Stavba nie je ľahká úloha... Nestačí jednoducho naliať základy a postaviť steny na mieste, ktoré sa vám páči. Musíte tiež vedieť, ako to urobiť, po určitom poradí.
Pozrime sa teda na hlavné etapy výstavby bytového domu.
1. etapa – výber pozemku.
Pri výbere pozemku na rozvoj sa stavitelia riadia množstvom pravidiel.
- Predpokladom výstavby bytového domu je prítomnosť rozvinutej infraštruktúry. Blízkosť centrálnych oblastí výrazne zvýši náklady na pozemky a bude ťažšie získať stavebné povolenie od miestnych úradov, ale v dôsledku toho budú mnohí chcieť minúť peniaze na byt v tejto konkrétnej budove. Cena za meter štvorcový v takomto dome odôvodní všetko vynaložené úsilie a náklady.
- Blízkosť napájacích sietí a dostupnosť telefónnych káblov.
- Vzdialenosť k najbližšiemu vodovodnému potrubiu.
2. etapa – schválenie územného plánu mesta.
Na mieste, ktoré ešte nie je husto zastavané výškovými budovami, je vždy jednoduchšie získať stavebné povolenie. Ak je projekt určený pre centrálnu oblasť mesta, môžete sa stretnúť s množstvom otázok alebo zákazov. V tomto prípade budete musieť byť trpezliví a dokázať všetkým, že váš projekt je najpotrebnejší a najpotrebnejší.
3. etapa – geológia a topografia.
Topografický prieskum budúceho staveniska je potrebný na získanie presných súradníc budovaného objektu a na získanie hlavných charakteristík miestnej krajiny. Tieto postupy pomôžu určiť, aká hlboká je podzemná voda na tomto mieste, od toho závisí bezpečnosť postavenej budovy. Celkový stav pôdy pomôže určiť stupeň možného zmršťovania základov. Na základe údajov z geologického výskumu sa určuje technológia výstavby a výber stavebných materiálov.
4. fáza – dizajn.
Ako pohodlný bude život v nových apartmánoch, ich vzhľad a celková plocha závisí od úrovne profesionality dizajnéra. Tento typ práce vykonáva viac ako jeden človek. Všetci špecialisti spoločnosti vyžadujú špeciálne povolenie. Architekti a dizajnéri sa pri svojich činnostiach spoliehajú na normy a hygienické požiadavky prijaté v stavebníctve. V tejto fáze sa berie do úvahy všetko: od seizmologickej situácie až po klimatické vlastnosti oblasti.
Náročnosť návrhu spočíva v tom, že projekt musí spĺňať nielen požiadavky zákazníka, ale musí byť schválený aj architektonickými a stavebnými úradmi mesta. Niektorí z nich budú mať určite otázky a sťažnosti týkajúce sa projektu. Na tento účel bude mať múdry architekt vo svojom arzenáli niekoľko polotovarov pre fasádu budovy alebo iné časti plánu.
5. etapa – výstavba.
Táto fáza sa stáva najpozoruhodnejšou pre ľudí okolo vás a je veľmi dôležitá pre budúcich obyvateľov. Pred začatím stavebných prác musia dodávatelia vyhrať súťaž na realizáciu projektu.
Výstavbou zariadenia budú poverení najkompetentnejší a najkvalifikovanejší stavitelia. Dodávateľ sa zvyčajne vyberá na základe súťaže, ktorá zohľadňuje pracovné skúsenosti, kvalifikáciu zamestnancov a dostupnosť stavebného vybavenia.
Fáza výstavby má zase svoju postupnosť.
- Pripravte stavenisko (vyčistenie priestoru, oplotenie, usporiadanie dočasných priestorov atď.)
- Označte osi budovy.
- Výkop
- Práca na nalievaní základov.
- Postavte vonkajšie steny zariadenia.
- Priveďte komunikáciu do domu.
- Montáž strechy
- Montáž vnútorných priečok
- Nainštalujte okná.
- Naplňte podlahu.
- Vykonajte interný komunikačný systém.
- Vykonajte dokončovacie práce v interiéri
- Výzdoba vonkajšej fasády.
Dnes mnohé obytné budovy zahŕňajú umiestnenie kancelárií, obchodov a salónov na prízemí. Ich prítomnosť by sa mala zabezpečiť počas procesu navrhovania.
6. etapa – usporiadanie územia.
Podľa urbanistických predpisov musí developer naplánovať rozvoj okolia domu. Už sa stalo zvykom robiť ihrisko na dvore. Povinnosťou sa stalo položenie asfaltu alebo dlaždíc pred vchod a inštalácia pouličného osvetlenia. Na pleciach developera padá aj úprava prístupových komunikácií a vytváranie parkovacích miest.
Ako vidíte, fázy výstavby bytového domu sú veľmi ťažké. Každá fáza si vyžaduje starostlivú pozornosť. Bez určitých znalostí v stavebnej problematike bude ťažké sa orientovať. Mnohí vývojári tvrdia, že vo fáze zhromažďovania dokumentov musia čeliť všetkým hlavným ťažkostiam a samotná výstavba netrvá veľa času.
V kontakte s
Výstavba viacpodlažného obytného domu je dnes hlavnou možnosťou riešenia problému bývania pre mnohých developerov. Výhodou technológie je, že do domu sa nenasťahuje jedna, ale hneď niekoľko rodín, aj keď sa stavba realizuje na malom pozemku. Populárnych je niekoľko typov konštrukcií: panel, tehla, monolitická, monolitická tehla. Výber typu zástavby sa uskutočňuje v súlade s pôdnymi podmienkami, seizmologickými podmienkami, klimatickými podmienkami, dostupnosťou materiálov, prostriedkov a schopností. Rozvoj územia s viacpodlažnými budovami je zodpovedná práca, ktorá neumožňuje neznalosť alebo chyby a vyžaduje prísne dodržiavanie všetkých nuancií.
Panelová konštrukcia
Technológia sa rýchlo rozvíjala na konci minulého storočia kvôli efektívnosti všetkých fáz práce. Prítomnosť hotových prvkov umožňuje inštalovať domy bez oneskorenia, proces pripomína montáž stavebnice, prvky sa vyrábajú v továrni.
Podmienky použitia panelovej konštrukcie majú svoje vlastné charakteristiky:
- Požiadavka uskutočniť masový rozvoj na obmedzenom území;
- Predaj dokončeného bývania za cenu, ktorá pokrýva náklady na prácu;
- Dostupnosť výkonnej základne použitých zdrojov a vybavenia.
Poradte! Výstavba panelovej výškovej budovy nie je možná bez použitia zdvíhacích mechanizmov a zabezpečenia energetických zdrojov.
Rozsah použitia technológie sa rozširuje nielen na výstavbu viacpodlažných verejných budov, ale aj na súkromnú bytovú výstavbu, kde je potrebné postaviť budovu s 2 až 4 poschodiami. Technológia zahŕňa použitie dvoch typov obytných budov: rámové a bezrámové.
Rámové budovy majú tiež dve možnosti konštrukcie: celorámové alebo vnútorné. Prvými sú priestorový rám, na ktorého tvorbe sa podieľajú vonkajšie podpery a rebrové panely a rám tvoria priečne a pozdĺžne prvky. Druhou možnosťou je prevedenie bez nosných stĺpových panelov. Vnútorné stĺpy pôsobia ako nosné stĺpy, ktoré preberajú celé zaťaženie. Optimálne rozpätie je v tomto prípade 500-600 cm Pozdĺžna časť rámu je reprezentovaná stĺpmi, ktorých rozstup nie je väčší ako 300 cm Prípustná výška podlahy je 280 cm, priečne a stĺpové prvky sú kombinované a spojené zvarmi. Stĺp je pokrytý I-oceľovými konzolami. Výška rámových budov sa vypočíta v závislosti od účelu budovy.
Hlavné etapy výstavby
Etapy výstavby panelov:
- Základové práce. Výber nadácie závisí od počtu podlaží budovy, typu pôdy a ďalších nuancií. Pri práci s ľahkými panelmi (SIP) sa uprednostňujú ľahké základy, pri práci s ťažkými železobetónovými panelmi sa volí silný a zapustený základ.
- Hydroizolácia základov, ošetrenie drevených a kovových častí ochrannými prostriedkami, inštalácia spodného nosníka.
- Usporiadanie suterénu, položenie podlahy prvého poschodia.
- Usporiadanie rámu alebo inštalácia prvého poschodia postavením panelových prvkov, upevnenie dielov zváraním.
- Montáž medzipodlažných stropov po obvode podlahy.
- Izolácia, hydroizolácia budovy.
Dôležité! Konštrukcia všetkých nasledujúcich podlaží sa vykonáva rovnakým spôsobom ako inštalácia prvého. Ak majú byť veľké miestnosti, konštrukcia je vystužená drevom s vysokou pevnosťou.
- Strešná krytina. Práca sa vykonáva s prihliadnutím na hmotnostné zaťaženie panelu.
- Montáž okien, dverí, strešných krytín.
- Dokončovacie práce.
Táto technológia má svoje výhody a nevýhody, výhody viacpodlažnej panelovej budovy sú nasledovné:
- Zvýšená rýchlosť montáže budovy;
- Schopnosť zmenšiť veľkosť staveniska prácou „z kolies“, to znamená, že materiál je dodávaný od výrobcu a okamžite inštalovaný na stavenisku, bez toho, aby bolo stavenisko preplnené;
- Minimálna sada nástrojov a zariadení na inštaláciu prefabrikovaných konštrukcií.
Nevýhody výstavby panelového domu:
- Nízky tepelný výkon v porovnaní s inými materiálmi;
- Nedostatočná zvuková izolácia;
- Najmenšie odchýlky v technológii spájania spojov povedú k tvorbe trhlín;
- Znížená seizmická odolnosť panelových výškových budov;
- Závislosť dispozície od vyrábaných panelových prvkov (platí len pre veľkopanelové domy).
Výstavba murovaných domov
Technológia výstavby tehál sa stala známou už veľmi dávno, ešte pred naším letopočtom si ľudia stavali domy z upečených kúskov hliny, čo im dávalo takmer správnu veľkosť. Technológia je jednoduchá, spoľahlivá a nevyžaduje špeciálne vybavenie okrem výťahov, ale je náročná na implementáciu a je dosť náročná na prácu. Zároveň je tehlová výstavba nemožná bez skúseností, znalostí a použitia vysokokvalifikovaných pracovníkov. Minimálne chyby muriva povedú k nenapraviteľnej strate vzhľadu, takže tehlová konštrukcia viacposchodovej budovy by mala byť vykonávaná buď pod neustálym dohľadom, alebo iba v rukách odborníkov.
Dnes sa používajú 2 typy tehál:
- Keramický kusový výrobok má pevnosť, tepelnú odolnosť, seizmickú odolnosť a odolnosť proti vlhkosti. Zároveň sa tehla ľahko vyrába
- Silikát je vyrobený zo zmesi vápna a piesku, má lacnejšiu cenu a jeho vlastnosti sú skromnejšie: netoleruje vlhkosť a vysoké teploty.
Poradte! Výrobcovia ponúkajú dobrú alternatívu: duté (štrbinové, pórovité) tehly. Vďaka dutinám v hmote má výrobok väčšiu tepelnú kapacitu a poskytuje lepšiu tepelnú izoláciu.
Etapy výstavby tehlového domu:
- Nadácia. Vyžaduje sa silný, odolný a dobre zakopaný základ, pretože murivo je masívne.
- Hydroizolácia základov.
- Prvý rad muriva je na „suchom“ podklade, potom sa vytvoria ďalšie rady muriva a výber možnosti inštalácie tehál sa vykonáva v závislosti od vlastností projektu, výšky domu a preferencií zákazníka;
- Výstužné murovacie prvky alebo „zväzky“ musia byť prítomné v každých 2-4 radoch;
- Pokladanie medzipodlažných stropov sa vykonáva pomocou dosky;
- Každé ďalšie poschodie je rozvrhnuté rovnako ako prvé, netreba zabúdať ani na viazanie a spevnenie stenových panelov.
- Izolácia a hydroizolácia budovy;
- Strecha je inštalovaná hrubá, väčšinou plochá. Konečná krytina sa kladie až po usadení konštrukcie.
- Montáž okien a dverí.
- Záverečné dokončovacie práce.
Tehlová konštrukcia viacpodlažnej budovy má veľa odtieňov: od výberu typu muriva až po variabilitu väzby. Napriek ťažkostiam však početné výhody konečného výsledku kompenzujú všetky technologické nepríjemnosti:
- Najvyššie tepelné vlastnosti;
- Najlepší výkon zvukovej izolácie;
- Udržiavanie príjemnej mikroklímy vo vnútri domu;
- Variabilita stavebných formátov;
- Nenáročná úprava fasády vďaka dobrému estetickému vzhľadu pohľadovej tehly.
Existuje niekoľko nevýhod:
- Povinné využívanie kvalifikovanej pracovnej sily;
- Vysoká cenová úroveň za stavebné práce;
- Pomalá výstavba domu;
- Požiadavka času na zmrštenie;
- Obmedzený počet poschodí v budovách;
- Na stavbe je povinné mať veľký sklad materiálu.
Monolitická konštrukcia
Jednou z najnovších technológií je monolitická výstavba bytového domu. Typ stavby je založený na zaliatí stavby betónovou zmesou priamo na stavbe. Cena práce je vysoká, mzdové náklady sú tiež vysoké, preto sa najčastejšie používa monolitická panelová konštrukcia, kde sa výstavba realizuje pomocou hotových monolitických železobetónových dosiek vyrobených v továrni. Pri zvažovaní monolitickej technológie je potrebné objasniť, že všetky procesy sa vykonávajú iba v obdobiach s teplými teplotami, v prípade zrážok sa práca zastaví. Podrobný plán vykonávaných prác je mimoriadne potrebný, pretože akákoľvek odchýlka od procesu, oneskorenie alebo nesprávny výber značky cementu ohrozuje porušenie technológie, v dôsledku čoho developer dostane krehký dom, ktorý si vyžaduje neustále úpravy. .
Etapy výstavby:
- Príprava miesta, usporiadanie zakopaného základu;
- Inštalácia výstužného rámu;
- Inštalácia debnenia;
- Nalievanie betónovej zmesi;
- Zahrievanie betónu pre lepšie tuhnutie pri poklese okolitej teploty;
- Demontáž debnenia;
- Usporiadanie medzipodlahových stropov;
- Montáž strechy;
- Vonkajšia úprava.
Dôležité! Betónové skladby sa vyznačujú vysokou izolačnou a energetickou náročnosťou, takže konštrukcia nebude vyžadovať dodatočné práce pri kladení hydro-, tepelnej a zvukovej izolácie. Nie je potrebné dodatočne vyrovnávať stenové panely, to znamená, že všetky práce sa týkajú dokončenia.
Výhody monolitickej konštrukcie:
- Otvorený plán;
- Individualita konfigurácie budovy;
- Hladkosť všetkých stenových a stropných panelov, čo znižuje konečnú úpravu na minimum;
- Zvýšená seizmická odolnosť budov.
Nevýhody monolitickej konštrukcie:
- Využitie vysokokvalifikovanej pracovnej sily;
- Vysoké náklady na výstavbu budovy;
- Nízke využitie technológie.
Dôležité! Stojí za zmienku, že technológia monolitických stavieb je na dnešnom trhu málo žiadaná, avšak mnohé výhody umožňujú použiť tento typ konštrukcie domu na najrôznejších pôdach. A ak použijete panelový monolitický variant, budovy spĺňajú najvyššie nároky a požiadavky majiteľov, vyznačujú sa odolnosťou, praktickosťou, dlhou životnosťou a vynikajúcim tepelným a energetickým výkonom.
Monolitická tehlová konštrukcia
Rámovo-monolitická konštrukčná technológia sa rozšírila. Keďže ide o najmodernejšiu možnosť, typ konštrukcie je spoľahlivý a umožňuje kombinovať v jednom objekte všetky ukazovatele tepelne a zvukotesnej tehlovej steny s variabilitou riešení plánovania budovy s monolitickými železobetónovými podlahami. Cenová hladina stavieb sa pohybuje medzi lacnou veľkopanelovou technikou a drahými murovanými domami.
Fázy výstavby sú podobné ako pri iných technológiách:
- Usporiadanie pevného základu;
- Inštalácia rámu domu nalievaním betónu, po ktorom sa debnenie odstráni a proces sa opakuje, kým budova nedosiahne požadovanú výšku;
- Montáž medzipodlahových stropov;
- Výstavba ďalších poschodí;
- Usporiadanie strechy hrubého typu a po zmrštení konštrukcie inštalácia dokončovacej strechy;
- Dokončovacie práce.
Výhody monolitickej tehlovej konštrukcie:
- Najmodernejšia technológia, ktorá vám umožní rýchlo postaviť budovy rôznych výšok, tvarov a formátov;
- Otvorený plán;
- Vysoká tepelná kapacita a zvuková izolácia: takáto výšková budova spája všetky jedinečné vlastnosti tehly a betónu;
- Minimálne požiadavky na vyrovnanie stien a stropov, čo znamená jednoduchšie dokončovacie práce.
Monolitický tehlový bytový dom bude mať jednu nevýhodu - povinný súlad s vývojovou technológiou a následne použitie vysokokvalifikovaných pracovníkov.
Monolitické prevetrávané fasády
Presne povedané, nejde o stavebnú technológiu, ale skôr o typ dokončovacích prác. Systémy sa vyznačujú nasledujúcimi ukazovateľmi:
- Prítomnosť vzduchovej medzery medzi povrchom steny a povrchovou úpravou;
- Možnosť použitia rôznych typov obkladových panelov;
- Pridanie estetiky fasáde a minimalizácia hrozby kondenzácie v dome;
- Výrazné zníženie nákladov na vykurovanie vďaka zvýšeniu tepelnej kapacity celého objektu.
Táto technológia sa používa pri mnohých viacpodlažných budovách na rôzne účely. Zároveň sa materiály používané na inštaláciu odvetrávaných fasád vyrábajú v obrovskej rozmanitosti: hliník, vinylové panely alebo panelové prvky vyrobené z kompozitných materiálov sú odolné a pevné.
Pri výbere vhodnej technológie na výstavbu viacpodlažných budov je potrebné vziať do úvahy nielen všetky ekonomické aspekty, ale aj dostupnosť výkonnej základne špeciálnej techniky, zdrojov a profesionálnych staviteľov. Je ťažké vyrovnať sa s domom dokonca aj s 2-3 poschodiami, je lepšie zveriť túto úlohu odborníkom.
Výstavba bytového domu, na prvý pohľad nie je to najťažšia úloha a zároveň veľmi štandardizovaná - výber pozemku, výstavba základov, postavenie múrov a následné dokončenie. V skutočnosti je však stavba domu proces, ktorý má veľa odtieňov, najmä pokiaľ ide o výstavbu viacposchodovej budovy so stovkou alebo viacerými bytmi.
Uvažujme o hlavných etapách výstavby bytového domu.
1. fáza Výber pozemku
Výber najvhodnejšieho pozemku na výstavbu je možno jednou z najdôležitejších etáp výstavby. Pri výbere sa berú do úvahy tieto faktory:
1. Dostupnosť všetkých potrebných komunikácií, blízkosť tepelných a elektrických sietí, telefónne káble. Keďže väčšina moderných obytných budov má autonómne vykurovanie, blízkosť ústredného kúrenia nie je rozhodujúcim faktorom. Zatiaľ čo potreba „natiahnuť“ vodovodné potrubia alebo postaviť podpery na kladenie elektrického vedenia môže výrazne zvýšiť náklady na výstavbu.
2. Blízkosť infraštruktúry mesta. Čím bližšie je novostavba k centru mesta, tým atraktívnejšie pôsobí v očiach budúcich obyvateľov. Ale sú tu aj nevýhody. Pozemky v centrálnych častiach mesta sú veľmi drahé, a preto budú náklady na meter štvorcový dosť vysoké. Okrem toho je mimoriadne ťažké získať povolenie na výstavbu v takýchto oblastiach od úradov. Naopak, náklady na byty v domoch na okraji mesta alebo mimo neho budú oveľa nižšie, ale nie je pravda, že dopravné spojenie do takýchto oblastí bude pohodlné a pravidelné.
Poznamenávame tiež, že sa vykonáva výstavba akýchkoľvek viacpodlažných budov vrátane bytových domov podľa urbanistického plánu. Na začatie výstavby zariadenia, najmä v centrálnej časti mesta, je potrebné získať asi 50 povolení! V oblastiach, kde ešte nie je veľa nových budov a územný plán počíta s výstavbou niekoľkých objektov, je ľahšie získať povolenie.
Ak je objednávateľom stavby mestské úrady, potom je evidentne zjednodušený aj proces získania stavebného povolenia. Ale v tomto prípade je postavené bývanie často určené pre nízkopríjmové obyvateľstvo (byty ekonomickej triedy).
Etapa 2. Topografický prieskum a geologický prieskum pozemku
Na mieste určenom na výstavbu je potrebné vykonať topografický prieskum za účelom:
- určiť súradnice umiestnenia budúceho objektu;
- identifikovať charakteristiky okolia.
Topografický prieskum spolu s geologickými prieskumami umožňuje zistiť, aká hlboká je podzemná voda, ako aj posúdiť stav pôdy, možnosť a stupeň zmrštenia základov budúcej stavby.
Tieto práce vykonávajú iba organizácie, ktoré majú príslušné povolenie. Po ukončení prác zhotoviteľ poskytuje developerovi Správa o pokroku, ktorý obsahuje tieto body:
- reliéfne charakteristiky;
- zloženie pôdy, jej fyzikálne vlastnosti a geologická stavba;
- klimatické a meteorologické charakteristiky atď.
Vykonávanie geologických prieskumov je nevyhnutné pre informovaný výber technológie výstavby a stavebných materiálov. Takže ak má lokalita zložitý terén alebo je podzemná voda príliš blízko, budú potrebné špeciálne metódy.
3. fáza Dizajn
Navrhovanie viacpodlažného obytného domu je nezvyčajne zložitá a zodpovedná úloha, pretože... Od tejto fázy závisí nielen veľkosť plochy a pohodlie plánovania bytu, ale aj vzhľad budovy.
Pri vytváraní projektu budúceho domu sa riadime nasledujúcim:
- hygienické požiadavky;
- Schválené stavebné predpisy;
- Klimatické vlastnosti;
- Seizmologická situácia.
Napríklad hygienická legislatíva kontroluje dodržiavanie takých parametrov obytných priestorov, ako je vetranie a osvetlenie, a vývoj systému tepelnej ochrany sa vykonáva s prihliadnutím na priemernú ročnú teplotu - v prípade potreby je možné zabezpečiť dodatočnú izoláciu fasády. Projektovanie budovy zahŕňa aj výber optimálneho spôsobu umiestnenia komunikácií, berúc do úvahy environmentálne požiadavky a charakteristiky prostredia.
Zložitosť fázy návrhu spočíva v tom, že dizajnér musí koordinovať konečný návrh stavby s architektonickými a stavebnými úradmi pri prísnom dodržiavaní stanovených hygienických požiadaviek.
Pri výstavbe výškových budov (viac ako 22 poschodí) sa starostlivo vypočítava predpokladané zaťaženie nadácie a zvažuje sa spoľahlivosť nosných konštrukcií.
Ďalším dôležitým detailom je, že pri navrhovaní musí architekt brať do úvahy nielen vlastnosti územia, ale aj ďalšie plány rozvoja tejto oblasti. Bez zohľadnenia týchto vlastností sa v budúcnosti môžete stretnúť s takými „prekvapeniami“, ako je radikálna zmena výhľadu z okien alebo nesúlad vzhľadu budovy so susednými budovami.
Len kompetentný, opakovane testovaný projekt, ktorý spĺňa všetky požiadavky, zaručuje, že výsledkom výstavby bude bezpečný, spoľahlivý a na pohľad atraktívny bytový dom, ktorý bude nádherným miestom na bývanie a relax.
Málokto vie, aké fázy výstavby bytového domu predchádzajú vzniku nových „obrov“, ktorí poskytujú bývanie stovkám, ba až tisíckam ľudí. Vytvorenie takýchto objektov je na prvý pohľad jednoduchý proces vrátane prípravy podkladov, výstavby objektu a následnej úpravy bytov. V praxi je stavba domu zložitý proces s mnohými nuansami a ťažkosťami, ktoré musí developer prekonať. Nižšie zvážime fázy výstavby bytového domu a vlastnosti tejto práce.
Prvým krokom je nájsť vhodné miesto na výstavbu nového zariadenia. Pri výbere sa vývojár zameriava na dve hlavné kritériá:
- Blízkosť mestskej infraštruktúry. Najlepšou možnosťou je postaviť obytný dom bližšie k centru, kde je všetko potrebné pre pohodlný pobyt (obchody, nemocnice, školy, škôlky a iné zariadenia). Ale čím bližšie je lokalita k centrálnej časti, tým vyššie sú náklady na pozemok a je ťažšie získať povolenie.
Kúpa pozemku mimo mesta vám umožňuje ušetriť peniaze a rýchlejšie vybaviť dokumenty, ale problémy vznikajú pri predaji bytov. Ľudia sa neponáhľajú s kúpou nehnuteľností na miestach, kde nie je bežné dopravné spojenie a potrebná infraštruktúra. V súlade s tým sa znížia náklady na jeden „štvorec“ bývania.
- Možnosť komunikácie. Ďalším dôležitým bodom je blízkosť telefónnych liniek, zásobovania teplom, elektrických a plynových sietí. Ak má nová budova autonómne vykurovanie, otázka pripojenia k ústrednému kúreniu je vyriešená sama. Zároveň je stále potrebné čerpať vodu do domu, inštalovať podpery na prívod elektriny, pripojiť plyn atď. To všetko zvyšuje náklady na výstavbu a komplikuje projekt.
Ďalším „kameňom úrazu“ je urbanistický plán, ktorý zohľadňuje, ktoré mesto sa rozvíja. Stavebné firmy musia prejsť skutočnými „pekelnými kruhmi“, aby získali súhlas na výstavbu poschodovej budovy a celkový počet povolení pri výstavbe objektu v blízkosti centra mesta môže dosiahnuť niekoľko desiatok.
Najjednoduchším spôsobom je získať stavebné povolenie v oblasti, kde je stále málo novostavieb a územný plán počíta s výstavbou niekoľkých domov. Proces získania povolenia je tiež zjednodušený, keď ako objednávateľ stavby vystupujú mestské úrady. Tu však hovoríme o viacpodlažných budovách s bytmi ekonomickej triedy, ktoré sú určené pre rodiny s nízkymi príjmami.
Vykonávanie topografického prieskumu a geologického prieskumu
V ďalšej fáze výstavby sa vykonáva topografický prieskum, vďaka ktorému je možné vyriešiť dva problémy - presne určiť súradnice umiestnenia budúceho bytového domu s viacerými bytmi, ako aj charakteristiky územia. . Okrem toho je vykonanie topografického prieskumu príležitosťou zistiť hĺbku podzemnej vody, ako aj posúdiť kvalitu pozemku, pravdepodobnosť zmršťovania pôdy po položení základu a realitu výstavby zariadenia ako celku. .
Vykonávanie geologického prieskumu a topografického prieskumu - práce, na ktorej sa podieľajú firmy so zvláštnym povolením. Po ukončení činností zamestnanci takejto organizácie predložia správu developerovi. Dokument odzrkadľuje tieto informácie:
- Zloženie pôdy, jej geologická stavba a fyzikálne vlastnosti.
- Vlastnosti terénu.
- Meteorologické a klimatické parametre.
- Ostatné údaje o pozemku parc.
Vykonanie uvažovaných opatrení nám umožňuje presne určiť technológiu výstavby zariadenia, ako aj vybrať správne stavebné materiály. Ak je podzemná voda na pozemku vo veľkej hĺbke alebo je tam zložitý terén, je potrebné použiť špeciálne stavebné techniky.
Dizajn
Po topografickom prieskume a geologickom prieskume môžete pristúpiť k ďalšej etape - vypracovaniu projektu budúceho bytového domu. Od správnosti jej realizácie závisí budúca dispozícia bytov, veľkosť obytnej plochy, ale aj vzhľad nehnuteľnosti.
Projekt budúceho domu je vypracovaný s ohľadom na súčasné stavebné predpisy, klimatické podmienky, hygienické požiadavky a seizmologickú situáciu. Napríklad v sanitárnej legislatíve sa kľúčová pozornosť venuje kvalite vetrania a osvetlenia. Čo sa týka tepelnej izolácie, potreba dodatočnej úpravy fasády sa určí s prihliadnutím na priemernú ročnú teplotu.
Pri vývoji projektu sa berie do úvahy veľa faktorov vrátane umiestnenia komunikácií. Tu musia spracovatelia projektovej dokumentácie brať do úvahy mnohé požiadavky (aj v oblasti životného prostredia), ako aj environmentálne vlastnosti.
Hlavnou ťažkosťou pri vývoji projektu je potreba koordinovať ho s architektonickými a stavebnými organizáciami. Práve táto fáza zaberá „leví“ podiel času.
Ak má bytový dom výšku 22 podlaží a viac, je potrebný dodatočný výpočet zaťaženia základov a určenie odolnosti nosných prvkov. Pri vytváraní projektu musia odborníci brať do úvahy vlastnosti nielen územia, kde sa výstavba uskutočňuje, ale aj plán rozvoja blízkych oblastí.
Výsledok výstavby bytového domu, jeho spoľahlivosť, bezpečnosť a vonkajšia atraktívnosť závisia od správnosti vypracovania projektu, ako aj od kontroly dokumentov, či sú v súlade s požiadavkami. Musí byť vypracované vyhlásenie o projekte, ktoré poskytuje informácie o developerovi a nehnuteľnosti.
Stavebníctvo
Samotná výstavba bytového poschodového domu prebieha v niekoľkých etapách. Pozrime sa na tieto fázy podrobne:
Príprava miesta na výstavbu
Developer vykonáva predbežné práce, ktoré umožňujú začatie výstavby zariadenia. To zahŕňa oplotenie územia proti vstupu neoprávnených osôb, vyčistenie územia od stromov, stavieb alebo budov (ak existujú), ako aj opätovné vybavenie inžinierskych sietí, ktoré zasahujú do stavebnej činnosti.
V rovnakej fáze developer organizuje trasy pre dopravný prístup, premýšľa cez nuansy kladenia komunikácií, poskytuje systémy na ochranu pred dažďovou vodou a inštaluje domáce a administratívne priestory.
Označenie osí domu
Táto fáza výstavby je mimoriadne dôležitá a vyžaduje presné výpočty, ako aj starostlivé overenie získaných výsledkov. Aj malé odchýlky môžu viesť k množstvu následkov, ktoré sa nedajú napraviť. V procese označovania sa používajú nové typy meracích prístrojov, ktoré sú vysoko presné.
Výkop
Zvláštnosťou tejto etapy je príprava jamy na následné položenie základu. Prebiehajú aj práce na vytvorení zákopov na zásobovanie komunikácií. Pri výstavbe bytového domu s veľkým počtom podlaží je objem zemných prác veľký, preto sa používa špeciálne vybavenie - rýpadlá a buldozéry.
Položenie základov
V srdci každej viacpodlažnej konštrukcie je základ, ktorého kvalita určuje spoľahlivosť, pevnosť a podľa toho aj životnosť dokončenej budovy. Najväčšiu záťaž preberá podstavec, preto sa mu pri zostavovaní projektu venuje maximálna pozornosť.
Typ použitého základu závisí od pôdy. Napríklad pri výstavbe viacposchodovej budovy môže byť potrebné pridať piesok alebo štrk. Hlavnou prácou v tejto fáze je nalievanie betónu schopného podoprieť výškovú konštrukciu.
Konštrukcia vonkajších stien
Trvanie a zložitosť tejto fázy závisí od zvolenej technológie. Existuje veľa možností - postaviť budovu z tehál, použiť železobetónové panely alebo postaviť monolitickú technológiu. Posledná možnosť je najviac žiadaná kvôli svojej jednoduchosti, spoľahlivosti a vysokej rýchlosti výstavby.
Dodávka komunikácie
Ako je uvedené vyššie, v štádiu výkopu sa pripravujú zákopy pre komunikácie. V tejto fáze sú položené prvky dodávky plynu, vody a elektriny. Vykonávajú sa tu aj práce na privedení kanalizácie a ostatných inžinierskych sietí.
Usporiadanie strechy
Objem a zložitosť práce závisí od typu zvolenej strechy. Moderné viacpodlažné budovy majú často využiteľný typ strechy s možnosťou usporiadania zimnej záhrady v hornej časti. To zase zvyšuje náklady na výstavbu.
Záverečné fázy
V záverečnej fáze sa vykonávajú tieto práce:
- Vytvorenie vnútorných priečok - rozdelenie domu na byty, berúc do úvahy predtým vypracovaný projekt, ako aj vybavenie budovy výťahmi.
- Montáž okien a montáž kovových dverí do bytov budúcich obyvateľov.
- Usporiadanie vnútorných komunikácií - montáž elektroinštalácie, kanalizácie, vodovodu a plynu, montáž vodomerov a plynomerov.
- Podlahový poter. Počas pracovného procesu sa používa pieskovo-betónová kompozícia a po naliatí sa povrch vyrovná.
- Vnútorná úprava môže byť hrubá alebo konečná. Mnoho stavebných spoločností predáva bývanie s hrubou úpravou, čo im umožňuje znížiť náklady na byty. V prípade, že developer vykoná prácu v plnom rozsahu, môžete sa do výslednej nehnuteľnosti ihneď nasťahovať, no cena bude vyššia.
- Vonkajšie úpravy - úprava fasády, ako aj renovácia spoločných priestorov. Pri predaji bytov s hrubou úpravou musia byť spoločné priestory (predsieň, vchod, schodiská) kompletne pripravené na užívanie.
Usporiadanie miestnej oblasti
Posledná etapa výstavby zahŕňa terénne úpravy priestoru pri bytovom dome. To vám umožňuje vyriešiť dva problémy - splniť požiadavky územného plánovania a prilákať potenciálnych kupcov.
Komplex prác na úpravu priľahlého územia zahŕňa výsadbu záhonov a zelene, osadenie detského ihriska pri dome, pokládku dlažobných dosiek a vytvorenie prístupových ciest pre dopravu. Inštaluje sa aj pouličné osvetlenie a parkovisko pri budove. Domy elitnej triedy môžu mať podzemné parkovisko, bazén a ďalšie vybavenie.
Výsledky
Z uvedeného je zrejmé, že výstavba bytového domu zahŕňa mnoho etáp a samotný proces si vyžaduje veľa času. Vývojári poznamenávajú, že najväčšie ťažkosti vznikajú vo fáze vytvárania a schvaľovania projektu, zhromažďovania dokumentov a vydávania povolení. Na urýchlenie výstavby a zníženie konečných nákladov na projekt sa často používajú štandardné návrhy.
Obytné nehnuteľnosti sú dnes žiadané takmer v každom meste. Bytové domy sú prioritnou oblasťou tohto podnikania. Ale výstavba obytného domu si vyžaduje značné investície, takže investorov často láka výstavba. Vo všeobecnosti podnikanie prináša značné príjmy, ale vyžaduje si serióznu organizačnú prácu.
Požadovaná dokumentácia
V prvom rade musí podnikateľský plán na výstavbu bytového domu zabezpečiť oficiálnu registráciu developera. Zvyčajne je developer registrovaný ako spoločnosť s ručením obmedzeným. Pri registrácii je uvedená hlavná činnosť LLC - výstavba obytných nehnuteľností.
Na začatie výstavby bytového domu je potrebná táto dokumentácia:
- harmonogram financovania výstavby domu;
- dohodnutý pracovný plán;
- projektová dokumentácia;
- záver o projekte, kde by malo byť vízum oddelenia urbanizmu a oddelenia architektúry mestskej správy;
- povolenie na stavebné a inštalačné práce;
- stavebné povolenie, ktoré je potrebné získať od mestskej správy;
- nájomná alebo kúpna zmluva na pozemok, na ktorom je dom postavený;
- záver štátnej skúšky.
Toto v žiadnom prípade nie je úplný zoznam dokumentácie. Zoznam spravidla obsahuje viac ako päťdesiat dokumentov, ktoré sa môžu líšiť v závislosti od regiónu stavby.
Analýza trhu s nehnuteľnosťami v regióne
Napriek tomu, že trh zažíva chronickú potrebu primárneho bývania, v tejto oblasti stavebníctva existuje malá konkurencia. Táto situácia je spojená s vysokými rizikami pri výstavbe rezidenčných nehnuteľností. Preto je v prvej fáze realizácie myšlienky dôležité vykonať presnú a podrobnú analýzu všetkých faktorov ovplyvňujúcich ďalšiu realizáciu bývania.
Musíte zistiť, aký je trh s rezidenčnými nehnuteľnosťami v oblasti zvolenej na výstavbu: aké byty sa ponúkajú, v akom stave, v akom objeme a za akú cenu. Skúste zistiť, koľko metrov štvorcových sa predalo za posledný rok, aká je dynamika predaja a výstavby nových prevádzok. Posúďte, ako bude vaša nehnuteľnosť zapadať do celkovej infraštruktúry danej oblasti.
Zhodnotiť kúpnu silu v regióne a podmienky miestnych bánk na poskytovanie hypotekárnych úverov. Od týchto údajov závisí stav vášho budúceho bytového domu a podľa toho aj cena za meter štvorcový. Cena musí byť podrobne odôvodnená.
Výhody spolupráce s miestnymi úradmi
Vo fáze formovania cieľov projektu je potrebné objasniť, akú bytovú politiku miestna správa dodržiava. Ak sa zúčastňuje vládnych programov na presídlenie obyvateľov miest z núdzového bývania, môže:
- nákup hotových nehnuteľností;
- investovať výstavbu;
- poskytovať informačnú podporu;
- poskytnúť podporu s dokumentáciou.
Posledné ustanovenie je mimoriadne dôležité, keďže pri samostatnej výstavbe môže príprava dokumentácie trvať roky.
Ale v tomto prípade len zriedka musíte počítať s výstavbou domov prémiovej triedy. Úrady sa zvyčajne zaujímajú o malé byty, kde sa môžu presídliť obyvatelia núdzového bývania.
Plán implementácie projektu
Projekt sa realizuje striktne po etapách.
Výber pozemku
Najprv musíte zistiť, ako blízko sa k nemu nachádzajú mestské elektrické, vodovodné a vykurovacie siete. Čím bližšie sú, tým menej peňazí budete musieť investovať na položenie potrebnej komunikácie, tým menej bude stáť meter štvorcový vašich bytov. To isté platí pre telefónne siete a káble poskytovateľa internetu. To je jedna z hlavných podmienok, ktoré dnes kupujúci kladú.
Veľkým plusom pri predaji bytov bude prítomnosť dobrej dopravnej dostupnosti, rôznych nákupných a kultúrnych centier, škôlok, polikliniky, škôl, nemocníc a iných vecí.
Upozorňujeme, že každé mesto pripravuje svoj vlastný urbanistický plán na niekoľko nasledujúcich rokov. Bude oveľa jednoduchšie získať stavebné povolenie v tých oblastiach, kde sa v súlade s ním plánuje výstavba obytných budov. Ideálnou možnosťou je získať vládne nariadenie na výstavbu takýchto zariadení.
Geologická expertíza a topografia
Pred začatím výstavby je potrebné vykonať prieskumné práce, na základe ktorých sa určí, v akej hĺbke je možné položiť základ, aké môžu byť jeho konštrukčné prvky a z akých materiálov by mal byť dom postavený.
Toto je určené nasledujúcimi ukazovateľmi terénu:
- Klimatické a poveternostné podmienky.
- Reliéf lokality a oblasti.
- Hĺbka, v ktorej sa nachádza podzemná voda.
- Stupeň možného zmrštenia budovy.
- Vlastnosti a stav pôdy.
Tieto práce vykonávajú špeciálne geologické prieskumné spoločnosti.
Príprava projektového projektu
V tejto fáze sú zapojení dizajnéri, inžinieri a dizajnéri, ktorí využijú informácie získané v predchádzajúcej fáze. Vytvárajú projekt vzhľadu budovy, dispozície bytov, okolia. V tejto fáze sa berie do úvahy, ako dom zapadne do krajiny, ako bude v súlade s územným plánom a aký bude výhľad z bytov domov. To posledné ovplyvňuje ich cenu.
V pláne musí byť uvedené:
- počet bytov;
- počet komerčných nehnuteľností;
- počet budov;
- celková obytná plocha;
- celková obchodná plocha;
- typ budovy a pod.
Realizácia projektu
Potom si musíte napísať jasný podrobný harmonogram vykonania a dodania práce:
- papierovanie;
- príprava územia;
- kladenie základov;
- výstavba budovy;
- vedenie komunikácie;
- vnútorné a vonkajšie dokončovacie práce;
- skrášlenie územia.
Posledný bod zahŕňa položenie chodníkov a výsadbu stromov a kríkov. Čím je územie nového domu upravenejšie, tým drahšie budú byty v ňom.
Výdavky
10-poschodová obytná budova s piatimi vchodmi bude vyžadovať priemernú investíciu asi 300 miliónov rubľov. Tento údaj je však veľmi svojvoľný, pretože závisí od mnohých faktorov: od nákladov na stavebné materiály až po rozsah a typ projektu. Fixné prostriedky sa vynaložia na položenie komunikácií, výstavbu budovy a zaplatenie personálu.
Môžete investovať svoje vlastné prostriedky alebo získať prostriedky od investorov. Tí druhí môžu byť budúci obyvatelia domov, ktorí prispejú peniazmi vo výške nákladov na ich budúci byt. Všetky tieto náklady musia byť zohľadnené v odhadovanej faktúre.
príjem
Zisk projektu pochádza z predaja bytov. Podľa odborníkov náklady na meter štvorcový v bytovom dome nepresahujú 25 tisíc rubľov, zatiaľ čo priemerné náklady na trhu sú 35 tisíc rubľov.
Ďalší zisk je možné získať z prenájmu alebo predaja obchodných priestorov pre fitness kluby, zdravotné strediská, maloobchodné prevádzky a pod. Dobrý zisk pochádza z parkovania alebo priľahlých garáží.
Ziskovosť projektu zostáva na úrovni 10-15%. Splatí sa približne 4 roky po začatí výstavby domu.
