Stanovi na gornjim katovima nisu osobito popularni, jer stanovnici takvih stanova često moraju sami rješavati probleme s propuštanjem krova. Međutim, lokacija stanova u nekim slučajevima pruža jedinstvenu priliku za proširenje stambenog prostora i pretvaranje standardnog stana u dvoetažni stan. To se može učiniti pričvršćivanjem dijela tavanskog prostora koji se nalazi neposredno iznad stana, a stručnjaci portala stranice će u ovom članku reći koliko je realno provesti takav plan i kako to učiniti.
Ciljevi i zadaci
Potkrovni prostori nezamjenjiv su element projekta višekatne zgrade, međutim, uglavnom se tim prostorima ne upravlja ni na koji način. Za spajanje dijela potkrovlja najprikladniji su stanovi na gornjem katu kuće s kosim krovom, jer visina potkrovlja omogućuje stvaranje uvjeta potrebnih za ugodan život. Najčešće je tehnički moguće spojiti dio potkrovlja, jer namjena potkrovlja podrazumijeva mogućnost povremene prisutnosti ljudi tamo (za održavanje prolaznih komunikacija itd.). Odnosno, nosiva ravnina potkrovlja sposobna je izdržati opterećenja usporediva s opterećenjima koja se javljaju tijekom rada stambenih prostora.
Pravna pitanja
No, ne možete živjeti u potkrovlju, jer, sa stajališta zakona, tavan nije stambeni prostor. Dakle, da bi potkrovlje dobilo status stambenog prostora potrebno ga je primjereno opremiti pretvarajući ga u potkrovlje za čiji rad više neće biti potraživanja kao stambenog prostora. Ali tavanski prostor nije "ničiji", dakle, kako bi vlasnik stana na gornjem katu mogao obaviti bilo kakve radove, a zatim dio tavanskog prostora pričvrstiti na svoju površinu stana, te korištenja ove površine potrebno je izdati pravo vlasništva. Osim toga, također je potrebno legalizirati napravljene promjene, inače se predstavnici regulatornih tijela mogu obvezati "da se sve vrati kako je bilo", kao i izreći novčanu kaznu.
Pravo raspolaganja tavanskom površinom
Dakle, da biste koristili tavanski prostor, prvo morate dobiti pravo raspolaganja tom površinom, odnosno prenijeti prava sa sadašnjeg vlasnika. Tavanski prostor (u većini slučajeva) je dio zajedničke imovine stanara stambene zgrade, kao i svaka prostorija u kući (podrum, dječja kolica, concierge soba, drugi kućni prostori) koja nije nečije privatno vlasništvo. Stoga vam je za pridruživanje potkrovlju potrebna dozvola glavne skupštine vlasnika. Takav pristanak neće biti lako dobiti, ali je moguće.
Plan akcije
Približan plan akcije na gornjem katu, koji želi pričvrstiti dio potkrovlja, izgledat će ovako:
1. Dobiti potvrdu o tehničkoj isplativosti prenamjene potkrovlja i njegovog daljnjeg funkcioniranja kao stambenog prostora;
2. Izdati pravo vlasništva na dijelu tavanskog prostora, po dogovoru sa stanarima kuće;
3. Dobiti dopuštenje za izvođenje radova na rekonstrukciji potkrovlja;
4. Izvršiti radove reorganizacije;
5. Dobiti dopuštenje za puštanje tavanskog prostora u funkciju;
6. Službeno registrirajte rezultirajući stambeni prostor.
Stručnost
Prije ulaska u pregovore sa susjedima (što je jedan od najtežih dijelova projekta), potrebno je dobiti odgovore na sljedeća pitanja:
- Hoće li se od potkrovlja moći napraviti tavanska prostorija prikladna za stanovanje i hoće li radovi na rekonstrukciji oštetiti integritet zgrade, njezine pojedine elemente;
- Hoće li biti moguće dobiti dopuštenje od regulatornih tijela za izvođenje radova (i, sukladno tome, naknadno registrirati prostor kao stambeni prostor).
Odgovor na ova pitanja može se dati službenim zaključkom, koji se donosi na temelju pregleda. Za provođenje pregleda obratite se državnim regulatornim tijelima (prva će inspekcija biti gradska arhitektonska inspekcija). Službeni zaključak državnog tijela bit će dovoljna osnova za dobivanje dozvole za obnovu potkrovlja.
Iznosi financiranja
Dodatni rezultat ispitivanja bit će razumijevanje iznosa novca koji će se morati potrošiti izravno na građevinske i završne radove, kao i na organizacijska pitanja, koja će biti opisana u nastavku. Drugim riječima, postat će jasno - "je li igra vrijedna svijeće", u nekim slučajevima može se pokazati da je lakše i jeftinije kupiti prostraniji stan nego pridružiti se tavanskom prostoru. Međutim, ako govorimo o stanu u metropoli, gotovo sa sigurnošću možemo reći da je dogradnja dijela potkrovlja isplativija od zamjene stana za prostraniji (da ne spominjemo stanove na dvije etaže).
Prava vlasništva
Tavanski prostor pripada svim stanarima kuće, stoga je potrebna njihova suglasnost da dio ukupne površine upravlja vlasnik jednog stana. Jedini način za dobivanje kolektivne odluke je održavanje zbora vlasnika koji po zakonu mogu dati suglasnost za sljedeće radnje:
- Izvođenje rekonstrukcije tavanskog prostora uz smanjenje udjela zajedničke imovine. Drugim riječima, stanari su suglasni da dio potkrovlja prenesu u vlasništvo vlasnika jednog od stanova, a za donošenje takve odluke potrebna je jednoglasna suglasnost zbora;
- Izvođenje rekonstrukcije bez smanjenja udjela zajedničke imovine. Istodobno, dio potkrovlja može se prenijeti u dugoročni najam ili na besplatno korištenje. Odnosno, korisni četvorni metri ostaju u vlasništvu stanara, ali vlasnik stana može koristiti potkrovlje na temelju najma. Za to nije potrebno jednoglasno odobrenje, dovoljno je da za ovu odluku glasa dvije trećine tima.
Dobivanje suglasnosti većine stanovnika, a još više, jednoglasne odluke tima, prilično je teško. Potpuna nezainteresiranost da netko proširi svoj životni prostor ne pridonosi pozitivnoj odluci, pa je potrebna određena motivacija. Takva motivacija može biti popravak u kući na račun onoga koji tvrdi da ima potkrovlje, uređenje parkinga za stanovnike kuće, igrališta i druge mogućnosti.
Međutim, donošenje odluke nije dovoljno za korištenje kvadrata tavanskog prostora, odluku je potrebno dokumentirati. Odnosno, ako se potkrovlje iznajmljuje, potrebno je sastaviti i potpisati ugovor o najmu, ali ako tavanski prostor postane vlasništvo vlasnika stana (ispod ovog potkrovlja), tada je postupak uknjižbe nešto drugačiji. Već na temelju relevantnog dokumenta možete poduzeti bilo kakve radnje u vezi s potkrovljem - dobiti dozvolu za njegovu rekonstrukciju (rekonstrukciju), izvoditi građevinske radove i, zapravo, iskoristiti područje.
Dobivanje dozvole za rekonstrukciju
Osnova da vlasnik stana dobije dozvolu za obnovu potkrovlja je, s jedne strane, odluka o rekonstrukciji koju je donijela ekipa stanara, a s druge strane vlasnički dokument - ugovor o najmu (ugovor o ustupanju za besplatno korištenje).
U slučaju da je riječ o prijenosu tavanskog prostora na nekretninu, tada tim stanara dobiva dozvolu za rekonstrukciju, u ime koje se naknadno izvode svi radovi, do zaprimanja dokumenata o puštanju tavanskog prostora u funkciju . Nakon toga, prostor se već prenosi na vlasnika stana na temelju kupoprodajnog ugovora (kao plaćanje, novi vlasnik potkrovlja može naznačiti bilo kakve građevinske i popravne radove itd.). Ovaj postupak donekle komplicira zadatak, jer se pojavljuje dodatna poveznica, osoba koja će u ime kolektiva vlasnika kontrolirati sve radnje podnositelja zahtjeva za potkrovlje. Osim toga, ovaj predstavnik također mora biti zainteresiran za obavljanje posla, što je, pak, preplavljeno dodatnim troškovima.
Prije dobivanja dozvole za pretvaranje potkrovlja u potkrovlje, morate pripremiti projekt. Projekt je izrađen u javnim ili privatnim projektantskim organizacijama, dokument mora biti u potpunosti u skladu s građevinskim propisima i propisima, mora biti dogovoren s nizom tijela (požarna inspekcija, Ministarstvo za izvanredne situacije, sanitarna i epidemiološka stanica itd.).
Dozvolu izdaje državno tijelo (Odjel za urbanističku arhitekturu), pri čemu je potrebno dostaviti odgovarajući zahtjev, dogovoreni projekt, vlasničke dokumente.
No, jedna od opcija za razvoj događaja je prelazak na građevinske radove bez dobivanja dozvole, uz očekivanje da se sve naknadno legalizira sudskim putem. Međutim, ova je opcija prilično rizična i prepuna je ne samo nemogućnosti izdavanja dokumenata, već i opasnosti od narušavanja integriteta zgrade, što može ugroziti kaznenu odgovornost.
Izvođenje radova i puštanje u rad
Imajući u rukama dokumente koji potvrđuju pravo na rekonstrukciju, vlasnik budućeg potkrovlja može započeti s radom. Svi građevinski radovi moraju se izvoditi strogo u skladu s odobrenim projektom, budući da je nakon završetka radova potrebno pribaviti dokument koji potvrđuje puštanje u rad potkrovlja. Ovaj dokument se izdaje na temelju potvrde o prijemu radova, koju potpisuju predstavnici stambene inspekcije nakon pregleda i u nedostatku kršenja pravila i propisa (kao i odstupanja od projekta, na temelju kojih izdana je dozvola za rekonstrukciju).
Upis dokumenata za nekretninu
Ovo je posljednja faza, koja zaokružuje cijeli kompleks mjera za spajanje tavanskog prostora na površinu stana. Ukoliko je preuzeta tavanska površina potrebno je izvršiti izmjene u dokumentima za stan, budući da se promijenio broj kvadrata, kao i konfiguracija stana. U slučaju da je potkrovlje iznajmljeno, potrebno je popraviti promjene u planu kuće (na temelju rezultata rekonstrukcije). Tijela koja bi trebala biti uključena u ovoj fazi su BTI i Rosreestr, a sljedeća dokumenta su osnova za promjenu tehničke dokumentacije i ponovnu registraciju:
- Ugovor o potvrđivanju imovinskih prava;
- Dozvola za izvođenje rekonstrukcije;
- Dopuštenje puštanju objekta rekonstrukcije u funkciju;
- Projektna dokumentacija.
Zaključak
S obzirom na problematiku priključenja potkrovlja, stručnjaci portala portala dodaju da bi, paralelno s preliminarnim ispitivanjem, bilo korisno saznati je li ranije podnesena prijava za namjeru rekonstrukcije potkrovlja. Ako je takav zahtjev podnesen, detaljna studija problema pomoći će uštedjeti novac već u fazi planiranja.
Osim toga, u trenutku proučavanja problematike potkrovlje može već biti u nečijem privatnom vlasništvu ili iz drugih razloga nije zajedničko vlasništvo stanara stambene zgrade. Kada birate između javnih i privatnih projektantskih organizacija, najbolje je odlučiti se za tvrtku koju su preporučili predstavnici državne agencije koja će izdati dozvolu za obnovu potkrovlja. Drugim riječima, može biti vrlo razumna odluka uključiti posredničku organizaciju (ili pojedinca) koja je profesionalno uključena u rješavanje takvih pitanja.
U Zakonu o stambenom zbrinjavanju Ruske Federacije doista nema izravne upute da se stambeni prostori ne postavljaju u podrume i tavane. No te su upute prisutne u svim, bez iznimke, pravnim aktima koji se odnose na izgradnju i rad višestambenih zgrada. A Stambeni zakonik Ruske Federacije pruža veze na ove pravne akte u svim svojim člancima koji se odnose na stambene prostore.Stambeni zakonik Ruske Federacije, članak 23
"10. Prilikom korištenja prostora nakon prijenosa kao stambenog ili nestambenog prostora, moraju se ispuniti zahtjevi zaštite od požara, sanitarno-higijenski, ekološki i drugi zahtjevi utvrđeni zakonom, uključujući zahtjeve za korištenje nestambenih prostora u višestambenim zgradama. promatranom."
Stambeni zakon Ruske Federacije, članak 22. Uvjeti za prijenos stambenih prostora u nestambene prostore i nestambenih prostora u stambene prostore
"4. Premještanje nestambenog prostora u stambeni prostor nije dopušteno ako takav prostor ne ispunjava utvrđene !!! ZAHTJEVE !!! ili nije moguće osigurati usklađenost takvog prostora s utvrđenim zahtjevima, ili ako vlasništvo nad takvim prostorom opterećeno je pravima bilo koje osobe."
Ovdje su navedeni zahtjevi za smještaj:
Uredba Vlade Ruske Federacije od 28. siječnja 2006. N 47 (s izmjenama i dopunama od 25. ožujka 2015.)
„O davanju suglasnosti na Pravilnik o priznavanju prostora stambenim prostorom,
stambeni prostor neprikladan za stanovanje i nužna stambena zgrada podložan rušenju ili rekonstrukciji"
http://www.consultant.ru/document/co...067/#dst100028
II. Zahtjevi koje mora ispuniti nekretnina
“23. Razina poda stana koji se nalazi na prvom katu mora biti viša od planske razine tla.
Nije dopušten smještaj u suterenu i suterenu.
“21. U stambenom naselju potrebno je osigurati insolaciju za jedno-, dvo- i trosobne stanove - najmanje u jednoj prostoriji, za četvero-, petero- i šestosobne stanove - najmanje u 2 sobe. Trajanje insolacije u jesensko-zimskom razdoblju godine u stambenoj zgradi za središnju, sjevernu i južnu zonu mora zadovoljiti odgovarajuće sanitarne standarde. Koeficijent prirodne svjetlosti u sobama i kuhinjama trebao bi biti najmanje 0,5 posto u sredini stambenog prostora.
Mislim da nije vrijedno reći da podrum vjerojatno neće zadovoljiti zahtjeve insolacije u stambenim prostorijama, kao i mnoge druge zahtjeve. Osim toga, postoji izravna naznaka zabrane postavljanja stambenih prostora u podrumske etaže.
Ova zabrana je sadržana u nekoliko dokumenata, poveznice na koje sam naveo gore.
Kako ja razumijem, sud i država. vlasti bi se trebale rukovoditi ovim pravnim aktima kada odlučuju o priznavanju određenog prostora kao stambenog ili nestambenog.
Sukladno tome, postavlja se pitanje: zašto nisu vođeni? Odakle dolaze ovi novi doseljenici sa potvrdama? imovinskopravni “predmet prava: stan; kat - podrum?
Otprilike razumijem shemu za uređenje stanova u podrumima.
Možete graditi samo uz dopuštenje i odobrenje vlasti. Za njegovo dobivanje potrebno je nadležnim tijelima dostaviti projektnu dokumentaciju.
Nakon što je dobio dopuštenje, programer počinje graditi, tijekom izgradnje odstupa od projekta i samovoljno oprema prostore u podrumu i dodaje jedan kat iznad.
Prije/nakon puštanja kuće u funkciju (tko zna u kojoj fazi točno - recite mi), developer/kupci "stanova" (recite mi tko točno) idu na sud (recite mi koji je razlog za odlazak na sud, što zahtjeve postavlja tko i kome u parnici).
Sud priznaje stambene prostore u podrumu i na zadnjem katu.
Kupci temeljem sudske odluke dobivaju sve zakonske dokumente za stanove.
Ako sam u krivu i sve se radi drugačije – objasni kako drugačije.
Ako postoje druge sheme - opišite ih općenito.
A čime se sud vodi kada je prostor u podrumu priznao stambenim?
Općenito, tko zna, objasnite detalje cijelog ovog procesa.
Općenito, mene kao kupca prvenstveno zanimaju pravne i fizičke značajke posjedovanja i življenja u takvim “stanovima”.
Puno je pitanja u mojoj glavi. Evo samo nekoliko njih:
Ako ću u podrumu ili posljednjem gornjem (mansardnom) katu posjedovati prostor, prema dokumentima koji se nazivaju “stambeni, stan”, ali će se istovremeno u ovoj prostoriji odvijati sve opće kućne komunikacije: u slučaju hitno, dužan sam pustiti majstore u stan ili ako ih ne želim pustiti dobrovoljno, hoće li me zakon zaštititi, uključujući i ustav koji kaže o nepovredivosti doma i oni će moći ući moj stan samo sudskom odlukom?
Što učiniti s člankom 23. LC RF? Ako je to bilo moguće, nije važno kako, ali ipak je bilo moguće registrirati se kao stan u podrumu ili u potkrovlju, ali se prilikom korištenja ne poštuju zahtjevi koje je NLA utvrdio za stambene prostore. Može li doći neki tehnički nadzor, neki ujak iz katastra ili netko drugi i izjaviti da se moj stambeni prostor koristi suprotno Uredbi Vlade Ruske Federacije od 28. siječnja 2006. N 47 i kršenju SanPiN-a i drugih pravnih akata o stambeni prostor i sudskim putem priznati moj prostor kao nestambeni?
Prilikom planiranja izgradnje individualne kuće za stalni boravak ili ljetnih vikendica, vlasnici zemljišta razmatraju različite mogućnosti budućeg stanovanja. Dugo i pažljivo biraju između projekata vikendica na jednoj ili dvije etaže, raspravljaju o pitanju uređenja potkrovlja, vagajući sve prednosti i nedostatke. Probleme proširenja stambenog prostora opremanjem prostorija pod krovom rješavaju i vlasnici već izgrađenih kuća.
U procesu proučavanja karakteristika i prednosti ove vrste nadgradnje, često se postavlja pitanje: je li potkrovlje drugi kat u privatnoj kući? Da biste to razumjeli, prvo morate razumjeti što se u građevinskoj praksi podrazumijeva pod dizajnom potkrovlja.
Razumijevanje zamršenosti terminologije
Ako se okrenemo građevinskim vodičima, tada se u njima potkrovlje naziva stambenim prostorom potkrovlja, koji se formira na zadnjem katu ispod padina krova kuće. U SNiP I-2 "Građevinska terminologija", koju je razvio Državni odbor za izgradnju SSSR-a, postoji definicija potkrovlja kao poda za uređenje prostora unutar slobodnog tavanskog prostora s izolacijom ogradnih konstrukcija (krovnih nagiba). Na pitanje: je li potkrovlje kat ili ne, odgovara i SNiP 2.08.01-89 "Stambene zgrade", čije se norme primjenjuju na projektiranje stambenih zgrada. U njemu se spominje kao podnica u tavanskom prostoru, djelomično ili u cijelosti formirana krovnim površinama, koje se mogu kositi ili lomiti. Istodobno, pozornost je usmjerena na liniju sjecišta ravnina krova i fasade, koja bi se, prema normama, trebala nalaziti na visini ne većoj od jednog i pol metra.
Smatra li se potkrovlje katom u BTI?
Ako pročitate upute Ministarstva Ruske Federacije o zemljišnoj politici, izgradnji i stambeno-komunalnim uslugama, koje su odobrene u kolovozu 1998. pod brojem 37, onda u smislu određivanja broja katova kuće, potkrovlje smatra se katom. Površina nadgradnje u obliku potkrovlja također se uzima u obzir u ukupnoj kvadraturi građevine i upisuje se u ZTI prema katastarskim dokumentima. Što se tiče katastarske putovnice, ona također sadrži podatke o etažnosti kuće.
Smatra li se potkrovlje drugim katom prilikom registracije seoske kuće?
Što se tiče seoskih zgrada, izračun broja katova je sličan. Što se tiče izračuna površine metli ispod krova, ona se uključuje u zbroj ako je grijana i pogodna za korištenje tijekom cijele godine. Zakoni se često mijenjaju, upute prilagođavaju, stoga je pri upisu nekretnine preporučljivo potražiti kompetentan pravni savjet od odvjetnika koji je upućen u ovu materiju.
Pravilno pravno i tehničko rješenje bilo koje zgrade spašava vlasnike od nepotrebnih problema i nevolja u budućnosti. Stoga, kako bi ih izbjegli, potrebno je nabaviti projekt i dozvole za gradnju ili rekonstrukciju kuće. To posebno vrijedi za uređenje potkrovlja u postojećoj kući, budući da tehnička putovnica ne sadrži potkrovlje. Bez ishođenja dozvola potkrovlje se može prepoznati kao neovlaštena dogradnja.
Po čemu se potkrovlje razlikuje od drugog kata
Tradicionalni drugi kat sastoji se od ravnih vertikalnih zidnih konstrukcija i ima paralelne podne i stropne ravnine.
Značajke dizajna potkrovlja usko su povezane s općom strukturom kuće i ovise o prostorijama koje se nalaze ispod, u kombinaciji s njima inženjerskim komunikacijama. Međutim, tavanski uređaj može se razlikovati u mogućnostima rasporeda: zauzimati područje koje odgovara cijeloj kvadraturi kuće, stati samo na određeni dio kuće ili imati međukatnu razinu. Svaka varijanta planske odluke s arhitektonskog gledišta zanimljiva je na svoj način, međutim, postoji pravilo: potkrovlje mora stati unutar granica koje se nalaze ispod temeljnih zidova zgrade.
Ako usporedimo uobičajeni pod s potkrovljem, tada će razlike biti u sljedećim točkama.
- Prostorije u punom sloju imaju ravne vanjske zidove i punu visinu po cijelom prostoru. U potkrovlju se visina prostorije može razlikovati u različitim točkama i ovisi o konfiguraciji krova.
- Površina prvog i drugog kata u tradicionalnom drugom katu je ista. Potkrovlje ima manje četvornih metara od temeljnih prostorija zbog kosina ovojnice zgrade.
- Opterećenje kuće s potkrovljem na temelju manje je od dvokatnice.
- Raspored prostorije u potkrovlju ima neka ograničenja zbog prisutnosti slijepih područja na spoju krova sa zidovima. U punopravnom katu postoji potpuna sloboda izbora planskih rješenja.
- Zbog ugradnje kosih prozora u potkrovlju postiže se izvrsno osvjetljenje. U prostorijama uobičajenog drugog reda, razina osvjetljenja ovisi o broju prozorskih otvora i njihovom položaju.
Razlika između potkrovlja i drugog kata također je u tome što je volumen zraka u prostorijama ispod kosih zidova manji. Izgled zgrada također se značajno razlikuje. Dvokatne kuće u pravilu izgledaju solidnije, a s potkrovljem su kompaktnije.
Svaki programer se vodi određenim kriterijima pri odabiru budućeg doma, a pitanje broja etaža i površine igra važnu ulogu. To bi trebalo uzeti u obzir ne samo ljepotu, udobnost i troškove izgradnje, već i buduće troškove održavanja i rada kuće. I u ovom slučaju, zgrade s potkrovljem koštat će isplativiju opciju u smislu oporezivanja. Odvjetnici objašnjavaju da se tavanska površina uzima u obzir za naplatu poreza samo ako je visina stropa na najmanjoj točki od poda do stropa najmanje 2 metra.