Účastník DDU (Share Participation Agreement), ktorý kúpil priestory od developera v počiatočnej fáze výstavby, má právo ho predať inej strane až do uvedenia budovy do prevádzky. (čítať)
Medzi kupujúcim a akcionárom je podpísaná zmluva o postúpení práv. Strany transakcie písomne oznámia developerovi tento zámer a poskytnú mu kópiu zmluvy. Stavebná firma musí dať súhlas.
Postúpenie upravuje federálny zákon č. 214, článok 11.
Informácie pre kupujúceho
Pri kúpe bytu postúpením práv existujú nuansy:
- Pri registrácii je uvedený typ pôvodnej zmluvy - základ pre prevod práv.
- Doklad je pripísaný pevnou sumou a postupom výpočtu. Bez tejto klauzuly môže byť transakcia považovaná za nezákonnú.
- Kontrolujú sa doklady stavebníka na realizáciu stavebnej činnosti.
- Zmluva o postúpení je overená notárom.
- Kupujúci informuje vývojára o transakcii, či je táto položka napísaná v dokumente alebo nie.
Dôvody na uzavretie zmluvy
Dôvody na podpísanie dokumentu o pridelení sú upravené v článku 328 ods. 1 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Právo na majetok patriaci akcionárovi (potvrdené) podľa zákona môže byť na základe uzatvorenej transakcie prevedené na druhú stranu.
Prevod je možný pri dedení (dedení) alebo reorganizácii právnickej osoby, ak sú priestory vo vlastníctve organizácie.
Akcionár môže postúpiť právo na uplatnenie pohľadávky, ak sú splnené tieto podmienky:
- Priradenie nastane po . Alebo sa dlh súčasne prevedie na novú osobu s majetkovou účasťou na zmluve. Druhá strana zaplatí developerovi.
- Postúpenie je povolené od okamihu, keď je dokument DDU fixovaný, kým strany nepotvrdia podriadený akt alebo iný dokument o odovzdaní budovy do prevádzky.
Za neplatnosť prevedeného práva na nového účastníka zmluvy zodpovedá pôvodná osoba, ktorá pohľadávku postúpila. Ale akcionár nezodpovedá za to, že si developer nesplní svoje povinnosti.
Výnimka: účastník DDU ručil za spoločnosť novému akcionárovi.
Algoritmus na uzatvorenie zmluvy
- Kontrola dokumentácie stavebníka.
- Príprava referátov účastníkov.
- Príprava zmluvy.
- Záznam o dohode.
Na kontrolu papierov sa spoločnosti obracajú na kanceláriu organizácie zaoberajúcej sa výstavbou. Správa je povinná na prvú výzvu nadobúdateľa predložiť potrebné papiere:
- Zakladajúce osvedčenia podniku.
- Registračný certifikát a DIČ.
- Pozemkové patenty - vlastníctvo alebo prenájom.
- Štvrťročná účtovná závierka.
- Stavebné povolenie.
Spolu s týmito certifikátmi môže kupujúci požiadať stavebný plán. V ňom sa uvádza:
- Navrhnutý cieľ.
- Stavebné etapy.
- Realizácia stavby objektu (termín).
- Čas uvedenia domu do užívania (odhad).
Organizácia musí mať vyhlásenie o projekte, ktoré predpisuje, ako bude splnená povinnosť developera. A dohoda potvrdzujúca, na základe čoho (znamená) sa stavba realizuje.
Činnosti strán transakcie
Pred realizáciou priestorov predávajúci koná:
- Informuje developera o predaji – organizácia je o tom informovaná písomne. Ak spoločnosť nie je upozornená na zmenu akcionára, transakcia môže byť vyhlásená za nezákonnú.
- Developer vydáva písomné povolenie – spoločnosť požaduje až 5 % na proces zadania. Nakoľko predávajúci predáva areál hlavne za vyššiu cenu, ako kúpil od spol.
- Spoločnosť vydáva potvrdenie o zaplatení dlhu podľa dohody.
- Súhlas (overený) jedného z manželov na predaj - pri kúpe priestorov v manželstve. prečítajte si o delení majetku.
- Povolenie banky - keď je byt v hypotéke na hypotéku.
- Výpis z EGPR (Jednotný štátny register práv).
Kupujúci musí pred kúpou (kúpou nehnuteľnosti v manželstve) získať súhlas manželky/manžela. Budúci vlastník akcií podpíše a dostane zmluvu o pôžičke, ak je obytný priestor kúpený na hypotéku.
Správna kompilácia
Po všetkých akciách sa vypracuje dohoda, ktorá podlieha registrácii. Papier sa vyhotovuje v stavebnej spoločnosti, realitnej kancelárii alebo právnikovi.
V zmluve sa uvádza:
- Predmetom dohody je celé meno účastníkov, číslo dokladu o účasti na DDU, predmet odovzdania (počet izieb, celková a obytná plocha, číslo izby).
- Náklad, platobný postup, zabezpečenie plnenia platobných povinností.
- Povinnosti a zodpovednosti zmluvných strán.
- Záver, adresy a podpisy zmluvných strán dohody.
Stiahnite si ukážku tak, že prejdete na .
Doba spracovania
Zápis prebieha na Registratúre alebo Katastrálnej komore a MFC (Multifunkčné centrum).
V prítomnosti zamestnanca účastníci podpíšu zmluvu a poskytnú dokumenty:
- Identifikácia.
- Manželský súhlas, ak sa vyžaduje.
- Akvizičný dokument predtým podpísaný vývojárom.
- Informácie o dlhu voči podniku alebo dokument o prevode dlhu na nového akcionára.
- Povolenie spoločnosti na prevod práv.
- Potvrdenie z banky (so zabezpečením) a úverová zmluva, ak existuje hypotéka.
Po odovzdaní dokladov sa platí štátna povinnosť. Každý zákazník má svoju účtenku. Registrátor vyplní žiadosť. Označuje: predmet, technické parametre a údaje účastníkov predaja.
Katastrálny úradník prijíma podpísanú dohodu, originály a kópie listín. Predávajúcemu a kupujúcemu je vystavený doklad o prevzatí s dátumom doporučeného dokladu.
Podmienky poistenia - od 5 do 10 pracovných dní.
V stanovenom čase nadobúdateľ prevezme overenú zmluvu. Predajca dostane dokument pôvodne podpísaný vývojárom.
Aké sú vlastnosti?
Kupujúci nahrádza pôvodného vlastníka. Dohodou získava množstvo práv, ktoré mal predávajúci.
Účastník DDU má právo požadovať prevod majetku v dohodnutom čase. Podielový dokument však podlieha povinnej registrácii a právo na uplatnenie nároku nadobúda účinnosť od okamihu certifikácie. Prevod práv v rámci DDU sa vykonáva, čo môže trvať až niekoľko mesiacov.
Ak sa však merače prevedú na akcionára, postúpenie stráca zmysel: developer splnil svoje záruky a akcionár si uplatnil právo na DDU. V tomto prípade sa podpisuje riadna kúpno-predajná zmluva.
S DDU sa pridelenie vykonáva iba od okamihu registrácie až po prevod priestorov na vlastníka.
Záver
Postúpenie pohľadávok ako také nie je dokladom o predaji nebytového priestoru. Ide o spôsob, kedy sa po dohode s developerom menia zmluvné strany (akcionár alebo nadobúdateľ).
Zaplatením finančných prostriedkov podľa zmluvy nový vlastník kupuje práva a povinnosti podľa hlavného dokumentu, ktorý bol predtým uzavretý so stavebnou spoločnosťou.
Postúpenie práv podlieha sadzbe dane z príjmov fyzických osôb:
- Obyvateľ Ruskej federácie - 13%.
- Nerezident - 30 %.
Rozmysleli ste si kúpu bytu vo vybranej mestskej časti, no zmluva o majetkovej účasti na výstavbe je už podpísaná? Potrebujete súrne peniaze a chcete predať svoj podiel na dome, ktorý sa stavia na princípe majetkovej účasti na výstavbe? V tomto prípade je jednoducho potrebné spísať zmluvu o postúpení práva pohľadávky (cesia) podľa zmluvy o majetkovej účasti vo výstavbe a v skratke (zmluva o postúpení podľa DDU). Ale na druhej strane vyvstáva nasledujúca otázka, ako správne vykonať túto transakciu a aké sú jej nuansy? Preto pre vás naši kvalifikovaní právnici so sídlom v Cheboksary pripravili relevantný dokument, aby ste si mohli bezplatne bez registrácie stiahnuť štandardný vzor (vzor) formulára (formulára) postúpenia práva pohľadávky zo zmluvy o majetkovej účasti. v stavebníctve (vzor zmluvy o postúpení DDU), ktorá je v súlade s legislatívnymi predpismi z roku 2020, vďaka čomu túto transakciu zrealizujete správne, aby ste minimalizovali riziká straty svojich peňazí.
Stiahnuť bez registrácie
Pozor!!! Prečítajte si užitočné informácie nižšie, aby to bolo správne zmluva o postúpení podľa DDU.
Na konci textu BONUS
pre obyvateľov Čeboksary
Je dôležité vedieť! Musíš si prečítať
Táto zmluva o postúpení práva na uplatnenie nároku na účasť na spoločnej výstavbe bytového domu sa riadi týmito legislatívnymi aktmi: kapitola 24 odsek 1 časť 3 Postúpenie pohľadávky (postúpenie) Občianskeho zákonníka Ruskej federácie a zákona č. federálny zákon "o účasti na spoločnej výstavbe bytových domov a iných nehnuteľností"
Hlavné nuansy cesnej zmluvy v rámci DDU
- Nárok na pohľadávku je možné postúpiť len pred podpísaním aktu o prevzatí a prevode, po ktorom už nebude možné uzavrieť zmluvu o postúpení.
- Zmluva o postúpení pohľadávok sa uzatvára písomne a podlieha povinnej štátnej registrácii - v zmysle čl. 4 a 17 č.214-FZ. Zmluva nadobúda platnosť až po jej štátnej registrácii. To znamená, že pred štátnou registráciou zmluvy o postúpení pohľadávky by sa nemali vykonávať žiadne platby.
- Skontrolujte si, či je v zmluve o účasti na spoločnej výstavbe doložka o zákaze postúpenia práva pohľadávky.
-
Vyžaduje sa nasledujúci balík dokumentov súvisiacich s transakciou:
- počiatočná dohoda o podiele (originál a notársky overená kópia);
- platobné doklady potvrdzujúce, že platba v rámci DDU bola vykonaná v plnej výške;
- prípadne potvrdenie developera o tom, že platobné záväzky akcionára za konkrétny spoločný stavebný objekt (napríklad byt) boli splnené v plnom rozsahu a včas, developer nemá voči pôvodnému akcionárovi žiadne vecné ani iné nároky a nemá namietať proti zadaniu;
- písomný súhlas developera, ak zmluva obsahuje doložku o tom, že iba v tomto prípade je postúpenie pohľadávok povolené;
- povolenie od úverovej inštitúcie, ak byt kúpil účastník spoločnej výstavby s využitím hypotekárneho financovania;
- notársky overený súhlas manžela/manželky, ak je účastník ženatý;
- ak je právo pohľadávky založené, písomný súhlas záložného veriteľa;
- súhlas poručníckeho a opatrovníckeho orgánu s postúpením nárokov zo zmluvy, ak je účastníkom spoločnej stavby maloletý (nesvojprávny).
- Zmluva o postúpení nesmie obsahovať klauzuly, ktoré menia podmienky pôvodnej DDU. Všetky podmienky musia byť zachované.
- Platba podľa zmluvy o postúpení práva na uplatnenie pohľadávky sa vykonáva za podmienok, ktoré sú predpísané v zmluve, preto musíte túto časť zmluvy dôkladne zvážiť.
- Predchádzajúci akcionár zodpovedá novému za platnosť práva na neho prevedeného, nie však za splnenie jeho záväzkov zo strany developera.
- Ak bolo postúpenie vykonané pred začatím konkurzného konania voči developerovi, potom sa na občana vzťahujú záruky federálneho zákona č. 218-FZ z 29. júla 2017 „O fonde na ochranu práv občanov“.
- Je potrebné skontrolovať, či na byte nie sú žiadne vecné bremená (hypotéky). Tiež sa uistite, že bola vykonaná platba na všetky zľavy, ak ich bolo viac.
Dúfame, že tento vzorový formulár zmluvy o postúpení práva pohľadávky zo zmluvy o majetkovej účasti na výstavbe (vzor zmluvy o postúpení DDU), zodpovedajúci legislatívnym aktom roku 2020, vám pomôže ušetriť váš drahocenný čas, nervy a peniaze na ktoré by sa dalo minúť
Čo je to zmluva o postúpení (cesia), ako ju správne aplikovať na trhu novostavieb a minimalizovať možné riziká, pre portál Novostroy-M porozprával Denis Artemov, popredný právnik advokátskej kancelárie Via lege.
Na základe zmluvy o postúpení (v latinčine „postúpenie“ - „cessio“, „cessio“) jedna osoba prevádza na druhú osobu právo požadovať plnenie záväzku. Na základe zmluvy o postúpení je možné previesť aj samotné záväzky – prijímajúca strana ich musí splniť v prospech tretej osoby.
V prípade bytov v novostavbách prenáša držiteľ práva (postupca) na postupníka (postupníka) zmluvné právo domáhať sa prevodu bytu na developera po uvedení domu do prevádzky.
Zmluva o postúpení je v mnohom podobná kúpno-predajnej zmluve, preto pre zjednodušenie budeme držiteľa autorských práv nazývať predávajúcim a postupníka kupujúcim.
Zmluva o postúpení je široko využívaná pri predaji bytov v novostavbách. Faktom je, že po prvé, ako výstavba postupuje, náklady na bývanie v nových budovách rastú, čo umožňuje investovať peniaze do ďalšieho zisku. Mnohí investori nečakajú na dokončenie výstavby a zápis bytu do nehnuteľnosti, ale majú tendenciu predať nehnuteľnosť skôr. Na to využívajú postúpenie práv.
Po druhé, zmluvy o účasti na spoločnej výstavbe (DDU) je možné uzatvárať len počas výstavby – teda do uvedenia domu do prevádzky. A zmluvy o predaji - iba ak existuje formalizované vlastníctvo bytu. Od momentu uvedenia objektu do prevádzky po zápis vlastníctva môže zároveň uplynúť pomerne veľa času, počas ktorého developeri vypadnú z fázy aktívneho predaja bytov. V dôsledku toho vstupujú do DDU na zostávajúci objem bytov s jednou zo svojich štruktúr, ktoré sa potom bez spěchu zaoberajú predajom na základe zmlúv o postúpení.
Je pozoruhodné, že použitie tohto typu zmluvy je výhodné pre obe strany transakcie. Predávajúci môže získať peniaze za byt bez toho, aby prešiel procesom jeho prijatia v rámci aktu o prevzatí a prevode a zápisu vlastníctva, ako aj bez dodatočných prevádzkových nákladov. Kupujúci - pri kúpe bytu nie "od nuly", sledujte postup výstavby a jej tempo (navyše cena bytu je v tomto prípade nižšia ako po uvedení novostavby do prevádzky a zápise vlastníctva).
Podvodné skaly
Zmluva o postúpení musí spĺňať určité náležitosti. Kapitola 24 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je venovaná zmene povinností osôb a zavádza množstvo dôležitých pravidiel. Medzi najvýznamnejšie zákony patrí:
Zmluva o postúpení práv musí byť vyhotovená písomne a postúpenie práv podľa DDU musí podliehať štátnej registrácii (v tomto prípade sa práva novej osoby na byt objavujú presne od okamihu štátnej registrácie. );
Zmluva musí jasne definovať predmet transakcie (byt), uvádzať jeho cenu, postup pri vysporiadaní;
Ak zmluva o účasti na spoločnej výstavbe predpokladá povinný písomný súhlas developera s postúpením, je potrebné ho získať – inak môže byť transakcia vyhlásená za neplatnú.
Článok 11 federálneho zákona „O účasti na spoločnej výstavbe ...“ dopĺňa tento zoznam o dve ďalšie podmienky:
Predávajúci môže postúpiť len plne splatený byt alebo kupujúci musí prevziať záväzok zaplatiť dlh;
Postúpenie práv je možné len do doby prevodu bytu podľa zákona (pravidlo vychádza z podstaty zmluvy o postúpení pohľadávky: pri podpise zákona sa realizuje samotné právo domáhať sa prevodu bytu - nie je nič postúpiť).
Okrem toho sú dôležité nasledujúce body:
V zmluve o postúpení práv musí predávajúci garantovať právnu čistotu bytu (nie je zastavený, nezatknutý, tretie osoby naň nemajú právo, nevedie sa k žiadnemu súdnemu sporu);
V súlade s článkom 385 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie predávajúci po postúpení práv prevedie na kupujúceho vlastnícke dokumenty, ktoré má (zmluva o účasti na spoločnej výstavbe, platobné doklady). Je dôležité vypracovať o tom samostatný zákon);
Skutočnosť úplného vyrovnania kupujúceho s predávajúcim, aby sa predišlo ďalším nezhodám, musí byť potvrdená aj zákonom - o vzájomnom vyrovnaní;
O postúpení práv musí byť developer písomne upovedomený, za nedostatok oznámenia zodpovedá kupujúci;
Pred uzavretím zmluvy o postúpení je dôležité overiť platnosť práv, ktoré majú byť postúpené, najmä, že zmluva nebola ukončená a bola v plnej výške zaplatená.
Najjednoduchšie si to overíte tak, že si vyžiadate výpis na byt z Jednotného štátneho registra práv. Musí potvrdiť platnosť zmluvy (či bola vypovedaná) a vlastníka bytu, nemali by tam byť žiadne informácie o existencii hypotéky, súdnych väzbách a iných ťarchách.
Taktiež, ak je to možné, je potrebné prísť s predávajúcim do kancelárie developera: developer nemá záujem predať nesplatené alebo neplatné práva k bytu tretím osobám. Okrem toho má developer vlastnú kópiu dokumentov, ktoré tvoria právnu históriu bytu, pomocou ktorej si môžete skontrolovať papiere poskytnuté predajcom.
Po uzavretí zmluvy o postúpení práv kupujúci „zostáva sám“ s developerom, preto je tiež dôležité zoznámiť sa s hlavnými titulnými dokumentmi pre stavbu:
Príkaz prednostu miestnej správy o výstavbe;
Dohoda medzi správou a developerom o podmienkach výstavby bytového domu;
zmluva o prenájme pozemku (list vlastníctva);
Stavebné povolenie;
Pozitívny záver štátnej expertízy k projektu stavby.
Manažér developera môže poskytnúť aj ďalšie relevantné informácie: napríklad nové termíny dokončenia stavby (môžu sa posunúť); o predbežných výmerách bytu (ak sa plocha zväčšila, kupujúcemu bude v budúcnosti účtovaný doplatok) a približných nákladoch na prevádzku bytu (v zmluve nefiguruje).
Pri štúdiu samotnej zmluvy o majetkovej účasti je potrebné venovať pozornosť skutočnosti, že musí byť prešitá a mať obdĺžnikovú pečiatku Federálnej štátnej registračnej služby potvrdzujúcu registráciu.
Predávajúci je tiež povinný poskytnúť doklady potvrdzujúce uskutočnenú platbu: potvrdenia o došlých hotovostných príkazoch, bankové platobné príkazy, úkony odsúhlasenia úhrad.
Ak bol byt kúpený na hypotéku, musí existovať písomné potvrdenie o úplnom splatení úverových záväzkov. V prípade nesplatenej hypotéky musí byť do obchodu zapojená banka, ktorá na úkor súm zaplatených kupujúcim uzatvorí úverové záväzky predávajúceho a odstráni z bytu záložné právo.
Organizácia vysporiadania podľa zmluvy o postúpení medzi kupujúcim a predávajúcim
Pri uzatváraní zmluvy o postúpení pohľadávok predávajúci riskuje, že zmluvu podpíše, predloží na registráciu, ale nedostane platbu za cenu bytu. Pre kupujúceho je nebezpečenstvo presne opačné - môže dať peniaze, ale nedostane potvrdenie o prevode práv od spoločnosti Rosreestr (napríklad kvôli súdnym zatknutiam).
Preto je najoptimálnejšia forma platby prostredníctvom bezpečnostnej schránky, ktorej podmienkou prístupu je dohoda o postúpení práv registrovaná u Rosreestr.
Taktiež nedávno začali využívať bankový akreditív na bezhotovostné platby (princíp je podobný ako pri prenájme bunky). Náklady na bankové služby v rámci akreditívu sú však oveľa vyššie, takže sa ešte nerozšírili.
Uvedenie neúplnej ceny bytu v zmluve o postúpení
Článok 210 daňového poriadku Ruskej federácie sa týka zdaniteľného základu pre výpočet 13% dane z príjmov fyzických osôb všetkých príjmov daňovníka získaných v hotovosti. Výnimkou nie sú ani príjmy z pridelenia. V praxi to vedie k snahám uviesť v zmluve zníženú cenu bytu, ktorá sa často rovná jeho hodnote podľa majetkovej zmluvy.
V tomto prípade okrem zjavného porušenia daňových zákonov kupujúci na seba preberá ďalšie riziko, ktoré môže byť realizované v prípade ďalšieho uznania postúpenia za neplatné rozhodnutím súdu.
Podľa článku 167 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je dôsledkom neplatnosti transakcie takzvaná bilaterálna reštitúcia, keď je každá zo strán povinná vrátiť druhej všetko, čo v rámci transakcie dostala. A ak predávajúci dostane byt späť, kupujúci dostane iba zdokumentované náklady na byt.
V zmluve je teda žiaduce uviesť skutočnú trhovú hodnotu bytu. Ale aj keď sa tak nestane, kupujúci by sa mal postarať o to, aby potvrdil skutočnosť zaplatenia celej sumy (napríklad pomocou dodatočných potvrdení).
Úloha vývojára
Vývojár často preberá funkcie registrácie pridelenia práv. Pomáha stranám pripraviť potrebné dokumenty, vypracuje zmluvu o postúpení, predloží ju na štátnu registráciu. V prípadoch stanovených DDU vystupuje developer ako tretia strana podľa zmluvy alebo dáva samostatný písomný súhlas s postúpením. Samozrejme, je to výhodné pre strany transakcie.
Je tu však aj druhá strana mince. Takéto služby vývojára sú spravidla platené. Developer stanovuje svoje náklady nezávisle: neexistuje žiadna štátna regulácia tejto otázky. Neexistujú ani odporúčania, kto presne znáša náklady - predávajúci alebo kupujúci.
Preto je dôležité vopred objasniť náklady na služby developera, aby sa počas transakcie nestalo nepríjemné prekvapenie.
Keď predávajúci nezaplatil za byt v plnej výške (napríklad v splátkach), zapojenie developera do transakcie sa stáva povinným. V tomto prípade kupujúci prevedie časť zaplatených prostriedkov developerovi na splatenie dlhu a zvyšok predávajúcemu.
Podpora transakcie zo strany developera však nerieši všetky ťažkosti. Naopak, je mimoriadne ťažké právne brať developera na zodpovednosť za prípadné chyby pri plnení zmluvy, preto by si strany mali dôkladne preštudovať dokumenty a podrobne špecifikovať všetky nuansy.
Ďalšie nuansy
Nároky na byt voči developerovi súvisia s vlastníckymi právami. Zákon teda umožňuje postúpenie práv k akciám, t.j. môžu byť vydané viacerým osobám, ktoré sú predávajúcimi. Podobne je to aj s kupujúcimi, ktorých môže byť tiež veľa.
Okrem DDU developeri využívajú aj iné typy zmlúv na predaj nehnuteľností v novostavbách. Napríklad PDKP alebo dohoda o účasti v bytovom družstve. Napriek tomu, že postúpenie práv k bytu podľa nich sa v mnohých ohľadoch líši od postúpenia podľa DDU, mnohé z toho, o čom sa hovorí v tomto článku, platí aj pre takéto typy postúpenia.
Na záver treba povedať, že zmluva o postúpení pohľadávok, podobne ako iné druhy občianskoprávnych transakcií, je zameraná na realizáciu voľného obehu majetku a peňazí a je určená na pomoc stranám pri dosahovaní vzájomne výhodných výsledkov.
Zároveň je veľmi dôležité dbať na správne vyhotovenie dokumentov (aby sa predišlo chybám a nepresnostiam), včas plánovať a správne rozložiť kompetencie účastníkov transakcie pri príprave a poskytovaní potrebnej dokumentácie .
Už pomerne dlho sa úspešne praktizuje postúpenie práv podľa zmluvy o majetkovej účasti vo výstavbe. Tento typ zmluvy sa nazýva cesia a uzatvára sa medzi postupcom (predávajúcim) a postupníkom (kupujúcim). Často sa používa v oblasti prevodu práv k nehnuteľnostiam, a to aj vtedy, keď sa vyžaduje prevod práva na pohľadávku podľa zmluvy o majetkovej účasti vo výstavbe, ako aj prevod dlhových záväzkov. Vo všeobecnosti ide o bilaterálnu zmluvu, v ktorej jedna strana prevádza majetkové záväzky alebo niektoré práva na druhú.
Uzavretie tohto typu transakcie pomáha predávajúcemu previesť objekt, ktorý ešte nebol akceptovaný štátnou komisiou a uvedený do prevádzky. Je tiež možné vykonať postúpenie pohľadávky na dlhové záväzky. Spočíva v potrebe vyplatiť odmenu novému veriteľovi, pričom jej hodnota by mala byť nižšia ako suma, ktorá bude postúpená. V opačnom prípade nemá vykonanie tejto transakcie zmysel. Porušenie zákona nebude, ak sa zadanie uskutoční bezplatne.
Postúpenie práva pohľadávky pre právnické a fyzické osoby
Podľa zmluvy o postúpení práva na pohľadávku podľa zmluvy o majetkovej účasti je postupca plne zodpovedný, ak sa zistí, že prevedené práva sú v rozpore s platnou legislatívou Ruskej federácie. Vo väčšej miere sa to týka zmluvných vzťahov v štádiu nadobúdania nehnuteľnosti v procese výstavby.
Dôležité! Keď počínanie vedúcich právnickej osoby (developera) priviedlo spoločnosť do úpadku, tak za týchto okolností súd vinu postupcu neuvidí. Pri veľkom oneskorení výstavby je zachovaný rovnaký poriadok.
Postúpenie práva pohľadávky zo zmluvy o spoluúčasti na spoločnej výstavbe je možné dovtedy, kým zmluvné strany nevypracujú akt o prevzatí a prevode nehnuteľnosti. V súlade s federálnym zákonom Ruskej federácie N 214 je možné uzavrieť zmluvu o postúpení odo dňa štátnej registrácie DDU. Bez riadnej registrácie dohody o účasti na akciách u orgánov Rosreestr sa všetky následné transakcie budú považovať za neplatné. Právne následky, ktoré môžu nastať, teda nebudú mať v budúcnosti právne účinky. Podľa rozhodnutia súdu sa všetko bude musieť vrátiť v regresnom príkaze na pôvodnú úroveň.
Každá zmluva o postúpení práva na pohľadávku (cesia) prechádza aj registráciou v Rosreestr. Podmienená cena je plne splatená postupcom (vôbec prvým akcionárom). V prípade, že predmet nehnuteľnosti nie je úplne zaplatený, bude vypočítaná osoba, ktorá ako posledná prevzala všetky povinnosti a práva.
V žiadosti musia byť uvedené tieto dokumenty:
- zmluva o postúpenej nehnuteľnosti, na ktorej je podpis osoby, ktorá ju uzatvorila prvýkrát;
- potvrdenie o platbe s uvedením úplnej platby;
- dokumentácia zosúladenia pre počiatočné výpočty;
- písomné povolenie od vývojára na dokončenie transakcie.
V praxi sa pri uzatváraní cesie spravidla zachováva rovnaká forma, aká bola v úplne prvej zmluve. O priestupok nepôjde, ak bude existovať jednoduchá písomná forma, alebo sa obchod uskutoční za účasti notára.
Postup pri uzatváraní dohody
Pamätajte! Bremeno zodpovednosti za neupovedomenie developera, ako aj získanie jeho súhlasu s transakciou, padá na plecia postupníka. Preto je potrebné sa o to postarať vopred. Bez takéhoto súhlasu orgány Rosreestr transakciu nezaregistrujú, avšak v počiatočnom štádiu môžu vzniknúť nežiaduce právne následky, ako aj problémy so stratou času a peňazí.
Od postupcu ako dlžníka na súde je možné získať vrátenie už vyplatených finančných prostriedkov. Na to však budete musieť podať žalobu na vydanie bezdôvodného obohatenia na súdne orgány, kde budete musieť hľadať aj uvedeného dlžníka. Bohužiaľ, takéto vyhľadávanie nie vždy vedie k očakávanému výsledku.
Pôvodná zmluva spravidla obsahuje doložku označujúcu povinnosť prvého akcionára oznámiť registráciu postúpenia. V praxi sa vyskytli prípady, keď developer odmietol previesť bývanie na nového nadobúdateľa, alebo ho dostal kupujúci, s ktorým developer vstúpil do zmluvného vzťahu v úvodnej fáze.
Postup registrácie transakcie pridelenia v Rosreestr je sprevádzaný nasledujúcou dokumentáciou:
- vzor dohody o podiele;
- originál zmluvy o postúpení;
- zoznam sprievodných dokumentov, ktorý je diktovaný špecifikami konkrétnej transakcie;
- splnomocnenie, ktoré poskytuje možnosť podpisovať úradné dokumenty, ako aj všetky hlavné zložky dokumentácie (zoznam pre právnické osoby).
Orgány Rosreestr budú môcť transakciu zaregistrovať do 1-1,5 mesiaca.
Základom pre uzavretie transakcie na postúpenie pohľadávok môže byť kúpna zmluva, investičná zmluva so zapojením požičaných prostriedkov (hypotéka). V druhom prípade je potrebné upovedomiť úverovú inštitúciu, aby mohli bezpečnostní pracovníci banky skontrolovať nového postupníka. Po postupe, v ktorom sa objasňuje platobná schopnosť nového dlžníka, sa urobí záver, v ktorom musí byť uvedený súhlas s konkrétnou transakciou.
V judikatúre často existujú typy tripartitných cesných zmlúv. To je veľmi výhodné, pretože súhlas všetkých strán je prítomný v jednom dokumente. Čo má vysoký stupeň nespochybniteľnosti a zároveň umožňuje efektívne eliminovať zbytočné problémy. Účastníkmi môžu byť fyzické aj právnické osoby. Často sa vypracováva už v počiatočných fázach bytovej výstavby, kde ako tretia strana vystupuje developerská spoločnosť. Uzavretiu trojstrannej dohody môžu brániť len vopred dohodnuté podmienky vyplývajúce z podpisu predchádzajúcich dokumentov. Ostatné momenty a spôsoby ich riešenia sú ponechané v rovnakom poradí.
Daňové a iné otázky
Hneď je potrebné poznamenať, že príjem akéhokoľvek príjmu právnických aj fyzických osôb sa zdaňuje, pokiaľ zákon neustanovuje inak. Postúpenie práv nebude výnimkou a bez ohľadu na to, čo sa prevádza: práva alebo povinnosti (predaj / kúpa).
Základ dane upravujú rôzne ustanovenia daňového poriadku Ruskej federácie. V prvých fázach všetky platby daní odvádza investorská spoločnosť alebo niekoľko podobných organizácií (v pomere k investovaným finančným prostriedkom). Platby dane sa vypočítavajú na základe hodnoty transakcie. Nie je zakázané zaťažiť postupníka časťou sumy dane, ak to ustanovujú príslušné podmienky.
V našom prípade sa základ dane neznižuje o výšku vynaložených nákladov, ako je to zvykom v iných oblastiach zdaňovania. Skutočné platby budú realizované na základe rozdielu medzi predajnou cenou a kúpnou cenou nehnuteľnosti. takto:
- cena objektu je 7 000 000 rubľov;
- daň 13 %;
- následná predajná cena je 8 000 000 rubľov;
- splatná suma bude 130 000 rubľov (na základe 1 000 000 rubľov).
Dôležité! Budete musieť vyplniť vyhlásenie vo formulári 3 - daň z príjmu fyzických osôb vo všetkých situáciách, vrátane prípadov, keď je rozdiel medzi prvým a nasledujúcim predajom nulový, to znamená, že nebude potrebné platiť daň. Ak sa uvedené vyhlásenie nevyplní včas, budete musieť zaplatiť pokutu.
Neberie sa do úvahy ani daň z pridanej hodnoty, keďže neexistuje súvislosť medzi základom akruálneho a nákladového účtovníctva. Právo na uplatnenie pohľadávky jednoducho prechádza na inú osobu, ktorá sa zúčastnila transakcie postúpenia, preto legislatíva neupravuje dodatočnú daň (DPH).
Aby ste sa ochránili pred stratou nehnuteľnosti alebo značného množstva peňazí, dôrazne sa odporúča vykonať vlastnú kontrolu. Toto by sa malo uskutočniť najneskôr po prijatí potvrdení o platbe za predmet. Ak to chcete urobiť, musíte si vziať uvedené potvrdenky a potom zosúladiť vzájomné vyrovnania spolu s developerskou spoločnosťou. Vzájomná dôvera strán by určite mala byť prítomná, ale spoliehať sa len na ňu je prinajmenšom neuvážené.
Dôležitým faktorom pre bezproblémový priebeh transakcie a bez excesov je svedomitosť developera, a to platí ako pre akúkoľvek fázu výstavby, tak aj pre právnu čistotu všetkej dokumentácie. Existuje niekoľko spôsobov, na ktoré sa môžete odvolať:
- kontrola informácií na internete;
- objednanie príslušnej expertízy kvalifikovaného právnika;
- vyžiadanie si informácií od dane alebo spoločnosti Rosreestr v možnom rozsahu.
Treba mať na pamäti, že najnepriaznivejším obdobím na uzavretie zadania je čas, kedy spoločnosť, ktorá sa zaoberala výstavbou bytového domu, začína uvádzať toto zariadenie do prevádzky. Nepríjemnosti a problémy nastávajú v dôsledku toho, že doba medzi jeho prevzatím štátnou komisiou a podpísaním zákona o prevode bytu sa môže pôsobivo predĺžiť. Je lepšie sa chrániť a nepúšťať sa do takéhoto dobrodružstva.
