Rusiya Federasiyası Ali Arbitraj Məhkəməsinin Rəyasət Heyəti kirayə ilə bağlı mübahisələrin həlli təcrübəsinin nəzərdən keçirilməsinə baxdı və "Rusiya Federasiyasında Arbitraj Məhkəmələri haqqında" Federal Konstitusiya Qanununun 16-cı maddəsinə uyğun olaraq, Rusiya Federasiyasının arbitraj məhkəmələrinə məlumat verir. hazırlanmış tövsiyələr.

Əlavə: 67 vərəqdə icmal.

İcarə Mübahisələrinin Həlli Təcrübələrinə İcmal

1. Binanın mülkiyyətçisi ilə başqa şəxs arasında bağlanan müqaviləyə əsasən, sonuncunun bu binanın ayrıca konstruksiya elementindən reklam məqsədləri üçün istifadə etməsi icarə müqaviləsi sayılmır.

Səhmdar cəmiyyət binanın sahibi ilə müqavilə bağlayıb və bunun əsasında şirkət bu binanın dam örtüyünü reklam məqsədilə istifadə etmək hüququnu alıb.
Bu müqavilənin müəyyən edilmiş müddəti başa çatdıqdan sonra mülkiyyətçi başqa şəxslə oxşar müqavilə bağlayaraq, səhmdar cəmiyyəti ilə yeni müddətə müqavilə bağlamaqdan imtina etmişdir.
Səhmdar cəmiyyəti, onunla mülkiyyətçi arasında bağlanmış müqavilənin binanın dam örtüyü üçün icarə müqaviləsi olduğuna inanaraq, Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 621-ci maddəsi * əsasında arbitraj məhkəməsinə iddia qaldırdı. ikinci müqavilə üzrə hüquq və vəzifələrin ötürülməsi. İddia ərizəsində şirkət iki il ərzində öz reklam lövhələrini damda quraşdırdığını və ödənişləri vicdanla yerinə yetirmək öhdəliyini yerinə yetirdiyini qeyd edib.
Məhkəmə Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 621-ci maddəsinin tətbiq edilmədiyini tanıyaraq iddianı rədd etdi.
Eyni zamanda, məhkəmə qərarında qeyd olunub ki, tərəflər arasında yaranmış və cavabdehin mülkiyyətində olan binanın dam örtüyünün iddiaçı tərəfindən reklam məqsədilə istifadə edilməsi ilə bağlı hüquq münasibətləri icarəyə verilmir və buna görə də tənzimlənə bilməz. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 34-cü fəslinin qaydaları ilə.
Məhkəmə qərarını qəbul edərkən, Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 607-ci maddəsinin 1-ci bəndinə uyğun olaraq, bu müddəada birbaşa sadalananlara əlavə olaraq, yalnız istehlak edilə bilməyən əşyaların icarəyə verilə biləcəyini əsas götürdü. Bu halda əşyanın icarəyə verilməsi həmişə sahibi tərəfindən bu əşyadan istifadə hüququnun müvəqqəti özgəninkiləşdirilməsinə səbəb olur.
Eyni zamanda, dam binanın struktur elementidir və binadan ayrıca istifadəyə verilə bilən müstəqil daşınmaz əmlak parçası deyil. Buna görə də dam icarəyə verilə bilməz.
Məhkəmə qeyd etdi ki, mübahisəli müqavilənin təhlili göstərir ki, onun predmeti cavabdehin mülkiyyətində olan binanın damında reklam yerləşdirmək imkanı ilə iddiaçıya əvəzli əsaslarla təmin etməkdir. Belə bir razılaşma Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinə zidd deyil, tərəflərin münasibətləri öhdəliklər və müqavilələr haqqında ümumi müddəalarla, habelə müqavilənin özü ilə tənzimlənir.

2. Yalnız bu müqavilənin formasını tənzimləyən alqı-satqı müqaviləsi qaydaları (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 609-cu maddəsinin 3-cü bəndi və 624-cü maddəsi) bu əmlaka mülkiyyət hüququnun sonradan verilməsini nəzərdə tutan əmlak icarəsi müqaviləsinə şamil edilir. əmlak icarəçiyə verilir.

Açıq səhmdar cəmiyyəti (icarəyə verən) icarə haqqı üzrə borcun məbləğinin ödənilməsi və cavabdehdən icarəyə götürülmüş çay gəmisini ona qaytarmağı öhdəsinə götürmək üçün arbitraj məhkəməsinə iddia qaldırıb.
Arbitraj məhkəməsinin qərarı ilə iddia təmin edildi, çünki işin materialları cavabdeh (icarəçi) tərəfindən icarə haqqının vaxtında köçürülməsi ilə bağlı müqavilənin şərtlərini pozduğunu sübut etdi. İcarəyə götürülmüş gəmini geri qaytarmağı öhdəsinə götürən məhkəmə icarə müddətinin başa çatmasına və icarəyə verənin öz əmlakını tələb etməsinin mümkünlüyünə istinad etdi (Məcəllənin 622-ci maddəsi).
Apellyasiya şikayətində cavabdeh gəminin geri alınması ilə bağlı iddianın təmin edilməsi ilə bağlı məhkəmə aktının ləğv edilməsini xahiş edib. O, öz mövqeyini dəstəkləmək üçün icarə müqaviləsinin icarə müddətinin sonunda əmlaka mülkiyyət hüququnun icarəçiyə keçməsini nəzərdə tutan müddəalarına istinad edib.
Apellyasiya Məhkəməsi şikayəti əsaslı və təmin edilmiş hesab edərək, aşağıdakıları qeyd edib.
Tərəflər icarəyə götürülmüş əmlakı almaq hüququ ilə dörd il müddətinə çay gəmisi üçün icarə müqaviləsi bağlayıblar.
Müqavilənin şərtlərinə görə, icarənin ümumi dəyəri 520 min ABŞ dolları idi, icarə ödənişləri icarəçi tərəfindən müqavilə ilə müəyyən edilmiş şərtlər daxilində dörd il ərzində hər il Mərkəzi Bankın məzənnəsi ilə rubl ekvivalentində ödənilməli idi. ödəniş tarixində Rusiya Federasiyası. Son icarə ödənişini etdikdən sonra gəmi icarəçinin mülkiyyətinə keçir.
İcarəyə verənin 94,8 min ABŞ dolları (2,5 milyon rubldan çox) məbləğində növbəti illik ödənişi həyata keçirməməsi icarəyə verənin iddia qaldırması üçün əsas olub.
Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 609-cu maddəsinə əsasən, bu əmlakın mülkiyyət hüququnun icarəçiyə sonradan verilməsini nəzərdə tutan əmlak icarəsi müqaviləsi (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 624-cü maddəsi) alqı-satqı müqaviləsi üçün nəzərdə tutulmuş formada bağlanır. .
Bu əsasda, Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 489-cu maddəsinin 2-ci bəndi tərəflərin münasibətlərinə tətbiq edilir, buna görə alıcı hissə-hissə satılan və ona verilən mallar üçün növbəti ödənişi etmədikdə. müqavilə ilə müəyyən edilmiş müddət ərzində satıcı, əgər müqavilədə başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, alıcıdan alınan ödənişlərin məbləğinin yarısından çox olduğu hallar istisna olmaqla, müqaviləni yerinə yetirməkdən imtina etmək və satılan malın qaytarılmasını tələb etmək hüququna malikdir. malın qiyməti.
Əvvəlki dövrlər üçün icarəçi gəminin dəyərinin yarısını (520 min ABŞ dolları) üstələyən 355 min ABŞ dollarından artıq pul ödədiyi üçün birinci instansiya məhkəməsinin cavabdehdən bu əmlakı iddiaçıya qaytarmağa məcbur etmək üçün heç bir əsası olmamışdır.
Qeyd olunanlarla əlaqədar apellyasiya məhkəməsi çay gəmisini geri qaytarmaqdan imtina edərək, birinci instansiya məhkəməsinin bu hissə üzrə qərarını ləğv edib.
Kassasiya şikayətinə baxılmasının nəticələrinə əsasən apellyasiya instansiyasının qərarı ləğv edilib, birinci instansiya məhkəməsinin çıxardığı qərar qüvvədə saxlanılıb.
Eyni zamanda, kassasiya məhkəməsi iki fərqli qurumun - icarəyə götürülmüş əmlakın alınması (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 624-cü maddəsi) və ödəniş şərti ilə kreditlə malların satışı arasında fərq qoyulmasının zəruriliyinə diqqət çəkdi. hissə-hissə (Məcəllənin 489-cu maddəsi).
Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 609-cu maddəsinin 3-cü bəndi, icarəyə götürülmüş əmlakın mülkiyyət hüququnun sonradan kirayəçiyə keçməsini nəzərdə tutan icarə müqaviləsi bağlayarkən yalnız müqavilənin forması qaydalarını rəhbər tutmağın zəruriliyini göstərir. müvafiq əmlakın satışı üçün.
Deməli, icarəyə götürülmüş əmlakın geri alınması ilə bağlı tərəflərin hüquqi münasibətlərinə malların hissə-hissə ödəmək şərti ilə kreditlə alqı-satqısını tənzimləyən qaydalar tətbiq oluna bilməz.
Baxılan vəziyyətdə, icarə müddətinin başa çatması, icarə ödənişləri tam ödənilmədiyi üçün gəminin icarəçinin mülkiyyətinə keçməsi demək deyildi.
Bu halı nəzərə alaraq, kassasiya instansiyası məhkəməsi qeyd etmişdir ki, iddiaçı müvafiq tələb irəli sürdüyü vaxt cavabdehin mübahisəli əmlak üzərində heç bir hüququ olmamışdır: mülkiyyət hüququ əldə edilməmiş, icarə hüququ isə bu səbəbdən dayandırılmışdır. müddətinin başa çatması.
Beləliklə, birinci instansiya məhkəməsi Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 622-ci maddəsi əsasında icarəyə verənin əmlakın bərpası ilə bağlı iddiasını haqlı olaraq təmin etdi.

3. Qanunun 2-ci bəndinin tətbiqi məqsədi ilə binanın (tikinti) icarə müqaviləsinin qüvvədə olma müddəti cari ilin hər hansı ayının 1-dən növbəti ilin əvvəlki ayının 30-u (31) gününə kimi müəyyən edilir. Məcəllənin 651-ci maddəsi bir ilə bərabər hesab edilir.

Ev sahibi icarə haqqının gecikdirilməsinə görə müqavilə üzrə cərimənin bərpası üçün arbitraj məhkəməsində kirayəçiyə qarşı iddia qaldırdı.
İddiaya etiraz edən cavabdeh, Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 651-ci maddəsinə əsasən iddiaçı ilə bağlanmış bina icarəsi müqaviləsi bağlanmadığı üçün müqavilə cəzasının tətbiq edilmədiyini söylədi. dövlət qeydiyyatının olmaması.
Arbitraj Məhkəməsi tərəflərin arqumentlərinə baxaraq, aşağıdakı əsaslarla iddianı təmin etməyib.
Məcəllənin 651-ci maddəsinin 2-ci bəndinə əsasən, binanın və ya tikilinin azı bir il müddətinə bağlanmış icarə müqaviləsi dövlət qeydiyyatına alınmalıdır və belə qeydiyyata alındığı andan bağlanmış hesab edilir.
İddiaçı və cavabdeh arasında onun etibarlılıq müddəti 1 iyun 2000-ci ildən 31 may 2001-ci il tarixinədək müəyyən edilmiş bina icarəsi müqaviləsi bağlanmışdır.
Müqavilənin müddəti düz bir ildir, buna görə də bu müqavilə Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 651-ci maddəsinin 2-ci bəndinə uyğun olaraq dövlət qeydiyyatına alınmalı idi və bunun olmaması səbəbindən bağlanmış hesab edilə bilməz. .
Yuxarıda göstərilənləri nəzərə alaraq, müqavilənin cərimə ilə bağlı şərti icarəyə verən tərəfindən tətbiq edilə bilməz.

4. İcarə müqaviləsində onun icarəyə götürülmüş əmlakın yenidən qurulması başlananadək qüvvədə olması göstərilibsə, belə müqavilə qeyri-müəyyən müddətə bağlanmış hesab edilir və ona xitam verilməsi Azərbaycan Respublikasının Qanununun 2-ci bəndinin ikinci bəndinin qaydalarına uyğun həyata keçirilir. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 610-cu maddəsi.

Əmlakın İdarə Edilməsi Komitəsi (ev sahibi) icarə müddətinin başa çatması ilə əlaqədar Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 622-ci maddəsinə əsasən qeyri-yaşayış binalarından çıxarılması üçün məhdud məsuliyyətli cəmiyyətə qarşı iddia qaldırdı.
Birinci instansiya məhkəməsinin qərarı ilə iddia təmin edilib.
Məhkəmə işin materiallarını araşdıraraq qeyd edib ki, tərəflər qeyri-yaşayış sahəsinin icarəyə götürülmüş binanın yerləşdiyi binanın yenidən qurulmasınadək qüvvədə olma müddəti ilə icarə müqaviləsi bağlayıblar. İcarəçinin evdən çıxarılması ilə bağlı iddia qaldırarkən ev sahibi icarə müddətinin bitməsini əsas gətirərək, sözügedən binanın planlaşdırılmış təmirinə başlandığını, yəni icarə müddətinin başa çatması ilə nəticələnən hadisə baş verdiyini göstərib.
Təqdim olunan sübutları qiymətləndirərək məhkəmə belə qənaətə gəlib ki, yenidənqurma işlərinin başlanması faktı tam təsdiqlənib, xüsusən: qonşu evlərin yenidən qurulması başa çatıb; mübahisəli binaya bitişik ərazidə mövcud kommunikasiyaların dəyişdirilməsi işləri aparılmışdır; binanın özü daimi enerji təchizatı və telefon şəbəkələrindən ayrılmışdır; cavabdeh istisna olmaqla, bütün kirayəçilər evdən çıxarıldı.
Kassasiya şikayətində kirayəçi birinci instansiya məhkəməsinin qərarının ləğv edilməsini xahiş etmişdir, çünki onun fikrincə, məhkəmə icarə müqaviləsinin müddətinin başa çatmasına səbəb olan hadisənin baş verdiyini qanunsuz hesab etmişdir. Belə ki, ərizəçi hazırlıq, qazıntı və tikinti işlərinin aparılması üçün sifarişçi-investorun orderinin olmamasına diqqət çəkib.
Kassasiya məhkəməsi aşağıdakıları qeyd edərək kirayəçinin şikayətini təmin etməyib.
Binanın yenidən qurulmasına başlanılması faktının olub-olmaması məsələsinin öyrənilməsi o halda vacib olardı ki, müəyyən müddətə bağlanmış müqavilə əsasında bu hadisə müqavilənin vaxtından əvvəl dayandırılması üçün əsas olsun. icarəyə verənin tələbi ilə müqavilə (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 619-cu maddəsinin ikinci hissəsi) və ya sonuncunun müqaviləni yerinə yetirməkdən imtina etməsi (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 450-ci maddəsinin 3-cü bəndi).
Bununla belə, baxılan vəziyyətdə icarə müqaviləsinin müddəti tərəflər tərəfindən müəyyən edilmir. İcarəyə götürülmüş binanın yerləşdiyi binanın yenidən qurulmasına başlanana qədər icarə müqaviləsinin qüvvədə olması şərti müddətli şərt kimi qiymətləndirilə bilməz.
Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 190-cı maddəsinə əsasən, müddət yalnız qaçılmaz olaraq baş verməli olan, yəni tərəflərin iradəsindən və hərəkətlərindən asılı olmayan belə bir hadisəni göstərməklə müəyyən edilə bilər.
Mübahisəli müqavilə qeyri-müəyyən müddətə bağlanmışdır, ona görə də icarəyə verən məcəllənin 610-cu maddəsinin 2-ci bəndinə əsasən icarəçini üç ay əvvəldən xəbərdar etməklə istənilən vaxt müqaviləni ləğv edə bilərdi.
Ev sahibi kirayəçiyə müqavilənin ləğvi barədə xəbərdarlıq göndərdiyi üçün Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 610-cu maddəsinin 2-ci bəndinin ikinci bəndinin tələblərinə əməl edilmiş hesab edilə bilər. Bu halda, icarəyə verənin müqavilədən imtina etmək niyyətinin hansı halların əvvəlcədən müəyyən edilməsinin əhəmiyyəti yoxdur.
Ev sahibinin məhkəməyə müraciət etdiyi vaxtda Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 610-cu maddəsinin 2-ci bəndində göstərilən üç ayın başa çatdığını nəzərə alaraq, birinci instansiya məhkəməsi kirayəçinin evdən çıxarılması tələbini haqlı olaraq təmin etdi. mübahisəli binalar.

5. Qeyri-müəyyən müddətə bağlanmış (yenilənmiş) icarə müqaviləsi Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 619-cu maddəsində nəzərdə tutulmuş əsaslarla ləğv edilə bilər.

Əmlakın İdarə Edilməsi Komitəsi (icarəçi) qeyri-yaşayış sahəsinin icarə müqaviləsinə xitam verilməsi və cavabdehin qeyd olunan binadan çıxarılması üçün məhdud məsuliyyətli cəmiyyətə (icarəçi) qarşı iddia qaldırıb.
Birinci instansiya məhkəməsinin qərardadı ilə icarə müqaviləsinə xitam verilməsi və cavabdehin evdən çıxarılması tələbləri iddiaçı tərəfindən qeyri-müəyyən müddətə bağlanmış icarə müqaviləsinə xitam verilməsi proseduruna əməl etmədiyinə görə baxılmamış saxlanılmışdır (maddənin 2-ci bəndi). Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 610-cu maddəsi).
İddiaçı qeyd olunan məhkəmə aktı ilə razılaşmayaraq, apellyasiya şikayətində Məcəllənin 619-cu maddəsinin üçüncü hissəsinin və 452-ci maddəsinin 2-ci bəndinin tələblərinə əməl etməsini əsas gətirərək, ondan mübahisənin mahiyyəti üzrə ləğv edilməsini və baxılmasını xahiş etmişdir. icarə müqaviləsinə xitam verilməsi qaydası.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsi mübahisənin hallarını araşdıraraq aşağıdakıları müəyyən etmişdir.
Qeyri-yaşayış sahəsinin icarə müqaviləsi bir il müddətinə bağlanıb. Müqavilənin müddəti başa çatdıqdan sonra kirayəçi ev sahibinin etirazı olmadan qeyri-yaşayış sahəsindən istifadəni davam etdirdiyindən, qeyri-yaşayış sahəsi qeyri-müəyyən müddətə uzadılıb.
Birinci instansiya məhkəməsinin qeyri-müəyyən müddətə bağlanmış (yenilənmiş) icarə müqaviləsinə yalnız Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 610-cu maddəsinin 2-ci bəndində nəzərdə tutulmuş əsaslarla xitam verilə biləcəyinə dair rəyi etibarsızdır, çünki sadəcə faktdır. icarə müqaviləsinin qeyri-müəyyən müddətə bağlanması icarəyə verəni onun şərtləri icarəçi tərəfindən əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda belə müqaviləyə xitam vermək hüququndan məhrum etmir.
İş materiallarından göründüyü kimi, ev sahibi Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 619-cu maddəsinin birinci hissəsinin 1-ci və 3-cü bəndlərinə əsasən, müqaviləyə xitam vermək və kirayəçini işğal etdiyi binadan çıxarmaq üçün iddia qaldırıb. onun tərəfindən müqavilənin şərtlərinin əhəmiyyətli dərəcədə pozulması, o cümlədən icarə haqqının uzun müddət ödənilməməsi ilə əlaqədar. İddia ərizəsində ev sahibi məhkəmədən icarəçinin yol verdiyi qanun pozuntuları faktlarının təsdiqini xahiş edib. İddiaçı məhkəməyə müraciət etməzdən əvvəl müqaviləyə xitam verilməsi üçün məhkəməyədək məcburi prosedurları tənzimləyən Məcəllənin 619-cu maddəsinin üçüncü hissəsinin və 452-ci maddəsinin 2-ci bəndinin tələblərinə əməl etmişdir.
Yuxarıda göstərilənləri nəzərə alaraq, apellyasiya məhkəməsi qeyd etdi ki, ev sahibi məhkəməyə müraciət anını təyin edərkən Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 452-ci maddəsinin 2-ci bəndi ilə müəyyən edilmiş otuz günlük müddəti haqlı olaraq rəhbər tutmuşdur. Məcəllənin 610-cu maddəsinin 2-ci bəndində nəzərdə tutulmuş üç aylıq müddətə deyil.
Apellyasiya instansiyasında məhkəmə baxışı zamanı kirayəçi tərəfindən icarə müqaviləsinin şərtlərinin pozulması faktları təsdiqləndiyindən birinci instansiya məhkəməsinin çıxardığı qərardad ləğv edilərək iddialar təmin edilib.

6. Tərəflərin icarə müqaviləsinin şərtlərinin onun bağlanmazdan əvvəl faktiki olaraq yaranmış münasibətlərinə şamil edilməsi barədə razılaşması o demək deyil ki, tərəflərin icarə müqaviləsinin şərtlərini yerinə yetirmək üzrə bilavasitə öhdəliyi müqavilə bağlanmazdan əvvəl yaranmışdır.

Ev sahibi kirayəçiyə qarşı icarə borclarının, icarəyə götürülmüş binaya bitişik ərazinin təmizlənməsi xərclərinin, habelə ödənişin gecikdirilməsinə görə cərimələrin ödənilməsi üçün arbitraj məhkəməsində iddia qaldırdı.
Göstərilən iddiaya etiraz edən cavabdeh iddiaçının tələblərinin icarə müqaviləsi bağlananadək olan dövrə aid olduğunu və buna görə də təmin edilməli olmadığını qeyd etmişdir.
Məhkəmə qərarını verərkən Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 425-ci maddəsinin 3-cü bəndini rəhbər tutdu, buna görə tərəflər bağladıqları müqavilənin şərtlərinin əvvəllər yaranmış münasibətlərə şamil olunduğunu müəyyən etmək hüququna malikdirlər. müqavilənin bağlanması.
İddiaçı və cavabdeh arasında binanın icarəsi müqaviləsi bağlandı, ona əsasən kirayəçi aylıq icarə haqqını ödəməyi, habelə icarəyə götürülmüş binaya bitişik ərazinin təmizlənməsi üçün ev sahibinə pul ödəməyi öhdəsinə götürdü. Gecikmiş ödənişə görə cərimə var.
Bu bina icarə müqaviləsi bağlanmazdan əvvəl təhvil-təslim aktı ilə cavabdehin adına verilmiş və bu müddət ərzində faktiki olaraq onun tərəfindən istifadə edilmişdir.
Müqavilədə tərəflər müəyyən etdilər ki, onun şərtləri binanın qəbulu və təhvil-təslim aktını imzaladıqları tarixdən yaranan münasibətlərə şamil edilir.
Yuxarıda göstərilənləri nəzərə alaraq, Birinci İnstansiya Məhkəməsi iddianın tam təmin edilməli olduğunu tanıdı.
Apellyasiya Məhkəməsi müqavilə cəriməsinin tutulması ilə bağlı qərarı ləğv edərək cavabdehin binadan faktiki istifadə etdiyi müddətə görə icarə haqqının və ərazinin təmizlənməsi xərclərinin tutulmasına dair qərarı dəyişməz saxlayıb. Bununla da məhkəmə aşağıdakıları əsas götürüb.
Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 425-ci maddəsinin 1-ci bəndinə uyğun olaraq, müqavilə bağlandığı andan qüvvəyə minir və tərəflər üçün məcburi olur.
Kirayəçinin kirayə haqqını ödəmək öhdəliyi və icarəyə götürülmüş binaya bitişik təmizlik xərclərini ev sahibinə ödəmək öhdəliyi ilə bağlı şərtlərin müqavilə bağlanmazdan əvvəl yaranmış münasibətlərinə tətbiq edilməsi ilə bağlı tərəflərin əldə etdiyi razılaşma yalnız kirayəçinin ödəməyə razılığını göstərir. binanın faktiki istifadəsi və icarə müqaviləsində nəzərdə tutulmuş şərtlərlə icarəyə verənin bu dövrdə çəkdiyi xərclər və müqavilə bağlanana qədər cavabdehin onları yerinə yetirmək üçün birbaşa öhdəliyinin olması demək deyil.
Bununla əlaqədar olaraq, birinci instansiya məhkəməsinin tərəflər arasında yalnız faktiki münasibətlərin mövcud olduğu dövrdə cavabdeh tərəfindən müqavilə öhdəliklərini pozduğunu tanımaq və məhkəmədən əvvəlki dövr üçün müqavilə üzrə cərimənin ödənilməsi tələbini təmin etmək üçün əsas yoxdur. müqavilənin bağlanması.

7. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 610-cu maddəsinin 2-ci bəndinə uyğun olaraq icarə müqaviləsinə xitam verilməsi ilə əlaqədar kirayəçinin çıxarılması tələbi ev sahibinin kirayəçiyə ikinci xəbərdarlıq göndərmədiyi əsaslarla rədd edilə bilməz. ev sahibinin vaxtından əvvəl məhkəməyə müraciəti ilə əlaqədar onun ilkin iddiası baxılmadan qaldıqdan sonra müqaviləyə xitam verilməsi haqqında.

Əmlakın idarə edilməsi komitəsi (icarəyə verən) səhmdar cəmiyyətinin (icarəçinin) zəbt etdiyi qeyri-yaşayış sahəsinin boşaldılması üçün ona qarşı iddia qaldırmışdır.
İddia Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 610-cu maddəsinin 2-ci bəndinin müddəalarına əsaslanırdı, buna görə qeyri-müəyyən müddətə bağlanmış icarə tərəflərinin hər biri müqaviləni istənilən vaxt ləğv etmək hüququna malikdir. bu bənddə müəyyən edilmiş qaydada.
Birinci instansiya məhkəməsinin qərarı ilə apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qərarı ilə dəyişdirilmədən iddia təmin edilib.
Cavabdeh (icarəçi) kassasiya şikayətində iddiaçının Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 610-cu maddəsinin 2-ci bəndinin tələblərinə əməl etmədiyini əsas gətirərək məhkəmə aktlarının ləğvi məsələsini qaldırdı. qeyri-müəyyən müddət.
Məcəllənin 610-cu maddəsinin 2-ci bəndinə uyğun olaraq, daşınmaz əmlakın icarəsi müqaviləsi qeyri-müəyyən müddətə bağlandıqda, tərəflərin hər biri digər tərəfə üç ay əvvəldən xəbərdar etməklə istənilən vaxt müqaviləni ləğv etmək hüququna malikdir.
İşin materiallarından göründüyü kimi, bələdiyyə əmlakının idarə edilməsi komitəsi tərəfindən əvvəllər qeyri-müəyyən müddətə uzadılmış icarə müqaviləsinə xitam verilməsi barədə səhmdar cəmiyyətə xəbərdarlıq göndərilib. İcarəyə götürən binanı könüllü olaraq boşaltmaqdan imtina edib.
İlkin olaraq kirayəçi məcəllənin 610-cu maddəsinin 2-ci bəndində nəzərdə tutulmuş üç ay müddətindən əvvəl kirayəçinin evdən çıxarılması barədə iddia qaldırmış, bununla əlaqədar həmin iddia məhkəmə tərəfindən baxılmadan qalmışdır.
Ev sahibinin üç aylıq müddətdən sonra kirayəçiyə qarşı qaldırdığı bu iddia təmin edilib.
Kassasiya şikayətində qeyd edilən cavabdehin sözlərinə görə, belə bir vəziyyətdə ev sahibi icarəçiyə icarəyə xitam verilməsi ilə bağlı yeni xəbərdarlıq göndərməyə borclu idi.
Kassasiya instansiyası məhkəməsi icarəçinin arqumentləri ilə razılaşmayaraq bildirib ki, bu halda iddianın baxılmadan buraxılması icarəyə verənin Rusiya Federasiyası Mülki Məcəlləsinin 610-cu maddəsinin 2-ci bəndinə uyğun olaraq göndərdiyi xəbərdarlığı etibarsız hesab etmir.
Birinci və apellyasiya instansiyalarının məhkəmə aktları dəyişdirilmədən saxlanılıb.

8. İcarəyə verən əmlakı kirayəçiyə sənədləri olmadan veribsə, onun olmaması icarəyə götürülmüş obyektin istismarını istisna edirsə, icarə haqqı tutulmur.

Ev sahibi kirayəçiyə qarşı arbitraj məhkəməsində icarə haqqı borclarının və başqalarının pullarından istifadəyə görə faizlərin ödənilməsi üçün iddia qaldırıb.
İş üzrə qərar qəbul edilməzdən əvvəl cavabdeh Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 620-ci maddəsinin 1-ci yarımbəndi əsasında icarə müqaviləsinə xitam verilməsi üçün əks iddia qaldırdı, buna görə kirayəçinin tələbi ilə icarə müqaviləsi bağlandı. İcarəyə verən əmlakı icarədarın istifadəsinə vermədikdə və ya müqavilənin şərtlərinə və ya əmlakın təyinatına uyğun olaraq əmlakın istifadəsinə maneələr yaratdıqda müqaviləyə məhkəmə tərəfindən vaxtından əvvəl xitam verilə bilər.
Məcəllənin 611-ci maddəsində göstərilir ki, icarəyə verən icarəçiyə əmlakı icarə müqaviləsinin şərtlərinə və əmlakın təyinatına uyğun olan vəziyyətdə verməyə borcludur. Bu halda, müqavilədə başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, əmlak bütün ləvazimatları və ona aid olan sənədlərlə (texniki pasport, keyfiyyət sertifikatı və s.) icarəyə verilir.
Arbitraj Məhkəməsi işə baxarkən müəyyən edib ki, tərəflər arasında helikopter icarəsi müqaviləsi bağlanıb.
Helikopter icarəyə götürən şəxsə təhvil verilib.
Bununla belə, faktiki olaraq icarəçi helikopterdən istifadə etmədi və istifadə edə bilmədi, çünki o, icarəyə verən tərəfindən qeydiyyat şəhadətnaməsi və mövcudluğu Maddələrdə nəzərdə tutulmuş uçuşa yararlılıq sertifikatları (hava gəmisinin uçuşa yararlılıq sertifikatları) olmadan təhvil verilmişdir. Rusiya Federasiyasının Hava Məcəlləsinin 33, 36. Bu sənədlər olmadıqda, təyyarələrin istismarına icazə verilmir.
İcarəyə götürən helikopterin istismarı üçün lazım olan sənədləri ona təhvil vermək xahişi ilə dəfələrlə icarəyə verənə müraciət edib.
Beləliklə, ev sahibi Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 611-ci maddəsi ilə müəyyən edilmiş tələbləri pozaraq əmlakı kirayəçiyə təhvil verdiyi üçün öhdəliyi lazımi şəkildə yerinə yetirməmişdir.
Bununla bağlı məhkəmə məcəllənin 620-ci maddəsinin 1-ci bəndi əsasında icarə müqaviləsinə xitam verilməsi tələbini qanuni hesab edib.
İcarəyə verən tərəfindən müqavilə öhdəliklərinin pozulmasına görə icarəçi icarəyə götürdüyü əmlakdan (vertolyot) təyinatına uyğun istifadə edə bilmədiyindən icarə haqqının icarəçidən alınması tələbi təmin edilməmişdir.

9. İcarəyə götürülmüş əmlakın verilmədiyi icarəçi onu faktiki istifadəsində olan üçüncü şəxsdən tələb edə bilməz.

Kirayəçi arbitraj məhkəməsinə ona icarəyə verilmiş qeyri-yaşayış sahəsini bu binanı tutan şəxsdən geri almaq üçün iddia qaldırdı.
İddianı dəstəkləmək üçün iddiaçı, kirayəçi kimi qeyd olunan binanın mülkiyyətçisi olduğunu və Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 301, 305-ci maddələrinə uyğun olaraq iddia etmək hüququna malik olduğunu söylədi. başqasının üçüncü şəxslərin qanunsuz sahibliyindən.
Birinci instansiya məhkəməsi iddiaçının dəlilləri ilə razılaşaraq iddianı təmin edib.
Apellyasiya Məhkəməsi aşağıdakı əsaslarla qərarı ləğv edib və iddianı təmin etməyib.
Mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsinin icarə müqaviləsi əmlakın idarə edilməsi komitəsi tərəfindən iddiaçı ilə bağlanmışdır.
Məcəllənin 606-cı maddəsinə uyğun olaraq, icarə müqaviləsinə əsasən icarəyə verən icarəçiyə müvəqqəti sahiblik və istifadə haqqı müqabilində və ya müvəqqəti istifadə üçün əmlak verməyi öhdəsinə götürür.
Beləliklə, əmlakın kirayəçiyə verilməsi ev sahibinin öhdəsindədir.
İcarəyə verən tərəfindən binanın icarəçiyə verilməsinin baş vermədiyini və sonuncunun ona sahiblik etmədiyini müəyyən edərək, məhkəmə belə nəticəyə gəldi ki, icarəçi mübahisəli əmlakın qanuni sahibi olmamışdır və buna görə də icarəyə götürməmişdir. üçüncü şəxslərin hərəkətlərinə qarşı mülkiyyət hüquqlarından istifadə etmək hüququna malikdir. Onun hüquqları Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 611-ci maddəsinin 3-cü bəndinə uyğun olaraq qoruna bilər, buna görə kirayəyə verən kirayəçiyə icarə müqaviləsində müəyyən edilmiş müddətdə icarəyə götürülmüş əmlakı verməmişdirsə və əgər belədirsə. müqavilədə müddət nəzərdə tutulmadıqda, ağlabatan müddətdə kirayəçi Məcəllənin 398-ci maddəsinə uyğun olaraq həmin əmlakı ondan tələb etmək və icranın gecikdirilməsi nəticəsində dəymiş ziyanın ödənilməsini tələb etmək və ya müqaviləyə xitam verilməsini tələb etmək hüququna malikdir. müqavilə və onun yerinə yetirilməməsi nəticəsində dəymiş zərərin ödənilməsi.
Belə olan halda, iddiaçının mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsini zəbt edən üçüncü şəxsə birbaşa qaldırdığı iddiası təmin edilməmişdir.

10. İcarəyə götürdüyü qeyri-yaşayış sahəsini icarəyə götürmək öhdəliyini müqavilə bağlanarkən və ya müqavilə ilə müəyyən edilmiş başqa müddətdə yerinə yetirməmiş icarəyə verən icarəçidən icarə haqqını yalnız icarə haqqının ödənilməsini tələb etmək hüququna malikdir. qeyri-yaşayış sahələrinin sonuncuya faktiki köçürülməsi.

Ev sahibi qeyri-yaşayış sahəsinin icarə müqaviləsi üzrə icarə haqqının ödənilməsi və ödənişin gecikdirilməsinə görə cərimələrin ödənilməsi üçün arbitraj məhkəməsində icarəçiyə qarşı iddia qaldırıb.
Cavabdeh iddiaya etiraz edərək, ona istinad etdi ki, müqavilə üzrə icarə obyekti olan binaların yalnız bir hissəsi ona verilib. Ev sahibi əmlakın təhvil verilməsi öhdəliyini yerinə yetirmədiyi üçün icarə haqqını ödəmək öhdəliyi yaranmayıb.
Arbitraj Məhkəməsi aşağıdakılara əsaslanaraq iddianın qismən təmin edilməli olduğunu tanıdı.
Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 606, 611, 614-cü maddələrinə əsasən, icarəyə verənin kirayəçiyə münasibətdə öhdəliyi sonuncunu istifadə üçün əmlakla təmin etmək, kirayəçinin öhdəliyi isə kirayəçiyə görə ödəniş etməkdir. bu əmlakdan istifadə.
Belə ki, icarə müqaviləsinə əsasən öhdəliklərin əks icrası var.
Məcəllənin 328-ci maddəsinin 2-ci bəndinə uyğun olaraq, öhdəlik götürən tərəf müqavilədə nəzərdə tutulmuş öhdəliyin icrasını təmin etmədikdə və ya belə icranın müəyyən edilmiş müddətdə həyata keçirilməyəcəyini açıq şəkildə göstərən hallar olduqda; əks icranın olduğu tərəf öz öhdəliyinin icrasını dayandırmaq və ya bu öhdəlikdən imtina etmək hüququna malikdir. Müqavilədə nəzərdə tutulmuş öhdəliyin yerinə yetirilməsi tam həcmdə yerinə yetirilmədikdə, əks icranın olduğu tərəf öz öhdəliyinin icrasını dayandırmaq və ya nəzərdə tutulmayan icraya uyğun olan hissədə icra etməkdən imtina etmək hüququna malikdir.
Tərəflər qeyri-yaşayış sahəsi üçün icarə müqaviləsi bağlayıblar.
Əmlak kirayəçiyə verilərkən ona icarəyə verilmiş binaların bir hissəsi ev sahibi tərəfindən əmlakdan azad edilməmişdir və buna görə də kirayəçi akta əsasən yalnız pulsuz sahələri qəbul etmişdir.
İddiaçı, müqavilədə müəyyən edilmiş icarə haqqının məbləğinə uyğun olaraq müqavilə bağlandığı andan hesablanmış icarə haqqı borcunu yığım üçün gətirmişdir.
Bununla belə, müqaviləyə əlavə olan hesablamaya əsasən, müqavilədə göstərilən icarə haqqının məbləği icarəyə verilən sahənin 1 kvadratmetri üçün icarə haqqının dərəcəsi əsasında müəyyən edilir.
Yuxarıda deyilənləri, habelə tərəflərin müqavilə bağladığı vaxtda bütün binaların təhvil verilməsinin baş vermədiyini nəzərə alaraq, məhkəmə belə bir nəticəyə gəldi ki, ev sahibi köçürmənin baş verdiyi andan kirayəçidən kirayə haqqını tələb etmək hüququna malikdir. yalnız istifadə üçün sonuncuya verilmiş, bununla əlaqədar iddianın qismən təmin edildiyi binalar üçün yer.

11. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 614-cü maddəsinin 3-cü bəndini tətbiq edərkən məhkəmələr, il ərzində müqavilənin şərtlərinin dəyişməz qalması, kirayə haqqının və ya prosedurun (mexanizmin) sabit məbləğini nəzərdə tutduğundan çıxış etməlidirlər. ) hesablanması üçün.

Kirayəçi icarə müqaviləsinin şərtlərini etibarsız hesab etmək üçün arbitraj məhkəməsində ev sahibinə qarşı iddia qaldırdı, bu şərt bəndin imperativ normasına zidd olduğundan, ev sahibi tərəfindən icarə haqqının məbləğinin rüblük olaraq inflyasiyaya indeksləşdirilməsi yolu ilə artırılmasını nəzərdə tutur. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 614-cü maddəsinin 3-cü bəndi, kirayə haqqının miqdarını ildə bir dəfədən çox olmayaraq dəyişdirmək imkanını müəyyən edir.
Birinci instansiya məhkəməsi iddianı təmin edərək, Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 614-cü maddəsinin 3-cü bəndində kirayə haqqının məbləğinin dəyişdirilməsinin tezliyi ilə bağlı imperativ qaydanın olduğunu və buna görə də tərəflərin müqavilədə dəyişə və ya müəyyən edə bilməyəcəyini göstərərək iddianı təmin etdi. bu qayda ilə nəzərdə tutulandan fərqli şərt. Buna görə də, icarə haqqının məbləğinin rüblük dəyişdirilməsinin mümkünlüyünü nəzərdə tutan müqavilənin şərti qanuna uyğun olmadığı üçün Məcəllənin 168-ci maddəsinə əsasən etibarsızdır (Mülki Məcəllənin 614-cü maddəsinin 3-cü bəndi). Rusiya Federasiyası).
Kassasiya instansiyası məhkəməsi aşağıdakı əsaslarla qərarı ləğv edərək iddianı təmin etməyib.
Müqavilənin mübahisəli şərti icarə haqqını sabit bir məbləğ kimi müəyyən etmir, lakin müəyyən edilə bilər, yəni hər bir ödəniş müddəti üçün hesablanmalıdır.
Beləliklə, tərəflər icarə haqqının məbləği ilə bağlı şərtlə razılaşdılar, onun hesablanması üsulunu təyin etdilər.
İndeksləşmə faizinə düzəliş nəticəsində icarə haqqının məbləğində faktiki dəyişiklik Məcəllənin 614-cü maddəsinin 3-cü bəndinə uyğun olaraq icarə haqqının məbləği haqqında müqavilə şərtlərinin dəyişməsi deyil, lakin icarə haqqının yerinə yetirilməsini ifadə edir. bu şərt.
Belə şəraitdə iddia təmin olunmur.
Başqa bir halda, kirayəçi arbitraj məhkəməsinə icarə müqaviləsinə əlavə müqavilənin etibarsız sayılması barədə iddia qaldırıb, bu müqavilədə icarə haqqının məbləği tərəflər tərəfindən xarici valyutada müəyyən məbləğə ekvivalent məbləğdə müəyyən edilib.
Göstərilən iddianı dəstəkləmək üçün iddiaçı kirayə haqqının məbləğinin belə müəyyən edilməsinin Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 140-cı maddəsinə zidd olduğunu, ona görə qanuni ödəmə vasitəsinin rubl olduğunu və 614-cü maddənin 3-cü bəndinə istinad etdi. Məcəllənin, iddiaçının fikrincə, icarə məbləğinin daha tez-tez dəyişməsinə səbəb olduğundan.
Arbitraj məhkəməsi iddianı təmin etməyib.
Qərar qəbul edərkən məhkəmə Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 317-ci maddəsinin 2-ci bəndini rəhbər tutdu, buna görə pul öhdəliyi onun rublla müəyyən bir məbləğə ekvivalent məbləğdə xarici valyutada ödənilməsini təmin edə bilər. şərti pul vahidləri.
Pul öhdəliyinin məbləğinin belə müəyyən edilməsi pul öhdəliyinin birbaşa icrasının xarici valyutada həyata keçirilməsi demək olmadığından, iddiaçının Məcəllənin 140-cı maddəsinin pozulması ilə bağlı arqumenti əsassızdır.
Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 614-cü maddəsinin 3-cü bəndinə əsasən, müqavilədə başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, icarə haqqının məbləği müqavilədə nəzərdə tutulmuş müddətdə tərəflərin razılığı ilə dəyişdirilə bilər, lakin daha çox olmamaqla. ildə bir dəfə.
Baxılan halda icarə haqqının xarici valyutada müəyyən məbləğə ekvivalent məbləğdə müəyyən edilməsi onun hesablanması mexanizminin yaradılması deməkdir.
İcarəyə məbləğinin bu şəkildə müəyyən edilməsi inflyasiyanın mənfi təsirlərini aradan qaldırmaq məqsədi daşıyır. Xarici valyuta məzənnəsinin dəyişməsi Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 614-cü maddəsinin 3-cü bəndinə uyğun olaraq kirayə haqqının məbləğində dəyişiklik demək deyil.

12. Kommunal xərclərin ödənilməsi xərclərinin icarəçinin üzərinə qoyulması icarə haqqının bir növü sayıla bilməz.

Səhmdar cəmiyyət (icarəyə verən) məhdud məsuliyyətli cəmiyyətə (icarəçiyə) qarşı binanın icarə müqaviləsinin bağlanmamış hesab edilməsi və cavabdehin zəbt olunmuş binadan çıxarılması barədə iddia qaldırıb.
Birinci instansiya məhkəməsinin qərarı ilə apellyasiya instansiyasının qərardadı ilə dəyişdirilmədən iddia təmin edilib.
Apellyasiya şikayətində cavabdeh mübahisəli binanın icarə müqaviləsinin mövcudluğuna istinad edərək bu müqavilənin bağlanmış kimi tanınmasını xahiş edib.
Kassasiya instansiyası məhkəməsi müqaviləni və mübahisənin hallarını araşdıraraq müəyyən etmişdir ki, icarə haqqının məbləği ilə bağlı müqavilə şərtlərinin ifadəsi ilə bağlı fikir ayrılıqları yaranmışdır.
Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 654-cü maddəsinin 1-ci bəndinə əsasən, bir bina və ya tikili üçün icarə müqaviləsində icarə haqqının məbləği nəzərdə tutulmalıdır. İcarənin məbləği barədə tərəflərin yazılı şəkildə razılaşdırdıqları şərt olmadıqda, binanın və ya tikilinin icarə müqaviləsi bağlanmamış hesab olunur.
Cavabdeh hesab edirdi ki, tərəflər qanunun bu tələbinə əməl ediblər, çünki müqavilənin 2.4-cü bəndinə uyğun olaraq, icarəçi müəyyən edilmiş müddətlərdə kommunal və digər məqsədyönlü xidmətləri icarə haqqı kimi ödəməyə borcludur.
Bununla belə, bu cür ifadə icarə haqqının formasını və məbləğini müəyyən edən kimi qəbul edilə bilməz, çünki ev sahibi icarəyə götürdüyü bina üçün faktiki olaraq kompensasiya almır. İcarəyə götürən tərəfindən kommunal xidmətlərin ödənilməsi özlüyündə icarə müqaviləsinin ödənilməsi demək deyil.
Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 654-cü maddəsinin 1-ci bəndinə əsasən, Məcəllənin 424-cü maddəsinin 3-cü bəndində nəzərdə tutulmuş qiymətin müəyyən edilməsi qaydaları bina və ya tikili üçün icarə müqaviləsinə tətbiq edilmir.
Kassasiya instansiyası məhkəməsi qanunun bu müddəasını nəzərə alaraq qeyd etmişdir ki, mübahisəli müqavilə bağlanmış hesab edilə bilməz və buna görə də birinci instansiya məhkəməsinin qərarı əsaslı olmuşdur.

13. İcarəyə götürülmüş binanın vaxtından əvvəl buraxılması (müəyyən edilmiş qaydada icarə müqaviləsinə xitam verilməmişdən əvvəl) kirayəçinin icarə haqqını ödəmək öhdəliyinə xitam verilməsi üçün əsas deyil.

Səhmdar cəmiyyət (icarəyə verən) icarə haqqının ödənilməsi üçün məhdud məsuliyyətli cəmiyyətə (icarəçiyə) qarşı arbitraj məhkəməsinə iddia qaldırmışdır.
Birinci instansiya məhkəməsinin qərarı ilə iddiaçının iddia etdiyi kirayə haqqının cavabdeh tərəfindən icarəyə götürdüyü binanın faktiki olaraq boşaldılmasından sonrakı dövr üçün hesablanmasına istinad edilərək iddia təmin edilməmişdir.
Məhkəmənin qərarından apellyasiya şikayətində iddiaçı icarə haqqının müəyyən edilmiş qaydada icarə müqaviləsinə xitam verilməsinə qədər hesablandığı üçün onun ödənilməsi ilə bağlı iddiasının təmin edilməsini xahiş etmişdir.
Müraciətə baxılarkən müəyyən edilmişdir ki, bir vaxtlar mübahisəli icarə müqaviləsi Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 621-ci maddəsinin 2-ci bəndinə uyğun olaraq qeyri-müəyyən müddətə yenilənmişdir.
Belə müqavilə tərəflərin hər birinin təşəbbüsü ilə qarşı tərəfə üç ay əvvəl məcburi xəbərdarlıq edilməklə istənilən vaxt xitam verilə bilər (Məcəllənin 610-cu maddəsinin 2-ci bəndi).
Apellyasiya məhkəməsi qeyd olunan halları nəzərə alaraq qeyd edib ki, belə xəbərdarlıq edildiyi gündən üç ay ərzində müqavilə hər iki tərəf üçün qüvvədə qalır. Buna görə də, icarəçinin göstərilən müddət üçün icarə haqqını ödəməkdən imtina etməsi, hətta binalar vaxtından əvvəl, yəni üç aydan əvvəl boşaldıqda belə əsassızdır.
Mübahisəli icarə müqaviləsi və tərəflərin qarşılıqlı öhdəlikləri Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 610-cu maddəsinin 2-ci bəndinin qaydalarından irəli gələrsə, tərəflər bu barədə razılığa gəlsələr, başqa cür ləğv edilə bilər. Lakin tərəflər arasında belə bir razılaşma yoxdur və iş materiallarında kirayəçinin müvafiq təkliflə ev sahibinə müraciət etməsi barədə heç bir sübut yoxdur.
Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 610-cu maddəsinin 2-ci bəndinin qaydalarına uyğun olaraq müəyyən edilmiş müqaviləyə xitam verilənə qədər kirayəçi tərəfindən binaların kirayəçiyə verilməsinə dair heç bir sübut yoxdur. Mübahisəli binanın qəbulu və təhvil-təslim aktı kirayəçinin aktı imzalamaqdan imtina etməsi ilə əlaqədar maraqsız şəxsin nümayəndəsinin iştirakı ilə icarəyə verən tərəfindən tərtib edilmişdir, bu barədə aktda müvafiq qeyd vardır.
Qeyd olunanları nəzərə alaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi belə qənaətə gəlib ki, icarəyə verənin müqaviləyə xitam verilənədək icarə haqqının alınması tələbi qanuni olub və iddianı təmin edib.

14. İcarəyə verənin icarə müqaviləsinə xitam verildikdən sonra icarəyə götürülmüş binada qalan avadanlığı icarəçinin bu binanın icarə haqqını ödəmək öhdəliyini təmin etmək məqsədi ilə özündə saxlamaq hüququ vardır.

Məhdud məsuliyyətli cəmiyyət başqasının qanunsuz sahibliyindən əmlakın geri qaytarılması üçün səhmdar cəmiyyətə qarşı iddia ilə arbitraj məhkəməsinə müraciət etmişdir.
İş materiallarından göründüyü kimi, tərəflər icarə müqaviləsi bağlayıblar və bu müqaviləyə əsasən cavabdeh (ev sahibi) qeyri-yaşayış sahəsini (ventilyasiya və pnevmatik nəqliyyat sexi) iddiaçıya beş il müddətinə icarəyə verib. Bu otaqda kirayəçi ona məxsus olan avadanlıqları mülkiyyət hüququna yerləşdirib.
İcarə müddətinin sonunda iddiaçı binanı avadanlıqlarından boşaltmadı və bununla da Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 622-ci maddəsinin tələbini pozdu, buna görə icarə müqaviləsinə xitam verildikdən sonra kirayəçi borcludur. əmlakı aldığı vəziyyətdə ev sahibinə qaytarmaq.
Ardınca iddiaçı əmlakını çıxarmağa çalışsa da, cavabdeh mane olub və avadanlığı əlindən alıb.
İddiaçıya göndərilən məktubda cavabdeh, Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 359-cu maddəsinin 1-ci bəndi əsasında iddiaçıya məxsus əmlakı, sonuncunun ödəmə öhdəliyini yerinə yetirməməsi ilə əlaqədar tutduğunu göstərdi. icarə haqqını tam olaraq və iddiaçı tərəfindən borcunu ödədikdən sonra əmlakını qaytaracaqdı.
Birinci instansiya məhkəməsinin qərarı ilə Məcəllənin 359-cu maddəsinin 1-ci bəndinə istinad edilməklə, iddianın təmin edilməsindən imtina edilmişdir ki, ona görə müqavilə üzrə hər hansı tərəf tələb etmək hüququna malik olduqda əşyanı özündə saxlamaq hüququna malikdir. ödəniş və ya bu şeylə əlaqəli digər hərəkətlər.
Apellyasiya şikayətində iddiaçı mübahisəli avadanlıqla bağlı cavabdeh qarşısında heç bir öhdəliyi olmadığından iddianın ləğvi və təmin edilməsi barədə qərar çıxarılmasını xahiş etmişdir. Bundan əlavə, bu avadanlıq icarəyə verənə verilməmiş, binaların icarəyə götürüldüyü müddətdə kirayəçinin özü tərəfindən istifadə edilmişdir.
Apellyasiya Məhkəməsi aşağıdakı səbəblərə görə qərarı dəyişdirilmədən saxlayıb.
Rusiya Federasiyası Mülki Məcəlləsinin 359-cu maddəsinin 1-ci bəndinin ikinci bəndinə uyğun olaraq, bu avadanlıqla bağlı cavabdeh qarşısında heç bir öhdəliyinin olmaması səbəbindən iddiaçının avadanlığının qanunsuz saxlanılması ilə bağlı arqumentləri əsassızdır. sahibkarlar arasında əşyaların saxlanması bu əşyanın ödənilməsi və ya onun xərclərinin ödənilməsi ilə bağlı olmayan öhdəlikləri də təmin edə bilər.
Lakin borclunun əşyasını saxlamaq hüququ kreditordan o zaman yaranır ki, mübahisəli əşya qanuni əsaslarla onun mülkiyyətində olsun. Saxlanılma ehtimalı borclunun iradəsinə zidd olaraq onun əşyasına həbs qoyulmasının nəticəsi ola bilməz.
Baxılan işdə mübahisəli avadanlıq icarəyə verənin heç bir qanunsuz hərəkəti olmadığı halda, icarəçinin öz istəyi ilə icarəyə verənin mülkiyyətinə keçmişdir. Binanın sahibinin ixtiyarında olan avadanlığın alınması üçün əsas icarəçinin bu avadanlığı icarə müddəti bitdikdən sonra, yəni müvafiq binaya hüququnu itirdikdən sonra bu binada tərk etməsidir. Avadanlığa belə sahiblik qanunsuz hesab edilə bilmədiyi üçün Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 359-cu maddəsinin 1-ci bəndinin qaydalarına uyğun olaraq onun saxlanmasına icazə verir.
İddiaçının (avadanlığın sahibinin) başqasının qanunsuz sahibliyindən əmlakın geri qaytarılması ilə bağlı bildirilmiş tələbləri nəzərə alınmaqla, onlar təmin olunmur.

15. İcarəyə verən subicarəyə razılıq veribsə və onun son müddətini nəzərdə tutmayıbsa, icarəçi icarəyə verəndən əlavə icazə almadan icarə müddəti ərzində subicarə müqaviləsini təzələmək hüququna malikdir.

Səhmdar cəmiyyəti (əlavə icarədar) qeyri-yaşayış sahəsinin icarə müqaviləsi bağlamaq öhdəliyi ilə bağlı dövlət əmlakının idarə edilməsi komitəsinə (icarəyə verənə) qarşı iddia qaldırmışdır.
Göstərilən iddianı dəstəkləmək üçün iddiaçı, Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 618-ci maddəsinin 1-ci bəndinə uyğun olaraq qüvvəsini itirmiş subicarə müqaviləsi əsasında göstərilən binaları tutduğuna istinad etdi. icarə müqaviləsinin vaxtından əvvəl ləğvi ilə. Bu müddəa ilə nəzərdə tutulduğu kimi, bu halda, subicarəçi, subicarə müqaviləsinə uyğun olaraq istifadəsində olan əmlaka görə, subicarənin qalan müddətində, ona uyğun şərtlərlə icarə müqaviləsi bağlamaq hüququna malikdir. ləğv edilmiş icarə müqaviləsinin şərtləri.
İcarəçi işdə üçüncü şəxs kimi iştirak edib.
Birinci instansiya məhkəməsinin qərarı ilə apellyasiya instansiyasının qərarı ilə dəyişdirilmədən iddia tələbi təmin edilməmişdir.
Eyni zamanda, məhkəmələr iddiaçı (sublizator) ilə üçüncü şəxs (icarəçi) arasında cavabdehin (icarəyə verənin) razılığı ilə bağlanmış subicarə müqaviləsinin müddətinin icarə müqaviləsinin qüvvədə olduğu müddətdə başa çatması faktından çıxış etmişlər. Üçüncü şəxs iddiaçı ilə ikinci subicarə müqaviləsini ev sahibinin razılığını istəmədən bağlamış və bu müqavilə bütün qalan icarə müddəti üçün bağlanmışdır.
Kassasiya şikayətində iddiaçı ikinci subicarə müqaviləsinin qanuna zidd olmadığını nəzərə alaraq, birinci və apellyasiya instansiyalarının məhkəmə aktlarının ləğv edilməsini və iddianın təmin edilməsini xahiş etmişdir.
Kassasiya instansiyası məhkəməsi işin materiallarını öyrənərək iddiaçının mövqeyi ilə razılaşaraq, mübahisələndirilən məhkəmə aktlarını aşağıdakı əsaslarla ləğv edib və iddianı təmin edib.
İş materiallarından göründüyü kimi cavabdeh (ev sahibi) ilə üçüncü şəxs (icarəçi) arasında qeyri-yaşayış sahəsinin beş il müddətinə icarə müqaviləsi bağlanmışdır. Sonradan, ev sahibinin razılığı ilə kirayəçi binalardan birini iddiaçıya subicarəyə verdi.
İşdə ev sahibinin məktubu var, ondan görünür ki, icarəçiyə iddiaçı ilə subicarə müqaviləsi bağlamağa icazə verərkən o, subicarənin müddəti ilə bağlı heç bir qeyd-şərt qoymayıb.
İlkin olaraq subicarə müqaviləsi bir il müddətinə bağlanıb. Bu müddətdən sonra tərəflər iki illik, yəni bütün qalan icarə müddəti üçün ikinci müqavilə bağladılar.
Tərəflərin razılığı ilə icarə müqaviləsinə vaxtından əvvəl - müddətinin bitməsinə bir il yarım qalmış xitam verilib. Kirayəçi zəbt etdiyi binanı boşaldıb.
Yuxarıda göstərilən halları nəzərə alaraq kassasiya instansiyası məhkəməsi qeyd etmişdir ki, icarəyə verənin subicarəyə razılığı razılığın verildiyi andan müqavilədə nəzərdə tutulmuş icarə müddətinin bitməsinə qədər olan müddətə şamil edilir. Beləliklə, ikinci subicarə müqaviləsi etibarlıdır və subicarəçi icarə müqaviləsinin vaxtından əvvəl ləğvi ilə əlaqədar olaraq, subicarəçinin Mülki Məcəllənin 618-ci maddəsinin 1-ci bəndi əsasında icarəyə verənə müvafiq tələb irəli sürmək hüququ var idi. Rusiya Federasiyası.
İkinci subicarə müqaviləsinin qüvvədə olma müddəti müəyyən edilərkən tərəflər icarə müqaviləsi ilə müəyyən edilmiş icarə müddətindən kənara çıxmadıqları üçün iddiaçının (subkiracının) cavabdehi (icarəyə verəni) onunla icarə müqaviləsi bağlamağa məcbur etmək tələbi. bütün qalan subicarə müddəti qanunidir.

16. İcarəyə götürən tərəfindən icarə hüququnun başqa şəxsə verilməsi yalnız Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 615-ci maddəsinin 2-ci bəndində nəzərdə tutulmuş üsullarla, yəni yenidən işə götürmə, icarəyə götürmə qaydası ilə həyata keçirilə bilər. təsərrüfat cəmiyyətinin və ya ortaqlığın nizamnamə kapitalına töhfə, istehsal kooperativinə pay töhfəsi.

Səhmdar cəmiyyət "Daşınmaz əmlaka hüquqların və onunla əməliyyatların dövlət qeydiyyatı haqqında" Federal Qanunun 20-ci maddəsinin 3-cü bəndinə əsasən, Arbitraj Məhkəməsinə daşınmaz əmlaka hüquqların qeydiyyatı komitəsinə qarşı iddia qaldırıb. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 382-ci maddəsinə uyğun olaraq iddiaçı (vəkil) tərəfindən keçmiş kirayəçi ilə bağlanmış icarə hüququnun verilməsinin qeydiyyata alınmasından imtina edilməsi barədə qərarın etibarsız hesab edilməsi üçün əmlak və onunla aparılan əməliyyatlar.
Eyni zamanda, iddiaçı diqqətə çatdırıb ki, hüquq başqasına verilməzdən əvvəl keçmiş icarəçi (təsdiq edən) bütün icarə müddəti üçün icarə haqqı ödəyib, icarəyə götürülmüş əmlakın saxlanması və cari təmiri xərcləri isə ona həvalə edilib. icarə müqaviləsi ilə icarəyə verən (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 616-cı maddəsinin 2-ci bəndi). Nəticə etibarı ilə, iddiaçının hesab etdiyi kimi, ona tapşırığ yolu ilə heç bir öhdəlik götürmədən “saf” icarə hüququ verilmişdir.
Cavabdeh iddiaya cavab olaraq məhkəmədən iddiaçının iddiasını təmin etməkdən imtina etməsini xahiş etdi, hesab etdi ki, baxılan işdə icarə hüququnun ötürülməsi zamanı Rusiya Federasiyası Mülki Məcəlləsinin 615-ci maddəsinin 2-ci bəndinin tələbləri. pozulmuşdur və buna görə də qeydiyyatdan imtina qeyd olunan Qanunun 20-ci maddəsinin 1-ci bəndinin müddəalarına uyğundur.
Arbitraj Məhkəməsinin qərarı aşağıdakı əsaslarla iddianı təmin etməyib.
İcarənin obyekti olan əmlakdan istifadə hüququ kimi icarə hüququ həmişə istifadə faktına görə müəyyən öhdəliklərlə müşayiət olunur. Bu öhdəliklər qanundan (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 615, 616, 622-ci maddələri) və ya müqavilədən irəli gəlir və əmlakın istifadəsi, saxlanması, habelə icarə müqaviləsi ləğv edildikdən sonra qaytarılması qaydası və şərtlərinə aiddir. .
O cümlədən, kirayəçi icarəyə götürdüyü əmlakdan icarə müqaviləsinin şərtlərinə uyğun, müqavilədə belə şərtlər nəzərdə tutulmayıbsa, həmin əmlakın təyinatına uyğun istifadə etməyə borcludur. Əks təqdirdə, icarəyə verən müqavilənin ləğvini və itkilərin ödənilməsini tələb etmək hüququna malikdir (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 615-ci maddəsinin 1 və 3-cü bəndləri).
Bundan əlavə, kirayəçi əmlakı yaxşı vəziyyətdə saxlamağa borcludur (Məcəllənin 616-cı maddəsinin 2-ci bəndi). Bu öhdəlik hətta müqaviləyə əsasən cari təmirin həyata keçirilməsi və əmlakın saxlanması xərcləri icarəyə verənə həvalə edilsə də (baxılan vəziyyətdə olduğu kimi) qalır.
Yuxarıda göstərilənləri nəzərə alaraq, məhkəmə qeyd etdi ki, Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 615-ci maddəsinin 2-ci bəndi kirayəçi tərəfindən icarə hüququnun başqa şəxsə verilməsi üçün xüsusi qaydalar müəyyən edir ki, bu cür köçürmə formaları kimi müəyyən edilir icarə haqqı, təsərrüfat cəmiyyətinin və ya ortaqlığın nizamnamə kapitalına töhfə, istehsal kooperativinə pay töhfəsi.
İcarəyə götürmə hüququ sadalanan əsaslardan heç birinə görə iddiaçıya verilmədiyi üçün cavabdehin bu əməliyyatı qeydiyyata almaqdan imtinası "Daşınmaz əmlaka və əməliyyatlara hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında" Federal Qanunun 20-ci maddəsinin 1-ci bəndinin dördüncü bəndinə uyğundur. Bununla".

17. Sərbəst buraxıldıqda subicarə müqaviləsi qüvvədə qalır.

Məhdud məsuliyyətli cəmiyyət (icarəçi) qeyri-dövlət qurumuna (əlavə icarəçiyə) binanın çıxarılması üçün arbitraj məhkəməsinə iddia qaldırmışdır.
İşə müstəqil iddialarını bildirməyən üçüncü şəxs kimi kooperativ cəlb edilib.
Apellyasiya instansiyasının qərarı ilə dəyişdirilmədən arbitraj məhkəməsinin qərarı ilə iddia təmin edilməmişdir.
İş materiallarından belə görünür ki, 1995-ci ildə əmlakın idarə edilməsi komitəsi (icarəyə verən) qeyri-yaşayış sahələrinin 25 il müddətinə icarəyə verilməsi üçün səhmdar cəmiyyəti (keçmiş icarəçi) ilə müqavilə bağlamışdır.
1998-ci ildə səhmdar cəmiyyət icarəyə verənin razılığı ilə icarəyə götürdüyü binalardan birini beş il müddətinə bir quruma (bu işdə cavabdeh şəxs) subicarəyə verib.
1999-cu ildə əmlakın idarə edilməsi komitəsi, səhmdar cəmiyyət və məhdud məsuliyyətli cəmiyyət (iddiaçı) arasında müqavilə bağlanmış, ona əsasən səhmdar cəmiyyət icarə müqaviləsi üzrə hüquq və vəzifələrini məhdud məsuliyyətli cəmiyyətə vermiş və sonuncu öz vəsaitiniz hesabına bütün binanın əsaslı təmirini və yenidən qurulmasını öhdəsinə götürdü.
Yeni kirayəçi (iddiaçı) hesab edirdi ki, qeyd olunan müqavilə bağlandıqdan sonra qeyri-dövlət qurumu ilə subicarə müqaviləsinə xitam verilmişdir, çünki icarəçinin hüquq və vəzifələri keçmiş kirayəçi (sublizinq verən) tərəfindən yenidən təhvil verilmişdir. icarəyə götürmək.
İddiaçıya görə, Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 617-ci maddəsinin 1-ci bəndinin icarəyə götürülmüş obyektə hüquqların başqa şəxsə keçməsi halında icarə müqaviləsinin qüvvədə saxlanılmasına dair müddəaları subicarə müqaviləsinə tətbiq edilmir, göstərilən norma əmlak hüquqlarının yeni sahibinə keçməsini nəzərdə tutduğundan və icarə qaydasında baxılan vəziyyətdə iddiaçı əvvəlki icarəçiyə məxsus olan öhdəlik hüququnu keçirmişdir.
İcarəyə götürmə hüququnun başqa kirayəçiyə keçməsi zamanı subicarə müqaviləsinin qüvvədə saxlanılmasına dair qanunda xüsusi müddəanın olmamasına istinad edərək, iddiaçı cavabdehin subicarə hüququnun dayandırıldığını və mübahisəli əmlakın azad olduğunu hesab etmişdir. yüklülüklərdən, buna görə də icarəyə verənin (komitənin) razılığı ilə kooperativlə (bu işdə üçüncü şəxs) subicarə müqaviləsi bağladı və binanın yeni kirayəçiyə verilməsi üçün müəssisəyə qarşı çıxarılma iddiası qaldırdı. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 611-ci maddəsinin tələblərinə uyğun olaraq.
Məhkəmə iddianı rədd edərkən qeyd etmişdir ki, Məcəllənin 615-ci maddəsinin 2-ci bəndinə əsasən, qanunla və ya digər hüquqi aktlarla başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, icarə müqavilələri haqqında qaydalar subicarə müqavilələrinə şamil edilir.
Beləliklə, Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 617-ci maddəsinin tərəflər dəyişdikdə icarə müqaviləsinin qüvvədə saxlanmasına dair müddəaları subicarə müqavilələrinə tətbiq edilir.
Cavabdeh mübahisəli yeri 1998-ci ildə ev sahibinin razılığı ilə 5 il müddətinə bağlanmış subicarə müqaviləsi əsasında tutduğundan onun çıxarılması üçün heç bir əsas olmamışdır.

18. İcarəyə götürənə yenidən icarəyə vermək hüququ verən icarə müqaviləsinin şərtləri Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 615-ci maddəsinin 2-ci bəndinə zidd deyil.

Səhmdar cəmiyyət "Daşınmaz əmlaka hüquqların və onunla əməliyyatların dövlət qeydiyyatı haqqında" Federal Qanunun 20-ci maddəsinin 3-cü bəndinə əsasən, Arbitraj Məhkəməsinə daşınmaz əmlaka hüquqların qeydiyyatı komitəsinə qarşı iddia qaldırıb. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 615-ci maddəsinin 2-ci bəndinə uyğun olaraq iddiaçının (yeni kirayəçinin) keçmiş kirayəçi ilə bağladığı əqd icarəsini qeydiyyata almaqdan imtina barədə qərarın etibarsız sayılması üçün əmlak və onunla aparılan əməliyyatlar.
Cavabdeh iddiaya cavab olaraq icarəyə verənin (əmlak sahibinin) razılığı olmadan bağlanmış icarə əqdinin etibarsız olduğunu və bu səbəbdən onun qeydiyyata alınmasından imtinanın müəyyən edilmiş müddəalara uyğun olduğunu hesab edərək, iddiaçının iddiasını təmin etməkdən imtina edilməsini məhkəmədən xahiş etmişdir. göstərilən Qanunun 20-ci maddəsinin 1-ci bəndinin.
İcarəyə verən məhkəmə tərəfindən üçüncü şəxs qismində işə cəlb edilib.
Mübahisənin hallarını araşdıraraq birinci instansiya məhkəməsi belə nəticəyə gəlib ki, iddiaçının icarə hüququnu qeydiyyata almaqdan cavabdeh tərəfindən imtina qanuni olub, çünki mübahisəli binanın icarəyə verənin razılığı ilə icarə müqaviləsi bağlamaq üçün razılıq alınmayıb. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 615-ci maddəsinin 2-ci bəndinin tələblərinin pozulması.
Eyni zamanda, məhkəmə qeyd etdi ki, binanın sahibi (ev sahibi) ilə keçmiş kirayəçi arasında bağlanmış icarə müqaviləsinin şərtlərinə uyğun olaraq kirayəçiyə icarəyə götürülmüş binaları ikincil icarəyə götürmək və hüquq və vəzifələrini ötürmək hüququ verilmişdir. ev sahibindən əlavə icazə almadan icarəyə götürmək üçün Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 615-ci maddəsinin 2-ci bəndinə uyğun gəlmir.
İcarə hüquqları ilə əməliyyatlar apararkən icarəyə verənin razılığını tələb edən qanunun bu norması məcburi xarakter daşıyır və ona görə də müqavilə ilə dəyişdirilə bilməz. Məhkəmənin fikrincə, Məcəllənin 615-ci maddəsinin 2-ci bəndinin mənasına görə, bu bənddə nəzərdə tutulmuş subicarə, təkrar icarə və digər əqdlərin hər biri ilə bağlı icarəyə verənin razılığı tələb olunur. Bu qayda icarə müqaviləsində icarəçinin belə əməliyyatların aparılmasına icarəyə verənin “ümumi” razılığını ifadə etməklə tərəflərin razılığı ilə dəyişdirilə bilməz.
İşin materiallarından görünür ki, icarəçinin hüquq və vəzifələrinin səhmdar cəmiyyət tərəfindən icarəyə verilməsinə icarəyə verənin etirazı olub ki, bu da üçüncü şəxs tərəfindən təqdim edilmiş və iddiaçının aldığı məktublarla təsdiqlənir. inkar etmədi.
Yuxarıda deyilənləri nəzərə alaraq, məhkəmə iddianı təmin etməyib.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsi iddiaçının şikayəti üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktının qanuniliyini yoxlayaraq birinci instansiya məhkəməsinin qərarını ləğv etmiş və iddianı təmin etmişdir.
Apellyasiya məhkəməsi qərarında qeyd etdi ki, Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 615-ci maddəsinin 2-ci bəndi icarəyə verənin icarəçinin subicarəyə, icarəyə və bu bənddə göstərilən digər əməliyyatlara razılıq verməsi qaydasını və formasını müəyyən etmir. .
Beləliklə, icarə müqaviləsi tərəflərinin iradəsi ilə icarəyə verənin razılığı müqavilənin özündə ifadə edilə bilər ki, bu da kirayəçini hər bir konkret əməliyyat üçün belə razılıq almaq öhdəliyindən azad edir.

19. İcarə müqaviləsinin qeydiyyatı ilə bağlı mülki qanunvericiliyin tələbləri subicarə müqaviləsinə də şamil edilir.

İcarəçi subicarə müqaviləsinə uyğun olaraq icarə haqqının gecikdirilməsinə görə cərimənin ödənilməsi üçün subicarəçiyə qarşı arbitraj məhkəməsinə iddia qaldırmışdır.
Birinci instansiya məhkəməsi tərəflərin bağladığı subicarə müqaviləsini dövlət qeydiyyatına alınmadığına görə bağlanmamış hesab etmiş, bununla əlaqədar bu müqavilədə nəzərdə tutulmuş cərimənin tutulması tələbini rədd etmişdir.
Apellyasiya instansiyasında məhkəmənin qərarından apellyasiya şikayəti verərək, iddiaçı subicarə müqaviləsinin icarə müqaviləsinin törəməsi olduğunu, müstəqilliyinə malik olmadığını, icarə müqaviləsinin müddətindən artıq olmayan müddətə bağlandığını, əmlak sahibinin real hüquqlarını əlavə olaraq yükləyir və buna görə də dövlət qeydiyyatına alınmır.
Apellyasiya Məhkəməsi ərizəçinin arqumentlərinə baxaraq onları əsassız hesab edərək qeyd etdi ki, Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 615-ci maddəsinin 2-ci bəndinin üçüncü bəndinə uyğun olaraq icarə müqavilələri ilə bağlı qaydalar, əgər başqa qayda nəzərdə tutulmayıbsa, subicarə müqavilələrinə şamil edilir. qanun və ya digər hüquqi aktlar.
Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsində və "Daşınmaz əmlaka hüquqların və onlarla əməliyyatların dövlət qeydiyyatı haqqında" Federal Qanunda subicarə müqavilələri üçün dövlət qeydiyyatı tələbinin tətbiqini istisna edən müddəalar yoxdur.
Odur ki, birinci instansiya məhkəməsinin Məcəllənin 609-cu maddəsinin 2-ci bəndinə, 651-ci maddəsinin 2-ci bəndinə əsasən tərəflər tərəfindən bağlanmış qeyri-yaşayış sahəsinin subicarəyə verilməsi müqaviləsinin dövlət qeydiyyatına alınmalı olduğu və ona baxıla biləcəyi barədə rəyi. belə qeydiyyata alındığı andan bağlanması qanunidir.
Qeyd olunanları nəzərə alaraq, apellyasiya məhkəməsi məhkəmənin qərarını qüvvədə saxlayıb.

20. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 621-ci maddəsinin 2-ci bəndinin qeyri-müəyyən müddətə icarə müqaviləsinin uzadılması ilə bağlı müddəaları Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 615-ci maddəsinin 2-ci bəndinin ikinci bəndinin qaydaları nəzərə alınmaqla, subicarə müqaviləsinə şamil edilir. Kodeks, mənası daxilində subicarə müqaviləsinin müddəti hər halda icarə müddəti ilə məhdudlaşır.

İcarəçi subicarə müqaviləsində müəyyən edilmiş müddətin başa çatması ilə əlaqədar qeyri-yaşayış sahəsini boşaltmaq öhdəliyi barədə subicarəçiyə qarşı arbitraj məhkəməsinə iddia qaldırmışdır.
Göstərilən tələbə etiraz edən cavabdeh, Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 621-ci maddəsinin 2-ci bəndinə əsasən, subicarə müqaviləsinin qeyri-müəyyən müddətə uzadılması faktına istinad etdi. İddiaçı ona müqavilədən çıxmaq barədə Məcəllənin 610-cu maddəsinə əsasən xəbərdarlıq etmədiyindən, iddia təmin olunmur.
Mübahisəni həll edən arbitraj məhkəməsi aşağıdakılardan çıxış etdi.
İddiaçı və cavabdeh arasında kirayəçinin razılığı ilə icarə müqaviləsində müəyyən edilmiş müddətdən az olan subicarə müqaviləsi bağlanmışdır.
Subicarə müqaviləsinin müddəti başa çatdıqdan sonra iddiaçının etirazı olmadığı halda cavabdeh icarəyə götürdüyü binadan istifadəni davam etdirmişdir.
Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 615-ci maddəsinin 2-ci bəndinin üçüncü bəndinə əsasən, qanunla və ya digər hüquqi aktlarla başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, icarə müqavilələri ilə bağlı qaydalar subicarə müqavilələrinə şamil edilir.
Qanunla başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, Məcəllənin 621-ci maddəsinin 2-ci bəndinə əsasən iddiaçı ilə cavabdeh arasında bağlanmış subicarə müqaviləsi qeyri-müəyyən müddətə uzadılır. Eyni zamanda, tərəflərin hər biri Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 610-cu maddəsində nəzərdə tutulmuş qaydada ondan imtina etmək hüququna malikdir.
Bununla belə, Məcəllənin 615-ci maddəsinin 2-ci bəndinin ikinci abzasına əsasən, subicarə müqaviləsi icarə müqaviləsinin müddətindən artıq olan müddətə bağlana bilməz.
İddiaçıya binanın icarəyə verildiyi müqavilə müddətinin başa çatması səbəbindən ləğv edildi.
Beləliklə, icarə müqaviləsindən irəli gələn subicarə müqaviləsi qeyri-müəyyən müddətə uzadılmasına baxmayaraq, öz qüvvəsini itirmişdir.
Belə olan halda, məcəllənin 610-cu maddəsinə uyğun olaraq subicarə müqaviləsindən imtina barədə xəbərdarlıq göndərilməsi tələb olunmurdu.
Cavabdehin mübahisəli binanın zəbt edilməsi üçün başqa hüquqi əsasları olmadığından, arbitraj məhkəməsi ona bu binanı boşaltmağı əmr etmişdir.

21. İcarəyə götürülmüş binanın qəbul-qəbul aktında mərkəzi istilik sisteminin qəzalı vəziyyətdə olmasının göstərilməsi özlüyündə qəzanın nəticələrinin aradan qaldırılması və təcili ehtiyacdan yaranan əsaslı təmir xərclərinin icarəçinin üzərinə qoyulması demək deyil. .

Əmlakın İdarə Edilməsi Komitəsi (ev sahibi), Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 619-cu maddəsinin birinci hissəsinin 3-cü bəndinə əsasən, icarə haqqını ödəmədiyi üçün məhdud məsuliyyətli cəmiyyətə icarə müqaviləsinə xitam vermək üçün iddia qaldırdı. müəyyən edilmiş müddətlər və cavabdehin işğal olunmuş qeyri-yaşayış sahəsindən çıxarılması.
Birinci instansiya məhkəməsinin qərarı ilə cavabdeh (icarəçi) tərəfindən icarəyə götürülmüş binanın mərkəzi istilik sistemində əsaslı təmir aparıldığı və Mülki Məcəllənin 616-cı maddəsinin 1-ci bəndinə uyğun olaraq iddia tələbi təmin edilməmişdir. Rusiya Federasiyasının dəyərini icarə haqqı ilə kompensasiya edir.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qərarı ilə bu qərar ləğv edilmiş və icarəyə verənin iddiası baxılan vəziyyətdə icarəçinin əsaslı təmir xərclərini icarə haqqı ilə kompensasiya etmək hüququna malik olmadığına istinad edilərək təmin edilmişdir.
Apellyasiya Məhkəməsi bunları bildirdi:
Müqavilənin şərtlərinə görə, ev sahibi icarəyə götürdüyü qeyri-yaşayış sahələrinin əsaslı təmirini bütün binanın əsaslı təmiri ilə birlikdə həyata keçirməyə borcludur, lakin mübahisəli strukturun planlı təmiri hələ gəlməyib. Kirayəçi təcili ehtiyac yarandıqda icarəyə götürdüyü obyekti əsaslı təmir etməyi öhdəsinə götürdü, çünki icarəyə götürdüyü binanın çatışmazlıqlarını, xüsusən də mərkəzi istilik sisteminin qəza vəziyyətini bildiyi üçün bu binanı qəbul aktına uyğun olaraq qəbul etdi və köçürmə (mərkəzi istilik sisteminin qəza vəziyyəti haqqında müəyyən edilmiş aktda qeyd edildi). Beləliklə, kirayəçi təcili ehtiyacdan yaranan əsaslı təmir xərclərini ev sahibinə aid etmək hüququndan məhrum olub.
Kassasiya instansiyası məhkəməsi cavabdehin şikayəti ilə bağlı iş materiallarını yoxlayaraq müəyyən edib ki, cavabdeh qeyd olunan tələblərə etiraz edərək təcili ehtiyac (qəza) və ev sahibinin daşımaqdan imtina etməsi ilə əlaqədar mərkəzi istilik sisteminin əsaslı təmirinə istinad edib. belə təmir işlərini həyata keçirin.
Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 611-ci maddəsinə əsasən, icarəyə verən icarəçini icarə müqaviləsinin şərtlərinə və əmlakın təyinatına uyğun bir vəziyyətdə əmlakla təmin etməyə borcludur. Lakin binanın qəbulu və təhvil-təslim aktından da göründüyü kimi, köçürülmə zamanı mərkəzi istilik sistemi qəzalı vəziyyətdə idi.
Bu vəziyyəti qiymətləndirən kassasiya məhkəməsi qeyd etdi ki, mərkəzi istilik sisteminin qəzalı vəziyyətinə təhvil-qəbul aktında arayış özlüyündə kirayəçinin mümkün qəzaların nəticələrini aradan qaldırmaq öhdəliyini öz üzərinə götürməsi demək deyil və əgər zəruri, öz hesabına əsaslı təmir işləri aparsın.
İşin materialları təsdiq edir və iddiaçı mərkəzi istilik sisteminin qəzası faktını mübahisə etmir. İstilik təchizatı təşkilatının və icarəyə verənin nümayəndələrinin iştirakı ilə tərtib edilmiş yoxlama aktları onun əsaslı təmirinə ehtiyac olduğunu təsdiqləyir.
İcarəyə götürən ev sahibinə dəfələrlə müraciət edərək, qəzanın nəticələrinin aradan qaldırılması üçün təxirəsalınmaz tədbirlərin görülməsini və mərkəzi istilik sisteminin əsaslı təmir olunmasını işdəki ifadə və teleqramlarda sübut edir.
Ev sahibi müvafiq tədbir görmədiyindən kirayəçi podratçı ilə müqavilə bağlayaraq öz vəsaiti hesabına əsaslı təmir işləri aparmağa məcbur olub.
Bu vəziyyətdə, birinci instansiya məhkəməsi əsaslandırılmış nəticəyə gəldi ki, cavabdeh Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 616-cı maddəsinin 1-ci bəndinə uyğun olaraq mərkəzi istilik sisteminin əsaslı təmiri xərclərini icarəyə götürmək hüququna malikdir. təcili ehtiyacdan qaynaqlanır.
Qeyd olunanları nəzərə alaraq, habelə cavabdehin icarə haqqı üzrə başqa borcunun olmadığını nəzərə alaraq kassasiya instansiyası apellyasiya instansiyasının qərarını ləğv etmiş və birinci instansiya məhkəməsinin iddiaçının iddiasını təmin etməkdən imtina barədə qərarını qüvvədə saxlamışdır. .

22. İcarəyə verənlə icarəçinin bağladığı və istehlak edilmiş elektrik enerjisinin xərclərində icarəçinin iştirakının qaydasını müəyyən edən müqavilə enerji təchizatı müqaviləsi kimi təsnif edilə bilməz.

Səhmdar cəmiyyəti (icarəçi) Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin enerji təchizatını tənzimləyən normalarına uyğun gəlmədiyi üçün istehlak edilmiş elektrik enerjisinin xərclərində iştirak qaydasını müəyyən edən müqavilənin etibarsız sayılması tələbi ilə arbitraj məhkəməsinə müraciət etdi. təchizatı.
Birinci instansiya məhkəməsi mübahisəli müqaviləni enerji təchizatı müqaviləsi kimi təsnifləşdirmiş, subabonentin qoşulması üçün enerjitəchizatı təşkilatının icazəsi alınmadığından Məcəllənin 545-ci maddəsinə zidd olaraq onu etibarsız (qüsursuz) əqd kimi tanımışdır. .
Apellyasiya Məhkəməsi aşağıdakı əsaslarla qərarı ləğv edib və iddianı təmin etməyib.
Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 539-cu maddəsinə əsasən, enerji təchizatı müqaviləsinin tərəfləri enerji təchizatı təşkilatı və enerji təchizatı təşkilatının şəbəkələrinə qoşulmuş enerji qəbuledici cihazı olan abonent (istehlakçı)dır.
Cavabdeh abonent kimi ona məxsus binanın təchizatı üçün elektrik enerjisini enerjitəchizatı təşkilatı ilə bağlanmış müqavilə əsasında alıb.
İddiaçı cavabdehin mülkiyyətində olan binada qeyri-yaşayış sahəsi üçün icarə müqaviləsi bağlayıb. Bundan əlavə, tərəflər icarəçinin tələb etdiyi elektrik enerjisinin miqdarını və dəyərini göstərərək, istehlak edilmiş elektrik enerjisi xərclərində icarəçinin iştirak qaydasını müəyyən edən ayrı bir müqavilə bağladılar.
Tərəflər bu müqaviləni elektrik enerjisinin ödənişli tədarükü (məzuniyyət) və istehlak müqaviləsi adlandıraraq, onun bağlanması üçün əsas kimi icarə müqaviləsini göstərərək, özlərini icarəyə verən və icarəçi adlandırmışlar.
Belə ki, iddiaçı cavabdeh tərəfindən binaların icarəsi ilə bağlı aldığı elektrik enerjisindən istifadə edib. Bu işdə cavabdeh enerji təchizatı təşkilatı olmayıb.
Ona görə də birinci instansiya məhkəməsinin elektrik enerjisinin ödənişli tədarükü (məzuniyyət) və istehlak müqaviləsi adlanan müqavilənin enerji təchizatı müqaviləsi olması barədə qənaəti əsassızdır.
Mübahisəli müqavilə faktiki olaraq iddiaçının icarəyə götürdüyü və icarə müqaviləsinin tərkib hissəsi olan binada elektrik enerjisi xərclərinin müəyyən edilməsi qaydasını müəyyən etmişdir.
Qanuna zidd olaraq bu müqavilənin etibarsız sayılması üçün heç bir əsas yox idi.

23. İcarəyə götürülmüş əmlakın mülkiyyətçisi dəyişdirildikdə, icarə müqaviləsinin yenidən rəsmiləşdirilməsi məsələsinin qaldırılıb-qoyulmamasından asılı olmayaraq, keçmiş mülkiyyətçi uduzur, yeni mülkiyyətçi isə əmlakın icarəsindən gəlir əldə etmək hüququ əldə edir.

Məhdud məsuliyyətli cəmiyyət (yeni mülkiyyətçi) Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 1107-ci maddəsinə əsasən səhmdar cəmiyyətə (keçmiş mülkiyyətçiyə) qarşı qazanc əldə etmək üçün arbitraj məhkəməsinə iddia qaldırdı. cavabdeh əmlakın mülkiyyət hüququ iddiaçıya keçdiyi andan ondan çıxarmışdır.
Mübahisəli əmlakın icarədarı mübahisənin predmeti üzrə müstəqil iddialarını bildirməyən üçüncü şəxs qismində işə cəlb edilmişdir.
Birinci instansiya məhkəməsi cavabdehlə üçüncü şəxs arasında müqavilə münasibətinin mövcudluğuna istinad edərək iddianı təmin etməyib. Bununla da məhkəmə aşağıdakıları əsas götürüb.
İcarəçinin cavabdehlə bağlanmış icarə müqaviləsi əsasında yaşadığı binalar iddiaçı tərəfindən alınıb.
İcarəçi mülkiyyətin dəyişməsi barədə nə yeni, nə də əvvəlki sahib tərəfindən xəbərdar edilməmişdir.
İddiaçı mübahisəli əmlakın sahibinə çevrilərək, bu əmlakın icarə müqaviləsinə əsasən icarəyə verənin dəyişdirilməsi məsələsini qaldırmadı.
Yuxarıda deyilənləri, habelə cavabdehlə üçüncü şəxs arasında bağlanmış icarə müqaviləsinin qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada ləğv edilmədiyini və etibarsız hesab edilmədiyini nəzərə alaraq, məhkəmə belə bir nəticəyə gəlmişdir ki, icarəçi müqaviləyə əsasən icarə haqqını qanuni olaraq kirayəçiyə ödəmişdir. .
Apellyasiya Məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin arqumentlərini əsassız hesab edib, qərarı ləğv edib, aşağıdakı əsaslarla iddianı təmin edib.
Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 617-ci maddəsinə əsasən, icarəyə götürülmüş əmlakın mülkiyyət hüququnun başqa şəxsə keçməsi icarə müqaviləsinin dəyişdirilməsi və ya ləğvi üçün əsas deyil. Eyni zamanda, icarə müqaviləsinin yenidən rəsmiləşdirilməsi məsələsinin gündəmə gəlib-gəlməməsindən asılı olmayaraq, keçmiş mülkiyyətçi uduzur, yenisi isə əmlakın icarəsindən gəlir əldə etmək hüququ əldə edir.
İddiaçı binanın mülkiyyətçisinə çevrildiyindən, cavabdeh isə icarə haqqını almağa davam etdiyindən, iddiaçının Məcəllənin 1107-ci maddəsinə əsaslanan tələbləri təmin edilməli idi.

24. İcarəyə götürülmüş əmlakın mülkiyyət hüququnun başqa şəxsə keçməsi özlüyündə keçmiş mülkiyyətçinin kirayəçi ilə bağladığı icarə müqaviləsinin şərtlərinə (icarəyə verən haqqında məlumatların dəyişdirilməsi istisna olmaqla) məhkəmə qaydasında dəyişikliklərin edilməsi üçün əsas təşkil etmir. razılaşma).

Səhmdar cəmiyyəti (əmlakın yeni sahibi) icarə müqaviləsini icarəyə verənin adı və icarə müddəti baxımından dəyişdirmək üçün məhdud məsuliyyətli cəmiyyətə (icarə alana) qarşı iddia ilə arbitraj məhkəməsinə müraciət etmişdir.
Bu iddianı irəli sürmək hüququnu təsdiqləmək üçün iddiaçı bir neçə qeyri-yaşayış sahəsinin cavabdeh tərəfindən əvvəlki mülkiyyətçi ilə bağlanmış icarə müqaviləsi, habelə təqdim etdiyi sənədlər əsasında mülkiyyət hüququnun əldə edilməsinə istinad etmişdir. mülkiyyət hüququnun dövlət qeydiyyatını təsdiq edən.
Binanın yeni sahibi kirayəçiyə icarə müqaviləsinə ev sahibinin adı, habelə icarə müddətinin şərtləri ilə bağlı dəyişiklik etməyi təklif edib. İcarəçi müqaviləni dəyişdirməkdən imtina etdiyi üçün səhmdar cəmiyyət arbitraj məhkəməsinə müvafiq iddia qaldırmışdır.
Məcəllənin 450, 451-ci maddələrinə əsasən, tərəflərdən birinin tələbi ilə müqavilə yalnız digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda, bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş digər hallarda məhkəmənin qərarı ilə dəyişdirilə bilər. Məcəllə, digər qanunlar və ya müqavilə, habelə müqavilə bağlanarkən tərəflərin irəli sürdüyü şəraitdə əhəmiyyətli dəyişikliklə əlaqədar.
Arbitraj məhkəməsi Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 617-ci maddəsinə istinad edərək iddianı rədd etdi, buna görə icarəyə götürülmüş əmlakın mülkiyyət hüququnun başqa şəxsə keçməsi (təsərrüfat rəhbərliyi, operativ idarəetmə) müqavilənin dəyişdirilməsi və ya ləğvi üçün əsas deyil. icarə müqaviləsi.
Apellyasiya Məhkəməsi icarəyə verənin adının müqaviləsinin dəyişdirilməsi ilə bağlı iddianın rədd edilməsi ilə bağlı qərarı ləğv etmiş, bu tələb aşağıdakı əsaslarla təmin edilməli hesab edilmişdir.
Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 608-ci maddəsinə əsasən, icarə müqaviləsi üzrə icarəyə verən əmlakın sahibidir.
Belə ki, cavabdeh tərəfindən icarəyə götürülmüş əmlakın mülkiyyət hüququnun dəyişməsi ilə əlaqədar keçmiş icarəyə verən cavabdehlə bağlanmış icarə müqaviləsinin tərəfi olmaqdan çıxmışdır, ona görə də iddiaçının icarəyə verənin müqaviləsində onun dəyişdirilməsi tələbi qanunidir.

25. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 619-cu maddəsinin ikinci hissəsinə uyğun olaraq müqavilədə müəyyən edilmiş icarəyə verənin tələbi ilə icarə müqaviləsinə vaxtından əvvəl xitam verilməsi üçün əsaslar tərəfin hər hansı pozuntusu ilə əlaqələndirilə bilməz. kirayəçi.

Dəmir yolunun filialı (icarəyə verən), Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 619-cu maddəsinin ikinci hissəsinə əsasən, icarə müqaviləsinə vaxtından əvvəl xitam verilməsi üçün məhdud məsuliyyətli cəmiyyətə qarşı arbitraj məhkəməsinə iddia qaldırdı.
İddianı dəstəkləmək üçün icarəyə verən icarə müqaviləsinin müddəasına istinad etdi, ona görə icarəyə götürülmüş platformanın istismarına operativ ehtiyac yaranarsa, müqaviləyə vaxtından əvvəl xitam verilməsini tələb etmək hüququ var.
Cavabdeh müqavilənin müvafiq müddəasını etibarsız hesab edərək bildirilən tələbə etiraz etdi, çünki onun fikrincə, Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 619-cu maddəsinin ikinci hissəsinə əsasən icarəyə vaxtından əvvəl xitam verilməsi üçün digər əsaslar var. icarəyə verənin tələbi ilə müqavilə, bu maddənin birinci hissəsində nəzərdə tutulmuşlara əlavə olaraq, icarəçi tərəfindən müqavilənin hər hansı və ya pozulması ilə bağlı olmalıdır. Başqa sözlə, belə xitam yalnız icarəçinin qanunsuz hərəkətləri (hərəkətsizliyi) nəticəsində mümkündür. İddiaçının göstərdiyi əsaslar göstərilən meyara cavab vermədiyi üçün o, əsassız olaraq Məcəllənin 619-cu maddəsinin ikinci hissəsinə istinadən müqaviləyə daxil edilir və icarə müddəti başa çatmamış müqavilənin ləğvinə səbəb ola bilməz.
Kirayəçi hesab edirdi ki, bu şərt yalnız icarəyə verənin müqaviləni məhkəmədən kənar icra etməkdən imtinası üçün əsas kimi müqavilədə nəzərdə tutula bilər (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 450-ci maddəsinin 3-cü bəndi), lakin tərəflər ifadə vermədilər. müqavilə bağlayarkən belə iradə ifadəsi.
Məhkəmə cavabdehin dəlilləri ilə razılaşmayaraq, aşağıdakıları qeyd edərək iddianı təmin edib.
Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 619-cu maddəsinin birinci hissəsi icarəyə verənin tələbi ilə icarə müqaviləsinə vaxtından əvvəl xitam verilməsi üçün bir sıra əsaslar nəzərdə tutur. Bütün bu əsaslar icarəçi tərəfindən müqavilənin müəyyən pozuntularına aiddir.
Məcəllənin 619-cu maddəsinin ikinci hissəsinə əsasən, icarə müqaviləsində Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 450-ci maddəsinin 2-ci bəndinə uyğun olaraq icarəyə verənin tələbi ilə müqavilənin vaxtından əvvəl ləğvi üçün digər əsaslar da müəyyən edilə bilər.
Bununla belə, bu maddənin birinci hissəsində icarəçi tərəfindən müqavilənin şərtlərinin müstəsna olaraq pozulmasının müqaviləyə xitam verilməsi üçün əsas kimi nəzərdə tutulması o demək deyil ki, tərəflərin müqaviləyə daxil etdiyi xitam üçün digər əsaslar da pozuntularla əlaqələndirilməlidir. onun şərtlərindən.
Nəzərə almaq lazımdır ki, Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 619-cu maddəsinin ikinci hissəsi yalnız bu bəndin 1-ci yarımbəndinə deyil, Məcəllənin 450-ci maddəsinin 2-ci bəndinin bütün bəndinə aiddir. Buna görə də, tərəflər icarəyə verənin tələbi ilə məhkəmə qaydasında müqavilənin vaxtından əvvəl ləğvi üçün həm hər hansı pozuntu ilə bağlı, həm də onunla əlaqəli olmayan istənilən əsası şərtləndirmək hüququna malikdirlər.
İddiaçının təqdim etdiyi dəlillərdən göründüyü kimi, dəmir yolu idarəsinin icarəyə götürülmüş platformadan istifadə etməsi zərurəti icarəyə verənin bildirdiyi şəhərətrafı istiqamətdə sərnişin axınının artması ilə əlaqədar elektrik qatarlarının hərəkətinin intensivliyinin artması ilə əlaqədardır. icarəçiyə müqavilədə müəyyən edilmiş müddətdə (üç ay əvvəl).
Beləliklə, müqavilənin müvafiq şərtlərini rəhbər tutaraq, iddiaçı (icarəçi) icarə müqaviləsinə vaxtından əvvəl xitam verilməsini tələb etmək hüququna malik idi.

26. İcarəyə götürən tərəfindən icarə haqqını müqavilə ilə müəyyən edilmiş müddətdə bir dəfə ödəmədikdə, icarə müqaviləsində kirayəçinin tələbi ilə müqaviləyə vaxtından əvvəl xitam verilməsinin mümkünlüyü nəzərdə tutula bilər.

Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 619-cu maddəsinin ikinci hissəsinə əsasən, əmlakın idarə edilməsi komitəsi (ev sahibi) kooperativə qarşı icarə müqaviləsinə xitam vermək və cavabdehin işğal olunmuş ərazidən çıxarılması tələbi ilə kooperativə qarşı iddia qaldırmışdır. binalar.
İddiaları dəstəkləmək üçün Komitə müqavilənin şərtlərinə istinad etdi, buna görə kirayəçinin icarə müqaviləsi ilə müəyyən edilmiş müddəti bir dəfə pozduğu təqdirdə kirayəçinin icarə müqaviləsinə vaxtından əvvəl xitam verilməsini tələb etmək hüququ var. icarə haqqını ödəyir.
Cavabdeh müqavilənin qeyd olunan şərtinin Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 619-cu maddəsinin birinci hissəsinin 3-cü bəndinin müddəalarına zidd olduğuna inanaraq məhkəmədən iddianın rədd edilməsini xahiş etdi.
İddiaların təmin edilməsi ilə bağlı məhkəmənin qərarı aşağıdakı əsaslarla təmin edilməyib.
Məcəllənin 619-cu maddəsinin birinci hissəsinin 3-cü bəndinə əsasən, icarəyə verənin tələbi ilə icarə müqaviləsi icarəyə götürən icarə haqqını ardıcıl iki dəfədən artıq ödəmədikdə, icarə müqaviləsinə məhkəmə tərəfindən vaxtından əvvəl xitam verilə bilər. müqavilə ilə müəyyən edilmiş ödəniş müddətinin başa çatması.
Kirayə haqqının ödənilməsində gecikmə kimi müqaviləyə xitam verilməsi üçün belə bir əsas Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 619-cu maddəsinin birinci hissəsində nəzərdə tutulduğundan, iddiaçının iddiasını dəstəkləmək üçün istinad etdiyi müqavilənin şərti belə deyildi. bu maddənin ikinci hissəsinə uyğundur, çünki o, müqaviləyə xitam vermək üçün başqa əsas yaratmayıb.
Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 619-cu maddəsinin tərəflərin razılığı ilə onun birinci hissəsinin müddəalarının dəyişdirilməsinə imkan vermədiyini nəzərə alaraq, iddiaçının tələbləri təmin edilməmişdir.
İddiaçı apellyasiya şikayətində təkid edirdi ki, mübahisəli şərt Məcəllənin 619-cu maddəsinin ikinci hissəsinin tələblərinə tam riayət olunmaqla müqaviləyə daxil edilib. Bu maddənin birinci hissəsinin 3-cü bəndinə əsasən, icarə haqqının ardıcıl iki dəfədən artıq ödənilməməsi müqaviləyə xitam verilməsi üçün əsasdır. İcarəyə götürən tərəfindən icarə haqqının verilməsi üçün müqavilə ilə müəyyən edilmiş şərtlərin bir dəfə pozulması icarə müqaviləsinə xitam verilməsi üçün başqa bir səbəbdir.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsi iddiaçının mövqeyini təsdiq edərək əlavə olaraq qeyd edib ki, Məcəllənin 619-cu maddəsinin birinci hissəsində nəzərdə tutulmuş əsaslar təkcə “ödənişin gecikdirilməsi” kimi elementi deyil, həm də daha iki elementi ehtiva edir: “daha ​​çox. iki dəfə" və "ard-arda". Bu baxımdan, baxılan vəziyyətdə tərəflər müqavilədə Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 619-cu maddəsinin birinci hissəsinin 3-cü bəndində nəzərdə tutulandan fərqli olaraq müqaviləyə xitam verilməsi üçün fərqli əsas müəyyən etdilər.
Birinci instansiya məhkəməsinin qərarı ləğv edilib, iddialar təmin edilib.

27. İcarə müqaviləsində icarəyə verənin müqaviləni yerinə yetirməkdən imtina etməsi və ona məhkəmədənkənar xitam verilməsi üçün əsaslar, o cümlədən kirayəçinin müqavilənin bu və ya digər şərtlərini pozması ilə bağlı əsaslar nəzərdə tutula bilər (Mülki Məcəllənin 450-ci maddəsinin 3-cü bəndi). Rusiya Federasiyası).

Məhdud məsuliyyətli cəmiyyət (icarəyə verən) icarə müqaviləsinə xitam verilməsi ilə əlaqədar zəbt olunmuş qeyri-yaşayış sahəsinin çıxarılması üçün səhmdar cəmiyyətə (icarəçiyə) qarşı arbitraj məhkəməsinə iddia qaldırmışdır.
İcarə müqaviləsi məhkəmə qaydasında pozulmadan fəaliyyətini davam etdirdiyindən cavabdeh iddiaçının iddiasını qanunsuz hesab edib.
Məhkəmə araşdırması zamanı müəyyən edilmişdir ki, icarəyə verənin təşəbbüsü ilə icarə müqaviləsi bağlanarkən Mülki Məcəllənin 450-ci maddəsinin 3-cü bəndinə uyğun olaraq icarəyə verənin müqaviləni icra etməkdən imtinasının əsaslarını nəzərdə tutan şərt müqaviləyə daxil edilmişdir. Rusiya Federasiyasının Məcəlləsi. Bu səbəbdən icarəçi tərəfindən müqavilə ilə müəyyən edilmiş müddətdə birdəfəlik icarə haqqının ödənilməməsi müəyyən edilmişdir.
Cavabdehin fikrincə, müqavilənin bu müddəası etibarsızdır, çünki Məcəllənin 619-cu maddəsinin və 450-ci maddəsinin 2-ci bəndinin mənasına görə, tərəflərdən biri tərəfindən müqavilənin müəyyən pozuntuları yalnız müqaviləyə xitam verilməsi üçün əsas ola bilər. digər tərəfin tələbi ilə məhkəməyə verilir, lakin sonuncunun məhkəmədənkənar qaydada müqaviləni icra etməkdən imtina etməsi halında.
Məhkəmə, belə bir nəticənin nə qanunun yuxarıda göstərilən normalarından, nə də Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 450-ci maddəsinin 3-cü bəndinin müddəalarından irəli gəlmədiyini qeyd edərək, kirayəçinin mövqeyi ilə razılaşmadı.
Müqavilənin icarəyə verənin müqaviləni icra etməkdən imtina etmək hüququnu bağladığı pozuntu faktı iş materialları ilə sübut olunur və cavabdeh tərəfindən mübahisələndirilmir. Məcəllənin 450-ci maddəsinin 3-cü bəndinə əsasən, bu halda müqaviləyə xitam verilmiş hesab edilir, məhkəmənin müvafiq qərarı tələb olunmur.
İcarəyə götürən zəbt olunmuş qeyri-yaşayış sahəsini könüllü olaraq boşaltmadığından, icarə müqaviləsinə xitam verilməsi ilə əlaqədar ev sahibinin onun çıxarılması tələbi ilə məhkəməyə müraciət etmək hüququ var idi.
Qeyd olunanları nəzərə alaraq məhkəmə iddianı təmin edib.

28. İcarəyə haqqının tam ödənilməməsi ilə əlaqədar icarə müqaviləsinə xitam verilə bilər, əgər məhkəmə bu pozuntunu əhəmiyyətli hesab edirsə.

İcarəyə verən icarəçiyə qarşı arbitraj məhkəməsinə icarə haqqının ödənilməməsi, gecikdirilməsinə görə cərimələrin ödənilməsi və icarəçi tərəfindən onun əhəmiyyətli dərəcədə pozulması ilə əlaqədar icarə müqaviləsinə xitam verilməsi üçün iddia qaldırıb.
Birinci instansiya məhkəməsinin qərarı ilə cavabdehdən icarə haqqı üzrə borclar və cərimə tətbiq edilmiş, icarə müqaviləsinə xitam verilməsi tələbi aşağıdakı əsaslarla təmin edilməmişdir.
Məhkəmə müəyyən edib ki, tərəflər əvvəllər köçürüləcək icarə haqqının məbləği ilə bağlı fikir ayrılığı olub. Cavabdeh icarə ödənişlərini vaxtında, lakin daha az məbləğdə həyata keçirib, bununla əlaqədar yığım üçün təqdim olunan borc yaranıb.
Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 619-cu maddəsinin birinci hissəsi kirayə verənin tələbi ilə icarə müqaviləsinə vaxtından əvvəl xitam verilməsi üçün əsasları nəzərdə tutur. Adı çəkilən maddənin ikinci hissəsinə əsasən, icarə müqaviləsi ilə Məcəllənin 450-ci maddəsinin 2-ci bəndinə uyğun olaraq bunun üçün digər əsaslar da müəyyən edilə bilər.
Tərəflər müqavilədə icarə haqqının tam ödənilməməsi halında vaxtından əvvəl xitam verilməsinin mümkünlüyünü nəzərdə tutmadığından və Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 619-cu maddəsinin birinci hissəsində müqavilənin vaxtından əvvəl ləğvi üçün əsasdır. müqavilədə olmadıqda, arbitraj məhkəməsi icarə haqqı üzrə borcları və gecikdirilmiş ödəməyə görə cəriməni götürərək icarəyə xitam verilməsi haqqında iddianı rədd etdi.
Apellyasiya məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin icarə müqaviləsinə vaxtından əvvəl xitam verilməsi üçün xüsusi qaydaları müəyyən edən Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 619-cu maddəsinin mövcudluğunu göstərərək, icarə müqaviləsinə xitam verməkdən imtina ilə bağlı qərarını ləğv etdi. Məcəllənin 450-ci maddəsi əsasında icarə müqaviləsinə vaxtından əvvəl xitam verilməsinin mümkünlüyünü istisna etmir.
Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 450-ci maddəsinin 2-ci bəndinə əsasən, tərəflərdən birinin tələbi ilə digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda, müqaviləyə məhkəmənin qərarı ilə xitam verilə bilər. Tərəflərdən birinin müqaviləni pozması vacib hesab edilir ki, bu da digər tərəfə elə zərər vurur ki, o, müqavilə bağlayarkən ümid etmək hüququndan xeyli məhrum olur.
Məhkəmə işin hallarını qiymətləndirərək cavabdeh tərəfindən yol verilmiş pozuntunun əhəmiyyətli olması qənaətinə gəldikdən sonra icarə müqaviləsinə xitam verdi.

29. İcarə müqaviləsinə xitam verilməsinin səbəbi kirayəçinin ona həvalə edilmiş öhdəlikləri yerinə yetirməməsidirsə, kirayəçi müqavilənin vaxtından əvvəl ləğv edilməsi tələbi ilə məhkəməyə müraciət etməzdən əvvəl icarəçiyə müqavilənin vaxtından əvvəl ləğv edilməsi barədə yazılı xəbərdarlıq göndərməyə borcludur. öhdəliyini ağlabatan müddətdə yerinə yetirmək zərurəti (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 619-cu maddəsinin üçüncü hissəsi), habelə müqaviləyə xitam vermək təklifi (Məcəllənin 452-ci maddəsinin 2-ci bəndi).

Əmlakın idarə edilməsi komitəsi (ev sahibi) səhmdar cəmiyyətə qarşı icarə müqaviləsinə xitam verilməsi və cavabdehin zəbt olunmuş qeyri-yaşayış sahəsindən çıxarılması üçün arbitraj məhkəməsinə iddia qaldırmışdır.
Bu tələb Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 619-cu maddəsinin birinci hissəsinin 3-cü bəndi əsasında cavabdehin kirayə haqqını ödəmək öhdəliyini yerinə yetirməməsi ilə əlaqədar ifadə edilmişdir.
Arbitraj məhkəməsinin qərarı ilə Rusiya Federasiyasının Arbitraj Prosessual Məcəlləsinin 87-ci maddəsinin 5-ci bəndinə (bundan sonra Rusiya Federasiyasının Arbitraj Prosessual Məcəlləsi) istinad edilməklə iddia baxılmadan buraxılmışdır.
Eyni zamanda, məhkəmə qeyd etmişdir ki, iddiaçı icarəyə verənin tələbi ilə icarə müqaviləsinə vaxtından əvvəl xitam verilməsi ilə bağlı mübahisənin məhkəməyəqədər həlli proseduru ilə bağlı qanunvericiliyin tələblərinə tam əməl etməmişdir.
Məcəllənin 619-cu maddəsinin üçüncü hissəsinə əsasən, ev sahibi yalnız icarəçiyə öhdəliyini ağlabatan müddətdə yerinə yetirməsinin zəruriliyi barədə yazılı xəbərdarlıq göndərdikdən sonra müqavilənin vaxtından əvvəl ləğvini tələb etmək hüququna malikdir.
İddiaçının təqdim etdiyi materiallardan belə məlum olur ki, komitə şirkətə belə bir xəbərdarlıq göndərib ki, bu da icarə haqqı borclarının ödənilməsinin zəruriliyi məsələsini gündəmə gətirib.
Bununla belə, Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 619-cu maddəsinin üçüncü hissəsinin mənasına görə, qeyd olunan xəbərdarlıq özlüyündə icarə müqaviləsinə dəyişiklik və ya xitam vermək təklifi təşkil etmir. Göstərilən müqaviləyə xitam verilməsini tələb etmək hüququ icarəyə verəndən yalnız o halda yaranır ki, icarəçi ağlabatan müddətdə müvafiq pozuntuları aradan qaldırmasın.
Məcəllənin 619-cu maddəsinin üçüncü hissəsi icarə müqaviləsinə xitam verilməsi qaydasını tənzimləmədiyi üçün Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 452-ci maddəsinin 2-ci bəndində olan ümumi qayda icarə münasibətlərinə şamil edilir. Bu qaydaya əsasən, müqavilənin dəyişdirilməsi və ya ona xitam verilməsi tələbi yalnız qarşı tərəfin müqavilənin dəyişdirilməsi və ya ona xitam verilməsi təklifindən imtinası və ya müddət ərzində cavab alınmaması ilə məhkəməyə müraciət edə bilər. təklifdə göstərilən və ya qanunla və ya müqavilə ilə müəyyən edilmiş, o olmadıqda isə otuz gün müddətində.
Bununla bağlı məhkəmə iddiaçının diqqətini ona yönəldib ki, cavabdeh tərəfə göndərilən xəbərdarlıqda yalnız icarə haqqı borcunun ödənilməsinin zəruriliyi məsələsi qoyulub. Bu öhdəliyin ağlabatan müddətdə yerinə yetirilməməsi halında müqaviləyə xitam verilməsi təklifi bu xəbərdarlıqda yer almayıb.
İddiaçı xəbərdarlıq göndərərkən Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 452-ci maddəsinin 2-ci bəndinin müddəalarına əməl etmədiyi üçün iddia rədd edilməli idi.

30. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 619-cu maddəsi əsasında icarəyə verənin icarəyə vaxtından əvvəl xitam verilməsi ilə bağlı iddiasının təmin edilməsinin zəruri şərti məhkəmə araşdırması zamanı icarəçinin icarəyə verəndən yazılı xəbərdarlıq aldığının müəyyən edilməsidir. müqavilə öhdəliyinin yerinə yetirilməsi zərurəti.

Ev sahibi, Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 619-cu maddəsinin ikinci hissəsinə istinad edərək, qeyri-yaşayış binası üçün icarə müqaviləsinin vaxtından əvvəl ləğvi üçün arbitraj məhkəməsinə iddia qaldırdı, buna görə icarə müqaviləsi icarə müqaviləsi üçün əsaslar müəyyən edə bilər. Məcəllənin 450-ci maddəsinin 2-ci bəndinə uyğun olaraq icarəyə verənin tələbi ilə müqaviləyə vaxtından əvvəl xitam verilməsi.
İcarə müqaviləsinin 5-ci bəndində göstərilir ki, icarəyə götürülmüş binanın icarəyə götürənin yazılı icazəsi olmadan subicarəyə verilməsi onun vaxtından əvvəl ləğvi üçün əsasdır.
İcarəyə götürən tərəfindən binadan istifadəyə dair yoxlama aparılarkən, orada kənar təşkilatın yerləşdiyi müəyyən edilmişdir ki, bu da məhkəməyə təqdim edilmiş aktlarda öz əksini tapmışdır.
Göstərilən tələbə etiraz edərək, cavabdeh icarəyə götürdüyü binanın icarəyə götürdüyü şəxsin müvafiq icazəsi olmadan üçüncü şəxsə subicarəyə verilməsi faktını mübahisə etmədən, mübahisənin məhkəməyə qədər həlli qaydasına əməl edilməməsinə istinad etmişdir. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 619-cu maddəsinin 3-cü bəndi, müqavilə öhdəliyinin pozulmasını ağlabatan müddətdə aradan qaldırmaq zərurəti barədə ev sahibindən yazılı xəbərdarlıq almadığını qeyd etdi.
Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 619-cu maddəsinin üçüncü hissəsinə əsasən, icarəyə verən yalnız icarəçiyə öhdəliyini ağlabatan müddətdə yerinə yetirmək zərurəti barədə yazılı xəbərdarlıq göndərdikdən sonra müqavilənin vaxtından əvvəl ləğvini tələb etmək hüququna malikdir.
Məhkəmə cavabdehin arqumentini əsaslı hesab edərək qeyd etdi ki, Məcəllənin 619-cu maddəsinin üçüncü bəndinin mənasına uyğun olaraq belə yazılı xəbərdarlıq kirayəçi tərəfindən alınmalıdır ki, o, müqavilə öhdəliyini ağlabatan müddətdə yerinə yetirə bilsin. .
Məhkəmə araşdırması zamanı müəyyən edildiyi kimi, iddiaçı, öz növbəsində, cavabdeh (icarəçi) tərəfindən müvafiq yazılı xəbərdarlığın alınmasına zəmanət verən müvafiq tədbirlər görməmişdir (qəbz edilməməsi, sifarişli poçtla göndərilməsi və ya alınması barədə bildirişlə). ).
Həmçinin iş materiallarında müttəhimin xəbərdarlıq alması ilə bağlı başqa sübutlar yoxdur.
Yuxarıda göstərilənləri nəzərə alaraq, məhkəmə mübahisənin məhkəməyə qədər həlli prosedurunu müşahidə olunmamış hesab etdi və Rusiya Federasiyasının Arbitraj Prosessual Məcəlləsinin 87-ci maddəsinin 5-ci bəndini rəhbər tutaraq iddianı baxılmadan tərk etdi.

31. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 621-ci maddəsinin 1-ci bəndinə uyğun olaraq yeni müddətə bağlanmış icarə müqaviləsi yeni icarə müqaviləsidir.

Səhmdar cəmiyyətlə binanın sahibi arasında qeyri-yaşayış sahəsinin icarə müqaviləsi bağlanıb.
Yeni müddət üçün icarə müqaviləsi bağlanarkən tərəflər icarə haqqının məbləği ilə bağlı fikir ayrılığına düşmüşlər.
İcarəyə verən mübahisənin müqavilənin dəyişdirilməsi ilə bağlı yarandığını hesab edərək, bu fikir ayrılıqlarını arbitraj məhkəməsinə həll etmək üçün göndərdi.
Apellyasiya instansiyasının qərarı ilə dəyişdirilmədən qalan birinci instansiya məhkəməsinin qərarı ilə iddia Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 621-ci maddəsinin 1-ci bəndinin ikinci bəndinə əsasən rədd edildi, buna görə nə zaman yeni müddətə icarə müqaviləsi bağlandıqda, müqavilənin şərtləri tərəflərin razılığı ilə dəyişdirilə bilər.
Kassasiya instansiyası məhkəməsi aşağıdakı əsaslarla məhkəmə aktlarını ləğv edərək işi yeni baxılması üçün birinci instansiya məhkəməsinə verib.
Məcəllənin 610-cu maddəsinə əsasən, icarə müqaviləsi müqavilədə müəyyən edilmiş müddətə bağlanır.
İcarəyə verən icarəçiyə icarə müqaviləsinin müddətinin başa çatması və cavabdeh əmlakdan gələcəkdə istifadə etmək niyyətində olduqda, əvvəllər qüvvədə olan icarə müqaviləsinin vaxtından əvvəl ləğv edildiyini göstərən yeni müddətə icarə müqaviləsi bağlamaq zərurəti barədə məlumat verdi. müddətinin bitməsinə qədər.
Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 621-ci maddəsinin mənasına görə, yeni müddətə icarə müqaviləsinin bağlanması yeni müqavilənin bağlanmasıdır.
İddia, ev sahibinin icarə haqqının məbləğində etdiyi dəyişikliklərlə əlaqədar cavabdehin yeni müddətə icarə müqaviləsini imzalamaqdan imtina etməsi ilə əlaqədar irəli sürülüb.
Belə ki, tərəflər arasında müqavilədən əvvəl mübahisə yaranıb.
Rusiya Federasiyasının Arbitraj Prosessual Məcəlləsinin 22-ci maddəsi, arbitraj məhkəməsi tərəfindən həll edilən mübahisələrə, bağlanması qanunla və ya tərəflərin arbitrajı həll etməyə razılaşdıqları fikir ayrılıqlarının ötürülməsi ilə nəzərdə tutulmuş razılaşma üzrə fikir ayrılıqları ilə bağlı mübahisələr daxildir. məhkəmə.
İşdəki yazışmalar göstərir ki, tərəflər yaranmış fikir ayrılıqlarının arbitraj məhkəməsi tərəfindən həll edilməsi üçün mümkün köçürülməsi məsələsini müzakirə ediblər.
Yuxarıda qeyd olunanları nəzərə alaraq kassasiya instansiyası məhkəməsi tərəflər arasında belə köçürmə haqqında razılaşmanın olması məsələsinə aydınlıq gətirilməsinin zəruriliyini göstərərək işi birinci instansiya məhkəməsinin icraatına vermişdir.

32. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 621-ci maddəsinin 1-ci bəndinə uyğun olaraq, yeni müddətə icarə müqaviləsi bağlayarkən, tərəflər əvvəllər qüvvədə olan müqavilənin şərtləri ilə bağlı deyillər.

Əmlakın İdarə Edilməsi Komitəsi (ev sahibi) icarə haqqının ödənilməsi üçün arbitraj məhkəməsinə iddia ilə kirayəçiyə qarşı iddia qaldırdı.
Cavabdeh qeyd olunan tələbə etiraz edərək, ondan tələb olunan məbləğin əvvəllər qüvvədə olan icarə müqaviləsində müəyyən edilmiş icarə haqqı məbləği ilə yeni müddətə icarə müqaviləsi bağlanarkən müəyyən edilmiş icarə haqqı arasındakı fərq olduğunu qeyd etmişdir. Cavabdehin fikrincə, yeni müddətə icarə müqaviləsi bağlayarkən icarə haqqının məbləğinin dəyişdirilməsi Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 614-cü maddəsinin 3-cü bəndinə ziddir, buna görə kirayə haqqının dəyişdirilməsi ildə bir dəfədən çox olmayaraq icazə verilir.
Arbitraj Məhkəməsi aşağıdakı səbəblərə görə cavabdehin arqumentlərini əsassız hesab edib.
Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 621-ci maddəsinə uyğun olaraq, yeni müddətə icarə müqaviləsinin bağlanması mahiyyətcə yeni müqavilənin bağlanmasıdır. Buna görə də, tərəflər əvvəllər mövcud olan icarə müqaviləsinin şərtləri ilə bağlı deyillər.
Məcəllənin 614-cü maddəsinin 3-cü bəndinin norması icarə müqaviləsinin qüvvədə olduğu müddətdə icarə haqqına baxılması qaydasını tənzimləyir və buna görə də yeni müddətə müqavilə bağlanarkən tətbiq oluna bilməz.
Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 621-ci maddəsinin 1-ci bəndinin ikinci bəndinə əsasən, yeni müddətə icarə müqaviləsi bağlanarkən, müqavilənin şərtləri tərəflərin razılığı ilə dəyişdirilə bilər.
İcarəyə verənin yeni müddətə təklif etdiyi, artan icarə haqqını nəzərdə tutan icarə müqaviləsi layihəsi heç bir şərh vermədən kirayəçi tərəfindən imzalanıb.
Qeyd olunanları nəzərə alaraq, məhkəmə iddiaçının borcun ödənilməsi ilə bağlı yeni icarə müqaviləsində göstərilən icarə haqqı məbləği əsasında hesablanmış tələbini qanuni hesab etmişdir.

33. İcarə müqaviləsinin müddətinin bitməmişdən əvvəl ona xitam verilməsi və icarəyə verənin icarə münasibətlərini təzələməkdən imtina etməsi barədə bildirişin verilməsi özlüyündə icarəçini icarə müqaviləsi bağlamaq üçün üstünlük hüququndan istifadə etmək imkanından məhrum etmir. yeni termin.

Səhmdar cəmiyyət əmlakın idarə edilməsi komitəsinə və fərdi sahibkara qarşı cavabdehlər arasında bağlanmış icarə müqaviləsi üzrə hüquq və vəzifələrin ötürülməsi ilə bağlı arbitraj məhkəməsinə iddia qaldırıb.
İddiasını dəstəkləmək üçün iddiaçı Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 621-ci maddəsinin 1-ci bəndinin birinci bəndinə uyğun olaraq, vicdanlı kirayəçi kimi, müqavilənin müddəti bitdikdən sonra , bütün digər şeylər bərabər olduqda, yeni müddətə icarə müqaviləsi bağlamaq üçün digər şəxslər üzərində üstünlük hüququ.
Mübahisəni həll edən birinci instansiya məhkəməsi Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 621-ci maddəsinin 1-ci bəndini rəhbər tutdu, buna görə kirayəçi icarəyə verənə müqavilə çərçivəsində belə bir müqavilə bağlamaq arzusunu yazılı şəkildə bildirməyə borcludur. icarə müqaviləsində müəyyən edilmiş müddət, müqavilədə belə müddət nəzərdə tutulmayıbsa, müqavilələrin müddəti bitənə qədər ağlabatan müddət ərzində.
Əmlakın idarə edilməsi komitəsi ilə səhmdar cəmiyyəti arasında bağlanmış icarə müqaviləsində müəyyən edilmişdir ki, kirayəçi icarə müddətinin bitməsinə azı bir ay qalmış yeni müddətə icarə müqaviləsi bağlamaq niyyəti barədə icarəyə verənə məlumat verməlidir.
İcarəçinin Məcəllənin 621-ci maddəsinin tələblərinə və icarəyə verənin yeni müddətə icarə müqaviləsi bağlamaq niyyəti barədə yazılı bildirişinə dair müqaviləyə əməl etməsinə dair sübut təqdim edilmədiyindən, məhkəmə iddiaçının ilkin icarə haqqını itirdiyi qənaətinə gəlib. -yeni müddətə icarə müqaviləsi bağlamaq hüququ, bununla əlaqədar olaraq cavabdehlər tərəfindən bağlanmış icarə üzrə hüquq və vəzifələrin ötürülməsi üçün bəyan edilmiş tələbi təmin etmədən tanıdı.
Mübahisənin mahiyyəti üzrə çıxarılmış qərardan apellyasiya instansiyası məhkəməsinə müraciət edərək iddiaçı ona istinad etdi ki, o, yeni müddətə müqavilə bağlamaq niyyəti barədə ev sahibinə bildirmək imkanından məhrumdur, çünki sonuncu müqavilə bağlanmışdır. icarə müqaviləsinin müddəti bitməmişdən əvvəl icarə müqaviləsini yeniləməkdən imtina barədə məlumat verilmişdir.
Apellyasiya Məhkəməsi ərizəçinin arqumentini əsassız hesab edərək bildirdi ki, ev sahibinin göndərdiyi bildiriş yalnız əvvəlki icarə müqaviləsinə onda göstərilən müddətin keçməsi ilə əlaqədar xitam vermək niyyətinə dəlalət edir. Bu hal iddiaçının Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 621-ci maddəsinə uyğun olaraq yeni müddətə icarə müqaviləsi bağlamaq hüququndan istifadə etməsinə mane olmadı.

34. Yeni müddətə icarə müqaviləsi bağlamaqda üstünlük hüququ müqavilə üzrə yalnız icarəçiyə məxsusdur.

Fərdi sahibkar, əmlakın idarə edilməsi komitəsini qeyri-yaşayış sahəsi üçün icarə müqaviləsi bağlamağa məcbur etmək üçün arbitraj məhkəməsinə iddia qaldırdı.
Eyni zamanda, iddiaçı mübahisəli binadan faktiki istifadə etdiyini, kommunal xidmətləri və icarə haqqını ödədiyini və buna görə də icarə müqaviləsi bağlamaq üçün üstünlük hüququna malik olduğunu qeyd etdi.
Məhkəməyə müraciət etməsinə səbəb cavabdeh tərəfindən həmin binanın səhmdar cəmiyyəti ilə icarə müqaviləsi bağlaması olub.
Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 621-ci maddəsinin 1-ci bəndinə əsasən, qanunla və ya icarə müqaviləsində başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, müqavilənin müddəti bitdikdən sonra öz vəzifələrini lazımi qaydada yerinə yetirən kirayəçi, bütün digər şeylərə malikdir. bərabər, yeni müddətə icarə müqaviləsi bağlamaq üçün digər şəxslər üzərində üstünlük hüququ.
Arbitraj məhkəməsi müəyyən edib ki, komitə sahibkarla icarə müqaviləsi bağlamaq niyyətində olub və müqavilə layihəsini və icarə haqqının hesablanmasını hazırlayıb, lakin müqavilənin əsas şərtləri tərəflər arasında razılaşdırılmayıb.
Sahibkar icarə müqaviləsinin tərəfi olmadığından onun icarə müqaviləsini yeniləməkdə üstünlük hüququna malik olması ilə bağlı arqumentlər əsassızdır.
Yuxarıda deyilənləri nəzərə alaraq, məhkəmə iddianı təmin etməyib.
Bu qərar bütün məhkəmələr tərəfindən qüvvədə saxlanılıb.

35. İcarəyə verənin yeni müddətə icarə müqaviləsi bağlamaqda üstünlük hüququ yalnız icarəyə verən mübahisəli əmlakı üçüncü şəxsə icarəyə verdikdə həyata keçirilə bilər.

Kirayəçi arbitraj məhkəməsinə ev sahibinə qarşı onun başqa şəxsə bağladığı qeyri-yaşayış sahəsinin icarə müqaviləsi üzrə hüquq və vəzifələrin ötürülməsi üçün iddia qaldırdı.
Göstərilən iddianı dəstəkləmək üçün iddiaçı mübahisəli binanın üçüncü şəxsə istifadəyə verilməsinə istinad etdi, halbuki Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 621-ci maddəsinin 1-ci bəndinə uyğun olaraq, o, icarəçi kimi kirayəçi kimi müqaviləni lazımi qaydada yerinə yetirdi. onun müqavilə öhdəlikləri, yeni müddətə icarə müqaviləsi bağlamaq üçün üstünlük hüququna malikdir.
Məhkəmə qərarını qəbul edərkən, Məcəllənin 621-ci maddəsinin 1-ci bəndinə uyğun olaraq, qanunla və ya icarə müqaviləsində başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, öz vəzifələrini lazımi qaydada yerinə yetirmiş kirayəçinin icarə müddəti başa çatdıqdan sonra müqavilə, bütün digər şeylər bərabər olduqda, yeni müddətə icarə müqaviləsi bağlamaq hüququna malikdir. İcarəyə verən kirayəçidən yeni müddətə müqavilə bağlamaqdan imtina edərsə, lakin onunla müqavilənin müddətinin bitdiyi tarixdən bir il ərzində başqa şəxslə icarə müqaviləsi bağlanarsa, kirayəçi öz seçimi ilə icarəyə götürmək hüququna malikdir. bağlanmış müqavilə üzrə hüquq və vəzifələrin ötürülməsi və onunla icarə müqaviləsinin təzələnməsindən imtina nəticəsində dəymiş zərərin ödənilməsi və ya yalnız belə zərərin ödənilməsi barədə məhkəməyə müraciət edir.
İşdə təqdim edilmiş sübutlara əsasən mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsi cavabdeh tərəfindən birgə fəaliyyətləri ilə əlaqədar olaraq üçüncü şəxsə pulsuz istifadəyə verilməlidir.
Buna görə də, məhkəmə iddiaçının Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 621-ci maddəsinə istinadını əsassız hesab etdi və iddia təmin edilmədi.

36. İcarəyə götürən tərəfindən icarə müqaviləsinə xitam verildikdən sonra daşınar əmlakın icarəyə verənə verilməsi öhdəliyinin icrası icarə müqaviləsində göstərilmədikdə, əmlak alındığı yerdə verilməlidir. icarəçi tərəfindən.

İcarəyə verən Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 622-ci maddəsinə uyğun olaraq icarəyə götürülmüş avtomobilin geri qaytarılmasının gecikdirilməsi üçün icarə haqqını bərpa etmək üçün icarəçiyə qarşı arbitraj məhkəməsinə iddia qaldırdı.
Birinci instansiya məhkəməsi avtomobil icarəsi müqaviləsinə vaxtından əvvəl xitam verildiyini müəyyən edərək iddianı təmin edib. Eyni zamanda, məhkəmə ondan çıxış edib ki, Məcəllənin 622-ci maddəsinə əsasən, icarəyə götürən icarəyə götürdüyü əmlakı qaytarmadıqda və ya vaxtında qaytarmadıqda, icarəyə götürən icarə haqqının ödənilməsini tələb etmək hüququna malikdir. gecikmə.
Apellyasiya Məhkəməsi bu qərarı ləğv edərək, aşağıdakı əsaslarla iddianı təmin etməyib.
Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 405-ci maddəsinin 3-cü bəndinə uyğun olaraq, kreditorun gecikdirilməsi səbəbindən öhdəliyin yerinə yetirilməsinə qədər borclunun borcu olan hesab edilmir. Kreditor borclunun təklif etdiyi lazımi icraatı qəbul etməkdən imtina etdikdə və ya qanunda, digər hüquqi aktlarda və ya müqavilədə nəzərdə tutulmuş və ya təsərrüfat fəaliyyətindən və ya öhdəliyin mahiyyətindən irəli gələn hərəkətləri etmədikdə borclu hesab olunur. borclunun öhdəliyini yerinə yetirə bilmədiyi (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 406-cı maddəsi).
Tərəflər icarə müqaviləsində icarəyə götürülmüş əmlakın qaytarılma yerini nəzərdə tutmadığından, məhkəmə Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 316-cı maddəsinin altıncı bəndini tətbiq etdi, buna görə icranın yerləşdiyi yerdə həyata keçirilməlidir. borclu olan hüquqi şəxs.
İşin materialları icarəyə götürülmüş avtomobilin kirayəçi tərəfindən saxlanması və icarəyə verənə təhvil verilənədək orada qalması faktını təsdiqləyib. Bundan əlavə, icarəçi dəfələrlə icarəyə verənə maşını qaytarmağa hazır olması barədə bildirişlər göndərib.
Kassasiya instansiyası məhkəməsi apellyasiya instansiyasının qərarını ləğv etdi və birinci instansiya məhkəməsinin qərarını qüvvədə saxladı, bu halda Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 316-cı maddəsinin altıncı bəndinin məhkəmə tərəfindən düzgün tətbiq edilmədiyini göstərdi. Bu qayda əmlakın verilməsinin borclunun müqavilə üzrə əsas öhdəliyi olduğu hallara şamil edilir.
Bu halda isə icarəçinin icarə müqaviləsinə xitam verildikdən sonra yaranmış öhdəliyi əmlakın faktiki təhvil verilməsindən deyil, icarəyə verənə qaytarılmasından ibarətdir.
Buna görə də, Məcəllənin 316-cı maddəsinin birinci bəndini rəhbər tutaraq etiraf etmək lazımdır ki, bu öhdəliyin mahiyyətindən belə nəticə çıxır ki, qaytarılma bu əmlakın kirayəçi tərəfindən alındığı yerdə baş verməlidir.
Bununla əlaqədar olaraq, icarəçi avtomobili aldığı yerdə icarəyə verənə təhvil verməyə borclu idi.

37. İcarəyə verənin özü icarəyə götürdüyü əmlakı qəbul etməkdən boyun qaçırdıqda, icarəyə verənin icarəyə götürəndən müqavilənin ləğvi ilə əlaqədar əmlakın qaytarılması gecikdirilmiş müddət üçün icarə haqqı tələb etmək hüququ yoxdur.

Ev sahibi, icarə müqaviləsinə xitam verildiyi andan qeyri-yaşayış sahəsinin istifadəsi üçün Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 622-ci maddəsinin ikinci hissəsi əsasında kirayəçidən icarə haqqının tutulması üçün arbitraj məhkəməsinə iddia qaldırdı. qəbul aktı imzalanana qədər.
Birinci instansiya məhkəməsi əmlakın icarəyə verənə qaytarılmasının gecikdirilməsi faktını müəyyən edərək iddianı təmin etmişdir.
Apellyasiya Məhkəməsi aşağıdakı əsaslarla qərarı ləğv edib və iddianı təmin etməyib.
Mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsi müddəti başa çatmış icarə müqaviləsi əsasında cavabdehin istifadəsinə verilib.
Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 622-ci maddəsinə uyğun olaraq, kirayəçi icarəyə götürdüyü əmlakı qaytarmadıqda və ya vaxtında qaytarmadıqda, ev sahibi gecikmənin bütün vaxtı üçün icarə haqqının ödənilməsini tələb etmək hüququna malikdir.
Müqavilədə tərəflər şərt qoydular ki, onun etibarlılıq müddəti bitdikdən sonra icarəçi tərəflərin imzaladığı təhvil-təslim aktına əsasən qeyri-yaşayış sahəsini geri qaytarmağa borcludur.
Təqdim olunan sübutlara görə, cavabdeh müqavilə müddəti başa çatdıqdan sonra binanı boşaldıb və müqavilədə nəzərdə tutulduğu kimi, aktın icrası ilə onu köçürməyə hazır olması barədə ev sahibinə dəfələrlə məlumat verib. Lakin akt vaxtında icra olunmayıb.
Məcəllənin 309-cu maddəsinə əsasən, öhdəliklər öhdəliyin şərtlərinə və qanunun tələblərinə uyğun olaraq lazımi qaydada icra edilməlidir.
İcarəyə götürənin əmlakı icarəyə verənə vaxtında qaytarmaması sonuncunun bu əmlakı qəbul etməkdən yayınması ilə əlaqədar olduğundan, məhkəmə iddianı təmin edilməmiş hesab etmişdir.

38. İcarəyə götürülmüş əmlakın müqavilə müddəti başa çatdıqdan sonra faktiki istifadəyə görə icarə haqqının yığılması bu müqavilə ilə müəyyən edilmiş məbləğdə aparılır.

Əmlakın İdarə Edilməsi Komitəsi müqaviləyə xitam verildiyi andan binanın boşaldılmasına qədər hesablanmış icarə borcunun səhmdar cəmiyyətdən ödənilməsi tələbi ilə Arbitraj Məhkəməsinə müraciət etmişdir.
İddiaya etiraz edərək cavabdeh, Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 453-cü maddəsinin 3-cü bəndinə uyğun olaraq, tərəflərin öhdəliklərinin müqaviləyə xitam verildiyi andan xitam verilmiş hesab edildiyinə istinad etdi, buna görə də müəyyən edərkən. alınacaq icarə haqqının məbləği, icarəyə verən onun şərtlərini rəhbər tuta bilməz.
Sözügedən müqavilədə məbləği adətən oxşar əmlakın icarəyə götürülməsi zamanı tətbiq edilən icarə tarifindən xeyli artıq olan icarə haqqı nəzərdə tutulurdu ki, bu da, xüsusən də səhmdar cəmiyyətini icarə münasibətlərinə vaxtından əvvəl xitam verməyə vadar edən səbəb olmuşdur.
Şəhər rəhbərliyi tərəfindən təsdiq edilmiş metodologiya ilə hesablanmış mübahisəli müddət üçün icarə haqqı iş başlanana qədər köçürülüb.
Məhkəmə Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 622-ci maddəsinin ikinci hissəsinə istinad edərək iddianı təmin etdi, buna görə əmlakı vaxtında qaytarmayan kirayəçi bütün gecikmə müddəti üçün icarə haqqını ödəməyə borcludur. Belə ki, qanuna əsasən, icarə müqaviləsinə xitam verilməsi özlüyündə icarə haqqının ödənilməsi öhdəliyinə xitam verilməsinə səbəb olmur, icarəçinin əmlakı icarəyə verənə qaytarmaq öhdəliyini lazımi qaydada yerinə yetirməsi ilə xitam verilir.
Bu halda səhmdar cəmiyyəti binanın qaytarılması öhdəliyini vaxtında yerinə yetirmədiyi üçün müqavilə ilə müəyyən edilmiş icarə haqqı bütün gecikdirilmiş müddət üçün ondan alınmalıdır.

39. İcarəyə verən icarə haqqının ödənilməsi gecikdirildikdə və icarə müqaviləsinə xitam verildiyi andan əmlakın icarəyə verənə qaytarılmasına qədər olan müddət üçün icarəçidən başqa şəxslərin vəsaitlərindən istifadəyə görə faizlərin ödənilməsini tələb etmək hüququna malikdir. .

Ticarət və istehsal şirkəti icarə haqqı borclarının və başqalarının vəsaitlərindən istifadəyə görə faizlərin ödənilməsi üçün arbitraj məhkəməsinə müraciət edərək məhdud məsuliyyətli cəmiyyətə qarşı iddia qaldırıb.
Məhkəmə araşdırması zamanı müəyyən edilib ki, icarə müqaviləsinə xitam verildikdən sonra cavabdeh (icarəçi) müqavilə üzrə verilmiş əmlakı xeyli gecikdirməklə kirayəçiyə qaytarıb. İcarəçinin (icarəyə verənin) iddia etdiyi icarə haqqı icarə müqaviləsinə xitam verildiyi andan icarəyə götürülmüş əmlakın qaytarılmasına qədər olan müddətə hesablanmışdır.
Birinci instansiya məhkəməsinin qərarı ilə iddia qismən təmin edilib. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 622-ci maddəsinin ikinci hissəsinə əsasən, əmlakın qaytarılmasının gecikdirilməsinin bütün müddəti üçün cavabdehdən icarə haqqı alındı.
Başqalarının pul vəsaitlərindən istifadəyə görə faizlərin tutulması tələbi Məcəllənin 622-ci maddəsində icarəyə götürülmüş əmlakın vaxtında qaytarılmamasına görə kompensasiya istisna olmaqla, hər hansı digər məsuliyyət növünün nəzərdə tutulmadığına istinad edilərək rədd edilmişdir. icarəyə verənə dəymiş zərərlər.
Bu qaydaya əsasən, icarəyə götürülmüş əmlakın qaytarılmasının gecikdirilməsi dövrü üçün alınan icarə haqqı icarəyə verənə dəymiş zərəri ödəmədikdə, o, onların ödənilməsini tələb edə bilər.
Kassasiya şikayətində iddiaçı müvafiq hallarda başqa şəxslərin pullarının istifadəsinə görə faizlərin tutula biləcəyinə inanaraq faizlərin tutulması iddiasının rədd edilməsi ilə bağlı məhkəmənin qərarının ləğv edilməsini və iddianın tam təmin edilməsini xahiş etmişdir. baş vermə səbəbindən asılı olmayaraq hər hansı pul tələbi üzrə.
Kassasiya instansiyası məhkəməsi aşağıdakılara diqqət çəkərək iddiaçının (ev sahibinin) dəlilləri ilə razılaşdı.
Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 395-ci maddəsi, qanuna zidd olaraq saxlanması, qaytarılmasından yayınması, ödənilməsinin digər gecikdirilməsi səbəbindən başqalarının pul vəsaitlərinin istifadəsinə görə bu vəsaitlərin məbləği üzrə faizlərin ödənilməsi qaydasını müəyyən edir. və ya əsassız olaraq başqa şəxsin hesabına alınması və ya qənaət edilməsi.
Yuxarıda göstərilən normanın məzmununa və Məcəllənin 395-ci maddəsinin digər müddəalarına əsasən, bu maddə hansı növ hüquq münasibətlərinin yaranmasından asılı olmayaraq istənilən pul öhdəliyinə şamil edilir.
İcarəyə götürülmüş əmlakın qaytarılmasının gecikdirildiyi müddət üçün kirayəçinin icarə haqqını ödəmək öhdəliyi pul xarakterlidir.
Bundan əlavə, məhkəmə qeyd etdi ki, Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 622-ci maddəsinin ikinci hissəsinin norması kirayə verənin icarə müqaviləsi ləğv edildikdən sonra əmlakı qaytarmayan kirayəçi ilə münasibətlərində belə şərh edilə bilməz. müqavilə, əmlakdan etibarlı müqavilə əsasında istifadə edən kirayəçi ilə münasibətlərdən daha pis vəziyyətə salınır.
Kassasiya məhkəməsi qeyd olunanları nəzərə alaraq birinci instansiya məhkəməsinin qərarını dəyişdirərək ev sahibinin iddiasını tam təmin etmişdir.

40. Məhkəmə icarə müddətini və icarəyə götürülmüş əmlakın dəyərini nəzərə alaraq icarə müqaviləsini icarəyə verən üçün iri əqd kimi tanımışdır, çünki onun icrası nəticəsində onun istehsalat fəaliyyətinə faktiki xitam verilmişdir.

Səhmdar cəmiyyət (icarəyə verən) "Səhmdar cəmiyyətlər haqqında" Federal Qanunun 79-cu maddəsinin tələblərini pozaraq bağlanmış icarə müqaviləsini etibarsız hesab etmək üçün məhdud məsuliyyətli cəmiyyətə (icarəçiyə) qarşı iddia qaldırdı.
Məhkəmə müəyyən edib ki, mübahisəli müqaviləyə əsasən, içərisində bahalı avadanlıqlar olan istehsalat sahələri 15 il müddətinə icarəyə verilib. Mübahisəli əmlakın dəyəri müqavilə bağlanarkən səhmdar cəmiyyətin əsas vəsaitlərinin dəyərinin 80 faizini təşkil etmişdir.
Belə ki, səhmdar cəmiyyətinin əsas istehsal fəaliyyətini həyata keçirməsi üçün zəruri olan əmlak icarəyə verilib. Şirkətin istifadəsində yalnız əsas fəaliyyət profilinə aid olmayan əhəmiyyətsiz köməkçi xidmətlər qalıb.
Bu əqd nəticəsində iddiaçının əsas gəlirini təmin edən istehsalat fəaliyyətinə faktiki xitam verildiyini nəzərə alaraq, məhkəmə mübahisəli əqdi iddiaçı üçün böyük əməliyyat kimi tanımışdır. Bununla əlaqədar olaraq, "Səhmdar cəmiyyətlər haqqında" Federal Qanunun 79-cu maddəsi ilə müəyyən edilmiş qaydada bağlanmalı idi.
İcarə haqqının iddiaçı tərəfindən qəbul edilməsi ilə bağlı mübahisəli əqdin təsdiq edilməsi barədə cavabdehin arqumenti məhkəmə tərəfindən əsassız hesab edilmişdir.
Əqd iddiaçını uzun müddət əsas gəlir mənbəyindən məhrum etdiyindən, onun səhmdar cəmiyyətin istehsal fəaliyyətindən əldə etdiyi gəlirdən qeyri-mütənasib şəkildə az miqdarda icarə haqqını qəbul etməsi özlüyündə belə bir razılaşmanın təsdiqi ola bilməzdi. əməliyyat.
Mübahisəli əməliyyatı edərkən "Səhmdar cəmiyyətləri haqqında" Federal Qanunun 79-cu maddəsinin tələblərinə əməl edilməməsi ilə əlaqədar məhkəmə iddianı təmin etdi.

(Erdelevski A. M.)

(ConsultantPlus sistemi üçün hazırlanmışdır, 2007)

ConsultantPlus sistemi üçün hazırlanmışdır

İCAZƏ VERMƏ TƏCRÜBƏSİNİN NƏZƏRİNƏ BAĞLI ŞƏRH

İcarəyə BAĞLI MÜBAHİSƏLƏR

(SAK RF Rəyasət Heyətinin MƏLUMAT MƏKTUBU

Material hüquqi aktlardan istifadə edilməklə hazırlanmışdır

A. M. ERDELEVSKİ

GİRİŞ

Statistikanın göstərdiyi kimi, icarə ilə bağlı mübahisələr, xüsusən də daşınmaz əmlakın icarəsi ilə bağlı mübahisələr Rusiya arbitraj məhkəmələrinin praktikasında əhəmiyyətli yer tutmaqda davam edir. Arbitraj məhkəmələrinin bu cür mübahisələrin həllinə vahid yanaşmasını təmin etmək üçün çox vacibdir ki, icarə ilə bağlı mübahisələrin həlli təcrübəsinin nəzərdən keçirilməsi (bundan sonra - Baxış). Rusiya Federasiyası Ali Arbitraj Məhkəməsinin Rəyasət Heyəti 11 yanvar 2002-ci il tarixli N 66. Bununla belə, Nəticələrin bu İcmalında əsaslandırma çox vaxt natamam və ya aydınlıqdan məhrum olur və bəzi hallarda nəticələrin özləri mübahisəli və ya ziddiyyətli görünür. Eyni zamanda, icarə münasibətlərini tənzimləyən qanunun İcmalının köməyi ilə düzgün tətbiqi üçün İcmalın ayrı-ayrı müddəalarının daxili məntiqini, onların Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin müddəaları ilə əlaqəsini dəqiq başa düşmək lazımdır. Federasiya (bundan sonra Mülki Məcəllə) və İcmalda istifadə olunan digər normativ hüquqi aktlar. Oxucunun diqqətinə təqdim olunan şərh bu məqsədə çatmağa kömək edəcəkdir.

1-ci bənd üzrə şərh.

Bu mübahisənin mahiyyəti binanın damının bir hissəsinin ödənişli istifadəsi ilə bağlı müqavilənin kvalifikasiyasına endirildi. İcmalın 1-ci bəndindən göründüyü kimi, məhkəmə belə bir müqaviləni icarə müqaviləsi kimi tanımadı və nəticədə Sənətin 1-ci bəndinin qaydasını tətbiq etməyi mümkün hesab etmədi. Mülki Məcəllənin 621-ci maddəsinə əsasən, ev sahibi kirayəçi ilə yeni müddətə müqavilə bağlamaqdan imtina edərsə, lakin onunla müqavilənin müddətinin bitdiyi tarixdən bir il ərzində başqa şəxslə icarə müqaviləsi bağlayarsa, kirayəçi hüququna malikdir. öz seçiminə görə, bağlanmış müqavilə üzrə hüquq və vəzifələrin başqasına keçməsini və onunla icarə müqaviləsini təzələməkdən imtinaya görə dəymiş zərərin ödənilməsini və ya yalnız belə zərərin ödənilməsini məhkəmədə tələb etmək.

Məhkəmənin mövqeyinin mahiyyəti ondan ibarətdir ki, binanın dam örtüyünü əhatə edən konstruksiya elementləri müstəqil daşınmaz əmlak obyektləri deyildir (yəni onlar ayrı-ayrılıqda ayrı-ayrılıqda müəyyən edilmiş istehlak olunmayan əşyalar deyil) və buna görə də icarəyə verilə bilməz.

Əlbəttə ki, bu mövqe nəzərə alınmalıdır və istifadəçi bir şeydən və ya onun bir hissəsinin yeni müddətə istifadəsi haqqında müqavilə bağlamaq üçün mübahisəsiz üstünlük hüququ əldə etmək istəyirsə, istifadəçinin belə bir hüququ olmalıdır. müqavilədə nəzərdə tutulmalıdır. Bu halda, əşyanın sahibi Sənətin 1-ci bəndinə əsaslanmayan yeni müddətə müqavilə bağlamağa borclu olacaq. Mülki Məcəllənin 621-ci maddəsi, lakin əşyanın istifadəsi üçün müqavilənin müvafiq şərtləri və öhdəliklər və müqavilələr haqqında ümumi müddəalar əsasında.

Eyni zamanda qeyd etmək lazımdır ki, hazırda məhkəmənin mövqeyi Rusiya qanunvericisinin icarə müqaviləsinin predmetinə yanaşmasına tam uyğun gəlmir. Rusiya Federasiyasının yeni Mənzil Məcəlləsinin bəzi normalarının (bundan sonra LCD adlanacaq) təhlili nəticəsində belə bir nəticə çıxarıla bilər. Beləliklə, Sənətin 1-ci bəndinə uyğun olaraq. 36 LCD, çoxmənzilli binada ümumi əmlaka mənzillərin tərkibinə daxil olmayan və bu evdə birdən çox otağa xidmət etmək üçün nəzərdə tutulmuş binalar, o cümlədən mənzillərarası enişlər, pilləkənlər, liftlər, lift və digər şaxtalar, dəhlizlər, texniki mərtəbələr, çardaqlar, mühəndis kommunikasiyaları olan zirzəmilər, bu evdə birdən çox otağa xidmət edən digər avadanlıqlar (texniki zirzəmilər), habelə bu evin yükdaşıyan və daşıyıcı olmayan konstruksiyalarını əhatə edən dam örtükləri, mexaniki, elektrik, sanitar və digər avadanlıqlar bu evdə yerləşən və birdən çox binaya xidmət edən, bu evin yerləşdiyi torpaq sahəsi, abadlıq və abadlıq elementləri və bu evin saxlanılması, istismarı və abadlaşdırılması üçün nəzərdə tutulmuş digər obyektlər göstərilən torpaq sahəsində yerləşən süjet. Beləliklə, dam ayrı bir obyekt kimi çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının bir hissəsidir.

Sənətin 4-cü bəndinə əsasən. 36 ZhK yaşayış binasındakı ümumi mülkiyyət obyektləri, vətəndaşların və hüquqi şəxslərin hüquqlarını və qanuni mənafelərini pozmursa, başqa şəxslərin istifadəsinə verilə bilər. Bu qayda ümumi mülkiyyətin ayrı-ayrı obyektləri üçün heç bir istisna nəzərdə tutmadığından, dam örtüyü həm ödənişli, həm də pulsuz istifadə üçün müqavilənin predmeti ola bilər. Sənətin 2-ci bəndinin 12-ci yarımbəndindən. 145 və Sənətin 2-ci bəndinin 3-cü yarımbəndi. LCD-nin 152-ci maddəsindən belə çıxır ki, bir yaşayış binasındakı ümumi əmlakın hissələri icarə müqaviləsinin predmeti ola bilər. Görünür, LCD-nin bu normalarından belə çıxır ki, hazırda Rusiya qanunvericisi, Sənətin 3-cü bəndinin tələbi olduqda, binanın damını icarə müqaviləsinin predmeti kimi göstərmək imkanını istisna etmir. Mülki Məcəllənin 607 icarə predmetinin dəqiqliyi haqqında. Damla əlaqədar olaraq, bu o deməkdir ki, damın bir hissəsi istifadəyə verildikdə, onun sərhədləri müqavilədə dəqiq göstərilməlidir.

2-ci bənd üzrə şərh.

İcmalın bu bəndinin hüquqi təhlilinə keçməzdən əvvəl, işin kifayət qədər təfərrüatlı olmayan hallarından başa düşmək mümkün olduğu qədər, tərəflər arasında münasibətlərin maliyyə tərəfinə diqqət yetirmək məsləhətdir. Belə ki, icarəyə verən və icarəçi icarəyə götürülmüş əmlakı almaq hüququ ilə dörd il müddətinə çay gəmisi üçün icarə müqaviləsi bağlayıblar. Müqavilənin şərtlərinə əsasən, icarənin ümumi dəyəri 520 min ABŞ dolları olub, icarə ödənişləri müqavilə ilə müəyyən edilmiş müddətlərdə dörd il müddətində hər il icarəçi tərəfindən ödənilməli və sonuncu icarə ödənişi həyata keçirildikdən sonra gəmi icarəçinin mülkiyyətinə keçdi. İcmalın təhlil edilən bəndindən də anlaşıldığı kimi, birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən qərar qəbul edilən zaman tərəflər arasında münasibətlər belə idi: dörd illik icarə müddəti başa çatmışdı, kirayəçi cəmi 355 manat ödəmişdir. 520 min dollar olduğu üçün cəmi borcun 165 min dollar olması lazım idi.

İddiaçı (ev sahibi) nə tələb etdi? O, cavabdehdən (icarəçidən) icarə haqqı borcunun məbləğinin alınmasını və gəminin geri qaytarılmasını tələb edib. Birinci instansiya məhkəməsi icarəyə verənin xeyrinə borcun məbləğini icarəçidən almaqla və icarəçini gəmini icarəyə verənə qaytarmağı öhdəsinə götürərək iddianı tam təmin edib. Borcun tutulması baxımından məhkəmə açıq şəkildə kirayəçinin müvafiq kirayə haqqını ödəmək öhdəliyini nəzərdə tutan müqavilənin şərtlərindən, gəmiyə iddia etmək baxımından isə məhkəmə Artın qaydasından çıxış etdi. Mülki Məcəllənin 622-ci maddəsinə əsasən, icarə müqaviləsinə xitam verildikdən sonra kirayəçi icarəyə götürdüyü əmlakı ev sahibinə qaytarmağa borcludur.

Qərar olduqca qanuni görünür - axı, kirayəçi həqiqətən icarə haqqının bir hissəsini ödəməyib, bu o deməkdir ki, onları ödəməlidir; əlavə olaraq, icarə ödənişlərinin natamam ödənilməsi səbəbindən o, heç vaxt gəminin mülkiyyət hüququnu əldə etməmişdir, buna görə də icarəyə verənin mülkiyyətçi kimi əmlakının qaytarılmasını tələb etmək hüququ vardır. Və eyni zamanda, qərar, ən azı, ilk baxışdan, aşkar ədalətsizliyi ilə diqqəti çəkir. Necə olur ki, belə bir qərar nəticəsində müqavilə bağlayarkən icarəçi 520 min dollar ödədiyi halda ondan ayrılmağa hazır olan icarəçi indi bu 520 mini alacaq və eyni zamanda öz pulunu özündə saxlayacaqdır. gəminin mülkiyyəti?

Apellyasiya Məhkəməsi, görünür, Sənətin 3-cü bəndinə müraciət edərək ədalətin bərpasına kömək etməyə çalışıb. 609, maddə. 624 və Sənətin 2-ci bəndi. Mülki Məcəllənin 489-cu maddəsi, aşağıdakı məntiqi quruluşdan istifadə edərək: Sənətin 3-cü bəndinə uyğun olaraq. Mülki Məcəllənin 609-cu maddəsinə əsasən, bu əmlaka mülkiyyət hüququnun icarəçiyə sonradan keçməsini nəzərdə tutan əmlak icarəsi müqaviləsi (Mülki Məcəllənin 624-cü maddəsi) alqı-satqı müqaviləsi üçün nəzərdə tutulmuş formada bağlanır, buna görə də məhkəmə kimi. apellyasiya şikayətinə baxıldıqda, 2-ci bənd tərəflərin münasibətlərinə tətbiq edilir. Mülki Məcəllənin 489-cu maddəsinə əsasən, malları hissə-hissə ödəmək şərti ilə kreditlə satarkən, alıcı hissə-hissə satdığı və ona verilmiş mal üçün növbəti ödənişi müəyyən edilmiş müddətdə həyata keçirmədikdə. Müqavilə ilə satıcı, əgər müqavilədə başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, alıcıdan alınan ödənişlərin məbləği müqavilənin dəyərinin yarısından çox olduğu hallar istisna olmaqla, müqaviləni yerinə yetirməkdən imtina etmək və satılan malın qaytarılmasını tələb etmək hüququna malikdir. mallar. Bu işdə icarəçi icarəyə verənə tələb olunan 520 000 ABŞ dollarından 355 000 ABŞ dollarını, yəni gəminin dəyərinin yarısından çoxunu ödədiyi üçün birinci instansiya məhkəməsinin cavabdehdən bu əmlakı iddiaçıya qaytarmağa məcbur etmək üçün heç bir əsası olmamışdır. Apellyasiya məhkəməsi bu məntiqi rəhbər tutaraq çay qayığını geri qaytarmaqdan imtina edərək birinci instansiya məhkəməsinin bu hissə üzrə qərarını ləğv edib. Apellyasiya məhkəməsinin qərarı qüvvədə qalsaydı, icarəçidən yalnız borcun məbləği alınacaq, gəmi isə onun yanında qalacaqdı. Bu, olduqca ədalətli görünür.

Lakin apellyasiya instansiyasının qərarında aşkar qüsur aşkar edilmiş, bununla əlaqədar kassasiya şikayətinə baxılmasının nəticələrinə əsasən apellyasiya instansiyasının qərarı ləğv edilmiş və birinci instansiya məhkəməsinin qərarı dəyişdirilmədən saxlanılmışdır. . Kassasiya məhkəməsi Sənətin 3-cü bəndini düzgün göstərdi. Mülki Məcəllənin 609-cu maddəsi yalnız icarəyə götürülmüş əmlakın mülkiyyət hüququnun icarəçiyə sonradan keçməsini nəzərdə tutan icarə müqaviləsi bağlayarkən müvafiq əmlakın satışı üçün müqavilənin forması qaydalarına riayət edilməsinin zəruriliyini göstərir. onunla əlaqədar tərəflərin icarəyə götürülmüş əmlakın geri alınması ilə bağlı münasibətləri olmayan əmlaka malların hissə-hissə ödəmə şərti ilə kreditlə alqı-satqısını tənzimləyən qaydalar tətbiq edilə bilər. Kassasiya instansiyası məhkəməsi onu da düzgün qeyd etmişdir ki, bu halda icarə müddətinin başa çatması gəminin icarəçinin mülkiyyətinə keçməsi demək deyildir, çünki icarə ödənişləri tam ödənilməmişdir, ona görə də icarə haqqı ödənilən vaxta qədər. iddiaçı müvafiq tələbi irəli sürmüş, cavabdehin mübahisəli əmlak üzərində heç bir hüququ olmamışdır: mülkiyyət hüququ əldə edilməmiş, müddətinin başa çatması ilə əlaqədar icarə hüququ dayandırılmışdır.

Deməli, birinci instansiya məhkəməsinin formal qanuni qərarı və kassasiya instansiyasının qərarı açıq-aşkar ədalətsizlik hissi yaradır və apellyasiya instansiyasının ədalətli qərarı onun motivasiyası ilə bağlı ciddi şübhələr yaradır. Bu işdə həm qanuni, həm də ədalətli qərar qəbul etmək mümkün idimi? Görünür, belə bir həll təklif oluna bilər.

Əvvəla, qeyd etmək lazımdır ki, Sənətin 2-ci bəndinin tərəflərin münasibətlərinə tətbiq. Mülki Məcəllənin 489-cu maddəsinə baxılan işdə qanunun analogiyası (Mülki Məcəllənin 6-cı maddəsinin 1-ci bəndi) çətin ki, mümkündür. Birincisi, Sənətin 3-cü bəndində qanunverici. Mülki Məcəllənin 609-cu maddəsində satın alma hüququ ilə icarə müqaviləsinin hansı hissəsində malların hissə-hissə ödəmək şərti ilə kreditlə satışı qaydalarının tətbiqinin mümkün olduğu açıq şəkildə göstərilmişdir. İkincisi, bunlar müxtəlif müqavilələrdir və istisna etmək olmaz ki, icarəyə verən gəminin almaq hüququ ilə icarəyə deyil, kreditlə alqı-satqısına dair müqavilə bağlamaqla, gəminin qiymətini müəyyən etməyəcəkdi. taksit şərtləri fərqlidir.

Mülki Məcəllənin satın alma opsionu ilə icarə müqaviləsi ilə bağlı bir neçə müddəasına müraciət edək. Sənətin 3-cü bəndində. Mülki Məcəllənin 609-cu maddəsinə əsasən, belə bir müqavilə əmlakın icarəsi müqaviləsi adlanır və bu əmlaka mülkiyyət hüququnun sonradan kirayəçiyə verilməsini nəzərdə tutur. Sənətin 1-ci bəndində. Mülki Məcəllənin 624-cü maddəsi, qanunda və ya icarə müqaviləsində (baxılan işdə olduğu kimi) icarəyə götürülmüş əmlakın icarə müddəti bitdikdən sonra və ya bitməmişdən əvvəl kirayəçinin mülkiyyətinə keçə biləcəyini təmin edə bilər. icarəçi müqavilədə nəzərdə tutulmuş bütün geri alma qiymətini ödəyir. Beləliklə, alış hüququ olan icarə müqaviləsinin adi icarə müqaviləsi ilə müqayisədə bir xüsusiyyəti, belə bir müqavilənin əsas şərti olan geri alma qiyməti ilə bağlı şərtin olmasıdır. Eyni zamanda, icarə müqaviləsinin şərtlərindən biri icarə haqqının məbləği ilə bağlı şərtdir, lakin bu şərt, bir qayda olaraq, icarə müqaviləsinin vacib şərtləri sırasında deyil.

Sənətin 1-ci bəndi. Mülki Məcəllənin 614-cü maddəsi, kirayəni əmlakdan istifadəyə görə ödəniş kimi müəyyən edir, buna görə də adi icarə müqaviləsi üzrə ödənişlər bütün bundan irəli gələn nəticələrlə, xüsusən də kirayəçinin kirayə haqqını ödəmək öhdəliyi şəklində icarə haqqının hüquqi statusuna malikdir. bu normada nəzərdə tutulmuş vaxtında. Almaq imkanı olan icarəyə gəldikdə, belə bir müqavilə üzrə ödənişlər ikili statusa malikdir - icarə və geri alma qiyməti. Satılma qiyməti icarəçi tərəfindən icarəyə götürülmüş əmlakdan istifadəyə görə deyil, ona mülkiyyət hüququnun əldə edilməsinə görə ödənilir. Buna görə də, icarə müqaviləsində satınalma hüququ ilə icarə ödənişlərinin ümumi dəyərinin geri qaytarılma qiyməti kimi müəyyən edilməsi o deməkdir ki, tərəflər yalnız əmlakın istifadəsi (icarə) üçün ödəniş və haqqı əhatə edən ümumi məbləği razılaşdırdılar. əmlakın mülkiyyətə alınmasına görə (satış qiyməti).

Eyni zamanda, kirayəçinin öhdəliyi yalnız icarə haqqını ödəməkdir. Əmlakın mülkiyyətə alınması üçün ödəniş kimi geri alma qiymətinin ödənilməsi kirayəçinin öhdəliyi deyil, onun həyata keçirilməsi icarəyə götürülmüş əmlaka mülkiyyət hüququnun yaranması üçün şərt olan hüququdur (bu fərqdir). alqı-satqı hüququ ilə icarə müqaviləsi ilə alqı-satqı müqaviləsi arasında qiymətin ödənilməsi hüquq deyil, alıcının öhdəliyidir). Əgər kirayəçi nədənsə bu hüquqdan istifadə edə bilmirsə və ya istifadə etmək istəmirsə, bunun yeganə nəticəsi icarəyə götürülmüş əmlaka mülkiyyət hüququnun əldə edilməsinin mümkünsüzlüyü olacaqdır. İcarə müqaviləsində satınalma hüququnun olmaması və icarə haqqının özünün məbləğinin və geri qaytarılma qiymətinin müəyyənləşdirilməsi riski iddiaları və ya etirazları bu halların sübut edilməsi zərurəti ilə əlaqəli olan tərəfin üzərinə düşür. Buna görə də, İcmalın şərh edilmiş bəndində göstərilən halda, müqavilədə nəzərdə tutulmuş bütün məbləğ deyil, yalnız sözün dəqiq mənasında icarə haqqı tutulmalı idi. Müqavilədə belə bir icarə haqqı müəyyən edilmədiyi üçün Sənətin 3-cü bəndinin qaydalarına uyğun olaraq müəyyən edilməli idi. Mülki Məcəllənin 424-cü maddəsi, yəni kirayə haqqı oxşar əmlak üçün adi icarə müqaviləsi (yəni satın almaq hüququ olmayan icarə müqaviləsi) bağlanarkən müqayisə olunan hallarda ödənilən məbləğdə alınmalı idi. oxşar dövr.

3-cü bənd üzrə şərh.

İcmalın şərh edilən bəndi Mülki Məcəllənin müddətlərin hesablanması normalarının bina və tikililərin icarə müqaviləsinin dövlət qeydiyyatına alınması normaları ilə birlikdə tətbiqi ilə bağlıdır. Sənətin 2-ci bəndinə əsasən belə bir razılaşma. Mülki Məcəllənin 651-ci maddəsi, yalnız müqavilənin müddəti ən azı bir il olduqda dövlət qeydiyyatına alınmalıdır. İcarəyə verən hesab etdi ki, 06.01.2000-ci ildən 31.05.2001-ci il tarixədək bağlanmış müqavilə bir ildən az müddətə bağlanmış müqavilədir və buna görə də onun bağlanması üçün dövlət qeydiyyatına alınması tələb olunmur və icarəçi göstərilən müqaviləni düz bir il müddətinə bağlanmış və müvafiq olaraq dövlət qeydiyyatına alınması tələb olunan hesab edir.

Bu iş üzrə məhkəmənin gəldiyi nəticə düzgündür, çünki müqavilənin başlama və bitmə tarixləri bu işdə müəyyən müddətin keçməsi ilə deyil, təqvim tarixləri ilə müəyyən edilmişdir (Mülki Məcəllənin 190-cı maddəsi). Qeyd etmək lazımdır ki, əgər müqavilə, məsələn, başlanğıc tarixi kimi 06/01/2000-ci il göstərilməklə bir il müddətinə bağlanıbsa, bu halda bir illik müddət başa çatdıqdan sonra növbəti gün fəaliyyətə başlayacaqdı. bu tarix, yəni 06/02/2000-ci il tarixindən və başlanğıc tarixinə, yəni 06/01/2001-ci ilə uyğun gələn müddətin son ilinin ayı və günündə başa çatacaq (191-ci maddənin 192-ci maddəsinin 1-ci bəndi). Mülki Məcəllə). Eynilə, başlanğıc tarixi kimi 31 may 2000-ci il tarixi göstərilməklə bir il müddətinə bağlanmış müqavilənin müddəti 2000-ci il iyunun 1-dən başlayır və 2001-ci il mayın 31-də başa çatır (Mülki Məcəllənin 191-ci maddəsinin 1-ci bəndi, 192-ci maddə). .

4-cü bənd üzrə şərh.

Əgər müqavilə bağlanan zaman binanın yenidən qurulması üçün təsdiq edilmiş plan olmasaydı (bu, açıq-aydın bu halda belə idi), yəni tərəflərdən heç biri yenidənqurmanın başlanıb-başlamayacağını bilmirdisə, o zaman icarə müqaviləsi həlledici şərtlə bağlanmış əqd hesab edilə bilər (Mülki Məcəllənin 157-ci maddəsinin 2-ci bəndi). Bu halda, icarə müqaviləsi qeyri-müəyyən müddətə bağlanır və həm həlledici şərtin baş verməsi, həm də 2-ci bəndin qaydalarına uyğun olaraq hər hansı bir tərəfin müqavilədən imtina etməsi ilə əlaqədar xitam verilir. Sənət. 610 GK. Bununla belə, əgər müqavilə bağlanarkən təsdiq edilmiş yenidənqurma planı, o cümlədən onun başlanma tarixi mövcud idisə, bu halda icarə müqaviləsi icarə müqaviləsinin müddəti bitdiyi halda, müəyyən müddətə bağlanmış hesab edilməlidir. təsdiq edilmiş planda göstərilən yenidənqurma işlərinin başlanması tarixi olardı.

5-ci bənd üzrə şərh.

İcmalın şərh edilmiş bəndinə gəldikdə, ilk növbədə, Sənətin 2-ci bəndinə diqqət yetirmək lazımdır. Mülki Məcəllənin 610-cu maddəsi, xitam üçün deyil, qeyri-müəyyən müddətə bağlanmış icarə müqaviləsinə xitam verilməsi qaydalarını müəyyən edir, Art. Mülki Məcəllənin 619-cu maddəsi (Mülki Məcəllənin 450-ci maddəsinin 2-ci bəndi ilə birlikdə) icarə müqaviləsinə vaxtından əvvəl xitam verilməsinin əsaslarını və qaydasını müəyyən edir. İkincisi, qeyd etmək lazımdır ki, Sənətin 2-ci bəndinin qaydası. Müqaviləyə xitam vermək istəyən tərəfin müqaviləyə xitam vermək təklifi ilə ilk növbədə digər tərəfə müraciət etmək öhdəliyini nəzərdə tutan Mülki Məcəllənin 452-ci maddəsi, müqaviləyə xitam verilməsi ilə bağlı olduğu hallara şamil edilmir. Maddədə göstərilən əsaslar. 619 GK. Bu vəziyyətdə, Artın xüsusi qaydası. Mülki Məcəllənin 619-cu maddəsinə əsasən, ev sahibi yalnız icarəçiyə öhdəliyini ağlabatan müddətdə yerinə yetirməsinin zəruriliyi barədə yazılı xəbərdarlıq göndərdikdən sonra müqavilənin vaxtından əvvəl ləğvini tələb etmək hüququna malikdir.

Məhkəmənin baxılan işin qərarına yanaşmasının düzgünlüyünə dair bəzi şübhələr Sənətin tətbiqi ilə bağlıdır. Mülki Məcəllənin 619-cu maddəsi qeyri-müəyyən müddətə bağlanmış icarə müqaviləsinə. Fakt budur ki, bu qayda icarə müqaviləsinə vaxtından əvvəl xitam verilməsi üçün əsaslar müəyyən edir. Bu ifadə onu deməyə əsas verir ki, söhbət müddəti müəyyən edilən icarə müqaviləsinə xitam verilməsindən gedir. Əgər müqavilə qeyri-müəyyən müddətə bağlanıbsa, o zaman tərəflərdən hər biri istədiyi vaxt qarşı tərəfə bir ay əvvəldən xəbərdar etməklə, daşınmaz əmlakı üç ay müddətinə icarəyə verərkən isə bu halda məhkəməyə müraciət etməklə müqaviləni ləğv etmək hüququna malikdir. tələb olunmur (Mülki Məcəllənin 610-cu maddəsinin 2-ci bəndi). Buna görə də görünür ki, İncəsənət qaydalarına istinad etmək üçün. Mülki Məcəllənin 619-cu maddəsinə əsasən, Sənətin 2-ci bəndinin qaydalarına riayət etməklə qeyri-müəyyən müddətə bağlanmış icarə müqaviləsinin müddətli icarəyə çevrilməsi lazımdır. Mülki Məcəllənin 610-cu maddəsi, kirayəçiyə müqavilədən çıxmaq barədə xəbərdarlıq göndərildikdən sonra onun müddəti müəyyən olur (icarəçi xəbərdarlığı aldığı andan müvafiq olaraq bir və ya üç ay). Bundan sonra, məhkəmədə müqaviləni ləğv etmək zərurəti hələ də aktualdırsa, kirayəçi Sənətin qaydalarına müraciət edə bilər. 619 GK. Bununla belə, arbitraj məhkəmələri və ümumi yurisdiksiya məhkəmələri tərəfindən işlərə baxılması üçün qanunla müəyyən edilmiş müddətləri nəzərə alaraq (bunlara həmişə ciddi riayət edilmir, xüsusən də ümumi yurisdiksiya məhkəmələri tərəfindən) işə məhkəmə tərəfindən baxılan zaman müqavilə bağlanacaq. artıq Sənətin 2-ci bəndi əsasında xitam verilməlidir. Mülki Məcəllənin 610-cu maddəsi, bununla əlaqədar iş üzrə icraata xitam verilməlidir.

6-cı bəndin şərhi.

Apellyasiya Məhkəməsinin qərarı, şübhəsiz, tamamilə düzgündür. Cərimələrin yığılması öhdəliklərin lazımınca yerinə yetirilməməsinə görə mülki məsuliyyətin bir formasıdır. Cəriməni bərpa etmək üçün tərəf müqavilə üzrə öhdəliklərini lazımınca yerinə yetirməməlidir. Müqavilə bağlanana qədər kirayəçinin icarə haqqı və digər ödənişləri ödəmək öhdəliyi olmayıb, ona görə də icarəçi tərəfindən mövcud olmayan bu öhdəliyi lazımınca yerinə yetirməməsi faktı yarana bilməzdi.

Müqavilənin şərtlərinin əvvəllər yaranmış münasibətlərə uzadılması müqavilə bağlanana qədər mövcud olmayan faktların və münasibətlərin uydurmasının yaradılması demək deyil. Baxılan işə münasibətdə bu o deməkdir ki, əmlakdan istifadə ilə bağlı münasibətlər müqavilə bağlanana qədər faktiki mövcud olub, ona görə də müqavilənin şərtləri onlara şamil edilə bilər, halbuki müvafiq qaydada icra edilməməsinə görə məsuliyyət münasibətləri mövcud deyildir. tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin şərtləri geriyə şamil edilə bilən heç bir obyektin (münasibətin) özü olmayan öhdəlik (öhdəliyin özünün olmaması səbəbindən).

7-ci bəndin şərhi.

İcmalın əvvəlki bəndlərinə şərhlərdə qeyd edildiyi kimi, Sənətin 2-ci bəndi. Mülki Məcəllənin 610-cu maddəsi, qeyri-müəyyən müddətə bağlanmış icarə müqaviləsinə tərəflərdən hər hansı birinin təşəbbüsü ilə xitam verilməsi qaydasını müəyyən edir. Müqavilə bu normada nəzərdə tutulmuş müddətin başa çatdığı andan bu barədə məhkəmənin qərarı olmadan xitam verilir. Evdən çıxarılma iddiası yalnız icarəyə götürülmüş binadan istifadə hüququnu müqaviləyə xitam verənə qədər saxladığı və buna görə də çıxarıla bilməyəcəyi təqdirdə icarəyə xitam verilməsi ilə bağlıdır. Buna görə də, qeyri-müəyyən müddətə xitam verilməsi üçün bağlanmış icarə müqaviləsinin tərəfinə xəbərdarlıq edilməsinin mülki nəticələrini tərəflərin və ya məhkəmənin heç bir prosessual hərəkəti aradan qaldıra bilməz.

Yalnız məhkəmənin evdən çıxarılma iddiasını baxmadan tərk etməsi yanlış görünür. İddianı nəzərə almadan tərk etmək üçün əsaslar Art. 148 APK. Aydındır ki, bu normada göstərilən əsaslardan məhkəmə, Sənətin 2-ci bəndində müəyyən edilmiş əsası nəzərə almışdır. APC-nin 148-ci maddəsi (iddiaçı, federal qanun və ya müqavilə ilə nəzərdə tutulmuşdursa, cavabdehlə mübahisənin həlli üçün iddiaya və ya digər məhkəməyə qədər prosedura əməl etməmişdir). Bununla belə, bu qayda bu halda tətbiq edilmir, çünki qanunvericilikdə evdən çıxarılma iddiası ilə bağlı məhkəməyə qədər hər hansı prosedur nəzərdə tutulmur və icarə müqaviləsinə xitam verilməsi, yuxarıda izah edildiyi kimi, ümumiyyətlə, məhkəməyə müraciət etməyi tələb etmir. Buna görə də, məhkəmə iddiaçının icarə müqaviləsinə xitam verilməmişdən əvvəl cavabdehin evdən çıxarılmasını tələb etmək hüququnun olmaması səbəbindən iddianı rədd etməli idi ki, bu da kirayəçinin baş vermiş hadisə ilə əlaqədar eyni tələblə yenidən məhkəməyə müraciət etməsinə mane olmayacaq. yeni bir vəziyyət - Sənətin 2-ci bəndi ilə müəyyən edilmiş müddətin bitməsi. 610 GK.

8-ci bənd üzrə şərh.

İşin halları kifayət qədər təfərrüatlı şəkildə göstərildiyindən, məhkəmə qərarının əsaslandırıcı hissəsi və onun çıxardığı nəticələr baxılan işə və baxılan işin düzgünlüyünə dair heç bir qeyri-müəyyənlik və şübhə yaratmadığı üçün Baxışın bu bəndi şərh tələb etmir. qərar.

9-cu bəndin şərhi.

İcmalın bu paraqrafı, əvvəlki kimi, təfərrüatlı şərhlər tələb etmir. İcarə predmetinin verilmədiyi icarəçi, həqiqətən də, mülkiyyət hüququ sahibi statusunu əldə etməmişdir və buna görə də Sənətdə nəzərdə tutulmuş mülkiyyət hüquqlarından istifadə edə bilməzdi. İncəsənət. Mülki Məcəllənin 301, 304, 305. Yalnız qeyd etmək lazımdır ki, kirayəçinin icarə predmetini icarəyə verəndən tələb etmək imkanı belə yox idi, çünki sonuncu artıq icarəyə götürülmüş əmlakın sahibi deyildi - üçüncü şəxsin ixtiyarında idi. Buna görə də, kirayəçi mülki hüquq müdafiəsinin yalnız bir üsuluna müraciət edə bilər - müqavilənin ləğvini və onun yerinə yetirilməməsi nəticəsində dəymiş zərərin əvəzinin ödənilməsini tələb etmək, baxmayaraq ki, itkilərin miqdarını və onların qeyri-məhkəmə ilə səbəb əlaqəsini sübut etmək çox çətindir. belə hallarda öhdəliklərin yerinə yetirilməsi.

10-cu bəndin şərhi.

Məhkəmə iddianı rədd edərkən Art. Mülki Məcəllənin 328 öhdəliklərin əks icrası haqqında. Sənətin 1-ci bəndinə uyğun olaraq. 328 Müqaviləyə uyğun olaraq digər tərəfin öz öhdəliklərini yerinə yetirməsi ilə şərtlənən öhdəliyin tərəflərdən birinin yerinə yetirməsi qarşı tərəf kimi tanınır. Məhkəmənin qərardad hissəsində qəbul etdiyi qərar şübhə doğurmasa da, onun əsaslandırma hissəsi Sənətə istinad baxımından onunla tam razılaşmağa imkan vermir. 328 GK. Mülki Məcəllənin 328-ci maddəsi müqavilə tərəflərindən hər birinin öhdəlikləri olduqda və bu müqavilədə (qanunla deyil) öhdəliklərdən birinin yerinə yetirilməsi digərinin yerinə yetirilməsi ilə şərtləndiyi hallarda tətbiq edilməlidir. Baxılan işdə vəziyyət bir qədər fərqlidir. Sənətin 1-ci bəndinə uyğun olaraq. Mülki Məcəllənin 614-cü maddəsində icarə haqqı əmlakdan istifadəyə görə ödəniş kimi başa düşülür. Nə qədər ki, əmlak təhvil verilməyib, ondan istifadə etmək mümkün deyil, ona görə də əmlak icarəçiyə verilməyənə qədər icarə haqqını ödəmək öhdəliyi sadəcə olaraq yaranmır (istifadə yoxdur - istifadə haqqı ola bilməz). Göstərilən müddətdə icarə haqqını ödəmək öhdəliyi hələ mövcud olmadığından onun icrasını dayandırmağa və ya ondan imtina etməyə ehtiyac yoxdur.

11-ci bəndin şərhi.

İcmalın şərh edilmiş bəndində göstərilən hər iki hal Sənətin 3-cü bəndinin tətbiqi ilə bağlıdır. 614 GK. Bu qayda qeyri-müəyyənliyinə görə xüsusi diqqətə layiqdir. Müəyyən edir ki, müqavilədə başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, icarə haqqının məbləği tərəflərin razılığı ilə müqavilədə nəzərdə tutulmuş müddətlərdə, lakin ildə bir dəfədən çox olmamaqla dəyişdirilə bilər. Qayda çox pis ifadə olunub. Onun mətnindən söhbətin hansı müqavilədən getdiyi aydın deyil - icarə müqaviləsinin hissələrindən biri olan müqaviləyə əsasən, müqavilənin qüvvədə olduğu müddətdə kirayə haqqının dəyişməsi ildə bir dəfədən çox olmayaraq baş verə bilər. , və ya artıq mövcud müqaviləyə dəyişiklik kimi bağlanmış icarə ödənişinin məbləğinin dəyişdirilməsi haqqında müqavilə. İcmalın şərh edilmiş bəndindən göründüyü kimi, arbitraj məhkəməsi birinci şərhi seçdi. Buradan belə nəticə çıxır ki, tərəflər icarə haqqının sabit məbləğini və ya onun hesablanması qaydasını nəzərdə tutan icarə müqaviləsi bağlayarkən, belə məbləğdə və ya prosedurda ildə bir dəfədən çox dəyişikliyi qabaqcadan görmək hüququna malik deyillər, yəni. icarə haqqının məbləğinin daha tez-tez dəyişdirilməsinə qadağa qoyulmasından danışırlar.müqavilənin özünü dəyişdirmədən müqavilədə. Bununla belə, tərəflər qarşılıqlı razılaşma əsasında özbaşına çox vaxt artıq bağlanmış müqaviləni, o cümlədən icarə haqqının məbləği baxımından dəyişdirə bilərlər.

Sənətin 3-cü bəndindəki başqa bir qeyri-müəyyənlik. Mülki Məcəllənin 614-cü maddəsi ondan ibarətdir ki, onun mətnindən “əgər müqavilədə başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa” sözlərinin nəyi nəzərdə tutduğu tam aydın deyil - müqavilənin müddəti ərzində icarə haqqının prinsipcə dəyişdirilməsinin mümkünlüyünə və ya icarə haqqının ödənilməsi qaydasına. icarə haqqının məbləğini ildə bir dəfədən çox olmayaraq dəyişmək imkanı. Şərhin ikinci variantı təhlil edilən normada müəyyən edilmiş renta məbləğinin dəyişdirilməsi tezliyinə qoyulan məhdudiyyəti tamamilə zəiflədəcəyi üçün belə şərhdən imtina edilməli və şərhin birinci variantı həll edilməlidir. Bununla belə, birinci variantda qeyd olunan ifadə lazımsız olur, çünki icarə müqaviləsində tərəflər icarə haqqının məbləğini nəzərdə tuturlarsa və müqavilənin müddəti ərzində onun dəyişdirilməsi barədə heç nə deməyiblərsə, o zaman bu məbləğ icarə haqqıdır. müqavilədə xüsusi qeyd edilmədən bütün müddət ərzində dəyişməz qalacaq.

12-ci bəndin şərhi.

İcmalın şərh edilmiş bəndində istinad edilən iş göründüyü qədər aydın deyil. Eyni şey bu iş üzrə çıxarılan qərarlara da aiddir. Qeyd edilən qeyri-müəyyənlik İcmalda kommunal xidmətlərə görə ödənişin hansı formada müzakirə edildiyinin aydın olmaması ilə əlaqədardır. Əgər kirayəçi yalnız faktiki istehlak etdiyi kommunal xidmətlərə görə pul ödəyibsə, o zaman belə ödəniş həqiqətən də icarəyə götürdüyü bina üçün müavinət hesab edilə bilməz. Bu vəziyyətdə ev sahibi icarə predmeti müqabilində heç bir şey almır, ona görə də məhkəmənin icarə müqaviləsinin bağlanmaması ilə bağlı gəldiyi nəticə düzgündür.

Ancaq başqa bir vəziyyət də mümkündür - bəzi kommunal xidmətlər standarta uyğun olaraq ödənilə bilər, yəni müvafiq xidmətlərdən faktiki istifadənin baş verib-verməməsindən asılı olmayaraq. Bu vəziyyətdə, kirayəçinin bu cür xidmətlərə görə ödəniş etmək öhdəliyini öz üzərinə götürməsi ev sahibini onların haqqını ödəmək öhdəliyindən azad edir (axı, ev sahibi binanı icarəyə götürməsə və ondan istifadə etməsə belə, belə xərcləri öz üzərinə götürəcəkdir. özü). Buna görə də, kommunal xidmətlərin ödənilməsinin bu seçimi ilə kirayəçi, heç olmasa, kommunal xidmətlərin ödənilməsi xərclərini daşımamaq üçün əslində istifadə etmədiyi binaları icarəyə verməkdə maraqlıdır. Beləliklə, icarəyə verənin icarəyə verənin müvafiq xidmətlərdən faktiki istifadə etməsindən asılı olmayaraq, icarəyə verənin etməli olduğu xərcləri ödəməkdən azad etməsi icarə müqaviləsində kompensasiya elementi yaradır, ona görə də belə müqavilə bağlanmış kimi tanınmalıdır.

13-cü paraqrafa şərh.

Sənətə görə. Mülki Məcəllənin 622-ci maddəsi (bu müddəa İcmalın şərh edilmiş bəndində qeyd edilmir), kirayəçi icarə müqaviləsi ləğv edildikdən sonra icarəyə götürdüyü əmlakı icarəyə verənə qaytarmağa borcludur və ev sahibi müvafiq olaraq bunu qəbul etməyə borcludur. əmlak. İcarə müqaviləsinin mahiyyəti icarəçinin birtərəfli iradəsi əsasında əmlakın vaxtından əvvəl qaytarılması ehtimalı ehtimalından irəli gələrək, kirayəçi tərəfindən əmlakı qaytarmaq öhdəliyinin vaxtından əvvəl yerinə yetirilməsinin yolverilməzliyini nəzərdə tutur (Mülki Məcəllənin 315-ci maddəsi). icarəyə verən, 2-ci bənddə nəzərdə tutulmuş əvvəlcədən xəbərdarlıq qaydalarına riayət etmədən icarə müqaviləsinə vaxtından əvvəl xitam vermə (xitam vermə) imkanı demək olardı. Mülki Məcəllənin 610-cu maddəsi və icarəçinin tələbi ilə müqaviləyə vaxtından əvvəl xitam verilməsi üçün əsaslar siyahısından kənarda (Mülki Məcəllənin 620-ci maddəsi). Axı, icarəyə götürülmüş əmlak qanuni qaydada qaytarıldıqdan sonra icarə haqqının sonrakı yığılması üçün əsaslar itirilir (bu, əmlakdan istifadəyə görə haqq olduğundan) ona görə də bütövlükdə icarə müqaviləsinə xitam verilir.

Buradan belə nəticə çıxır ki, icarəyə verən icarə müqaviləsinə xitam verilənədək icarəyə götürdüyü əmlakı qəbul etməyə borclu deyil və icarəçi icarəyə verəndən bu əmlakı qəbul etməyi tələb etmək hüququna malik deyil. Beləliklə, icarə ödənişləri, hətta icarəçi icarəyə götürdüyü əmlakdan faktiki istifadəni dayandırsa belə, icarə müqaviləsinin bütün müddəti üçün ödənilir.

14-cü paraqrafa şərh.

İcmalın bu paraqrafı ilə əlaqədar olaraq, aşağıdakılara diqqət yetirilməlidir. Birincisi, hər iki tərəf sahibkar kimi fəaliyyət göstərməsəydi, məhkəmənin qərarı tam əksi olardı. İkincisi, icarəçi vaxtında, yəni icarə müddəti bitdikdən dərhal sonra avadanlığı götürməyə cəhd etsə və ev sahibi buna mane olsaydı, məhkəmə qərarı da tam əksi olardı.

15-ci paraqrafa şərh.

Sorğunun şərh edilmiş bəndinə gəldikdə, aşağıdakılara diqqət yetirilməlidir. Mübahisənin mahiyyəti ondan ibarət idi ki, kirayəçinin binanın subicarəyə verilməsinə razılığı yalnız bağlanmazdan əvvəl kirayəçinin kirayəçidən razılıq tələb etdiyi həmin subicarə müqaviləsinə (müvafiq subicarə müddəti ilə) şamil edilib, yoxsa icarə müqaviləsinin bütün müddətinə .

Fakt budur ki, Sənətin 2-ci bəndində. Mülki Məcəllənin 615-ci maddəsi qısa şəkildə bildirir ki, kirayəçi icarəyə götürülmüş əmlakı icarəyə verənin razılığı ilə icarəyə götürmək hüququna malikdir. Lakin bu razılığın müddəti və əhatə dairəsi onun necə istəndiyindən və necə verildiyindən asılıdır.

İcarə müqaviləsinin özündə və ya icarəyə verənlə icarəçi arasında bağlanmış ayrıca müqavilədə icarəçinin ayrıca subicarə müqavilələri bağlanmazdan əvvəl icarəyə verəndən əlavə razılıq almadan əmlakı subicarəyə vermək hüququna malik olduğu göstərilibsə, belə şərt verilmiş razılıq mənasını daşıyır. icarəyə verən tərəfindən icarəçiyə əvvəlcədən hər hansı bir şəxslə hər hansı bir şərtlə (o cümlədən icarə müqaviləsinin müddəti ərzində istənilən müddətə) subicarə müqavilələri bağlamaq üçün - "ümumi" razılıq.

İcarəyə götürən icarəyə verənə müqavilənin qüvvədə olma müddəti və digər şərtləri barədə məlumat vermədən müəyyən şəxslə subicarə müqaviləsi bağlamaq üçün icarəyə verəndən razılıq istədikdə və icarəyə verən müqavilənin müddəti və ya digər şərtləri ilə bağlı heç bir qeyd-şərt qoymadan belə razılıq verirsə. subicarə müqaviləsi, onda belə razılıq icarəçiyə əmlakı icarə müqaviləsinin bütün müddəti ərzində yalnız göstərilən şəxsə subicarəyə vermək hüququnu verir (açıq-aydın, Baxışın şərh edilmiş bəndində məhkəmə bu cür razılığın verildiyini hesab etdi. ).

Nəhayət, icarəçi subicarə müqaviləsinin layihəsini sorğuya əlavə edərkən icarəyə verəndən müəyyən şəxslə subicarə müqaviləsi bağlamaq üçün razılıq istəsə, icarəyə verənin verdiyi razılıq yalnız həmin şərtlərə (o cümlədən subicarə müddəti) şamil edilir. layihədə müəyyən edilmişdir.

Həmçinin İcmalın 18-ci bəndinə baxın.

16-cı paraqrafa şərh.

Baxılan işdə məsələnin mahiyyəti ondan ibarətdir ki, icarə hüququ heç vaxt öz xalis formasında keçə bilməz, çünki bu hüquq həmişə müəyyən öhdəliklərlə yüklənir (əmlakı təyinatına zidd istifadə etməkdən çəkinmək, əmlakı saz vəziyyətdə saxlamaq). və onlardan ayrıca köçürülə bilməz. Beləliklə, icarə hüququnun başqasına verilməsi yalnız borcun (icarəçinin vəzifələrinin) eyni vaxtda köçürülməsi ilə, yəni yalnız ev sahibinin razılığı ilə icazə verilən yenidən icarə üsulu ilə mümkündür (İcarəçinin 2-ci bəndi). Mülki Məcəllənin 615-ci maddəsi). Belə bir razılıq alınmadığı üçün məhkəmənin gəldiyi nəticə düzgündür.

17-ci bəndin şərhi.

İcmalın 17-ci bəndində göstərilən işin bağlı olduğu problemin mahiyyəti aşağıdakılardan ibarətdir. Sənətin 2-ci bəndində. 615 saylı qanunla və ya digər qanunvericilik aktlarında başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, icarə müqavilələri haqqında qaydaların subicarə müqavilələrinə şamil olunduğunu müəyyən edir. Bu halda, sual Art-da müəyyən edilmiş icarə müqaviləsi ilə bağlı qaydanın olub-olmaması idi. Mülki Məcəllənin 617-ci maddəsi, "Tərəflər dəyişdikdə qüvvədə olan icarə müqaviləsinin saxlanması". Bu maddə müəyyən edir ki, icarəyə götürülmüş əmlaka mülkiyyət hüququnun (təsərrüfat idarəçiliyi, operativ idarəetmə, ömürlük vərəsəlik hüququ) başqa şəxsə keçməsi icarə müqaviləsinin dəyişdirilməsi və ya ona xitam verilməsi üçün əsas deyil. Aydındır ki, bu norma hərfi mənada subicarə müqaviləsinə şamil edilmir, çünki subicarə müqaviləsində əmlakı verən tərəf mülkiyyət hüququnun sahibi və ya digər sahibi (icarə müqaviləsində olduğu kimi) deyil, icarəçidir, kim haqqında Art. Mülki Məcəllənin 617-ci maddəsi qeyd edilmir.

Məhkəmə bu qaydanın başlığını nəzərə alaraq onun məntiqi şərhini düzgün tətbiq etmişdir. Sənətin 2-ci bəndinin qaydasından istifadə edərkən. İcarə müqaviləsi haqqında qaydaların subicarə müqaviləsinə tətbiq edilməsi haqqında 615 saylı qanunla nəzərdə tutulmalıdır ki, bu qaydalar onun hüquqi təbiətinə, o cümlədən bu müqaviləyə xas olan tərəflərin predmet tərkibinə uyğun olaraq subicarə müqaviləsinə şamil edilir.

18-ci paraqrafa şərh.

Bu halda məhkəmə icarəyə verənin əmlakın icarəyə verilməsinə, əlavə icarəyə verilməsinə və s. “ümumi” razılığının yolverilməzliyi barədə fikrini aydın ifadə etmişdir (Mülki Məcəllənin 615-ci maddəsinin 2-ci bəndi). Həmçinin İcmalın 15-ci bəndinin şərhinə baxın.

19-cu paraqrafa şərh.

"Daşınmaz əmlaka hüquqların və onunla əməliyyatların dövlət qeydiyyatı haqqında" Federal Qanunun tətbiqi ilə bağlı mübahisələrin həlli təcrübəsinin nəzərdən keçirilməsinin 6-cı bəndində qeyd edildiyi kimi (Rusiya Ali Arbitraj Məhkəməsi Rəyasət Heyətinin məlumat məktubu). Federasiyanın 16 fevral 2001-ci il tarixli 59 nömrəli qərarı ilə, icarə müqaviləsi ilə yaradılan daşınmaz əmlakın qeydiyyatı İcarəyə verənin daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüquqlarının kirayəçinin hüquqları ilə yüklü olması Art. Dövlət Qeydiyyatı haqqında bu Federal Qanunun 26-sı yalnız daşınmaz əmlakın icarəsi müqaviləsinin özünü qeydiyyata aldıqda. Belə ki, icarə müqaviləsi qeydiyyata alınmaqla icarə hüququ daşınmaz əmlakın yüklülüyü kimi qeydə alınır. İcarəyə götürmə hüququnun daşınmaz əmlaka hüquqların məhdudlaşdırılması (yüklülüyü) kimi qeydə alınması faktı da Sənətdən irəli gəlir. Dövlət qeydiyyatına alınmalı olan məhdudiyyətlər (yüklülüklər) qanunla və ya qanunla müəyyən edilmiş qaydada səlahiyyətli orqanlarla müəyyən edilmiş şərtlərin, hüquq sahibinin mülkiyyət hüququnu həyata keçirməsinə mane olan qadağaların mövcudluğunu ifadə edən eyni Federal Qanunun 1-ci maddəsi. daşınmaz əmlakın konkret obyektinə (servitut, ipoteka, etibarnamə, icarə, əmlakın üzərinə həbs qoyulması və s.) digər əmlak hüquqları.

Buna görə də, İcmalın şərh edilmiş bəndində iddiaçının əsaslandırmasının məntiqi o mənada düzgündür ki, əgər subicarə hüququ subicarəyə verilmiş əmlaka mülkiyyət hüququnu və ya digər daşınmaz hüququnu yüklənməmişsə, o zaman icarəyə götürmək üçün kifayət qədər əsaslar olmazdı. subicarə müqaviləsinin dövlət qeydiyyatına alınmasını tələb edir. Lakin subicarə hüququ hələ də mülkiyyət hüququnu yükləyir, baxmayaraq ki, icarə hüququ ilə eyni dərəcədə olmasa da, çünki müəyyən şərtlər altında subicarəçi birbaşa mülkiyyətçiyə qarşı tələb etmək hüququnu əldə edir. Bu, məsələn, Art-dan gəlir. Mülki Məcəllənin 618-ci maddəsinə əsasən, icarə müqaviləsinə vaxtından əvvəl xitam verildiyi təqdirdə, subicarəçi, subicarə müqaviləsinə uyğun olaraq istifadəsində olan əmlak üçün onunla icarə müqaviləsi bağlamaq hüququna malikdir. ləğv edilmiş icarə müqaviləsinin şərtlərinə uyğun gələn şərtlərlə qalan subicarə müddəti. Beləliklə, Apellyasiya Məhkəməsinin qərarı təkcə formal deyil, həm də mahiyyətcə düzgündür.

20-ci paraqrafa şərh.

İcmalın bu paraqrafı ətraflı şərh tələb etmir. Subicarə müqaviləsi qeyri-müəyyən müddətə bağlansa belə, o, yalnız icarə müqaviləsi qüvvədə olduğu müddətdə etibarlıdır. İcarə müqaviləsinə xitam verildikdə, subicarə müqaviləsi də ləğv edilmiş sayılır. İcarə müqaviləsinə vaxtından əvvəl xitam verildikdə, subicarəçi onunla icarə müqaviləsinin bağlanmasını tələb etmək hüququna malikdir, lakin subicarə müqaviləsinin qorunmasını deyil (Mülki Məcəllənin 618-ci maddəsi).

21-ci paraqrafa şərh.

Bu halda mübahisənin predmeti mərkəzi istilik sisteminin qəzalı vəziyyətə düşməsi ilə əlaqədar olaraq kirayəçinin əsaslı təmir işlərinin aparılmasının qanuniliyinin yoxlanılması, təmir xərclərinin icarə haqqı ilə əvəzlənməsi (yəni öz vəsaiti hesabına) olmuşdur. icarəyə verənin). Birinci və kassasiya instansiyası məhkəmələrinin kirayəçinin bu hərəkətinin qanuni hesab edilməsi haqqında qərarları qanuna tam uyğundur.

Bir qayda olaraq, Art. Mülki Məcəllənin 616-cı maddəsinə əsasən, icarəyə verən icarəyə götürdüyü əmlakın əsaslı təmirini öz hesabına həyata keçirməyə borcludur. Bu öhdəliyin kirayəçiyə həvalə edilməsi yalnız qanunla, digər hüquqi aktlarda və ya icarə müqaviləsində nəzərdə tutulmuş hallarda mümkündür. Təhvil-qəbul aktı icarə müqaviləsinin tərkib hissəsi deyil, icarəçinin əmlakı istifadəyə yararlı vəziyyətdə icarəçiyə vermək öhdəliyini yerinə yetirdiyini təsdiq edən sənəddir. Buna görə də, mərkəzi istilik sisteminin fövqəladə vəziyyətinə dair aktda qeyd heç bir şəkildə kirayəçinin öz hesabına onun aradan qaldırılması xərclərini ödəməyə razılığını ifadə edə bilməz. Bu qeyddən yalnız belə nəticə çıxır ki, icarəyə verən və icarəyə götürən icarəyə götürülmüş əmlakın qüsurlu vəziyyəti faktını, yəni icarəyə verənin əmlakı yaxşı vəziyyətdə təhvil vermək öhdəliyini lazımınca yerinə yetirməməsi faktını birgə təsdiq etmişlər.

Əsaslı təmir müqavilə ilə müəyyən edilmiş müddətdə, müqavilədə nəzərdə tutulmadıqda və ya təcili ehtiyacdan irəli gələrsə (bu halda əsaslı təmirə təcili ehtiyac bədbəxt hadisə nəticəsində yaranmışdır) - bir müddət ərzində aparılmalıdır. ağlabatan vaxt. İcarəyə verənin əsaslı təmir aparmaq öhdəliyini pozması kirayəçiyə öz seçimi ilə hüquq verir: müqavilədə nəzərdə tutulmuş və ya təcili zərurətdən yaranan əsaslı təmir işlərini aparmaq və təmirin dəyərini icarəyə verəndən almaq və ya onu təyin etmək. icarə haqqı qarşılığında; icarə haqqının müvafiq olaraq azaldılmasını tələb etmək; müqavilənin ləğvini və dəymiş ziyanın ödənilməsini tələb etmək. İcmalın şərh edilmiş bəndində qeyd olunan halda, kirayəçi olduqca haqlı olaraq sadalanan davranış seçimlərindən birincisini seçdi.

22-ci paraqrafa şərh.

Apellyasiya Məhkəməsinin mövqeyinin əsaslılığı şübhə doğurmur. Bununla belə, İcmalın bu bəndində göstərilən halla əlaqədar olaraq, aşağıdakılara diqqət yetirilməlidir. Məhkəmə, istehlak edilmiş elektrik enerjisinin ödənilməsi ilə bağlı xərclərdə iştirak qaydası haqqında tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin hüquqi mahiyyətinin müəyyən edilməsi məsələsi ilə üzləşdi. Təcrübə göstərir ki, çox vaxt müqavilə tərəfləri hüquqi məlumatsızlıq üzündən bağlanılan müqaviləyə və özlərinə bu müqavilənin hüquqi mahiyyətinə uyğun olmayan adlar verirlər.

Əslində, nə müqavilənin adı, nə də tərəflərin adları onun hüquqi mahiyyətini əvvəlcədən müəyyən etmir. Onlar yalnız müqavilənin məhz onun adından irəli gələn müqavilə növü olduğuna dair fərziyyə yaradırlar. Lakin müqavilənin məzmunu (onun şərtləri) bu müqavilənin başqa növ müqavilə olduğunu göstərirsə, bu fərziyyə təkzib edilir.

Müqavilənin növü adı ilə deyil, məzmunu ilə dəqiq müəyyən edilir. Bu, xüsusilə, Sənətdə müəyyən edilmiş müqavilənin təfsiri qaydalarından irəli gəlir. 431 GK. Bu maddəyə əsasən, məhkəmə müqavilənin şərtlərini şərh edərkən orada olan söz və ifadələrin hərfi mənasını nəzərə alır. Müqavilənin şərtlərinin qeyri-müəyyən olduğu halda hərfi mənası digər şərtlərlə və bütövlükdə müqavilənin mənası ilə müqayisə edilməklə müəyyən edilir. Beləliklə, təfsir, yəni müqavilənin mənasını müəyyən etmək üçün təhlil, ilk növbədə, müqavilənin şərtlərinə (yəni məzmununa) tabedir. Müqavilənin adı yalnız müqavilədə bilavasitə nəzərdə tutulmayan şərti ondan çıxarmaq mümkün olduğu halda əhəmiyyətli ola bilər.

Məsələn, alqı-satqı müqaviləsi kimi adlandırılan müqavilə yalnız bir cümlədən ibarət ola bilər: “Satıcı müəyyən bir şeyi alıcıya verməyi öhdəsinə götürür”. Belə bir razılaşmadan belə nəticə çıxır ki, satıcı bu əşyanı alıcıya (və ödənişli və ya əvəzsiz istifadə üçün deyil) təhvil verməyi öhdəsinə götürür, çünki alqı-satqı müqaviləsinin qanuni məqsədi əmlakın mülkiyyətə verilməsidir. Ancaq alqı-satqı müqaviləsi adlanan müqavilə "satıcı müvəqqəti ödənişli istifadə üçün müəyyən bir şeyi alıcıya verməyi öhdəsinə götürür" ifadəsindən ibarət olacaqsa, belə bir müqavilə, adına baxmayaraq, icarə müqaviləsi olacaq. . Bununla belə, əgər belə bir müqavilənin bağlanması əqdin tərəflərindən birinin onun mahiyyəti ilə bağlı səhvi nəticəsində yaranıbsa, belə bir tərəfin belə bir müqavilənin başqasının təsiri altında bağlanmış əqd kimi etibarsız hesab edilməsini tələb etmək hüququ vardır. səhv (Mülki Məcəllənin 178-ci maddəsi).

23-cü paraqrafa şərh.

İcmalın bu bəndi Apellyasiya Məhkəməsinin nəticələrinin aşkar düzgünlüyünə baxmayaraq, hələ də aydınlaşdırma tələb edir. Bu vəziyyətdə cavabdeh Sənətin 1-ci bəndində bəzi qeyri-müəyyənlikdən istifadə etməyə çalışdı. Mülki Məcəllənin 617-ci maddəsi, "Tərəflər dəyişdikdə qüvvədə olan icarə müqaviləsinin saxlanması".

Sənətin 1-ci bəndində. 617 saylı maddədə qeyd edilir ki, icarəyə götürülmüş əmlaka mülkiyyət hüququnun (təsərrüfat idarəçiliyi, operativ idarəetmə, ömürlük vərəsəlik hüququ) başqa şəxsə keçməsi icarə müqaviləsinin dəyişdirilməsi və ya ona xitam verilməsi üçün əsas deyil. Sənətin 1-ci bəndinin mətninə əsasən. 617 saylı qanunla cavabdeh, görünür, belə bir ifadə verib: “Bəli, başqa şəxs icarəyə götürülmüş əmlakın sahibi olub. Lakin, Sənətin 1-ci bəndinə əsasən. Mülki Məcəllənin 617-ci maddəsinə əsasən, bu hal icarə müqaviləsinin dəyişdirilməsinə və ya ləğvinə səbəb ola bilməz. Beləliklə, icarə müqaviləsi əvvəllər mövcud olduğu formada, yəni bu müqavilə üzrə icarəyə verən kimi mənim iştirakımla saxlanılır.

Təqsirləndirilən şəxsin bu mövqeyində səhv nədir? Fakt budur ki, müqavilə tərəflərinin dəyişməsi müqavilənin özündə dəyişiklik deyil. Müqavilənin dəyişdirilməsi dedikdə yalnız onun şərtlərinin dəyişməsi, yəni müqavilə öhdəliyinin məzmununun dəyişməsi başa düşülür. Bu nəticə Sənətin adından gəlir. Mülki Məcəllənin 617-ci maddəsi, bundan belə çıxır ki, "tərəflərin dəyişdirilməsi" anlayışı "müqavilənin dəyişdirilməsi" anlayışı ilə əhatə olunmur və məsələn, Sənətin 1-ci bəndindən. Mülki Məcəllənin 453-cü maddəsinə əsasən, müqavilədəki dəyişiklik müqavilə öhdəliyinin məzmununun (müqavilə şərtlərinin) dəyişdirilməsi deməkdir.

İcarəyə verən kimi çıxış edən icarə müqaviləsi tərəfinin dəyişdirilməsinin mülkiyyətçi dəyişdikdə avtomatik olaraq baş verməsi, Sənətin 1-ci bəndinin məcmusunda tətbiq olunan qaydalarla göstərilir. Mülki Məcəllənin 617-ci maddəsi, tərəflər dəyişdikdə icarə müqaviləsinin orijinal formada saxlanması və Art. Mülki Məcəllənin 608-ci maddəsinə əsasən, əmlakı icarəyə götürmək hüququ onun sahibinə məxsusdur. Beləliklə, icarə müqaviləsi mövcud olmaqda davam etdiyi üçün, özünəməxsus hüquqlara malik olan icarəyə verən də var və yalnız əmlakın yeni sahibi belə ola bilər.

BİR GÜNSİZ, AMMA BİR İL

Rusiya Federasiyası Ali Arbitraj Məhkəməsinin Rəyasət Heyəti tərəfindən 11 yanvar 2002-ci il tarixli 66 nömrəli “İcarə ilə bağlı mübahisələrin həlli təcrübəsinin nəzərdən keçirilməsi” məlumat məktubunun qəbul edilməsindən xeyli vaxt keçdi. Qanunun hərfi oxunması əsasında bunu etmək mümkün olmadığı hallarda fikir ayrılıqlarını həll etmək üçün nəzərdə tutulmuş bu aydınlaşdırma yalnız yeni suallar doğurdu.

Optimal vaxt

Bir qayda olaraq, bina və ya tikili icarə müqaviləsi tərəflər tərəfindən imzalanmış bir sənəd tərtib edilməklə yazılı şəkildə bağlanır (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 651-ci maddəsinin 1-ci bəndi). Bunun istisnası bu maddənin 2-ci bəndi ilə müəyyən edilir ki, ona görə, əgər bu müqavilə bir il və ya daha çox müddətə bağlanıbsa, o zaman, digər şeylərlə yanaşı, dövlət qeydiyyatına alınmalı və yalnız həmin müqavilədən bağlanmış sayılır. belə qeydiyyat anı. Bu səbəbdən mülki dövriyyənin iştirakçıları təbii olaraq bina və ya tikililərin bir ildən az müddətə icarə müqaviləsi bağlamağa üstünlük verirdilər.

Belə bir müqaviləni mümkün qədər uzun müddətə bağlamaq üçün, dövlət qeydiyyatına ehtiyac olmadığı təqdirdə, sahibkarlıq praktikasında müddət, bir il yanvarın 1-dən dekabrın 31-dək qüvvədə olma müddətini təyin edən ifadə ən çox istifadə olunur.

Eynilə, müqavilənin müddətini bir ilin istənilən ayının hər hansı digər tarixindən növbəti ildə həmin tarixdən əvvəlki günə (məsələn, 2000-ci il fevralın 1-dən 2001-ci il yanvarın 31-dək) ​​təyin etmək adət halını almışdır. Beləliklə, məhkəmələr tərəfindən il kimi müəyyən edilmiş müddətə, bir qayda olaraq, nəzərə alınmayıb.

Dəyişiklik küləyi

Yuxarıdakı Məktubun 3-cü bəndində binanın (tikintin) icarə müqaviləsinin müddətinin cari ilin istənilən ayının 1-dən 30 (31) gününə kimi müəyyən edildiyi aydınlaşdırılan yuxarıdakı Məktubun görünüşü ilə vəziyyət kəskin şəkildə dəyişdi. Sənətin 2-ci bəndini tətbiq etmək üçün gələn ilin əvvəlki ayı. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 651-ci maddəsi bir ilə bərabər tanınmalıdır.

Bu aydınlaşdırmanın ali məhkəmə tərəfindən qəbul edilməsi ona gətirib çıxardı ki, əvvəllər göstərilən şərtlərlə bağlanmış bina və tikililər üçün bütün icarə müqavilələri bütün hüquqi nəticələrlə dərhal bağlanmamış elan edildi.

Mülki dövriyyənin iştirakçıları arasında hələ geniş tanınmayan sonralar, göstərilən izahat nəzərə alınmadan bağlanmış müqavilələri də buraya əlavə edək.

Tərəfləri hüquqi incəliklərdə təcrübəsi olmayan və hətta bu şərhin mövcudluğundan şübhələnməyən müqavilələr haqqında unutmayın. Vəziyyətin ciddiliyini dərk etmək üçün yuxarıda qeyd olunanlar kifayətdir.

qanunsuz tutulma

Aşağı məhkəmənin rəyini dəstəkləyərək VASRF Rəyasət Heyətinin nəyə əsaslandığını anlamağa çalışaq.

Təəssüf ki, bu mübahisə ilə bağlı fikir ayrılığına səbəb olan daşınmaz əmlakın icarəsi müqaviləsinin mətninin özü bizə çatmır. Bunu nəzərə alaraq, rəsmi şərhin mətnini bir daha diqqətlə öyrənmək qalır.

Bu mətndən görünür ki, müqavilənin orada göstərilən tarixə qədər qüvvədə olmasına istinad edən şərhin özü ilə orada göstərilən tarixə qədər bağlanmış müqaviləni təmin edən əsaslandırma arasında uyğunsuzluq var. Bu vəziyyət ədəbiyyatda artıq qeyd edilmişdir.

Belə ki, İ.M. Aşıxmin rus dilinin qaydalarına bu yanaşmanın ziddiyyətindən danışır (Aşihmin İ.M. Daşınmaz əmlakın icarəsi. Mübahisələrin həlli üzrə arbitraj təcrübəsinin təhlili (Rusiya Federasiyasının mülki və torpaq qanunvericiliyinin tətbiqi üzrə praktiki təlimat). M. , 2006 // SPS "Məsləhətçi Plus").

Öz növbəsində A.V. Yorş, “to” və “to” ön sözlərinin leksik mənasına əsaslanaraq göstərir ki, “əgər “to” ön sözü işlədilirsə, dövrün son günü müqavilə müddətinə daxil edilir, əgər “to” ön sözü işlədilir, bu gün müqavilənin müddətinə daxil edilmir” (Yorsh A.V. Rusiya Federasiyası Ali Arbitraj Məhkəməsinin 11 yanvar 2002-ci il tarixli, 66 nömrəli Məlumat məktubuna şərh “Təcrübənin icmalı”. icarə ilə bağlı mübahisələrin həlli” // Kommersiya mübahisələrinə baxılması təcrübəsi: Rusiya Federasiyası Ali Arbitraj Məhkəməsi Rəyasət Heyətinin Plenumunun qərarlarına və rəylərinə təhlil və şərhlər. Sayı. 1 / redaktə edən A. L. Novoselova, M. A. Rojkova. , M., 2007 // SPS "Məsləhətçi Plus").

Maraqlıdır ki, (İ.M.Aşıxmin də buna diqqət yetirir) bir il sonra VASRF Rəyasət Heyəti 14.01.2003-cü il tarixli 9523/02 saylı Fərmanı ilə A41-K1-8587/02 saylı iş üzrə qərarın etibarlılığını müəyyən etmişdir. 17 sentyabr 2000-ci il tarixli müqavilə. 15 sentyabr 2001-ci il daxil olmaqla, 16 sentyabr 2001-ci ilə qədər qüvvədə olan müqavilə, "əvvəl" ön sözünün burada "bu ön sözdən sonrakı tarixi daxil etməmək" mənasında istifadə edildiyini vurğulayır.

Bununla belə, məhkəmələr “by” və “to” ön sözləri ilə yaranmış çaşqınlıqdan çıxış yolunu sadədən daha çox tapdılar: onlar “to (by)” ifadəsindən istifadə edirlər, bununla da hər iki prepozisiyaya eyni məna verilir, mahiyyəti hansılardır. Müqavilənin orada göstərilən tarixə qədər qüvvədə olması ilə nəticələnir (məsələn, FAS VSO-nun 20 fevral 2008-ci il tarixli A33-7634 / 07-F02-331 / 08 qərarlarına baxın (Müqavilənin müəyyən edilməsi) Rusiya Federasiyasının Ali Arbitraj Məhkəməsi 09.94.2008-ci il tarixli 4346/08 saylı bu işin Rusiya Federasiyası Ali Arbitraj Məhkəməsinin Rəyasət Heyətinə nəzarət qaydasında baxılması üçün təhvil verilməsindən imtina etdi) və A10-5925/06-F02- 20 avqust 2007-ci il tarixli 5393/07).

Görünür, belə bir metodun istifadəsi qəbuledilməzdir, çünki Sənətin 1-ci bəndinə uyğun gəlmir. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 431-ci maddəsi, yəni Rusiya Federasiyası Ali Arbitraj Məhkəməsinin Rəyasət Heyətinin haqlı olaraq diqqət çəkdiyi tamamilə fərqli bir semantik yük daşıyan "tərəfindən" və "əvvəl" ön sözlərinin hərfi mənası. yuxarıda qeyd olunan Qərarında.

Ən yüksək məhkəmə instansiyası tərəfindən dəstəklənən şərhə qiymət verərkən, onun mövcud qanunvericiliyə uyğunluğu məsələsini nəzərdən qaçırmaq olmaz. par mənası daxilində. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 192-ci maddəsinin 1-ci bəndinin 1-ci bəndinə əsasən, illərlə hesablanan müddət, başlanğıcın müəyyən edildiyi dövrün son ilinin eyni ayında və günündə başa çatır və belə bir tarix olmadıqda, bu ayın son günü (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 192-ci maddəsinin 3-cü bəndinin 3-cü bəndi). Bunu nəzərə alaraq, T.V.-nin fikri ilə razılaşmaq olmaz. Məktubun 3-cü bəndini nəzərdən keçirən Boqaçeva yazır: “Rusiya Federasiyası Ali Arbitraj Məhkəməsi Rəyasət Heyətinin rəyi Sənətin 1-ci bəndinin qaydalarına cavab vermədiyi üçün tamamilə düzgün deyil. Mülki Məcəllənin 192-ci illərlə hesablanmış müddətin başa çatması haqqında ”(Mülki Qanun. İkinci hissə: Dərslik / baş redaktor V.P. Mozolin. M., 2004 // SPS ConsultantPlus).

Əksinə, A.M. Erdelevski məhkəmənin qənaətini düzgün hesab edir, çünki “müqavilənin başlama və bitmə tarixləri bu işdə müəyyən müddətin başa çatması (Mülki Məcəllənin 190-cı maddəsi) ilə deyil, təqvim tarixləri ilə müəyyən edilmişdir” (Erdelevski A.M. Şərh. icarə ilə bağlı mübahisələrin həlli təcrübəsinin nəzərdən keçirilməsi (Rusiya Federasiyası Ali Arbitraj Məhkəməsi Rəyasət Heyətinin 11.01.2002-ci il tarixli 66 nömrəli məlumat məktubu) // ATP "ConsultantPlus" üçün hazırlanmışdır). Bu arqument ən azı qəribə görünür, çünki təqvim tarixlərinin köməyi ilə dövrün müəyyən edilməsi məhz bir günü çıxmaqla bir illik müddətin təyin edilməsindən yayınmağa yönəlmişdi!

Məktubun 3-cü bəndinin mətni daha çox maraq doğurur, ona görə binanın (tikinti) icarə müqaviləsinin müddəti cari ilin istənilən ayının birinci günündən əvvəlki ayın 30-cu (31) gününə kimi müəyyən edilir. növbəti ilin özlüyündə bir ilə bərabər deyil, yəni Sənətin 2-ci bəndinin tətbiqi məqsədləri üçün. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 651-i belə tanınmalıdır.

Beləliklə, Sənətin 2-ci bəndinin tətbiqi məqsədilə Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 11-ci fəslinin mülki qanunvericiliyində şərtlərin hesablanmasının ümumi qaydalarına bir istisna var. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 651-ci maddəsi, yəni bu normaya tətbiq edilməməlidir! Göründüyü kimi, bu cür istisnalar mövcud qanunvericiliyin rəsmi izahatlarında deyil, Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 11-ci fəslinə və (və ya) Sənətin 2-ci bəndinə müvafiq dəyişikliklər etməklə qanunvericilik səviyyəsində qeyd edilməlidir. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 651.

Daha yaxşı təhlükəsiz oynayın

Nə olursa olsun, Məktubun 3-cü bəndinə baxılan aydınlaşdırma öz fəaliyyətini davam etdirsə də, onun praktikada tətbiqinin müəyyən xüsusiyyətlərini qeyd etməklə yekunlaşdırmaqdan başqa çarəmiz yoxdur.

Əvvəla, qeyd edirik ki, məhkəmələr nədənsə torpaq icarəsi (Rusiya Federasiyasının Torpaq Məcəlləsinin 26-cı maddəsinin 2-ci bəndi), 2-ci maddədə olsa da, bu azadlığın tətbiq edilməsini mümkün hesab edirlər. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 651-i yalnız bina və tikililərin icarəsinə aiddir! (məsələn, bax, FAS DO-nun 08.15.2008-ci il tarixli F03-A59 / 08-1 / 2680 Fərmanı, FAS PO-nun 12.19.2007-ci il tarixli A06-2373 / 2007-9 və 08.03.2007-ci il tarixli qərarları. № A57-14055 / 06- bir).

Bu gün çox rast gəlinən bina və tikililərin 11 aylıq müddətə icarəyə verilməsi müqaviləsinin bağlanmasını təkrar sığortadan başqa adlandırmaq olmaz. Belə bir müqavilənin dövlət qeydiyyatına alınması ehtiyacının qarşısını almaq üçün onu iki təqvim günü ərzində bir ildən az müddətə bağlamaq kifayətdir (bax, məsələn, FAS SKO-nun 18.05.2005-ci il tarixli, № Ф08- Qərarına). 1 aprel 2003-cü il tarixli torpaq sahəsinin 31 mart 2004-cü il tarixinə deyil, 30 mart 2004-cü il tarixinədək, yəni bir ildən az müddətə bağlandığını əsaslandıran 2044/2005-ci il tarixli, niyə dövlət qeydiyyatına alınmır).

Nəhayət, vurğulayırıq ki, bu izahat məhkəmələr tərəfindən məhdudlaşdırıcı şəkildə şərh olunmur, onun ümumi mənası əsasında tətbiq edilir. Beləliklə, müqavilənin müddəti hər hansı bir ilin yanvarın 1-dən dekabrın 31-dək müəyyən edilən iki təqvim ilinə düşə bilməz.

Aydınlaşdırmada müqavilənin müddətinin dərhal iki təqvim ilinə düşdüyü halın göstərilməsinə baxmayaraq, bu, yuxarıda göstərilən müddətə də aiddir, yəni. belə bir müddətə bağlanmış bir bina və ya tikili üçün icarə müqaviləsi də bir il müddətinə bağlanmış kimi tanınır və dövlət qeydiyyatına alınmalıdır (bax, məsələn, FAS ZSO-nun 10.04.2003-cü il tarixli, F04 / 3996-1167 / A46-2003, FAS SZO-nun 25.09.2008-ci il tarixli A05-11996 / 2007 və 04.06.2007-ci il tarixli, A13-5002 / 2006-04-cü il tarixli qərarları.

Analoji qaydada məhkəmələr bu aydınlaşdırmanı başlanğıcı bir ilin ayının birinci gününə, sonu isə növbəti ilin müvafiq gününə düşməyən müqavilələrin şərtlərinə tətbiq edirlər. 30 (31) (FAS DO-nun 09/08/2008-ci il tarixli F03-A51 / 08-1 / 3636 saylı qərarı, 28.01.2007-ci il tarixli FAS PO-nun qərarı, A12-2294 / 06-C14-5 / 41, FAS SZO-nun 27.03.2007-ci il tarixli qərarı, A21-7304 / 2005). Bənzər bir prosedur, belə bir müqavilənin bitmə tarixi ayın 28-i və ya 29-u olan son gününə düşərsə (bax, məsələn, FAS PO-nun 28 fevral 2005-ci il tarixli, A65-10279 / 04 nömrəli qərarı). -SG2-24 və FAS SZO 1 noyabr 2004-cü il tarixli Fərmanı No A05-1245 / 04-30).

Evseev Evsey Fedoroviç
hüquqşünas, Müasir Humanitar Akademiyasının aspirantı

[email protected]

Mülki Məcəllə, N 14-FZ | İncəsənət. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 614-cü maddəsi

Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 614-cü maddəsi. İcarəyə verilir (cari versiya)

1. İcarəyə götürən əmlakdan istifadəyə (icarəyə) görə haqqı vaxtında ödəməyə borcludur.

İcarənin ödənilməsi qaydası, şərtləri və şərtləri icarə müqaviləsi ilə müəyyən edilir. Müqavilə ilə müəyyən edilmədikdə, oxşar əmlakın müqayisəli şəraitdə icarəyə verilməsi zamanı adətən tətbiq edilən qayda, şərtlər və şərtlər müəyyən edilmiş hesab edilir.

2. İcarəyə verilən bütün əmlak üçün icarə haqqı bütövlükdə və ya onun hər bir tərkib hissəsi üçün ayrıca aşağıdakı formada müəyyən edilir:

1) vaxtaşırı və ya bir dəfə həyata keçirilən ödənişlərin sabit məbləğində müəyyən edilmiş;

2) icarəyə götürülmüş əmlakın istifadəsi nəticəsində alınan məhsulların, meyvələrin və ya gəlirlərin müəyyən edilmiş payı;

3) icarəçi tərəfindən müəyyən xidmətlərin göstərilməsi;

4) icarəçi tərəfindən müqavilədə nəzərdə tutulmuş əşyanın icarəyə verənə mülkiyyətə və ya icarəyə verilməsi;

5) icarəyə götürülmüş əmlakın yaxşılaşdırılması üçün müqavilədə nəzərdə tutulmuş xərclərin icarəçinin üzərinə qoyulması.

Tərəflər icarə müqaviləsində bu icarə formalarının və ya icarə haqqının digər ödəniş formalarının kombinasiyasını nəzərdə tuta bilərlər.

3. Əgər müqavilədə başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, icarə haqqının məbləği tərəflərin razılığı ilə müqavilədə nəzərdə tutulmuş müddətdə, lakin ildə bir dəfədən çox olmamaqla dəyişdirilə bilər. Qanunla müəyyən icarə növləri üzrə, habelə müəyyən əmlak növlərinin icarəsi üzrə icarə haqqının məbləğinə yenidən baxılması üçün digər minimum şərtlər nəzərdə tutula bilər.

4. Qanunla başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, kirayəçinin məsuliyyət daşımadığı hallara görə icarə müqaviləsində nəzərdə tutulmuş istifadə şərtləri və ya icarə haqqının şərti icarə haqqının müvafiq olaraq azaldılmasını tələb etmək hüququ vardır. əmlak əhəmiyyətli dərəcədə pisləşdi.

5. İcarə müqaviləsində başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, kirayəçi tərəfindən icarə haqqının ödənilməsi şərtləri əhəmiyyətli dərəcədə pozulduqda, icarəyə verən icarəyə verənin müəyyən etdiyi müddətdə ondan icarə haqqının vaxtından əvvəl ödənilməsini tələb etmək hüququna malikdir. Bu halda, icarəyə verənin ardıcıl iki müddətdən artıq icarə haqqının vaxtından əvvəl ödənilməsini tələb etmək hüququ yoxdur.

• BB kodu
• Mətn

Sənədin URL-i [kopya]