Sudionik DDU-a (Share Participation Agreement), koji je kupio prostor od investitora u početnoj fazi izgradnje, ima pravo prodati ga drugoj strani do puštanja objekta u funkciju. (čitati)
Ugovor o ustupanju prava potpisuje se između kupca i dioničara. Strane u transakciji pismeno obavještavaju programera o ovoj namjeri, dajući mu kopiju ugovora. Građevinska tvrtka mora dati suglasnost.
Cesija je uređena saveznim zakonom broj 214, član 11.
Informacije za kupca
Prilikom kupnje stana prijenosom prava, postoje nijanse:
- Prilikom registracije naznačuje se vrsta izvornog ugovora – osnova za prijenos prava.
- Dokumentu se pripisuje fiksni iznos i postupak obračuna. Bez ove klauzule, transakcija se može smatrati nezakonitom.
- Provjeravaju se dokumenti graditelja za provedbu građevinskih djelatnosti.
- Ugovor o cesiji ovjerava se kod bilježnika.
- Kupac obavještava developera o transakciji, bez obzira je li ta stavka napisana u dokumentu ili ne.
Razlozi za sklapanje ugovora
Razlozi za potpisivanje dokumenta o ustupanju regulirani su člankom 328. stavkom 1. Građanskog zakonika Ruske Federacije. Pravo na vlasništvo dioničara (potvrđeno), prema zakonu, može se prenijeti na drugu stranu po zaključenom poslu.
Prijenos je moguć nakon nasljeđivanja ili reorganizacije pravne osobe, ako je prostor u vlasništvu organizacije.
Dioničar može ustupiti pravo potraživanja ako su ispunjeni sljedeći uvjeti:
- Dodjela se događa nakon . Ili, dug se istodobno prenosi na novu osobu s vlasničkim sudjelovanjem u ugovoru. Druga strana će platiti programeru.
- Ustupanje je dopušteno od trenutka fiksiranja dokumenta DDU, sve dok stranke ne ovjere podzakonski akt, odnosno drugi dokument o predaji zgrade u funkciju.
Prvobitna osoba koja je ustupila tražbinu odgovara za ništavost prenesenog prava na novu ugovornu stranu. Ali dioničar nije odgovoran za neuspjeh programera da ispuni svoje obveze.
Iznimka: sudionik DDU-a jamčio je za tvrtku novom dioničaru.
Algoritam za sklapanje ugovora
- Provjera dokumentacije graditelja.
- Priprema radova sudionika.
- Priprema ugovora.
- Snimka sporazuma.
Za provjeru papira, tvrtke se prijavljuju u ured organizacije uključene u izgradnju. Uprava je dužna na prvi zahtjev stjecatelja dostaviti potrebne papire:
- Potvrde o osnivanju poduzeća.
- Potvrda o registraciji i TIN.
- Zemljišni patenti - vlasništvo ili zakup.
- Tromjesečni financijski izvještaj.
- Građevinska dozvola.
Zajedno s ovim certifikatima, kupac može zatražiti plan gradnje. Kaže:
- Dizajnirani cilj.
- Faze izgradnje.
- Izvedba građevinske konstrukcije (termin).
- Vrijeme stavljanja kuće u upotrebu (procjena).
Organizacija mora imati projektnu deklaraciju koja propisuje kako će se ispuniti obveza programera. I sporazum kojim se potvrđuje na temelju čega (znači) se gradnja izvodi.
Radnje strana u transakciji
Prije realizacije premisa prodavač poduzima mjere:
- Obavještava programera o prodaji - organizacija se obavještava u pisanom obliku. Ako društvo nije upozoreno na promjenu vlasnika kapitala, transakcija se može proglasiti nezakonitom.
- Programer izdaje pismenu dozvolu - tvrtka zahtijeva do 5% za proces dodjele. Budući da prodavač prodaje područje uglavnom po cijeni višoj od one koju je kupio od tvrtke.
- Tvrtka izdaje potvrdu o uplati duga prema ugovoru.
- Suglasnost (ovjerena) jednog od supružnika za prodaju - prilikom kupnje prostora u braku. pročitajte o podjeli imovine.
- Dozvola banke - kada je stan pod hipotekom na hipoteku.
- Izvadak iz EGPR-a (Jedinstveni državni registar prava).
Kupac mora dobiti dopuštenje supruge/muža prije kupnje (kupnja nekretnine u braku). Budući vlasnik kapitala potpisuje i dobiva ugovor o zajmu ako se stambeni prostor kupuje na hipoteku.
Ispravna kompilacija
Nakon svih radnji, sastavlja se sporazum koji podliježe registraciji. Papir se sastavlja u građevinskoj tvrtki, agenciji za nekretnine ili odvjetniku.
U ugovoru stoji:
- Predmet ugovora je puno ime sudionika, broj dokumenta o sudjelovanju u DDU-u, objekt prijenosa (broj soba, ukupna i stambena površina, broj sobe).
- Trošak, postupak plaćanja, osiguranje ispunjenja obveza plaćanja.
- Obveze i odgovornosti stranaka.
- Zaključak, adrese i potpisi stranaka ugovora.
Preuzmite uzorak tako da odete na .
Vrijeme procesiranja
Upis se vrši u Upisnoj ili Katastarskoj komori i MFC-u (Multifunkcionalni centar).
U prisustvu djelatnika sudionici potpisuju sporazum i dostavljaju dokumente:
- Identifikacija.
- Pristanak supružnika, ako je potreban.
- Dokument o nabavi prethodno potpisan s developerom.
- Podaci o dugu prema poduzeću ili dokument o prijenosu duga na novog dioničara.
- Dozvola tvrtke za prijenos prava.
- Potvrda banke (s kolateralom) i ugovor o kreditu, ako postoji hipoteka.
Nakon prijenosa dokumenata plaća se državna pristojba. Svaki kupac ima svoj račun. Matičar popunjava prijavu. Označava: objekt, tehničke parametre i podatke sudionika prodaje.
Katastarski službenik prihvaća potpisani ugovor, originale i preslike papira. Prodavatelju i kupcu se izdaje potvrda o primitku s datumom registrirane isprave.
Uvjeti jamstva - od 5 do 10 radnih dana.
U dogovoreno vrijeme stjecatelj preuzima ovjereni ugovor. Prodavatelj prima dokument originalno potpisan s developerom.
Koje su značajke?
Kupac zamjenjuje prvobitnog vlasnika. Po dogovoru dobiva iznos prava koji je imao prodavač.
Sudionik DDU-a ima pravo zahtijevati prijenos imovine u dogovoreno vrijeme. Ali dokument o dionici podliježe obveznoj registraciji, a pravo potraživanja stupa na snagu od trenutka ovjere. Prijenos prava prema DDU-u se provodi, a to može potrajati i do nekoliko mjeseci.
Ali ako se brojila prenesu na dioničara, tada cesija gubi svoje značenje: programer je ispunio svoja jamstva, a dioničar je iskoristio pravo na DDU. U tom slučaju se potpisuje redoviti kupoprodajni ugovor.
Kod DDU-a dodjeljivanje se provodi samo od trenutka registracije do prijenosa prostora na vlasnika.
Zaključak
Ustupanje prava tražbine kao takvo nije dokument o prodaji stambenog prostora. To je način na koji se stranke mijenjaju (dioničar ili stjecatelj) u dogovoru s investitorom.
Uplatom sredstava po ugovoru, novi vlasnik otkupljuje prava i obveze iz glavnog dokumenta koji je prethodno sklopljen s građevinskom tvrtkom.
Prenos prava podliježe stopi poreza na dohodak:
- Stanovnik Ruske Federacije - 13%.
- Nerezident - 30%.
Jeste li se predomislili o kupnji stana u odabranom dijelu grada, ali je ugovor o udjelu u izgradnji već potpisan? Hitno trebate novac i želite prodati svoj udio u kući koja se gradi po principu vlasničkog sudjelovanja u izgradnji? U tom slučaju jednostavno je potrebno sastaviti ugovor o ustupanju prava tražbine (cesiji) prema ugovoru o udjelu u graditeljstvu, odnosno ukratko (ugovor o ustupanju prema DDU). No, s druge strane, postavlja se sljedeće pitanje, kako pravilno izvršiti ovu transakciju i koje su njezine nijanse? Zato su naši kvalificirani odvjetnici sa sjedištem u Čeboksariju pripremili relevantan dokument za vas tako da možete besplatno preuzeti bez registracije standardni uzorak (primjer) obrasca (obrazca) ustupanja prava potraživanja prema ugovoru o udjelu u kapitalu u građevinarstvu (uzorak ugovora o ustupanju DDU) koji je u skladu sa zakonskim aktima iz 2020. godine, zahvaljujući čemu ćete ispravno dovršiti ovu transakciju kako biste smanjili rizik od gubitka novca.
Preuzmite bez registracije
Pažnja!!! Pročitajte korisne informacije u nastavku, da to bude ispravno ugovor o ustupanju prema DDU.
Na kraju teksta BONUS
za stanovnike Čeboksarija
Važno je znati! Mora pročitati
Ovaj sporazum o ustupanju prava potraživanja sudjelovanja u zajedničkoj izgradnji stambene zgrade uređen je sljedećim zakonodavnim aktima: poglavlje 24 stavak 1 dio 3 Ustupanje potraživanja (cesija) Građanskog zakona Ruske Federacije i savezni zakon "O sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji višestambenih zgrada i drugih nekretnina"
Glavne nijanse ugovora o cesiji prema DDU
- Pravo potraživanja može se ustupiti tek prije potpisivanja akta o prihvatu i prijenosu, nakon čega neće biti moguće sklopiti ugovor o ustupanju.
- Ugovor o ustupanju prava tražbine sklapa se u pisanom obliku i podliježe obveznoj državnoj registraciji - temeljem čl. 4 i 17 br. 214-FZ. Ugovor stupa na snagu tek nakon njegove državne registracije. To znači da se nikakva plaćanja ne smiju vršiti prije državne registracije ugovora o ustupanju prava potraživanja.
- Provjerite postoji li klauzula o zabrani ustupanja prava tražbine u ugovoru za sudjelovanje u zajedničkoj gradnji.
-
Potreban je sljedeći paket dokumenata koji se odnose na transakciju:
- inicijalni ugovor o udjelu (izvornik i ovjerena kopija);
- dokumenti o plaćanju koji potvrđuju da je plaćanje prema DDU-u izvršeno u cijelosti;
- eventualno potvrda investitora u kojoj se navodi da su dioničareve obveze plaćanja za određeni objekt zajedničke gradnje (npr. stan) ispunjene u cijelosti i na vrijeme, izvođač nema materijalnih ili drugih potraživanja prema izvornom dioničaru i ne prigovoriti zadatku;
- pisani pristanak graditelja, ako ugovor sadrži klauzulu u kojoj se navodi da je samo u ovom slučaju dopušten prijenos prava potraživanja;
- dopuštenje kreditne institucije, ako je stan kupio sudionik u zajedničkoj gradnji korištenjem hipotekarnog financiranja;
- javnobilježnički ovjerena suglasnost supružnika, ako je sudionik u braku;
- ako je pravo tražbine založeno, pismena suglasnost založnog vjerovnika;
- suglasnost organa starateljstva i starateljstva na ustupanje prava tražbine iz ugovora, ako je sudionik u zajedničkoj gradnji maloljetan (nesposoban).
- Ugovor o ustupanju ne smije sadržavati klauzule koje mijenjaju uvjete izvornog DDU-a. Svi uvjeti moraju biti očuvani.
- Plaćanje prema ugovoru o ustupanju prava tražbine vrši se pod uvjetima koji su propisani u ugovoru, stoga je potrebno pažljivo razmotriti ovaj dio ugovora.
- Prethodni dioničar odgovara novom za valjanost prenijetog prava, ali ne i za ispunjenje njegovih obveza od strane nositelja.
- Ako je dodjela izvršena prije pokretanja stečajnog postupka nad programerom, tada se na građanina primjenjuju jamstva Federalnog zakona br. 218-FZ od 29. srpnja 2017. „O Fondu za zaštitu prava građana“.
- Potrebno je provjeriti da na stanu nema tereta (hipoteka). Također provjerite je li izvršeno plaćanje svih rabata, ako ih je bilo više.
Nadamo se da će ovaj uzorak obrasca ugovora o ustupanju prava potraživanja po ugovoru o vlasničkom sudjelovanju u izgradnji (uzorak ugovora o ustupanju DDU), u skladu sa zakonodavnim aktima iz 2020. godine, pomoći uštedjeti Vaše dragocjeno vrijeme, živce i novac na koji bi se mogao potrošiti
Denis Artemov, vodeći odvjetnik u odvjetničkoj tvrtki Via lege, za portal Novostroy-M ispričao je što je ugovor o ustupanju (cesija), kako ga pravilno primijeniti na tržištu novih zgrada i minimizirati moguće rizike.
Prema ugovoru o ustupanju (na latinskom, “ustup” - “cesio”, “cesija”), jedna osoba prenosi na drugu pravo da zahtijeva ispunjenje obveze. Ugovorom o ustupanju mogu se prenositi i same obveze - primatelj ih mora ispuniti u korist treće osobe.
U slučaju stanova u novogradnji, nositelj prava (ustupitelj) prenosi na ustupitelja (cesionara) ugovorno pravo zahtijevanja prijenosa stana na graditelja nakon puštanja zgrade u funkciju.
Ugovor o ustupanju u mnogome je sličan ugovoru o kupoprodaji, stoga ćemo, radi lakšeg, nositelja autorskih prava zvati prodavateljem, a ustupitelja kupcem.
Ugovor o ustupanju ima široku primjenu u prodaji stanova u novim zgradama. Činjenica je da, kao prvo, kako izgradnja napreduje, cijena stanovanja u novim zgradama raste, što omogućuje ulaganje novca za daljnju dobit. Mnogi investitori ne čekaju završetak gradnje i upis stana u nekretninu, već su skloni nekretninu prodati ranije. Da bi to učinili, koriste ustupanje prava.
Drugo, ugovori za sudjelovanje u zajedničkoj gradnji (DDU) mogu se sklapati samo dok je gradnja u tijeku – odnosno do puštanja kuće u funkciju. I ugovori o prodaji - samo ako postoji formalizirano vlasništvo nad stanom. Istodobno, od trenutka puštanja objekta u promet do registracije vlasništva može proći dosta vremena, tijekom kojeg programeri ispadaju iz faze aktivne prodaje stanova. Kao rezultat toga, s jednom od svojih struktura sklapaju DDU za preostali volumen stanova, koji se potom bez žurbe bavi prodajom prema ugovorima o ustupanju.
Važno je napomenuti da je korištenje ove vrste ugovora korisno za obje strane u transakciji. Prodavatelj može dobiti novac za stan bez prolaska postupka njegovog prijema po aktu primopredaje i uknjižbe vlasništva, kao i bez dodatnih troškova poslovanja. Kupac - kupiti stan ne "od nule", pratiti napredak izgradnje i njegov tempo (štoviše, cijena stana u ovom slučaju je niža nego nakon puštanja u rad nove zgrade i registracije vlasništva).
Podvodne stijene
Ugovor o ustupanju mora ispunjavati određene uvjete. Poglavlje 24. Građanskog zakonika Ruske Federacije posvećeno je promjeni osoba u obvezama i uvodi niz važnih pravila. Najznačajniji zakon uključuje sljedeće:
Ugovor o ustupanju prava mora biti sastavljen u pisanom obliku, a prijenos prava prema DDU-u mora biti podložan državnoj registraciji (u ovom slučaju, prava nove osobe na stan pojavljuju se upravo od trenutka državne registracije );
Ugovor mora jasno definirati predmet transakcije (stana), navesti njegovu cijenu, postupak namirenja;
Ako ugovor o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji predviđa obveznu pisanu suglasnost programera za dodjelu, potrebno ju je pribaviti - inače se transakcija može proglasiti nevaljanom.
Članak 11. Saveznog zakona "O sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji ..." dopunjava ovaj popis s još dva uvjeta:
Prodavatelj može ustupiti samo potpuno plaćeni stan ili kupac mora preuzeti obvezu plaćanja duga;
Ustupanje prava moguće je samo do trenutka kada se stan ustupi po aktu (pravilo proizlazi iz suštine ugovora o ustupanju: potpisivanjem akta ostvaruje se samo pravo na zahtjev za prijenos stana - postoji ništa za ustupiti).
Osim toga, važne su sljedeće točke:
U ugovoru o ustupanju prava prodavatelj mora jamčiti za pravnu čistoću stana (nije pod hipotekom, nije uhićen, treće osobe nemaju pravo na njega, nema parnice);
U skladu s člankom 385. Građanskog zakonika Ruske Federacije, nakon prijenosa prava, prodavatelj prenosi na kupca vlasničke dokumente koje ima (ugovor o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji, isprave za plaćanje). Važno je o tome sastaviti poseban akt);
Činjenica potpunog obračuna kupca s prodavateljem kako bi se izbjegle daljnje nesuglasice mora se potvrditi i aktom - o međusobnim nagodbama;
Programer mora biti pismeno obaviješten o prijenosu prava, kupac je odgovoran za nedostatak obavijesti;
Prije sklapanja ugovora o ustupanju važno je provjeriti valjanost prava koja se ustupaju, posebice da ugovor nije raskinut i da je u cijelosti plaćen.
Najlakši način da to provjerite je da zatražite izvadak za stan iz Jedinstvenog državnog registra prava. Mora potvrditi valjanost ugovora (da li je raskinut) i vlasnika stana, ne bi trebalo biti informacija o prisutnosti hipoteke, sudskim uhićenjima i drugim teretima.
Također, ako je moguće, potrebno je doći s prodavateljem u ured za razvojne programere: developer nije zainteresiran za prodaju neplaćenih ili nevažećih prava na stan trećim osobama. Osim toga, programer ima vlastitu kopiju dokumenata koji čine pravnu povijest stana, s kojima možete provjeriti papire koje je dostavio prodavatelj.
Nakon sklapanja ugovora o ustupanju prava, kupac "ostaje sam" s investitorom, pa je također važno upoznati se s glavnim vlasničkim dokumentima za izgradnju:
Nalog načelnika mjesne uprave o gradnji;
Ugovor između uprave i investitora o uvjetima za izgradnju stambene zgrade;
Ugovor o zakupu zemljišta (potvrda o vlasništvu);
Građevinska dozvola;
Pozitivan zaključak državnog vještačenja o građevinskom projektu.
Voditelj projektanta također može dati druge relevantne informacije: na primjer, datume dovršetka nove izgradnje (mogu se pomaknuti); o preliminarnim izmjerama stana (ako se površina povećala, kupcu će se ubuduće naplaćivati doplata) i okvirnom trošku upravljanja stanom (ne stoji u ugovoru).
Prilikom proučavanja samog ugovora o udjelu u kapitalu, potrebno je obratiti pozornost na činjenicu da on mora biti prošiven i imati pravokutni pečat Federalne državne službe za registraciju koji potvrđuje registraciju.
Također, prodavatelj je dužan dostaviti dokumente koji potvrđuju izvršeno plaćanje: potvrde o dolaznim nalozima za gotovinu, bankovne platne naloge, akte usaglašavanja obračuna.
Ako je stan kupljen uz hipoteku, mora postojati pismena potvrda da su kreditne obveze u cijelosti otplaćene. U slučaju nepodmirene hipoteke u transakciju mora biti uključena banka koja na teret iznosa koje je kupac platio, zatvara prodavateljeve kreditne obveze i skida zalog sa stana.
Organizacija nagodbe prema ugovoru o ustupanju između kupca i prodavatelja
Prilikom sklapanja ugovora o ustupanju prava tražbine, prodavatelj riskira potpisivanje ugovora, predaju ga na registraciju, ali ne primiti uplatu za trošak stana. Za kupca je opasnost upravo suprotna - može dati novac, ali ne i dobiti potvrdu o prijenosu prava od Rosreestra (na primjer, zbog sudskih uhićenja).
Stoga je najoptimalniji oblik plaćanja putem sefa, uvjet za pristup kojem je ugovor o ustupanju prava registriran kod Rosreestra.
Također, nedavno su počeli koristiti bankovni akreditiv za bezgotovinsko plaćanje (princip je sličan najmu ćelije). Ali trošak bankarskih usluga pod akreditivom je puno veći, pa još nije postao raširen.
Naznaka u ugovoru o ustupanju nepotpune cijene stana
Članak 210. Poreznog zakona Ruske Federacije odnosi se na poreznu osnovicu za izračun 13% poreza na dohodak svih prihoda poreznog obveznika primljenih u gotovini. Prihodi od zadatka nisu iznimka. U praksi to dovodi do pokušaja da se u ugovoru naznači snižena cijena stana, koja je često jednaka njegovoj vrijednosti prema ugovoru o vlasništvu.
U ovom slučaju, osim očitog kršenja poreznih zakona, kupac preuzima dodatni rizik, koji se može ostvariti u slučaju daljnjeg priznanja ustupka nevažećim sudskom odlukom.
Prema članku 167. Građanskog zakonika Ruske Federacije, posljedica nevaljanosti transakcije je takozvana bilateralna restitucija, kada je svaka od strana dužna drugoj vratiti sve što je primljeno u sklopu transakcije. A ako prodavač dobije stan natrag, onda kupac dobiva samo dokumentiranu cijenu stana.
Stoga je u ugovoru poželjno navesti stvarnu tržišnu vrijednost stana. Ali čak i ako se to ne dogodi, kupac bi trebao paziti da potvrdi činjenicu plaćanja cjelokupnog iznosa (na primjer, korištenjem dodatnih potvrda).
Uloga programera
Često programer preuzima funkcije registracije prijenosa prava. Pomaže strankama u pripremi potrebnih dokumenata, sastavlja ugovor o ustupanju, podnosi ga na državnu registraciju. U slučajevima predviđenim DDU-om, programer djeluje kao treća strana prema ugovoru ili daje zasebnu pisanu suglasnost za prijenos. Naravno, to je korisno za strane u transakciji.
Ali postoji i druga strana medalje. U pravilu se takve usluge programera plaćaju. Programer samostalno postavlja njihov trošak: ne postoji državna regulacija ovog pitanja. Također nema preporuka tko točno snosi troškove - prodavač ili kupac.
Stoga je važno unaprijed razjasniti cijenu usluga programera kako se tijekom transakcije ne bi pretvorila u neugodno iznenađenje.
Kada prodavatelj nije u potpunosti platio stan (na primjer, u ratama), uključenost developera u transakciju postaje obvezna. U tom slučaju, kupac prenosi dio uplaćenih sredstava developeru za otplatu duga, a ostatak prodavatelju.
Međutim, podrška transakciji od strane programera ne rješava sve poteškoće. Naprotiv, iznimno je teško pravno smatrati developera odgovornim za moguće pogreške u izvršenju ugovora, stoga bi strane trebale pažljivo proučiti dokumente i detaljno navesti sve nijanse.
Ostale nijanse
Prava zahtjeva prema investitoru za stan odnose se na imovinska prava. Dakle, zakon dopušta ustupanje prava u dionicama, t.j. mogu se izdati na više osoba koje su prodavači. Slična je situacija i s kupcima kojih također može biti mnogo.
Osim DDU-a, programeri koriste i druge vrste ugovora o prodaji nekretnina u novogradnji. Primjerice, PDKP ili ugovor o sudjelovanju u stambenoj zadruzi. Unatoč činjenici da se ustupanje prava na stanu prema njima u mnogočemu razlikuje od ustupanja prema DDU-u, mnogo od onoga što je raspravljano u ovom članku također je primjenjivo na takve vrste cesije.
Zaključno, treba reći da je ugovor o ustupanju tražbina, kao i druge vrste građanskopravnih transakcija, usmjeren na provedbu slobodnog prometa imovine i novca te je osmišljen da pomogne strankama u postizanju obostrano korisnih rezultata.
Pritom je vrlo važno paziti na ispravno izvođenje dokumenata (kako bi se izbjegle pogreške i netočnosti), pravovremeno planirati i pravilno rasporediti nadležnosti strana u transakciji u pripremi i pružanju potrebne dokumentacije .
Već duže vrijeme uspješno se prakticira prijenos prava po ugovoru o udjelu u graditeljstvu. Ova vrsta ugovora naziva se cesija, a sklapa se između cedenta (prodavatelja) i asignata (kupca). Često se koristi u području prijenosa prava na nekretnini, uključujući i kada se zahtijeva ustupanje prava potraživanja prema ugovoru o vlasničkim sudjelovanju u izgradnji, kao i prijenos dužničkih obveza. U pravilu se radi o bilateralnom ugovoru u kojem jedna strana prenosi imovinske obveze ili neka prava na drugu.
Zaključivanje ove vrste transakcije pomaže prodavatelju da prenese objekt, koji državna komisija još nije prihvatila i pustila u rad. Također je moguće izvršiti asignaciju zahtjeva za dužničke obveze. Sastoji se od potrebe da se novom vjerovniku isplati naknada, pri čemu njezina vrijednost treba biti manja od iznosa koji će se ustupiti. Inače, izvršenje ove transakcije nema smisla. Neće biti kršenje zakona ako se zadaća obavlja besplatno.
Ustupanje prava potraživanja za pravne i fizičke osobe
Prema ugovoru o ustupanju prava tražbine prema ugovoru o udjelu u kapitalu, ustupitelj je u potpunosti odgovoran ako se utvrdi da su prenesena prava u suprotnosti s važećim zakonodavstvom Ruske Federacije. U većoj mjeri to se odnosi na ugovorne odnose u fazi stjecanja nekretnine u postupku izgradnje.
Važno! Kada su radnje čelnika pravne osobe (programera) dovele tvrtku do bankrota, tada u tim okolnostima sud neće vidjeti krivnju ustupitelja. Uz dugo kašnjenje u izgradnji, održava se isti red.
Prijenos prava tražbine po ugovoru o sudjelovanju u zajedničkoj gradnji moguć je dok stranke ne sastave akt o prihvatu i prijenosu nekretnine. U skladu sa Federalnim zakonom Ruske Federacije N 214, moguće je zaključiti ugovor o ustupanju od datuma državne registracije DDU-a. Bez propisne registracije ugovora o udjelu s tijelima Rosreestra, sve naknadne transakcije smatrat će se nevažećim. Dakle, pravne posljedice koje bi mogle nastupiti neće imati pravni učinak u budućnosti. Prema odluci suda, sve će se morati vratiti regresijskim redom na prvobitnu razinu.
Svaki ugovor o ustupanju prava potraživanja (cesija) također prolazi kroz registraciju u Rosreestr. Uvjetnu cijenu u cijelosti otplaćuje ustupitelj (prvi dioničar). U situaciji kada nekretnina nije u cijelosti plaćena, obračunat će se osoba koja je zadnja preuzela sve obveze i prava.
U prijavi se moraju pojaviti sljedeći dokumenti:
- ugovor o ustupljenoj nekretnini, gdje je prisutan potpis osobe koja ga je prvi put sklopila;
- potvrde o uplati na kojima je naznačeno potpuno plaćanje;
- dokumentacija usklađivanja za početne izračune;
- pismeno dopuštenje programera za dovršetak transakcije.
U praksi se pri sklapanju cesije u pravilu zadržava isti oblik koji je bio u prvom ugovoru. Neće biti kršenje ako postoji jednostavan pisani oblik ili se transakcija provodi uz sudjelovanje javnog bilježnika.
Postupak sklapanja ugovora
Zapamtiti! Teret odgovornosti za nepravodobno obavještavanje programera, kao i dobivanje njegovog pristanka na transakciju, pada na pleća ustupitelja. Stoga se o tome treba unaprijed pobrinuti. Bez takvog pristanka, tijela Rosreestra neće registrirati transakciju, međutim, u početnoj fazi mogu nastati neželjene pravne posljedice, kao i problemi s gubitkom vremena i novca.
Od ustupitelja, kao sudskog dužnika, moguće je dobiti povrat sredstava koja su već uplaćena. Ali za to ćete morati podnijeti zahtjev za neosnovano bogaćenje pravosudnim tijelima, gdje ćete također morati tražiti navedenog dužnika. Nažalost, takve pretrage ne dovode uvijek do očekivanog rezultata.
Izvorni ugovor u pravilu sadrži klauzulu koja označava obvezu prvog dioničara da obavijesti o upisu ustupanja. U praksi je bilo slučajeva kada je investitor odbio prenijeti stan na novog primatelja ili ga je primio kupac s kojim je investitor u početnoj fazi stupio u ugovorne odnose.
Postupak registracije transakcije asignacije u Rosreestru popraćen je sljedećom dokumentacijom:
- uzorak ugovora o udjelu;
- izvorni ugovor o ustupanju;
- popis popratnih dokumenata, koji je diktiran specifičnostima određene transakcije;
- punomoć koja pruža mogućnost potpisivanja službenih dokumenata, kao i sve glavne sastavne dokumentacije (popis za pravne osobe).
Vlasti Rosreestra moći će registrirati transakciju u roku od 1-1,5 mjeseca.
Osnova za sklapanje posla za ustupanje potraživanja može biti ugovor o prodaji, ulaganju, uz uključivanje posuđenih sredstava (hipoteka). U potonjem slučaju, potrebno je obavijestiti kreditnu instituciju kako bi službenici za sigurnost banke mogli provjeriti novog primatelja. Nakon provedenog postupka, gdje se razjašnjava solventnost novog zajmoprimca, donosi se zaključak u kojem mora biti naveden pristanak na određenu transakciju.
U sudskoj praksi često postoje vrste tripartitnih ugovora o cesiji. To je vrlo zgodno, budući da je suglasnost svih strana prisutna u jednom dokumentu. Koji ima visok stupanj neospornosti, a također vam omogućuje učinkovito uklanjanje nepotrebnih problema. Stranke mogu biti i fizičke i pravne osobe. Često se sastavlja u početnim fazama stambene izgradnje, gdje tvrtka za razvoj djeluje kao treća strana. Samo prethodno dogovoreni uvjeti koji proizlaze iz potpisivanja prethodnih dokumenata mogu spriječiti sklapanje tripartitnog sporazuma. Ostali momenti i načini rješavanja istih se drže istim redoslijedom.
Oporezivanje i druga pitanja
Odmah treba napomenuti da se oporezuje primitak dohotka pravnih i fizičkih osoba, osim ako zakonom nije drugačije određeno. Ustupanje prava neće biti iznimka, i, bez obzira na to što se prenosi: prava ili obveze (prodaja/kupnja).
Porezna osnovica regulirana je različitim odredbama Poreznog zakona Ruske Federacije. U prvim fazama sve porezne uplate plaća tvrtka investitor ili nekoliko sličnih organizacija (razmjerno uloženim sredstvima). Plaćanja poreza izračunavaju se na temelju vrijednosti transakcije. Nije zabranjeno opterećivati ustupitelja dijelom iznosa poreza, ako je to predviđeno odgovarajućim uvjetima.
U našem slučaju porezna osnovica se ne umanjuje za iznos nastalih troškova, kao što je to uobičajeno u drugim područjima oporezivanja. Stvarna plaćanja će se vršiti na temelju razlike između prodajne cijene i kupoprodajne cijene kuće. Tako:
- cijena objekta je 7 000 000 rubalja;
- porez 13%;
- naknadna prodajna cijena je 8.000.000 rubalja;
- iznos koji se plaća bit će 130.000 rubalja (na temelju 1.000.000 rubalja).
Važno! Prijavu na obrascu 3 – porez na dohodak morat ćete ispuniti u svim situacijama, pa tako i kada je razlika između prve i sljedeće prodaje nula, odnosno neće biti potrebno plaćati porez. Ako navedena izjava nije ispunjena na vrijeme, morat ćete platiti kaznu.
Također, porez na dodanu vrijednost se ne uzima u obzir jer ne postoji veza između obračunske osnove i obračuna rashoda. Pravo potraživanja jednostavno prelazi na drugu osobu koja je sudjelovala u transakciji ustupanja, stoga zakonodavstvo ne predviđa dodatni porez (PDV).
Kako biste se zaštitili od gubitka nekretnine, odnosno značajnog iznosa novca, preporuča se izvršiti vlastitu provjeru. To treba učiniti najkasnije do primitka potvrde o uplati objekta. Da biste to učinili, morate uzeti naznačene račune, a zatim pomiriti međusobna poravnanja zajedno s tvrtkom za razvojne programere. Povjerenje stranaka jedna prema drugoj svakako bi trebalo biti prisutno, ali oslanjati se samo na njega u najmanju je ruku nepromišljeno.
Važan čimbenik u osiguravanju da transakcija prođe glatko i bez ekscesa je savjesnost developera, a to se odnosi i na bilo koju fazu izgradnje i na pravnu čistoću cjelokupne dokumentacije. Postoji nekoliko načina na koje se možete obratiti:
- provjera informacija na Internetu;
- naručivanje odgovarajućeg vještačenja kvalificiranog odvjetnika;
- traženje informacija od porezne ili Rosreestra u mjeri u kojoj je to moguće.
Treba imati na umu da je najnepovoljnije razdoblje za sklapanje zadatka vrijeme kada tvrtka koja se bavila izgradnjom stambene zgrade počinje puštati ovaj objekt u funkciju. Neugodnosti i problemi nastaju zbog činjenice da se razdoblje između prihvaćanja istog od strane državne komisije i potpisivanja akta o prijenosu stana može impresivno produžiti. Bolje se zaštititi i ne upuštati se u takvu avanturu.
