "Për shoqëritë aksionare".
Argumenti i të paditurit për miratimin e transaksionit kontestues në lidhje me pranimin e qirasë nga paditësi u njoh nga gjykata si i pabazuar.
Meqenëse transaksioni në thelb e privoi paditësin nga burimi kryesor i të ardhurave për një kohë të gjatë, pranimi i qirasë prej tij në një shumë disproporcionalisht më të vogël se të ardhurat e marra nga shoqëria aksionare nga aktivitetet prodhuese nuk mund të shërbente në vetvete si miratim për një të tillë. transaksion.
Në lidhje me mosrespektimin e kërkesave të nenit 79 të Ligjit Federal "Për Shoqëritë Aksionare" gjatë kryerjes së transaksionit të diskutueshëm, gjykata e plotësoi kërkesën.

(Erdelevsky A. M.)

(Përgatitur për sistemin ConsultantPlus, 2007)

Përgatitur për sistemin ConsultantPlus

KOMENT MBI SHQYRTIMIN E PRAKTIKËS SË LEJEVE

MOSMARRËVESHJE ME QIRA

(LETË INFORMATIVE E PRESIDIUMIT TË KSSH RF

Materiali është përgatitur me akte ligjore

A. M. ERDELEVSKY

PREZANTIMI

Siç tregojnë statistikat, mosmarrëveshjet në lidhje me qiranë, veçanërisht me qiranë e pasurive të paluajtshme, vazhdojnë të zënë një vend të rëndësishëm në praktikën e gjykatave ruse të arbitrazhit. Shumë i rëndësishëm për të siguruar një qasje uniforme të gjykatave të arbitrazhit për zgjidhjen e mosmarrëveshjeve të tilla është Rishikimi i praktikës së zgjidhjes së mosmarrëveshjeve në lidhje me qiranë (në tekstin e mëtejmë Rishikimi), i sjellë në vëmendjen e gjykatave të arbitrazhit me një letër informative të Presidiumi i Gjykatës së Lartë të Arbitrazhit të Federatës Ruse, datë 11 janar 2002 N 66. Megjithatë, arsyetimi për këtë Rishikim të Gjetjeve është shpesh i paplotë ose i mungon qartësia, dhe në disa raste vetë përfundimet duken të diskutueshme ose kontradiktore. Ndërkohë, për zbatimin e saktë me ndihmën e Rishikimit të ligjit që rregullon marrëdhëniet e qirasë, është e nevojshme të keni një kuptim të saktë të logjikës së brendshme të dispozitave individuale të Rishikimit, marrëdhëniet e tyre me dispozitat e Kodit Civil të Federatës Ruse. Federata (në tekstin e mëtejmë Kodi Civil) dhe akte të tjera rregullatore të përdorura në Rishikim. Komenti i ofruar në vëmendjen e lexuesit do të ndihmojë në arritjen e këtij qëllimi.

Komenti i pikës 1.

Thelbi i kësaj mosmarrëveshje u reduktua në kualifikimin e një marrëveshjeje për përdorimin me pagesë të një pjese të çatisë së ndërtesës. Siç vijon nga paragrafi 1 i Shqyrtimit, gjykata nuk e njohu një marrëveshje të tillë si marrëveshje qiraje dhe, si rezultat, nuk e konsideroi të mundur zbatimin e rregullit të paragrafit 1 të Artit. 621 i Kodit Civil që nëse qiradhënësi ka refuzuar qiramarrësin të lidhë një marrëveshje për një afat të ri, por brenda një viti nga data e skadimit të marrëveshjes me të ka lidhur një marrëveshje qiraje me një person tjetër, qiramarrësi ka të drejtë, në zgjedhja e tij, të kërkojë në gjykatë transferimin e të drejtave dhe detyrimeve sipas marrëveshjes së lidhur dhe kompensimin e humbjeve të shkaktuara nga refuzimi për të rinovuar marrëveshjen e qirasë me të, ose vetëm kompensim për humbje të tilla.

Thelbi i qëndrimit të gjykatës është se elementët strukturorë të ndërtesës, të cilat përfshijnë çatinë e ndërtesës, nuk janë sende të paluajtshme të pavarura (d.m.th., nuk janë sende të veçanta të përcaktuara individualisht të pakonsumueshme) dhe për këtë arsye nuk mund të jepen me qira.

Sigurisht, ky pozicion duhet të merret parasysh dhe nëse përdoruesi dëshiron të fitojë një të drejtë parandalimi të padiskutueshëm për të lidhur një marrëveshje për përdorimin e një sendi ose një pjese të tij për një periudhë të re, një e drejtë e tillë e përdoruesit duhet të parashikohen në marrëveshje. Në këtë rast, pronari i sendit do të jetë i detyruar të lidhë një marrëveshje për një afat të ri jo në bazë të paragrafit 1 të Artit. 621 të Kodit Civil, por në bazë të kushteve përkatëse të kontratës së përdorimit të sendit dhe dispozitave të përgjithshme mbi detyrimet dhe kontratat.

Në të njëjtën kohë, duhet të theksohet se aktualisht pozicioni i gjykatës nuk duket të jetë plotësisht në përputhje me qasjen e ligjvënësit rus ndaj objektit të marrëveshjes së qirasë. Një përfundim i tillë mund të nxirret si rezultat i analizës së disa normave të Kodit të ri të Strehimit të Federatës Ruse (më tej referuar si LCD). Pra, sipas paragrafit 1 të Artit. 36 LCD, prona e përbashkët në një pallat apartamentesh përfshin ambiente që nuk janë pjesë e apartamenteve dhe janë të destinuara për të shërbyer më shumë se një dhomë në këtë shtëpi, duke përfshirë uljet ndër-apartamente, shkallët, ashensorët, ashensorët dhe boshte të tjera, korridoret, dyshemetë teknike, papafingo, bodrumet në të cilat ka komunikime inxhinierike, pajisje të tjera që shërbejnë më shumë se një dhomë në këtë shtëpi (bodrumet teknike), si dhe çatitë që mbyllin strukturat mbajtëse dhe jo mbajtëse të kësaj shtëpie, pajisjet mekanike, elektrike, sanitare dhe të tjera. që ndodhet në këtë shtëpi jashtë ose brenda lokaleve dhe shërben më shumë se një ambient, trualli në të cilin ndodhet kjo shtëpi, me elemente të peizazhit dhe peizazhit dhe objekte të tjera të destinuara për mirëmbajtjen, funksionimin dhe përmirësimin e kësaj shtëpie, që ndodhen në vendin e specifikuar. truall. Kështu, çatia është pjesë e pronës së përbashkët të një pallati si objekt më vete.

Sipas paragrafit 4 të Artit. 36 ZhK objektet e pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh mund t'u transferohen për përdorim personave të tjerë nëse kjo nuk cenon të drejtat dhe interesat legjitime të qytetarëve dhe personave juridikë. Meqenëse ky rregull nuk parashikon asnjë përjashtim për disa objekte të pronës së përbashkët, çatia mund të jetë objekt i një marrëveshjeje si për përdorim me pagesë ashtu edhe për përdorim falas. Nga nënparagrafi 12 i paragrafit 2 të Artit. 145 dhe nënparagrafi 3 i paragrafit 2 të Artit. 152 i LCD-së rrjedh se pjesë të pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh mund të jenë objekt i një marrëveshjeje qiraje. Duket se nga këto norma të LCD-së rrjedh se aktualisht ligjvënësi rus nuk përjashton mundësinë e përcaktimit të çatisë së ndërtesës si objekt i një marrëveshjeje qiraje, nëse kërkesa e paragrafit 3 të Artit. 607 i Kodit Civil për sigurinë e objektit të qirasë. Në lidhje me çatinë, kjo do të thotë se kur një pjesë e çatisë transferohet për përdorim, kufijtë e saj duhet të tregohen saktësisht në kontratë.

Komenti i pikës 2.

Përpara se të vazhdohet me analizën juridike të këtij paragrafi të Rishikimit, këshillohet t'i kushtohet vëmendje anës financiare të marrëdhënieve ndërmjet palëve, për aq sa duket e mundur të kuptohet nga rrethanat e pamjaftueshme të detajuara të çështjes. Pra, qiradhënësi dhe qiramarrësi lidhën një marrëveshje qiraje për një anije lumore për një periudhë katërvjeçare me të drejtën e blerjes së pronës së dhënë me qira. Sipas kushteve të marrëveshjes, kostoja totale e qirasë ishte 520 mijë dollarë amerikanë, pagesat e qirasë ishin të pagueshme nga qiramarrësi çdo vit për katër vjet brenda afateve të përcaktuara nga marrëveshja, dhe pas pagesës së fundit të qirasë, anija kaloi në pronësi të qiramarrësit. Siç mund të kuptohet nga paragrafi i analizuar i Rishikimit, në momentin e marrjes së vendimit nga gjykata e shkallës së parë, situata ndërmjet palëve ishte si vijon: qiraja katërvjeçare kishte skaduar, qiramarrësi kishte paguar vetëm 355 prej 520 mijë dollarësh, pra borxhi total duhet të ishte 165 mijë dollarë.

Çfarë ka kërkuar paditësi (qiradhënësi)? Ai kërkoi rikuperimin nga i pandehuri (qiramarrësi) i shumës së qirasë së prapambetur dhe kthimin e anijes. Gjykata e shkallës së parë e plotësoi kërkesën në tërësi, duke rikuperuar shumën e borxhit nga qiramarrësi në favor të qiradhënësit dhe duke e detyruar qiramarrësin që t'ia kthejë anijen qiradhënësit. Për sa i përket arkëtimit të borxhit, gjykata padyshim ka vijuar nga kushtet e kontratës, ku parashikohej detyrimi i qiramarrësit për të paguar qiranë përkatëse, dhe për sa i përket pretendimit të anijes, gjykata ka dalë nga rregulli i Artit. 622 i Kodit Civil, sipas të cilit, me zgjidhjen e kontratës së qirasë, qiramarrësi detyrohet t'i kthejë qiradhënësit pronën e dhënë me qira.

Vendimi duket se është mjaft i ligjshëm - në fund të fundit, qiramarrësi me të vërtetë nuk ka paguar një pjesë të pagesave të qirasë, që do të thotë se ai duhet t'i paguajë ato; përveç kësaj, për shkak të pagesës jo të plotë të qirasë, ai kurrë nuk fitoi pronësinë e anijes, prandaj qiradhënësi, si pronar, ka të drejtë të kërkojë kthimin e pronës së tij. Dhe në të njëjtën kohë, vendimi, të paktën në shikim të parë, godet me padrejtësinë e tij të dukshme. Si ka mundësi që, si rezultat i një vendimi të tillë, qiradhënësi, i cili gjatë lidhjes së kontratës ishte i gatshëm të ndahej me të nëse qiramarrësi paguante 520 mijë dollarë, tani do t'i marrë këto 520 mijë dhe në të njëjtën kohë do të mbajë pronësia e anijes?

Gjykata e Apelit me sa duket u përpoq të ndihmonte në rivendosjen e drejtësisë duke iu drejtuar paragrafit 3 të Artit. 609, Art. 624 dhe paragrafi 2 i Artit. 489 i Kodit Civil, duke përdorur ndërtimin logjik të mëposhtëm: në përputhje me paragrafin 3 të Artit. 609 i Kodit Civil, një marrëveshje qiraje e pronës që parashikon kalimin e mëvonshëm të pronësisë së kësaj prone te qiramarrësi (neni 624 i Kodit Civil) lidhet në formën e parashikuar për një marrëveshje shitblerjeje, pra, sipas gjykatës së ankesa e shqyrtuar, klauzola 2 është e zbatueshme për marrëdhëniet e palëve Art. 489 i Kodit Civil, sipas të cilit, në rastin kur, kur shet mallra me kredi me kushtin e pagesës me këste, blerësi nuk kryen pagesën e radhës për mallrat e shitura me këste dhe të transferuara tek ai brenda afatit të caktuar. sipas kontratës, shitësi ka të drejtë, përveç nëse parashikohet ndryshe nga kontrata, të refuzojë të përmbushë kontratën dhe të kërkojë kthimin e mallrave të shitura, me përjashtim të rasteve kur shuma e pagesave të marra nga blerësi tejkalon gjysmën e çmimit të mallrave. Duke qenë se në këtë rast qiramarrësi i ka paguar qiradhënësit 355 000 dollarë nga 520 000 dollarët e kërkuara, pra më shumë se gjysmën e kostos së anijes, gjykata e shkallës së parë nuk ka pasur arsye për të detyruar të paditurin t'ia kthejë këtë pronë paditësit. E nisur nga kjo logjikë, gjykata e apelit ka rrëzuar vendimin e gjykatës së shkallës së parë në këtë pjesë, duke refuzuar kthimin e lumit. Nëse vendimi i gjykatës së apelit do të mbetej në fuqi, vetëm shuma e borxhit do të rikuperohej nga qiramarrësi dhe anija do të mbetej pranë tij. Kjo duket të jetë mjaft e drejtë.

Megjithatë, vendimi i shkallës së apelit vuante nga një e metë e dukshme, në lidhje me të cilën, në bazë të rezultateve të shqyrtimit të ankesës së kasacionit, vendimi i shkallës së apelit u anulua dhe vendimi i gjykatës së shkallës së parë u la në fuqi. . Gjykata e kasacionit saktë vuri në dukje se paragrafi 3 i Artit. 609 i Kodit Civil tregon vetëm nevojën, kur lidhni një marrëveshje qiraje, e cila parashikon kalimin e mëvonshëm të pronësisë së pronës së dhënë me qira te qiramarrësi, të udhëhiqet nga rregullat për formën e kontratës për shitjen e sendeve përkatëse. pasuria, në lidhje me të cilën marrëdhëniet e palëve në lidhje me shlyerjen e pronës së dhënë me qira nuk janë rregullat që rregullojnë blerjen dhe shitjen e mallrave me kredi me kushtin e pagesës me këste. Gjykata e kasacionit gjithashtu vuri në dukje të drejtë se në këtë rast, skadimi i afatit të qirasë nuk nënkupton kalimin e anijes në pronësi të qiramarrësit, pasi pagesat e qirasë nuk ishin paguar plotësisht, prandaj, në kohën kur paditësi ka paraqitur kërkesën përkatëse, i padituri nuk ka pasur asnjë të drejtë mbi pronën kontestuese: e drejta e pronësisë nuk është fituar dhe e drejta e qirasë ka pushuar për shkak të skadimit të afatit të saj.

Pra, vendimi formalisht ligjor i gjykatës së shkallës së parë dhe vendimi i shkallës së kasacionit lënë një ndjenjë të padrejtë të dukshme dhe vendimi i drejtë i shkallës së apelit ngre dyshime serioze për motivimin e tij. A ishte e mundur që në këtë rast të merrej një vendim sa i ligjshëm dhe i drejtë? Duket se një zgjidhje e tillë mund të propozohet.

Para së gjithash, duhet të theksohet se aplikimi për marrëdhëniet e palëve të paragrafit 2 të Artit. 489 i K.Civil në analogji me ligjin (klauzola 1 e nenit 6 të K.Civil) në çështjen në shqyrtim vështirë se është e mundur. Së pari, ligjvënësi në paragrafin 3 të Artit. 609 i Kodit Civil tregoi drejtpërdrejt se në cilën pjesë të marrëveshjes së qirasë me të drejtën e blerjes është e mundur të zbatohen rregullat për shitjen e mallrave me kredi me kushtin e pagesës me këste. Së dyti, këto janë marrëveshje të ndryshme dhe nuk mund të përjashtohet që qiradhënësi, duke lidhur një marrëveshje për shitjen e anijes me kredi, dhe jo me qira me të drejtë blerjeje, nuk do të kishte përcaktuar çmimin e anijes dhe kushtet e kësteve të ndryshme.

Le t'i drejtohemi disa dispozitave të Kodit Civil për një marrëveshje qiraje me opsion blerjeje. Në paragrafin 3 të Artit. 609 i Kodit Civil, një marrëveshje e tillë quhet marrëveshje qiraje e pronës, e cila parashikon kalimin e mëvonshëm të pronësisë së kësaj prone te qiramarrësi. Në paragrafin 1 të Artit. 624 i Kodit Civil parashikon që ligji ose marrëveshja e qirasë (siç ishte rasti në rastin në fjalë) mund të parashikojë që pasuria e dhënë me qira të kalojë në pronësi të qiramarrësit me mbarimin e afatit të qirasë ose para skadimit të saj, me kusht që. qiramarrësi paguan të gjithë çmimin e shlyerjes të përcaktuar në marrëveshje. Pra, një veçori e një marrëveshjeje qiraje me të drejtë blerjeje, në krahasim me një marrëveshje qiraje konvencionale, është prania në të e një kushti mbi çmimin e riblerjes, i cili është kusht thelbësor i një marrëveshjeje të tillë. Në të njëjtën kohë, një nga kushtet e kontratës së qirasë është kushti për shumën e qirasë, por ky kusht, si rregull i përgjithshëm, nuk është ndër kushtet thelbësore të kontratës së qirasë.

Paragrafi 1 i Artit. 614 i Kodit Civil e përkufizon qiranë si pagesë për përdorimin e pronës, prandaj, pagesat sipas një marrëveshjeje të zakonshme qiraje kanë statusin ligjor të qirasë me të gjitha pasojat që pasojnë, veçanërisht në formën e detyrimit të qiramarrësit për të paguar qiranë në një. në kohën e parashikuar në këtë normë. Për sa i përket një qiraje me një opsion blerjeje, pagesat sipas një marrëveshjeje të tillë kanë një status të dyfishtë - qiraja dhe çmimi i riblerjes. Çmimi i shlyerjes paguhet nga qiramarrësi jo për përdorimin e pronës së dhënë me qira, por për fitimin e të drejtave të pronësisë mbi të. Prandaj, vendosja në marrëveshjen e qirasë me të drejtën e blerjes si çmimin e shlyerjes së kostos totale të pagesave të qirasë nënkupton që palët kanë rënë dakord vetëm për shumën totale, e cila përfshin pagesën për përdorimin e pronës (qiranë) dhe tarifën. për marrjen e pronës në pronësi (çmimi i shpengimit).

Ndërkohë, detyrimi i qiramarrësit është vetëm të paguajë qiranë. Pagesa e çmimit të shlyerjes si pagesë për marrjen e pronës në pronësi nuk është detyrim i qiramarrësit, por e drejta e tij, ushtrimi i së cilës është kusht për lindjen e pronësisë së tij mbi pronën e dhënë me qira (ky është ndryshimi ndërmjet një marrëveshjeje qiraje me të drejtë blerjeje dhe një marrëveshje shitblerjeje, ku pagesa e çmimit nuk është një e drejtë, por një detyrim i blerësit). Nëse qiramarrësi për ndonjë arsye nuk mund ose nuk donte ta përdorte këtë të drejtë, atëherë pasoja e vetme e kësaj do të ishte pamundësia e fitimit të së drejtës së pronësisë mbi pronën e dhënë me qira. Rreziku i mungesës në kontratën e qirasë me të drejtën e blerjes së një dallimi dhe përcaktimi të saktë të shumës së qirasë aktuale dhe çmimit të shlyerjes përballohet nga pala, pretendimet ose kundërshtimet e së cilës lidhen me nevojën për të provuar këto rrethana. Prandaj, në rastin e përmendur në paragrafin e komentuar të Rishikimit, jo e gjithë shuma e përcaktuar me kontratë i është nënshtruar arkëtimit, por vetëm qiraja në kuptimin e saktë të fjalës. Meqenëse një qira e tillë nuk ishte përcaktuar në kontratë, ajo ishte subjekt i përcaktimit sipas rregullave të paragrafit 3 të Artit. 424 i Kodit Civil, domethënë, qiraja i nënshtrohej arkëtimit në shumën që paguhet në rrethana të krahasueshme në lidhjen e një marrëveshjeje të zakonshme qiraje (d.m.th., një marrëveshje qiraje pa të drejtë blerjeje) të një prone të ngjashme për një periudhë të ngjashme.

Komenti i pikës 3.

Paragrafi i komentuar i Rishikimit lidhet me zbatimin e normave të Kodit Civil për llogaritjen e afateve në lidhje me normat e regjistrimit shtetëror të kontratës së qirasë për ndërtesat dhe strukturat. Një marrëveshje e tillë, në bazë të paragrafit 2 të Artit. 651 i Kodit Civil, i nënshtrohet regjistrimit shtetëror vetëm nëse afati i kontratës është të paktën një vit. Qiradhënësi konsideroi se marrëveshja e lidhur për periudhën nga 01.06.2000 deri më 31.05.2001 është një marrëveshje e lidhur për një periudhë më pak se një vit dhe, për rrjedhojë, nuk kërkon regjistrim shtetëror për lidhjen e saj, dhe qiramarrësi mori parasysh marrëveshjen e specifikuar të lidhur për saktësisht një vit dhe, përkatësisht, që kërkon regjistrim shtetëror.

Konkluzioni i gjykatës në këtë rast është i saktë, pasi datat e fillimit dhe të përfundimit të kontratës janë përcaktuar në këtë rast me data kalendarike dhe jo me kalimin e një periudhe kohore (neni 190 i K.Civil). Duhet të theksohet se nëse kontrata do të lidhej, për shembull, për një periudhë prej një viti, duke treguar datën 06/01/2000 si datë fillimi, atëherë në këtë rast periudha njëvjeçare do të fillonte të fillonte të nesërmen pas kjo datë, pra nga 02.06.2000 dhe do të skadonte në muajin dhe ditën e vitit të fundit të afatit që korrespondon me datën e fillimit, pra 01.06.2001 (neni 191, paragrafi 1 i nenit 192 të Kodit Civil). Në mënyrë të ngjashme, afati i një kontrate të lidhur për një vit, duke treguar datën 31 maj 2000 si datë fillimi, do të fillonte më 1 qershor 2000 dhe do të përfundonte më 31 maj 2001 (neni 191, pika 1, neni 192 i Kodit Civil). .

Komenti i pikës 4.

Nëse në momentin e lidhjes së kontratës nuk kishte një plan të miratuar për rindërtimin e objektit (që, padyshim, ishte rasti në këtë rast), domethënë asnjëra palë nuk e dinte nëse rindërtimi do të fillonte apo jo, atëherë Marrëveshja e qirasë mund të konsiderohet si një transaksion i kryer me kusht të revokueshëm (klauzola 2, neni 157 i Kodit Civil). Në këtë rast, marrëveshja e qirasë rezulton e lidhur për një periudhë të pacaktuar dhe përfundon si në lidhje me shfaqjen e një kushti zgjidhës, ashtu edhe në lidhje me refuzimin e secilës palë nga marrëveshja në përputhje me rregullat e paragrafit 2. të Artit. 610 GK. Megjithatë, nëse në momentin e lidhjes së kontratës ka ekzistuar tashmë një plan rindërtimi i miratuar, duke përfshirë datën e fillimit të tij, atëherë në këtë rast marrëveshja e qirasë duhet të konsiderohet e lidhur për një periudhë të caktuar, ndërsa data e skadimit të kontratës së qirasë. do të ishte data e fillimit të rindërtimit të përcaktuar në planin e miratuar.

Komenti i pikës 5.

Në lidhje me paragrafin e komentuar të Rishikimit, së pari duhet t'i kushtohet vëmendje faktit se paragrafi 2 i Artit. 610 i Kodit Civil përcakton rregullat jo për zgjidhjen, por për zgjidhjen e një marrëveshjeje qiraje të lidhur për një periudhë të pacaktuar, ndërsa Art. 619 i Kodit Civil (së bashku me paragrafin 2 të nenit 450 të Kodit Civil) përcakton arsyet dhe procedurën për zgjidhjen e parakohshme të kontratës së qirasë. Së dyti, duhet të theksohet se rregulli i paragrafit 2 të Artit. 452 i Kodit Civil, i cili parashikon detyrimin e palës që dëshiron të zgjidhë kontratën t'i drejtohet së pari palës tjetër me propozimin për zgjidhjen e kontratës, nuk zbatohet në rastin kur zgjidhja e kontratës lidhet me bazat e specifikuara në Art. 619 GK. Në këtë rast, një rregull i veçantë i Artit. 619 i Kodit Civil, sipas të cilit qiradhënësi ka të drejtë të kërkojë zgjidhjen e parakohshme të kontratës vetëm pasi t'i dërgojë qiramarrësit një paralajmërim me shkrim për nevojën e përmbushjes së detyrimit të tij brenda një kohe të arsyeshme.

Disa dyshime në lidhje me korrektësinë e qasjes së gjykatës ndaj vendimit të çështjes në shqyrtim lidhen me zbatimin e Artit. 619 i Kodit Civil për një kontratë qiraje të lidhur për një afat të pacaktuar. Fakti është se ky rregull përcakton arsyet për përfundimin e parakohshëm të marrëveshjes së qirasë. Ky formulim sugjeron se po flasim për përfundimin e një marrëveshjeje qiraje, afati i së cilës përcaktohet. Nëse kontrata është lidhur për një periudhë të pacaktuar, atëherë secila nga palët ka të drejtë të anulojë kontratën në çdo kohë duke njoftuar palën tjetër një muaj përpara, dhe kur merr me qira pasuri të paluajtshme për tre muaj, duke iu drejtuar gjykatës në këtë rast. nuk kërkohet (klauzola 2 neni 610 i Kodit Civil). Prandaj, duket se për t'iu referuar rregullave të Art. 619 i Kodit Civil, është e nevojshme që një qira e lidhur për një periudhë të pacaktuar të kthehet në qira me afat të caktuar, duke respektuar rregullat e paragrafit 2 të Artit. 610 i Kodit Civil, pasi pasi i dërgohet qiramarrësit një paralajmërim për tërheqjen nga kontrata, afati i saj bëhet i sigurt (përkatësisht një ose tre muaj nga momenti kur qiramarrësi merr paralajmërimin). Pas kësaj, nëse nevoja për të përfunduar kontratën në gjykatë është ende urgjente, qiramarrësi mund të përdorë rregullat e Artit. 619 GK. Megjithatë, duke marrë parasysh afatet ligjore për shqyrtimin e çështjeve nga gjykatat e arbitrazhit dhe gjykatat e juridiksionit të përgjithshëm (të cilat nuk respektohen gjithmonë në mënyrë rigoroze, veçanërisht nga gjykatat e juridiksionit të përgjithshëm), kontrata deri në momentin që çështja shqyrtohet nga gjykata do të tashmë të ndërpritet në bazë të paragrafit 2 të Artit. 610 i Kodit Civil, në lidhje me të cilin procedimi për çështjen do të pushojë.

Komenti i pikës 6.

Vendimi i Gjykatës së Apelit është pa dyshim absolutisht i saktë. Mbledhja e gjobës është një formë e përgjegjësisë civile për kryerjen e pahijshme të detyrimeve. Për të rikuperuar një gjobë, pala nuk duhet të përmbushë siç duhet detyrimet e saj sipas kontratës. Përpara lidhjes së kontratës, qiramarrësi nuk ka pasur detyrim për pagesën e qirasë dhe pagesave të tjera, ndaj nuk mund të lindte fakti i mospërmbushjes së duhur nga qiramarrësi të këtij detyrimi inekzistent.

Shtrirja e kushteve të kontratës në marrëdhëniet e lindura më parë nuk nënkupton krijimin e një trillimi faktesh dhe marrëdhëniesh që nuk ekzistonin përpara lidhjes së kontratës. Në lidhje me rastin në shqyrtim, kjo do të thotë se marrëdhëniet në lidhje me përdorimin e pronës kanë ekzistuar në të vërtetë para lidhjes së kontratës, prandaj, kushtet e kontratës mund të shtrihen në to, ndërkohë që nuk ka pasur marrëdhënie përgjegjësie për kryerjen e gabuar të detyrimi ndërmjet palëve (për shkak të mungesës së vetë detyrimit), në lidhje me të cilin nuk ka vetë objekt (marrëdhënie), për të cilin kushtet e marrëveshjes së lidhur mund të zbatoheshin në mënyrë retroaktive.

Komenti i pikës 7.

Siç është theksuar në komentet e paragrafëve të mëparshëm të Rishikimit, paragrafi 2 i Artit. 610 i Kodit Civil përcakton procedurën e zgjidhjes, me iniciativën e njërës prej palëve, të një marrëveshjeje qiraje të lidhur për një periudhë të pacaktuar. Kontrata zgjidhet në momentin e mbarimit të afatit të parashikuar në këtë normë pa vendim gjykate për këtë çështje. Veprimi i dëbimit lidhet me zgjidhjen e qirasë vetëm për aq sa qiramarrësi ruan të drejtën e përdorimit të lokaleve të dhëna me qira deri në zgjidhjen e kontratës dhe për këtë arsye nuk mund të dëbohet. Prandaj, asnjë veprim procedural i palëve ose i gjykatës nuk mund të eliminojë pasojat civile të paralajmërimit të palës në marrëveshjen e qirasë të lidhur për një periudhë të pacaktuar të zgjidhjes së saj.

Duket e gabuar vetëm se gjykata e ka lënë kërkesën për dëbim pa shqyrtim. Arsyet për lënien e kërkesës pa shqyrtim përcaktohen në Art. 148 APK. Natyrisht, nga arsyet e treguara në këtë normë, gjykata kishte parasysh arsyen e përcaktuar në paragrafin 2 të Artit. 148 i APC (paditësi nuk respektoi kërkesën ose procedurën tjetër paraprake për zgjidhjen e një mosmarrëveshjeje me të pandehurin, nëse kjo parashikohet nga ligji federal ose një marrëveshje). Megjithatë, ky rregull nuk zbatohet në këtë rast, pasi ligji nuk parashikon asnjë procedurë paraprake për paraqitjen e kërkesës për dëbim dhe zgjidhja e qirasë, siç u shpjegua më lart, nuk kërkon fare paraqitjen në gjykatë. Prandaj, gjykata duhej ta rrëzonte padinë për shkak të mungesës së së drejtës së paditësit për të kërkuar dëbimin e të paditurit përpara përfundimit të kontratës së qirasë, gjë që nuk do ta pengonte qiramarrësin të shkonte sërish në gjykatë me të njëjtën kërkesë në lidhje me ndodhinë. e një rrethane të re - skadimi i periudhës së përcaktuar nga paragrafi 2 i Artit. 610 GK.

Komenti i pikës 8.

Ky paragraf i Shqyrtimit nuk kërkon komente, pasi rrethanat e çështjes janë paraqitur në detaje të mjaftueshme, dhe pjesa arsyetuese e vendimit të gjykatës dhe konkluzionet e nxjerra prej saj nuk lënë paqartësi apo dyshime në lidhje me çështjen në shqyrtim dhe korrektësinë e vendimi.

Komenti i pikës 9.

Ky paragraf i Rishikimit, si ai i mëparshmi, vështirë se kërkon komente të hollësishme. Qiramarrësi, të cilit nuk iu transferua lënda e qirasë, nuk fitoi realisht statusin e pronarit të titullit dhe për këtë arsye nuk mund të përdorte mjetet juridike pronësore të parashikuara në Art. Art. 301, 304, 305 të Kodit Civil. Duhet të theksohet vetëm se qiramarrësi nuk kishte as mundësinë të kërkonte objektin e qirasë nga qiradhënësi, pasi ky i fundit nuk ishte më pronar i pronës së dhënë me qira - ishte në posedim të një personi të tretë. Prandaj, qiramarrësi mund të përdorë vetëm një metodë të mbrojtjes së ligjit civil - të kërkojë zgjidhjen e kontratës dhe kompensimin e humbjeve të shkaktuara nga mospërmbushja e saj, megjithëse është shumë e vështirë të vërtetohet shuma e humbjeve dhe marrëdhënia e tyre shkakësore me jo- përmbushja e detyrimeve në raste të tilla.

Komenti i pikës 10.

Në rrëzimin e padisë, gjykata u mbështet në Art. 328 i Kodit Civil për kundërpërmbushjen e detyrimeve. Sipas paragrafit 1 të Artit. 328 përmbushja e një detyrimi nga njëra palë, e cila, në përputhje me kontratën, kushtëzohet nga përmbushja e detyrimeve të saj nga pala tjetër, njihet si kundër. Ndonëse vendimi i gjykatës në dispozitiv është i padiskutueshëm, megjithatë pjesa arsyetuese e tij nuk na lejon të pajtohemi plotësisht me të për referencën në Art. 328 GK. Neni 328 i Kodit Civil është objekt zbatimi në rastet kur ka detyrime të secilës palë në kontratë dhe kjo kontratë (dhe jo ligji) përmbushja e njërit prej detyrimeve kushtëzohet nga përmbushja e tjetrit. Në rastin në shqyrtim, situata është disi e ndryshme. Sipas paragrafit 1 të Artit. 614 i Kodit Civil, qiraja kuptohet si pagesa për shfrytëzimin e pronës. Për sa kohë që prona nuk transferohet, ajo nuk mund të përdoret, prandaj, derisa prona t'i kalojë qiramarrësit, thjesht nuk lind detyrimi për të paguar qiranë (nuk ka përdorim - nuk mund të ketë tarifë përdorimi). Duke qenë se detyrimi për të paguar qiranë gjatë periudhës së caktuar nuk ekziston ende, nuk ka nevojë të pezullohet ose të hiqet dorë nga ekzekutimi i saj.

Komenti i pikës 11.

Të dy rastet e përmendura në paragrafin e komentuar të Rishikimit kanë të bëjnë me zbatimin e paragrafit 3 të Artit. 614 GK. Ky rregull, për shkak të paqartësisë së tij, meriton vëmendje të veçantë. Ai përcakton se, përveç nëse parashikohet ndryshe nga kontrata, shuma e qirasë mund të ndryshohet me marrëveshje të palëve brenda afateve të përcaktuara në kontratë, por jo më shumë se një herë në vit. Rregulli është shprehur shumë keq. Nga teksti i tij nuk është e qartë se për çfarë lloj marrëveshjeje bëhet fjalë - një marrëveshje që është një nga pjesët e marrëveshjes së qirasë, sipas së cilës ndryshimi i qirasë gjatë afatit të marrëveshjes mund të ndodhë jo më shumë se një herë në vit. , ose një marrëveshje për ndryshimin e shumës së pagesës së qirasë, e lidhur si ndryshim në një kontratë tashmë ekzistuese. Siç mund të shihet nga paragrafi i komentuar i Rishikimit, tribunali i arbitrazhit zgjodhi interpretimin e parë. Nga kjo rrjedh se palët, kur lidhin një marrëveshje qiraje që parashikon një shumë fikse të qirasë ose procedurën e llogaritjes së saj, nuk kanë të drejtë të parashikojnë një ndryshim në këtë shumë ose procedurë më shpesh se një herë në vit, domethënë ne flasin për ndalim të ndryshimeve më të shpeshta të shumës së qirasë.në kontratë pa ndryshuar vetë kontratën. Sidoqoftë, palët, me marrëveshje të ndërsjellë, shpesh mund të ndryshojnë arbitrarisht një marrëveshje tashmë të lidhur, duke përfshirë edhe shumën e qirasë.

Një paqartësi tjetër në paragrafin 3 të Artit. 614 i Kodit Civil është se nga teksti i tij nuk është plotësisht e qartë se çfarë i referohen fjalët "përveç nëse parashikohet ndryshe nga kontrata" - për mundësinë e ndryshimit të qirasë gjatë afatit të kontratës në parim apo për rregullin mbi mundësia e ndryshimit të shumës së qirasë jo më shumë se një herë në vit. Meqenëse varianti i dytë i interpretimit do të dobësonte plotësisht kufizimin në shpeshtësinë e ndryshimit të shumës së qirasë të vendosur në normën e analizuar, një interpretim i tillë duhet të refuzohet dhe varianti i parë i interpretimit duhet të vendoset. Sidoqoftë, në variantin e parë, fraza e shënuar rezulton të jetë e tepërt, pasi nëse palët në marrëveshjen e qirasë parashikonin shumën e qirasë dhe nuk thanë asgjë për ndryshimin e saj gjatë afatit të marrëveshjes, atëherë kjo shumë e qirasë. do të mbetet i pandryshuar gjatë gjithë periudhës pa një shënim të veçantë në kontratë.

Komenti i pikës 12.

Rasti i cituar në paragrafin e komentuar të Rishikimit nuk është aq i qartë sa mund të duket. E njëjta gjë vlen edhe për aktgjykimet e dhëna në këtë rast. Paqartësia e vërejtur është për faktin se nga Rishikimi nuk është e qartë se çfarë forme të pagesës për shërbimet komunale është diskutuar. Nëse qiramarrësi ka paguar vetëm për shërbimet komunale që ka konsumuar në të vërtetë, atëherë një pagesë e tillë nuk mund të konsiderohet vërtet një konsideratë për ndërtesën e marrë me qira. Në këtë situatë, qiradhënësi nuk merr asgjë në këmbim të objektit të qirasë, kështu që konkluzioni i gjykatës se qiraja nuk është lidhur është i saktë.

Por një situatë tjetër është gjithashtu e mundur - disa shërbime mund të paguhen sipas standardit, domethënë, pavarësisht nëse bëhet përdorimi aktual i shërbimeve përkatëse. Në këtë situatë, marrja e detyrimit nga qiramarrësi për të paguar për këto shërbime e çliron qiradhënësin nga detyrimi për t'i paguar ato (në fund të fundit, qiradhënësi do të përballonte shpenzime të tilla edhe nëse nuk do ta merrte me qira ndërtesën dhe nuk do ta përdorte atë. vetë). Prandaj, me këtë mundësi pagese të shërbimeve, qiramarrësi është i interesuar të japë me qira ambientet që në fakt nuk i përdor, të paktën për të mos përballuar kostot e pagesës së faturave të shërbimeve. Kështu, përjashtimi nga qiramarrësi i qiradhënësit nga pagesa e shpenzimeve që qiradhënësi do të duhej të bënte pavarësisht nga përdorimi aktual i shërbimeve përkatëse krijon një element kompensimi në marrëveshjen e qirasë, prandaj një marrëveshje e tillë duhet të njihet si e lidhur.

Komenti i paragrafit 13.

Sipas Art. 622 i Kodit Civil (kjo dispozitë nuk përmendet në paragrafin e komentuar të Rishikimit), qiramarrësi është i detyruar t'ia kthejë pronën me qira qiradhënësit pas përfundimit të marrëveshjes së qirasë, dhe qiradhënësi, në përputhje me rrethanat, është i detyruar ta pranojë këtë prone. Thelbi i marrëveshjes së qirasë nënkupton papranueshmërinë e përmbushjes së hershme nga qiramarrësi të detyrimit për kthimin e pronës (neni 315 i Kodit Civil), pasi supozimi i mundësisë së kthimit të parakohshëm të pronës në bazë të vullnetit të njëanshëm të qiradhënësi do të nënkuptonte mundësinë e përfundimit të parakohshëm (ndërprerjes) të kontratës së qirasë pa respektuar rregullat për paralajmërimin paraprak të parashikuar në paragrafin 2 lugë gjelle. 610 i Kodit Civil dhe përtej listës së shkaqeve për zgjidhjen e parakohshme të kontratës me kërkesë të qiramarrësit (neni 620 i Kodit Civil). Në fund të fundit, pas kthimit të ligjshëm të pronës së dhënë me qira, arsyet për mbledhjen e mëtejshme të qirasë humbasin (pasi është një tarifë për përdorimin e pronës), kështu që marrëveshja e qirasë në tërësi ndërpritet.

Nga kjo rezulton se qiradhënësi nuk është i detyruar të pranojë pronën e dhënë me qira përpara përfundimit të kontratës së qirasë dhe qiramarrësi nuk ka të drejtë të kërkojë nga qiradhënësi që ta pranojë këtë pronë. Kështu, pagesat e qirasë janë të pagueshme për të gjithë periudhën e marrëveshjes së qirasë, edhe nëse qiramarrësi pushon përdorimin aktual të pronës së dhënë me qira.

Komenti i paragrafit 14.

Në lidhje me këtë paragraf të Rishikimit, vëmendje duhet t'i kushtohet sa vijon. Së pari, vendimi i gjykatës do të ishte pikërisht i kundërt nëse të dyja palët nuk do të kishin vepruar si sipërmarrës. Së dyti, edhe vendimi i gjykatës do të ishte pikërisht i kundërt nëse qiramarrësi do të përpiqej t'i hiqte pajisjet në kohën e duhur, pra menjëherë pas skadimit të qirasë dhe qiradhënësi do ta pengonte atë.

Komenti i paragrafit 15.

Në lidhje me paragrafin e komentuar të Anketës, vëmendje duhet t'i kushtohet sa vijon. Thelbi i mosmarrëveshjes ishte nëse pëlqimi i qiramarrësit për nënqiranë e objektit shtrihej vetëm në atë marrëveshje nënqiraje (me periudhën përkatëse të nënqirasë), përpara përfundimit të së cilës qiramarrësi i kërkoi qiradhënësit pëlqimin, ose për të gjithë kohëzgjatjen e marrëveshjes së qirasë. .

Fakti është se në paragrafin 2 të Artit. 615 i Kodit Civil thotë shkurt se qiramarrësi ka të drejtë, me pëlqimin e qiradhënësit, të japë me nënqira pronën e dhënë me qira. Megjithatë, kohëzgjatja dhe shtrirja e këtij pëlqimi varet nga mënyra se si kërkohet dhe jepet.

Nëse vetë marrëveshja e qirasë ose në një marrëveshje të veçantë midis qiradhënësit dhe qiramarrësit thotë se qiramarrësi ka të drejtë të japë me nënqira pronën pa marrë pëlqimin shtesë nga qiradhënësi përpara lidhjes së marrëveshjeve të veçanta të nënqirasë, një kusht i tillë ka kuptimin e pëlqimit të dhënë. nga qiradhënësi ndaj qiramarrësit për të lidhur paraprakisht marrëveshje nënqiraje me çdo person në çdo kusht (përfshirë për çdo periudhë brenda afatit të marrëveshjes së qirasë) - të ashtuquajturin pëlqim "të përgjithshëm".

Nëse qiramarrësi i kërkon qiradhënësit pëlqimin për të lidhur një marrëveshje nënqiraje me një person të caktuar, pa e njoftuar qiradhënësin për periudhën e vlefshmërisë dhe kushtet e tjera të marrëveshjes, dhe qiradhënësi e jep këtë pëlqim pa bërë asnjë rezervë në lidhje me afatin ose kushtet e tjera të kontratës. Marrëveshja e nënqirasë, atëherë një pëlqim i tillë i jep qiramarrësit të drejtën për t'ia dhënë pronën me nënqira vetëm personit të caktuar brenda gjithë afatit të marrëveshjes së qirasë (natyrisht, në paragrafin e komentuar të Rishikimit, gjykata konsideroi se ky lloj pëlqimi ishte dhënë ).

Së fundi, nëse qiramarrësi i kërkon qiradhënësit pëlqimin për të lidhur një marrëveshje nënqiraje me një person të caktuar, duke i bashkangjitur kërkesës një projekt-marrëveshje nënqiraje, atëherë pëlqimi i dhënë nga qiradhënësi zbatohet vetëm për ato kushte (përfshirë periudhën e nënqirasë) që ishin të përcaktuara në projekt.

Shih gjithashtu paragrafin 18 të Rishikimit.

Komenti i paragrafit 16.

Thelbi i çështjes në rastin në shqyrtim është se e drejta e qirasë nuk mund të transferohet kurrë në formën e saj të pastër, pasi kjo e drejtë është gjithmonë e ngarkuar me detyrime të caktuara (përmbahuni nga përdorimi i pronës në kundërshtim me qëllimin e saj, ruajeni pronën në gjendje të mirë) dhe nuk mund të transferohen veçmas prej tyre. Kështu, caktimi i së drejtës së qirasë është i mundur vetëm me transferimin e njëkohshëm të borxhit (detyrat e qiramarrësit), domethënë në mënyrën e ridhënies me qira, e cila lejohet vetëm me pëlqimin e qiradhënësit (paragrafi 2 i neni 615 i Kodit Civil). Meqenëse nuk është marrë një pëlqim i tillë, përfundimet e gjykatës janë të sakta.

Komenti i pikës 17.

Thelbi i problemit me të cilin lidhet rasti i cituar në paragrafin 17 të Shqyrtimit është si vijon. Në paragrafin 2 të Artit. 615 përcakton se rregullat për marrëveshjet e qirasë zbatohen për marrëveshjet e nënqirasë, përveç rasteve kur parashikohet ndryshe me ligj ose akte të tjera ligjore. Në këtë rast, pyetja ishte nëse rregulli për një marrëveshje qiraje, i vendosur në Art. 617 i Kodit Civil, i cili quhet “Ruajtja e kontratës së qirasë në fuqi kur ndryshojnë palët”. Ky nen përcakton se kalimi i pronësisë (menaxhimi ekonomik, menaxhimi operacional, posedimi i trashëgueshëm gjatë gjithë jetës) në pronën e dhënë me qira te një person tjetër nuk është bazë për ndryshimin ose përfundimin e marrëveshjes së qirasë. Është e qartë se kjo normë nuk është fjalë për fjalë e zbatueshme për një marrëveshje nënqiraje, pasi pala që jep pronën në marrëveshjen e nënqirasë nuk është pronari ose pronari tjetër i së drejtës së pronës (siç është rasti në marrëveshjen e qirasë), por qiramarrësi, për të cilin Art. 617 i Kodit Civil nuk përmendet.

Gjykata zbatoi saktë interpretimin logjik të këtij rregulli, duke pasur parasysh titullin e tij. Kur përdorni rregullin e paragrafit 2 të Artit. 615 për zbatimin e rregullave për marrëveshjen e qirasë në marrëveshjen e nënqirasë, duhet të supozohet se këto rregulla zbatohen për marrëveshjen e nënqirasë në përputhje me natyrën e saj ligjore, duke përfshirë përbërjen lëndore të palëve të natyrshme në këtë marrëveshje.

Komenti i paragrafit 18.

Në këtë rast, gjykata shprehu qartë mendimin për pranueshmërinë e pëlqimit “të përgjithshëm” të qiradhënësit për dhënien me qira, nënqira pronën etj. (klauzola 2 e nenit 615 të K.Civil). Shih gjithashtu komentin e paragrafit 15 të Rishikimit.

Komenti i paragrafit 19.

Siç theksohet në paragrafin 6 të Rishikimit të praktikës së zgjidhjes së mosmarrëveshjeve në lidhje me zbatimin e Ligjit Federal "Për Regjistrimin Shtetëror të të Drejtave të Pasurive të Paluajtshme dhe transaksionet me të" (letër informative e Presidiumit të Gjykatës së Lartë të Arbitrazhit të Rusisë Federata e datës 16 shkurt 2001 N 59), regjistrimi i pasurive të paluajtshme të krijuara nga një marrëveshje qiraje ngarkimi i të drejtave pronësore të qiradhënësit mbi pasuritë e paluajtshme nga të drejtat e qiramarrësit bëhet në bazë të Artit. 26 të këtij Ligji Federal për Regjistrimin Shtetëror vetëm kur regjistroni vetë marrëveshjen e qirasë së pasurive të paluajtshme. Kështu, me regjistrimin e një marrëveshjeje qiraje, e drejta e qirasë regjistrohet si barrë mbi pasurinë e paluajtshme. Nga Art. 1 i të njëjtit Ligj Federal, i cili thotë se kufizimet (barrat) që i nënshtrohen regjistrimit shtetëror kuptohen si prania e kushteve të përcaktuara me ligj ose organe të autorizuara në mënyrën e përcaktuar me ligj, ndalime që kufizojnë mbajtësin e së drejtës në ushtrimin e së drejtës së pronësisë. ose të drejta të tjera reale mbi një objekt të caktuar të pasurisë së paluajtshme (servituti, hipoteka, administrimi i besimit, qiraja, sekuestrimi i pasurisë dhe të tjera).

Prandaj, logjika e arsyetimit të paditësit në paragrafin e komentuar të Shqyrtimit është e saktë në kuptimin që nëse e drejta e nënqirasë nuk do të ngarkonte të drejtën e pronësisë ose të drejtën tjetër reale mbi pronën e dhënë me nënqira, atëherë nuk do të kishte arsye të mjaftueshme për që kërkon regjistrimin shtetëror të marrëveshjes së nënqirasë. Por e drejta e nënqirasë rëndon ende të drejtën e pronësisë, ndonëse jo në të njëjtën masë me të drejtën e qirasë, pasi në kushte të caktuara nënqiramarrësi fiton të drejtën e pretendimit drejtpërdrejt ndaj pronarit. Kjo rrjedh, për shembull, nga Art. 618 i Kodit Civil, sipas të cilit, në rast të përfundimit të parakohshëm të kontratës së qirasë, nënqiramarrësi ka të drejtë të lidhë një kontratë qiraje me të për pronën që ishte në përdorim në përputhje me marrëveshjen e nënqirasë, brenda afatit. periudha e mbetur e nënqirasë me kushte që korrespondojnë me kushtet e kontratës së përfunduar të qirasë. Pra, vendimi i Gjykatës së Apelit është i saktë jo vetëm formalisht, por edhe në thelb.

Komenti i paragrafit 20.

Ky paragraf i Rishikimit nuk kërkon komente të hollësishme. Edhe nëse marrëveshja e nënqirasë lidhet për një periudhë të pacaktuar, ajo është e vlefshme vetëm për aq kohë sa kontrata e qirasë është në fuqi. Nëse marrëveshja e qirasë zgjidhet, edhe marrëveshja e nënqirasë konsiderohet e zgjidhur. Nëse marrëveshja e qirasë zgjidhet përpara afatit, nënqiramarrësi ka të drejtë të kërkojë lidhjen e një marrëveshjeje qiraje me të, por jo ruajtjen e kontratës së nënqirasë (neni 618 i Kodit Civil).

Komenti i paragrafit 21.

Në këtë rast, objekt mosmarrëveshje ishte verifikimi i ligjshmërisë së qiramarrësit për të kryer riparime të mëdha në lidhje me gjendjen emergjente të sistemit të ngrohjes qendrore, duke kompensuar koston e riparimeve me qiranë (d.m.th., në kurriz të qiradhënësit). Vendimet e gjykatave të shkallës së parë dhe të kasacionit për njohjen e ligjshme të këtij veprimi të qiramarrësit janë në përputhje të plotë me ligjin.

Si rregull i përgjithshëm, Art. 616 i Kodit Civil, qiradhënësi është i detyruar të kryejë riparime të mëdha të pronës së dhënë me qira me shpenzimet e tij. Kalimi i këtij detyrimi ndaj qiramarrësit është i mundur vetëm në rastet e parashikuara nga ligji, aktet e tjera ligjore ose marrëveshja e qirasë. Akti i transferimit-pranimit nuk është pjesë e marrëveshjes së qirasë, por është një dokument që konfirmon përmbushjen e detyrimit nga qiramarrësi për t'ia kaluar pronën qiramarrësit në gjendje të mirë për përdorim. Prandaj, një shënim në aktin për gjendjen emergjente të sistemit të ngrohjes qendrore nuk mund të nënkuptojë në asnjë mënyrë pëlqimin e qiramarrësit për të përballuar shpenzimet e eliminimit të tij me shpenzimet e tij. Nga ky shënim rezultonte vetëm se qiradhënësi dhe qiramarrësi vërtetonin bashkërisht faktin e gjendjes së gabuar të pronës së dhënë me qira, pra faktin e mospërmbushjes së duhur nga qiradhënësi të detyrimit për transferimin e pronës në gjendje të mirë.

Riparimet kapitale duhet të kryhen brenda periudhës kohore të përcaktuar me kontratë, dhe nëse nuk specifikohet në kontratë ose shkaktohet nga nevoja urgjente (në këtë rast nevoja urgjente për riparime të mëdha ishte për shkak të një aksidenti) - brenda një kohë të arsyeshme. Shkelja nga qiradhënësi i detyrimit për të kryer riparime të mëdha i jep qiramarrësit të drejtën, sipas zgjedhjes së tij: të kryejë riparime të mëdha të parashikuara nga kontrata ose të shkaktuara nga nevoja urgjente, dhe të rikuperojë koston e riparimeve nga qiradhënësi ose ta vendosë atë. kundër qirasë; të kërkojë uljen përkatëse të qirasë; kërkojnë zgjidhjen e kontratës dhe kompensimin e dëmit. Në rastin e cituar në paragrafin e komentuar të Rishikimit, qiramarrësi me të drejtë zgjodhi të parin nga opsionet e sjelljes së listuar.

Komenti i paragrafit 22.

Vlefshmëria e qëndrimit të Gjykatës së Apelit nuk vihet në dyshim. Megjithatë, në lidhje me rastin e cituar në këtë paragraf të Rishikimit, vëmendje duhet t'i kushtohet sa vijon. Gjykata u përball me çështjen e përcaktimit të natyrës juridike të marrëveshjes së lidhur ndërmjet palëve për procedurën e pjesëmarrjes në shpenzimet e pagesës së energjisë elektrike të konsumuar. Siç tregon praktika, shpesh palët në kontratë, për shkak të padijes juridike, i caktojnë kontratës që lidhet dhe vetes emra që nuk korrespondojnë me natyrën juridike të kësaj kontrate.

Në fakt, as emri i kontratës dhe as emrat e palëve nuk e paracaktojnë natyrën juridike të saj. Ata krijojnë vetëm supozimin se kontrata është pikërisht lloji i kontratës që rrjedh nga emri i saj. Megjithatë, ky supozim hidhet poshtë nëse përmbajtja e kontratës (kushtet e saj) tregon se kjo kontratë është një kontratë e një lloji tjetër.

Lloji i kontratës përcaktohet pikërisht nga përmbajtja e saj, dhe jo nga emri i saj. Kjo rrjedh, në veçanti, nga rregullat për interpretimin e traktatit, të përcaktuara në Art. 431 GK. Sipas këtij neni, gjykata gjatë interpretimit të kushteve të kontratës merr parasysh kuptimin e mirëfilltë të fjalëve dhe shprehjeve që përmbahen në të. Kuptimi i fjalëpërfjalshëm i kushteve të kontratës në rast të paqartësisë së saj përcaktohet nga krahasimi me termat e tjerë dhe kuptimi i kontratës në tërësi. Pra, interpretimi, domethënë analiza për të përcaktuar kuptimin e kontratës, kryesisht i nënshtrohet kushteve (pra përmbajtjes) të kontratës. Emri i kontratës mund të jetë i rëndësishëm vetëm për aq sa një kusht që nuk parashikohet drejtpërdrejt në kontratë mund të nxirret prej tij.

Për shembull, një kontratë e emërtuar si kontratë shitjeje mund të përbëhet vetëm nga një frazë: "Shitësi merr përsipër t'i transferojë blerësit një send të caktuar". Nga një marrëveshje e tillë do të rrjedhë se shitësi merr përsipër t'ia kalojë këtë send blerësit në pronësi (dhe jo për përdorim të paguar ose falas), pasi qëllimi ligjor i kontratës së shitjes është kalimi i pronës në pronësi. Por nëse kontrata, e quajtur kontrata e shitjes, do të përbëhet nga shprehja "shitësi merr përsipër t'i transferojë blerësit një send të caktuar për përdorim të përkohshëm me pagesë", një marrëveshje e tillë, pavarësisht nga emri i saj, do të rezultojë të jetë një marrëveshje qiraje. . Megjithatë, nëse lidhja e një marrëveshjeje të tillë është shkaktuar nga një gabim i njërës prej palëve në marrëveshje në lidhje me natyrën e saj, një palë e tillë ka të drejtë të kërkojë që një marrëveshje e tillë të shpallet e pavlefshme si një transaksion i bërë nën ndikimin e një gabim (neni 178 i Kodit Civil).

Komenti i paragrafit 23.

Ky paragraf i Shqyrtimit, përkundër korrektësisë së dukshme të konkluzioneve të Gjykatës së Apelit, ende kërkon sqarim. Në këtë rast, i pandehuri u përpoq të përdorë disa paqartësi në paragrafin 1 të Artit. 617 i Kodit Civil, i cili quhet “Ruajtja e kontratës së qirasë në fuqi kur ndryshojnë palët”.

Në paragrafin 1 të Artit. 617 thotë se transferimi i pronësisë (menaxhimi ekonomik, menaxhimi operacional, posedimi i trashëgueshëm gjatë gjithë jetës) në pronën e dhënë me qira te një person tjetër nuk është bazë për ndryshimin ose përfundimin e marrëveshjes së qirasë. Bazuar në tekstin e paragrafit 1 të Artit. 617, i pandehuri me sa duket ka deklaruar diçka të tillë: “Po, një person tjetër është bërë pronar i pronës së dhënë me qira. Por, në bazë të paragrafit 1 të Artit. 617 i Kodit Civil, kjo rrethanë nuk mund të sjellë as ndryshim, as zgjidhje të kontratës së qirasë. Për rrjedhojë, kontrata e qirasë ruhet në formën në të cilën ka ekzistuar më parë, pra me pjesëmarrjen time si qiradhënës sipas kësaj marrëveshjeje.

Çfarë nuk shkon me këtë qëndrim të të pandehurit? Fakti është se ndryshimi i palëve në kontratë nuk është një ndryshim në vetë kontratën. Me ndryshimin e kontratës kuptohet vetëm një ndryshim në kushtet e saj, pra një ndryshim në përmbajtjen e detyrimit kontraktor. Ky përfundim rrjedh nga titulli i Artit. 617 i Kodit Civil, nga i cili rrjedh se koncepti i "ndryshimit të palëve" nuk mbulohet nga koncepti i "ndryshimit të kontratës", dhe, për shembull, nga paragrafi 1 i Artit. 453 i Kodit Civil, nga i cili rezulton se ndryshimi i kontratës nënkupton ndryshimin e përmbajtjes së një detyrimi kontraktor (kushtet e kontratës).

Fakti që ndryshimi i palës në marrëveshjen e qirasë, që vepron si qiradhënës, ndodh automatikisht kur pronari ndryshon, tregohet nga rregullat e zbatuara në total, paragrafi 1 i Artit. 617 i Kodit Civil për ruajtjen e kontratës së qirasë në formën e saj origjinale kur palët ndryshojnë dhe Art. 608 i Kodit Civil, sipas të cilit e drejta e dhënies me qira të pronës i takon pronarit të saj. Kështu, duke qenë se kontrata e qirasë vazhdon të ekzistojë, ekziston edhe qiradhënësi me të drejta të qenësishme dhe i tillë mund të jetë vetëm pronari i ri i pronës.

PA NJË DITË, POR NJË VIT

Ka kaluar shumë kohë që nga miratimi nga Presidiumi i Gjykatës së Lartë të Arbitrazhit të Federatës Ruse të Letrës së Informacionit Nr. 66, datë 11 janar 2002 "Rishikimi i praktikës së zgjidhjes së mosmarrëveshjeve në lidhje me qiratë". Ky sqarim, i krijuar për të zgjidhur mosmarrëveshjet në rastet kur kjo nuk mund të bëhet në bazë të një leximi fjalë për fjalë të ligjit në të kundërt, krijoi vetëm pyetje të reja.

Koha optimale

Si rregull i përgjithshëm, një marrëveshje qiraje ndërtimi ose strukture lidhet me shkrim duke hartuar një dokument të nënshkruar nga palët (klauzola 1, neni 651 i Kodit Civil të Federatës Ruse). Një përjashtim nga ai është vendosur në paragrafin 2 të këtij neni, sipas të cilit, nëse kjo marrëveshje është lidhur për një periudhë prej një viti ose më shumë, atëherë, ndër të tjera, ajo i nënshtrohet regjistrimit shtetëror dhe konsiderohet e lidhur vetëm nga momentin e një regjistrimi të tillë. Për shkak të kësaj, pjesëmarrësit në qarkullimin civil natyrisht preferuan të lidhnin marrëveshje qiraje për ndërtesa ose struktura për një periudhë më pak se një vit.

Për të lidhur një marrëveshje të tillë sa më gjatë, në mungesë të nevojës për regjistrim shtetëror, përdoret më gjerësisht termi në praktikën e biznesit, formulimi që përcakton periudhën e vlefshmërisë së tij nga 1 janari deri më 31 dhjetor të një viti.

Në mënyrë të ngjashme, është bërë zakon të caktohet kohëzgjatja e kontratës nga çdo datë tjetër e çdo muaji në një vit deri në ditën që i paraprin asaj date në vitin e ardhshëm (për shembull, nga 1 shkurt 2000 deri më 31 janar 2001). Afati i përcaktuar kështu nga gjykatat si vit, si rregull, nuk merrej parasysh.

Era e ndryshimit

Situata ndryshoi në mënyrë dramatike me paraqitjen e letrës së mësipërme, paragrafi 3 i së cilës sqaronte se afati i marrëveshjes së qirasë së ndërtesës (strukturës), i përcaktuar nga dita 1 e çdo muaji të vitit aktual deri në datën 30 (31) të muajin e kaluar të vitit të ardhshëm, për të zbatuar paragrafin 2 të Artit. 651 i Kodit Civil të Federatës Ruse duhet të njihet si i barabartë me një vit.

Miratimi nga gjykata më i lartë i këtij sqarimi çoi në faktin se të gjitha marrëveshjet e qirasë për ndërtesat dhe strukturat e lidhura më parë në kushtet e përcaktuara u shpallën menjëherë të palidhura me të gjitha pasojat juridike që pasuan.

Le të shtojmë këtu edhe kontratat që janë lidhur pa marrë parasysh shpjegimin e specifikuar më vonë, kur ende nuk njihej gjerësisht nga pjesëmarrësit në qarkullimin civil.

Mos harroni për kontratat, palët në të cilat nuk kanë përvojë në hollësitë ligjore dhe as nuk dyshojnë për ekzistencën e këtij interpretimi. Sa më sipër mjafton për të kuptuar seriozitetin e situatës.

zbritja e paligjshme

Le të përpiqemi të kuptojmë se mbi çfarë bazohej Presidiumi i VASRF-së, duke mbështetur përfundimin e gjykatës më të ulët.

Fatkeqësisht, vetë teksti i kontratës së qirasë së pasurisë së paluajtshme, i cili shkaktoi mosmarrëveshjen për këtë mosmarrëveshje, nuk është i disponueshëm për ne. Në funksion të kësaj, mbetet vetëm të studiohet me kujdes teksti i interpretimit zyrtar edhe një herë.

Nga ky tekst shihet se ka një mospërputhje ndërmjet vetë interpretimit, që i referohet vlefshmërisë së kontratës deri në datën e përcaktuar në të, dhe arsyetimit të tij, që parashikon kontratën e lidhur deri në datën e përcaktuar në të. Kjo rrethanë tashmë është vënë në dukje në literaturë.

Pra, I.M. Ashikhmin flet për kontradiktën e kësaj qasjeje me rregullat e gjuhës ruse (Ashihmin I.M. Qiraja e pasurive të paluajtshme. Analiza e praktikës së arbitrazhit të zgjidhjes së mosmarrëveshjeve (një udhëzues praktik për zbatimin e legjislacionit civil dhe tokësor të Federatës Ruse). , 2006 // SPS "Consultant Plus").

Nga ana tjetër, A.V. Yorsh, bazuar në kuptimin leksikor të parafjalëve “për” dhe “për”, tregon se “nëse përdoret parafjala “për”, dita e fundit e periudhës i nënshtrohet përfshirjes në afatin e kontratës dhe nëse përdoret parafjala "për", kjo ditë nuk përfshihet në afatin e kontratës" (Yorsh A.V. Komentar mbi Letrën e Informacionit të Gjykatës së Lartë të Arbitrazhit të Federatës Ruse, datë 11 janar 2002 nr. 66 "Përmbledhje e praktikës së zgjidhja e mosmarrëveshjeve në lidhje me qiranë " // Praktika e shqyrtimit të mosmarrëveshjeve tregtare: analiza dhe komente mbi vendimet e Plenumit dhe rishikimet e Presidiumit të Gjykatës Supreme të Arbitrazhit të Federatës Ruse. Çështja. 1 / redaktuar nga A. L. Novoselova, M. A. Rozhkova , M., 2007 // SPS "Consultant Plus").

Është interesant (për këtë tërheq vëmendjen edhe I.M. Ashikhmin) që një vit më vonë Presidiumi i VASRF në Dekretin e tij të datës 14.01.2003 Nr.9523/02 në rastin nr.A41-K1-8587/02 përcaktoi vlefshmërinë e kontratës. nga data 17 shtator 2000. deri më 16 shtator 2001 si e vlefshme deri më 15 shtator 2001 përfshirëse, duke theksuar se në të parafjala “para” është përdorur në kuptimin “duke mos përfshirë datën pas kësaj parafjale”.

Sidoqoftë, gjykatat gjetën një rrugëdalje nga konfuzioni me parafjalët "nga" dhe "për" më shumë se e thjeshtë: ata përdorin fjalën "për (nga)", duke u dhënë kështu të dy parafjalëve të njëjtin kuptim, thelbi i të cilit rrjedh se kontrata është e vlefshme deri dhe duke përfshirë datën e specifikuar në të (shih, për shembull, rezolutat e FAS VSO të datës 20 shkurt 2008 Nr. A33-7634 / 07-F02-331 / 08 (Përcaktimi i Gjykata Supreme e Arbitrazhit të Federatës Ruse, datë 09.94.2008 Nr. 4346/08 në transferimin e kësaj çështjeje i është mohuar Presidiumit të Gjykatës Supreme të Arbitrazhit të Federatës Ruse për shqyrtim mbikëqyrës) dhe Nr. A10-5925/06-F02- 5393/07 datë 20 gusht 2007).

Duket se përdorimi i një metode të tillë është i papranueshëm, pasi nuk plotëson paragrafin 1 të Artit. 431 i Kodit Civil të Federatës Ruse, d.m.th., kuptimi i fjalëpërfjalshëm i parafjalëve "nga" dhe "përpara", të cilat mbartin një ngarkesë semantike krejtësisht të ndryshme, për të cilën Presidiumi i Gjykatës së Lartë të Arbitrazhit të Federatës Ruse me të drejtë tërhoqi vëmendjen. në Rezolutën e saj të sipërpërmendur.

Duke bërë një vlerësim të interpretimit të mbështetur nga gjykata më e lartë, nuk mund të anashkalohet çështja e përputhshmërisë së tij me legjislacionin aktual. Në kuptim të par. 1 pika 1 neni 192 i Kodit Civil të Federatës Ruse, një periudhë e llogaritur në vite skadon në të njëjtin muaj dhe datë të vitit të fundit të periudhës siç përcaktohet fillimi i saj, dhe në mungesë të një date të tillë, në dita e fundit e këtij muaji (paragrafi 3 pika 3 e nenit 192 të Kodit Civil të Federatës Ruse). Nisur nga kjo, nuk mund të mos pajtohemi me mendimin e T.V. Bogacheva, e cila, duke marrë parasysh paragrafin 3 të letrës, shkruan: "Përfundimi i Presidiumit të Gjykatës së Lartë të Arbitrazhit të Federatës Ruse nuk është plotësisht i saktë pasi nuk i plotëson rregullat e paragrafit 1 të Artit. 192 i Kodit Civil për skadimin e një periudhe të llogaritur në vite ”(E drejta Civile. Pjesa e dytë: Teksti mësimor / kryeredaktor V.P. Mozolin. M., 2004 // SPS ConsultantPlus).

Përkundrazi, A.M. Erdelevsky e konsideron të saktë përfundimin e gjykatës, pasi "datat e fillimit dhe mbarimit të kontratës u përcaktuan në këtë rast nga datat kalendarike, dhe jo nga skadimi i një periudhe kohore (neni 190 i Kodit Civil)" (Erdelevsky A.M. Komenti mbi shqyrtimi i praktikës së zgjidhjes së mosmarrëveshjeve në lidhje me qiranë ( Letra informative e Presidiumit të Gjykatës së Lartë të Arbitrazhit të Federatës Ruse, datë 11.01.2002 Nr. 66) // Përgatitur për ATP "ConsultantPlus"). Ky argument duket të paktën i çuditshëm, pasi përcaktimi i periudhës me ndihmën e datave kalendarike kishte për qëllim pikërisht shmangien e vendosjes së një periudhe njëvjeçare duke zbritur një ditë!

Me interes më të madh është formulimi i paragrafit 3 të shkresës, sipas të cilit afati i kontratës së qirasë së ndërtesës (strukturës), përcaktohet nga dita e parë e çdo muaji të vitit aktual deri në datën 30 (31) të muajit paraardhës. të vitit të ardhshëm, nuk është në vetvete e barabartë me një vit, përkatësisht për qëllime të zbatimit të paragrafit 2 të Artit. 651 i Kodit Civil të Federatës Ruse duhet të njihet si i tillë.

Kështu, ekziston një përjashtim nga rregullat e përgjithshme për llogaritjen e kushteve në të drejtën civile të Kapitullit 11 të Kodit Civil të Federatës Ruse për qëllime të zbatimit të paragrafit 2 të Artit. 651 i Kodit Civil të Federatës Ruse, d.m.th., ato nuk duhet të zbatohen për këtë normë! Duket se përjashtime të tilla duhet të regjistrohen jo në sqarimet zyrtare të legjislacionit aktual, por në nivelin legjislativ, duke bërë ndryshimet e duhura në kapitullin 11 të Kodit Civil të Federatës Ruse dhe (ose) paragrafin 2 të Artit. 651 i Kodit Civil të Federatës Ruse.

Më mirë luani sigurt

Sido që të jetë, por për sa kohë që sqarimi në shqyrtim i paragrafit 3 të Letrës vazhdon të funksionojë, nuk na mbetet gjë tjetër veçse të përfundojmë duke vënë në dukje disa veçori të zbatimit të tij në praktikë.

Para së gjithash, vërejmë se gjykatat për disa arsye e konsiderojnë të mundur zbatimin e këtij përjashtimi për rastet e qirasë së tokës (klauzola 2, neni 26 i Kodit të Tokës të Federatës Ruse), megjithëse në pikën 2, art. 651 i Kodit Civil të Federatës Ruse i referohet vetëm dhënies me qira të ndërtesave dhe strukturave! (shih për shembull Dekretin e FAS DO datë 15.08.2008 Nr. F03-A59 / 08-1 / 2680, vendimet e FAS PO datë 19.12.2007 Nr. A06-2373 / 2007-9 dhe datë 08.08. Nr A57-14055 / 06- një).

Lidhja e një kontrate për dhënien me qira të ndërtesave dhe strukturave për një periudhë 11-mujore, e cila është shumë e zakonshme sot, nuk mund të quhet ndryshe veçse risigurim. Për të shmangur nevojën e regjistrimit shtetëror të një marrëveshjeje të tillë, mjafton ta lidhni atë për një periudhë që është më pak se një vit për dy ditë kalendarike (shih, për shembull, Rezolutën e FAS SKO të datës 18.05.2005 Nr. Ф08- 2044/2005, në të cilin gjykata në mënyrë të arsyeshme tregoi se toka, ngastra e datës 1 prill 2003 ishte lidhur jo deri më 31 mars 2004, por deri më 30 mars 2004, pra për një periudhë më pak se një vit, e cila është pse nuk i nënshtrohet regjistrimit shtetëror).

Së fundi, theksojmë se ky shpjegim nuk interpretohet nga gjykatat në mënyrë kufizuese, por zbatohet në bazë të kuptimit të përgjithshëm të tij. Kështu, afati i kontratës nuk mund të bjerë në dy vite kalendarik, duke u vendosur nga 1 janari deri më 31 dhjetor të çdo viti.

Pavarësisht se sqarimi citon rastin kur afati i kontratës bie menjëherë për dy vite kalendarike, ai vlen edhe për periudhën e mësipërme, d.m.th. një marrëveshje qiraje për një ndërtesë ose strukturë të lidhur për një periudhë të tillë njihet gjithashtu si e lidhur për një vit dhe i nënshtrohet regjistrimit të shtetit (shih, për shembull, rezolutat e Shërbimit Federal Antimonopol të ZSO të datës 10.04. 2003 Nr. F04 / 3996-1167 / A46-2003, rezolutat e FAS SZO datë 25.09.2008 Nr. A05-11996 / 2007 dhe datë 04.06.2007 Nr. A13-5002 / 2006-04).

Në mënyrë të ngjashme, gjykatat e zbatojnë këtë sqarim për kushtet e kontratave, fillimi i të cilave nuk bie në ditën e parë të muajit të një viti, dhe fundi - në ditën përkatëse të vitit të ardhshëm, që nuk është e 30 (31) (Rezoluta e FAS DO datë 09/08/2008 Nr. F03-A51 / 08-1 / 3636, Rezoluta e FAS PO e datës 28.01.2007 Nr. A12-2294 / 06-C14-5 / 41, Rezoluta e FAS SZO e datës 27.03.2007 Nr. A21-7304 / 2005). Një procedurë e ngjashme zbatohet nëse data e skadimit të një marrëveshjeje të tillë bie në ditën e fundit të muajit, që është data 28 ose 29 (shih, për shembull, Dekretin e FAS PO të datës 28 shkurt 2005 Nr. A65-10279 / 04 -SG2-24 dhe Dekreti FAS SZO datë 1 Nëntor 2004 Nr A05-1245 / 04-30).

Evseev Evsey Fedorovich
juriste, studente pasuniversitare e Akademisë Moderne Humanitare

[email i mbrojtur]

Kodi Civil, N 14-FZ | Art. 614 i Kodit Civil të Federatës Ruse

Neni 614 i Kodit Civil të Federatës Ruse. Qira (versioni aktual)

1. Qiramarrësi është i detyruar të paguajë tarifën për shfrytëzimin e pronës (qiranë) në kohën e duhur.

Procedura, kushtet dhe kushtet e pagesës së qirasë përcaktohen me marrëveshjen e qirasë. Në rast se ato nuk janë të përcaktuara me marrëveshje, konsiderohet se janë vendosur procedura, kushtet dhe kushtet që zakonisht zbatohen gjatë marrjes me qira të pronës së ngjashme në rrethana të krahasueshme.

2. Pagesa e qirasë përcaktohet për të gjithë pasurinë e dhënë me qira në tërësi ose veçmas për secilën nga pjesët përbërëse të saj në formën e:

1) të përcaktuara në një shumë fikse të pagesave të bëra periodikisht ose në një kohë;

2) pjesa e përcaktuar e produkteve, frutave ose të ardhurave të marra si rezultat i përdorimit të pronës së dhënë me qira;

3) ofrimi i shërbimeve të caktuara nga qiramarrësi;

4) transferimi nga qiramarrësi te qiradhënësi i sendit të përcaktuar me kontratë në pronësi ose me qira;

5) vendosja e qiramarrësit të shpenzimeve të përcaktuara me kontratë për përmirësimin e pronës së dhënë me qira.

Palët mund të parashikojnë në marrëveshjen e qirasë një kombinim të këtyre formave të qirasë ose forma të tjera pagese për qiranë.

3. Me përjashtim të rasteve kur parashikohet ndryshe nga kontrata, shuma e qirasë mund të ndryshohet me marrëveshje të palëve brenda afatit të parashikuar në kontratë, por jo më shumë se një herë në vit. Ligji mund të parashikojë kushte të tjera minimale për rishikimin e shumës së qirasë për lloje të caktuara qiraje, si dhe për dhënien me qira të llojeve të caktuara të pronës.

4. Me përjashtim të rasteve kur parashikohet ndryshe me ligj, qiramarrësi ka të drejtë të kërkojë uljen përkatëse të qirasë nëse, për shkak të rrethanave për të cilat ai nuk është përgjegjës, kushtet e përdorimit të parashikuara nga marrëveshja e qirasë ose kushtet e prona është përkeqësuar ndjeshëm.

5. Me përjashtim të rasteve kur parashikohet ndryshe nga marrëveshja e qirasë, në rast të shkeljes së konsiderueshme nga qiramarrësi të kushteve për pagimin e qirasë, qiradhënësi ka të drejtë të kërkojë prej tij pagesën e parakohshme të qirasë brenda afatit të caktuar nga qiradhënësi. Në këtë rast, qiradhënësi nuk ka të drejtë të kërkojë pagesën e parakohshme të qirasë për më shumë se dy mandate radhazi.

• Kodi BB
• Teksti

URL e dokumentit [kopje]