NO puedo descifrarlo yo mismo en el Código de Planificación Urbana de IZHS y la carta del Ministerio de Desarrollo Económico de la Federación de Rusia con fecha del 20 de marzo de 2013 No. OG-D 23-1426 no aclaró. El ingeniero catastral dijo que QUIZÁS no pueda obtener un certificado de propiedad de un edificio residencial, ya que el número de pisos es 4 (cuatro) Casa para 1 familia en el campo (cerca de Rostov-on-Don) 10m por 10m . Según el plan: el piso del sótano - la parte superior del techo del piso del sótano se eleva 1,7 metros sobre el nivel de la marca de planificación de la tierra - y 2 (dos) pisos sobre el suelo De hecho: se ha agregado un piso del ático. La planta sótano en mi caso (tiene 3 habitaciones - un cuarto de caldera, un trastero y una tercera habitación hasta ahora sin cita previa) es un PISO? ¿Qué pasa si la respuesta es "SÍ"? Ahora todos estamos sin permiso de residencia, ya que el único apartamento se vendió para completar la construcción. ¿Por favor dime qué hacer?
CARTA
de fecha 20.03.2013 N° OG-D23-1426
Sobre la determinación del número de plantas y el número de pisos y los criterios para clasificar los edificios como objetos de construcción de vivienda individualMINISTERIO DE DESARROLLO ECONÓMICO DE LA FEDERACIÓN DE RUSIANo. OG-D23-1426 del 20 de marzo de 2013
El Departamento de Bienes Raíces del Ministerio de Desarrollo Económico de Rusia (en adelante, el Departamento de Bienes Raíces) consideró las solicitudes con fecha 12 de febrero de 2013 e informa.
De conformidad con el Reglamento del Ministerio de Desarrollo Económico de la Federación Rusa, aprobado por Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 5 de junio de 2008 No. 437, el Ministerio de Desarrollo Económico de Rusia no está facultado para aclarar la legislación de la Federación de Rusia, así como la práctica de su aplicación.
Al mismo tiempo, consideramos posible señalar lo siguiente sobre las cuestiones planteadas en el recurso.
1. Al ingresar a la subsección I del Registro Estatal Unificado de Derechos sobre Bienes Inmuebles y Operaciones con los mismos (en adelante, el EGRP) información sobre el número de pisos de un edificio, estructura durante el registro estatal de derechos.
Con base en las disposiciones del párrafo 1.2 de la parte 1 del artículo 20 de la Ley Federal del 21 de julio de 1997 No. 122-FZ "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él" (en lo sucesivo, la Ley de registro ), el párrafo 23 de las Reglas para el Mantenimiento del Registro Estatal Unificado de Derechos para bienes inmuebles y transacciones con él, aprobado por Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 18 de febrero de 1998 No. 219, subsección I de la USRR contiene un breve descripción del objeto inmobiliario sobre la base de documentos certificados por la organización (organismo) para registrar objetos inmobiliarios en el territorio del distrito de registro. Las inscripciones en la fracción I de la USRR podrán hacerse sobre la base de otros documentos en los casos establecidos por la Ley de Registro.
Por lo tanto, la información sobre la propiedad en la subsección I de la USRR se ingresa sobre la base de la información contenida en el catastro estatal de bienes raíces.
La información anterior sobre el número de pisos de un edificio, estructura se ingresa en el catastro de bienes raíces del estado cuando dichos edificios, estructuras se colocan en el registro catastral estatal sobre la base de un plan técnico preparado por un ingeniero catastral.
De acuerdo con el párrafo 42 de los Requisitos para la preparación del plan técnico del edificio, aprobado por orden del Ministerio de Desarrollo Económico de Rusia con fecha 1 de septiembre de 2010 No. 403 (en adelante, los Requisitos), en las líneas apropiadas de la columna "3" de la tabla "Características del edificio" del plan técnico del edificio sobre la base de los documentos especificados en el párrafo 12 Requisitos, se ingresa información sobre el número de pisos del edificio (incluido el subterráneo). Si no hay pisos subterráneos del edificio, se coloca el signo "-" (guión) en la línea correspondiente.
Requisitos similares están contenidos en los Requisitos para la preparación de un plan técnico para la construcción, aprobado por orden del Ministerio de Desarrollo Económico de Rusia con fecha 23 de noviembre de 2011 No. 693.
2. De la determinación del número de plantas y del número de plantas.
De conformidad con el párrafo 19 de la Parte 2 del Artículo 7 de la Ley Federal del 24 de julio de 2007 No. 221-FZ "Sobre el Catastro de Bienes Raíces del Estado" (en adelante, la Ley del Catastro), información sobre el número de pisos ( número de pisos), incluidos los subterráneos, también se ingresa en los pisos del catastro estatal de bienes raíces, si la propiedad es un edificio o estructura (si el edificio o estructura tiene varios pisos).
De acuerdo con la Instrucción sobre la contabilidad del parque de viviendas en la Federación Rusa, aprobada por orden del Ministerio de Política Territorial, Construcción y Vivienda y Servicios Comunales de la Federación Rusa de fecha 4 de agosto de 1998 No. 37 (en adelante, la Instrucción ), los pisos de los edificios residenciales incluyen:
Piso del ático (buhardilla): un piso en el espacio del ático, cuya fachada está total o parcialmente formada por la superficie (superficies) de un techo inclinado o inclinado, mientras que la línea de intersección del plano del techo y la fachada debe estar en una altura de no más de 1,5 m desde el nivel del piso del ático;
Piso sobre rasante: un piso con el nivel del piso del local no inferior al nivel de planificación del suelo;
Piso del sótano: un piso cuando el piso del local es más bajo que el nivel de planificación del suelo en más de la mitad de la altura de la habitación;
Piso técnico: un piso para la colocación de equipos de ingeniería y tendido de comunicaciones; se puede ubicar en la parte inferior (subsuelo técnico), superior (ático técnico) o en la parte media del edificio;
Piso del sótano: un piso con el nivel del piso del local por debajo del nivel de planificación del suelo hasta una altura de no más de la mitad de la altura del local.
Asimismo, según la Instrucción, el número de plantas de un edificio de viviendas debe estar determinado por el número de plantas sobre rasante. Al determinar el número de pisos, los pisos del sótano se incluyen en el número de pisos sobre el suelo si la parte superior de la superposición del piso del sótano se eleva por encima del nivel del suelo planificado en al menos 2 m.
La legislación actual no contiene una definición del término "planta subterránea". Al mismo tiempo, según el Departamento de Bienes Raíces, todos los pisos de un edificio, las estructuras que no están relacionadas con los pisos sobre el suelo son pisos subterráneos (planta sótano, planta sótano, si la parte superior de su techo está a menos de 2 m sobre la cota media de planeamiento del suelo).
De acuerdo con SNiP 2.08.02-89 * "Edificios y estructuras públicas", al determinar el número de pisos de un edificio, el número de pisos incluye todos los pisos sobre el suelo, incluido el piso técnico, el ático y el sótano. , si la parte superior de su piso está por encima de la marca de planificación promedio de la tierra en al menos 2 m El subterráneo para ventilación debajo de edificios diseñados para construir sobre permafrost, independientemente de su altura, no se incluye en el número de pisos sobre el suelo. La planta técnica situada por encima de la última planta no se tiene en cuenta a la hora de determinar el número de plantas del edificio.
Los anexos B y C de SNiP 31-01-2003 "Edificios residenciales de apartamentos múltiples" definen pisos y reglas para determinar el número de pisos de un edificio. Al determinar el número de plantas de un edificio, el número de plantas sobre rasante incluye todas las plantas sobre rasante, incluidas la planta técnica, el ático y la planta sótano, si la parte superior de su techo está al menos a 2 m por encima del Elevación urbanística media de la tierra El soterramiento bajo el edificio, independientemente de su altura, así como el espacio entre plantas con una altura inferior a 1,8 m, no se incluyen en el número de plantas sobre rasante.
Así, el número de plantas debe entenderse como el número de plantas sobre rasante, incluyendo la planta técnica, la planta ático, así como la planta sótano, si la parte superior de su planta está al menos 2 m por encima de la cota media de planificación. de la tierra.
El término "número de pisos" está consagrado en el artículo 49 del Código de Urbanismo de la Federación Rusa como criterio para determinar la necesidad de un examen estatal de la documentación del proyecto y no puede ser reemplazado por el término "número de pisos".
Por lo tanto, el número de pisos debe entenderse como el número de todos los pisos, incluidos el subterráneo, el sótano, el sótano, la superficie, el técnico, el ático.
Al mismo tiempo, le informamos que en la actualidad el Ministerio de Desarrollo Económico de Rusia está trabajando en el proyecto de ley federal No. 54480-6 "Sobre la modificación de ciertos actos legislativos de la Federación Rusa en parte del registro estatal de derechos y catastral estatal Registro de Objetos Inmobiliarios”, adoptado por la Duma Estatal de la Federación Rusa en primera lectura el 11 de diciembre de 2012, que prevé la exclusión de información sobre el número de pisos de la información del catastro estatal de bienes raíces, prevista para por lo dispuesto en el apartado 19 del apartado 2 del artículo 7 de la Ley del Catastro.
3. Sobre los criterios para clasificar los edificios como objetos de construcción de vivienda individual.
De acuerdo con la Parte 2 del Artículo 16 del Código de Vivienda de la Federación Rusa, un edificio definido individualmente se reconoce como un edificio residencial, que consta de habitaciones, así como locales para uso auxiliar, diseñados para satisfacer las necesidades domésticas de los ciudadanos y otras necesidades asociadas. con su vida en tal edificio.
Con base en las disposiciones de la Parte 3 del Artículo 48 del Código de Urbanismo de la Federación Rusa, los objetos de construcción de viviendas individuales son edificios residenciales separados con no más de tres pisos, destinados a una familia, respecto de los cuales la preparación de la documentación del proyecto es no se requiere durante la construcción, reconstrucción, reparaciones mayores.
De conformidad con el párrafo 6 del Reglamento sobre el reconocimiento de locales como locales residenciales, locales residenciales no aptos para habitar y un edificio de apartamentos como emergencia y sujeto a demolición o reconstrucción, aprobado por Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 28 de enero de 2006 Núm. 47, se reconoce un edificio de apartamentos como un conjunto de dos o más apartamentos, que tienen salidas independientes ya sea a un terreno adyacente a un edificio residencial, o a áreas comunes en dicho edificio.
Por lo tanto, los edificios residenciales aislados con más de tres pisos (cuando se calcula el número de pisos del cual se incluyen todos los pisos del edificio) no pertenecen a objetos de construcción de viviendas individuales.
Los apartamentos en los pisos superiores no son particularmente populares, ya que los residentes de dichos apartamentos a menudo tienen que resolver los problemas de filtraciones en el techo por su cuenta. Sin embargo, la ubicación de los apartamentos en algunos casos brinda una oportunidad única para ampliar el espacio habitable y convertir un apartamento estándar en un apartamento de dos niveles. Esto se puede hacer adjuntando una parte del espacio del ático ubicado directamente sobre el apartamento, y los expertos del portal del sitio le dirán en este artículo qué tan realista es implementar dicho plan y cómo hacerlo.
Metas y objetivos
Los espacios del ático son un elemento indispensable del proyecto de un edificio de varios pisos, sin embargo, en su mayor parte, estos locales no se operan de ninguna manera. Para unir parte del ático, los apartamentos en el último piso de una casa con techo inclinado son los más adecuados, ya que la altura del ático permite crear las condiciones necesarias para una vida cómoda allí. En la mayoría de los casos, es técnicamente posible conectar parte del ático, ya que el propósito del ático implica la posibilidad de la presencia periódica de personas allí (para el mantenimiento de las comunicaciones de paso, etc.). Es decir, el plano de apoyo del piso del ático puede soportar cargas comparables a las cargas que ocurren durante el funcionamiento de los locales residenciales.
Asuntos legales
Sin embargo, no se puede vivir en el ático porque, desde el punto de vista de la ley, el ático no es un espacio habitable. Por lo tanto, para que una buhardilla adquiera la condición de espacio habitable, debe estar debidamente equipada, convirtiéndola en una planta abuhardillada, para cuyo funcionamiento ya no existirán pretensiones como espacio habitable. Pero el espacio del ático no es "de nadie", por lo tanto, para que el propietario del apartamento en el piso superior realice cualquier trabajo y luego adjunte parte del área del ático al área propia apartamento, y usar esta área, es necesario emitir derechos de propiedad. Además, también es necesario legalizar los cambios realizados, de lo contrario, los representantes de las autoridades reguladoras pueden obligar a "devolver todo como estaba", así como imponer una multa.
El derecho a disponer de la zona del ático.
Entonces, para usar el área del ático, primero debe obtener el derecho a disponer de esta área, es decir, debe transferir los derechos del propietario actual. El espacio del ático (en la mayoría de los casos) es parte de la propiedad común de los inquilinos del edificio de apartamentos, como cualquier habitación de la casa (sótano, cuarto de cochecito, cuarto de conserjería, otras instalaciones del hogar) que no es propiedad privada de alguien. Por lo tanto, para unir el ático, necesita el permiso de la junta general de propietarios. No será fácil obtener dicho consentimiento, pero es posible.
Plan de ACCION
Un plan de acción aproximado en el último piso, que quiere adjuntar parte del área del ático, se verá así:
1. Obtener confirmación sobre la viabilidad técnica de convertir el ático y su funcionamiento posterior como espacio habitable;
2. Emitir derechos de propiedad sobre una parte del espacio del ático, de haberlo acordado con los residentes de la casa;
3. Obtener permiso para realizar trabajos de reconstrucción del ático;
4. Realizar obras de saneamiento;
5. Obtener permiso para poner en funcionamiento el espacio del ático;
6. Registrar oficialmente el espacio habitable resultante.
Pericia
Antes de entrar en negociaciones con los vecinos (que es una de las partes más difíciles del proyecto), es necesario obtener respuestas a las siguientes preguntas:
- ¿Será posible hacer una habitación en el ático adecuada para vivir desde el ático, y el trabajo de reconstrucción causará daños a la integridad del edificio, sus elementos individuales?
- ¿Será posible obtener permiso de las autoridades reguladoras para realizar trabajos (y, en consecuencia, registrar posteriormente las instalaciones como espacio habitable)?
La respuesta a estas preguntas puede darse mediante una conclusión oficial, que se emite sobre la base de un examen. Para realizar un examen, comuníquese con las autoridades reguladoras estatales (la primera instancia será la inspección arquitectónica de la ciudad). La conclusión oficial del organismo estatal será motivo suficiente para obtener el permiso para reconstruir el ático.
Montos de financiación
Un resultado adicional del examen será la comprensión de la cantidad de dinero que deberá gastarse directamente en trabajos de construcción y acabado, así como en cuestiones organizativas, que se describirán a continuación. En otras palabras, quedará claro: "vale la pena el juego", en algunos casos puede resultar que sea más fácil y económico comprar un apartamento más espacioso que unirse a un ático. Sin embargo, si hablamos de un apartamento en una metrópolis, casi podemos decir con certeza que agregar parte del ático es más rentable que cambiar un apartamento por uno más espacioso (por no hablar de los apartamentos de dos niveles).
Derechos de propiedad
El espacio del ático pertenece a todos los residentes de la casa, por lo tanto, se requiere su consentimiento para que parte del área total sea operada por el propietario de un apartamento. La única forma de obtener una decisión colectiva es mediante la celebración de una asamblea de propietarios quienes, por ley, pueden dar su consentimiento para las siguientes acciones:
- Llevar a cabo la reconstrucción del espacio del ático con una disminución en la participación de la propiedad común. En otras palabras, los inquilinos acuerdan transferir parte del ático a la propiedad del propietario de uno de los apartamentos, para tomar tal decisión se requiere la aprobación unánime de la asamblea colectiva;
- Llevar a cabo la reconstrucción sin reducir la parte de la propiedad común. Al mismo tiempo, parte del ático se puede transferir en un contrato de arrendamiento a largo plazo o para uso gratuito. Es decir, los metros cuadrados útiles siguen siendo propiedad de los inquilinos, pero el propietario del apartamento puede usar el ático en régimen de arrendamiento. Esto no requiere aprobación unánime, basta con que dos tercios del equipo voten por esta decisión.
Conseguir el consentimiento de la mayoría de los residentes, y más aún, la decisión unánime del equipo, es bastante difícil. Una completa falta de interés en que alguien amplíe su espacio vital no contribuye a una decisión positiva, por lo que se necesita algo de motivación. Tal motivación puede ser el trabajo de reparación en la casa a expensas de quien dice tener un ático, la disposición de un estacionamiento para los residentes de la casa, un parque infantil y otras opciones.
Sin embargo, tomar una decisión no es suficiente para usar los metros cuadrados del espacio del ático, la decisión debe documentarse. Es decir, si se alquila el ático, es necesario redactar y firmar un contrato de arrendamiento, pero si el espacio del ático pasa a ser propiedad del propietario del apartamento (bajo este ático), entonces el procedimiento de registro es algo diferente. Ya sobre la base del documento correspondiente, puede tomar cualquier medida en relación con el ático: obtener permiso para su reconstrucción (reconstrucción), realizar trabajos de construcción y, de hecho, explotar el área.
Obtención de permiso para la reconstrucción.
La base para que el propietario del apartamento obtenga permiso para reconstruir el ático es, por un lado, la decisión sobre la reconstrucción tomada por el equipo de inquilinos y, por otro lado, el documento de título: el contrato de arrendamiento (contrato de transferencia para uso gratuito).
En el caso de que estemos hablando de la transferencia del espacio del ático a la propiedad, un equipo de residentes recibe el permiso para la reconstrucción, en nombre del cual se lleva a cabo todo el trabajo posteriormente, hasta la recepción de los documentos sobre la puesta en funcionamiento del espacio del ático. . Después de eso, los locales ya se transfieren al propietario del apartamento en virtud de un contrato de compraventa (como pago, el nuevo propietario del ático puede indicar cualquier trabajo de construcción y reparación, etc.). Este procedimiento complica un poco la tarea, ya que aparece un vínculo adicional, una persona que, en nombre del colectivo de propietarios, controlará todas las acciones del solicitante del ático. Además, este representante también debe estar interesado en realizar el trabajo, que, a su vez, está plagado de costos adicionales.
Antes de obtener permiso para convertir el ático en un piso de ático, debe preparar un proyecto. El proyecto se realiza en organizaciones de diseño públicas o privadas, el documento debe cumplir con los códigos y reglamentos de construcción, debe acordarse con una serie de autoridades (inspección de incendios, Ministerio de Situaciones de Emergencia, estación sanitaria y epidemiológica, etc.).
El permiso es emitido por un organismo estatal (Departamento de Arquitectura Urbana), donde es necesario presentar una solicitud adecuada, un proyecto acordado, documentos de título.
Sin embargo, una de las opciones para el desarrollo de los eventos es el tránsito a la obra sin obtener un permiso, con la expectativa de legalizar todo posteriormente por la vía judicial. Sin embargo, esta opción es bastante arriesgada y conlleva no solo la imposibilidad de emitir documentos, sino también el peligro de violar la integridad del edificio, lo que puede amenazar la responsabilidad penal.
Realización de obras y puesta en marcha
Teniendo en mano los documentos que confirman el derecho a realizar la reconstrucción, el propietario del futuro ático puede comenzar a trabajar. Todo el trabajo de construcción debe llevarse a cabo en estricta conformidad con el proyecto aprobado, ya que después de la finalización del trabajo es necesario obtener un documento que confirme la puesta en servicio del piso del ático. Este documento se emite sobre la base del certificado de aceptación del trabajo, que firman los representantes de la inspección de vivienda después de la inspección y en ausencia de violaciones de las normas y reglamentos (así como desviaciones del proyecto, sobre la base de las cuales se emitió el permiso para la reconstrucción).
Registro de documentos para la propiedad.
Esta es la última etapa, que completa todo el complejo de medidas para unir el espacio del ático al área del apartamento. Si se ha tomado el área del ático, es necesario realizar cambios en los documentos del apartamento, ya que la cantidad de metros cuadrados ha cambiado, así como la configuración del apartamento. En el caso de que se haya arrendado el área del ático, es necesario corregir los cambios en el plan de la casa (según los resultados de la reconstrucción). Los organismos que deben participar en esta etapa son BTI y Rosreestr, y los siguientes documentos son la base para cambiar la documentación técnica y volver a registrar:
- Un acuerdo que confirma los derechos de propiedad;
- Permiso para llevar a cabo la reconstrucción;
- Permiso para poner en funcionamiento el objeto de la reconstrucción;
- Documentación del proyecto.
Conclusión
Teniendo en cuenta las cuestiones relacionadas con la conexión del ático, los expertos del portal del sitio quisieran agregar que, en paralelo con el examen preliminar, sería útil averiguar si se presentó anteriormente una solicitud para la intención de reconstruir el ático. Si se ha presentado una solicitud de este tipo, un estudio detallado del problema ayudará a ahorrar dinero ya en la etapa de planificación.
Además, en el momento del estudio del problema, el ático ya puede estar en la propiedad privada de alguien o, por otras razones, no ser propiedad colectiva de los inquilinos del edificio de apartamentos. Al elegir entre organizaciones de diseño públicas y privadas, lo mejor es optar por una empresa que haya sido recomendada por representantes de la agencia gubernamental que otorgará el permiso para reconstruir el ático. En otras palabras, puede ser una decisión muy razonable involucrar a una organización (o persona) intermediaria que esté involucrada profesionalmente en la resolución de tales problemas.
En el Código de Vivienda de la Federación Rusa, realmente no hay instrucciones directas de no colocar viviendas en sótanos y áticos. Pero estas instrucciones están presentes en todos, sin excepción, los actos jurídicos relacionados con la construcción y explotación de edificios de apartamentos. Y el Código de Vivienda de la Federación Rusa proporciona enlaces a estos actos legales en todos sus artículos relacionados con locales residenciales.Código de Vivienda de la Federación Rusa, Artículo 23
"10. Al utilizar los locales después de su transferencia como locales residenciales o no residenciales, se deben cumplir los requisitos de seguridad contra incendios, sanitarios e higiénicos, ambientales y otros requisitos establecidos por la ley, incluidos los requisitos para el uso de locales no residenciales en edificios de apartamentos. observado."
Código de Vivienda de la Federación Rusa, Artículo 22. Condiciones para la transferencia de locales residenciales a locales no residenciales y de locales no residenciales a locales residenciales
“4. No se permite el traslado de locales no residenciales a locales residenciales si dichos locales no cumplen con los !!!REQUISITOS establecidos!!! o no es posible asegurar el cumplimiento de dichos locales con los requisitos establecidos, o si la propiedad de tales locales está gravada con los derechos de cualquier persona”.
Los requisitos de alojamiento se enumeran aquí:
Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 28 de enero de 2006 N 47 (modificado el 25 de marzo de 2015)
"Aprobado el Reglamento sobre el reconocimiento de locales como locales residenciales,
locales residenciales inadecuados para vivienda y una emergencia de un edificio de apartamentos y sujeto a demolición o reconstrucción"
http://www.consultant.ru/document/co...067/#dst100028
II. Requisitos que debe cumplir la propiedad
“23. El nivel del piso de la vivienda ubicada en el primer piso debe ser más alto que el nivel de planificación del suelo.
No se permite el alojamiento en las plantas sótano y sótano.
“21. En un área residencial, se debe proporcionar la insolación requerida para apartamentos de una, dos y tres habitaciones, al menos en una habitación, para apartamentos de cuatro, cinco y seis habitaciones, al menos en 2 habitaciones. La duración de la insolación en el período otoño-invierno del año en un edificio residencial para las zonas centro, norte y sur debe cumplir con las normas sanitarias pertinentes. El coeficiente de luz natural en habitaciones y cocinas debe ser de al menos 0,5 por ciento en el medio del espacio habitable.
Creo que no vale la pena decir que es poco probable que el sótano cumpla con los requisitos de insolación en locales residenciales, y también con muchos otros requisitos. Además, hay una indicación directa de la prohibición de la colocación de locales residenciales en los pisos del sótano.
Esta prohibición está contenida en varios documentos, cuyos enlaces he proporcionado anteriormente.
Según tengo entendido, la corte y el estado. las autoridades deben guiarse por estos actos jurídicos al decidir sobre el reconocimiento de un local en particular como residencial o no residencial.
En consecuencia, la pregunta es: ¿por qué no son guiados? ¿De dónde vienen estos nuevos pobladores con certificados? derechos de propiedad “objeto de la ley: apartamento; piso - sótano?
Entiendo aproximadamente el esquema para organizar apartamentos en sótanos.
Solo se puede construir con el permiso y la aprobación de las autoridades. Para obtenerlo, es necesario proporcionar a las autoridades competentes la documentación del proyecto.
Habiendo recibido el permiso, el desarrollador comienza a construir, durante la construcción se desvía del proyecto y equipa arbitrariamente las instalaciones en el sótano y agrega un piso arriba.
Antes/después de poner la casa en funcionamiento (quién sabe en qué etapa exactamente, dígame), los desarrolladores/compradores de "apartamentos" (dígame quién exactamente) acuden a los tribunales (dígame cuál es el motivo de ir a los tribunales, qué los requisitos son presentados por quién y a quién en un juicio).
El juzgado reconoce los locales en planta sótano y en planta alta como residenciales.
Los compradores, sobre la base de una decisión judicial, reciben todos los documentos legales para apartamentos.
Si me equivoco y todo se hace de manera diferente, explique cómo de diferente.
Si hay otros esquemas, descríbalos en términos generales.
¿Y en qué se guía el juzgado al reconocer como residencial el local del sótano?
En general, quién sabe, explicar los detalles de todo este proceso.
En general, como comprador, estoy principalmente interesado en las características legales y físicas de poseer y vivir en tales "apartamentos".
Hay muchas preguntas en mi cabeza. Aquí hay solo un par de ellos:
Si en el sótano o en el último piso superior (buhardilla) seré propietario del local, según los documentos denominados "residencial, apartamento", pero al mismo tiempo, en esta habitación se realizarán todas las comunicaciones generales de la casa: en caso de una emergencia, estoy obligado a dejar entrar a los reparadores a mi apartamento o si no quiero dejarlos entrar voluntariamente, ¿me protegerá la ley, incluida la constitución, que dice sobre la inviolabilidad de la casa y podrán entrar? mi apartamento sólo por una decisión judicial?
¿Qué hacer con el artículo 23 de la LC RF? Si fue posible, no importa cómo, pero sin embargo, fue posible registrar como vivienda en el sótano o en el ático, pero al usarlo, no se observan los requisitos establecidos por la NLA en locales residenciales. ¿Puede venir alguna supervisión técnica, algún tío del catastro, u otra persona y declarar que mis locales residenciales se utilizan en violación del Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 28.01.2020?
Al planificar la construcción de una casa individual para residencia permanente o casas de verano, los propietarios de terrenos están considerando diferentes opciones para futuras viviendas. Durante mucho tiempo y cuidadosamente eligen entre proyectos de cabañas en uno o dos pisos, discuten el tema de organizar un ático, sopesando todos los pros y los contras. Los propietarios de casas ya construidas también resuelven los problemas de ampliar el espacio habitable mediante el equipamiento de habitaciones bajo el techo.
En el proceso de estudiar las características y ventajas de este tipo de superestructura, a menudo surge la pregunta: ¿el ático es el segundo piso de una casa privada? Para comprender esto, primero debe comprender lo que en la práctica de la construcción se entiende como el diseño del ático.
Entender las complejidades de la terminología
Si recurrimos a las guías de construcción, en ellas el ático se denomina espacio habitable de tipo ático, que se forma en el último piso debajo de las pendientes del techo de la casa. En SNiP I-2 "Terminología de construcción", desarrollada por el Comité Estatal de Construcción de la URSS, hay una definición de ático como un piso para organizar locales dentro de un espacio de ático libre con el aislamiento de estructuras de cerramiento (pendientes de techo). A la pregunta: el ático es un piso o no, SNiP 2.08.01-89 "Edificios residenciales" también responde, cuyas normas se aplican al diseño de edificios residenciales. En él, se menciona como un piso en el espacio del ático, formado parcial o totalmente por superficies de techo, que pueden estar inclinadas o rotas. Al mismo tiempo, la atención se centra en la línea de intersección de los planos del techo y la fachada, que, según las normas, deben ubicarse a una altura de no más de un metro y medio.
¿El ático se considera un piso en el BTI?
Si lee las instrucciones del Ministerio de la Federación de Rusia sobre política de tierras, construcción y vivienda y servicios comunales, que se aprobó en agosto de 1998, con el número 37, entonces, en términos de determinar el número de pisos de una casa, el ático se considera un piso. El área de los locales de la superestructura en forma de ático también se tiene en cuenta en la cuadratura total de la estructura y se registra en el BTI según los documentos catastrales. En cuanto al pasaporte catastral, también contiene información sobre el número de plantas de la casa.
¿El ático se considera el segundo piso al registrar una casa de campo?
En cuanto a los edificios de campo, el cálculo del número de plantas es similar. En cuanto al cálculo del área de las habitaciones bajo el techo, se incluye en el total si tiene calefacción y es apta para su uso durante todo el año. Las leyes se modifican a menudo, las instrucciones se ajustan, por lo tanto, al registrar bienes inmuebles, es recomendable contar con el asesoramiento legal competente de un abogado que tenga conocimientos en este asunto.
El diseño legal y técnico adecuado de cualquier edificio salva a los propietarios de problemas y problemas innecesarios en el futuro. Por lo tanto, para evitarlos, es necesario adquirir un proyecto y permisos para la construcción o reconstrucción de una casa. Esto es especialmente cierto para la disposición de un ático en una casa existente, ya que el pasaporte técnico no contiene un ático. Sin obtener permisos, el ático puede reconocerse como una extensión no autorizada.
¿En qué se diferencia el ático del segundo piso?
El segundo piso tradicional consta de estructuras de paredes verticales rectas y tiene planos de piso y techo paralelos.
Las características de diseño del ático están estrechamente interconectadas con la estructura general de la casa y dependen de las instalaciones ubicadas debajo, combinadas con ellas mediante comunicaciones de ingeniería. Sin embargo, el dispositivo del ático puede diferir en las opciones de diseño: ocupar un área correspondiente a toda la cuadratura de la casa, caber solo en una parte determinada o también tener un entrepiso. Cada variante de la decisión de planificación desde el punto de vista arquitectónico es interesante a su manera, sin embargo, hay una regla: el ático debe encajar dentro de los límites ubicados debajo de las paredes de la base del edificio.
Si comparamos el piso habitual con el ático, las diferencias estarán en los siguientes puntos.
- Los locales en un nivel completo tienen paredes externas rectas y altura completa en toda el área. En el ático, la altura de la habitación puede diferir en diferentes puntos y depende de la configuración del techo.
- El área del primer y segundo piso en el segundo piso tradicional es la misma. El área del ático tiene menos metros cuadrados que las instalaciones subyacentes debido a los biseles de la envolvente del edificio.
- La carga de una casa con un ático sobre los cimientos es menor que un edificio de dos pisos.
- El diseño de la habitación en el nivel del ático tiene algunas limitaciones debido a la presencia de áreas ciegas en la unión del techo con las paredes. En un piso de pleno derecho, hay total libertad de elección de soluciones de planificación.
- Debido a la instalación de ventanas inclinadas en el ático, se logra una excelente iluminación. En las instalaciones del segundo nivel habitual, el nivel de iluminación depende de la cantidad de aberturas de ventanas y su ubicación.
La diferencia entre el ático y el segundo piso también es que el volumen de aire en las habitaciones debajo de las paredes inclinadas es menor. La apariencia de los edificios también difiere significativamente. Las casas de dos pisos, por regla general, se ven más sólidas y, con un ático, son más compactas.
Cada promotor se guía por determinados criterios a la hora de elegir una futura vivienda, y las cuestiones de número de plantas y superficie juegan un papel importante. Esto debe tener en cuenta no solo la belleza, la comodidad y los costos de construcción, sino también los costos futuros de mantenimiento y operación de la casa. Y en este caso, los edificios con ático costarán una opción más rentable en términos de impuestos. Los abogados explican que el área del ático se tiene en cuenta para la recaudación de impuestos solo si la altura del techo en el punto más pequeño del piso al techo es de al menos 2 metros.
