Mülki Məcəllənin ümumi mülkiyyətə dair demək olar ki, bütün normalarında onun iştirakçılarına məxsus paylar qeyd olunur. Bununla belə, qanunvericini ümumi mülkiyyət hüququndakı payın (bundan sonra ümumi əmlakda pay) hüquqi mahiyyəti deyil, payın kəmiyyət ölçülməsi maraqlandırır. Bu, ümumi mülkiyyətdən əldə edilən gəlirin və onun üzərinə düşən xərclərin ortaq mülkiyyətçilər arasında bölüşdürülməsi, ortaq mülkiyyətçinin ümumi əmlakı bölərkən və ya ondan ayrılarkən nəyi tələb edə biləcəyini müəyyən etmək üçün lazımdır. Bundan əlavə, payın ölçüsü ümumi əmlakın mövcudluğu ərzində dəyişməz qalmır. Payın ölçüsü ümumi əmlakın iştirakçılarının tərkibindəki dəyişikliklər, ümumi mülkiyyətdə aparılan təkmilləşdirmələr və nəzərə alınmalı olan bir sıra digər hallar səbəbindən arta və ya azala bilər. Bir sözlə, ortaq mülkiyyətçilər arasında münasibətlərin mülki əqdlərdə tələb olunan aydınlıq və müəyyənlik ilə fərqlənməsi üçün ümumi əmlakın mövcudluğunun bu və ya digər anında hər birinə məxsus payın dəqiq nə olduğunu bilmək lazımdır. Onların bu xüsusiyyəti ifadə edilir. Ümumi əmlakda pay kəsr və ya faizlə ifadə edilir. Beləliklə, ortaq sahib 1/4, 3/3 və s. yaxud 10,20,35,50 faiz və s. ümumi mülkiyyətdə. Əgər qanundan, müqavilədən və ya onlar arasındakı münasibətlərin mahiyyətindən başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, ümumi əmlakda iştirakçıların payları bərabər sayılır. Bir kondominiumda ümumi əmlaka ümumi mülkiyyət hüququndakı payların müəyyən edilməsi Sənətdə nəzərdə tutulmuş qaydalara uyğun olaraq həyata keçirilir. Mənzil Mülkiyyətçilərinin Cəmiyyəti haqqında Qanunun 9. Bütün şərikli mülkiyyətçilərin razılığı ilə onların hər birinin ümumi əmlakın artımının formalaşmasına töhfəsindən asılı olaraq onların paylarının müəyyən edilməsi və dəyişdirilməsi qaydası müəyyən edilə bilər. Əgər ortaq mülkiyyətçi ümumi əmlakı təkmilləşdiribsə, onda yaxşılaşmaların taleyi və onların həmin əmlakda ortaq mülkiyyətçinin payının ölçüsünə təsiri, ilk növbədə, təkmilləşdirmə və abadlıq işləri apararkən müəyyən edilmiş qaydaya əməl edilib-edilməməsindən asılıdır. , ikincisi, təkmilləşdirmələrin ayrılmaz və ya ayrıla bilənə aid olub-olmaması. Əgər təkmilləşdirmələr bir-birindən ayrılmazdırsa və onları həyata keçirərkən müəyyən edilmiş qaydaya əməl edilmişdirsə, onda təkmilləşdirmələri həyata keçirən ortaq mülkiyyətçi ümumi əmlakın dəyərinin nə qədər artdığına mütənasib olaraq öz payının ölçüsünün artırılmasını tələb edə bilər. Ayrılmaz təkmilləşdirmə proseduruna əməl edilmədikdə, ortaq mülkiyyətçinin payının ölçüsünün artırılmasını tələb etmək hüququ yoxdur. Ayrılan təkmilləşdirmələrə gəlincə, onlar, əgər ortaq mülkiyyətçilərin razılığı ilə başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, onları edənin mülkiyyətinə keçir. Başqa sözlə, bu cür təkmilləşdirmələrin həyata keçirilməsi, onlar ayrıla bilən olduğundan, özlüyündə payın artırılmasını tələb etmək hüququ vermir. 5

2.2 Ümumi paylı mülkiyyət hüquqları

Ümumi paylı mülkiyyət hüququnun məzmunu ortaq mülkiyyətçilərə məxsus ümumi əmlaka sahiblik, istifadə və sərəncam vermək səlahiyyətlərindən ibarətdir. Hər bir ortaq mülkiyyətçi ümumi mülkiyyət hüququnu həyata keçirərkən payının ölçüsündən asılı olmayaraq bir səsə malikdir. Lakin indi görəcəyimiz kimi, bunun heç bir praktiki əhəmiyyəti yoxdur. Ümumi mülkiyyət hüququnun həyata keçirilməsi bütün ortaq mülkiyyətçilərin qarşılıqlı razılığı ilə baş verməlidir. Razılıq əldə edilmədikdə, yaranan fikir ayrılıqlarının nəticələrinin müəyyən edilməsi onların ümumi əmlaka sahiblik və istifadə səlahiyyətlərinin həyata keçirilməsinə və ya sərəncam vermək səlahiyyətinə aid olub-olmamasından asılıdır. Əgər ortaq mülkiyyətçilər ümumi əmlaka sahib olmaq və ondan istifadə etmək barədə razılığa gəlməyiblərsə, onların hər biri, heç olmasa təkdə qalanı məhkəməyə müraciət edə bilər. Əgər fikir ayrılığı sərəncam hüququna aiddirsə (məsələn, iki ortaq mülkiyyətçi ümumi əmlakı satmaq istəyirsə, üçüncüsü isə satışa etiraz edir), onda mübahisə məhkəmə tərəfindən həll edilə bilməz. Ümumi əmlak üzərində sərəncam vermək hüququnun həyata keçirilməsində qarşılıqlı razılıq prinsipi heç bir istisnasız fəaliyyət göstərməlidir. Yuxarıdakı misala qayıdaraq, iki ortaq mülkiyyətçi birlikdə və ya ayrı-ayrılıqda öz paylarını sata bilər, lakin üçüncünü bütövlükdə ümumi əmlakı satmağa məcbur etmək hüququ yoxdur. Məhz buna görə də ümumi mülkiyyət hüququnu həyata keçirərkən ortaq mülkiyyətçilərin hər birinin hansı paya sahib olmasının prinsipcə praktiki əhəmiyyəti yoxdur, baxmayaraq ki, ortaq mülkiyyətçinin gətirdiyi gəlir və meyvələr bölüşdürülərkən payın ölçüsü nəzərə alınmalıdır. ümumi əmlak, ona düşən xərclər və yüklər (bax. RF Mülki Məcəlləsinin 248 və 249-cu maddələri).

Birgə mülkiyyətçiyə məxsus ümumi əmlakda pay ümumi əmlakın hər hansı konkret hissəsində lokallaşdırılmır, bütövlükdə bütün əmlaka şamil edilir. Eyni zamanda, ortaq mülkiyyətçi təkcə mübadilə dəyəri ilə deyil, həm də göstərilən əmlakın istifadə dəyəri ilə maraqlana bilər. O, təkcə ümumi bir şeyin gətirdiyi gəlirlə (məsələn, onu icarəyə verərkən) deyil, həm də bu əşyadan öz istehlakçı ehtiyaclarını ödəmək üçün istifadə etməkdə (məsələn, evdə özünü yaşaması) maraqlana bilər. Ortaq mülkiyyətçinin payına uyğun olaraq sahiblik və istifadə üçün ümumi əmlakın bir hissəsi ilə təmin olunmaq hüququ vardır. Bu mümkün olmadıqda, o, ümumi əmlakın digər iştirakçılarından müvafiq kompensasiya tələb etmək hüququna malikdir.

Ümumi əmlakın bir hissəsi şərikli mülkiyyətçiyə sahiblik və istifadə üçün ayrıldığı hallarda, o, ümumi əmlakda pay hüququnu saxlamaqla yanaşı, əmlakın ona ayrılmış hissəsinə də hüquq əldə edir. . Öz hüquqi mahiyyətinə görə bu hüquq real hüquq kimi təsnif edilə bilər. Bu cür hallar ən çox iki və ya daha çox şəxsin birgə mülkiyyətində olan yaşayış binasının mülkiyyət və istifadə qaydasını müəyyən edərkən yaranır. Evə sahiblik və ondan istifadə qaydasının müəyyən edilməsi haqqında müqavilə notariat qaydasında təsdiq edilərək yerli icra hakimiyyəti orqanında qeydə alınıbsa, o zaman ümumi əmlakdakı payın veriləcəyi şəxs (məsələn, vərəsə və ya ev sahibi) üçün qüvvədə qalır. payın alıcısı). 6

Onun həyata keçirilməsinin bir çox məsələləri ilə bağlı olan ümumi mülkiyyətin yaranması üçün əsaslardan biri də iki və ya daha çox şəxsin evin tikintisində birgə iştirakıdır. Ev tikmək üçün torpaq sahəsi ayrılmış vətəndaşın tikintiyə öz ailə üzvlərini və ya digər şəxsləri cəlb etməsi adi hal deyil. Tikinti başa çatdıqdan sonra şəriklər arasında, bəzən də onlarla dövlət orqanı (yerli özünüidarəetmə orqanı) arasında evi kimin qeydiyyata alması barədə mübahisə yaranır: yalnız torpaq sahəsinin ayrıldığı şəxslə və ya başqa şəxslərlə də. Məhkəmə təcrübəsi bu mübahisələrin həllinə aşağıdakı şərtləri nəzərə alaraq yanaşır. Birincisi, evin tikintisində iştirak edən şəxslərin ailə-məişət münasibətləri ilə bağlı olub-olmadığını və ya ev tikən şəxsə yad olduğunu müəyyən etmək lazımdır. İkincisi, ev hansı məqsədlər üçün tikilib: tikintidə iştirak edənləri mənzillə təmin etmək və ya başqa məqsədlər üçün. Nəhayət, üçüncüsü, işdə iştirak etmək üçün o, işdə tərəf kimi çıxış etmədikdə, torpaq sahələrini ayıran orqanı cəlb etmək və onun yaranmış mübahisəyə münasibətini öyrənmək lazımdır - Əgər işdə iştirak edən şəxslər tikinti ailə-məişət münasibətləri ilə bağlıdır və ya heç olmasa əlaqəsi yoxdur, lakin ev həm həmin şəxsləri, həm də digər şəxsləri mənzillə təmin etmək üçün tikilib və torpaq sahəsini vermiş orqan evin ümumi mülkiyyət kimi tanınmasına etiraz etmir. , mübahisə məhkəmə tərəfindən faktiki birgə tərtibatçıların xeyrinə həll edilir. Məhkəmə evin şəriklilərin ümumi mülkiyyəti kimi tanınmasına etiraz edən müvafiq orqanın rəyi ilə razılaşmaya bilər, lakin məhkəmə iş üzrə qərarda öz razılaşmasını əsaslandırmalıdır. Ev şəriklilərin ümumi mülkiyyəti kimi tanındıqda, məhkəmə birgə inşaatçıların evin tikintisinə qoyduğu əməyin və materialların dəyərini nəzərə almaqla onların ümumi əmlakda payını müəyyən edə bilər. digər diqqətəlayiq hallar kimi (məsələn, ailə tərkibi). Evi ümumi mülkiyyət kimi tanımaqdan imtina edildikdə, məsələ əmək və materialların dəyərini birgə tərtibatçılara verməklə məhdudlaşır.

Hər bir ortaq mülkiyyətçi öz mülahizəsinə əsasən ümumi əmlakda öz payına sərəncam verə bilər. Səhmlərə sərəncam vermək, o cümlədən özgəninkiləşdirmək üçün ümumi əmlakın digər iştirakçılarının razılığını almamalıdır. Eyni zamanda, payını özgəninkiləşdirən ortaq sahibinin yerini kimin tutmasına da biganəlikdən uzaqdırlar. Bundan əlavə, onlar öz səhmlərini artırmaqda maraqlı ola bilərlər. Bu və ya digər hallarla əlaqədar olaraq, qanun şərikli mülkiyyətçinin öz payına dair sərəncam vermək hüququnu pozmadan, eyni zamanda, mümkün qədər, qalan iştirakçıların maraqlarını təmin edəcək qaydalar müəyyən etməlidir. ümumi mülkiyyət. Bu məqsədlərə özgəninkiləşdirilən payın üstünlük əldə etmək hüququ haqqında qanunun yaradılması ilə xidmət etmək nəzərdə tutulur.

Payı kənar şəxsə satarkən, qalan ortaq mülkiyyətçilər, açıq hərracda satış halları istisna olmaqla, payı satıldığı qiymətə və digər bərabər şərtlərlə almaqda üstünlük hüququna malikdirlər. Səhmin satıcısı qiyməti və digər satış şərtlərini göstərməklə payı kənar şəxsə satmaq niyyəti barədə digər ortaq mülkiyyətçilərə yazılı məlumat verməyə borcludur. Qalan şəriklilər daşınmaz əmlakın mülkiyyətində pay almaqdan imtina etdikdə və ya bir ay müddətində, daşınar əmlak üçün isə bildiriş verildiyi gündən on gün müddətində pay əldə etmədikdə, satıcı payı istənilən şəxsə sata bilər. Üstünlük hüququnu pozaraq pay satarkən, hər hansı digər ortaq mülkiyyətçi üç ay ərzində alıcının hüquq və vəzifələrinin ona keçməsini qanuni tələb etmək hüququna malikdir.

Bənzər qaydalar barter müqaviləsi üzrə payın özgəninkiləşdirilməsi zamanı tətbiq edilir, ancaq özgəninkiləşdirən öz payını ümumi prinsiplərlə müəyyən edilmiş əşyalarla dəyişdirdikdə və payı əldə etmək üçün üstünlük hüququna malik olan şəxs özgəninkiləşdirənə eyni növ əşyanı təklif etdikdə tətbiq edilir. eyni miqdar, eyni keyfiyyət.

Qanunla nəzərdə tutulmuş hallarda ümumi əmlakda pay yalnız müəyyən şərtlər yerinə yetirildikdə sərəncam verilə bilər. Beləliklə, kondominiumdakı ümumi əmlak, ev sahiblərinin kondominiumdakı binalara olan mülkiyyətindən ayrı olaraq özgəninkiləşdirilə bilməz.

Mülkiyyət hüququ subyektlərinin çoxluğu ümumi mülkiyyətə xitam verilməsinin əsaslarından söhbət gedəndə də özünü göstərir. Həm vahid, həm də ümumi mülkiyyətə aid olan əsaslarla yanaşı, sonuncu ona xitam verilməsi üçün, ilk növbədə, ümumi əmlakın bölünməsi və ondan ayrılması kimi konkret əsaslarla xarakterizə olunur. Bölünmə zamanı ümumi əmlak onun bütün iştirakçıları üçün ayrılır, ümumi əmlakdan payı ayrılmış şəxs üçün isə dayandırılır; Bununla belə, seçim bölmə ilə eyni nəticələrə səbəb ola bilər. Əgər ümumi əmlak iki iştirakçıya məxsusdursa və onlardan biri öz payına görə kompensasiya alırsa, digəri üçün ümumi mülkiyyət dayanır, çünki o, əvvəllər ümumi olan əmlakın yeganə sahibi olur.

Bölünmə və ayrılmanın əsasları və üsulları müxtəlifdir. Bölmə və bölgü həm mülkiyyətçilərin qarşılıqlı razılığı, həm də məhkəmənin qərarı ilə həyata keçirilə bilər. Ümumi əmlakdan payın ayrılması yalnız ayrılmış şərikli mülkiyyətçinin tələbi ilə deyil, həm də kreditorların onun əmlakına girov qoyulması tələbi ilə baş verir. Bölmə və bölüşdürmə, qanunla icazə verilirsə və əmlaka qeyri-mütənasib ziyan vurmadan mümkündürsə, payın natura şəklində ayrılması yolu ilə baş verir. Payın natura şəklində bölüşdürülməsi mümkün olmadıqda, ayrılmış ortaq mülkiyyətçi pul və ya digər kompensasiya alır. Ortaq mülkiyyətçilər arasında hesablaşmalar o zaman da baş verir ki, natura şəklində əmlak onların hər birinə məxsus payın ölçüsünə uyğun olaraq dəqiq bölünə bilməz. Əmlakın bölünməsinin əsaslarından və üsullarından asılı olmayaraq, natura şəklində ayrılmış əmlakın ölçüsünün və ya kompensasiyanın məbləğinin müəyyən edilməsində kəmiyyət ölçüsü şərikli mülkiyyətçiyə məxsus payın ölçüsü olmalıdır. Başqa sözlə, ümumi əmlakın bölünməsi və ondan ayrılması şəriklilərə məxsus paylara mütənasib olaraq baş verməlidir.

Ümumi əmlaka dair sərəncam vermək hüququnu həyata keçirərkən zəruri olan qarşılıqlı razılıq prinsipinə uyğun olaraq, qanun müəyyən edir ki, payın natura şəklində ayrılması əvəzinə onun iştirakçısına hər hansı kompensasiyanın qalan ortaq mülkiyyətçilər tərəfindən ödənilməsinə yalnız icazə verilir. razılığı ilə. Eyni zamanda, bu qaydadan kənara çıxaraq, ortaq mülkiyyətçinin payı cüzi olduqda, onun natura şəklində ayrıla bilməməsi və şərikli mülkiyyətçinin ümumi mülkiyyətin istifadəsində əhəmiyyətli marağının olmaması şərti verilir. əmlak, məhkəmə, hətta onun razılığı olmadıqda belə, ümumi əmlakın qalan iştirakçılarını ona kompensasiya ödəməyə məcbur edə bilər. Kompensasiya aldıqdan sonra ortaq mülkiyyətçi ümumi əmlakda pay hüququnu itirir (bax. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 246-cı maddəsinin 1-ci bəndi, 247-ci maddəsinin 1-ci bəndi, 252-ci maddəsinin 4 və 5-ci bəndləri). . Eyni zamanda, ortaq mülkiyyətçiyə kompensasiya onun razılığından fərqli olaraq ödənildikdə, payı natura şəklində vermək əvəzinə, ümumi paylı əmlaka məhkəmə tərəfindən müəyyən edilmiş qaydada sərəncam verilir ki, bu da yalnız ona sahiblik və istifadə zamanı qanunla icazə verilir. . Üstəlik, şərikli mülkiyyətçi belə şərtlərlə istəməyə biləcəyi ümumi əmlakın iştirakçıları siyahısından çıxarılır. Sənətin 4-cü bəndi. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 252-si RSFSR Ali Məhkəməsi Plenumunun 10 iyun 1980-ci il tarixli 4 nömrəli qərarının 12-ci bəndinin 3-cü hissəsinin şübhəsiz təsiri altında tərtib edilmişdir. Eyni zamanda, qeyd olunan qərarın 3-cü hissəsinin 12-ci bəndinin qaydasının Sənətə uyğun olması nəzərə alınmayıb. 1964-cü il Mülki Məcəllənin 117-si, buna görə məhkəmə təkcə mülkiyyət və istifadə üçün deyil, həm də ümumi əmlaka sərəncam vermək qaydasını müəyyən edə bilər. İndiki vaxtda məhkəmə yalnız sahiblik və istifadə qaydasını müəyyən edə bilər, ümumi əmlaka sərəncam verməyi yox. 7

Fəslin sonunda aşağıdakı nəticələr çıxarmaq olar:

Ümumi paylı əmlak, iştirakçıların hər birinin payını və şərikli mülkiyyətçinin əmlakdan istifadədən müəyyən gəlir payı almaq hüququnu, habelə onun daşımaq öhdəliyini müəyyən etməklə ümumi mülkiyyətdə olan əmlakdır. ümumi əmlakın saxlanması xərclərinin müəyyən payı.

Pay hissə və ya faizlə ifadə edilir. Sənətin 1-ci bəndinə uyğun olaraq. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 245-ci maddəsinə əsasən, qanundan, müqavilədən və ya onlar arasında mövcud olan münasibətlərin mahiyyətindən başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, iştirakçıların payları bərabər hesab olunur.

Payın ölçüsü müxtəlif səbəblərə görə dəyişə bilər: iştirakçıların tərkibində dəyişikliklər, əmlakın yaxşılaşdırılması və s.

Sənətin 3-cü bəndinə əsasən. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 245-ci maddəsi, əmlakda müəyyən edilmiş qaydada təkmilləşdirmə aparıldıqda, iştirakçı ümumi əmlakın dəyərinin artmasına mütənasib olaraq öz payını artırmaq hüququna malikdir. ayrıla bilməz və ya payını artırmadan ayrıla bilən təkmilləşdirməyə sahiblik əldə edir.

Sənətə görə. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 247-ci maddəsi, ümumi paylı mülkiyyət hüququnun həyata keçirilməsi bütün mülkiyyətçilərin qarşılıqlı razılığı ilə baş verir. Ümumi əmlaka sahiblik və ya istifadə məsələlərinə dair razılaşma olmadıqda, hər bir iştirakçının mübahisəni məhkəmə yolu ilə həll etmək hüququ vardır. Ümumi əmlaka sərəncam verilməsi haqqında razılaşma olmadıqda, mübahisə məhkəmə yolu ilə həll edilə bilməz.

Ortaq mülkiyyətçilərin hər biri yalnız ümumi mülkiyyət hüququndakı payına müstəqil sərəncam vermək hüququna malikdir.

Sənətə görə. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 249-cu maddəsinə əsasən, paylı mülkiyyətin hər bir iştirakçısı payına mütənasib olaraq ümumi əmlaka görə vergilərin, rüsumların və digər ödənişlərin ödənilməsində, habelə onun saxlanması və saxlanması ilə bağlı xərclərdə iştirak etməyə borcludur. qorunma.

Ümumi paylı mülkiyyət hüququna xitam verilməsi aşağıdakı növlərə malik ola bilər: ümumi əmlakın bölünməsi; ümumi mülkiyyətdən ayrılması.

39. Ümumi mülkiyyət hüququnda payın xarakteri və ölçüsünün müəyyən edilməsi qaydası. Ümumi paylı mülkiyyət hüququndakı paylara sərəncam verilməsi qaydaları.

Ümumi mülkiyyət hüquqlarında payların müəyyən edilməsi. Mülki Məcəllənin ümumi mülkiyyətə dair demək olar ki, bütün normalarında onun iştirakçılarına məxsus paylar qeyd olunur. Mülki Məcəllənin 245-ci maddəsi ümumi paylı mülkiyyətdə iştirakçıların paylarının bərabərliyi prezumpsiyasını təsbit edir.

Səhmlərin bərabərliyi prezumpsiyası sözün həqiqi mənasında yalnız ümumi paylı mülkiyyətə münasibətdə təsbit edilsə də, mahiyyət etibarilə ondan ayrılma və ya onun bölünməsi zamanı ümumi müştərək mülkiyyətə də şamil edilir və ya bütün mülkiyyətçilərin, ya da səhmdarların payını müəyyən etmək zərurəti yaranır. ayrılmış sahibi.

Bu nəticə Ailə Məcəlləsinin 39-cu maddəsinin 1-ci bəndinin ər-arvadın ümumi birgə əmlakına aid qaydalarında, habelə Mülki Məcəllənin 258-ci maddəsinin 3-cü bəndinin ümumi birgə mülkiyyətə aid qaydalarında təsdiq edilir. kəndli təsərrüfatının üzvləri. Eyni zamanda, Mülki Məcəllənin 258-ci maddəsinin 3-cü bəndinin təsərrüfat üzvlərinin paylarının bərabərliyi haqqında qaydaları həm təsərrüfat əmlakının bölünməsi hallarına, həm də təsərrüfatdan birinin çıxması hallarına şamil edilir. təsərrüfatdan olan üzvləri. Səhmlərin bərabərliyi prezumpsiyasından kənara çıxaraq, ümumi paylı mülkiyyətdə iştirak edənlər arasında razılaşma müəyyən edilə bilər ki, onların payları hər birinin ümumi mülkiyyətin formalaşmasında və xitam verilməsində töhfəsindən asılı olaraq müəyyən edilir.

Bu töhfə təkcə ümumi mülkiyyətin formalaşması zamanı deyil, həm də ona qoyulan maddi, əmək və digər investisiyalar nəzərə alınmaqla onun mövcudluğu və fəaliyyət göstərməsinin sonrakı mərhələlərində də müəyyən edilə bilər.

Bu, çox vaxt sadə tərəfdaşlıq müqaviləsi bağlayarkən, tərəflər öz töhfələrini birləşdirdikdə və ümumi iqtisadi məqsədə çatmaq üçün birlikdə hərəkət etməyə başlayanda olur. Birgə fəaliyyət zamanı hər bir iştirakçının ümumi əmlaka töhfəsinin ölçüsü əhəmiyyətli dərəcədə dəyişə bilər. Mülki Məcəllənin 245-ci maddəsinin 3-cü bəndində payların ölçüsünün müəyyən edilməsinə dair ümumi müddəaların işlənib hazırlanmasında ümumi mülkiyyətdə hansı təkmilləşdirmələrin aparıldığını, ayrılmaz və ya ayrıla bilənin nəzərə alınması təklif edilir. Əgər paylı mülkiyyətin iştirakçısı ümumi əmlakı öz vəsaiti hesabına və müəyyən edilmiş qaydada ayrılmaz şəkildə yaxşılaşdırıbsa, onda o, əmlakın dəyərinin artmasına mütənasib olaraq öz payının artırılmasını tələb edə bilər.

Buradan belə çıxır ki, müəyyən edilmiş qaydaya əməl olunmazsa, şərikli mülkiyyətçinin öz payının ölçüsünü artırmaq hüququ yoxdur. Təkmilləşdirmələr ayrıla biləndirsə, şərikli mülkiyyətçi ümumi əmlakın digər iştirakçılarının yaxşılaşdırılması üçün razılığını almamalıdır, çünki ümumi əmlaka zərər vermədən onun tərəfindən ayrıla bilər. Ayrılan təkmilləşdirmələrin taleyi bütün ortaq mülkiyyətçilərin qarşılıqlı razılığı ilə həll edilir.

Belə ki, onlar özlərinə töhfə verənə, ümumi əmlakda payları dəyişmədən müvafiq kompensasiyanın ödənilməsinə, abadlıq edən mülkiyyətçinin payının artırılmasına və s. Razılaşma olmadıqda, ayrıla bilən təkmilləşdirmələr onları edən şəxsin mülkiyyətinə keçir. Ümumi əmlaka sahib olmaq və ondan istifadə etmək səlahiyyətlərinin həyata keçirilməsi ilə bağlı təkmilləşdirmələrin taleyinin müəyyən edilməsi ilə bağlı bütün mübahisələrə məhkəmə tərəfindən baxıla bilər.

Ümumi paylı mülkiyyət hüququnun məzmunu ortaq mülkiyyətçilərə məxsus ümumi əmlaka sahiblik, sərəncam və istifadə səlahiyyətlərindən ibarətdir. Hər bir ortaq mülkiyyətçi ümumi mülkiyyət hüququnu həyata keçirərkən payının ölçüsündən asılı olmayaraq bir səsə malikdir. Lakin indi görəcəyimiz kimi, bunun heç bir praktiki əhəmiyyəti yoxdur. Ümumi mülkiyyət hüququnun həyata keçirilməsi bütün mülkiyyətçilərin qarşılıqlı razılığı ilə baş verməlidir.

Razılıq əldə edilmədikdə, yaranan fikir ayrılıqlarının nəticələrinin müəyyən edilməsi onların ümumi əmlaka sahiblik və istifadə səlahiyyətlərinin həyata keçirilməsinə və ya sərəncam vermək səlahiyyətinə aid olub-olmamasından asılıdır. Əgər ortaq mülkiyyətçilər ümumi əmlaka sahib olmaq və ondan istifadə etmək barədə razılığa gəlməyiblərsə, onların hər biri, heç olmasa təkdə qalanı məhkəməyə müraciət edə bilər. Əgər fikir ayrılığı sərəncam hüququna aiddirsə, o zaman mübahisə məhkəmə tərəfindən həll edilə bilməz.

Ümumi əmlak üzərində sərəncam vermək hüququnun həyata keçirilməsində qarşılıqlı razılıq prinsipi heç bir istisnasız fəaliyyət göstərməlidir. İki sahib birlikdə və ya ayrı-ayrılıqda öz borclarını sata bilər, lakin üçüncüsünü bütün ümumi əmlakı bütövlükdə satmağa məcbur etmək hüququ yoxdur. Məhz bu səbəbdən ümumi mülkiyyət hüququnu həyata keçirərkən, ümumi mülkiyyətçinin gətirdiyi gəlir və meyvələrin bölüşdürülməsi zamanı payın ölçüsü nəzərə alınsa da, mülkiyyətçilərin hər birinin hansı paya malik olmasının prinsipcə əhəmiyyəti yoxdur. Mülki Məcəllənin 248 və 249-cu maddələrinin əmlakı, xərcləri və yüklülükləri. Birgə mülkiyyətçiyə məxsus ümumi əmlakda pay ümumi əmlakın hər hansı konkret hissəsində lokallaşdırılmır, bütövlükdə bütün əmlaka şamil edilir.

Eyni zamanda, ortaq mülkiyyətçi təkcə mübadilə dəyəri ilə deyil, həm də göstərilən əmlakın istifadə dəyəri ilə maraqlana bilər. O, təkcə ümumi bir şeyin gətirdiyi gəlirlə deyil, həm də bu əşyadan öz istehlakçı ehtiyaclarını ödəmək üçün istifadə etməklə maraqlana bilər. Ortaq mülkiyyətçinin payına uyğun olaraq sahiblik və istifadə üçün ümumi əmlakın bir hissəsi ilə təmin olunmaq hüququ vardır. Bu mümkün olmadıqda, o, ümumi əmlakın digər iştirakçılarından müvafiq kompensasiya tələb etmək hüququna malikdir.

Ümumi əmlakın bir hissəsi mülkiyyətçinin sahibliyi və istifadəsi üçün ayrıldığı hallarda o, ümumi əmlakda pay hüququnu saxlamaqla yanaşı, əmlakın ona ayrılmış hissəsinə də hüquq əldə edir.

Öz hüquqi mahiyyətinə görə bu hüquq real hüquq kimi təsnif edilə bilər. Bu cür hallar ən çox iki və ya daha çox şəxsin ümumi mülkiyyətində olan yaşayış binasının mülkiyyət və istifadə qaydasını müəyyən edərkən yaranır. Evə sahiblik və ondan istifadə qaydasının müəyyən edilməsi haqqında müqavilə notariat qaydasında təsdiq edilərək yerli icra hakimiyyəti orqanında qeydə alınıbsa, o zaman ümumi əmlakda payın veriləcəyi şəxs üçün o, qüvvədə qalır. Onun həyata keçirilməsinin bir çox məsələləri ilə bağlı olan ümumi mülkiyyətin yaranması üçün əsaslardan biri də iki və ya daha çox şəxsin evin tikintisində birgə iştirakıdır. Ev tikmək üçün torpaq sahəsi ayrılmış vətəndaşın tikintiyə öz ailə üzvlərini və ya digər şəxsləri cəlb etməsi adi hal deyil. Tikinti başa çatdıqdan sonra müştərək inşaatçılar arasında, bəzən isə onlarla evin qeydiyyata alınmalı olduğu yerli özünüidarəetmə orqanı arasında - istər yalnız torpaq sahəsinin ayrıldığı şəxs, istərsə də digər şəxslər arasında mübahisə yaranır.

Məhkəmə təcrübəsi bu mübahisələrin həllinə aşağıdakı şərtləri nəzərə almaqla yanaşır - birincisi, evin tikintisində iştirak etmiş şəxslərin ailə-məişət münasibətləri ilə bağlı olub-olmadığını və ya ev tikən şəxslə yad olduğunu müəyyən etmək lazımdır - ikincisi, tikintidə iştirak etmiş şəxsləri mənzillə təmin etmək üçün və ya başqa məqsədlər üçün ev hansı məqsədlər üçün tikilib - üçüncüsü, işdə iştirak etmək, əgər o, işdə tərəf kimi çıxış etmirsə, həmin orqanı cəlb etməlidir. torpaq sahələri ayırır və yaranmış mübahisəyə münasibətini öyrənir.

Əgər tikintidə iştirak edən şəxslər ailə-məişət münasibətləri ilə bağlıdırsa və ya heç olmasa əlaqəsi yoxdursa, lakin ev həm həmin şəxsləri, həm də digər şəxsləri mənzillə təmin etmək üçün tikilibsə və torpaq sahəsini vermiş orqan tanınmasına etiraz etmirsə. ümumi mülkiyyət kimi ev, mübahisə faktiki birgə inkişaf etdiricilərin xeyrinə məhkəmə tərəfindən həll edilir.

Məhkəmə evin şəriklilərin ümumi mülkiyyəti kimi tanınmasına etiraz edən müvafiq orqanın rəyi ilə razılaşmaya bilər, lakin məhkəmə iş üzrə qərarda öz razılaşmasını əsaslandırmalıdır. Hər bir ortaq mülkiyyətçi öz mülahizəsinə əsasən ümumi əmlakda öz payına sərəncam verə bilər.

Səhmlərə, o cümlədən özgəninkiləşdirməyə sərəncam vermək üçün ümumi əmlakın digər iştirakçılarının razılığını almamalıdır. Eyni zamanda, payını özgəninkiləşdirən ortaq sahibinin yerini kimin tutmasına da biganəlikdən uzaqdırlar. Bu və ya digər hallarla əlaqədar olaraq, qanun şərikli mülkiyyətçinin öz payına dair sərəncam vermək hüququnu pozmadan, eyni zamanda, mümkün qədər, qalan iştirakçıların maraqlarını təmin edəcək qaydalar müəyyən etməlidir. ümumi mülkiyyət.

Bu məqsədlərə özgəninkiləşdirilən payın üstünlük əldə etmək hüququ haqqında qanunun yaradılması ilə xidmət etmək nəzərdə tutulur. Payı kənar şəxsə satarkən, qalan ortaq mülkiyyətçilər, açıq hərracda satış halları istisna olmaqla, payı satıldığı qiymətə və digər bərabər şərtlərlə almaqda üstünlük hüququna malikdirlər.

Səhmin satıcısı qiyməti və satışın digər şərtlərini göstərməklə payı kənar şəxsə satmaq niyyəti barədə digər ortaq mülkiyyətçilərə yazılı məlumat verməyə borcludur. Qalan şəriklilər daşınmaz əmlakın mülkiyyətində pay almaqdan imtina etdikdə və ya bir ay müddətində, daşınar əmlak üçün isə bildiriş verildiyi gündən on gün müddətində pay əldə etmədikdə, satıcı payı istənilən şəxsə sata bilər. Üstünlük hüququnu pozaraq pay satarkən, hər hansı digər ortaq mülkiyyətçi üç ay ərzində alıcının hüquq və vəzifələrinin ona keçməsini qanuni tələb etmək hüququna malikdir.

Barter müqaviləsi əsasında pay özgəninkiləşdirilərkən, ancaq özgəninkiləşdirən öz payını ümumi xüsusiyyətlərlə müəyyən edilmiş əşyalarla dəyişdirdikdə və payı əldə etmək üçün üstünlük hüququna malik olan şəxs özgəninkiləşdirənə eyni növdən bir şey təklif etdikdə tətbiq edilir. eyni miqdar, eyni keyfiyyət.

Qanunla nəzərdə tutulmuş hallarda ümumi əmlakda pay yalnız müəyyən şərtlər yerinə yetirildikdə sərəncam verilə bilər. Beləliklə, kondominiumdakı ümumi əmlak, ev sahiblərinin kondominiumdakı binalara olan mülkiyyətindən ayrı olaraq özgəninkiləşdirilə bilməz. Mülkiyyət hüququ subyektlərinin çoxluğu ümumi mülkiyyətə xitam verilməsinin əsaslarından söhbət gedəndə də özünü göstərir. Həm vahid, həm də ümumi mülkiyyətə aid olan əsaslarla yanaşı, sonuncu ona xitam verilməsi üçün, ilk növbədə, ümumi əmlakın bölünməsi və ondan ayrılması kimi konkret əsaslarla xarakterizə olunur. Bölmə zamanı ümumi əmlak onun bütün iştirakçıları üçün, ümumi əmlakdan payı ayrılan şəxs üçün ayrılır; Lakin seçim bölmə ilə eyni nəticələr verə bilər.

Əgər ümumi əmlak iki iştirakçıya məxsusdursa və onlardan biri öz payına görə kompensasiya alırsa, digəri üçün ümumi mülkiyyət dayanır, çünki o, əvvəllər ümumi olan əmlakın yeganə sahibi olur.

Bölünmə və ayrılmanın əsasları və üsulları müxtəlifdir. Bölmə və bölgü həm mülkiyyətçilərin qarşılıqlı razılığı, həm də məhkəmənin qərarı ilə həyata keçirilə bilər. Ümumi əmlakdan payın ayrılması yalnız ayrılmış şərikli mülkiyyətçinin tələbi ilə deyil, həm də kreditorların onun əmlakına girov qoyulması tələbi ilə baş verir. Bölmə və bölüşdürmə, qanunla icazə verilirsə və əmlaka qeyri-mütənasib ziyan vurmadan mümkündürsə, payın natura şəklində ayrılması yolu ilə baş verir.

Payın natura şəklində bölüşdürülməsi mümkün olmadıqda, ayrılmış ortaq mülkiyyətçi pul və ya digər kompensasiya alır. Ortaq mülkiyyətçilər arasında hesablaşmalar o zaman da baş verir ki, natura şəklində əmlak onların hər birinə məxsus payın ölçüsünə uyğun olaraq dəqiq bölünə bilməz. Bölünmənin və bölüşdürmənin əsaslarından və üsullarından asılı olmayaraq, natura şəklində ayrılmış əmlakın ölçüsü və ya kompensasiya məbləği müəyyən edilərkən kəmiyyət ölçüsü şərikli mülkiyyətçiyə məxsus payın ölçüsü olmalıdır. Ümumi əmlakın bölünməsi və ondan ayrılması şərikli mülkiyyətçilərə məxsus paylara mütənasib olaraq baş verməlidir.

Ümumi əmlaka dair sərəncam vermək hüququnu həyata keçirərkən zəruri olan qarşılıqlı razılıq prinsiplərinə uyğun olaraq, qanun müəyyən edir ki, onun iştirakçısına qalan şəriklilər tərəfindən payın natura şəklində ayrılması əvəzinə hər hansı kompensasiya ödənilməsinə yol verilir. onun razılığı. Eyni zamanda, bu qaydadan kənara çıxaraq, ortaq mülkiyyətçinin payı cüzi olduqda, onun natura şəklində ayrıla bilməməsi və şərikli mülkiyyətçinin ümumi mülkiyyətin istifadəsində əhəmiyyətli marağının olmaması şərti verilir. əmlak, məhkəmə, hətta onun razılığı olmadıqda belə, ümumi əmlakın qalan iştirakçılarını ona kompensasiya ödəməyə məcbur edə bilər.

Kompensasiya aldıqdan sonra ortaq mülkiyyətçi 246-cı maddənin 1-ci bəndi, 247-ci maddənin 1-ci bəndi ümumi əmlakda pay hüququnu itirir. Mülki Məcəllənin 252-ci maddəsinin 4 və 5-ci bəndləri. Bu məsələdə Mülki Məcəllənin normaları bir-birinə uyğun gəlmir, çünki ümumi paylı əmlak üzərində sərəncam vermək hüququnu həyata keçirərkən bütün şərikli mülkiyyətçilərin razılığının zəruriliyi ilə bağlı qaydalar heç bir istisnasız olaraq qanunda təsbit edilmişdir.

Eyni zamanda, ortaq mülkiyyətçiyə kompensasiya onun razılığından fərqli olaraq ödənildikdə, payı natura şəklində vermək əvəzinə, ümumi paylı əmlaka məhkəmə tərəfindən müəyyən edilmiş qaydada sərəncam verilir ki, bu da yalnız ona sahiblik və istifadə zamanı qanunla icazə verilir. . Ortaq mülkiyyətçi ümumi əmlakın iştirakçılarının siyahısından çıxarılır, belə şərtlərdə arzu olunmaya bilər.

Ümumi ortaq mülkiyyətdə olan əmlaka sahiblik, istifadə və sərəncam.

Ümumi mülkiyyət hüququnun həyata keçirilməsi bütün ortaq mülkiyyətçilərin qarşılıqlı razılığı ilə baş verir. Əgər ortaq mülkiyyətçilər ümumi əmlaka sahiblik və istifadə məsələsində razılığa gəlmirlərsə, onda onların hər biri məhkəməyə müraciət edə bilər. Ümumi əmlak üzərində sərəncam vermək hüququnun həyata keçirilməsində qarşılıqlı razılıq prinsipi heç bir istisnasız fəaliyyət göstərməlidir. Ümumi mülkiyyət hüququnu həyata keçirərkən, prinsipcə, ortaq mülkiyyətçilərin hər birinin hansı paya sahib olmasının praktiki əhəmiyyəti yoxdur, baxmayaraq ki, ümumi əmlakın gətirdiyi gəlir və meyvələr, xərclər bölüşdürülərkən payın ölçüsü nəzərə alınmalıdır. və üzərinə düşən yüklülüklər.

Ümumi əmlakın bir hissəsi şərikli mülkiyyətçiyə sahiblik və istifadə üçün ayrıldığı hallarda, o, ümumi əmlakda pay hüququnu saxlamaqla yanaşı, əmlakın ona ayrılmış hissəsinə də hüquq əldə edir.

Səhmlərə sərəncam vermək, o cümlədən özgəninkiləşdirmək üçün ümumi əmlakın digər iştirakçılarının razılığını almamalıdır. Qalan ortaq mülkiyyətçilər özgəninkiləşdirilən payı almaqda üstünlük hüququna malikdirlər. Səhmin satıcısı qiyməti və digər satış şərtlərini göstərməklə payı kənar şəxsə satmaq niyyəti barədə digər ortaq mülkiyyətçilərə yazılı məlumat verməyə borcludur. Qalan şəriklilər daşınmaz əmlakın mülkiyyətində pay almaqdan imtina etdikdə və ya bir ay müddətində, daşınar əmlak üçün isə bildiriş verildiyi gündən on gün müddətində pay əldə etmədikdə, satıcı payı istənilən şəxsə sata bilər.

Ümumi ortaq mülkiyyət. Ər-arvadın nikah dövründə əldə etdikləri əmlaka gəlincə, əgər onlar arasında müqavilədə bu əmlak üçün başqa rejim müəyyən edilməmişdirsə, o, onların birgə mülkiyyəti olması nəzərdə tutulur.

Nikahdan əvvəl ər-arvadın hər birinə məxsus olan, nikah dövründə ər-arvaddan birinin hədiyyə və ya miras yolu ilə aldığı əmlaka, habelə şəxsi istifadə üçün nəzərdə tutulmuş əşyalara gəlincə, bu, əvvəlki kimi, onların ayrıca mülkiyyəti kimi tanınır. Digər tərəfdən, nikah dövründə həmin əmlaka ər-arvadın ümumi əmlakı hesabına və ya digər ər-arvadın şəxsi əmlakı hesabına sərmayə qoyulubsa, ər-arvadın əmlakı birgə mülkiyyətə aid edilə bilər. əmlakın dəyərini əhəmiyyətli dərəcədə artırdı.

Ər-arvadın ümumi əmlakına girov qoyulması məsələsi ər-arvaddan yalnız birinin və ya hər ikisinin öhdəliyin tərəfi olub-olmamasından asılı olaraq həll edilir.

Kəndli (fermer) müəssisəsi üzvlərinin ümumi müştərək mülkiyyəti Bu müəssisəyə hüquqi şəxs hüququ verilmir. Əmlak, qanunla və ya onların arasında müqavilə ilə başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, şərikli mülkiyyət hüququ ilə təsərrüfat üzvlərinə məxsusdur.

Kəndli təsərrüfatının üzvləri əmək qabiliyyətli ailə üzvləri və təsərrüfatı birgə idarə edən digər vətəndaşlar hesab olunurlar. Təsərrüfat üzvləri onun əmlakından qarşılıqlı razılaşma əsasında istifadə edirlər. Əmlak üzərində sərəncam verilməsi ilə bağlı əməliyyatları təsərrüfat başçısı və ya başqa səlahiyyətli şəxs həyata keçirir.

Kəndli təsərrüfatı bölündükdə onun əsasında iki və ya daha çox müstəqil təsərrüfat yaranır. Təsərrüfatdan çıxanların ümumi əmlakdakı payına uyğun pul kompensasiyası almaq hüququ vardır. Bu halda, təsərrüfat üzvlərinin razılığı ilə başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, paylar bərabər hesab olunur.

Təsərrüfat fəaliyyətinə xitam verildiyi hallarda ümumi əmlak ümumi əmlakın bölünməsi üçün mülki qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş qaydada bölünməlidir. Torpaq sahəsi Mülki Məcəllə və Torpaq Qanunu ilə müəyyən edilmiş qaydada bölünür

Əgər daşınmaz və ya daşınan əmlakın sahibi bir nəfərdirsə, o zaman heç bir problem yaranmır. Əgər bu ümumi mülkiyyətdirsə və ona sahiblik, istifadə və sərəncamla bağlı ziddiyyətlər varsa, mülki hüquqşünas problemləri həll edə bilər. Bu, ümumi mülkiyyət hüququnun həyata keçirilməsi prosedurunun müəyyən edilməsində münaqişələrin həllinə kömək edəcək və zəruri hallarda mülkiyyət hüququndakı payın qanuni olaraq sonradan ona sahib olmaq üçün qanuni olaraq səlahiyyətli şəkildə ayrılmasına kömək edəcəkdir.

Ümumi mülkiyyət və mülkiyyət payı.

Ümumi əmlak ola bilər:
- müştərək - pay təyin etmədən;
- paylaşılan – səhmlərin tərifi ilə.
Payın müəyyən edilməsi ilə bağlı hüquqi problemlər aşağıdakı hallarda yarana bilər:
1. ər-arvad arasında əmlak bölgüsü;
2. miras qalan əmlakın bölünməsi və onda payın müəyyən edilməsi;
3. əmlak payının bağışlanması və ya satılması və digər hallarda.
Ortaq mülkiyyətə sərəncam vermək üçün bütün ortaq mülkiyyətçilərin razılığı tələb olunur. Ancaq hər bir belə ortaq sahibinin bu əmlakdan necə istifadə ediləcəyi, necə sərəncam veriləcəyi ilə bağlı öz fikirləri var. Bu, ortaq mülkiyyətçilər birgə ev, mənzil, torpaq sahəsi və oxşar əmlakdan necə istifadə etmək barədə razılığa gələ bilmədikdə münaqişələr üçün əsasdır.
Bu problemlər məhkəməyəqədər mərhələdə birgə əmlakdan istifadə qaydası haqqında müqavilə bağlamaq və ya belə mübahisənin həlli üçün məhkəməyə iddia qaldırmaqla həll edilə bilər.

Ümumi əmlakdan istifadə qaydasının müəyyən edilməsi və mülkiyyətdə payın ayrılması.

Başlamaq üçün, ümumi mülkiyyətdə olan bir ortaq sahibi özü üçün başa düşməlidir ki, o, daşınmaz əmlakda müəyyən bir otağın və ya küncün sahibi deyil. Pay ayrılana qədər paylı mülkiyyət hüququ mücərrəddir, mülkiyyətçi isə bu hüquqda mücərrəd paya malikdir.
Yəni sivil nöqteyi-nəzərdən başlamaq üçün ümumi mülkiyyətdəki paylardan istifadə qaydasını müəyyən edə bilərsiniz. Beləliklə, siz şəriklilərin mülkiyyət hüquqlarının əhatə dairəsini məhdudlaşdıracaqsınız və ümumi mülkiyyət hüququ ilə bağlı gündəlik problemləri həll edəcəksiniz.
Ümumi əmlakdan istifadə qaydası ya müvafiq müqavilə imzalanmaqla (unutmayın ki, daşınmaz əmlaka münasibətdə bu müqavilə dövlət qeydiyyatına alınmalıdır), ya da son çarə kimi məhkəmə yolu ilə müəyyən edilə bilər.

Mülkiyyət hüququnda payın özgəninkiləşdirilməsi.

Bu problem ən çox ortaq daşınmaz əmlaka - ev və ya mənzilə münasibətdə yaranır. Bu halda ən yaxşı seçim payı deyil, bütün əmlakı satmaq və əldə olunan gəliri keçmiş ortaq sahiblər arasında bölüşdürməkdir. Axı, bir evdə və ya mənzildə bir payın yaxşı bazar qiyməti yoxdur;
Unutmayın ki, bütün daşınmaz əmlakın satışı ilə bağlı müqavilə olmadıqda ortaq mülkiyyətçi tərəfindən pay almaq üçün üstünlük hüququ institutu mövcuddur. Ortaq mülkiyyətçi əvvəlcə öz payını digər ortaq sahiblərə təklif etməlidir. Və yalnız imtina və ya təklifə cavab verilməməsi halında payınızı üçüncü tərəfə sata bilərsiniz.
Ər-arvadın nikah dövründə əldə etdikləri ümumi birgə əmlak paylara bölünmür. Belə əmlakın sərəncamı ər-arvadın razılığı ilə həyata keçirilir. Ər-arvaddan biri yalnız digər ər-arvadın notarial razılığından sonra birgə əmlaka sərəncam verə bilər. Bu qayda keçmiş ər-arvadlara da şamil edilir, əgər onlar birgə əldə etdikləri əmlakı məhkəmədə və ya dövlət qeydiyyatına alınmış tərəflərin razılığı ilə bölməmişlərsə. Sonra onların əmlakı ümumi paylı mülkiyyət statusu alır.

Həmvətənlərimiz tez-tez “mənzilin şərikli mülkiyyəti”, “mənzildə payın payı” kimi ifadələri eşidirlər. Gəlin bu şərtlərin nə olduğunu, nə ilə əlaqəli olduğunu və mənzilin ümumi ortaq mülkiyyətinin mənzilin şəxsi və ya ümumi ortaq mülkiyyətindən, eləcə də mənzildə bir otaq mülkiyyətindən nə ilə fərqləndiyini anlayaq?

I. Mənzilin ümumi paylı mülkiyyəti.

Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 244-cü maddəsinə əsasən, iki və ya daha çox şəxsin mülkiyyətində olan əmlak ümumi mülkiyyət hüququ ilə onlara məxsusdur. Əmlak hər bir mülkiyyətçinin mülkiyyət hüququndakı payı müəyyən edilməklə (ümumi mülkiyyət) və ya belə paylar müəyyən edilmədən (ortaq mülkiyyət) ümumi mülkiyyətdə ola bilər.

Beləliklə, ümumi paylı mülkiyyət iki və ya daha çox şəxsin bir əmlaka, onlar arasında müəyyən hissələrə (paylara) bölünmüş mülkiyyətidir. Halbuki bu əmlak, hətta paylara bölünsə də, bütün sahiblərinə məxsusdur. Yəni, belə malların sahiblərinin hər biri digər sahibləri ilə eyni hüquqlarla ona sahib ola və istifadə edə bilər. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 288-ci maddəsinə əsasən, mülkiyyətçi təyinatına uyğun olaraq ona məxsus yaşayış binalarına sahiblik, istifadə və sərəncam hüquqlarını həyata keçirir. Yaşayış sahələri vətəndaşların yaşaması üçün nəzərdə tutulub. Yaşayış sahəsi olan vətəndaş ondan şəxsi yaşayış yeri və ailə üzvlərinin yaşayış yeri üçün istifadə edə bilər.

Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsinin 30-cu maddəsində yaşayış binalarının sahibinin hüquqları, xüsusən də aşağıdakılar göstərilir:

"1. Yaşayış sahəsinin mülkiyyətçisi mülkiyyət hüququ ilə ona məxsus olan yaşayış sahəsinə bu Məcəllə ilə müəyyən edilmiş təyinatına və ondan istifadə hüdudlarına uyğun olaraq mülkiyyət, istifadə və sərəncam hüquqlarını həyata keçirir.
2. Yaşayış sahəsinin mülkiyyətçisi icarə müqaviləsi, əvəzsiz istifadə müqaviləsi və ya digər qanuni əsaslarla vətəndaşa mülkiyyət hüququ ilə ona məxsus olan yaşayış sahəsinə sahiblik və (və ya) istifadəyə vermək hüququna malikdir; habelə mülki qanunvericiliklə və bu Məcəllə ilə müəyyən edilmiş tələblər nəzərə alınmaqla icarə müqaviləsi əsasında və ya digər hüquqi əsaslarla hüquqi şəxsə.”.

Bir mənzilə ümumi paylı mülkiyyət hüququ ilə əlaqədar olaraq, ortaq mülkiyyətdə olan bir mənzilin bütün sahibləri Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 288-ci və Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsinin 30-cu maddələrində nəzərdə tutulmuş bütün hüquqlara bərabər şəkildə sahibdirlər. , o cümlədən mənzildə yaşamaq hüququ və üzvlərini onun ailələrinə köçürmək hüququ.

Bununla belə, mənzilə sərəncam vermək (mənzilin icarəyə verilməsi, payın satılması, başqa şəxslərin mənzilə köçürülməsi) bir sıra məhdudiyyətlərlə ortaq mülkiyyətlə mümkündür.

Bu cür məhdudiyyətlər Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 246-cı maddəsində nəzərdə tutulmuşdur, buna görə ortaq mülkiyyətdə olan əmlaka sərəncam onun bütün iştirakçılarının razılığı ilə həyata keçirilir. Paylı mülkiyyət iştirakçısı öz mülahizəsinə əsasən, öz payını kompensasiya müqabilində özgəninkiləşdirərkən bu Məcəllənin 250-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş qaydalara riayət etməklə, onu satmaq, bağışlamaq, vəsiyyət etmək, girov qoymaq və ya başqa üsulla sərəncam vermək hüququna malikdir. .

Başqa sözlə, mənzilin ümumi paylı mülkiyyət hüququndakı payların sərəncamına qanunla kifayət qədər icazə verilir, lakin mənzilin bütün sahiblərinin (bu mənzildə digər payların sahiblərinin) əvvəlcədən razılığını tələb edir. Xüsusilə, bir mənzilin mülkiyyətindəki payın satışı aşağıda müzakirə ediləcək Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 250-ci maddəsində açıq şəkildə nəzərdə tutulmuş bir sıra tələblərə uyğun olaraq mümkündür.

II. Yaşayış binalarının ümumi paylı mülkiyyətinin yaranması üçün obyektlər və əsaslar.

Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 244-cü maddəsinin 4-cü hissəsinə əsasən, ümumi əmlak iki və ya daha çox şəxs təyinatını dəyişdirmədən (bölünməz əşyalar) bölünə bilməyən və ya qanunla bölünməyən əmlak əldə etdikdə yaranır. Yaşayış binalarına münasibətdə qanun ümumi paylı mülkiyyət hüququnu qadağan etmir və ya məhdudlaşdırmır.

Beləliklə, ümumi ortaq mülkiyyət hüququ Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsinin 16-cı maddəsinin daxil olduğu Rusiya Federasiyasında hər hansı bir yaşayış sahəsi üçün mümkündür:

1) yaşayış binası, yaşayış binasının bir hissəsi;
2) mənzil, mənzilin bir hissəsi;
3) otaq.

Ümumi paylı mülkiyyət hüququnun yaranması üçün əsaslar çox fərqli ola bilər, bunlar arasında aşağıdakı əsaslar xüsusilə vurğulanmalıdır:

1. Həm vətəndaşların, həm də təşkilatların iştirakı ilə yaşayış binaları ilə əməliyyatlar (bağışlama, dəyişdirmə, alqı-satqı, icarə);
2. Yaşayış sahəsinin mülkiyyətindəki paya mülkiyyət hüququnun vərəsəlik yolu ilə keçməsi (qanunla və ya vəsiyyətlə);
3. Mənzillərin özəlləşdirilməsi, yəni. dövlət mülkiyyətində olan yaşayış sahəsinin vətəndaşa təmənnasız verilməsi;
4. Yaşayış sahəsinə mülkiyyət hüququnun (yaşayış binası hüququnda payın) məhkəmənin qərarı ilə tanınması.

Yuxarıda göstərilən bütün hallarda mülkiyyət hüququ həm bütün yaşayış sahəsinə, həm də yaşayış sahəsinin mülkiyyətində ayrıca paya keçə bilər.

III. Mənzilin ortaq mülkiyyəti ilə mənzilin ümumi müştərək mülkiyyəti arasındakı fərq.

Yaşayış sahəsinə (xüsusən də mənzil) mülkiyyət hüququ təkcə ümumi deyil, həm də ümumi birgə ola bilər. Yuxarıda qeyd edildiyi kimi, əmlak hər bir mülkiyyətçinin mülkiyyət (paylı mülkiyyət) hüququndakı payı müəyyən edilməklə və ya 244-cü maddənin 2-ci hissəsində təsbit edilmiş belə paylar (ortaq mülkiyyət) müəyyən edilmədən ümumi mülkiyyətdə ola bilər. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin.

Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 253-cü maddəsinə əsasən, ortaq mülkiyyət iştirakçıları, əgər aralarındakı müqavilədə başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, ümumi paylı mülkiyyətin iştirakçıları kimi, ümumi əmlaka birgə sahibdirlər və istifadə edirlər.

Bununla belə, ümumi ortaq mülkiyyətə sərəncam verilməsi Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 253-cü maddəsində də nəzərdə tutulmuş öz xüsusiyyətlərinə malikdir. Xüsusilə, ümumi əmlaka sərəncam vermək yalnız ümumi birgə mülkiyyətin bütün iştirakçıları tərəfindən birgə həyata keçirilə bilər. Başqa sözlə, əgər mənzilin ümumi paylı mülkiyyətinin iştirakçısı, məsələn, bu mənzildəki digər payların sahiblərinə niyyəti barədə əvvəlcədən məlumat verərək, mənzildəki payını sata bilərsə, o zaman mənzilin ümumi müştərək mülkiyyətində iştirak edənlər mülkiyyət hüququ ilə onlara məxsus olan mənzilə yalnız birgə sərəncam verə bilərlər, yəni mənzilin mülkiyyətindəki payını deyil, bütövlükdə mənzili sata bilərlər. Mənzilin ümumi mülkiyyətinə sərəncam verməyi çox çətinləşdirən belə bir məhdudiyyətin qarşısını almaq üçün (sonsuz da onun satışı və ya digər özgəninkiləşdirilməsi hissə-hissə deyil, yalnız tam şəkildə mümkündür) ümumi müştərək mülkiyyətin iştirakçıları. mənzil payların müəyyən edilməsi haqqında müvafiq müqavilə bağlamaqla onların mülkiyyətdəki paylarını müəyyən edə bilər Bununla belə, mənzilə ümumi mülkiyyət hüququnda paylar müəyyən edilərkən belə, ümumi ortaq mülkiyyətin iştirakçıları seçimində sərbəst deyillər. Daşınmaz əmlak əməliyyatı, Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 164-cü maddəsinin tələblərinə uyğun olaraq, Federal Qeydiyyat Xidmətində məcburi dövlət qeydiyyatına alınmalı olduğundan, ümumi ortaq mülkiyyət hüququndakı payların müəyyən edilməsi haqqında müqavilənin mətni. mənzil bu qurumun vəzifəli şəxslərinin bu cür müqavilələrə dair tələblərinə uyğun olmalıdır. Federal Qeydiyyat Xidmətinin ümumi ortaq mülkiyyət hüququndakı payların müəyyən edilməsinə dair müqaviləyə dair tələbləri birbaşa Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 254-cü maddəsinin 2-ci hissəsinin məzmunundan irəli gəlir ki, bu da payların bərabərliyi tələbini ehtiva edir. əmlakın ümumi birgə mülkiyyətinin bütün iştirakçıları.

Başqa sözlə, əgər mənzil, məsələn, üç vətəndaşın mülkiyyəti kimi qeydiyyata alınmışdırsa, Federal Qeydiyyat Xidməti belə bir mənzildə payların müəyyən edilməsinə dair müqaviləni yalnız ümumi mülkiyyətdə olan iştirakçıların hər birinin ortaq mülkiyyətdə olması şərti ilə qeydiyyata alır. mənzilə bu mənzillərin 1/3 hissəsinin mülkiyyət hüququ veriləcək.

Mənzilə ümumi paylı mülkiyyət hüququ qeydə alındıqdan sonra belə mülkiyyətin iştirakçıları bu yaşayış sahəsinə bu maddənin I fəslində göstərilən bütün hüquqları əldə edəcəklər.

IV. Bir mənzilin ortaq mülkiyyəti ilə mənzilin və ya otağın xüsusi mülkiyyəti arasındakı fərq.

Mənzildə paya mülkiyyət hüququnu bu mənzildə mənzilə və ya ayrıca otağa xüsusi mülkiyyət hüququndan fərqləndirmək lazımdır.

Çoxmənzilli binadakı mənzillərin və çoxmənzilli binadakı mənzillərin mülkiyyətindəki payların sahiblərinin bir ümumi hüququ var - çoxmənzilli binada ümumi əmlakda paya mülkiyyət hüququ.

Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsinin 36-cı maddəsinə əsasən, bir çoxmənzilli binadakı binaların sahibləri ümumi paylı mülkiyyət hüququ ilə bu binada mənzillərin bir hissəsi olmayan və birdən çox binaya xidmət etmək üçün nəzərdə tutulmuş binalara sahibdirlər. bu bina, o cümlədən mənzillərarası enişlər, pilləkənlər, liftlər, liftlər və digər şaxtalar, dəhlizlər, texniki mərtəbələr, çardaqlar, mühəndis kommunikasiyaları olan zirzəmilər, müəyyən bir evdə birdən çox otağa xidmət edən digər avadanlıqlar (texniki zirzəmilər), kimi o cümlədən bu evin yükdaşıyan və daşıyıcı olmayan konstruksiyalarını əhatə edən dam örtükləri, bu evdə binadan kənarda və ya daxilində yerləşən və birdən çox otağa xidmət edən mexaniki, elektrik, sanitariya-texniki və digər avadanlıqlar, bu tikililərin yerləşdiyi torpaq sahəsi ev, abadlıq və abadlıq elementləri ilə və bu evin saxlanması, istismarı və abadlaşdırılması üçün nəzərdə tutulmuş digər obyektlər ilə müəyyən edilmiş torpaq sahəsində (bundan sonra çoxmənzilli binada ümumi mülkiyyət) yerləşir.

Beləliklə, həm ümumi müştərək mülkiyyət hüququ, həm də ümumi pay və ya xüsusi mülkiyyət hüququ əsasında onlara sahib olan mənzillərin sahibləri, eyni zamanda, çoxmənzilli binada ümumi sahələrə və bütün kommunal xidmətlərə paylı mülkiyyət hüququna malikdirlər.

Bununla belə, mənzilin mülkiyyətində pay sahibinin, mənzilin xüsusi mülkiyyətə aid olduğu bütün mənzilin sahibinə və kommunal mənzildə bir otağın sahibinə nisbətən bir qədər az hüquqa malikdir.

Fərdi qaydada mənzil sahibi olan mülkiyyətçilər heç kimin razılığını almadan, niyyəti barədə heç kimə xəbər vermədən öz mənzilinə sərəncam verə bilərlər (satmaq, dəyişdirmək, bağışlamaq və s.).

Kommunal mənzillərdəki otaqların sahibləri mənzilləri xüsusi mülkiyyətdə olan mənzil sahiblərindən fərqləndirilməlidir. Bu halda vətəndaş həm paylı, həm də xüsusi mülkiyyət əsasında başqa yaşayış sahəsinin (mənzilinin) tərkibinə daxil olan ayrıca təcrid olunmuş yaşayış sahəsinə (otağına) sahib ola bilər. Bununla belə, kommunal mənzillərdəki otaqların sahibləri, Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsinin 41-42-ci maddələrinə əsasən, kommunal mənzillərdə (dəhliz, mətbəx, vanna otağı və s.)

Yuxarıda qeyd edildiyi kimi, Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 246-cı maddəsinə əsasən, ümumi ortaq mülkiyyət hüququndakı pay sahibləri ümumi razılıq əsasında ona sərəncam verirlər. Kommunal mənzildə otaqların sahiblərinin də bu kommunal mənzildə ümumi ərazilərin mülkiyyətində payı olduğu üçün otağın sərəncamına (satış, dəyişdirmə, kirayə və s.) yalnız məlumat və (icarəyə verərkən) mümkündür. bu kommunal mənzildəki digər otaqların sahiblərinin yazılı razılığı.

Ayrı bir mənzildə pay sahibləri bütün mənzilin paylarına sərəncam vermək (əmlakın özgəninkiləşdirilməsi üzrə əməliyyatlar aparmaq hüququ), kommunal mənzildəki otaqların sahibləri isə xüsusi otaqlar üzərində sərəncam vermək hüququna malikdirlər. Müvafiq olaraq, mənzillə hər hansı bir əməliyyat apararkən, ayrıca mənzildə pay sahibləri yalnız bütün mənzilin mülkiyyətindəki "ideal" payını (məsələn, 1/2 pay), otaq sahibləri isə sata bilərlər. kommunal mənzildə ayrıca otaq üçün daha baha qiymətə satmaq olar.

V. Mənzilin mülkiyyətində iştirak payı ilə əməliyyatlar.

Mənzilin mülkiyyətində olan pay sahibləri öz payı ilə mövcud qanunvericiliklə qadağan olunmayan istənilən əməliyyatı - satmaq, bağışlamaq, kirayə müqaviləsi ilə təhvil vermək, vəsiyyət etmək, icarəyə vermək və s.

Bununla belə, iki əməliyyat üçün pay sahibinin bir sıra hərəkətləri yerinə yetirməsi tələb olunacaq ki, bu əməliyyatlar gələcəkdə bu mənzilin digər səhmlərinin sahibləri tərəfindən məhkəməyə etiraz etməsin. Əgər pay sahibi mənzili icarəyə verməyi planlaşdırırsa, bu mənzildəki digər payların sahiblərindən ya ayrıca sənəd şəklində yazılı razılıq alınmalıdır (məzmun: sahibi İvanov kirayə verməyə etiraz etmir. mənzili vətəndaş Petrova belə və ya belə şərtlərlə) və ya digər mənzil sahibləri ilə icarə müqaviləsinin təsdiq edilməsi haqqında işarə şəklində müqavilənin mətnində imzaları və imzalarının stenoqramı ilə. Söhbət mənzilin mülkiyyətindəki payın hansısa kənar şəxsə satılmasından gedirsə, onda payın satıcısı öz payını bu mənzilin digər sahibləri tərəfindən tam şəkildə almaq hüququndan istifadə etməyə borcludur. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 250-ci maddəsinin tələbləri.

Payın satıcısı öz payının satılmasından bir ay əvvəl mənzilin digər sahiblərinə yazılı bildirişdə payını maraqlı olan hər kəsə satmağı planlaşdırdığı dəqiq qiyməti göstərməklə yazılı şəkildə xəbərdar etməlidir. Digər mənzil sahibləri bir ay ərzində satıcıya onun payını təklif olunan qiymətə almaq üçün yazılı razılıq və ya belə bir əməliyyatı başa çatdırmaqdan yazılı imtina ilə cavab verməlidirlər. Mənzilin digər paylarının sahibləri payı təklif olunan qiymətə almaqdan yazılı imtina ilə cavab verdikdə və ya onlara bildiriş göndərildiyi gündən bir ay ərzində satıcıya heç bir cavab vermədikdə (bu, əməliyyatı başa çatdırmaqdan faktiki imtina hesab edilərsə), özgəninkiləşdirilən payın sahibi onu istəyən hər kəsə satmaq hüququna malik olacaqdır. Lakin alqı-satqı müqaviləsinin qiyməti mənzilin digər sahiblərinə ünvanlanmış bildirişdə göstərilən qiymətə tam uyğun olmalıdır. Əgər pay alqı-satqı müqaviləsindəki qiymət bildirişdə göstərilən qiymətdən ən azı bir qəpik yüksək və ya aşağı olduqda və ya payın satıcısı öz payını satmaq niyyəti barədə mənzil sahiblərindən heç birinə məlumat vermədikdə, digər mənzil sahibləri alıcının hüquqlarının onlara verilməsi üçün məhkəməyə iddia ilə müraciət etmək hüququna malikdirlər.

VI. Naturada payın ayrılması və mənzildən istifadə qaydasının müəyyən edilməsi.

Bəzən elə hallar olur ki, yaşayış binasındakı pay sahibləri arasında münaqişələr yaranır və bu yaşayış binasında birlikdə yaşamaq çətinləşir (qohumlar mənzilə buraxılmır, onlara ayrıca otaqdan istifadəyə icazə verilmir, onların işinə mane olurlar). bu mənzilin yaşayış yeri üzrə mənzildə qeydiyyatda olan mülkiyyətçilərdən birinin ailə üzvlərinin köçürülməsi və s.).

Bu vəziyyətdən yalnız üç çıxış yolu ola bilər:

1) payın kiməsə satılması;
2) yaşayış binalarından istifadə qaydasının müəyyən edilməsi;
3) Səhmlərin natura şəklində bölüşdürülməsi.

Yaşayış binalarının mülkiyyətindəki payın satılması kommersiya baxımından çox şübhəli bir addımdır. Səhmin yeni sahibi bu səhmin satıcısının yaşadığı eyni problemlərlə üzləşmək riski daşıyır. Müvafiq olaraq, payın alıcısı mənzilə köçmək və belə bir problemli mənzildə ən azı bəzi binalardan istifadə etmək hüququ üçün qarşıdan gələn "döyüşlərdən" xəbərdardır. Bütün bunlar ona gətirib çıxarır ki, pay açıq-aydın aşağı qiymətə, bəzən mənzildən istifadə qaydası müəyyən edilsəydi və ya pay natura şəklində ayrılsaydı, ondan üç-dörd dəfə aşağı qiymətə satılır. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 252-ci maddəsinin 2-ci hissəsinə əsasən, ortaq mülkiyyətdə iştirak edən şəxs ümumi əmlakdan öz payının ayrılmasını tələb etmək hüququna malikdir.

Natura şəklində payın ayrılması ayrıca təcrid olunmuş binaya xüsusi mülkiyyət hüququnun tanınmasını ifadə edir. Məsələn, vətəndaş üç otaqlı mənzildə pay sahibi olub və həmin payı natura şəklində ayırdıqdan sonra bu mənzildə ayrıca təcrid olunmuş otağın sahibi ola bilər.

Bununla belə, bütün yaşayış binalarında natura şəklində payın məcburi şəkildə ayrılması mümkün deyil.

Rusiya Federasiyası Ali Məhkəməsi Plenumunun “Rusiya Federasiyasında mənzil fondunun özəlləşdirilməsi haqqında” Rusiya Federasiyası Qanununun məhkəmələr tərəfindən tətbiqinin bəzi məsələləri haqqında” 8 saylı Qərarının 12-ci bəndinə əsasən, ayrıca mənzil olan özəlləşdirilmiş yaşayış sahəsinin ümumi mülkiyyətində olan iştirakçıya ona məxsus payın verilməsinə, iddiaçıya təkcə yaşayış sahəsinin deyil, həm də təcrid olunmuş hissəsinin verilməsinin texniki imkanı olduqda yol verilir. kommunal otaqlar (mətbəx, dəhliz, vanna otağı və s.), və ayrıca giriş üçün avadanlıqlar bu mümkün olmadıqda, məhkəmə iddiaçının tələbi ilə mənzildən istifadə qaydasını müəyyən etmək hüququna malikdir.

Beləliklə, məcburi (məhkəmə yolu ilə) payın natura şəklində ayrılması yalnız fərdi yaşayış binalarında (məsələn, kənd evi və ya kottecdə) mümkündür, burada ayrıca girişi təchiz etmək və sizə imkan verən bir arakəsmə etmək mümkündür. bu yaşayış binasını, əslində, ayrı, təcrid olunmuş mənzilləri olan iki və ya çoxmənzilli yaşayış binasına çevirin.

Şəhər mənzillərinin sakinlərinin aşağıdakı seçimi var: ya natura şəklində pay ayırmaq (fərdi təcrid olunmuş otaqlara mülkiyyət hüququnu təmin etmək üçün), mənzilin digər sahibləri ilə könüllü olaraq payın real bölüşdürülməsi haqqında Müqavilə bağlamaq və ya müəyyən etmək. bu mənzildən istifadə qaydasını məhkəməyə verin.

Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 247-ci maddəsinə əsasən, ortaq mülkiyyətdə olan əmlaka sahiblik və istifadə onun bütün iştirakçılarının razılığı ilə, razılıq əldə edilmədikdə isə məhkəmə tərəfindən müəyyən edilmiş qaydada həyata keçirilir. Şəhər mənzilindən istifadə qaydasını müəyyən etmək məhkəmədə olduqca mümkündür. Əsas şərt odur ki, mənzildə otaqlar təcrid olunsun (bitişik deyil). Bu halda məhkəmə mənzil sahiblərindən hansının hansı xüsusi təcrid olunmuş otaqdan istifadə etmək hüququna malik olduğunu müəyyən edir. Məsələn, məhkəmə iddiaçı İvanov üçün 1 nömrəli otaqdan istifadə hüququnu tanıya bilər (mənzilin BTI-dən kirayə haqqına görə), cavabdehlər Petrov və Sidorov üçün isə 2 nömrəli otaqdan istifadə etmək hüququ və № 3. Ayrı-ayrı evdə natura şəklində pay ayrıldıqda, İvanov 1 nömrəli otağı xüsusi mülkiyyət kimi alır və şəhər mənzilində istifadə qaydası müəyyən edildikdə, istifadə hüququ ilə tanınır ( yaşayış hüququ) 1 nömrəli otaq.

Birinci halda, İvanov evini bazar qiymətinə ayrıca yaşayış binasının (ayrı otaq) sata bilər. İkinci halda, mənzilin mülkiyyətindəki payı, lakin məhkəmə qərarı ilə təmin edilmiş ayrıca otaqdan istifadə etmək hüququ ilə satın. Bunlar Rusiya Federasiyasındakı yaşayış binalarının ümumi ortaq, ümumi ortaq və xüsusi mülkiyyətinin ümumi xüsusiyyətləri və fərqləridir.

Tez-tez istifadə zamanı ümumi yaşayış sahəsini bölmək lazımdır və sonra hər bir sahibin payının ayrılması məsələsi ortaya çıxır.

Gəlin bir mənzildə payların müəyyən edilməsi prosedurunun nə olduğunu nəzərdən keçirək və hər bir ortaq mülkiyyətçinin payını bölüşdürməyin hansı yolları var?

Mülkiyyət paylarının müəyyən edilməsi qaydası

Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 245-ci maddəsi, bir neçə mülkiyyətçinin istifadəsində, sahibliyində və sərəncamında olan və paylı və ya ümumi mülkiyyət hüququ ilə onlara məxsus olan əmlakda payların müəyyən edilməsi qaydasını təmin edir.

Ümumi əmlak ümumi mülkiyyətə bölünür - paylar göstərilmədən və qanuni olaraq hər bir mülkiyyətçiyə əmlakın müəyyən bir hissəsini verən paylı əmlak. Üstəlik, bir mənzildə pay müəyyən bir otaq deyil, bu mənzilin mülkiyyətində olan müəyyən bir hissədir, adətən fraksiya şəklində ifadə edilir. Ortaq mülkiyyət dövlət qeydiyyatına alınmalıdır və bu barədə məlumatlar Daşınmaz Əmlak Üzrə Hüquqların Vahid Reyestrində mütləq qeyd edilməlidir.

Siz öz payınızın hüdudlarını yalnız onu natura şəklində ayırmaqla müəyyən edə bilərsiniz və bu, bir neçə yolla - tərəflərin razılığı və məhkəmə yolu ilə edilə bilər. Bu da Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 245-ci maddəsinin normaları ilə müəyyən edilir.

Mənzildə payın ayrılması hər bir fərdi vətəndaşın payına uyğun mənzilin bir hissəsinə mülkiyyət hüququnun qeydiyyata alınması və ya bir və ya bir neçə mülkiyyətçi tərəfindən mənzildə paya görə pul kompensasiyası ödənilməsi yolu ilə onun hissəsinin natura şəklində verilməsini nəzərdə tutur. Daşınmaz əmlak. Beləliklə, paylı mülkiyyət tərəflərin qarşılıqlı razılığı ilə rəsmiləşdirilə bilər. Əgər pay sahibləri ümumi mənzilin bölünməsi və ya payın ayrılması şərtləri və qaydası barədə razılığa gələ bilməmişlərsə, bu məsələni həll etmək üçün məhkəməyə müraciət etmək imkanı var.

Birgə əmlakın bölünməsi ilə mənzildə payların müəyyən edilməsi və onların natura şəklində bölüşdürülməsi arasında fərqin nə olduğunu bilmək vacibdir. Beləliklə, səhmlərin bölüşdürülməsi adətən digər ev sahiblərinin mülkiyyət hüquqlarına xitam verilmədən və ya dəyişdirilmədən baş verir. Halbuki birgə mülkiyyətin bölünməsi şərikli mülkiyyətçilərin mülkiyyət hüquqlarına xitam verilməsinə və onun yenidən qeydiyyata alınmasına səbəb olur.

Mülkiyyət paylarının müəyyən edilməsi aşağıdakı hüquqi yollarla baş verə bilər:

• Payın natura şəklində bölüşdürülməsi.
• Payın dəyərinə görə kompensasiya.
• Məhkəmə qərarı ilə səhmlərin ayrılması.
• Müqavilə əsasında səhmlərin bölüşdürülməsi.

Əmlak payının məhkəmə qaydasında bölüşdürülməsi

Sahibkarlar səhmlərin bölüşdürülməsi ilə bağlı razılığa gələ bilmədikdə, mülkiyyət paylarını müəyyən etmək üçün məhkəməyə müraciət edirlər. Bu halda payın natura şəklində ayrılması məhkəmə qaydasında baş verir. Hakimlər bütün halları qiymətləndirir və ümumi əmlakdan pay ayırırlar. Ümumi əmlaka qeyri-mütənasib ziyan vura bildiyinə görə payın natura şəklində ayrılması mümkün olmadıqda, məhkəmə payların dəyərinin qalan şərikli mülkiyyətçilərə ödənilməsinə qərar verə bilər.

Belə bir kompensasiya aldıqdan sonra sahiblər mənzildə pay almaq hüquqlarını itirirlər. Bu yolla, əgər mənzildə yalnız bir otaq və kiçik sahə varsa, paylı mülkiyyətdə olan iştirakçıların hər biri üçün natura şəklində ayrılmış payların qeyri-mütənasibliyini aradan qaldırmaq mümkündür. Bu üsul həm də ortaq mülkiyyətçilər razılığa gəlsələr və nağd şəkildə bölüşdürülmüş paylarını kompensasiya etmək üçün nağd ödənişlərin alınmasına etiraz etmədikdə tətbiq edilir.

Bundan əlavə, nəzərə almaq lazımdır ki, natura şəklində payın ayrılması yalnız əmlaka əhəmiyyətli zərər dəymədikdə, yəni mənzilin sahəsi hər birinə imkan verdikdə mümkündür. sahibləri ayrı bir giriş və kommunal otaqların (hamam otağı, mətbəx və s.) Sonrakı avadanlıqları ilə təcrid olunmuş bir otaq ayırmaq.

Əslində, bir mənzildə payın ayrılması çox zəhmət tələb edən bir işdir, qeyri-mümkün bir iş ola bilər, çünki hər bir mənzilin sahəsi yuxarıda göstərilən tələblərin hamısını həyata keçirməyə imkan verməyəcəkdir. Belə daşınmaz əmlak üçün ən yaxşı seçim yaşayış binalarından məhkəmə qaydasında istifadə qaydasını müəyyən etmək və ya mülkiyyətçilərdən birinin payını satmaq olardı.

Axı, tez-tez olur ki, vətəndaşın mənzildə kiçik bir payı olur. Tipik olaraq, belə bir mülkiyyətçinin bu cür əmlakın istifadəsində özünün əhəmiyyətli marağı yoxdur və onun payı ayrıla bilməz. Belə şəraitdə, mülkiyyətçinin mənzildə kiçik paya malik olmasını müəyyən edərək, məhkəmə mənzilin qalan mülkiyyətçiləri tərəfindən mülkiyyətçiyə kompensasiyanın məcburi ödənilməsi barədə qərar qəbul edə bilər.

Mülkiyyət paylarının müəyyən edilməsi haqqında müqavilə

Əgər ortaq mülkiyyətçilər paylı mülkiyyət hüququnun həyata keçirilməsi ilə bağlı qarşılıqlı razılığa gələ bilsələr və onların hər birinin payının hüdudlarını müstəqil olaraq müəyyən edə bilmişlərsə, bu halda qanunverici müqavilənin bağlanmasını nəzərdə tuturdu. mənzildə payın ayrılması. Bu müqavilə əsasında ayrılmış pay qeydiyyata alınır.

Səhmlərin müəyyən edilməsinə dair pay sahiblərinin razılığının standart forması aşağıdakı məcburi məlumatları ehtiva edir:

• Müqavilənin adı;
• səhmlərin müəyyən edilməsi haqqında müqavilənin imzalandığı tarix və yer;
• Müqavilənin bütün tərəflərinin tam adı, qeydiyyat ünvanı, doğum tarixi və pasport məlumatları;
• Daşınmaz əmlakın yerləşdiyi ünvan: mənzillər, evlər və s.;
• payların yerləşdirildiyi yaşayış sahəsinin ümumi sahəsi;
• Daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququ verən sənədlərin təfərrüatları və adları;
• Daşınmaz Əmlak Hüquqlarının Vahid Dövlət Reyestrində qeydiyyat nömrəsi;
• kadastr reyestrindəki əmlakın nömrəsi;
• Müqavilə tərəflərinin paylarının ölçüsü;
• Əmlakın üzərinə qoyulmuş yüklülüklər haqqında məlumat (varsa);
• İştirakçılar tərəfindən tərtib edilmiş və imzalanmış müqavilənin nüsxələrinin sayı.

Müqavilə tərtib edildikdən sonra onun hər bir iştirakçısı - mənzilin sahibləri tərəfindən imzalanmalıdır. Bundan sonra tərəflər müqaviləyə yalnız onun bütün iştirakçılarının qarşılıqlı razılığı ilə dəyişikliklər edə biləcəklər. Müqavilənin notarial qaydada təsdiqlənməsi məsləhətdir. Səhmlərin müəyyən edilməsi haqqında müqavilə bağlandıqdan sonra mülkiyyətçilərin hər biri ona ayrılmış paya mülkiyyət hüququnun dövlət qeydiyyatına alınması üçün ərizə verməlidir. Bu müraciətlər əsasında Vahid Dövlət Reyestrinə qeyd aparılacaq və müvafiq mülkiyyət şəhadətnaməsi veriləcək.

Bölmə üçün bir mənzildə payı necə müəyyənləşdirmək olar

Ümumi mülkiyyətdə olan bir mənzildə pay, mənzilin ümumi sahəsinin sahiblərin sayına nisbətinə əsaslanaraq sadə hesab əməliyyatı ilə müəyyən edilə bilər.

Ümumi qayda olaraq, digər sənədlərdə və ya qanunvericilik aktlarında başqa göstərişlər olmadıqda, bütün ortaq mülkiyyətçilərin payları bərabər hesab olunur. Məsələn, 100 kv.m sahəsi olan bir mənzildə payları hesablayarkən. 4 mülkiyyətçinin ümumi pay mülkiyyətində olan sayğaclar aşağıdakı kimi həyata keçirilir:

100/4=25 m² 4 ortaq mülkiyyətçinin hər biri üçün bərabər paydır.

Mənzildə payın sənədləşdirilmiş şəkildə müəyyən edilməsi mülkiyyətçilər tərəfindən bağlanmış müqavilə və ya məhkəmənin qanuni qüvvəyə minmiş qərarı əsasında baş verir. Bundan sonra hər bir paya sahiblik Rosreestr orqanında qeydiyyata alınmalıdır. Bu prosedur üçün dövlət rüsumu alınır. Bundan sonra hər bir mülkiyyətçi mülkiyyətin qeydiyyatı haqqında şəhadətnamə və Vahid Dövlət Reyestrindən çıxarış alır. Bunlar vətəndaşın mənzildə və ya digər daşınmaz əmlakda ayrılmış paya hüququnu təsdiq edən əsas sənədlərdir.

Daha çox məqalə