El valor de liquidación (en adelante LS) es necesario en muchos casos. Por ejemplo, se requiere su definición al transferir un objeto como garantía en caso de obtener un préstamo; al cerrar una empresa o al financiar una empresa deudora, etc.
La calidad de las decisiones tomadas depende de la exactitud de la determinación de esta evaluación de liquidación.
¿Qué es el “valor de liquidación” y qué afecta su valor?
En términos generales, el valor de liquidación se refiere al precio al que se puede vender un activo en el mercado dentro de un plazo estrictamente limitado.
Como regla general, especificado la valoración es siempre inferior al precio de mercado. Y esto se debe a muchas razones, en particular:
Además de los factores anteriores, el valor del fármaco también está influenciado por el método de evaluación.
Métodos para evaluar drogas.
Hay dos principales opción de evaluación de drogas:
Por tanto, la valoración de este descuento se realiza por medios expertos, y su valor suele oscilar entre el 10 y el 50% e incluso más.
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tipos
El valor de liquidación se divide por tres tipos principales:
- medicamento ordenado (o a largo plazo). Ocurre cuando la venta de activos se produce durante un largo período de tiempo, lo que permite vender la propiedad a un precio realista. Este tipo de valor de liquidación se caracteriza por la estimación más alta. Para los activos difíciles de vender (los más ilíquidos), el plazo previsto para la venta de activos es, por regla general, de 2 años. La tarea principal durante la venta de activos a largo plazo es acercar su valor lo más posible al mercado actual.
El medicamento solicitado es un valor calculado, calculado a precios actuales menos los costos de venta de la propiedad. Son los ingresos que recibe una empresa como resultado de la venta abierta de sus activos durante un período de tiempo determinado. Durante este período, el vendedor tiene la oportunidad de realizar determinadas actividades destinadas a aumentar el atractivo de los activos (por ejemplo, reparaciones, etc.); - medicación forzada (o de corta duración). Esta venta se caracteriza por una velocidad muy alta, por lo que es imposible obtener el valor real de los activos. La venta de todos los activos suele realizarse simultáneamente, en una sola subasta. El objetivo de una venta tan rápida es obtener fondos para saldar las obligaciones a corto plazo de la empresa o aquellas deudas vencidas.
LP forzoso representa el producto de la venta abierta e inmediata de la propiedad, reducido por el monto de los gastos asociados con este proceso. Pero el tiempo para vender activos es tan corto que no basta con tomar medidas para aumentar la liquidez de los activos. Esto significa que la valoración será mínima; - Valor de liquidación de los bienes destruidos. Este nombre es arbitrario, pero refleja con precisión la esencia del proceso: el medicamento se determina para primero cancelar los activos del registro y luego destruirlos, en lugar de venderlos. Como regla general, este procedimiento para liquidar una empresa se utiliza para construir nuevas instalaciones en su lugar, y el efecto económico de dicha construcción es mucho mayor que el de la venta de una empresa liquidada.
¿En qué casos es necesario este cálculo?
Primero que nada, PM requerido en caso:
Procedimiento de evaluación paso a paso
En general, la valoración de medicamentos es la determinación del valor de mercado de un activo y los costos de su liquidación (venta o destrucción).
Vale la pena señalar que el cálculo de los medicamentos no debe basarse en la venta rápida de activos, sino en la máxima extracción de ingresos de su enajenación, lo que permitirá resolver todas las tareas asignadas o la mayoría de ellas.
Fórmula
Esta fórmula para determinar los medicamentos se utiliza con mayor frecuencia, ya que permite acercar esta evaluación lo más posible a su valor de mercado:
Valor de liquidación = Valor de mercado x (1 – Ratio de venta forzosa)
Relación de venta forzada está dentro del rango de 0,1 - 0,5 o del 10 al 50% del valor de mercado de la propiedad.
El valor de este coeficiente se determina por separado, por.
Y eso la afecta influencia de muchos factores:
- calendario de ventas de propiedades;
- tipo y condición de la propiedad;
- valoración de mercado de propiedades similares;
- el estado actual de la economía y otros factores.
Por lo tanto, los expertos creen que el coeficiente especificado debería tener un límite inferior de al menos 0,5, es decir 50%. Además, el cálculo mediante esta fórmula suele complementarse con un indicador de los costos de liquidación, que muestra los ingresos reales de la enajenación de activos.
Matices en la evaluación del valor de liquidación.
Tras la liquidación empresa debido a su quiebra Se debe tener en cuenta lo siguiente:
- la propiedad de una empresa puede evaluarse como un conjunto completo;
- la valoración se puede realizar mediante subasta, en la que la propiedad se vende por separado.
En el primer caso, una venta rápida y rentable se complica por el hecho de que el valor de la empresa en su conjunto es siempre alto, aunque no se corresponda con el valor real de mercado de los activos. Además, al determinar el medicamento en este caso, a menudo se olvidan del valor del negocio: su reputación y su nombre ganado.
Cuando se utiliza el método de subasta para vender la propiedad de una empresa, existe la posibilidad de venderla de manera muy rentable, pero no en su totalidad. Entonces, inicialmente conviene decidir sobre aquellos activos que están sujetos a enajenación no mediante venta, por ejemplo, mediante desguace, destrucción, etc. Normalmente, estos activos sólo complementan los costos de liquidación de la empresa.
Valoración de liquidación de activos fijos., incluidos los equipos, a menudo depende de su valor residual, que se calcula en función de la vida útil del activo y su precio original. Además, el valor del medicamento está influenciado por muchos otros factores, uno de los cuales es la vida útil, el estado técnico de la instalación y la presencia de análogos más modernos en el mercado. Pero esto no se aplica a los edificios, que se valoran principalmente por su ubicación y el número de propietarios que tienen.
Valor de liquidación de las acciones representa la cantidad que quedará después de la venta de los activos de la empresa, el reembolso de los pasivos de la empresa a su cargo y los pagos de las acciones preferentes. Por lo general, este medicamento sirve sólo como estimación, pero hasta que se produzca la liquidación de la empresa. Entonces el medicamento se vuelve importante para quienes van a comprar este negocio.
Qué es el valor de liquidación y por qué es necesario se describe en el siguiente material de vídeo:
A la hora de vender un inmueble en el menor tiempo posible, surgen muchas dudas relacionadas con la determinación de su valor de liquidación. En este artículo intentaremos descubrir en qué se diferencia el valor de mercado de un apartamento del valor de liquidación, qué factores influyen en la valoración y qué paquete de documentos es necesario preparar.
Valor de liquidación: ¿qué es?
El valor de liquidación de una propiedad residencial es el precio al que se puede vender en el menor tiempo posible sin tener en cuenta otros costes. En otras palabras, este es el precio por el cual el propietario del apartamento estaría dispuesto a venderlo, siempre que por alguna razón deba venderse muy rápidamente. Este precio es siempre significativamente más bajo que el precio de mercado, normalmente la diferencia es de alrededor del 30 por ciento.
La evaluación se realiza para:
- instituciones bancarias;
- comprador final;
- autoridades locales.
Al recibir un préstamo para un apartamento, se requiere una evaluación del costo de la vivienda. Esto se debe al hecho de que el inmueble pasa a ser propiedad del banco durante el período de amortización del préstamo.
Para valorar correctamente el valor de liquidación y evitar posibles errores, lo mejor es que el vendedor busque la ayuda de tasadores independientes o de una agencia inmobiliaria. Se debe dar preferencia a empresas que hayan demostrado su valía en el mercado inmobiliario y tengan experiencia relevante. También debe asegurarse de que el tasador tenga una licencia o certificado para realizar operaciones de tasación.
Para solicitar una evaluación, el vendedor debe proporcionar al especialista un documento que acredite la propiedad del apartamento.
La diferencia entre valor de liquidación y valor de mercado.
El valor de mercado es el precio probable por el que se puede vender un apartamento en el mercado inmobiliario, teniendo en cuenta sus características. Este precio depende de muchos factores:
- Cuadraturas.
- Desarrollo de infraestructura de la zona en la que se ubica.
- Tipo de edificio de apartamentos.
- Comunicaciones.
- Ubicación de las habitaciones.
- Distancia del centro de la ciudad.
El valor de liquidación se diferencia en que es el precio que el vendedor debe estar obligado a aceptar si es necesario vender el apartamento en poco tiempo debido a determinadas circunstancias.
El importe del valor de liquidación depende principalmente del hecho de que debe venderse lo más rápido posible. Pero el factor tiempo no influye en el valor de mercado: lo primero que se evalúa es la calidad de los inmuebles residenciales.
Las principales diferencias entre valor de liquidación y valor de mercado son:
- la venta de bienes inmuebles es forzosa;
- Corto período de venta.
¿Cómo se evalúa el valor de liquidación?
Hay dos métodos de cálculo más comunes: directo e indirecto. A continuación veremos cada uno de ellos con más detalle.
Cuando se calcula directamente, se utiliza el análisis comparativo. Es decir, se analizan pisos vendidos no hace mucho tiempo con características similares. Al realizar un estudio de precios, se puede determinar el costo óptimo del objeto de interés. La desventaja de este método es que no se puede utilizar al evaluar apartamentos diseñados según un proyecto individual.
El método indirecto se basa en el valor de mercado menos los costos de liquidación asociados con la rápida preparación de toda la documentación necesaria y el plazo limitado para la venta de bienes raíces residenciales.
Las principales etapas de la evaluación del valor de liquidación:
- Acordar una fecha exacta.
- Determinación del método de evaluación.
- Recopilando la información necesaria.
- Coordinación de la información recibida.
- Elaborar un informe escrito detallado.
Documentos necesarios para el examen.
Durante el proceso de tasación, el tasador necesitará una determinada cantidad de documentos para realizar cálculos y análisis del inmueble.
Lista de documentación principal:
- documento que acredite la propiedad (contrato de compraventa de un apartamento, escritura de donación, etc.);
- extracto del pasaporte técnico de la oficina de inventario técnico;
- diagrama detallado de bienes raíces residenciales;
- certificados sobre la presencia o ausencia de deudas en el apartamento.
Factores que influyen en la calificación.
El valor de liquidación de un apartamento se evalúa según una serie de criterios. Los principales son:
- La situación política y económica general del país: en momentos de crisis, el costo de la vivienda cae significativamente.
- Situación general del mercado inmobiliario.
- El período durante el cual es necesario vender el apartamento: cuanto más corto sea el período de venta, menor será el costo.
- Metros cuadrados generales del espacio habitable, distribución.
- El estado del apartamento en su conjunto: el estado de la decoración, la presencia de comunicaciones.
- Factores subjetivos.
- Ubicación, número de pisos, tipo de estructura de un edificio de departamentos.
En el mercado inmobiliario ruso, el valor de mercado se utiliza principalmente para vender una propiedad residencial. El valor de liquidación se utiliza con mayor frecuencia en tiempos de crisis en el país y en préstamos hipotecarios.
Para evitar posibles errores a la hora de determinar el valor de liquidación, primero es necesario entender cuál es su esencia y en qué se diferencia del valor de mercado. No debes hacer la tasación tú mismo, es mejor recurrir a especialistas, porque sólo un tasador experimentado podrá calcular el valor exacto y más confiable.
El valor de una propiedad suele referirse a su valor de mercado. Sin embargo, existen otros tipos de valor de bienes inmuebles, que en ocasiones son necesarios para completar una determinada transacción con ellos. Así, en varias transacciones se utiliza el valor de liquidación de la vivienda. ¿En qué se diferencia del del mercado? ¿En qué situaciones es necesario determinarlo?
"El valor de mercado es el precio más probable al que se puede vender una propiedad en un futuro próximo", afirma Inna Ignatkina, directora de la filial de la empresa "MIC-Real Estate" (GC "MIC"). – El valor de mercado depende de varios factores (accesibilidad al transporte, tipo de casa, superficie cuadrada, etc.). Sólo un tasador profesional o un agente inmobiliario experimentado puede determinar con mayor precisión el valor de mercado de una propiedad”. A menudo, los vendedores de viviendas que no conocen bien el mercado inmobiliario fijan precios para las propiedades que venden que difieren significativamente del promedio del mercado. Por supuesto, todo el mundo quiere vender su apartamento a un precio más alto. Sin embargo, también ocurre lo contrario. Así, un propietario que quiera reducir el tiempo de exposición del inmueble en venta puede fijar un precio por debajo del precio de mercado. En este caso ya estamos hablando del valor de liquidación del inmueble. "En otras palabras, el valor de liquidación es el coste de la vivienda que el vendedor tendrá que aceptar si necesita vender rápidamente la propiedad que posee", dice MIC-Real Estate. Cabe destacar que al emitir un préstamo hipotecario, la mayoría de las entidades de crédito tienen en cuenta no solo el valor de mercado, sino también el valor de liquidación de la vivienda. Esto se hace principalmente para que, en caso de incumplimiento del prestatario, la propiedad en garantía pueda venderse sin demora. Si el banco pone en el mercado un espacio residencial a un precio cercano al precio de mercado, esto retrasará el proceso de venta de la propiedad. A una persona que no comprende muy bien la situación del mercado inmobiliario le resultará difícil determinar de forma independiente tanto el valor de mercado como el de liquidación de la vivienda que posee. “Hoy en día, casi todos los sitios web inmobiliarios tienen una calculadora en línea que, analizando los datos introducidos por el usuario, determina el coste del apartamento”, afirma Inna Ignatkina. – Sin embargo, debe comprender que dichos programas no tienen en cuenta una serie de factores y matices de fijación de precios y, por lo tanto, el precio real no se puede calcular de esta manera. No en vano, los tasadores y agentes inmobiliarios experimentados siempre intentan ir a la propiedad e inspeccionarla personalmente para tener en cuenta todas las características de la propiedad, desde la accesibilidad al transporte hasta la calidad de las reparaciones en el apartamento. Por lo tanto, en preparación para una transacción seria, se recomienda recurrir a profesionales”.
El valor de liquidación es el valor de todos los activos que pueden venderse en caso de quiebra de la empresa.
La venta de activos se realiza con el fin de pagar, total o parcialmente, todas las obligaciones con los acreedores.
Normalmente, una posible quiebra se conoce mucho antes de que se tome esta decisión y comiencen todos los trámites necesarios, por lo que los empresarios tienen tiempo de vender parte de sus activos a mejores precios y pagar parte de sus obligaciones.
Estimación del valor de liquidación.
Fórmula de cálculo de costos No. 1
Hay dos formas de calcular el valor de liquidación. En el caso de que la empresa deje de obtener beneficios y en el caso de que continúe obteniendo beneficios.
La fórmula para calcular el valor de liquidación es bastante sencilla:
(Precio/ganancias) o como suele escribirse en los libros de texto (P/E).
Para los cálculos se toman datos del trimestre de funcionamiento de la empresa y estos datos deben ser fiables. En algunos casos, se introducen factores de corrección adicionales. Hay que tener en cuenta que el valor de liquidación exacto sólo se puede conocer después de que la empresa se declara en quiebra y su propiedad pasa a ser subastada.
Es decir, calcula la cantidad probable que podría recibir si los activos se vendieran en un momento determinado.
Por lo tanto, se suele utilizar la siguiente fórmula para calcular el valor de liquidación:
Sp = R f × (1 – K p) × (1 – K v).
Dónde sp- valor de liquidación;
Rusia– capitalización de mercado, que se expresa en valores absolutos;
kv Y kp– el aumento y la disminución de los activos, respectivamente, dependen de la situación y del tiempo necesario para la reorganización o liquidación de la empresa.
Fórmula para calcular el costo No. 2.
El segundo método para calcular el valor de liquidación implica que la empresa sigue obteniendo beneficios y, por tanto, este hecho debe tenerse en cuenta a la hora de calcular. En este caso se determina el monto de las obligaciones de deuda, ya que sin él es imposible determinar el valor real de los activos.
El valor de liquidación en este caso se determina de forma muy sencilla: Restamos la deuda de la empresa del valor total del inmueble.. En este caso, al calcular el valor de liquidación no se utilizan coeficientes auxiliares, pero se deben tener en cuenta los tipos de interés de los préstamos.
Para calcular la deuda acumulada, utilice la fórmula para calcular los intereses:
FV=P(1+n)k– para una apuesta compleja;
FV=P(1+nk)– por simple;
Dónde F.V.– el importe de la deuda con intereses;
norte- tasa de interés;
k- período;
PAG– importe de las cuentas por pagar.
Al determinar las cuentas por pagar, también se deben tener en cuenta las deudas pagadas. Si hay una deuda vencida, se debe incluir en el monto final junto con sanciones y multas.
¿Cuándo se debe aclarar y ajustar la información del balance?
El proceso de liquidación de una empresa lleva mucho tiempo. Como resultado, con base en los trámites realizados, se elabora un balance de liquidación.
El objeto del balance de liquidación es:
- Demostración incurrida por la empresa. pérdidas durante la liquidación o reorganización
- Acreedores aseguradores y agencias gubernamentales relevantes con información confiable sobre la situación económica de la empresa.
Como regla general, antes del balance final de liquidación, primero se presentan los balances intermedios. En ellos, los datos sobre el estado de los pasivos y activos se ajustan durante todo el período que dura la liquidación de la empresa.
Antes de presentar el balance de liquidación a la oficina de impuestos, es necesario realizar los asientos y ajustes correspondientes.
Deberá indicar:
- Todos los costos y pérdidas. pérdidas incurridas durante la liquidación de bienes;
- Ingresos recibidos de la venta de activos;
- La información se registra en el balance. sobre la situación financiera de la empresa, sus propiedades y pasivos en el momento de la liquidación del balance.
Luego, el saldo es aprobado por los fundadores o participantes de la junta de competencia. Una vez que finalmente se recibe la decisión de liquidar la empresa, es decir, la empresa será eliminada del registro estatal de personas jurídicas, el balance final se presenta a la oficina de impuestos.
La esencia principal del concepto.
La esencia del valor de liquidación de los activos es que que estos activos son la garantía de la empresa. Contra estos activos obtiene un préstamo bancario y, en caso de quiebra, liquida todas sus obligaciones con el mismo inmueble. Es decir, si una empresa no obtiene beneficios y está al borde de la quiebra, sus activos se convierten automáticamente en pasivos.
Es importante considerar que los bancos suelen emitir préstamos basándose en el valor de liquidación, y el valor de liquidación se calcula en función del valor de mercado. Esto se debe a que cuando los activos se venden en caso de quiebra, su precio será significativamente menor que su costo original.
Ya que en este caso los activos se venderán bajo el martillo, a menudo de forma apresurada y con grandes pérdidas. Por tanto, los prestamistas buscan seguros.
Definición económica del concepto.
La definición económica del concepto es que valor de liquidación Adquiere importancia cuando existe la necesidad de vender la propiedad de una empresa en poco tiempo. Pero esto no siempre está asociado a la quiebra de la empresa.
Muy a menudo este concepto también se refiere a la venta de equipos obsoletos o innecesarios. Los ingresos se utilizan para liquidar obligaciones con los acreedores. El resto se puede utilizar para pagar dividendos o invertir en otros activos.
En la economía global, el concepto de “valor de liquidación” tiene una clara conexión con la probabilidad de quiebra.
La esencia de este enfoque es simple: en cualquier caso, tarde o temprano, la empresa será declarada en quiebra y todos los bienes serán vendidos. En este caso, existen dos enfoques para la venta de activos: liquidación urgente y liquidación ordenada.
Una liquidación rápida ocurre cuando los acreedores exigen el reembolso inmediato de todas las obligaciones. Los motivos de tales reclamaciones pueden variar, pero es común que en tales casos los activos se vendan a un valor reducido. Se organizan ventas y subastas.
Una liquidación ordenada se produce dentro de un plazo razonable. En este caso, el valor de liquidación puede ser lo más cercano posible al valor de mercado.
Normalmente, dicha liquidación se produce en dos casos:
- Después de pagar todas las deudas;
- En los casos en que la probable quiebra se conozca de antemano, antes del inicio del procedimiento de liquidación de la empresa.
Activos y pasivos contables
Como usted sabe, todas las transacciones, incluida la venta de propiedades al valor de liquidación, deben documentarse en los estados financieros de la empresa. Todos los fondos de la empresa se dividen en activos, es decir, sobre bienes y obligaciones, las fuentes de formación de esta propiedad.
Debido a que la estructura de capital no depende de las decisiones tomadas sobre la política de inversión, la organización no puede cambiar el valor de mercado de sus activos. Su valor no depende del estado de las obligaciones de la empresa.
