Cómo construir una casa de varios pisos.

Para construir una cabaña, es necesario gastar mucho dinero, tiempo y esfuerzo. Pero aún puedes hacerlo construyendo edificios de apartamentos.

Además, pueden surgir dificultades a la hora de redactar la documentación para la construcción del local. A pesar de que surgen problemas para obtener el permiso, vale la pena y es rentable.

A menudo, los primeros pisos de los edificios se alquilan para tiendas, oficinas, salones, etc. A partir del segundo piso, el local se convierte en apartamentos. Los costes se amortizan rápidamente, ya que el beneficio es bastante elevado.

Si decide comenzar a construir un edificio de apartamentos de este tipo, recuerde que este proyecto requerirá mucho dinero y esfuerzo. También se dedicará tiempo a la venta de apartamentos. Puede vender apartamentos rápidamente sólo si los vende a bajo costo. Esto no debe hacerse, porque sus ingresos serán mínimos.

Antes de comenzar a elaborar planes para la construcción de un edificio de apartamentos, deberá decidir en qué área lo construirá. Debes pensar en cada detalle porque tu casa debe cumplir con todos los requisitos.

Deje la redacción del proyecto de una casa a una organización especial que tenga suficiente experiencia en este ámbito. Una empresa así podrá realizar todos los cálculos necesarios. En cuanto al sitio de construcción, debes elegirlo tú mismo.

Un edificio de apartamentos debe estar conectado a todas las comunicaciones disponibles actualmente, a saber: suministro de gas, suministro de electricidad, alcantarillado y suministro de agua. Si sigues la práctica, lo mejor es elegir un lugar para construir dentro de la ciudad. Será mejor si construyes una casa en las afueras de la ciudad. También puede proporcionar un plano en el área donde las comunicaciones podrán soportar la carga.

También es importante que todas las comunicaciones necesarias estén cerca. Esto incluye una escuela, una guardería y tiendas. También será importante el estado de las carreteras en esta zona. Si el camino quiere ser mejor, deberá trabajar para alinear los caminos. Esto aumentará significativamente el costo de un apartamento en una casa en esa zona.

También organice el área cercana (patio), organice un piso subterráneo con estacionamiento. El estacionamiento le proporcionará ingresos adicionales. Esta decisión ya ha sido aprobada por muchos desarrolladores. Confirman que esto. Lo principal es identificar el estado del suelo y averiguar si es posible construir algo en ese lugar.

Etapas de construcción de un edificio de apartamentos.

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Resumamos todo lo anterior y le contamos en términos básicos todas las etapas de preparación para la construcción de un edificio de varios pisos.

1. Seleccione un sitio de construcción. La mejor opción es incorporarse al plan general de ordenación urbanística. Construir el edificio en un lugar donde se llevará a cabo el desarrollo residencial durante los próximos años. Reúna toda la información necesaria sobre las opciones de construcción. Descubra si las redes de servicios públicos pueden soportar la carga del nuevo edificio de varios pisos.

2. Obtener permisos para construir una casa

3. Elaborar un presupuesto y un proyecto de desarrollo. Haga esto con la ayuda de organizaciones especiales. Elíjalo según sus preferencias y capacidades financieras.

4. Al iniciar la etapa de construcción, recuerde que esta es una etapa muy importante. Tome en serio todas las etapas de la construcción: preparar el territorio, cavar un pozo, proporcionar las comunicaciones necesarias, sentar las bases y construir la casa. Por cierto, el precio de la base es igual a la mitad de todos los costes de la construcción en sí.

La construcción de un edificio de varias plantas es obra de muchos especialistas, como arquitectos, instaladores y otros. Muchas organizaciones de diseño también participan en la construcción. Cuando se trata de construcción, inmediatamente queda claro que debe haber contratistas y subcontratistas: personas que crean un proyecto para su futuro hogar, diseñan su apariencia, calculan la estructura de la casa y luego la instalan.

Si consideramos todas las obras en su conjunto, hay bastantes. Todos ellos requieren responsabilidad y un gran gasto y esfuerzo. Pero, en general, construir un nuevo edificio residencial es un negocio muy rentable y rentable.

Por supuesto, construir un edificio de varios pisos es un proceso largo, especialmente en nuestro país. Pero existen tecnologías que permiten erigir estructuras de varios pisos en cuestión de días. Aquí, por ejemplo, hay una tecnología de China (basada en estructuras metálicas livianas) que permite construir un hotel completo (sin decoración interior, por supuesto) en 90 horas:

La construcción de edificios de varias plantas es una de las áreas de actividad profesional más necesarias. Las condiciones modernas nos obligan a buscar formas de acomodar al máximo número de personas en un área limitada. La única salida en este caso es la construcción de edificios de apartamentos. Para que un edificio terminado cumpla con éxito la función prevista, debe pensarse cuidadosamente en la etapa de diseño y ensamblarse impecablemente en la etapa de construcción. Por lo tanto, este asunto sólo debe ser tratado por profesionales.

Construcción de edificios de varios pisos.

En Moscú, la oficina de diseño "Monolit" se dedica a la construcción de edificios de varias plantas. Nuestra cartera ya incluye un número suficiente de proyectos implementados en total conformidad con los requisitos tanto de los clientes como de GOST Y Reglamento del Gobierno de la Federación de Rusia.. No nos resultará difícil construir una casa con el número necesario de pisos y apartamentos. Todas las etapas del trabajo se discuten con el cliente.

Construcción de edificios monolíticos y de paneles de varios pisos en Moscú.

El objetivo de un hombre de verdad, como saben, es criar un hijo, plantar un árbol y construir una casa. Y si las dos primeras tareas no plantean ninguna pregunta especial, entonces construir su propia casa es un objetivo difícil de alcanzar para la mayoría del sexo más fuerte.

Yudaev-Rachei Yuri. Principios de primavera en Domodedovo. Carretera mojada. mil novecientos ochenta y dos

Y la cuestión aquí no es ni siquiera la intensidad del trabajo y la falta de conocimientos y experiencia especiales, sino la necesidad de inversiones serias, porque incluso la construcción de una casa de campo pequeña y bastante modesta requerirá fondos importantes.

Por supuesto, en teoría, todo el mundo puede imaginar el proceso de construcción de una casa de campo, una cabaña, una villa o una mansión. Parecería que no hay nada complicado: elegir un terreno, construir una base confiable y construir muros. Sin embargo, la construcción es un proceso complejo y tiene varios matices, especialmente si no se trata de un edificio ordinario de uno o dos pisos, sino de un edificio de gran altura con cien o incluso más apartamentos.

Inicio de la construcción de un edificio de apartamentos - selección del terreno

La primera etapa en la construcción de un edificio de varias plantas es la selección de un terreno adecuado. La organización constructora selecciona un sitio para el desarrollo, teniendo en cuenta una serie de factores:

• proximidad a la infraestructura de la ciudad. Por supuesto, cuanto más cerca de las zonas centrales de la ciudad, mejor, pero el terreno aquí es más caro y es mucho más difícil obtener el permiso de las autoridades. Al mismo tiempo, los apartamentos en un edificio ubicado lejos de la ciudad, donde no hay una conexión de transporte regular y conveniente, tendrán poca demanda entre los compradores y, en consecuencia, el precio por metro cuadrado de los apartamentos aquí será más bajo;
• disponibilidad de las comunicaciones necesarias, proximidad de las redes de suministro de energía, suministro de calor y cables telefónicos. Hoy en día, muchos complejos residenciales tienen la ventaja de la calefacción autónoma, por lo que la proximidad de la tubería de calefacción central ya no es tan importante, pero la necesidad de "tirar" de las tuberías de suministro de agua y erigir soportes para el tendido de líneas eléctricas puede aumentar el costo de la construcción.

Vale la pena señalar que el desarrollo de cualquier ciudad, incluida la construcción de edificios de varios pisos, se lleva a cabo estrictamente de acuerdo con el plan urbano aprobado. ¡A menudo el número de permisos para iniciar la construcción en un determinado terreno, especialmente en la región central, llega a 50! La forma más sencilla de obtener permiso para construir un edificio de varias plantas es en una zona donde todavía hay pocos edificios nuevos y el plan maestro prevé la construcción de varias instalaciones.

Makovoy Valery. construcción del pueblo Bélaya-Berezka. Años 80. Ejercicio musical. 1986

El proceso de obtención de permisos de construcción y cesión de un terreno también se simplifica enormemente si el cliente del edificio son las propias autoridades de la ciudad. Sin embargo, la mayoría de las veces en este caso, las viviendas se construyen para categorías de población de bajos ingresos, apartamentos de clase económica.

Realización de levantamientos topográficos y exámenes geológicos.

Se lleva a cabo un estudio topográfico del terreno, que pronto se convertirá en un sitio de construcción, para determinar con precisión las coordenadas de la ubicación de la futura estructura, así como para determinar las principales características del área y el paisaje circundante.

Esta es una parte muy importante de la construcción de un edificio de varios pisos que, junto con los estudios geológicos, permite conocer la profundidad del agua subterránea y evaluar el estado general del suelo, la probabilidad y el grado de posible contracción de la Fundación.

Estos estudios y encuestas los llevan a cabo organizaciones especializadas que cuentan con el permiso correspondiente. Una vez finalizado el trabajo, el promotor recibe un informe detallado sobre el trabajo realizado, que, entre otras cosas, señala aspectos como las características del relieve, las características meteorológicas y climáticas, la estructura geológica, las propiedades físicas y la composición del suelo, las condiciones hidrogeológicas y mucho más. más.

La elección de los materiales y la tecnología de construcción se basa en estudios geológicos, ya que en el caso de terrenos complejos o aguas subterráneas cercanas es necesario utilizar métodos especiales.

Diseñar un edificio de apartamentos es una tarea compleja y extremadamente responsable, ya que es el diseñador quien determina qué tan exitoso y cómodo será el diseño de los apartamentos, su área y la apariencia de la casa.

Belyakova Evgenia. Arquitecto. 2005

El proceso de diseño solo puede confiarse a profesionales, especialistas de empresas que sean miembros de las organizaciones autorreguladoras pertinentes y que hayan recibido permiso para realizar este tipo de trabajo.

Los arquitectos y diseñadores se guían por los códigos de construcción aprobados y los requisitos sanitarios, también se tienen en cuenta la situación sismológica y las características climáticas de la zona. Por ejemplo, la legislación sanitaria regula parámetros de los apartamentos como la iluminación y la ventilación, y el sistema de protección térmica se desarrolla teniendo en cuenta la temperatura media anual; si es necesario, el proyecto prevé un aislamiento adicional de la fachada.

La complejidad de la tarea que enfrenta el arquitecto también radica en el hecho de que, además de los requisitos del cliente, que puede realizar sus propios cambios en el plano del futuro edificio, el diseñador está obligado a coordinar el proyecto final con el arquitecto y autoridades de construcción de la ciudad y seguir estrictamente las normas y requisitos sanitarios establecidos.

El diseño del edificio también prevé la forma óptima de organizar las comunicaciones, lo que garantizará la eficiencia energética del edificio (recientemente, en nuestro país se han generalizado cada vez más los estándares de construcción "verdes", lo que aumenta los requisitos de consumo económico de calor y energía). , requisitos ambientales, características del entorno y otros matices.

Habitualmente el arquitecto ofrece varias opciones para diseñar la fachada del edificio, entre las que el cliente elige la que más le gusta.

Además, al construir un edificio de varios pisos, y especialmente un edificio de gran altura (más de 22 pisos), es necesario considerar y calcular con mucho cuidado la carga sobre los cimientos y la confiabilidad de las estructuras de carga que deben hacer frente. un peso tan enorme.

Otro detalle importante es que al elaborar un proyecto, el arquitecto debe tener en cuenta no sólo las características del paisaje, sino también las perspectivas de un mayor desarrollo de la zona. Sin tener en cuenta este matiz, en el futuro la vista desde las ventanas del edificio puede cambiar drásticamente y la fachada contrastará marcadamente con los edificios vecinos, por ejemplo, construidos en un estilo completamente diferente.

Esta etapa es extremadamente importante para la finalización exitosa de la construcción, ya que solo un proyecto bien redactado, probado repetidamente y que cumpla con todos los estándares y requisitos garantiza que pronto aparecerá en este sitio un edificio de apartamentos atractivo, confiable y seguro, y el edificio en sí No parece un “monstruo” que desfigurara todo el paisaje.

Antes de comenzar la etapa más visible e importante en la construcción de un edificio de varias plantas, los trabajos de construcción, a menudo se lleva a cabo otra etapa: una licitación para seleccionar un contratista al que se le confiará la implementación del proyecto.

Normalmente, los contratistas se seleccionan de forma competitiva; la experiencia en este campo, la disponibilidad de empleados calificados y equipos de construcción son de gran importancia.

Stukoshin Fedor. Dos trabajadores. 1967

La etapa de construcción del edificio en sí se puede dividir en las siguientes partes más importantes:

1. Preparando el sitio de construcción. Esto incluye trabajos preparatorios como cercar el terreno, lo que permite evitar la aparición de extraños en el sitio de construcción y garantizar la seguridad de los materiales y equipos; limpieza del sitio, incluida la demolición de estructuras existentes; desviar las redes de servicios públicos que interfieren con la construcción; tendido de caminos temporales y comunicaciones necesarias; disposición de locales temporales domésticos, administrativos, de almacén y otros. También en esta etapa es necesario proteger el sitio de construcción de una posible acumulación de agua de lluvia.
2. Marcando los ejes del edificio. Otra etapa importante que requiere una verificación cuidadosa y cálculos precisos, ya que entonces será casi imposible corregir las más mínimas desviaciones. El marcado se realiza utilizando instrumentos de medición modernos y precisos.
3. Excavación. El principal tipo de trabajo de excavación durante la construcción de un edificio de varios pisos es cavar un pozo de cimentación, el trabajo de excavación también incluye la colocación de zanjas para las comunicaciones. En esta etapa, por supuesto, es imposible prescindir de equipos especiales: excavadoras y topadoras, ya que el volumen de trabajo puede ser muy grande.
4. Trabajos de cimentación. Es la base que soporta la mayor carga, es la base del edificio y la garantía de su durabilidad y resistencia. El tipo de cimentación depende de las propiedades del suelo; a menudo se utiliza arena o grava, y la mayor parte del trabajo consiste en verter hormigón de alta calidad capaz de soportar el peso de un edificio de 9, 12 o incluso 24 pisos de altura.
5. En la siguiente etapa de construcción, comienza la construcción de las paredes exteriores del edificio, cabe señalar que la tecnología de construcción de una casa de ladrillo, paneles de hormigón armado o un edificio monolítico tiene serias diferencias. Hoy en día, la construcción monolítica, que sólo requiere encofrado, refuerzo y hormigón, es cada vez más popular.
6. Suministro de comunicaciones a la casa: agua, electricidad, gas, alcantarillado. En la etapa de excavación se cavaron zanjas para tuberías, ahora se están instalando las comunicaciones y el edificio está conectado al suministro centralizado de agua y otras redes.
7. Instalación de techo. Esta etapa también depende del tipo de tejado homologado: muchos edificios nuevos y modernos tienen el llamado tejado utilizable, en el que se puede instalar, por ejemplo, un jardín de invierno.
8. Instalación de tabiques internos. En sentido estricto, se trata de la división de un edificio de varias plantas en apartamentos separados, según el proyecto aprobado. En esta etapa, se está instalando un elemento tan importante de un edificio de varios pisos como el equipo de ascensor.
9. Instalación de ventanas de metal-plástico. Para continuar con el trabajo interior, es necesario proteger la habitación de las influencias climáticas, por eso ahora se están instalando ventanas. También se pueden instalar puertas metálicas en cada apartamento.
10. Disposición de redes de comunicación interna. Esto incluye la distribución de luz en todas las estancias del edificio, el tendido de tuberías de alcantarillado, la disposición del suministro de gas, calefacción, suministro de agua fría y caliente. Además, una vez instaladas las comunicaciones, se instalan contadores de electricidad y agua en cada apartamento.
11. Instalación de soleras. En esta etapa, se vuelve a utilizar la mezcla de hormigón y arena, el piso se nivela cuidadosamente y el trabajo de acabado preliminar comienza con la regla del piso.
12. Trabajos de acabado de interiores. Se pueden dividir en acabados y en bruto; los promotores suelen vender apartamentos con acabados en bruto, lo que da a los nuevos propietarios la oportunidad de llevar el apartamento a un estado habitable de forma independiente, lo que requiere una importante inversión de tiempo y dinero.
13. Acabado exterior de la fachada y realización de trabajos de reparación en todas las zonas públicas. Si el apartamento se puede vender después de realizar trabajos de acabado preliminar, entonces en el pasillo, la entrada, las escaleras, el techo común y otras áreas comunes, todos los trabajos de acabado deben estar completamente completados.

Muchos complejos residenciales también ofrecen locales comerciales; por ejemplo, en la planta baja puede haber una lavandería, un salón de belleza, una sucursal bancaria o una pequeña tienda de comestibles. La presencia de tales locales, por supuesto, debe estar prevista en la etapa de elaboración del proyecto, y la construcción tanto de un edificio residencial ordinario como de un complejo multifuncional debe pasar necesariamente por todas las etapas anteriores.

Para vender de forma rentable apartamentos en un edificio de varias plantas de nueva construcción, así como de acuerdo con las normas de planificación urbana, el promotor también está obligado a cuidar la ordenación del entorno. Se ha convertido en una práctica común instalar un parque infantil frente a la casa, tener vegetación, macizos de flores, colocar adoquines o asfalto frente a las entradas, proporcionar caminos de acceso para vehículos, a veces organizar estacionamientos para los residentes y sus invitados e instalar alumbrado público. .

Mefokov Nikolay. Patio de Saratov. 2004

Los edificios de varias plantas que pretenden ser complejos residenciales de élite cuentan con un área cerrada y vigilada, decorada con diseños paisajísticos y, a menudo, incluso con una piscina; los edificios de gran altura más simples son simplemente un pequeño patio bien cuidado con un columpio y un Pequeño macizo de flores frente a la entrada.

Como puede ver, el proceso de construcción de un edificio de apartamentos es bastante complejo, de varias etapas y responsable. Muchos desarrolladores señalan que las principales dificultades surgen precisamente en la etapa de obtención de permisos de construcción, recopilación de todos los documentos necesarios, así como la creación y aprobación del proyecto, mientras que el trabajo de construcción en sí no lleva mucho tiempo. Sin embargo, muchas empresas constructoras ahorran tiempo y dinero utilizando proyectos estándar, lo que a veces resulta no ser la peor opción.

Anna Sedykh, rmnt.ru

Todas las tierras ubicadas en el territorio de la Federación de Rusia se dividen en determinadas categorías. Cada territorio tiene su propio propósito. Esto prohíbe su uso para otros fines.

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Un tipo de designación de sitio incluye los territorios de asentamientos asignados para .

En 2019, todavía está en vigor la Ley de amnistía de las dachas, que permite la construcción de viviendas en esos lugares de forma simplificada, sin necesidad de obtener un permiso de construcción. Además, a dichos edificios se les aplica un procedimiento simplificado para registrar los derechos de propiedad.

Existen requisitos que se aplican a los edificios en territorios de construcción de viviendas individuales. En estas zonas sólo se permiten construcciones de poca altura. Sin embargo, recientemente se ha vuelto muy popular la construcción de edificios de apartamentos sobre la base de viviendas individuales, lo cual está prohibido por la ley.

Propósito del sitio

En arte. 222 cláusulas 1, 2 del Código Civil de la Federación de Rusia establece que cualquier objeto construido sin tener en cuenta el tipo de uso permitido puede considerarse edificios no autorizados y estar sujetos a demolición a expensas de los desarrolladores que los erigieron.

Edificio de apartamentos en construcción de viviendas individuales.

Para obtener beneficios, promotores sin escrúpulos construyen edificios de apartamentos en solares individuales. Sin embargo, al mismo tiempo ignoran flagrantemente los requisitos de la ley, lo cual constituye un delito.

Algunas personas disfrazan los edificios de apartamentos construidos como viviendas individuales o casas adosadas. Algunos ciudadanos incluso logran registrar la propiedad de dichos objetos. Sin embargo, este derecho puede ser impugnado en cualquier momento ante los tribunales mediante reclamación de un interesado.

El tribunal ordenará un examen durante el cual se determinará la esencia del edificio. En este caso, se señalará al promotor que el edificio no se ajusta al tipo de uso permitido y estará obligado a demoler el edificio.

En la práctica, los iniciadores de los procedimientos judiciales suelen ser vecinos a los que les molesta el ruido de una casa cercana. Además, si en un edificio viven varias familias, lo más probable es que se organice un aparcamiento espontáneo para los coches de los residentes en la zona adyacente. Es más probable que las calles estrechas y privadas no sean aptas para tantos coches.

Sin embargo, puede surgir una situación en la que el promotor tenga relaciones amistosas con los vecinos y la administración de la localidad. En este caso, puede surgir otro problema relacionado con la conexión a las redes de servicios públicos.

La potencia, que se indica en las condiciones técnicas para conectar la instalación a las redes, suele ser suficiente para 1 familia.

Esto no es suficiente para sostener un edificio de apartamentos diseñado para varias familias. En este tipo de viviendas ubicadas en un sitio de construcción de viviendas individuales, pueden surgir problemas regulares con el suministro de energía debido a sobrecargas en la red eléctrica. Esta situación puede dificultar la vida cómoda en una vivienda.

¿Es posible construir?

Entonces, ¿es posible construir un edificio de apartamentos mediante la construcción de viviendas individuales? La respuesta a esta pregunta es inequívoca: es imposible.

¿Qué pueden hacer los promotores concienzudos que no tuvieron en cuenta la categoría del terreno durante la construcción, o los ciudadanos que realmente quieren construir un edificio de apartamentos en ese territorio?

Hay 2 opciones:

1. Intenta cambiar el tipo de uso permitido del territorio. Para hacer esto, debe recopilar un paquete de documentos y enviar la solicitud correspondiente a la administración local.
2. Designe la instalación construida como local aislado y no como vivienda de varios apartamentos. Sin embargo, a juzgar por la práctica actual, esto será extremadamente difícil de lograr.

Consecuencias de la construcción sin permiso.

Las consecuencias de la construcción de edificios de apartamentos en sitios de construcción de viviendas individuales amenazan tanto a los promotores sin escrúpulos como a los ciudadanos que compraron dichas viviendas.

Consecuencias para el desarrollador:

• multa administrativa por un monto de 40 a 50 mil rublos;
• reconocimiento del objeto como una construcción no autorizada y obligando al promotor a demolerlo o demoler el edificio a su costa.

Actualmente, las autoridades están considerando un proyecto de ley para endurecer las sanciones por este tipo de construcciones.

Se espera que posteriormente los promotores se vean sujetos a una multa de entre 1 y 5 millones de rublos o a la suspensión de sus actividades durante un máximo de 90 días. Los infractores malintencionados se enfrentarán a ambos tipos de castigo.

Consecuencias para los compradores de apartamentos en casas en terrenos de construcción de viviendas individuales:

• pérdidas financieras;
• privación de vivienda;
• obligar a derribar un edificio.

Los ciudadanos siguen siendo la parte engañada. Sólo tienen derecho a exigir que el promotor devuelva los fondos y pague una indemnización. Sin embargo, en la mayoría de los casos, los promotores sin escrúpulos no tienen fondos suficientes en sus cuentas para compensar a los ciudadanos. Por lo tanto, incluso acudir a los tribunales puede no conducir al resultado deseado.

Los ciudadanos sólo pueden estar atentos y, antes de comprar un apartamento en un edificio de apartamentos, preguntar sobre la categoría del terreno en el que está construido el objeto.

¿Cómo evitar a los estafadores?

Cómo evitar el fraude:

1. Es necesario solicitar documentación al promotor. Documentos principales: certificado de registro estatal de propiedad, proyectos y planos. Al comparar los documentos, se puede ver el uso permitido y el propósito del terreno.
2. Es necesario comprobar que en el permiso de construcción se indique “edificio de apartamentos” o “edificio de poca altura” y no “edificio residencial individual”. La documentación también debe indicar el área del objeto y su número de pisos, así como el área del terreno.
3. Vale la pena conocerlos. condiciones para conectar la instalación a los servicios públicos.
4. Vale la pena comparar la información contenida en la documentación del proyecto.
5. Se recomienda aclarar con el promotor el procedimiento mediante el cual se realizará el registro de derechos sobre el objeto construido. Un procedimiento simplificado sólo es posible en relación con la construcción de viviendas individuales, jardines y casas de campo.
6. Vale la pena valorar el contenido del contrato que el promotor se propone celebrar. Este debe ser un documento sobre participación accionaria. Dicho acuerdo debe estar sujeto a registro obligatorio en Rosreestr. Esto elimina la posibilidad de doble venta.