Etapas de la construcción de un edificio residencial y lo que no debes perderte. Construcción monolítica de edificios de varias plantas: tecnología, requisitos.

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Hola Eugenio. Es imposible construir un edificio de apartamentos, sin importar con qué propósito, en un terreno destinado a la construcción de viviendas individuales.

Solo puede construir un edificio residencial individual, y también puede tener viviendas aisladas que se pueden alquilar.

La construcción de un edificio de apartamentos implica cambiar el propósito del terreno: para la construcción de un edificio de apartamentos. Lo cual es muy probable que sea imposible.

Hola.

Si la administración establece el hecho de que la casa es un edificio de apartamentos, por ejemplo, en base a una queja de los vecinos, entonces bien puede ir a los tribunales con una demanda para demoler la casa, porque. será un edificio independiente.

Decreto del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito del Cáucaso Norte de fecha 26 de marzo de 2012 en el caso N A32-19509/2011
Al negarse a satisfacer la solicitud, el tribunal rechazó las pretensiones del demandante de reconocer la propiedad del edificio de apartamentos construido por el demandante. Según el tribunal, de conformidad con lo dispuesto en el art. 51 del Código de Urbanismo de la Federación Rusa, art. 3 de la Ley Federal "Sobre Actividades Arquitectónicas en la Federación Rusa", la construcción, la reconstrucción de proyectos de construcción de capital, así como su revisión se llevan a cabo sobre la base de un permiso de construcción, emitido por el gobierno local en la ubicación de la parcela de tierra donde se planea la construcción. Al mismo tiempo, de acuerdo con el párrafo 26 del Decreto del Pleno de la Corte Suprema de Arbitraje de la Federación Rusa y el Pleno de la Corte Suprema de Arbitraje de la Federación Rusa del 29 de abril de 2010 N 10/22, la ausencia de un permiso de construcción en sí mismo no puede servir como base para rechazar una solicitud de reconocimiento de propiedad de una construcción no autorizada, es necesario establecer si la persona que creó la estructura no autorizada, las medidas apropiadas para legalizarla, en particular, para obtener un edificio permiso y/o acto de puesta en funcionamiento de la instalación. Según lo establecido por el tribunal, el demandante tiene permiso para construir un edificio residencial individual de tres pisos. Sin embargo, de hecho, el demandante construyó un edificio residencial de apartamentos múltiples de cinco pisos, que no corresponde a la documentación del permiso. Evidencia de un cambio en el tipo de uso permitido del terreno, el cumplimiento del procedimiento establecido para obtener un permiso para la construcción de un edificio de apartamentos de cinco pisos, la disponibilidad de documentación de diseño para la instalación erigida, así como apelaciones a faltan en el expediente los órganos autorizados para acordar la construcción de la instalación en litigio. Por lo tanto, no hay motivos para satisfacer las pretensiones del demandante.

TRIBUNAL REGIONAL DE KOSTROMA
DETERMINACIÓN DE APELACIONES
de 5 de diciembre de 2014 en el proceso No. 33-1885
Por orden del Departamento de Propiedad y Relaciones Territoriales de la Región de Kostroma con fecha DD.MM.YYYY N, el terreno anterior con un área total de 748 sq. m ubicado en:<адрес>, cortesía de H.A.I. gratuitamente a la propiedad como propietario del objeto inmobiliario, con el uso permitido "para la explotación de un edificio residencial individual". La propiedad de la tierra ha pasado el registro estatal, que se confirma mediante un certificado de DD.MM.YYYY.
Presentación de reclamaciones por la demolición del objeto en la dirección:<адрес>, el demandante señaló que el objeto tiene signos de una estructura no autorizada, ya que es un edificio de apartamentos, fue construido sin un permiso de construcción, en violación del propósito previsto del terreno, se violaron las normas y reglas técnicas durante su construcción , en relación con la cual la estructura amenaza la vida y la salud de los ciudadanos.
La posición del demandado fue que la casa es una casa individual de tres pisos construida para la residencia de una familia y, por lo tanto, no se requería obtener el permiso para construir una casa, producir y aprobar la documentación del proyecto. La construcción de la instalación no se ha completado, todas las infracciones identificadas son corregibles y se eliminarán durante la construcción.
Valoración y examen de las pruebas presentadas de conformidad con el artículo. 67 del Código de Procedimiento Civil de la Federación Rusa, el tribunal de primera instancia llegó a la conclusión de que el objeto en disputa tiene las características de un edificio de apartamentos. El demandado produjo una nueva construcción, antes de que comenzara el desarrollo de la documentación del proyecto de conformidad con el art. 48 del Código Civil de la Federación de Rusia, que está sujeto a examen, no se llevó a cabo, no se obtuvo un permiso de construcción, en el proceso de emisión se determinan los tipos de construcción permitida y sus parámetros limitantes, cumplimiento de la planificación urbana reglamento de acuerdo con el art. 51 GRK RF. Teniendo en cuenta las circunstancias establecidas, el tribunal de primera instancia concluyó que el objeto en disputa presenta todos los signos de una construcción no autorizada: se construyó un edificio de apartamentos en un terreno no asignado para estos fines en la forma prescrita por la ley, sin obtener los necesarios permisos, con una violación significativa de la planificación urbana y los códigos y normas de construcción, incl. ubicado parcialmente fuera de los límites del terreno, viola los derechos e intereses legítimos de terceros, crea una amenaza para la vida y la salud de los ciudadanos En las circunstancias anteriores, un bien inmueble ubicado en:<адрес>, para ser demolido.
Por lo tanto, el objeto en disputa es una construcción no autorizada, que se erigió en violación de los códigos y reglamentos de construcción en un terreno no asignado para la construcción de un edificio de apartamentos, parcialmente en un terreno que no es propiedad de los demandados, y crea una amenaza para la vida y la salud de las personas.
Las consecuencias de la construcción no autorizada están establecidas por el art. 222 del Código Civil de la Federación Rusa. La persona que haya realizado una construcción no autorizada no adquirirá el derecho de propiedad sobre ella. No tiene derecho a disponer del edificio - a vender, donar, arrendar, realizar otras transacciones. La construcción no autorizada está sujeta a demolición por quien la realizó oa su costa, salvo en los casos previstos en el apartado 3 de este artículo. El derecho de propiedad a una construcción no autorizada puede ser reconocido por un tribunal, y en los casos previstos por la ley en otro procedimiento establecido por la ley, la persona en cuya propiedad, posesión hereditaria vitalicia, uso permanente (ilimitado) es la parcela de tierra donde la se llevó a cabo la construcción. En este caso, la persona que haya reconocido el derecho de propiedad sobre la edificación reembolsará a la persona que lo haya realizado los gastos de la edificación en la cuantía que determine el tribunal. El derecho de propiedad sobre una estructura no autorizada no puede ser reconocido a dicha persona si la conservación de la estructura viola los derechos e intereses legalmente protegidos de otras personas o representa una amenaza para la vida y la salud de los ciudadanos.
De acuerdo con la posición legal del Tribunal Constitucional de la Federación Rusa, establecida en la Sentencia del 3 de julio de 2007 N 595-O-P, la construcción no autorizada es un delito que consiste en violar las normas de la legislación de tierras que rigen la provisión de un terreno. parcela para la construcción, normas urbanísticas que rigen el diseño y la construcción. Según el sentido literal del apartado 1 del art. 222 del Código Civil de la Federación Rusa, la sanción contenida en él puede aplicarse si se prueba la culpabilidad de un ciudadano en la implementación de una construcción no autorizada. La implementación de la construcción no autorizada es un acto culpable, cuya prueba es el establecimiento de al menos una de las tres condiciones enumeradas en el párrafo 1 del Artículo 222 del Código Civil de la Federación Rusa.
Teniendo en cuenta, además de lo dispuesto en el párr. 2 p.2 art. 222 del Código Civil de la Federación Rusa, párrafo 3 del art. 76 del Código de Tierras de la Federación Rusa, la obligación de demoler un edificio no autorizado debe asignarse a la persona que realizó la construcción no autorizada, es decir, al propietario Kh.A.I.
De acuerdo con las aclaraciones contenidas en el párrafo 23 de la Resolución del Pleno del Tribunal Supremo de la Federación Rusa N 10 y el Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa N 22 del 29 de abril de 2010 “Sobre algunas cuestiones que surgen en práctica judicial en la resolución de disputas relacionadas con la protección de los derechos de propiedad y otros derechos reales”, la decisión del tribunal de satisfacer la demanda por la demolición del edificio no autorizado sirve como base para hacer una entrada en el USRR sobre la terminación de la propiedad del demandado. propiedad del edificio no autorizado.
En vista de lo anterior, esta decisión es la base para la terminación en el Registro Estatal Unificado de Derechos sobre Bienes Raíces y transacciones con él del registro de propiedad de Kh.A.I. y V. al objeto de construcción de vivienda individual - un edificio residencial de 3 pisos con un área total<данные изъяты>cuadrados m número de inventario N letra B en:<адрес>.

Para construir un edificio de apartamentos, debe cambiar el tipo de uso permitido del terreno, si el terreno pertenece a los terrenos de los asentamientos.

CÓDIGO DE URBANISMO DE LA FEDERACIÓN DE RUSIA
Artículo 37. Tipos de Uso Permitido de Terrenos y Objetos de Construcción Capital
1. Los usos permitidos de los terrenos y las instalaciones de construcción de capital pueden ser de los siguientes tipos:
1) los principales tipos de uso permitido;
2) usos condicionalmente permitidos;
3) tipos secundarios de usos permitidos, admisibles solo como adicionales en relación con los principales tipos de usos permitidos y tipos de usos condicionalmente permitidos y llevados a cabo junto con ellos.
2. Con respecto a cada zona territorial, se establecen los tipos de uso permitidos de los terrenos y las instalaciones de construcción de capital.
3. El cambio de un tipo de uso permitido de los terrenos e instalaciones de construcción de capital a otro tipo de uso se realiza de acuerdo con las normas urbanísticas, sujeto al cumplimiento de los requisitos de las normas técnicas.
4. Los tipos principales y auxiliares de uso permitido de terrenos y objetos de construcción de capital por parte de los titulares de derechos de terrenos y objetos de construcción de capital, con excepción de las autoridades estatales, gobiernos locales, instituciones estatales y municipales, empresas unitarias estatales y municipales, se eligen de forma independiente sin permisos ni aprobaciones adicionales.
5. Las decisiones de cambiar un tipo de uso permitido de los terrenos y las instalaciones de construcción de capital ubicadas en terrenos a los que no se aplica la normativa urbanística o para los que no se establece la normativa urbanística, a otro tipo de tal uso se hacen de conformidad con las leyes federales. leyes

Hola Eugenio.

Definitivamente tendrás problemas:

1. Se le puede negar el registro de propiedad de una propiedad

2. Su edificio de apartamentos puede clasificarse como construcción no autorizada y ser demolido.

Numerosas prácticas judiciales confirman lo que se ha dicho, ¡incluso en Moscú y la región de Moscú!

"Resumen de la práctica de resolución de disputas por parte de los tribunales que surgen en relación con la participación de los ciudadanos en la construcción compartida de edificios de apartamentos y otros objetos inmobiliarios" (aprobado por el Presidium de la Corte Suprema de la Federación Rusa el 12/04/2013)
HOMBRE. en un terreno de 600 m2. m, destinado a la construcción de viviendas individuales, sobre la base de permisos de construcción, un edificio residencial con una superficie total de 1005,9 m2. m) Los organismos que llevan a cabo el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él inscribieron la propiedad de M.A.N. a esta casa Sobre la base de un contrato para la venta de bienes inmuebles, los propietarios de un edificio residencial ubicado en el terreno especificado sobre la base del derecho de propiedad compartida común son, además de M.A.N., también B.K.V., G.O.A., G.V. A ., O.M.L., R.L.N. y otros (total 14 personas).
Por decisión del Tribunal de la Ciudad de Lyubertsy de la Región de Moscú se cumplieron las reclamaciones del fiscal de la ciudad de Lyubertsy, región de Moscú, en interés de T.Yu.A., el municipio Malakhovka Urban Settlement, distrito municipal de Lyubertsy, región de Moscú, contra M. por la demolición de un edificio no autorizado cambios
Determinación del Colegio Judicial para Casos Administrativos del Tribunal Regional de Moscú, que consideró las apelaciones de B.K.V., G.O.A., G.V.A., O.M.L., R.L.N., las decisiones judiciales fueron canceladas, las reclamaciones del fiscal de la ciudad de Lyubertsy, Región de Moscú, fueron satisfechas .
Tal y como se desprende de los materiales del expediente (informe de inspección, documentación técnica, etc.), en el solar indicado se levantó un edificio de viviendas de tres plantas (dos plantas bajas y una planta ático). En cada uno de los pisos hay en realidad 8 o 9 apartamentos separados, todos ellos están numerados, tienen una salida separada al pasillo, un baño separado, una cocina separada equipada con una estufa. Desde el edificio residencial hay una salida en la planta baja al terreno adyacente a la casa.
El edificio de viviendas construido por la demandada está, de hecho, destinado y efectivamente utilizado para la residencia de varias familias que no están relacionadas con el promotor y viven en locales separados y aislados.
Teniendo en cuenta el contenido de los párrafos 5 y 6 del Reglamento sobre el reconocimiento de locales como locales residenciales, locales residenciales no aptos para habitar y un edificio de apartamentos como emergencia y sujeto a demolición o reconstrucción (aprobado por Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 28 de enero de 2006 N 47), que define los signos de un edificio residencial, apartamento, edificio de apartamentos, el panel de jueces consideró que la totalidad de la prueba presentada en el expediente confirma fehacientemente el hecho de la construcción de M.A.N. un edificio de apartamentos en un terreno destinado a la construcción de una instalación de construcción de viviendas individuales, en violación de los requisitos de la ley civil con respecto al uso previsto de la tierra. El demandado no recibió un permiso para la construcción de un edificio de apartamentos y no solicitó la puesta en marcha de la manera prescrita.
Por lo tanto, sobre la base de las disposiciones de los artículos 222 (párrafo 1) y 263 (párrafo 1) del Código Civil de la Federación de Rusia, así como los artículos 7 (párrafo 2) y 40 (subpárrafo 2 del párrafo 1) del Código Civil de la Federación Rusa, artículos 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 GrK RF erigido por M.A.N. el edificio residencial fue reconocido por la Junta Judicial de Casos Administrativos del Tribunal Regional de Moscú como una construcción no autorizada.
De acuerdo con el párrafo 2 del artículo 222 del Código Civil de la Federación Rusa, los párrafos 23 y 24 de la resolución del Pleno del Tribunal Supremo de la Federación Rusa y el Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa de fecha 29 de abril, 2010 N 10/22 “Sobre algunas cuestiones que surgen en la práctica judicial en la resolución de controversias relacionadas con la protección de los derechos de propiedad y otros derechos de propiedad” en M.A.N. ordenó llevar a cabo la demolición del edificio.
Por ejemplo, el Colegio Judicial para Casos Civiles del Tribunal Regional de Moscú por sentencia de apelación de 2 de abril de 2014 en el caso N 33-3589/2014 instalado:
la administración del asentamiento urbano del distrito municipal de Odintsovo de la región de Moscú presentó una demanda contra los acusados por la demolición de un edificio no autorizado: un edificio de apartamentos. La demanda está motivada por el hecho de que el edificio de apartamentos en disputa se construyó sin un permiso de construcción, en un terreno destinado a la construcción de viviendas individuales, en una zona de construcción de poca altura, sin la posibilidad de conectarse a los sistemas centrales de suministro de agua y alcantarillado. , en grave violación de la legislación de planificación urbana, así como de las normas y reglas para la tecnología de construcción de instalaciones (Código de Planificación Urbana de la Federación Rusa, SNiP 2.08.01-89, SP 30-102-99, SNiP 2.07.01-89 , SNiP 31-02-2001, etc.).
Los representantes de los demandados objetaron la satisfacción de la demanda, señalando que el plan maestro del asentamiento urbano, así como el plan de construcción, no fueron aprobados, los demandados son inadecuados, por lo que, de conformidad con el art. 222 del Código Civil de la Federación Rusa, las reclamaciones por la demolición de un edificio no autorizado no se presentan al propietario, sino al desarrollador. Para algunos propietarios, este edificio residencial es el único lugar de residencia en la Federación Rusa, las personas compraron apartamentos para residencia personal, en realidad viven dos familias en la casa. La administración interfiere en cambiar el destino del terreno. La casa se encuentra a 20 metros de la administración, fue construida frente a la administración, y desde 2008 no ha planteado el tema de la ilegalidad de su construcción o su demolición, el demandante no ha probado que la construcción no autorizada represente una amenaza para la vida. y la salud de los ciudadanos, en sí misma, la falta de permiso de construcción no sirve de base para la demolición de una instalación existente, cuyos derechos se registran en la forma prescrita por la ley. El edificio residencial fue erigido en el área residencial de acuerdo con las Reglas de Desarrollo de la ciudad de Odintsovo, aprobadas por el Decreto N 931 del 10.03.2012.
El representante de un tercero, el Departamento de Arquitectura y Planificación Urbana de la Administración del Distrito Municipal de Odintsovo de la Región de Moscú, apoyó la afirmación de la administración y dijo que el terreno estaba destinado a la construcción de viviendas individuales.
Teniendo en cuenta el tipo de uso permitido del terreno, se permite construir en él un edificio residencial unifamiliar de no más de tres pisos, destinado a la residencia de una familia (SP 55.13330.2011, párrafo 3 del artículo 48 de el Código Civil de la Federación Rusa, párrafo 1 del artículo 49 del Código Civil de la Federación Rusa).
Representantes del Departamento de Arquitectura y Urbanismo de la Administración del Distrito Municipal de Odintsovo realizaron visitas de inspección, como resultado de lo cual se estableció que se construyó un edificio de apartamentos de 4 pisos en el terreno.
Los titulares de los derechos de la parcela de tierra no aplicaron al Departamento de Arquitectura Urbanística, i.е. no tomó las acciones correspondientes encaminadas a legalizar la construcción no autorizada y el cumplimiento de la legislación urbanística.
Considerando que el objeto en disputa es en realidad un edificio de apartamentos, de conformidad con lo dispuesto en el art. 48, 49, 52, 54, 55 del Código Civil de la Federación Rusa, la construcción de dichas instalaciones debe ser realizada por organizaciones especializadas que tengan un certificado SRO, sobre la base de la documentación de diseño que haya pasado un examen, bajo el supervisión de Gosstroynadzor (organismo autorizado).
Como se desprende de la respuesta del Glavgosstroynadzor de la Región de Moscú con fecha del 18 de febrero de 2013 N Zh-59/31 y la Orden del Glavgosstroynadzor de la Región de Moscú N 44i con fecha del 16 de noviembre de 2011, el desarrollador no aplicó a la construcción estatal autoridades de supervisión con un aviso del inicio de la construcción de la instalación, la supervisión estatal de la construcción de la instalación no se llevó a cabo en el terreno especificado. De acuerdo con los resultados de las mediciones lineales, se establecieron violaciones de las distancias de prevención de incendios entre el edificio en disputa y los edificios residenciales ubicados en áreas vecinas. Los objetos no están conectados a las redes centrales de suministro de agua y alcantarillado. Dado que la calidad del trabajo de construcción e instalación en la casa no cumple con los requisitos de los documentos normativos y técnicos para edificios residenciales, existen dudas sobre la durabilidad y la mantenibilidad de la casa (violaciones de SP 54.13330.2011 (SNiP 31-01- 2003) "Edificios residenciales de apartamentos múltiples").
Los demandados creen que esta demanda viola sus derechos constitucionales como propietarios del terreno, y el actor no probó la violación de sus derechos y libertades por la construcción de la estructura, el plazo de prescripción establecido por el art. 199 del Código Civil de la Federación de Rusia, en relación con el cual solicitaron desestimar la demanda.
Del auto se desprende que los demandados son copropietarios de un terreno para la construcción de viviendas individuales.
Según el proyecto, la casa debe calentarse con calderas de gas del gasoducto existente, el suministro de agua debe realizarse desde el pozo existente, alcantarillado - instalaciones de tratamiento locales individuales, en el futuro, conexión a redes de alcantarillado, eliminación de desechos - en contenedores de metal mediante la celebración de un acuerdo de eliminación de basura. Este proyecto se desarrolló de acuerdo con las normas sanitarias y epidemiológicas. Después de adquirir apartamentos en un edificio residencial de varios apartamentos, los demandados tomaron medidas para legalizar el edificio residencial y llevarlo a un estado adecuado para ser habitado, proporcionando a la casa comunicaciones de ingeniería.
En cuanto a la declaración de los demandados de que la administración no cumplió con el plazo de prescripción, cabe señalar que el requisito de demoler una estructura no autorizada que representa una amenaza para la vida y la salud de los ciudadanos no está sujeto a prescripción.
De acuerdo con las explicaciones dadas en el párrafo 2 de la cláusula 24 de la Resolución del Pleno del Tribunal Supremo de la Federación Rusa y el Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 29 de abril de 2010 N 10/22 “Sobre algunas cuestiones que surgen en la práctica judicial en la resolución de controversias relacionadas con la protección de los derechos de propiedad y otros derechos reales”, el demandado en una demanda por la demolición de un edificio no autorizado es la persona que llevó a cabo la construcción no autorizada. Si un edificio no autorizado está en posesión de una persona que no llevó a cabo una construcción no autorizada, el demandado en una demanda por la demolición del edificio no autorizado es la persona que se habría convertido en propietaria si el edificio no hubiera sido autorizado.
Después de examinar todas las circunstancias del caso, el panel de jueces llegó a la conclusión de que había motivos para satisfacer la demanda presentada por la demolición de un edificio no autorizado, ya que durante la consideración del caso se estableció que un edificio de apartamentos no autorizado fue erigido en un terreno para la construcción de viviendas individuales.

El objetivo de un hombre de verdad, como saben, es criar un hijo, plantar un árbol y construir una casa. Y si las dos primeras tareas no plantean ninguna pregunta especial, entonces construir su propia casa es un objetivo difícil de alcanzar para la mayoría del sexo fuerte.

Yudaev-Rachey Yuri. Primavera temprana en Domodedovo. Autopista mojada. mil novecientos ochenta y dos

Y el punto aquí no es ni siquiera la laboriosidad y la falta de conocimientos y experiencia especiales, sino la necesidad de inversiones serias, porque incluso la construcción de una casa de campo pequeña y bastante modesta requerirá fondos significativos.

Por supuesto, en teoría, todos imaginan el proceso de construcción de una casa de campo, una casa de campo, una villa o una mansión. Parecería que no hay nada complicado: elegir un terreno, construir una base confiable y construir muros. Sin embargo, la construcción es un proceso complejo y tiene una serie de matices, especialmente si no se trata de una casa ordinaria de uno o dos pisos, sino de un edificio de gran altura con cien o incluso más apartamentos.

El comienzo de la construcción de un edificio de apartamentos: la elección del terreno.

La primera etapa en la construcción de un edificio de varios pisos es la selección de un terreno adecuado. La organización de la construcción participa en la selección de un sitio de construcción, teniendo en cuenta una serie de factores:

proximidad a la infraestructura urbana. Por supuesto, cuanto más cerca de las zonas céntricas de la ciudad, mejor, pero el terreno aquí es más caro y es mucho más difícil obtener el permiso de las autoridades. Al mismo tiempo, los apartamentos en un edificio ubicado lejos de la ciudad, donde no hay una conexión de transporte regular y conveniente, tendrán poca demanda entre los compradores, respectivamente, y el precio por metro cuadrado en los apartamentos aquí será más bajo;
disponibilidad de las comunicaciones necesarias, proximidad a las redes de suministro de energía, suministro de calor y cables telefónicos. Ahora, muchos complejos residenciales tienen la ventaja de la calefacción autónoma, por lo que la proximidad de la red de calefacción central no es tan importante ahora, pero la necesidad de "tirar" de las tuberías de agua y erigir soportes para tender líneas eléctricas puede aumentar el costo de la construcción.

Cabe señalar que el desarrollo de cualquier ciudad, incluida la construcción de edificios de varios pisos, se lleva a cabo estrictamente de acuerdo con el plan de planificación urbana aprobado. ¡A menudo, el número de permisos para el inicio de la construcción en un terreno en particular, especialmente en la región central, alcanza los 50! La forma más fácil de obtener permiso para construir un edificio de varios pisos es en un área donde todavía hay pocos edificios nuevos y el plan maestro prevé la construcción de varios objetos.

Valery Makovoi. Construcción del pueblo Abedul blanco. años 80 Ejercicio musical. 1986

El proceso de obtener permisos de construcción y proporcionar un terreno también se facilita enormemente si las propias autoridades de la ciudad actúan como cliente de este edificio. Sin embargo, la mayoría de las veces en este caso, se están construyendo viviendas para categorías de población de bajos ingresos, apartamentos de clase económica.

Realización de peritajes topográficos y geológicos.

Se lleva a cabo un levantamiento topográfico de un terreno que pronto se convertirá en un sitio de construcción para determinar con precisión las coordenadas de la ubicación de la futura estructura, así como para determinar las principales características del área y el paisaje circundante.

Esta es una parte muy importante de la construcción de un edificio de varios pisos que, junto con los estudios geológicos, le permite averiguar qué tan profundo es el agua subterránea y evaluar el estado general del suelo, la probabilidad y el grado de posible contracción de la Fundación.

Tales encuestas y encuestas son realizadas por organizaciones especializadas que tienen el permiso apropiado. Una vez finalizada la obra, el promotor recibe un informe detallado de la obra realizada, en el que, entre otros aspectos, se señalan las características del relieve, características meteorológicas y climáticas, estructura geológica, propiedades físicas y composición del suelo, hidrogeológica Se observan condiciones y mucho más.

Sobre la base de los estudios geológicos, se lleva a cabo la elección de los materiales de construcción y la tecnología de construcción, ya que en el caso de un terreno complejo o una presencia cercana de agua subterránea, es necesario utilizar métodos especiales.

Diseñar un edificio de apartamentos es una tarea compleja y extremadamente responsable, ya que depende del diseñador qué tan exitoso y cómodo será el diseño de los apartamentos, su área y la apariencia de la casa.

Belyakova Evgenia. Arquitecto. 2005

El proceso de diseño solo puede confiarse a profesionales, especialistas de empresas que son miembros de las organizaciones autorreguladoras pertinentes y que han recibido permiso para realizar este tipo de trabajo.

Los arquitectos y diseñadores se guían por los códigos de construcción aprobados y también se tienen en cuenta los requisitos sanitarios, las condiciones sismológicas y las características climáticas del área. Por ejemplo, la legislación sanitaria regula parámetros de apartamentos como la iluminación y la ventilación, y el sistema de protección térmica se desarrolla teniendo en cuenta la temperatura media anual; si es necesario, el proyecto prevé un aislamiento adicional de la fachada.

La complejidad de la tarea a la que se enfrenta el arquitecto radica también en el hecho de que, además de los requisitos del cliente, que puede realizar sus propios cambios en el plano del futuro edificio, el diseñador está obligado a coordinar el proyecto final con los arquitectos y autoridades de construcción de la ciudad y seguir estrictamente las normas y requisitos sanitarios establecidos.

Además, el proyecto de construcción prevé la forma óptima de organizar las comunicaciones, lo que garantizará la eficiencia energética del edificio (recientemente, los estándares de construcción "verde" se están generalizando en nuestro país, lo que aumenta los requisitos para el consumo económico de calor y energía), requisitos ambientales, características del entorno y otros matices.

Normalmente el arquitecto ofrece varias opciones para diseñar la fachada del edificio, de entre las cuales el cliente elige la que más le gusta.

Además, durante la construcción de un edificio de varios pisos, y especialmente un edificio de gran altura (más de 22 pisos), es necesario considerar y calcular cuidadosamente la carga sobre los cimientos, la confiabilidad de las estructuras de carga que deben hacer frente con un peso tan grande.

Otro detalle importante es que al redactar un proyecto, el arquitecto debe tener en cuenta no solo las características del paisaje, sino también las perspectivas de un mayor desarrollo del área. Si no se tiene en cuenta este matiz, en el futuro la vista desde las ventanas del edificio puede cambiar drásticamente, y la fachada contrastará fuertemente con los edificios vecinos, por ejemplo, construidos en un estilo completamente diferente.

Esta etapa es extremadamente importante para la finalización exitosa de la construcción, ya que solo un proyecto bien diseñado, probado repetidamente y que cumpla con todos los estándares y requisitos garantiza que pronto aparecerá un edificio de apartamentos atractivo, confiable y seguro en este sitio, y el edificio en sí mismo no parece un "monstruo", arruinó todo el paisaje.

Antes de pasar realmente a la etapa más visible e importante en la construcción de un edificio de varios pisos: los trabajos de construcción, a menudo se lleva a cabo una etapa más: una licitación para la selección de un contratista al que se le confiará la implementación del proyecto.

Por lo general, los contratistas se seleccionan sobre una base competitiva; la experiencia en esta área, la disponibilidad de empleados calificados y el equipo de construcción son de gran importancia.

Stukoshin Fedor. dos trabajadores 1967

La fase de construcción del edificio en sí se puede dividir en las siguientes partes principales:

Preparación del sitio de construcción. Esto incluye trabajos preparatorios como cercar el terreno, lo que le permite evitar la aparición de extraños en el sitio de construcción y garantizar la seguridad de los materiales y equipos; limpieza de terrenos, incluida la demolición de edificios existentes; desvío de redes de ingeniería que interfieren con la construcción; tendido de caminos temporales y comunicaciones necesarias; disposición de locales temporales domésticos, administrativos, de almacén y otros. También en esta etapa, es necesario proteger el sitio de construcción de la posible acumulación de agua de lluvia.
Marcando los ejes del edificio. Otro paso importante que requiere una verificación cuidadosa y un cálculo preciso, ya que las desviaciones más pequeñas serán casi imposibles de corregir. El marcado se lleva a cabo utilizando instrumentos de medición modernos y precisos.
Excavación. El tipo principal de movimiento de tierras en la construcción de un edificio de varios pisos es la excavación de un pozo de cimentación, y los movimientos de tierra también incluyen la colocación de zanjas para comunicaciones. En esta etapa, por supuesto, uno no puede prescindir de equipos especiales: excavadoras y excavadoras, ya que la cantidad de trabajo puede ser muy grande.
Obras de fundación. Es el cimiento que soporta la mayor carga, es la base del edificio y garantía de su durabilidad y estabilidad. El tipo de cimentación depende de las propiedades del suelo, a menudo se usa arena o grava, y la mayor parte del trabajo se vierte con hormigón de alta calidad que puede soportar el peso de un edificio de 9,12 o incluso 24 pisos de altura.
En la siguiente etapa de construcción, comienza la construcción de las paredes exteriores del edificio, se debe tener en cuenta que la tecnología para construir una casa de ladrillo, paneles de hormigón armado o un edificio monolítico tiene serias diferencias. Hoy en día, la construcción monolítica se está volviendo cada vez más popular, para la cual solo se necesita encofrado, refuerzo y hormigón.
Suministro de comunicaciones a la casa - agua, electricidad, gas, alcantarillado. Se cavaron zanjas para tuberías en la etapa de movimiento de tierras, ahora se están instalando comunicaciones y el edificio está conectado al suministro de agua centralizado y otras redes.
Instalación de techo. Esta etapa también depende del tipo de techo aprobado, muchos edificios nuevos modernos tienen el llamado techo aprovechable, en el que, por ejemplo, se puede colocar un jardín de invierno.
Instalación de tabiques interiores. De hecho, la división de un edificio de varios pisos en apartamentos separados, según el proyecto aprobado. En esta etapa, se está instalando un elemento tan importante de un edificio de varios pisos como el equipo de ascensores.
Instalación de ventanas de metal y plástico. Para continuar con el trabajo interior, es necesario proteger el local de las influencias climáticas, por lo que la instalación de ventanas ya está en marcha. También se pueden instalar puertas de metal en cada apartamento.
El dispositivo de las redes de comunicación internas. Esto incluye la distribución de luz en todo el recinto del edificio, el tendido de tuberías de alcantarillado, la disposición del suministro de gas, calefacción, suministro de agua fría y caliente. Además, después de la distribución de las comunicaciones en cada apartamento, se instalan medidores de luz y agua.
Dispositivo de solera. En esta etapa, la mezcla de concreto y arena se usa nuevamente, el piso se nivela cuidadosamente, es a partir de la regla del piso que comienza el trabajo de acabado en bruto.
Trabajos de acabado interior. Se puede dividir en bruto y acabado, a menudo los desarrolladores venden apartamentos con un acabado rugoso, lo que brinda a los nuevos propietarios la oportunidad de llevar el apartamento a un estado residencial por su cuenta, lo que requiere una inversión significativa de tiempo y dinero.
Acabado exterior de fachada y realización de reparaciones en todas las zonas comunes. Si el apartamento se puede vender después de que se hayan realizado trabajos de acabado en bruto, entonces en el vestíbulo, la entrada, las escaleras, el techo común y otras áreas comunes, todos los trabajos de acabado deben completarse por completo.

Muchos complejos residenciales también ofrecen espacios comerciales, por ejemplo, en la planta baja se puede ubicar una lavandería, un salón de belleza, una sucursal bancaria o una pequeña tienda de comestibles. Por supuesto, la presencia de tales locales debe preverse incluso en la etapa de redacción del proyecto, y la construcción de un edificio residencial ordinario y un complejo multifuncional necesariamente pasa por todas las etapas anteriores.

Para vender de manera rentable apartamentos en un edificio de varios pisos recién construido, así como de acuerdo con los estándares de planificación urbana, el desarrollador también debe cuidar la disposición del área local. Se ha convertido en una práctica común instalar un parque infantil frente a la casa, la presencia de vegetación, macizos de flores, colocar losas de pavimento o asfalto frente a las entradas, proporcionar vías de acceso para vehículos, a veces estacionamiento para residentes y sus invitados, y calles. Encendiendo.

Mefokov Nikolái. Patio de Saratov. 2004

Los edificios de varios pisos que dicen ser complejos residenciales de élite cuentan con un área protegida cerrada, que está decorada con un diseño paisajístico y, a menudo, incluso una piscina, rascacielos más simples, solo un pequeño patio bien cuidado con un columpio y un pequeño macizo de flores. frente a la entrada.

Como puede ver, el proceso de construcción de un edificio de apartamentos es bastante complejo, de varias etapas y responsable. Muchos desarrolladores señalan que las principales dificultades surgen precisamente en la etapa de obtener los permisos de construcción, recopilar todos los documentos necesarios, así como crear y aprobar el proyecto, mientras que el trabajo de construcción en sí no lleva mucho tiempo. Sin embargo, muchas empresas constructoras ahorran tiempo y dinero al utilizar diseños estándar, lo que a veces resulta no ser la peor opción.

Anna Sedykh, rmnt.ru

La construcción de un edificio residencial de varias plantas hoy en día es la principal solución al problema de la vivienda para muchos promotores. La ventaja de la tecnología es el asentamiento de no una, sino varias familias en la casa, incluso si la construcción se lleva a cabo en una pequeña parcela de tierra. Varios tipos de construcción son populares: panel, ladrillo, monolítico, ladrillo monolítico. La elección del tipo de desarrollo se realiza de acuerdo con las indicaciones de suelos, condiciones sismológicas, características climáticas, disponibilidad de materiales, medios y capacidades. La construcción de terrenos con edificios de varios pisos es un trabajo responsable que no permite la ignorancia ni los errores y requiere un estricto cumplimiento de todos los matices.

Construcción de paneles

La tecnología se desarrolló rápidamente a fines del siglo pasado debido a la eficiencia de todas las etapas del trabajo. La presencia de elementos prefabricados le permite configurar casas sin demoras especiales, el proceso se asemeja al ensamblaje de un diseñador, los elementos se producen en forma de fábrica.

Las condiciones para el uso de la construcción de paneles tienen sus propias características:

El requisito de llevar a cabo un desarrollo masivo en un área limitada;
Venta de vivienda terminada a un precio que cubra el costo de la obra;
La presencia de una poderosa base de recursos y equipos utilizados.

¡Consejo! La construcción de un edificio de gran altura con paneles es imposible sin el uso de mecanismos de elevación y la provisión de recursos energéticos.

El ámbito de aplicación de la tecnología se extiende no solo a la construcción de edificios de varios pisos para asentamientos públicos, sino también a la construcción de viviendas privadas, donde se requiere construir un edificio de 2 a 4 pisos. La tecnología implica el uso de dos tipos de edificios residenciales: marco, sin marco.

Los esqueletos también tienen dos opciones de construcción: marco completo o interno. Los primeros son un marco espacial, en cuya formación participan soportes de tipo externo y paneles nervados, y el marco está formado por elementos transversales y longitudinales. La segunda opción es un diseño sin paneles de columna de soporte. Los carros son columnas internas que asumen toda la carga. El tramo óptimo en este caso es de 500-600 cm. La parte longitudinal del marco está representada por columnas, cuyo paso no es superior a 300 cm. La altura del piso permitida es de 280 cm, los elementos de la barra transversal y la columna se combinan y unidas por medio de soldaduras. La columna está cubierta con voladizos de acero con vigas en I. La altura de las estructuras de marco se calcula según el propósito del edificio.

Principales etapas de la construcción.

Etapas de la construcción del panel:

Trabajos de cimentación. La elección de la base depende de la cantidad de pisos del edificio, el tipo de suelo y otros matices. Cuando se trabaja con paneles livianos (SIP), se prefieren cimentaciones livianas; cuando se trabaja con paneles pesados de hormigón armado, se elige una cimentación fuerte y profunda.
Impermeabilización de la cimentación, tratamiento de piezas de madera y metal con agentes protectores, instalación de la viga inferior.
Arreglo del sótano, colocando el piso del primer piso.
Disposición del marco o instalación del primer piso mediante la construcción de elementos de panel, la fijación de piezas mediante soldadura.
Instalación de techos entre pisos alrededor del perímetro del piso.
Aislamiento e impermeabilización de edificios.

¡Importante! La construcción de todos los pisos posteriores se realiza de la misma manera que la instalación del primero. Si se supone que hay habitaciones de gran superficie, la estructura se refuerza con una viga de alta resistencia.

Colocación de techo. El trabajo se lleva a cabo teniendo en cuenta la carga de peso en el panel.
Instalación de ventanas, puertas, techos.
Trabajo de acabado.

Esta tecnología tiene sus ventajas y desventajas, las ventajas de un edificio de paneles de varios pisos son las siguientes:

Aumento de la velocidad de montaje de edificios;
La posibilidad de reducir el tamaño del sitio de construcción debido al trabajo "desde las ruedas", es decir, el material se trae del fabricante y se monta inmediatamente en el sitio, sin abarrotar el sitio de construcción;
El conjunto mínimo de instrumentos y equipos para la instalación de estructuras prefabricadas.

Desventajas de la construcción de carcasas de paneles:

Bajo rendimiento térmico en comparación con otros materiales;
Aislamiento acústico insuficiente;
Las más mínimas desviaciones en la tecnología de unión de juntas conducirán a la formación de grietas;
Resistencia sísmica reducida de edificios de gran altura tipo panel;
La dependencia del diseño de los elementos del panel fabricados (esto se aplica solo a las casas de paneles grandes).

Construcción de casas de ladrillo

La tecnología de construcción de ladrillos se conoció hace mucho tiempo, incluso antes de nuestra era, las personas construían viviendas con piezas de arcilla quemadas, dándoles casi el tamaño correcto. La tecnología es simple, confiable, no requiere equipos especiales, a excepción de los ascensores, sin embargo, es difícil de implementar y bastante laboriosa. Al mismo tiempo, la construcción con ladrillos es imposible sin la experiencia, el conocimiento y el empleo de trabajadores altamente calificados. Los errores mínimos de albañilería conducirán a una pérdida irreparable de apariencia, por lo que la construcción de ladrillos de un edificio de varios pisos debe realizarse bajo supervisión constante o solo por manos de profesionales.

Hoy en día, se utilizan 2 tipos de ladrillos:

El producto de pieza de cerámica tiene fuerza, resistencia al calor, resistencia sísmica, resistencia a la humedad. Al mismo tiempo, el ladrillo es fácil de fabricar.
El silicato está hecho de una mezcla de cal y arena, tiene un precio más económico y sus características son más modestas: no tolera la humedad, las altas temperaturas.

¡Consejo! Los fabricantes ofrecen una buena alternativa: ladrillo hueco (ranurado, poroso). Debido a los vacíos en la masa, el producto tiene una mayor capacidad calorífica y proporciona un mejor aislamiento térmico.

Etapas de la construcción de una casa de ladrillos:

Base. Se requiere una base sólida, duradera y bien enterrada, ya que el enladrillado es masivo.
Impermeabilización de cimientos.
La primera fila de mampostería en base "seca", luego se realizan las siguientes filas de mampostería, y la elección de la opción para instalar ladrillos se realiza según las características del proyecto, la altura de la casa y la preferencia de el cliente;
Los elementos de mampostería de refuerzo o "paquetes" deben estar presentes en cada fila 2-4;
La colocación de techos entre pisos se realiza en forma de losa;
Cada piso posterior está diseñado, como el primero, no se debe olvidar la unión y el fortalecimiento de los paneles de pared.
Aislamiento e impermeabilización de edificios;
El techo está montado en bruto, en su mayoría plano. La colocación del techo de acabado se lleva a cabo solo después de la contracción de la estructura.
Instalación de ventanas, puertas.
Trabajo de acabado final.

La construcción de ladrillos de un edificio de varios pisos tiene muchos matices: desde la elección del tipo de mampostería hasta la variabilidad del paquete. Sin embargo, a pesar de las dificultades, las numerosas ventajas del resultado final compensan todos los inconvenientes tecnológicos:

El más alto rendimiento térmico;
Los mejores indicadores insonorizados;
Preservación de un microclima confortable dentro de la casa;
Variabilidad de los formatos de construcción;
Acabados de fachada poco exigentes debido al buen aspecto estético del ladrillo visto.

Hay varias desventajas:

Uso obligatorio de mano de obra calificada;
Alto nivel de precios de las obras de construcción;
Construcción lenta de la casa;
Requisito de tiempo de contracción;
Número limitado de pisos de edificios;
Presencia obligatoria de un gran almacén para material en el sitio de construcción.

Construcción monolítica

Una de las tecnologías más nuevas es la construcción monolítica de un edificio residencial. El tipo de desarrollo se basa en verter el edificio con mezcla de hormigón directamente en el sitio de construcción. El costo del trabajo es alto, los costos de mano de obra también son altos, por lo tanto, la construcción de paneles monolíticos se usa con mayor frecuencia, donde la construcción se lleva a cabo utilizando losas de hormigón armado prefabricadas listas para usar. Teniendo en cuenta la tecnología monolítica, vale la pena aclarar que todos los procesos se llevan a cabo solo en estaciones con temperaturas cálidas; en caso de precipitaciones, el trabajo se detiene. Un plan detallado del trabajo que se está llevando a cabo es extremadamente necesario, ya que cualquier desviación del proceso, demora o elección incorrecta de la marca de cemento amenaza con violar la tecnología, como resultado, el desarrollador recibirá una casa inestable que requiere constantes retoques. .

Etapas de construcción:

Preparación del sitio, disposición de una base profunda;
Instalación de jaulas de refuerzo;
instalación de encofrados;
Verter mezcla de hormigón;
Calentamiento del hormigón para un mejor fraguado en caso de disminución de la temperatura ambiente;
Desmontaje de encofrados;
Arreglo de techos entre pisos;
Instalación de techo;
Acabado exterior.

¡Importante! Las composiciones de concreto se distinguen por altas tasas de aislamiento, intensidad energética, por lo que la estructura no requerirá trabajo adicional para colocar aislamiento hidroeléctrico, térmico y acústico. No es necesario alinear más los paneles de pared, es decir, todo el trabajo se reduce al acabado.

Ventajas de la construcción monolítica:

Diseño libre;
Configuración individual de edificios;
La suavidad de todos los paneles de pared y techo, por lo que la etapa de acabado se reduce al mínimo;
Aumento de la resistencia sísmica de los edificios.

Desventajas de la construcción monolítica:

El uso de mano de obra altamente calificada;
El alto costo de la construcción de edificios;
Poco uso de la tecnología.

¡Importante! Cabe señalar que la tecnología de construcción monolítica tiene poca demanda en el mercado actual, sin embargo, numerosas ventajas hacen posible utilizar el tipo de construcción de viviendas en una amplia variedad de suelos. Y si usa una versión de panel monolítico, los edificios cumplen con las más altas exigencias y requisitos de los propietarios, y difieren en resistencia, practicidad, larga vida útil y excelente rendimiento de calor y energía.

Construcción de ladrillos monolíticos

La tecnología de construcción de marcos monolíticos se ha generalizado. Al ser la opción más moderna, el tipo de edificio es confiable, le permite combinar en un solo objeto todos los indicadores de una pared de ladrillos a prueba de calor y sonido con la variabilidad de las soluciones de planificación de edificios que utilizan pisos monolíticos de hormigón armado. La barra de precios de los edificios se encuentra entre la tecnología económica de paneles grandes y las costosas casas de ladrillo.

Las etapas de construcción son similares a otras tecnologías:

Arreglo de una base poderosa;
Instalación del marco de la casa con vertido de hormigón, luego se retira el encofrado y se repite el proceso hasta que el edificio alcanza la altura deseada;
Instalación de techos entre pisos;
Construcción de los siguientes pisos;
Disposición de un techo tipo tiro, y después de la contracción de la estructura, instalación de un techo de acabado;
Trabajo de acabado.

Ventajas de la construcción de ladrillos monolíticos:

La tecnología más moderna que le permite construir rápidamente edificios de diferentes alturas, formas, formatos;
Diseño libre;
Altos índices de capacidad térmica y aislamiento acústico: un edificio tan alto combina todas las cualidades únicas del ladrillo y el hormigón;
Requisitos mínimos para la nivelación de paredes y techos, lo que significa un trabajo de acabado más ligero.

La desventaja de una casa de ladrillos monolíticos de varios apartamentos tendrá una: la observancia obligatoria de la tecnología de construcción y, en consecuencia, el uso de trabajadores altamente calificados.

Fachadas de ventilación monolíticas.

Estrictamente hablando, esta no es una tecnología de construcción, sino más bien un tipo de trabajo de acabado. Los sistemas se caracterizan por los siguientes indicadores:

La presencia de un espacio de aire entre la superficie de la pared y el acabado;
Posibilidad de utilizar varios tipos de paneles de revestimiento;
Dando estética a la fachada y minimizando la amenaza de condensación en la casa;
Reducción significativa de los costes de calefacción debido al aumento de la capacidad calorífica de todo el edificio.

Esta tecnología se utiliza para muchos edificios de varios pisos para diversos fines. Al mismo tiempo, los materiales utilizados para la instalación de fachadas de ventilación se producen en una gran variedad: aluminio, paneles de vinilo o elementos de paneles hechos de materiales compuestos son duraderos y resistentes.

Al elegir la tecnología adecuada para la construcción de edificios de varios pisos, es necesario tener en cuenta no solo todos los aspectos económicos, sino también la presencia de una poderosa base de equipos especiales, recursos y constructores profesionales. Es difícil hacer frente a una casa incluso solo en 2-3 pisos, es mejor confiar este asunto a especialistas.