Pravila za obavljanje tekućih popravaka u stambenoj zgradi. Popravak ulaza u kuće je odgovornost društva za upravljanje. Arbitražna praksa. Odluka o provođenju sanacijskih mjera u MKD-u

Također, stambena zadruga može djelovati kao kupac rada (članak 740. Građanskog zakona).

Ako nema popravka

Beskrupuloznost servisera i tema uvrijeđenih stanara odavno je postala "gradska priča". Kako bi riješili probleme i riješili problem s popravkom, stanari moraju poduzeti sljedeće radnje:

• Obratite se izravno društvu za upravljanje - njegov predstavnik je dužan sastaviti odgovarajući akt, na temelju kojeg treba izvršiti radove (ili otkloniti nedostatke).
• U slučaju nedovršetka sanacije, stanari podnose prigovor prvo samoj tvrtki, a potom i općini (odjel za stambeno-komunalne poslove gradske uprave). Najviše tijelo za žalbe je Glavna uprava stambene inspekcije.
• Stanovnici mogu zahtijevati otklanjanje svih problema ili sveobuhvatan popravak u skladu s dogovorom s društvom za upravljanje, au slučaju odbijanja ići na sud.
• Također, stanari imaju pravo jednostrano promijeniti društvo za upravljanje koje nije ispunilo svoje dužnosti.

Odluka se donosi na Glavnoj skupštini vlasnika na kraju tekuće godine (čl. 162. ZK-a). Svi dokumenti moraju se prenijeti na novo društvo za upravljanje ili jednog od vlasnika (ako je odabrano izravno upravljanje).

Da bi se održalo normalno stanje bilo koje nekretnine, potrebno je izvršiti radove na njihovom održavanju, kao i popravku.

Za ozbiljnu štetu na imovini potrebno. U drugim slučajevima bit će dovoljan tekući rad. Zatim ćemo se pozabaviti pojmom tekućeg popravka i što je to prema zakonu.

Što je tekuće održavanje? Tekući popravak stana - što je to prema zakonu?

Što je popravak? Svaku imovinu vlasnici (vlasnici) moraju održavati u ispravnom stanju.

Odredbe Građanskog zakona i Zakona o stambenom zbrinjavanju pokazuju da vlasnici prostora snose teret njegovog održavanja. Stoga, ako je potrebno, u njima moraju izvršiti potrebne popravke.

Osim toga, sudjeluju u troškovima održavanja zajedničke imovine u višekatnici (u daljnjem tekstu - MKD).

To uključuje plaćanje usluga koje proizvode uslužne organizacije. Osobe koje nastanjuju imaju obvezu obavljanja svojih popravaka u liniji.

Ozbiljnije kapitalne radove izvodi vlasnik. U tom smislu, razlika između ovih aktivnosti je od velike važnosti.

Prilikom raspodjele odgovornosti za popravak prostora, važno je odrediti koje se radnje odnose na koju vrstu popravka. Građansko i stambeno zakonodavstvo ne daje odgovor na ovo pitanje.

Relevantne informacije mogu se dobiti iz regulatornih dokumenata Gosstroya Ruske Federacije:

1. Uredba Gosstroja Ruske Federacije od 27. rujna 2003. N 170 "O odobravanju Pravila i normi za tehnički rad stambenog fonda".
2. Metodički vodič o sadržaju i MDK 2-04.2004.

Popis radova vezanih uz tekući popravak prostora

Što je renoviranje stambenog prostora?

Valja napomenuti da ne postoji poseban popis trenutnih (drugih stambenih prostora). Po definiciji, takve radnje povezane su s uklanjanjem nastalih problema, poboljšanjem stanja prostorija.

Takav rad ne bi trebao napraviti velike promjene u prostorijama, utjecati na nosive konstrukcije ili uključiti potpunu zamjenu inženjerske opreme.

In-line radovi uključuju farbanje podova, zidova, tapetiranje, krečenje stropova, zamjenu vodovoda, zamjenu prozora, baterija, zamjenu cijevi, popravak ožičenja, utičnica. Što se tiče popravka zajedničkih prostorija i druge imovine u MKD-u, ovdje je utvrđen okvirni popis takvih radova.

Prema Pravilima koje je Gosstroy odobrio 27. rujna 2003., sljedeće vrste rada priznaju se kao rad na liniji:

• žbukanje i bojanje zidova, stropova;
• obnova podnih obloga;
• popravak stepenica, ograda, ograda;
• zamjena i popravak ispuna vrata i prozora;
• brtvljenje rupa, pukotina i pukotina;
• izolacija pojedinih dijelova prostora tijekom smrzavanja;
• popravak i djelomična zamjena cijevi, slavina, mješalica, pumpi;
• obnova plinske opreme;
• popravak elemenata odvoda za smeće;
• jačanje postojećih pregrada;
• zamjena i popravak ventilatora i druge ventilacijske opreme;
• zamjena svjetiljki u ulazima, na zajedničkim prostorima;
• popravak kvarova u električnim mrežama.

I to nije sav posao predviđen ovim pravilima. Njihov potpuni popis može se vidjeti u Dodatku br. 7 ovih Pravila, Dodatku br. 2 MDK 2-04.2004.

Istodobno, vlasnici stanova u MKD-u, prilikom sklapanja ugovora s društvom za upravljanje, mogu odrediti određene vrste poslova.

Učestalost rada

Koliko često treba provoditi održavanje stambene zgrade?

Za zadovoljavajuće stanje prostora važno ga je povremeno procjenjivati ​​i pravovremeno izvoditi radove na njegovom održavanju.

Većina akcija provodi se prema planu u preventivne svrhe. Njihov obujam i popis utvrđuje se tijekom pregleda pojedinih prostorija na temelju stanja u trenutku inspekcijskog nadzora.

Uredbom Gosstroya Ruske Federacije od 27. rujna 2003. N 170, učestalost radova na popravcima u liniji utvrđuje se u roku od 3-5 godina.

Istodobno, važno je uzeti u obzir tehničke karakteristike samih prostorija (zgrada) i vanjske uvjete koji utječu na njihovo stanje.

U pravilu se unaprijed izrađuje plan za provedbu takvih radnji na temelju informacija dobivenih kao rezultat inspekcijskih nadzora. S ovim planom, kao i predračunom predloženih radova, potrebno je upoznati stanovnike MKD-a.

Međutim, potreba za takvim događajima može se pojaviti i prije datuma predviđenog planom. Takva potreba može se pojaviti u hitnim situacijama, nakon zaprimanja zahtjeva stanovnika MKD-a o bilo kakvim kvarovima.

Tko bi trebao obavljati održavanje?

Što se tiče poslova postojećeg karaktera unutar stanova (drugih prostorija), njihovi vlasnici (stanari) moraju samostalno obavljati takve poslove. U te svrhe mogu uključiti i organizacije trećih strana, no popravak će se i dalje obavljati o njihovom trošku.

Popravak imovine MKD trebale bi obavljati uslužne organizacije i (ili) izvođači koji su od njih uključeni.

Ovisno o odabranoj metodi upravljanja, HOA ili UK:

• izraditi plan za in-line popravke;
• odrediti postupak za njihovu provedbu;
• sklapati ugovore za njihovu provedbu;
• obavijestiti vlasnike o trošku, opsegu posla.

Odgovori na najčešće postavljana pitanja

Odgovori na pitanja

Radnje uslužnih organizacija za tekući popravak imovine zajedničke MKD-u uvijek izazivaju mnoga pitanja. Pogledajmo najčešće postavljana pitanja.

Koji in-line posao trebaju obavljati društva za upravljanje? Treba ponoviti da su približni popisi radova u MKD koji se odnose na trenutne sadržani u Uredbi Gosstroja Ruske Federacije od 27. rujna 2003. N 170, MDK 2-04.2004. Osim toga, konkretan popis radova uključen je u ugovor s društvom za upravljanje. Stoga, za početak, trebali biste proučiti ugovor sklopljen s Kaznenim zakonom, a zatim i druge regulatorne dokumente.

Mogu li stanovnici MKD-a tražiti od Kaznenog zakona podatke o troškovima in-line popravaka koje provode organizacije? To je moguće zbog odredbi članka 161. LC RF. On osigurava otvorenost informacija o aktivnostima Kaznenog zakona, uključujući popravak zajedničke imovine. Vlasnici imaju pravo dobiti informacije o cijeni, izvođaču i drugim karakteristikama izvedenih radova.

Koja je razlika između kapitalnih i tekućih popravaka? Trenutni rad usmjeren je na održavanje zadovoljavajućeg stanja prostorija, sprječavajući njihovo prijevremeno trošenje. Oni uključuju obnovu ili popravak pojedinih elemenata prostora, uklanjanje manjih oštećenja. Kapitalni radovi utječu na nosive konstrukcije, podrazumijevaju potpunu zamjenu inženjerskih sustava, opreme i drugih osnovnih elemenata.

Što učiniti ako društvo za upravljanje ne izvrši in-line popravke? Ako društvo za upravljanje ne obavlja traženi tekući posao, ne biste ga trebali ostaviti bez nadzora. Nitko ne želi platiti usluge koje se stvarno ne obavljaju. Ako se takva činjenica otkrije, prvo vrijedi napisati tužbu na sam Kazneni zakon. Ako to ne pomogne, možete se žaliti stambenoj inspekciji ili Rospotrebnadzoru. Konačni organ u rješavanju ovog pitanja može biti sud. Ovaj problem možete pokušati riješiti putem tužiteljstva.

Svaka zgrada s vremenom propada. Komunikacija ne uspijeva, zidna dekoracija se pogoršava, krov počinje propuštati vlagu. Kako kuća ne bi izgubila svoje izvorne karakteristike, mora se redovito održavati i popravljati.

Održavanje i popravci doma: što je to i kada se izvodi

Stoga se trenutni popravak kuće općenito može opisati kao izvođenje radova na vraćanju izvornih karakteristika građevinskih elemenata, sprječavanju kvarova i vraćanju izvornog resursa cijele strukture i njenih pojedinačnih dijelova.

Da biste detaljno saznali što je sve uključeno u održavanje stana, potrebno je upoznati se s Uredbom Vlade broj 491 od 13.08.2006. stanare kuće, te zahtjeve za njezino održavanje.

Sukladno ovom zakonu, održavanje i tekući popravci uključuju:

• čišćenje stepenica, predvorja, tavana i podruma, smetlića, komora za smeće i drugih pomoćnih prostorija;
• održavanje sustava centralnog grijanja - ispiranje, konzervacija za ljeto;
• uklanjanje čvrstog otpada, uklanjanje tekućeg otpada;
• osiguranje požarne sigurnosti;
• održavanje zdravlja sustava napajanja;
• održavanje elemenata vrtlarstva i uređenje zemljišne čestice;
• mjere za uštedu energije i poboljšanje energetske učinkovitosti kuće;
• održavanje kanalizacijskih, vodoopskrbnih sustava;
• pregled i sanacija krovišta zgrade;
• druge operacije.

Kao što vidite, državni nadzor vrši se nad stanjem stambenih zgrada.

Vlasnici ne mogu dobrovoljno isključiti bilo koju uslugu s utvrđene liste. Takve radnje mogu dovesti do toga da zgrada ne ispunjava uobičajene sigurnosne zahtjeve.

Stavkom 18. Uredbe br. 491 navedeno je da se popravak zajedničke imovine u stambenoj zgradi provodi odlukom vlasnika. Međutim, nije uvijek moguće održati glavne skupštine radi odobravanja određenih radova.

Stoga su sve operacije podijeljene u nekoliko kategorija:

1. Planirani. Provodi se prema unaprijed utvrđenom rasporedu. Na primjer, priprema komunikacija za sezonu grijanja.
2. Neplanirano. Primjerice, tijekom redovnog pregleda pronađene su pukotine na fasadi jedne kuće. Za njihovo otklanjanje potrebno je izraditi akcijski plan i odobriti proračun.
3. Hitno.čije izvršenje ne može čekati do sazivanja glavne skupštine. Kategorija hitnih popravaka obično uključuje uklanjanje posljedica proboja vodovodnih cijevi.

Sva pitanja tekućih popravaka rješava HOA, skupština ili sklapanjem ugovora s društvom za upravljanje.

Što se odnosi na tekući popravak stambene zgrade, što je uključeno u popis radova

1. Održavanje temelja:

• ispitivanje armature na koroziju;
• traženje neravnomjernog slijeganja strukture;
• provjera pukotina, bubrenja i drugih oštećenja betonske konstrukcije;
• provjera stanja hidroizolacijskih materijala;
• otklanjanje uočenih kvarova.

1. Održavanje podruma stambenih zgrada:

• provjera usklađenosti s odgovarajućom razinom temperature i vlažnosti;
• Sprečavanje poplava u podrumu
• nadzor nad stanjem prostora i ulaza u njega kako bi se isključio nered i onečišćenje;

1. Održavanje zidova kuće u ispravnom stanju: prepoznavanje pukotina i oštećenja i njihovo pravovremeno uklanjanje.
2. Održavanje vodovoda, kanalizacije, centralnog grijanja. Ovo uključuje:

• čišćenje cijevi;
• zamjena pojedinih dijelova;
• postavljanje novih komunikacija.

1. Zamjena i popravak dovratnika, prozorskih okvira, pregrada smještenih u zajedničkim prostorijama.
2. Zamjena i obnova krovišta, jačanje podova.
3. Otklanjanje kvarova u opremi peći.
4. Oporavak propuha u ventilaciji.
5. Zamjena ili restauracija pojedinih dijelova podne obloge.
6. Vanjsko uređenje:

• popravak nogostupa i pješačkih staza;
• uređenje okoliša;
• obnova cvjetnjaka;
• popravak sportskih i igrališta.

Konkretni popis utvrđuju izvođači. Ovisi o starosti i opremljenosti kuće, kao io želji vlasnika stanova da snose dodatne troškove.

Razlike od remonta

Trenutni i veliki popravci MKD-a slični su. Ovo je specifičan popis aktivnosti usmjerenih na održavanje zgrade u obliku u kojem je zamišljena tijekom projektiranja.

Ovi se radovi razlikuju prema nekoliko kriterija:

1. Po periodičnosti. Remont se izvodi jednom u nekoliko desetljeća, u skladu s operativnim standardima. Neke operacije održavanja provode se svake godine.
2. Zadaci. Remont je usmjeren na vraćanje integriteta potpornih konstrukcija, zamjenu zastarjelih komunikacija. Svrha tekućeg popravka je otklanjanje manjih kvarova, sprječavanje prekomjernog trošenja.
3. Proračun. Stanovnici kuće stalno oduzimaju određeni iznos za velike popravke. I nakon nakupljanja potrebne količine posla može se izvesti.
4. Razlozi za držanje. Veliki popravci provode se u skladu s utvrđenim standardima za svaki model stambene zgrade. Trenutni popravci izvode se na temelju rezultata trenutnih opažanja stručnjaka. Remont je više usmjeren na planiranu zamjenu elemenata. Dakle, u sklopu ovog događaja bit će izmjena vodovodnih cijevi jer im je istekao vijek trajanja. Čak i ako su u dobrom stanju.

Popis radova koji se mogu dodatno uključiti

Vlasnici zajedničke imovine, odnosno vlasnici stanova, na skupštini se mogu dogovoriti o eventualnim dodatnim popravcima. Društvo za upravljanje će se nositi sa svim poslovima ako proračun bude odobren. Dakle, ako stanari žele ažurirati fasadu ili obnoviti nogostupe, onda nije teško pronaći izvođača radova.

Popis radova ažurira se potpisivanjem dodatnog ugovora s uslužnom tvrtkom. U takvoj situaciji, plaćanje tekućih popravaka će se sukladno tome povećati.

Vrste radova koji se nikada ne izvode u sklopu tekućeg popravka

Izravni popravak stana provodi njegov vlasnik.

Popis tekućih popravaka ne uključuje:

1. Popravak prozora, balkona, ulaznih vrata, izolacija ovih elemenata, ako su u sklopu stanova.
2. Popravak i zamjena brojila, električnih ploča.
3. Montaža i naknadna ugradnja protupožarnih štitova, ugradnja detektora dima i javljača požara.
4. Kozmetički popravci zajedničkih prostora: bojanje zidova i krečenje stropova
5. Zamjena ili modernizacija dizala.
6. Izolacija vanjskih zidova, preuređenje fasada.
7. Zamjena dijelova zgrade: stropova, stepenica i sl.

Prošireni popis radova može se utvrditi na glavnoj skupštini etažnih vlasnika.

Tko obavlja održavanje

1. Programer do prijenosa imovine vlasnicima stanova. Nakon izgradnje građevine može dugo biti na bilanci građevinske organizacije.
2. HOA, stambena zadruga ili druga zadruga koja je stvorena za upravljanje zajedničkom imovinom. Istodobno, popravke mogu obavljati i posebno angažirani radnici i izvođač.
3. Društvo za upravljanje. Održavanje stambene zgrade najčešće provodi posebna organizacija, koji ima potrebno iskustvo i osoblje s odgovarajućim kvalifikacijama.

Programer ili HOA mogu sami izvesti posao. Ali obično su tekući popravci povjereni određenoj servisnoj organizaciji, na primjer, tvrtki za upravljanje.

U nekim slučajevima, društvo za upravljanje angažira organizacije treće strane. Na primjer, ako u državi nema zaposlenika s potrebnim kvalifikacijama. Sklopljen je ugovor o radu, izvođač obavlja usluge održavanja ili tekućih popravaka uz naknadu.

Plaćanje tekućeg popravka stambene zgrade

Svi radovi usmjereni na tekuće održavanje stambenog prostora provode se o trošku njegovih vlasnika.

Stambeni zakonik Ruske Federacije u članku 154. sadrži popis troškova koji se pokrivaju mjesečnim plaćanjima vlasnika i stanara stanova. Između ostalog, tu su i troškovi održavanja zajedničke imovine i tekućih popravaka.

Ako su vlasnici stanova osnovali HOA, tada plaćanje za obavljanje poslova može biti dio redovite članarine.

Tekući popravci se ne obavljaju ili su loše izvedeni, gdje se obratiti

Glavni problem tekućeg održavanja i popravka višestambenih zgrada je nedostatak odgovarajuće kontrole nad postupcima izvođača radova.

Svi rezultati operacija provedenih u sklopu održavanja i tekućih popravaka podliježu predaji vlasnicima zajedničke imovine. Vlasnici trebaju ocijeniti kvalitetu obavljenog posla.

Ako društvo za upravljanje prekrši utvrđenu proceduru za tekuće popravke, ili obavlja poslove loše kvalitete, obratite se pisanom zahtjevu. Predstavnik vlasnika kuće treba navesti svoje komentare u aktu o prihvaćanju radova. I zahtijevati besplatno ispravljanje nedostataka.

Ako pregovaračka metoda ne pomogne, obratite se općinskoj stambenoj inspekciji s pritužbom. U slučaju kršenja, predstavnici države će pozvati društvo za upravljanje odgovornim i izdati nalog za otklanjanje nedostataka popravka.

Da biste dobili dobar rezultat održavanja i tekućih popravaka kod kuće, trebali biste se upoznati s dokumentacijom koju je sastavila tvrtka za upravljanje. Na primjer, plan rada i procjena. Najbolje je stvoriti HOA i odabrati osobu čiji će posao biti nadgledanje tekućih popravaka.

Društvo za upravljanje u pravilu odbija izvršiti popravke u ulazu stambene zgrade, pozivajući se na činjenicu da izvođenje ovih radova, prema ugovoru o upravljanju, nije u nadležnosti društva za upravljanje. Za izvođenje takvih popravaka potrebna je odluka glavne skupštine vlasnika prostora kuće, kao i dodatna sredstva, koja, naravno, nisu dovoljna.

U međuvremenu, u skladu s točkom 3.2.2. Pravila i normativi za tehnički rad stambenog fonda", odobren Uredbom Gosstroja Ruske Federacije br. 170, organizacija za održavanje stanovanja mora osigurati ne samo potrebno sanitarno stanje stubišta, već i dobro stanje građevinskih konstrukcija, uređaja za grijanje i cjevovoda koji se nalaze na stubištu; standardna temperatura i uvjeti vlažnosti u stubišnim prostorima .

I kako slijedi iz stavka 3.2.9. Navedena Pravila i norme, učestalost popravka ulaza moraju se poštivati ​​jednom u pet ili tri godine, ovisno o klasifikaciji zgrada i fizičkom trošenju.

Nepostojanje u ugovoru o upravljanju relevantne klauzule o obvezi društva za upravljanje da popravi ulaz ne oslobađa ga od obveze osiguravanja povoljnih i sigurnih uvjeta za život građana.

Naravno, ne treba zaboraviti da društvo za upravljanje nije dužno, u nedostatku odluke glavne skupštine vlasnika, obavljati radove vezane za velike popravke.

Primjeri iz sudske prakse: sanacija ulaza u stambenu zgradu u nadležnosti je društva za upravljanje

Društvo za upravljanje dužno je sanirati ulaze stambene zgrade

Sud je udovoljio zahtjevima o obvezi društva za upravljanje da popravi ulaze u stambenu zgradu, a posebno da obnovi žbuku i farbanje zidova i stropova stubišta.
Sud je utvrdio da je ranije Stambena inspekcija otkrila kršenje pravila i normi tehničkog rada stambenog fonda, društvo za upravljanje izdalo je nalog za otklanjanje nedostataka, koji nije ispunjen.
Argumente društva za upravljanje o nedostatku sredstava za sanaciju ulaza, kao i da ti radovi nisu predviđeni ugovorom, sud je odbacio. Sud je uvažio i tvrdnju tuženika da se tekući popravak ulaza stambene zgrade prema ugovoru obavlja samo uz naknadu i odlukom skupštine vlasnika prostora u stambenoj zgradi. (cm. Žalbena presuda Moskovskog regionalnog suda od 10. lipnja 2013. u predmetu N 33-12585/2013)

Popravak ulaza u kuću mora se izvršiti u rokovima utvrđenim Pravilima tehnički rad stambenog fonda

Sud je društvu za upravljanje naložio popravak ulaza u stambenu zgradu, uključujući restauraciju razbijenog sloja žbuke na zidovima i stropu, farbanje ljepilom zidova, stepenica, stropova, uljno farbanje prozorskih blokova, radijatora, ograda stepenica, ugradnja ručki, zasuna , vratiti okvire prozora za obavljanje drugih poslova.
Sudovi su ukazali da je upravljačka organizacija dužna osigurati povoljne i sigurne uvjete za život građana, uredno održavanje zajedničke imovine u MKD-u.
Činjenica da nema odluke skupštine vlasnika ne poništava propisano Pravila Gosstroja(točka 3.2.9.) obveza pravovremenog izvođenja popravaka na ulazima u kuću. (cm. Žalbena presuda Okružnog suda u Murmansku od 24. srpnja 2013. N 33-2479)

Društvo za upravljanje dužno je sanirati ulaz, bez obzira na dug niz vlasnika

Sud je odlučio društvu za upravljanje obvezati na popravak ulaza u stambenu zgradu, uključujući zidove, podove, stropove, stepenice, ograde, postavljanje okvira u prozorske otvore ulaza, vrata u hodnicima, popravak električnih instalacija. , odvoz smeća i drugi radovi.
Argument društva za upravljanje da jedan broj vlasnika prostorija kuće ima zaostalog u plaćanju komunalnih računa, sud je prepoznao kao neodrživ.
Istodobno, drugostupanjski sud je napomenuo da nametanje obveze društvu za upravljanje da izvrši popravke koji se odnose na kapitalne, a ne tekuće popravke, nije utemeljeno na zakonu. ( Žalbena presuda Okružnog suda u Jaroslavlju od 2. kolovoza 2012. u predmetu br. 33-3687)

Društvo za upravljanje dužno je izvršiti kozmetičke popravke ulaza, ova djela nisu kapitalne prirode

Sud je odlučio obvezati tvrtku za upravljanje da izvrši kozmetički popravak ulaza u stambenu zgradu: da se strop i zidovi ulaza dovedu u ispravno stanje, da se oslikaju strop i zidovi.
Sud je zaključio da radovi na sanaciji ulaza nisu kapitalne prirode. (