"Domov, sladký domov!"
Nepochybujem o tom, že každý chce mať svoj domov – miesto, kde bude útulne a pohodlne. "Prečo by sme mali stavať dom?" táto fráza môže byť použitá v rôznych kontextoch, má tiež rôzne koncovky, ale o to nejde. Hlavná vec je, že ide o domov. Nie nadarmo sa hovorí: "Môj dom je moja pevnosť." V bežnom zmysle je chata, dačo, byt, izba dom, ale z pohľadu litery zákona nie je všetko také jednoduché. O jednotlivých obytných domoch a chatách sme sa už zmienili skôr. Teraz sa pozrime bližšie na bytové domy s viacerými bytmi.
Koncept bytového domu
Najprv sa obráťme na Kódex bývania Ruskej federácie (ďalej len Kódex bývania Ruskej federácie). Tento regulačný právny akt (článok 16) poskytuje výklad pojmov „obytný dom“ a „byt“. 
Pojem „bytový dom“ chýba v zákone o bývaní Ruskej federácie, je uvedený v „Nariadeniach o uznávaní priestorov za obytné priestory, obytné priestory nevhodné na bývanie a bytový dom za nebezpečné a podliehajúce demolácii, resp. rekonštrukcia“, ktorý bol schválený uznesením vlády Ruskej federácie zo dňa 28.01.2006 č.47. 
Vráťme sa k súboru pravidiel SP 54.13330.2011 „Bytové domy s viacerými bytmi. Pravidlá dizajnu. Aktualizované vydanie SNiP 31-01-2003, príloha "B": 
Čo potrebujete vedieť o povolení na výstavbu bytového domu
Forma stavebného povolenia je rovnaká pre individuálnu bytovú výstavbu aj bytový dom s viacerými bytmi (ďalej len - MKD), bola schválená nariadením Ministerstva výstavby Ruska zo dňa 19.2.2015 č.117/ pr. Hlavný rozdiel spočíva v zozname dokladov, ktoré je potrebné predložiť orgánu oprávnenému na vydanie stavebného povolenia.
Dokumenty potrebné na získanie povolenia na výstavbu bytového domu, ako aj vzor žiadosti o povolenie sú uvedené v článku „“.
Oprávneným orgánom (tým, ktorý dáva povolenie na stavbu) je vo väčšine prípadov orgán územnej samosprávy v mieste pozemku, na ktorom sa plánuje výstavba bytového domu (výnimky sú uvedené v častiach 5 - 6 § 51 ods. Občiansky zákonník Ruskej federácie a ďalšie federálne zákony).
Povolenie na výstavbu bytového domu je možné získať po zistení súladu projektovej dokumentácie s územnoplánovacím poriadkom, územnoplánovacím projektom a územnotechnickým projektom oprávneným orgánom.
Postup na získanie povolenia prostredníctvom multifunkčného centra si môžete preštudovať v článku „“.
Po vypracovaní projektovej dokumentácie je potrebné získať odborné stanovisko k projektovej dokumentácii pre prípady, keď projekty MKD nie sú predmetom skúmania, pozri článok „“. Podľa „cestovnej mapy“ Čuvašskej republiky je lehota na absolvovanie štátnej skúšky projektovej dokumentácie pre MKD 45 dní.
Ak bolo preskúmanie projektovej dokumentácie neštátne, potom je potrebné priložiť kópiu osvedčenia o akreditácii právnickej osoby, ktorá tento záver vydala.
Časť „platnosť stavebného povolenia“ vypĺňa oprávnený orgán podľa projektovej dokumentácie predloženej žiadateľom. Doba výstavby bytového domu je zabezpečená projektom organizácie výstavby.
Ak sa práva na pozemok alebo bytový dom prevedú na inú osobu, obdobie, na ktoré sa povolenie vydáva, zostáva rovnaké (výnimky nájdete v časti 21 článku Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Trochu o podkroví
Najvyššie poschodie bytového domu môže byť podkrovné, podkrovné alebo technické (technické podkrovie)
Po návrate k SP 54.13330.2011 čítame toto:
- 3.15.6 Technické podlažie - podlažie funkčne určené na umiestnenie technických priestorov budovy a vnútropodnikových inžinierskych sietí, môže byť umiestnené v spodnej časti budovy (technické podzemie), alebo v hornej časti budovy (technické podkrovie), alebo medzi nadzemnými podlažiami.
- 3.15.7 Podkrovie (podkrovie, medziposchodie) - podlaha v podkrovnom priestore,
ktorej fasáda je úplne alebo čiastočne tvorená povrchom (plochami) strechy (šikmej alebo plochej). - 3.17 Podkrovie - otvorený priestor medzi stropom horného podlažia, vonkajšími stenami a strešnou konštrukciou;
Ak sa technické poschodie a podkrovie nepovažujú za obytné, potom môžu byť podkrovia v obytnej budove vhodné na bývanie ľudí, ak sú splnené regulačné požiadavky na obytné priestory.
P.p.s. Priatelia, rád by som vám odporučil aj „Generátor a dodatočná dokumentácia - Generator-ID" zo stránky ispolnitelnaya.com. Program je taký jednoduchý a efektívny, že ušetrí veľa času. Odporúčam každému, aby si to pozrel!!!
Projektovanie bytového domu v Moskve, rovnako ako v akomkoľvek inom regióne, začína vytvorením predbežného návrhu. Na tento účel je potrebné zhromaždiť všetky informácie o objekte - vlastnosti oblasti, želania pre rozvoj lokality, počet obyvateľov. Dôležitou súčasťou fázy tvorby náčrtu je určenie veľkosti budovy, plánovanie umiestnenia všetkých objektov a umiestnenie obytných a technických priestorov. Pri príprave projektu na výstavbu alebo v Moskve a regióne špecialisti GENPRO zohľadňujú špecifiká každej miestnosti.
Architektonické riešenia v projektoch bytových domov ekonomickej triedy v Moskve
Akýkoľvek objekt, aj keď ide o projekt bytového domu ekonomickej triedy, prechádza fázou vývoja architektonických riešení. Jeho zvláštnosťou je, že práve v tomto období sa pracuje na vonkajšom a vnútornom vzhľade domu, výbere materiálov a farebných riešení pre každú miestnosť. Priestory sú tiež rozdelené na funkčné zóny, čo umožňuje efektívne využiť každý meter štvorcový. Približné náklady na výstavbu bytového domu sa vypočítavajú na základe odhadu nadchádzajúcich nákladov pre všetky fázy výstavby (za základ sa berie priemerná trhová cena materiálu). Naši špecialisti ponúkajú asistenciu aj pri získavaní súhlasov od obecných úradov a pri získavaní.
Konštruktívne riešenia pre projekt bytového domu v Moskve
Jedným z hlavných dôvodov, prečo by ste mali zveriť výstavbu bytových domov v Moskve odborníkom, je individuálny vývoj základových a nosných konštrukcií na základe vlastností pôdy, vplyvu klimatických podmienok a krajiny oblasti. Moderné technológie a vybavenie nám umožňujú zohľadniť všetky funkcie stránky. Náklady na projektovanie bytového domu zahŕňajú celý rad opatrení zameraných na vývoj účelných konštrukčných riešení, ktoré sú plne opodstatnené a umožňujú vám postaviť bezpečný dom na celý život.
Inžinierstvo projektu bytového domu v Moskve
Výstavba bytových domov v moskovskom regióne si vyžaduje jasný vývoj inžinierskeho riešenia. Je dôležité vziať do úvahy nielen umiestnenie mestských komunikácií, ale aj vlastnosti pripojenia k nim. Bez toho nie je možné poskytnúť domovu pohodlnú, neprerušovanú dodávku vody a elektriny. Pre takéto budovy je vyvinutá individuálna vykurovacia jednotka a systém prívodu a odsávania, ktoré poskytujú komfortné podmienky kedykoľvek počas roka a za akýchkoľvek poveternostných podmienok. Správne riešenia projektu bytového domu v Moskve vytvárajú vyhľadávanú nehnuteľnosť, ktorá prináša značné výhody.
Výstavba projektov bytových domov v Moskve
Pri navrhovaní bytového domu v Moskve špecialisti našej spoločnosti pripravujú všetky potrebné dokumenty a stavebné povolenia, čo výrazne urýchľuje a zjednodušuje proces výstavby budovy. Orientačná cena bytového domu na kľúč je vypočítaná samostatným odhadom, ktorý je dôležitým bodom kontroly dodávateľa. Taktiež je možné poskytnúť pomoc pri výbere stavebníkov a zabezpečiť dozor nad realizáciou všetkých prác podľa schváleného zámeru. Naši klienti vedia, že GENPRO je spoľahlivý partner, ktorý im pomôže uviesť do života všetky ich nápady.
Bývanie bolo postavené v regióne Tver, kde cena za meter štvorcový bola jeden a pol krát nižšia ako trhová cena
V Kalyazine v regióne Tver bol postavený bytový dom, ktorého cena za meter štvorcový je jedenapolkrát nižšia ako trhová cena. Okamžite si všimnime, že konštrukcia je pevná, tradičná, nejde o „sendvičovú“ možnosť. Už tam žijú rodiny. Dom bol postavený systémom bytového stavebného družstva (HCC), ktorého legislatívny rámec je v Rusku obnovený od roku 2011. V súlade s tým je možné skúsenosti s touto stavbou preniesť na akúkoľvek stavbu v Rusku.
Organizátor stavby Sergey Kachushkin, predseda správnej rady Fondu na pomoc rozvoju bytových kolektívnych spoločenstiev. Ako človek, ktorý sa zasadzuje za oživenie stavebného družstva, je presvedčený, že v Rusku sa dajú postaviť poctivé a hlavne kvalitné a spoľahlivé domy. Najdôležitejším ideologickým bodom bol princíp výstavby bez jediného „centu“ vynaloženého na vďačnosť, stimuláciu, provízie, náčinie a všetko ostatné. O nuansách tohto úspešného stavebného experimentu, prístupe kontrolných a dozorných orgánov, ale aj systéme bytového družstva a ďalších sme sa s ním porozprávali v rozhovore.
„SP“: - Sergej, zorganizoval si akýsi experiment - postavil si dom bez úplatkov. To je úžasné! Povedzte nám, čo je ešte jedinečné na tomto stavenisku, kde dom postavili a je pravda, že cena za meter štvorcový je jedenapolkrát nižšia ako trhová?
Všetko to začalo iniciatívou postaviť bývanie v meste Kalyazin, Tverská oblasť, pre sociálne slabé skupiny: pre učiteľov, lekárov, zdravotné sestry, učiteľky materských škôl, pre veľké rodiny. Spojili sme sily s vedením mesta. Výsledkom je, že dnes je v meste postavený dom, v ktorom žije už 44 rodín. Bývanie s povrchovou úpravou v tomto dome stálo 25 tisíc rubľov za meter štvorcový. Pre porovnanie, cena podobného štvorcového metra v meste bez povrchovej úpravy je od 45 tisíc rubľov.
Prvým a najdôležitejším postulátom pri realizácii tohto projektu bol princíp výstavby bez „stimulov“ od regulačných organizácií.
„SP“: - Ustúpme trochu stranou a potom sa podrobne porozprávame o implementácii tohto stavebného experimentu. Problém dostupnosti bývania v Rusku je jedným z najpálčivejších. Koľko sa dnes stavia sociálne byty?
Objem výstavby takýchto bytov sa v regiónoch líši. Zároveň existujú sociálne zamerané veľké stavebné projekty. Navyše nie sú vždy zverejnené. Napríklad viem, že takéto domy postavili Vladimír Potanin a Alexey Mordashov. Svojho času pomerne veľa postavil aj Roman Abramovič.
„SP“: - Podľa ekonómov si dnes 5-7% ruskej populácie môže dovoliť kúpiť bývanie v Rusku. S hypotékou - 10-15%. V krajine je nedostatok bytov. A jednotlivé „budovy“ situáciu nezachránia.
Týmto projektom sme dokázali, že 100 % obyvateľov Ruskej federácie si bude môcť kúpiť bývanie na hypotéku. Som pripravený to potvrdiť so všetkou zodpovednosťou.
"SP": - Poďme teda všetko rozobrať. Čo je základom projektu?
Po prvé, vychádzali sme z toho, čo bolo iniciované a realizované v roku 1958 v Sovietskom zväze, a to bytové stavebné družstvá (HBC). Dovoľte mi pripomenúť, že v sovietskych časoch neexistovalo súkromné vlastníctvo bývania. Všetky byty boli verejné. Legislatíva Sovietskeho zväzu zároveň umožňovala verejné družstevné vlastníctvo. Potom vedenie krajiny prijalo rozhodnutie týkajúce sa bývania, porovnateľného s malým NEP – umožnilo súkromným vlastníkom stavať bývanie, čo bolo predtým neprijateľné.
Príjmy v Sovietskom zväze boli nízke, no našli sa ľudia, ktorí si mohli dovoliť míňať peniaze na drahé bývanie. Boli to vedci, špičkoví učitelia, kultúrna elita a množstvo ďalších ľudí, ktorí mali vysoký príjem (viac ako 200 rubľov mesačne). Po vykonaní prvej platby za družstvo začal človek prideľovať dostatočne veľké množstvo peňazí zo svojho platu, aby získal byt v elitnej budove. V sovietskych časoch bol družstevný dom spravidla stavbou na vysokej úrovni: tehla, so zasklenou lodžiou, s úplne odlišnými plochami.
Po rozpade ZSSR nastali problémy s financovaním, mnohé družstvá boli „zmrazené“, niektoré boli „budované“ na 15-20 rokov a niektoré skrachovali. Nasledovala séria podvedených investorov a akcionárov, pretože mnohí podnikatelia, žiaľ, pocítili chuť veľkých peňazí, začali hľadať „možnosti“ pre ešte viac peňazí.
Vysvetlím podrobne, aby nedošlo k nedorozumeniu. V systéme bytových družstiev zo sovietskej éry si akcionári najali developera, ktorý dom postavil. V prelomových 90. rokoch a už v našej dobe sám developer (alebo skôr podnikateľ prezlečený za developera) inicioval vznik bytového družstva a takmer tam získal akcionárov. Za tieto peniaze začal stavať dom. Výsledkom bolo, že akcionári, ktorí nerozumejú tomu, čo sa deje, a bez kontroly developera, jednoducho dali peniaze. A developer staval tak, že v takmer hotovom dome akcionári (ako bytové družstvá) dlhovali developerovi nemalé peniaze. Potom developer zastavil výstavbu a prihlásil pohľadávky voči bytovému družstvu, s ktorým mal čisto zmluvný vzťah. Ešte raz zdôrazním, že v developerovi bol iniciátor stavby – podnikateľ. Potom sa rozhodnutím súdu zhabalo akcionárom pre dlhy všetko, čo sa postavilo: ľudia zostali bez bytov a podnikateľovi vlastne zostal dokončený dom.
"SP": - Toto je podvod na vysokej úrovni.
Ide o zjavné zneužitie práva. Štát preto musí vytvárať takéto pravidlá, keď je zneužitie práva ťažké alebo veľmi náročné.
"SP": - Teraz sa vráťme k projektu. Čo je na tejto „stavbe storočia“ jedinečné?
Pri rozhodovaní o otázke výstavby bytov pre sociálne slabých obyvateľov Kalyazinu prišla na myseľ myšlienka bytového družstva zo sovietskej éry. Čas bol venovaný štúdiu platnej legislatívy. Ukázalo sa, že legislatívny rámec pre bytové družstvá je od roku 2011 obnovený a má množstvo ďalších príležitostí a výhod, ktoré, musím povedať hneď, nie je možné realizovať. Nech mi kto hovorí čokoľvek, dostať hypotéku pre sociálne slabšie vrstvy obyvateľstva je takmer nemožné! Hovorím o priemernom občanovi Ruskej federácie, ktorého príjem je plus alebo mínus 20-30 tisíc rubľov.
„SP“: - 44 rodín postavilo byty bez hypotéky?
S hypotékou, ale prednostne. Desať mesiacov sme o to spolu s Rosselkhozbank bojovali. V dôsledku toho vznikol finančný produkt. Prvý podiel vkladaný do bytového družstva banka prijala ako vklad na hypotekárny úver.
Bez tohto bankového produktu musel človek vložiť podiel podľa požiadaviek bytového družstva (aby družstvo začalo bývať a stavať) a následne vložiť príspevok do banky na získanie hypotekárneho úveru. Pre mnohých bežných občanov je to nedostupná suma.
V dôsledku toho bola podľa dohody s Rosselkhozbank úroková sadzba hypotéky 12,9 % ročne. To je vysoké percento. Ale to je tiež minimálna možná možnosť. Mesačná splátka hypotéky bola teda v priemere 10-13 tisíc rubľov na obdobie 20 rokov. Mimochodom, hypotéka bez podpory by stála 20-tisíc rubľov mesačne, čo je pre Kalyazina nedostupná suma.
Vo všeobecnosti, znížením hypotekárneho úveru na 2-5% by sa Rusko dokázalo prestavať v čo najkratšom čase a milióny rodín by dostali dlho očakávané bývanie.
„SP“: - Dostalo vaše bytové družstvo zvýhodnené podmienky napríklad na poskytnutie parcely bez súťaže?
V praxi sme si uvedomili, že sa nám nepodarí vyzbierať ten balík dokumentov, ktorý je potrebný na vytvorenie sociálne orientovaného bytového družstva, ktoré by nám dávalo nárok na dávky. Preto sme od tejto myšlienky upustili a dom postavili ako obyčajný, bez privilégií a výhod.
Poznamenám niekoľko základných bodov. Prvý postulát, ktorý som už spomenul, je, že stavba domu prebehla bez jediného „centa“ vynaloženého na vďačnosť, stimuláciu, provízie, náčinie a všetko ostatné. Práca sa vyvíjala podľa nasledujúceho princípu: keď k nám prišli kontrolné štruktúry a povedali, že musíme urobiť „pravdepodobne toto“, vypočítali sme, koľko to bude stáť, a položili sme si otázku: malo by sa to urobiť alebo nie? Ak to treba urobiť, niet pochýb, urobíme to. Ak to nie je potrebné, poskytnite nám oficiálny dokument obsahujúci potvrdenie. A dali sme si záležať, aby sme im vysvetlili, že okrem „ďakujem“ im nemôžeme poďakovať ničím. A to sa dialo takmer na každom kroku.
Náš druhý postulát bol, že cena za meter štvorcový by nemala byť vyššia ako 25 tisíc rubľov. Navyše za také peniaze by nemal byť sendvič, ale dom využívajúci tradičné klasické overené technológie. Vybrali sme organizáciu, ktorá ponúkla postaviť dom na kľúč za túto cenu s bytmi so sociálnou úpravou: zateplené linoleum, tapety, všetka vodoinštalácia, vykurovacie teleso na teplú vodu, dvere, okná.
Tiež sme sa rozhodli namiesto 34 m2 podľa GOST. pre jednoizbový byt, aby bol priestrannejší - 45 m2. To isté platí pre dvojizbové a trojizbové byty.
„SP“: - S akými úskaliami ste sa stretli počas výstavby?
Aby sme predišli rizikám a nedostali otázky od Stroynadzora v čase odovzdania domu o hĺbke základov, ktorých kontrola špecializovanými službami zvyčajne stojí milión rubľov, zaznamenali sme všetky fázy výstavby od samého začiatku: od kopania jamku ku konečnému rozdeleniu kľúčov.
Akékoľvek práce na stavbe sa začali informovaním dozorných orgánov o postupe vykonávaných prác. Ďalej sme dodávateľskej organizácii vydali všetky potrebné dokumenty a dostali predbežné certifikáty a certifikáty za vykonanú prácu.
Podľa žiadosti je teda „Stroynadzor“ povinný poskytnúť na stavenisko zamestnanca. Ak štruktúra začne žiadosť ignorovať, sú nad nimi vyššie dozorné orgány a vždy je tu prokuratúra. Verte mi, že dostať úradníka do práce nie je ťažké, ak ste sami pripravení pracovať.
„SP“: - Je technicky náročné to vyradiť?
To absolútne nie je ťažké, pretože, chvalabohu, máme zákon. Bez ohľadu na to, ako zvláštne to môže znieť, zákon funguje pre nás!
„SP“: - Povedzte nám o konkrétnych inšpekciách zo strany regulačných orgánov.
Prvá kontrola hasičov bola veľmi náročná: zistilo sa asi 40 nedostatkov. Keď za mnou prišli so správou komentárov a pýtali sa, čo robiť, povedal som - odstráňte to!
Jedným z nedostatkov bol napríklad chýbajúci protipožiarny štít. Môžem povedať, že v 99% stavebných projektov sa to nikdy nestalo. Štít bol zrazený za dve hodiny, pričom sa k nemu zbierali všetky atribúty: vedro v tvare kužeľa, hák, páčidlo, lopata atď. Keď hasiči prišli druhýkrát a povedali, že „vedro nie je červené“, odpovedal som: „Dajte mi štetec, namaľujem ho sám“. Ak má byť červená, tak bude. A oproti každej položke zamestnanec podpísal, že závada bola odstránená. Museli sme tiež opraviť také „nedostatky“, ako je inštalácia požiarneho schodiska na prázdnu stenu, inštalácia požiarneho systému „Rainlight“ v každej miestnosti a ďalšie „normy“, ktoré sú určené pre priemyselné budovy, a nie pre obytné budovy.
Najviac ma zarazilo, že tento projekt bol čisto sociálny, bol postavený pre učiteľov a lekárov, ale to, žiaľ, nikoho nezastavilo. Z nejakého dôvodu som ako priekopník pevne veril, že ak staviate pre učiteľov, nikto nebude pýtať peniaze, ale naopak, povie: „Výborne, pozri, aký dom dostaneš!“
„SP“: - Sú úradníci chorí?
Môžem ťa naštvať. Sám som bol úradníkom. Toto je nesprávna formulácia. Úradník je človek, občan. Ľudia sú chorí, nie úradníci. Toto je zásadný rozdiel.
Nasledujúca situácia vznikla tiež neoficiálne. Hneď som povedal, že bude najprísnejšia kontrola finančných zdrojov: budú sa vyplácať zálohy, ale hlavné peniaze sa budú platiť pri prevzatí diela. Objaví sa podnikateľ, subdodávateľ, ktorý musel niečo urobiť. Bolo mu pridelených 5 miliónov rubľov. Uplynul nejaký čas a prišiel požiadať o ďalšie 4 milióny rubľov. Pýtam sa, uzavreli ste tých 5 miliónov rubľov? Odpovedal: "Zatvorím to, ale tu a tu súrne potrebujem získať toto a toto." Požadoval som účet pre prvú tranžu.
V dôsledku toho sa ukázalo, že tento súdruh minul 1,5 milióna rubľov a za zvyšné peniaze kúpil svojej žene kožuch, auto a odišiel niekde na dovolenku. Keď dostal od orgánov činných v trestnom konaní prvý hovor so slovami „poďte vysvetliť“, v skutočnosti všetky chýbajúce peniaze nahradil. V dôsledku toho sme boli nútení hľadať iných dodávateľov. Navyše, napodiv, bolo ťažšie nájsť miestnych dodávateľov, ako ich priviesť zvonku. Predtým som bol vždy prekvapený, keď si na realizáciu veľkej štátnej zákazky najímali dodávateľov z iných regiónov. Zdalo sa mi to hlúpe, lebo ľudí treba priviesť, odviezť, ubytovať, podporovať. Ale keď som sa s tým stretol, uvedomil som si, že to nie je hlúposť.
Ďalší príklad: Tverská oblasť, všade naokolo sú lesy, stromy vyššie ako strecha. Začíname nakupovať rezivo. Raz - cena je vyššia. Pýtam sa, prečo sú ceny vyššie a všade naokolo sú rôzne ceny? Odpovedajú: "Toto je naša cena." Výsledkom bolo, že všetko, čo sme potrebovali, bolo privezené z moskovského regiónu. To je otázka, či sú chorí úradníci alebo ľudia. Keď ľudia vidia, že výstavba napreduje pomaly, že polovica sa kradne, nastúpi psychológia – dajte mi aspoň 100 rubľov. A keď sa stavia dom pod kontrolou, hneď máte pocit, že ide o ukážkový stavebný projekt a bude tam veľa peňazí, tak čo je 100 rubľov, aspoň 200! Aj preto sme museli na dokončovacie práce najať Kórejcov.
„SP“: - Vyskytli sa nejaké komické prípady, keď sa úradníci alebo regulačné orgány snažili nehanebne zasahovať alebo niečo z tohto stavebného projektu získať?
Vo všeobecnosti som si uvedomil, že pre Žvaneckého je veľmi ľahké byť v našej krajine, len musíte byť schopní počúvať a pozorovať. Jedna „mundepka“, ako sa ľudovo hovorí obecným poslancom, povedala, že je potrebné zbúrať plot, ktorý bol vybudovaný okolo prestavaného domu. Podľa jej logiky predtým viedla „ľudová stopa“ do najbližšieho oddelenia alkoholu v obchode a ľudia si na túto cestu zvykli. Teraz narazia do plota a môžu sa zraniť. „Musím myslieť na celé mesto a nie na vašich 20 rodín,“ povedal poslanec. Toto je skutočný prípad. Jeho dôvody mi dovoľte nekomentovať.
„SP“: - Kto by sa mal stať lokomotívou, iniciátorom takýchto stavebných projektov, aby sa takéto domy stavali po celej krajine?
Pri realizácii projektu sme si uvedomili, že iniciátorom takýchto pohybov by mala byť mestská samospráva. Zaujímavosťou je, že pri odovzdávaní domu boli prítomné aj krajské úrady.
Vedenie mesta a kraj má zároveň viacero obáv. Po prvé, existuje riziko získania podvedených akcionárov, v dôsledku čoho sa zvýši počet ľudí, ktorým je potrebné opäť pomôcť, ktorých treba chrániť, ktorí na to potrebujú míňať peniaze, pričom ukazovatele sa budú zhoršovať. Toto je princíp „múdrej mienky“. Ak máte v rade 100 000 ľudí v núdzi, nedotýkajte sa ich. A teraz začnite pomáhať, prejdú z núdze do oklamania. To je prvý postrach mestskej správy.
Druhá skupina strachov je spojená so strachom z prebúdzania sa ľudí zo zimného spánku. Dlhodobo hovoríme o sociálnej aktivite obyvateľstva, vytvárame verejnú komoru, ONF a ďalšie inštitúcie občianskej spoločnosti. Ale môžem s istotou povedať, že 44 rodín v Kalyazine, ktoré sa podieľali na výstavbe, určite nikomu úplatok nedá. Títo ľudia boli presvedčení, že môžu slobodne prijímať vládne služby bez toho, aby boli niekomu zaviazaní. Títo ľudia sú účinnými subjektmi občianskoprávnych vzťahov. Môžu sa zúčastňovať na hospodárskom živote a dosahovať efektívne, viditeľné a hmatateľné výsledky. A zároveň sa na nikoho nespoliehať. A pokiaľ som pochopil, tu leží Pandorina skrinka.
„SP“: - Projekt bol vypracovaný vo forme „Fondu na pomoc rozvoju bytových kolektívnych spoločenstiev“. Pôvodná webová stránka štruktúry je dostupná na internete. Ako aktívne sú orgány voči takýmto projektom?
Nepoviem, kto o to už prejavil záujem, je ich veľa a dúfam, že tento smer budeme ďalej rozvíjať. Zo strany úradov je však určité ticho.
Projektom v Kalyazine sme dokázali, že postaviť dom bez úplatkov za adekvátnu cenu za meter štvorcový si môže každý. Túto iniciatívu predložíme Štátnej dume. V pláne je aj iniciovanie legislatívneho zjednodušenia potrebného balíka dokumentov na potvrdenie sociálneho postavenia.
Bytová výstavba je v našej dobe jednou z najziskovejších oblastí podnikania. Je to spôsobené tým, že bývanie bude vždy potrebné, je po ňom stály dopyt, ktorý niekedy prevyšuje ponuku. Ak chcete investovať peniaze do výstavby bytového domu alebo prilákať investorov, potom, samozrejme, budete potrebovať podnikateľský plán.
Účel a zdôvodnenie projektu
Hlavným cieľom projektu je výstavba viacbytového bytového domu s následným predajom hotovej nehnuteľnosti. Medzi ďalšie ciele môže patriť uspokojenie dopytu obyvateľov mesta po pohodlnom bývaní a zlepšenie oblasti susediacej s vašou budovou. Podnikateľský plán na výstavbu rezidenčných nehnuteľností znamená, že váš projekt správne načrtáva realizovateľnosť výstavby „výškovej budovy“ v tejto konkrétnej oblasti s odôvodnením vo forme hodnotenia trhu s nehnuteľnosťami a stupňa ziskovosti.
Ale mali by sme začať s právnym odôvodnením projektu. Na začatie výstavby obytnej budovy budete potrebovať množstvo dokumentov, ktorých získanie vám zaberie veľa času a nervov, čo znamená, že na prácu v tomto smere budete potrebovať samostatných zamestnancov. Budete teda potrebovať nájomnú zmluvu alebo doklad potvrdzujúci vaše vlastníctvo k tomuto pozemku, ako aj stavebné povolenie získané od vedenia mesta, licenciu na stavebné práce, koordináciu projektu s odborom architektúry, skopírovanie potrebných urbanisticko-plánovaciu dokumentáciu z Generelu a pod.
Každý podnikateľský plán obsahuje podrobný popis projektu. Navrhujeme na výstavbu deväťposchodový bytový dom s kancelárskymi priestormi na prízemí a parkoviskom.
Stavenisko bytového domu je regionálnym centrom v centrálnej časti Ruska, pretože je tu vysoký dopyt po bývaní, a teda aj zodpovedajúce ceny za meter štvorcový bývania.
Navyše, konkurencia tu nie je taká vysoká ako na trhoch v Moskve alebo v Moskovskom regióne.
Návrat k obsahu
Prieskum trhu s bývaním
Prieskum trhu prinesie ekonomickú realizovateľnosť projektu do nášho podnikateľského plánu. Faktom je, že vzhľadom na vysokú mieru požadovaných investícií má aj určité riziká. V tomto ohľade je potrebné starostlivo vypočítať výber miesta pre výstavbu a vlastnosti budúceho bývania, aby ste z tohto projektu získali maximálny úžitok. Musíme zistiť, koľko štvorcových metrov bytov bolo za posledný rok predstavených v určenom území (meste), aká je sledovaná dynamika ukazovateľov, či tempo rozvoja v danej obci stúpa alebo klesá.
Je dôležité mať informácie o tom, po ktorej cenovej kategórii bývania je najväčší dopyt. Potenciál rastu trhu s rezidenčnými nehnuteľnosťami závisí aj od aktivít bánk, presnejšie od ich aktivít v oblasti hypotekárnych úverov, keďže nie každý človek si v dnešnej dobe dokáže kúpiť bývanie bez použitia požičaných prostriedkov.
Čím vyššia je kúpyschopnosť obyvateľstva v danej oblasti, tým viac luxusného bývania sa dá predať (až luxusné bývanie) a tým drahšie môže stáť meter štvorcový nehnuteľnosti.
Výsledkom prieskumu trhu by mali byť ekonomicky správne prepočty nákladov na meter štvorcový bývania. To pomôže nielen správne sformulovať cenovú politiku, ale zabezpečí aj rýchly predaj finálneho produktu (dokončeného bývania). Vďaka tomu budete môcť rýchlo začať realizovať nový projekt, zvýšiť svoj hotovostný obrat a zvýšiť svoj vlastný príjem.
Návrat k obsahu
Spolupráca s miestnymi úradmi
Mali by ste vedieť, akú bytovú politiku vedie miestna správa, či sa zúčastňuje na federálnych (regionálnych) programoch presídľovania obyvateľov mesta z chátrajúcich a chátrajúcich bytov, či nakupuje hotové obytné nehnuteľnosti alebo sa podieľa na výstavbe ako spoluinvestor. Spolupráca s miestnymi orgánmi prostredníctvom komunálnych a súkromných partnerstiev môže byť často veľmi prospešná. Znamená to nielen informačnú a konzultačnú podporu výstavby bytového domu, ale aj priamu účasť samospráv vo forme kapitálových investícií.
Treba mať na pamäti, že príprava potrebnej dokumentácie, ktorá v niektorých prípadoch trvá roky, môže v tejto situácii nastať v rekordnom čase.
Ďalšou črtou spolupráce s obcami je možnosť spolupráce už vo fáze tvorby projektu. Miestne samosprávy často potrebujú malé obytné priestory, ktoré nie sú obľúbené u developerov, ale sú životne dôležité pre mestské úrady na implementáciu programov na presídlenie obyvateľov mesta z chátrajúcich bytov. Inými slovami, váš podnikateľský plán môže zahŕňať výstavbu bytov rôznych dispozícií a veľkostí pre potreby miestnych úradov, čo vám zaručí predajný trh a úplne eliminuje niektoré riziká.
Návrat k obsahu
Výrobný plán
Podnikateľský plán nevyhnutne zahŕňa hlavné ukazovatele budúceho obytného domu s viacerými bytmi. Musíme uviesť typ a oblasť výstavby, celkovú plochu obytných a komerčných nehnuteľností, počet budov (ak sú 2 alebo viac), celkový počet bytov a komerčných nehnuteľností. Ak je možné uviesť, pre ktorú konkrétnu komerčnú nehnuteľnosť je pridelený priestor (napríklad pre umiestnenie nákupných centier, fitness klubov, kozmetických salónov atď.), Potom to len ozdobí váš podnikateľský plán a pomôže prilákať investorov.
Váš podnikateľský plán by mal jasne uvádzať trvanie hlavných prác a ich postupný plán - od vydania povolení až po uvedenie vybudovaného zariadenia do prevádzky. Pred začatím výstavby zákon vyžaduje prípravné a výkopové práce, získanie geologického prieskumu potvrdzujúceho možnosť výstavby bytového domu na tomto mieste. Do svojho podnikateľského plánu je potrebné zahrnúť štvrťročný harmonogram všetkých stavebných prác: príprava územia a položenie základov, výstavba budovy a inštalačné práce, potrebné interiérové a dokončovacie práce. Ako je už zrejmé z vyššie uvedeného, na výstavbu bytového domu budete potrebovať plný personál zamestnancov rôznych špecialít. Ak nechcete vykonávať stavebné činnosti sami, môžete uzavrieť dohodu so špecializovanou organizáciou.
