Takmer všetky normy Občianskeho zákonníka o spoločnom majetku uvádzajú podiely patriace jeho účastníkom. Zákonodarcu však nezaujíma ani tak právna povaha podielu na práve spoločnej nehnuteľnosti (ďalej len podiel na spoločnej nehnuteľnosti), ale kvantitatívne meranie podielu. Toto je potrebné rozdeliť medzi spoluvlastníkov príjmy zo spoločnej nehnuteľnosti a výdavky, ktoré na ňu pripadajú, aby sa určilo, čo si môže spoluvlastník uplatniť pri rozdelení spoločnej nehnuteľnosti alebo pri vyčlenení z nej. Navyše veľkosť podielu nezostáva nezmenená počas celej existencie spoločnej nehnuteľnosti. Veľkosť podielu sa môže zväčšiť alebo zmenšiť v dôsledku zmien v zložení účastníkov spoločného majetku, zveľaďovania spoločného majetku a mnohých ďalších okolností, ktoré je potrebné zohľadniť. Jedným slovom, aby sa vzťahy medzi spoluvlastníkmi rozlíšili jasnosťou a určitosťou vyžadovanou v občianskoprávnych transakciách, je potrebné vedieť, čo presne v tom či onom okamihu prítomnosti spoločného majetku podiel patriaci každému z nich je v tejto vlastnosti vyjadrená. Podiel na spoločnom majetku sa vyjadruje zlomkom alebo percentom. Spoluvlastník teda môže vlastniť 1/4, 3/3 atď. alebo 10,20,35,50 percent atď. v spoločnom majetku. Podiely účastníkov na spoločnom majetku sa považujú za rovnaké, ak zo zákona, dohody alebo podstaty vzťahu medzi nimi nevyplýva inak. Určenie podielov na práve spoločného vlastníctva spoločnej nehnuteľnosti v kondomíniu sa vykonáva podľa pravidiel uvedených v čl. 9 zákona o spoločenstvách vlastníkov bytov. Dohodou všetkých spoluvlastníkov možno ustanoviť postup pri určení a zmene ich podielov v závislosti od podielu každého z nich na vytvorení prírastku spoločnej nehnuteľnosti. Ak spoluvlastník vykonal na spoločnej nehnuteľnosti úpravy, potom osud úprav a ich vplyv na veľkosť podielu spoluvlastníka na uvedenej nehnuteľnosti závisí v prvom rade od toho, či bol pri úpravách dodržaný stanovený postup a , po druhé, či sa vylepšenia týkajú neoddeliteľných alebo oddeliteľných. Ak sú úpravy neoddeliteľné a pri ich zhotovovaní bol dodržaný stanovený postup, potom môže spoluvlastník, ktorý úpravy vykonal, požadovať zvýšenie veľkosti svojho podielu úmerne tomu, o koľko sa zvýšila hodnota spoločnej veci. Ak nebol dodržaný postup pri vykonávaní neoddeliteľných zlepšení, potom spoluvlastník nemá právo požadovať zvýšenie veľkosti svojho podielu. Pokiaľ ide o oddeliteľné vylepšenia, stávajú sa vlastníctvom toho, kto ich zhotovil, ak nie je dohodou spoluvlastníkov ustanovené inak. Inými slovami, uskutočnenie takýchto zlepšení, keďže sú oddeliteľné, samo osebe nezakladá nárok na zvýšenie podielu. 5

2.2 Práva spoločného zdieľaného vlastníctva

Obsah práva spoločného vlastníctva tvoria oprávnenia vlastniť, užívať a nakladať so spoločným majetkom patriacim spoluvlastníkom. Každý spoluvlastník má pri výkone spoluvlastníckeho práva bez ohľadu na veľkosť svojho podielu jeden hlas. Ako však teraz uvidíme, nemá to praktický význam. K výkonu práva spoločného vlastníctva musí dôjsť po vzájomnej dohode všetkých spoluvlastníkov. Ak nedôjde k dohode, určenie dôsledkov vzniknutých nezhôd závisí od toho, či sa týkajú výkonu právomocí vlastniť a užívať spoločný majetok alebo dispozičnej právomoci. Ak sa spoluvlastníci nedohodli na vlastníctve a užívaní spoločnej veci, tak sa každý z nich, aspoň ten, ktorý zostáva v jednotnom čísle, môže obrátiť na súd. Ak sa nezhoda týka dispozičného práva (napríklad dvaja spoluvlastníci chcú predať spoločnú nehnuteľnosť a tretí namieta predaj), potom spor nemôže riešiť súd. Princíp vzájomného súhlasu pri výkone práva nakladať so spoločným majetkom musí fungovať bez akýchkoľvek výnimiek. Ak sa vrátime k vyššie uvedenému príkladu, dvaja spoluvlastníci, spolu alebo oddelene, môžu predať svoje podiely, ale nemajú právo nútiť tretieho, aby predal celý spoločný majetok ako celok. Preto pri výkone spoluvlastníckeho práva v zásade nemá praktický význam, aký podiel má každý zo spoluvlastníkov, aj keď veľkosť podielu je potrebné zohľadniť pri rozdeľovaní výnosov a plodov, ktoré prináša. spoločný majetok, výdavky a vecné bremená, ktoré naň pripadajú (pozri články 248 a 249 Občianskeho zákonníka RF).

Podiel na spoločnej nehnuteľnosti patriaci spoluvlastníkovi nie je lokalizovaný v žiadnej konkrétnej časti spoločnej nehnuteľnosti, ale vzťahuje sa na celú nehnuteľnosť ako celok. Spoluvlastníka zároveň môže zaujímať nielen výmenná, ale aj úžitková hodnota špecifikovanej nehnuteľnosti. Môže mať záujem nielen o príjem, ktorý spoločná vec prináša (napríklad pri jej prenájme), ale aj o to, aby túto vec používal na uspokojovanie svojich spotrebiteľských potrieb (napríklad samotné bývanie v dome). Spoluvlastník má právo, aby sa mu poskytla časť spoločnej veci do držby a užívania v pomere jeho podielu. Ak to nie je možné, má právo požadovať od ostatných účastníkov spoločného majetku primeranú náhradu.

Ak je časť spoločnej veci pridelená do držby a užívania spoluvlastníkovi, nadobúda spoluvlastník s vydržaním práva na podiel na spoločnej nehnuteľnosti aj právo na časť nehnuteľnosti, ktorá mu bola pridelená. . Svojou právnou povahou možno toto právo klasifikovať ako reálne. Takéto situácie najčastejšie vznikajú pri určovaní poradia vlastníctva a užívania bytového domu, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve dvoch alebo viacerých osôb. Ak je dohoda o určení postupu pri vlastníctve a užívaní domu osvedčená notárom a zapísaná na miestnom úrade, zostáva v platnosti pre toho, na koho sa podiel na spoločnej nehnuteľnosti prevedie (napríklad dedič resp. kupujúci akcie). 6

Jedným z dôvodov vzniku spoločného majetku, s ktorým sú spojené mnohé otázky jeho realizácie, je spoločná účasť dvoch alebo viacerých osôb na výstavbe domu. Nezriedka sa stáva, že občan, ktorému bol pridelený pozemok na stavbu domu, zapojí do stavby aj členov svojej rodiny alebo iné osoby. Po dokončení stavby vzniká medzi spoludevelopermi, niekedy aj medzi nimi a štátnym orgánom (miestnou samosprávou), spor o to, kto má dom prihlásiť: len s tým, komu je pozemok pridelený, resp. aj s inými osobami. Súdna prax pristupuje k riešeniu týchto sporov s prihliadnutím na nasledovné podmienky. Po prvé, je potrebné zistiť, či osoby, ktoré sa podieľali na výstavbe domu, sú prepojené rodinnými a domácimi vzťahmi alebo sú pre developera cudzie. Po druhé, na aké účely bol dom postavený: poskytnúť bývanie tým, ktorí sa podieľali na výstavbe alebo na iné účely. Napokon, po tretie, k účasti vo veci, ak vo veci nevystupuje ako účastník, je potrebné zapojiť orgán, ktorý prideľuje pozemky a zistiť jeho postoj k vzniknutému sporu - Ak osoby zúčastnené na spore stavby sú spojené rodinnými a domácimi vzťahmi alebo aspoň nesúvisia, ale dom bol postavený na zabezpečenie bývania týchto aj iných osôb a orgán, ktorý pozemok pridelil, nenamieta uznanie domu do spoločného vlastníctva , spor rieši súd v prospech skutočných spolurozhodovateľov. Súd sa nemusí stotožniť s názorom príslušného orgánu, ktorý namietal uznanie domu do spoločného vlastníctva spolustaviteľov, ale svoj nesúhlas musí odôvodniť v rozhodnutí vo veci. Ak je dom uznaný ako spoločný majetok spolustaviteľov, súd môže určiť ich podiel na spoločnej nehnuteľnosti s prihliadnutím na cenu práce a materiálu, ktoré spolu developeri investovali do výstavby domu, ako aj ako iné pozoruhodné okolnosti (napríklad zloženie rodiny). V prípade odmietnutia uznania domu za spoločný majetok sa záležitosť obmedzuje na priznanie nákladov práce a materiálu spoludeveloperom.

Každý spoluvlastník môže podľa vlastného uváženia nakladať so svojím podielom na spoločnej nehnuteľnosti. Na nakladanie s akciami, a to aj na ich scudzenie, nesmie žiadať súhlas ostatných účastníkov spoločného majetku. Zároveň im ani zďaleka nie je ľahostajné, kto nastúpi na miesto spoluvlastníka scudzujúceho svoj podiel. Okrem toho môžu mať záujem o zvýšenie vlastných akcií. Vzhľadom na tieto a ďalšie okolnosti musí zákon ustanoviť pravidlá, ktoré bez toho, aby boli dotknuté práva spoluvlastníka nakladať so svojím podielom, by zároveň v čo najväčšej možnej miere zabezpečili záujmy zostávajúcich účastníkov sporu. spoločný majetok. Týmto cieľom má slúžiť ustanovenie zákona o prednostnom práve na kúpu scudzeného podielu.

Pri predaji podielu cudzej osobe majú zvyšní spoluvlastníci predkupné právo na kúpu podielu za cenu, za ktorú sa predáva a za iných rovnakých podmienok, s výnimkou predaja na verejnej dražbe. Predajca podielu je povinný písomne ​​oznámiť ostatným spoluvlastníkom úmysel predať podiel cudzej osobe s uvedením ceny a ďalších podmienok predaja. Ak zvyšní spoluvlastníci odmietnu kúpiť podiel alebo nenadobudnú podiel do vlastníctva nehnuteľnosti do jedného mesiaca a pri hnuteľných veciach do desiatich dní odo dňa oznámenia, predávajúci môže podiel predať ktorejkoľvek osobe. Pri predaji podielu v rozpore s predkupným právom má každý ďalší spoluvlastník právo do troch mesiacov sa právoplatne domáhať prevodu práv a povinností kupujúceho na neho.

Obdobne platia aj pri scudzení podielu na základe výmennej zmluvy, avšak len vtedy, keď scudziteľ vymení svoj podiel za veci určené všeobecnými zásadami a ten, kto má predkupné právo podiel nadobudnúť, ponúkne scudziteľovi vec rovnakého druhu, rovnaké množstvo a rovnakú kvalitu.

V prípadoch ustanovených zákonom možno s podielom na spoločnej nehnuteľnosti nakladať len pri splnení určitých podmienok. Spoločný majetok v kondomíniu teda nepodlieha scudzeniu oddelene od vlastníctva priestorov v kondomíniu vlastníkmi domu.

Pluralita subjektov vlastníckeho práva sa prejavuje aj pri dôvodoch zániku spoločného majetku. Popri dôvodoch, ktoré sa týkajú tak jednopredmetového, ako aj spoločného majetku, sa tento vyznačuje špecifickými dôvodmi jeho zániku, predovšetkým rozdelením spoločného majetku a oddelením od neho. Pri rozdelení zaniká spoločný majetok všetkým jeho účastníkom pri rozdelení zaniká tomu, komu sa pridelí podiel na spoločnom majetku; Výber však môže viesť k rovnakým výsledkom ako sekcia. Ak spoločný majetok patrí dvom účastníkom a jeden z nich dostane náhradu za svoj podiel, zaniká druhému spoločný majetok, pretože sa stáva výlučným vlastníkom majetku, ktorý bol predtým spoločný.

Dôvody a spôsoby delenia a prideľovania sú rôzne. K rozdeleniu a prideleniu môže dôjsť buď po vzájomnej dohode spoluvlastníkov, alebo rozhodnutím súdu. K vyčleneniu podielu zo spoločnej nehnuteľnosti dochádza nielen na žiadosť prideleného spoluvlastníka, ale aj na žiadosť veriteľov o exekúciu na jeho majetok. K deleniu a prideleniu, ak to zákon umožňuje a je možné bez neúmernej ujmy na majetku, dochádza pridelením naturálneho podielu. Ak pridelenie nepeňažného podielu nie je možné, dostane pridelený spoluvlastník peňažnú alebo inú náhradu. K vysporiadaniu medzi spoluvlastníkmi dochádza aj vtedy, keď nemožno prideliť vecný majetok presne podľa veľkosti podielu každého z nich. Bez ohľadu na dôvody a spôsoby rozdelenia nehnuteľnosti, kvantitatívnym meradlom pri určovaní veľkosti nepeňažného majetku alebo výšky náhrady by mala byť veľkosť podielu prislúchajúceho spoluvlastníkovi. Inými slovami, k rozdeleniu spoločného majetku a oddeleniu od neho musí dôjsť v pomere k podielom patriacim spoluvlastníkom.

V súlade so zásadou vzájomného súhlasu, ktorý je nevyhnutný pri výkone práva nakladať so spoločným majetkom, zákon ustanovuje, že vyplatenie akejkoľvek náhrady jeho účastníkovi zo strany zostávajúcich spoluvlastníkov namiesto pridelenia vecného podielu je dovolené len s jeho súhlasom. Odchylne od tohto pravidla sa zároveň ustanovuje, že ak je podiel spoluvlastníka nepatrný, nemožno ho prideliť v naturáliách a spoluvlastník nemá podstatný záujem na užívaní spoločného podielu. majetku, môže súd aj bez jeho súhlasu zaviazať zvyšných účastníkov spoločného majetku, aby mu zaplatili náhradu. Po prijatí náhrady stráca spoluvlastník právo na podiel na spoločnom majetku (porovnaj článok 246 ods. 1, článok 247 ods. 1, článok 252 ods. 4 a 5 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie) . Pri výplate náhrady spoluvlastníkovi v rozpore s jeho súhlasom sa namiesto pridelenia naturálneho podielu naloží so spoločným spoločným majetkom spôsobom určeným súdom, čo zákon umožňuje len pri jeho vlastníctve a užívaní. . Navyše je spoluvlastník vylúčený zo zoznamu účastníkov spoločnej nehnuteľnosti, čo za takýchto podmienok nemusí chcieť. Ustanovenie 4 čl. 252 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie bol formulovaný pod nepochybným vplyvom časti 3 odseku 12 uznesenia pléna Najvyššieho súdu RSFSR z 10. júna 1980 č. Zároveň nebolo zohľadnené, že pravidlo časti 3 odsek 12 uvedeného uznesenia bolo v súlade s čl. 117 Občianskeho zákonníka z roku 1964, podľa ktorého súd mohol určiť postup nielen pri vlastníctve a užívaní, ale aj pri nakladaní so spoločným majetkom. V súčasnosti môže súd určiť len poradie držby a užívania, nie však nakladanie so spoločným majetkom. 7

Na konci kapitoly možno vyvodiť tieto závery:

Spoločnou spoločnou nehnuteľnosťou je majetok, ktorý je v spoločnom vlastníctve s určením podielu každého z účastníkov a právom spoluvlastníka na určitý podiel príjmu z užívania nehnuteľnosti, ako aj jeho povinnosťou znášať určitý podiel nákladov na údržbu spoločného majetku.

Podiel je vyjadrený ako zlomok alebo percento. Podľa odseku 1 čl. 245 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa predpokladá, že podiely účastníkov sú rovnaké, pokiaľ zo zákona, dohody alebo podstaty vzťahov existujúcich medzi nimi nevyplýva inak.

Veľkosť podielu sa môže meniť z rôznych dôvodov: zmeny v zložení účastníkov, vylepšenia majetku atď.

Podľa odseku 3 čl. 245 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, pri úpravách majetku v súlade so stanoveným postupom má účastník právo zvýšiť svoj podiel úmerne so zvýšením hodnoty spoločného majetku, ak dôjde k zlepšeniu nerozlučný alebo nadobudne vlastníctvo k oddeliteľnému zlepšeniu bez zvýšenia svojho podielu.

Podľa čl. 247 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, výkon práva spoločného zdieľaného vlastníctva nastáva po vzájomnej dohode všetkých vlastníkov. Ak nedôjde k dohode o otázkach vlastníctva alebo užívania spoločného majetku, každý účastník má právo riešiť spor súdnou cestou. Ak nedôjde k dohode o nakladaní so spoločným majetkom, spor nemožno riešiť súdnou cestou.

Každý zo spoluvlastníkov má právo samostatne nakladať len so svojim podielom na spoluvlastníckom práve.

Podľa čl. 249 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je každý účastník spoluvlastníctva povinný v pomere k svojmu podielu podieľať sa na platení daní, poplatkov a iných platieb za spoločný majetok, ako aj na nákladoch na jeho údržbu a zachovanie.

Zánik práva na spoločné spoluvlastníctvo môže mať tieto typy: rozdelenie spoločného majetku; oddelenie od spoločného majetku.

39. Povaha a postup určenia veľkosti podielu na spoluvlastníckom práve. Pravidlá nakladania s podielmi na práve spoločného podielového vlastníctva.

Určenie podielov na spoločných majetkových právach. Takmer všetky normy Občianskeho zákonníka o spoločnom majetku uvádzajú podiely patriace jeho účastníkom. § 245 Občianskeho zákonníka zakotvuje prezumpciu rovnosti podielov účastníkov v bezpodielovom spoluvlastníctve.

Predpoklad rovnosti podielov je síce doslovne zakotvený len vo vzťahu k spoločnej spoločnej nehnuteľnosti, ale v podstate sa vzťahuje aj na spoločnú spoločnú nehnuteľnosť, keď dôjde k vyčleneniu z nej alebo k jej rozdeleniu a je potrebné určiť podiel buď všetkých vlastníkov, resp. prideleného vlastníka.

Tento záver potvrdzujú pravidlá odseku 1 článku 39 Zákona o rodine, ktoré sa týkajú spoločného spoločného majetku manželov, ako aj pravidlá odseku 3 článku 258 Občianskeho zákonníka týkajúce sa spoločného spoločného majetku manželov členov roľníckej farmy. Zároveň sa pravidlá odseku 3 článku 258 Občianskeho zákonníka o rovnosti podielov členov farmy vzťahujú tak na prípady rozdelenia majetku farmy, ako aj na prípad odchodu jedného z nich. jej členov z farmy. Odchylne od prezumpcie rovnosti podielov môže dohoda medzi účastníkmi spoločného spoluvlastníctva určiť, že ich podiely sa určujú v závislosti od toho, ako každý z nich prispel k vzniku a zániku spoločného majetku.

Tento vklad je možné určiť nielen v čase vzniku spoločného majetku, ale aj v ďalších etapách jeho existencie a fungovania s prihliadnutím na materiálne, pracovné a iné investície doň vložené.

Často sa tak deje pri uzatváraní jednoduchej spoločenskej zmluvy, keď zmluvné strany spoja svoje príspevky a začnú spoločne konať, aby dosiahli spoločný ekonomický cieľ. Pri spoločných aktivitách sa môže výrazne meniť výška vkladu každého účastníka do spoločného majetku. Pri vývoji všeobecných ustanovení o určení veľkosti podielov § 245 ods. 3 Občianskeho zákonníka sa navrhuje prihliadať na to, aké vylepšenia sa vykonali na spoločnom majetku, nerozlučnom alebo oddeliteľnom. Ak účastník v podielovom spoluvlastníctve na vlastné náklady a ustanoveným postupom vykonal na spoločnej nehnuteľnosti neoddeliteľné vylepšenia, môže sa domáhať zvýšenia svojho podielu v pomere k zvýšeniu hodnoty nehnuteľnosti.

Z toho vyplýva, že ak sa nedodrží ustanovený postup, tak spoluvlastník nemá právo na zväčšenie svojho podielu. Ak sú úpravy oddeliteľné, potom by spoluvlastník nemal žiadať súhlas ostatných účastníkov spoločnej nehnuteľnosti na vykonanie úprav, pretože ich môže oddeliť bez ujmy na spoločnom majetku. O osude oddeliteľných vylepšení sa rozhoduje po vzájomnej dohode všetkých spoluvlastníkov.

Môžu sa teda dohodnúť, že tomu, kto im prispel, vyplatia primeranú náhradu bez zmeny podielov na spoločnej nehnuteľnosti, zvýšia podiel vlastníka, ktorý vylepšenie vykonal, atď. V prípade neexistencie dohody sa oddeliteľné vylepšenia stávajú majetkom osoby, ktorá ich vyrobila. Všetky spory o určenie osudu zlepšení, keďže sa týkajú výkonu oprávnenia vlastniť a užívať spoločný majetok, môže posúdiť súd.

Obsahom práva spoločného spoluvlastníctva sú oprávnenia vlastniť, nakladať a užívať spoločný majetok patriaci spoluvlastníkom. Každý spoluvlastník má pri výkone spoluvlastníckeho práva bez ohľadu na veľkosť svojho podielu jeden hlas. Ako však teraz uvidíme, nemá to praktický význam. K výkonu práva spoločného vlastníctva musí dôjsť vzájomným súhlasom všetkých vlastníkov.

Ak nedôjde k dohode, určenie dôsledkov vzniknutých nezhôd závisí od toho, či sa týkajú výkonu právomocí vlastniť a užívať spoločný majetok alebo dispozičnej právomoci. Ak sa spoluvlastníci nedohodli na vlastníctve a užívaní spoločnej veci, tak sa každý z nich, aspoň ten, ktorý zostáva v jednotnom čísle, môže obrátiť na súd. Ak sa nezhoda týka dispozičného práva, potom spor nemôže vyriešiť súd.

Princíp vzájomného súhlasu pri výkone práva nakladať so spoločným majetkom musí fungovať bez akýchkoľvek výnimiek. Dvaja vlastníci, spolu alebo oddelene, môžu predať svoje dlhy, ale nemajú právo nútiť tretieho, aby predal celý spoločný majetok ako celok. Práve z tohto dôvodu pri výkone spoločného vlastníckeho práva v zásade nezáleží na tom, aký podiel má každý z vlastníkov, aj keď veľkosť podielu je potrebné zohľadniť pri rozdeľovaní výnosov a plodov, ktoré prináša spoločný vlastník. majetok, výdavky a vecné bremená § 248 a 249 Občianskeho zákonníka. Podiel na spoločnej nehnuteľnosti patriaci spoluvlastníkovi nie je lokalizovaný v žiadnej konkrétnej časti spoločnej nehnuteľnosti, ale vzťahuje sa na celú nehnuteľnosť ako celok.

Spoluvlastníka zároveň môže zaujímať nielen výmenná, ale aj úžitková hodnota špecifikovanej nehnuteľnosti. Môže ho zaujímať nielen príjem, ktorý bežná vec prináša, ale aj využitie tejto veci na uspokojenie svojich spotrebiteľských potrieb. Spoluvlastník má právo, aby sa mu poskytla časť spoločnej veci do držby a užívania v pomere jeho podielu. Ak to nie je možné, má právo požadovať od ostatných účastníkov spoločného majetku primeranú náhradu.

V prípadoch, keď sa časť spoločnej nehnuteľnosti pridelí do držby a užívania vlastníkovi, nadobúda spolu so zachovaním práva na podiel na spoločnej nehnuteľnosti aj právo na časť nehnuteľnosti, ktorá mu bola pridelená.

Svojou právnou povahou možno toto právo klasifikovať ako reálne. Takéto situácie najčastejšie vznikajú pri určovaní poradia vlastníctva a užívania bytového domu, ktorý je v spoločnom vlastníctve dvoch alebo viacerých osôb. Ak je dohoda o určení postupu pri vlastníctve a užívaní domu overená notárom a zaregistrovaná na miestnom úrade, zostáva v platnosti pre toho, na koho sa podiel na spoločnej nehnuteľnosti prevedie. Jedným z dôvodov vzniku spoločného majetku, s ktorým sú spojené mnohé otázky jeho realizácie, je spoločná účasť dvoch alebo viacerých osôb na výstavbe domu. Nezriedka sa stáva, že občan, ktorému bol pridelený pozemok na stavbu domu, zapojí do stavby aj členov svojej rodiny alebo iné osoby. Po dokončení stavby vzniká spor medzi spoludevelopermi, niekedy aj medzi nimi a orgánom samosprávy, na koho má byť dom zapísaný - či len ten, komu je pozemok pridelený, alebo aj iné osoby.

Súdna prax pristupuje k riešeniu týchto sporov s prihliadnutím na nasledovné podmienky - po prvé je potrebné zistiť, či osoby, ktoré sa podieľali na výstavbe domu, sú prepojené rodinnými a domácimi vzťahmi alebo sú pre developera cudzie osoby - po druhé, na aké účely bol dom postavený na zabezpečenie bývania pre tých, ktorí sa na výstavbe podieľali alebo na iné účely - po tretie, účasť na veci, ak nevystupuje ako účastník, musí mať orgán, ktorý prideľuje pozemky a zisťuje svoj postoj k sporu, ktorý vznikol.

Ak sú osoby zúčastňujúce sa na výstavbe prepojené rodinnými a domácimi vzťahmi, alebo aspoň nie sú spojené, ale dom bol postavený na zabezpečenie bývania tak pre nich, ako aj pre iné osoby a orgán, ktorý pozemok pridelil, nenamieta proti uznaniu domu ako spoločného majetku, spor rozhoduje súd v prospech skutočných spolustaviteľov.

Súd sa nemusí stotožniť s názorom príslušného orgánu, ktorý namietal uznanie domu do spoločného vlastníctva spolustaviteľov, ale svoj nesúhlas musí odôvodniť v rozhodnutí vo veci. Každý spoluvlastník môže podľa vlastného uváženia nakladať so svojím podielom na spoločnej nehnuteľnosti.

Na nakladanie s podielmi vrátane scudzenia nesmie žiadať súhlas ostatných účastníkov spoločnej nehnuteľnosti. Zároveň im ani zďaleka nie je ľahostajné, kto nastúpi na miesto spoluvlastníka scudzujúceho svoj podiel. Vzhľadom na tieto a ďalšie okolnosti musí zákon ustanoviť pravidlá, ktoré bez toho, aby boli dotknuté práva spoluvlastníka nakladať so svojím podielom, by zároveň v čo najväčšej možnej miere zabezpečili záujmy zostávajúcich účastníkov sporu. spoločný majetok.

Týmto cieľom má slúžiť ustanovenie zákona o prednostnom práve na kúpu scudzeného podielu. Pri predaji podielu cudzej osobe majú zvyšní spoluvlastníci predkupné právo na kúpu podielu za cenu, za ktorú sa predáva a za iných rovnakých podmienok, s výnimkou predaja na verejnej dražbe.

Predajca podielu je povinný písomne ​​oznámiť ostatným spoluvlastníkom úmysel predať podiel cudzej osobe s uvedením ceny a ďalších podmienok predaja. Ak zvyšní spoluvlastníci odmietnu kúpiť podiel alebo nenadobudnú podiel do vlastníctva nehnuteľnosti do jedného mesiaca a pri hnuteľných veciach do desiatich dní odo dňa oznámenia, predávajúci môže podiel predať ktorejkoľvek osobe. Pri predaji podielu v rozpore s predkupným právom má každý ďalší spoluvlastník právo do troch mesiacov sa právoplatne domáhať prevodu práv a povinností kupujúceho na neho.

Obdobne platia aj pri scudzení podielu na základe výmennej zmluvy, avšak len vtedy, keď scudziteľ vymení svoj podiel za veci vymedzené druhovými znakmi a ten, kto má predkupné právo podiel nadobudnúť, ponúkne scudziteľovi vec rovnakého druhu, rovnaké množstvo a rovnakú kvalitu.

V prípadoch ustanovených zákonom možno s podielom na spoločnej nehnuteľnosti nakladať len pri splnení určitých podmienok. Spoločný majetok v kondomíniu teda nepodlieha scudzeniu oddelene od vlastníctva priestorov v kondomíniu vlastníkmi domu. Pluralita subjektov vlastníckeho práva sa prejavuje aj pri dôvodoch zániku spoločného majetku. Popri dôvodoch, ktoré sa týkajú tak jednopredmetového, ako aj spoločného majetku, sa tento vyznačuje špecifickými dôvodmi jeho zániku, predovšetkým rozdelením spoločného majetku a oddelením od neho. Pri rozdelení zaniká spoločný majetok všetkým jeho účastníkom pridelením, tomu, komu sa pridelí podiel zo spoločného majetku; Ale výber môže priniesť rovnaké výsledky ako oddiel.

Ak spoločný majetok patrí dvom účastníkom a jeden z nich dostane náhradu za svoj podiel, zaniká druhému spoločný majetok, pretože sa stáva výlučným vlastníkom majetku, ktorý bol predtým spoločný.

Dôvody a spôsoby delenia a prideľovania sú rôzne. K rozdeleniu a prideleniu môže dôjsť buď po vzájomnej dohode spoluvlastníkov, alebo rozhodnutím súdu. K vyčleneniu podielu zo spoločnej nehnuteľnosti dochádza nielen na žiadosť prideleného spoluvlastníka, ale aj na žiadosť veriteľov o exekúciu na jeho majetok. K deleniu a prideleniu, ak to zákon umožňuje a je možné bez neúmernej ujmy na majetku, dochádza pridelením naturálneho podielu.

Ak pridelenie nepeňažného podielu nie je možné, dostane pridelený spoluvlastník peňažnú alebo inú náhradu. K vysporiadaniu medzi spoluvlastníkmi dochádza aj vtedy, keď nemožno prideliť vecný majetok presne podľa veľkosti podielu každého z nich. Bez ohľadu na dôvody a spôsoby rozdelenia a prídelu by kvantitatívnym meradlom pri určovaní veľkosti naturálneho majetku alebo výšky náhrady mala byť veľkosť podielu spoluvlastníka. K rozdeleniu spoločného majetku a oddeleniu od neho musí dôjsť v pomere k podielom patriacim spoluvlastníkom.

V súlade so zásadami vzájomného súhlasu, ktorý je nevyhnutný pri výkone práva nakladať so spoločným majetkom, zákon ustanovuje, že vyplatenie náhrady jeho účastníkovi zo strany zostávajúcich spoluvlastníkov akejkoľvek náhrady namiesto pridelenia vecného podielu je prípustné len pri jeho súhlas. Odchylne od tohto pravidla sa zároveň ustanovuje, že ak je podiel spoluvlastníka nepatrný, nemožno ho prideliť v naturáliách a spoluvlastník nemá podstatný záujem na užívaní spoločného podielu. majetku, môže súd aj bez jeho súhlasu zaviazať zvyšných účastníkov spoločného majetku, aby mu zaplatili náhradu.

Po prijatí náhrady stráca spoluvlastník právo na podiel na spoločnej nehnuteľnosti, odsek 1, článok 246, odsek 1, článok 247 odsek. 4 a 5 článku 252 Občianskeho zákonníka. V tejto veci nie sú normy Občianskeho zákonníka navzájom konzistentné, keďže pravidlá o potrebe súhlasu všetkých spoluvlastníkov pri výkone práva nakladať so spoločnou vecou sú v zákone formulované bez akýchkoľvek výnimiek.

Pri výplate náhrady spoluvlastníkovi v rozpore s jeho súhlasom sa namiesto pridelenia naturálneho podielu naloží so spoločným spoločným majetkom spôsobom určeným súdom, čo zákon umožňuje len pri jeho vlastníctve a užívaní. . Spoluvlastník je vylúčený zo zoznamu účastníkov spoločnej nehnuteľnosti, čo za takýchto podmienok nemusí byť želateľné.

Vlastníctvo, užívanie a nakladanie s majetkom v spoločnom podielovom vlastníctve.

Výkon spoluvlastníckeho práva nastáva vzájomným súhlasom všetkých spoluvlastníkov. Ak sa spoluvlastníci nedohodnú na vlastníctve a užívaní spoločnej veci, tak sa každý z nich môže obrátiť na súd. Princíp vzájomného súhlasu pri výkone práva nakladať so spoločným majetkom musí fungovať bez akýchkoľvek výnimiek. Pri výkone spoluvlastníckeho práva je v zásade prakticky jedno, aký podiel má každý zo spoluvlastníkov, aj keď veľkosť podielu je potrebné zohľadniť pri rozdeľovaní príjmov a plodov prinesených zo spoločnej nehnuteľnosti, výdavkov a vecné bremená na nej padajúce.

Ak je časť spoločnej veci pridelená do držby a užívania spoluvlastníkovi, nadobúda spoluvlastník s vydržaním práva na podiel na spoločnej nehnuteľnosti aj právo na časť nehnuteľnosti, ktorá mu bola pridelená.

Na nakladanie s akciami, a to aj na ich scudzenie, nesmie žiadať súhlas ostatných účastníkov spoločného majetku. Zvyšní spoluvlastníci majú predkupné právo na kúpu scudzeného podielu. Predajca podielu je povinný písomne ​​oznámiť ostatným spoluvlastníkom úmysel predať podiel cudzej osobe s uvedením ceny a ďalších podmienok predaja. Ak zvyšní spoluvlastníci odmietnu kúpiť podiel alebo nenadobudnú podiel do vlastníctva nehnuteľnosti do jedného mesiaca a pri hnuteľných veciach do desiatich dní odo dňa oznámenia, predávajúci môže podiel predať ktorejkoľvek osobe.

Spoločný spoločný majetok. Pokiaľ ide o majetok, ktorý manželia nadobudli počas manželstva, je ustanovené, že ide o ich spoločný majetok, pokiaľ medzi nimi dohoda neustanovuje pre tento majetok iný režim.

Pokiaľ ide o majetok, ktorý patril každému z manželov pred uzavretím manželstva a ktorý jeden z manželov získal počas manželstva darom alebo dedením, ako aj veci osobnej potreby, ten sa tak ako doteraz uznáva ako ich samostatný majetok. Na druhej strane majetok každého z manželov možno klasifikovať ako spoločný majetok, ak sa do uvedeného majetku počas manželstva vložilo na úkor spoločného majetku manželov alebo na úkor osobného majetku druhého z manželov, čo výrazne zvýšilo hodnotu nehnuteľnosti.

O otázke exekúcie na spoločný majetok manželov sa rozhoduje podľa toho, či je účastníkom záväzku len jeden z manželov alebo obaja.

Spoločný spoločný majetok členov roľníckeho (hospodárskeho) podniku Vymedzený podnik nie je vybavený právami právnickej osoby. Majetok patrí členom farmy na základe spoluvlastníckeho práva, ak zákon alebo dohoda medzi nimi neustanovuje inak

Za členov roľníckeho statku sa považujú práceschopní rodinní príslušníci a ostatní občania, ktorí hospodárstvo spoločne obhospodarujú. Členovia farmy užívajú jej majetok po vzájomnej dohode. Transakcie týkajúce sa nakladania s majetkom vykonáva vedúci domácnosti alebo iný splnomocnený zástupca.

Pri rozdelení roľníckej farmy sa na jej základe vytvoria dve alebo viac nezávislých fariem. Tí, ktorí opustia farmu, majú právo na peňažnú náhradu zodpovedajúcu ich podielu na spoločnom majetku. V tomto prípade sa podiely považujú za rovnocenné, pokiaľ nie je dohodou medzi členmi farmy stanovené inak.

V prípade ukončenia činnosti farmy podlieha spoločný majetok rozdeleniu podľa pravidiel, ktoré pre rozdelenie spoločného majetku ustanovuje občiansky zákon. Pozemok je rozdelený podľa pravidiel ustanovených občianskym zákonníkom a pozemkovým zákonom

Ak je vlastníkom nehnuteľnosti alebo hnuteľného majetku jedna osoba, potom nevznikajú žiadne problémy. Ak ide o spoločný majetok a dôjde ku konfliktom týkajúcim sa jeho vlastníctva, využívania a nakladania s ním, problémy bude môcť vyriešiť občiansky právnik. Pomôže vyriešiť konflikty pri určovaní postupu pri výkone spoluvlastníckeho práva, prípadne aj právne spôsobilého pridelenia podielu na vlastníckom práve s cieľom následne ho legálne vlastniť.

Spoločné vlastníctvo a podiel na vlastníctve.

Spoločným majetkom môže byť:
- spoločné - bez určenia podielov,
- zdieľané – s definíciou podielov.
Právne problémy s určením podielu môžu nastať, keď:
1. rozdelenie majetku medzi manželov,
2. rozdelenie zdedeného majetku a určenie podielu na ňom,
3. darovanie alebo predaj podielu na majetku a v iných prípadoch.
Na nakladanie so spoločným majetkom je potrebný súhlas všetkých spoluvlastníkov. Ale každý takýto spoluvlastník má svoje predstavy o tom, ako túto nehnuteľnosť využiť, ako s ňou možno naložiť. A to je základ pre konflikty, keď sa spoluvlastníci nevedia dohodnúť na užívaní spoločného domu, bytu, pozemku a podobnej nehnuteľnosti.
Tieto problémy je možné riešiť v prípravnom konaní uzavretím dohody o postupe pri užívaní spoločného majetku alebo podaním žaloby na súd na riešenie takéhoto sporu.

Určenie postupu pri užívaní spoločného majetku a prideľovaní podielu na vlastníctve.

Na začiatok musí spoluvlastník v spoločnom vlastníctve sám pochopiť, že nie je vlastníkom konkrétnej miestnosti alebo kúta v nehnuteľnosti. Právo spoločného vlastníctva pred pridelením podielu je abstraktné a vlastník vlastní abstraktný podiel na práve.
To znamená, že z civilizovaného hľadiska môžete na začiatok určiť postup používania podielov na spoločnom majetku. Vymedzíte tak rozsah vlastníckych práv spoluvlastníkov a vyriešite každodenné problémy v práve spoločného majetku.
Postup pri užívaní spoločného majetku je možné určiť buď podpísaním príslušnej dohody (nezabudnite, že vo vzťahu k nehnuteľnostiam táto dohoda podlieha štátnej registrácii), alebo v krajnom prípade na súde.

Scudzenie podielu na vlastníckych právach.

Tento problém najčastejšie vzniká v súvislosti so spoločnou nehnuteľnosťou – domom alebo bytom. V tomto prípade je najlepšou možnosťou predať celú nehnuteľnosť, nie podiel a výťažok rozdeliť medzi bývalých spoluvlastníkov. Podiel v dome či byte totiž nemá dobrú trhovú cenu, je nelikvidný.
Nezabudnite, že existuje inštitút predkupného práva na kúpu podielu spoluvlastníkom v prípade neexistencie dohody o predaji celej nehnuteľnosti. Spoluvlastník musí svoj podiel najskôr ponúknuť ostatným spoluvlastníkom. A iba v prípade odmietnutia alebo nereagovania na ponuku môžete svoj podiel predať tretej strane.
Spoločný spoločný majetok manželov nadobudnutý počas manželstva sa nedelí na podiely. Nakladanie s takýmto majetkom sa vykonáva so súhlasom manželov. Jeden z manželov môže nakladať so spoločným majetkom až po notárskom súhlase druhého manžela. Toto pravidlo platí aj pre bývalých manželov, ak si spoločne nadobudnutý majetok nerozdelili na súde alebo dohodou strán registrovaných štátom. Potom ich majetok nadobúda štatút spoločného spoločného majetku.

Naši spoluobčania často počúvajú pojmy ako „podielové vlastníctvo bytu“ a „podiel vo vlastníctve bytu“. Poďme zistiť, čo sú tieto pojmy, s čím súvisia a ako sa spoločné spoločné vlastníctvo bytu líši od súkromného alebo spoločného spoluvlastníctva bytu, ako aj od vlastníctva miestnosti v byte?

I. Spoločné spoluvlastníctvo bytu.

Podľa článku 244 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie im patrí majetok vo vlastníctve dvoch alebo viacerých osôb na základe práva spoločného vlastníctva. Majetok môže byť v spoločnom vlastníctve s určením podielu každého vlastníka na vlastníckom práve (spoločné vlastníctvo) alebo bez určenia takýchto podielov (spoluvlastníctvo).

Spoločné podielové vlastníctvo je teda vlastníctvom dvoch alebo viacerých osôb k jednej nehnuteľnosti, rozdelené medzi nimi na určité časti (podiely). Tento majetok aj rozdelený na podiely však patrí všetkým jeho vlastníkom. To znamená, že každý z vlastníkov takéhoto majetku ho môže vlastniť a užívať s rovnakými právami ako jeho ostatní vlastníci. Podľa článku 288 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie vlastník vykonáva práva na vlastníctvo, používanie a nakladanie s obytnými priestormi, ktoré mu patria, v súlade s ich účelom. Obytné priestory sú určené na pobyt občanov. Občan, ktorý vlastní bytový priestor, ho môže využívať na osobný pobyt a na pobyt svojich rodinných príslušníkov.

V článku 30 Kódexu bývania Ruskej federácie o právach vlastníka obytných priestorov sa uvádza najmä toto:

"1. Vlastník nebytového priestoru vykonáva vlastnícke práva, užívacie a dispozičné práva k nebytovému priestoru, ktorý mu patrí, vlastníckym právom v súlade s jeho účelom a obmedzeniami jeho užívania, ktoré ustanovuje tento zákonník.
2. Vlastník nebytového priestoru má právo poskytnúť držbu a (alebo) užívanie mu patriacich nebytových priestorov vlastníckym právom občanovi na základe nájomnej zmluvy, zmluvy o bezodplatnom užívaní alebo z iného právneho dôvodu, ako aj právnickej osobe na základe nájomnej zmluvy alebo z iného právneho dôvodu s prihliadnutím na požiadavky ustanovené občianskym právom a týmto zákonníkom.“

Pokiaľ ide o právo na spoločné vlastníctvo bytu, všetci vlastníci bytu v spoločnom vlastníctve rovnako vlastnia všetky práva ustanovené v článkoch 288 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie a 30 Zákonníka o bývaní Ruskej federácie. , vrátane práva na pobyt v byte a práva nasťahovať do neho svojich členov rodiny.

Nakladanie s bytom (prenájom bytu, predaj podielu, nasťahovanie iných osôb do bytu) je však možné pri podielovom vlastníctve s množstvom obmedzení.

Takéto obmedzenia sú stanovené v článku 246 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, podľa ktorého sa nakladanie s majetkom v spoločnom vlastníctve vykonáva na základe dohody všetkých jeho účastníkov. Účastník podielového spoluvlastníctva má právo podľa vlastného uváženia svoj podiel predať, darovať, odkázať, dať do zálohy alebo s ním iným spôsobom nakladať podľa pravidiel ustanovených v článku 250 tohto zákonníka počas jeho scudzenia za náhradu. .

Inými slovami, nakladanie s podielmi na práve spoločného spoluvlastníctva bytu je zo zákona celkom prípustné, vyžaduje si však predchádzajúci súhlas všetkých vlastníkov bytu (vlastníkov ostatných podielov na tomto byte). Najmä predaj podielu vo vlastníctve bytu je možný s výhradou niekoľkých požiadaviek výslovne stanovených v článku 250 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, o ktorých sa bude diskutovať nižšie.

II. Objekty a dôvody pre vznik spoločného podielového vlastníctva nebytových priestorov.

Podľa časti 4 článku 244 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie spoločný majetok vzniká, keď dve alebo viac osôb nadobudne majetok, ktorý nemožno rozdeliť bez toho, aby sa zmenil jeho účel (nedeliteľné veci) alebo nepodlieha rozdeleniu zo zákona. Vo vzťahu k bytovým priestorom zákon nezakazuje ani neobmedzuje právo spoločného spoluvlastníctva.

Právo na spoločné vlastníctvo je teda možné pre všetky obytné priestory v Ruskej federácii, na ktoré článok 16 Kódexu bývania Ruskej federácie zahŕňa:

1) bytový dom, časť bytového domu;
2) byt, časť bytu;
3) miestnosť.

Dôvody pre vznik práva spoločného zdieľaného vlastníctva môžu byť veľmi odlišné, pričom treba zdôrazniť najmä tieto dôvody:

1. Transakcie s bytovými priestormi za účasti občanov a organizácií (darovanie, výmena, kúpa a predaj, prenájom);
2. Prevod vlastníctva podielu na vlastníctve bytov dedením (dedenie zo zákona alebo zo závetu);
3. Privatizácia bývania, t.j. bezodplatný prevod obytných priestorov vo vlastníctve štátu občanovi;
4. Uznanie vlastníctva bytových priestorov (podiel na práve k bytovým priestorom) rozhodnutím súdu.

Vo všetkých vyššie uvedených prípadoch je možné previesť vlastníctvo ako k celému bytovému priestoru, tak aj k samostatnému podielu vo vlastníctve bytového priestoru.

III. Rozdiel medzi podielovým vlastníctvom bytu a spoločným spoluvlastníctvom bytu.

Vlastníctvo nebytových priestorov (najmä bytu) môže byť nielen spoločné spoločné, ale aj spoločné. Ako už bolo uvedené vyššie, majetok môže byť v spoločnom vlastníctve s určením podielu každého vlastníka na vlastníckom práve (podielové vlastníctvo) alebo bez určenia takýchto podielov (spoluvlastníctvo), čo je zakotvené v 2. časti § 244 ods. Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

Podľa článku 253 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie účastníci v bezpodielovom spoluvlastníctve spoluvlastnia a užívajú spoločný majetok, pokiaľ dohoda medzi nimi neustanovuje inak, rovnako ako účastníci spoločného spoluvlastníctva.

Nakladanie so spoločným majetkom má však svoje vlastné charakteristiky, ktoré sú stanovené aj v článku 253 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Predovšetkým nakladanie so spoločným majetkom môžu uskutočniť len spoločne všetci účastníci spoločného majetku. Inými slovami, ak účastník v bezpodielovom spoluvlastníctve bytu môže napríklad predať svoj podiel na byte po tom, čo svoj zámer vopred oznámil vlastníkom ostatných podielov na tomto byte, potom účastníci bezpodielového spoluvlastníctva bytu s bytom, ktorý im patrí, môžu nakladať len spoločne, to znamená, že môžu predať nie podiel vo vlastníctve bytu, ale celý byt ako celok. Aby sa predišlo takémuto obmedzeniu, ktoré veľmi sťažuje nakladanie s bytom v spoločnom vlastníctve (jeho predaj alebo iné scudzenie je možné len vcelku a nie po častiach), účastníci spoločného spoluvlastníctva bytu byt si môže určiť svoje vlastnícke podiely uzavretím príslušnej dohody o určení podielov Ani pri určovaní podielov na práve spoločného vlastníctva bytu však účastníci spoločného spoluvlastníctva nie sú slobodní vo svojej voľbe. Keďže transakcia s nehnuteľnosťami v súlade s požiadavkami článku 164 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie podlieha povinnej štátnej registrácii vo Federálnej registračnej službe, text dohody o určení podielov na práve spoločného spoluvlastníctva bytu musia spĺňať požiadavky na takéto dohody úradníkov tejto inštitúcie. Požiadavky Federálnej registračnej služby na dohodu o určení podielov na práve spoločného spoluvlastníctva priamo vyplývajú z obsahu časti 2 článku 254 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ktorá obsahuje požiadavku na rovnosť podiely všetkých účastníkov spoločného spoluvlastníctva majetku.

Inými slovami, ak bol byt zapísaný ako vlastníctvo napríklad troch občanov, potom Federálna registračná služba zaregistruje dohodu o určení podielov v takomto byte len za podmienky, že každý z účastníkov spoločného vlastníctva bytu bude pridelené vlastníctvo 1/3 podielu týchto bytov.

Po zápise práva bezpodielového spoluvlastníctva k bytu nadobudnú účastníci takéhoto vlastníctva všetky práva k tomuto bytovému priestoru, ktoré boli uvedené v I. kapitole tohto článku.

IV. Rozdiel medzi podielovým vlastníctvom bytu a súkromným vlastníctvom bytu alebo izby.

Je potrebné rozlišovať vlastnícke právo k podielu na byte od práva súkromného vlastníctva bytu alebo samostatnej miestnosti v tomto byte.

Vlastníci bytov v bytovom dome a podielov vo vlastníctve bytov v bytovom dome majú jedno spoločné právo - vlastnícke právo k podielu na spoločnej nehnuteľnosti v bytovom dome.

Podľa článku 36 Kódexu bývania Ruskej federácie vlastníci priestorov v bytovom dome vlastnia na základe práva spoločného spoluvlastníctva priestory v tomto dome, ktoré nie sú súčasťou bytov a sú určené na obsluhu viac ako jedného priestoru túto budovu vrátane medzibytových podest, schodísk, výťahov, výťahov a iných šácht, chodieb, technických podlaží, podkrovia, pivníc, v ktorých sú inžinierske komunikácie, ostatné zariadenia slúžiace viac ako jednej miestnosti v danom dome (technické pivnice), ako aj strechy obopínajúce nosné a nenosné konštrukcie daného domu, mechanické, elektrické, sanitárne technické a iné zariadenia nachádzajúce sa v tomto dome mimo alebo vo vnútri areálu a slúžiace viac ako jednej miestnosti, pozemok, na ktorom sa tento sa nachádza dom s prvkami terénnych a terénnych úprav a ďalšie objekty určené na údržbu, prevádzku a zveľaďovanie tohto domu, nachádzajúce sa na vymedzenom pozemku (ďalej len spoločný majetok v bytovom dome).

Vlastníci bytov, ktorí ich vlastnia tak z práva spoločnej spoločnej nehnuteľnosti, ako aj z práva spoločného spoluvlastníctva alebo osobného vlastníctva, teda vlastnia aj právo spoluvlastníctva spoločných priestorov a všetkých inžinierskych sietí v bytovom dome.

Vlastník podielu na vlastníctve bytu má však o niečo menšie práva ako vlastník celého bytu, ktorému byt patrí do súkromného vlastníctva, a vlastník izby v spoločnom byte.

Vlastníci, ktorí vlastnia byt jednotlivo, môžu so svojím bytom nakladať (predať, vymeniť, darovať atď.) bez získania súhlasu kohokoľvek a bez toho, aby o svojom zámere niekoho vopred informovali.

Vlastníci izieb v obecných bytoch by sa mali odlišovať od vlastníkov bytov, ktorí vlastnia byty ako súkromný majetok. V tomto prípade môže občan vlastniť samostatný izolovaný bytový priestor (izbu), ktorý je súčasťou iného bytového priestoru (bytu) na základe podielového aj osobného vlastníctva. Majitelia izieb v spoločných apartmánoch však majú podľa článkov 41-42 Kódexu bývania Ruskej federácie aj právo na spoločné vlastníctvo spoločných priestorov v spoločných bytoch (chodba, kuchyňa, kúpeľňa atď.).

Ako už bolo uvedené vyššie, podľa článku 246 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie vlastníci podielov v práve na spoločné vlastníctvo majetku nakladajú so spoločným súhlasom. Keďže vlastníci izieb v spoločnom byte majú aj podiel na vlastníctve spoločných priestorov v tomto spoločnom byte, nakladanie s izbou (predaj, výmena, prenájom a pod.) je možné len s vedomím a (pri prenájme) písomný súhlas vlastníkov ostatných miestností v tomto spoločnom byte.

Vlastníci podielov v samostatnom byte majú právo nakladať (právo vykonávať transakcie na scudzenie majetku) s podielmi celého bytu, zatiaľ čo vlastníci izieb v spoločnom byte majú právo disponovať s konkrétnymi miestnosťami. V súlade s tým môžu vlastníci podielov v samostatnom byte pri akýchkoľvek transakciách s bývaním predať iba svoj takzvaný „ideálny“ podiel na vlastníctve celého bytu (napríklad 1/2 podielu), zatiaľ čo vlastníci izieb možno predať za oveľa vyššiu cenu za samostatnú izbu v spoločnom byte.

V. Transakcie s podielom vo vlastníctve bytu.

Vlastníci podielov vo vlastníctve bytu môžu so svojím podielom uskutočniť akúkoľvek transakciu, ktorú platná legislatíva nezakazuje - predať, darovať, previesť na základe nájomnej zmluvy, odkázať, prenajať a pod.

Pri dvoch transakciách však bude vlastník podielu povinný vykonať množstvo úkonov, aby tieto transakcie v budúcnosti neboli napadnuté na súde vlastníkmi ostatných podielov tohto bytu. Ak vlastník podielu plánuje byt prenajať, potom bude potrebné získať písomný súhlas od vlastníkov ostatných podielov v tomto byte, a to buď vo forme samostatného dokumentu (obsah: vlastník Ivanov nemá námietky proti prenájmu odovzdať byt občanovi Petrovi za takých a takých podmienok), alebo formou značky o schválení nájomnej zmluvy s ostatnými vlastníkmi bytov na samotnom texte zmluvy s ich podpismi a odpismi podpisov. Ak sa bavíme o predaji podielu vo vlastníctve bytu niekomu cudziemu, tak predávajúci podielu je povinný uplatniť si predkupné právo na odkúpenie jeho podielu inými vlastníkmi tohto bytu, plne v súlade s ust. požiadavky článku 250 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

Predávajúci podielu bude povinný mesiac pred predajom svojho podielu písomne ​​oznámiť ostatným vlastníkom bytu, pričom v písomnom oznámení uvedie presnú cenu, za ktorú plánuje svoj podiel záujemcom predať. Ostatní vlastníci bytov budú musieť do mesiaca predajcovi odpovedať buď písomným súhlasom s kúpou jeho podielu za navrhovanú cenu, alebo písomným odmietnutím takejto transakcie. V prípade, že vlastníci ostatných podielov bytu zareagujú písomným odmietnutím kúpy podielu za navrhnutú cenu, alebo do jedného mesiaca odo dňa odoslania oznámenia im predávajúcim nič neodpovedia (čo bude považované za skutočné odmietnutie dokončenia transakcie), vlastník odcudzeného podielu bude mať právo ho predať komukoľvek, kto ho bude chcieť. Cena kúpno-predajnej zmluvy však bude musieť presne zodpovedať cene uvedenej v oznámení adresovanom ostatným vlastníkom bytu. Ak je cena v zmluve o kúpe a predaji podielu aspoň o jednu kopu kopy vyššia alebo nižšia ako cena uvedená v oznámení, alebo ak predávajúci podielu neoznámi žiadnemu z vlastníkov bytov zámer predať svoj podiel, ostatní vlastníci bytov majú právo podať na súde žalobu na prevod práv kupujúceho na nich.

VI. Pridelenie naturálneho podielu a určenie postupu pri užívaní bytu.

Niekedy dochádza k situáciám, keď medzi vlastníkmi podielov v bytovom priestore vznikajú konflikty, ktoré sťažujú spoločné bývanie v tomto bytovom priestore (príbuzní nemajú povolený vstup do bytu, nie je im dovolené užívať samostatnú izbu, vytvárajú prekážky v byte). nasťahovanie rodinných príslušníkov jedného z vlastníkov zapísaných v byte v mieste bydliska tohto bytu a pod.).

Z tejto situácie môžu byť len tri spôsoby:

1) Predaj podielu komukoľvek;
2) Stanovenie postupu pri využívaní obytných priestorov;
3) Pridelenie nepeňažných podielov.

Predaj podielu na vlastníctve bytov je z obchodného hľadiska veľmi pochybný krok. Novému vlastníkovi akcie hrozí rovnaké problémy, aké mal predajca tejto akcie. Kupujúci podielu si teda uvedomuje nadchádzajúce „bitky“ o právo nasťahovať sa do bytu a užívať aspoň niektoré priestory v takomto problémovom byte. To všetko vedie k tomu, že podiel sa predáva za jednoznačne zníženú cenu, niekedy tri až štyrikrát nižšiu, ako by stála, ak by sa určil postup užívania bytu alebo sa podiel pridelil v naturáliách. Podľa časti 2 článku 252 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie má účastník spoločného vlastníctva právo požadovať rozdelenie svojho podielu zo spoločného majetku.

Pridelenie nepeňažného podielu predstavuje uznanie práva súkromného vlastníctva samostatného izolovaného priestoru. Občan bol napríklad vlastníkom podielu na trojizbovom byte a po pridelení naturálneho podielu sa môže stať vlastníkom samostatnej izolovanej miestnosti v tomto byte.

Nie vo všetkých bytových priestoroch je však možné povinne prideliť naturálny podiel.

Podľa odseku 12 uznesenia pléna Najvyššieho súdu Ruskej federácie č. 8 „O niektorých otázkach aplikácie zákona Ruskej federácie súdmi „o privatizácii bytového fondu v Ruskej federácii“ pridelenie podielu, ktorý mu patrí, účastníkovi spoločného vlastníctva privatizovaného bytového priestoru, ktorým je samostatný byt, je prípustné, ak existuje technická možnosť previesť na žalobcu izolovanú časť nielen bytových priestorov, ale aj úžitkové miestnosti (kuchyňa, chodba, kúpeľňa a pod.), a vybavenie samostatného vchodu Ak to nie je možné, súd má právo na návrh žalobcu určiť postup užívania bytu.

Nútené (súdne) pridelenie naturálneho podielu je teda možné len v samostatne stojacich obytných budovách (napríklad vidiecky dom alebo chata), v ktorých je možné vybaviť samostatný vchod a urobiť priečku, ktorá vám umožní premeniť tento bytový dom v skutočnosti na dvoj- alebo viacbytový bytový dom so samostatnými, izolovanými bytmi.

Obyvatelia mestských bytov majú na výber: buď prideliť naturálny podiel (na zabezpečenie vlastníctva jednotlivých izolovaných miestností), dobrovoľným uzavretím Zmluvy o reálnom pridelení podielu s ostatnými vlastníkmi bytu, alebo určiť v r. súdu postup pri užívaní tohto bytu.

Podľa článku 247 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa vlastníctvo a používanie majetku v spoločnom vlastníctve uskutočňuje so súhlasom všetkých jeho účastníkov, a ak nedôjde k dohode, spôsobom stanoveným súdom. Určenie postupu pri používaní mestského bytu je celkom možné na súde. Hlavnou podmienkou je, aby boli izby v byte izolované (nie susediace). V tomto prípade súd určí, ktorý z vlastníkov bytov má právo užívať ktorú konkrétnu izolovanú miestnosť. Súd môže napríklad žalobcovi Ivanovovi uznať užívacie právo k izbe č. 1 (podľa výšky nájmu bytu zo ZINZ) a žalovaným Petrovovi a Sidorovovi - právo užívať izby č. 2 resp. č. 3. V prípade pridelenia naturálneho podielu v samostatnom dome dostáva Ivanov do súkromného vlastníctva miestnosť č. 1 a v prípade určenia postupu užívania v mestskom byte je mu priznané užívacie právo ( právo pobytu) miestnosť č.

V prvom prípade môže Ivanov predať svoj dom za trhovú cenu samostatného obytného priestoru (samostatná miestnosť). V druhom prípade predaj podielu vo vlastníctve bytu, avšak s právom užívania samostatnej miestnosti zabezpečeným rozhodnutím súdu. Toto sú spoločné črty a rozdiely spoločného spoločného, ​​spoločného spoločného a súkromného vlastníctva obytných priestorov v Ruskej federácii.

Často je potrebné spoločný obytný priestor pri užívaní rozdeliť a vtedy vzniká otázka pridelenia podielu každého vlastníka.

Zamyslime sa, aký je postup pri určovaní podielov na byte a aké sú spôsoby prideľovania podielu každého spoluvlastníka?

Postup pri určovaní vlastníckych podielov

V článku 245 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa stanovuje postup pri určovaní podielov na majetku, ktorý je v užívaní, držbe a nakladaní niekoľkých vlastníkov a patrí im právo spoločného alebo spoločného vlastníctva.

Spoločný majetok sa delí na spoločný majetok – bez určenia podielov, a spoločný majetok, ktorý zo zákona prideľuje každému vlastníkovi určitú časť nehnuteľnosti. Podiel na byte navyše nie je konkrétna miestnosť, ale určitá časť vlastníctva tohto bytu, ktorá sa zvyčajne vyjadruje zlomkom. Podielové vlastníctvo podlieha štátnej registrácii a údaje o ňom povinnému zápisu do Jednotného registra práv k nehnuteľnostiam.

Hranice svojho podielu môžete určiť len jeho pridelením v naturáliách, a to viacerými spôsobmi – dohodou strán a súdnou cestou. Stanovujú to aj normy článku 245 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

Pri pridelení podielu na byte ide o prevod jeho časti v naturáliách zápisom vlastníctva k časti bytu zodpovedajúcej podielu každého jednotlivého občana, alebo o zaplatenie peňažnej náhrady jedným alebo viacerými vlastníkmi za podiel na byte. nehnuteľnosť. Takže zdieľané vlastníctvo môže byť formalizované vzájomnou dohodou strán. Ak by sa podieloví vlastníci nevedeli dohodnúť na podmienkach a postupe pri rozdelení spoločného bytu či pridelení podielu, tak majú možnosť obrátiť sa na súd s riešením tejto otázky.

Dôležité je vedieť, aký je rozdiel medzi rozdelením spoločného majetku a určením podielov na byte a ich pridelením v naturáliách. K prideleniu podielov teda zvyčajne dochádza bez zániku alebo zmeny vlastníckych práv ostatných vlastníkov bytov. Pričom rozdelením spoločného majetku dochádza k zániku vlastníckych práv spoluvlastníkov a jeho novému zápisu.

Určenie vlastníckych podielov sa môže uskutočniť týmito zákonnými spôsobmi:

• Pridelenie nepeňažného podielu.
• Náhrada nákladov na podiel.
• Pridelenie akcií rozhodnutím súdu.
• Pridelenie podielov dohodou.

Súdne pridelenie podielu na majetku

Ak sa vlastníci nevedia dohodnúť na pridelení podielov, obrátia sa na súd, aby určil vlastnícke podiely. V tomto prípade dochádza k prideleniu naturálneho podielu na súde. Sudcovia vyhodnotia všetky okolnosti a pridelia podiel zo spoločného majetku. Ak nie je možné prideliť nepeňažný podiel z dôvodu, že by tým mohla vzniknúť neprimeraná škoda na spoločnej veci, môže súd rozhodnúť o vyplatení hodnoty podielov zvyšným spoluvlastníkom.

Po prijatí takejto náhrady strácajú vlastníci právo na podiel na byte. Týmto spôsobom je možné odstrániť nepomer podielov pridelených v naturáliách pre každého z účastníkov podielového spoluvlastníctva, ak má byt len ​​jednu miestnosť a malú výmeru. Tento spôsob je použiteľný aj vtedy, ak sa spoluvlastníci dohodli a nemajú námietky voči prijímaniu peňažných platieb na kompenzáciu ich pridelených nepeňažných podielov.

Okrem toho je potrebné vziať do úvahy skutočnosť, že pridelenie naturálneho podielu je možné len v prípade, ak na majetku nevznikne značná ujma, teda keď výmera bytu umožňuje každý z nich. vlastníkom prideliť izolovanú miestnosť s následným vybavením samostatného vchodu a technických miestností (kúpeľňa, kuchyne a pod.).

V skutočnosti je pridelenie podielu v byte veľmi náročnou úlohou, ktorá sa môže ukázať ako nemožná úloha, pretože plocha nie každého bytu umožní splniť všetky vyššie uvedené požiadavky. Pri takejto nehnuteľnosti by bolo najlepšou možnosťou ustanoviť postup užívania nebytových priestorov na súde alebo predať podiel jedného z vlastníkov.

Často sa totiž stáva, že občan vlastní malý podiel na byte. Takýto vlastník spravidla nemá významný vlastný záujem na využívaní takéhoto majetku a jeho podiel nemožno oddeliť. Za týchto podmienok môže súd po zistení skutočnosti, že vlastník vlastní malý podiel v byte, rozhodnúť o povinnej úhrade náhrady vlastníkovi zo strany zostávajúcich vlastníkov bytu.

Dohoda o určení vlastníckych podielov

Ak by sa spoluvlastníci vedeli dohodnúť na výkone spoluvlastníckeho práva a samostatne určili hranice podielu každého z nich, zákonodarca pre takýto prípad stanovil uzavretie dohody o pridelenie podielu na byte. Na základe tejto zmluvy je pridelený podiel zapísaný na meno.

Vzorový formulár dohody spoločných vlastníkov o určení podielov obsahuje tieto povinné údaje:

• názov dohody;
• dátum a miesto podpisu zmluvy o určení podielov;
• Celé meno, registračná adresa, dátum narodenia a údaje o pase všetkých strán dohody;
• Adresa umiestnenia nehnuteľnosti: byty, domy a pod.;
• Celková plocha obytných priestorov, v ktorých sú pridelené akcie;
• Podrobnosti a názvy dokumentov o vlastníctve nehnuteľností;
• Registračné číslo v Jednotnom štátnom registri práv k nehnuteľnostiam;
• číslo nehnuteľnosti v katastrálnom operáte;
• Veľkosť podielov zmluvných strán;
• informácie o vecných bremenách uvalených na nehnuteľnosť (ak existujú);
• Počet vyhotovení dohody vyhotovenej a podpísanej účastníkmi.

Po spísaní dohody ju musí podpísať každý jej účastník-vlastník bytu. Po tomto budú môcť zmluvné strany vykonávať zmeny v zmluve len so súhlasom všetkých jej účastníkov. Dohodu je vhodné nechať overiť notárom. Po uzavretí dohody o určení podielov musí každý z vlastníkov podať žiadosť o štátny zápis vlastníctva k jemu pridelenému podielu. Na základe týchto žiadostí bude vykonaný zápis do Jednotného štátneho registra nehnuteľností a vydaný príslušný list vlastníctva.

Ako určiť podiel na byte na pridelenie

Podiel na byte, ktorý je v podielovom spoluvlastníctve, je možné určiť jednoduchou aritmetickou operáciou na základe pomeru celkovej plochy bytu k počtu vlastníkov.

Podiely všetkých spoluvlastníkov sa spravidla považujú za rovnaké, ak v iných dokumentoch alebo legislatívnych aktoch nie sú uvedené iné pokyny. Napríklad pri výpočte podielov v byte s rozlohou 100 m2. metrov, ktorý je v spoločnom podielovom vlastníctve 4 vlastníkov, sa vykonáva nasledovne:

100/4=25 m² je rovnaký podiel pre každého zo 4 spoluvlastníkov.

K doloženému určeniu podielu na byte dochádza na základe dohody uzavretej vlastníkmi alebo rozhodnutia súdu, ktoré nadobudlo právoplatnosť. Potom vlastníctvo každej pridelenej akcie podlieha registrácii v orgáne Rosreestr. Za tento postup sa účtuje štátny poplatok. Potom každý vlastník dostane osvedčenie o registrácii vlastníckych práv a výpis z Jednotného štátneho registra. Toto sú hlavné dokumenty, ktoré potvrdzujú právo občana na pridelený podiel v byte alebo inej nehnuteľnosti.

Ďalšie články