Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə dair ədəbiyyatda amortizasiyanın müəyyən edilməsi üçün 5 üsul adətən müxtəlif müəlliflər tərəfindən bu və ya digər birləşmədə nəzərə alınır:
- Xərclərin ödənilməsi üsulu (kompensasiya dəyəri metodu);
- Xronoloji yaş metodu;
- Effektiv yaş metodu (ömür müddəti);
- Ekspert üsulu;
- Parçalanma üsulu.
1. Xərclərin ödənilməsi üsulu. Fiziki aşınmanın miqdarı, ümumiyyətlə, onun aradan qaldırılması xərclərinə bərabər tutulur.
Metodun üstünlüyü:
1. Fiziki aşınmanın miqdarının iqtisadi mahiyyətinin əla əsaslandırılması. Əks arqumentlərlə çıxış etmək sadəcə olaraq mümkün deyil.
Metodun çatışmazlıqları:
1. Bəzi hallarda, müəyyən bir elementdə təmir işləri aparmaq ehtiyacı üçün əlavə əsaslandırma tələb olunur. Məsələn, böyük bir ofisin içərisindəki giriş qapısının yanında, linoleumun üst təbəqəsi köhnəlmişdir, lakin bütün qalan ərazilərdə əla vəziyyətdədir. Nə etməli? 2-3 m 2-də yalnız bir parça dəyişdirin? Ancaq texniki cəhətdən bunu təmir yerinin gözə çarpmayan şəkildə etmək mümkün deyil - linoleum istismarın ilkin dövründə büzülmə və cüzi də olsa, zamanla naxışın solması kimi keyfiyyətlərə malikdir. Özünə hörmət edən şirkət üçün bu cür təmir işləri aparmaq şərəfsizdir. Hər şeyi dəyişdirin? Bahalı.
2. Praktik həyata keçirilməsinin mürəkkəbliyi:
a) Hər bir element üzrə təmirin fiziki həcmini dəqiq müəyyən etmək lazımdır;
b) Uyğun hesablama bazasını seçin (vahidlərin smeta dəyəri, təmir şirkətlərinin qiymət siyahıları, məcmu xərc göstəriciləri və s.) və seçiminizi əsaslandırın. Hesablamaların düzgünlüyünün hesablama bazasının seçilməsindən birbaşa asılı olduğunu düzgün başa düşmək lazımdır;
c) Hesablamanı birbaşa yerinə yetirmək.
Kiçik bir obyekt üçün tətbiq olunur
İlk baxışdan mürəkkəb bir şey yoxdur. Bəs qiymətləndirmə obyekti 15 min kvadratmetrlik və binanın müxtəlif hissələrində elementlərin müxtəlif dərəcədə aşınması olan inzibati binadırsa? Bir həftə ərzində işin tərkibini və fiziki həcmini göstərən yalnız bir qüsurlu bəyanat yazacaqsınız. Və daşıma qabiliyyətinin itirilməsini (və müvafiq olaraq dəyəri), məsələn, təməli necə nəzərə almaq olar? Eyni zamanda, unutmaq olmaz ki, hər bir nəticə və ya rəqəm əsaslandırılmalıdır. Bu FSO tələbidir. Beləliklə, mürəkkəb bir şey olmadığı ortaya çıxdı, amma onu həyata keçirmək ... İşə qarışmamaq daha yaxşıdır - və çox vaxt sərf edəcəksiniz və bir təsvir və əsaslandırma hesabatın əhəmiyyətli bir hissəsini tutacaq.
Üstünlüklərin və çatışmazlıqların müqayisəsindən bir şey çıxır - üsul yaxşıdır, lakin praktikada, xüsusən də böyük binalar üçün həyata keçirmək çox çətindir. Qiymətləndiricilər bunu çox yaxşı bilirlər və bu üsuldan yalnız son çarə kimi və düzünü desək, bu və ya digər səbəbdən qiymətləndirici üçün faydalı olduqda istifadə edirlər.
2. . Hesablama üçün əsas düstur:
Ifiz = × 100% (1)
harada Vx- qiymətləndirmə obyektinin faktiki (xronoloji) yaşı;
Vss
Metodun üstünlükləri:
1. Bütün hesablama bir arifmetik əməliyyatda aparılır;
2. Hesablama yalnız iki göstərici əsasında aparılır: qiymətləndirmə obyektinin xronoloji yaşı (qiymətləndirmə obyekti üçün texniki sənədlərdən götürülmüşdür) və standart xidmət müddəti (iqtisadi müddət) - bu göstərici əməliyyat üçün normativ sənədlərdən götürülür. binaların. Beləliklə, hesablama üçün ilkin məlumatların etibarlılığı baxımından qiymətləndirici tam sığortalanmışdır.
Metodun çatışmazlıqları:
1. Metod binanın istismarı zamanı ayrı-ayrı elementlərin dəfələrlə təmir oluna biləcəyini və ya tamamilə dəyişdirilə biləcəyini nəzərə almır. Bu vəziyyət tez-tez bir neçə onilliklər əvvəl tikilmiş binanın qısa müddətli elementlərin əksəriyyətinin dəyişdirilməsi ilə yaxınlarda təmir edildiyi zaman rast gəlinir.
2. Hesab olunur ki, bu üsul istismar müddəti təsərrüfat müddətinə yaxın və ya təsərrüfat müddətindən artıq olan binalara şamil edilmir, yəni. riyazi olaraq 100% -dən çox aşınma dəyəri əldə etmək mümkün olduqda, məntiqi olaraq, sadəcə ola bilməz. Vəziyyət inqilabdan əvvəlki tikinti binaları üçün xarakterikdir, tikinti işlərinin əla keyfiyyəti ilə "nəvələr və nəvələr yaşayır və xoşbəxtdirlər" prinsipinə uyğun olaraq təhlükəsizlik marjası qoyuldu. Və hətta bu ümidsiz görünən vəziyyətdən də, rus qiymətləndiriciləri layiqli bir çıxış yolu tapmağı bacarırlar (ixtiralarına şərəf və təriflər). Və çıxış yolu çox sadədir. Rusiya Federasiyası Dövlət Statistika Komitəsinin 7 fevral 2001-ci il tarixli 13 nömrəli "Əsas vəsaitlərin mövcudluğu və hərəkətinin federal dövlət statistik monitorinqinin formalarının doldurulması üçün təlimatların təsdiq edilməsi haqqında" Fərmanı kimi bir normativ sənəd var. Bu tənzimləyici sənədin 4-cü bəndində faktiki olaraq keçmiş təxmin edilən xidmət müddətinin (yəni xronoloji yaş üsulu ilə müəyyən edilən fiziki aşınma anlayışımızda) və analitik aşınma dərəcəsinin nisbəti cədvəli var. Bu halda, məsələn, 1% fiziki aşınma dərəcəsi 0,02% analitik aşınma dərəcəsinə uyğundur. Fiziki aşınma dərəcəsi isə 100% - analitik aşınma dərəcəsi 91,08%. Və sonra, yəni. 100% nə üçün? Sənəddən sitat gətirirəm: Obyektin istismarına başladığı gündən keçən müddət onun istismar ehtiyatlarının tükənməsinin təxmin edilən müddətinin müddətini keçdiyi hallarda (yəni onun dəyərinin 100%-dən çoxunu təşkil etmişdir) artıqlığın hər bir faizi üçün. 200% daxil olmaqla, son mövqe cədvəlində göstərilən analitik aşınma dərəcəsi (91,08%) 0,05 faiz bəndi, 200% -dən sonra isə 0,01 faiz bəndi artır.". Və bu, bütün növ əsas vəsaitlərə aiddir! Niyə çıxış yolu olmasın? Sənəd normativdir. Hesablama metodu olduqca sadə təsvir edilmişdir. Bəs normativ sənəd qiymətləndirmə üçün yox, statistik məqsədlər üçün yaradılıbsa necə? İstifadə etdiyimiz normativ sənədlərin böyük əksəriyyəti qiymətləndirmə məqsədi ilə yaradılmayıb. Uzağa getmək lazımdır - eyni UPVS kolleksiyaları əvvəlcə əsas vəsaitlərin yenidən qiymətləndirilməsi üçün nəzərdə tutulmuşdu. Onları özümüzə uyğunlaşdıran biz qiymətləndiricilərik. Sizi bilmirəm, amma bu mənim xoşuma gəldi. Düzdür, kifayət qədər məntiq yoxdur və hətta 91,08% analitik aşınma dərəcəsinin sərhədində, asılılıq çəkməyə çalışsanız, əyrinin kəskin və izaholunmaz "qırılması" baş verir. Bəli, hesablama metodunda belə bir çatışmazlıq var. Amma yenə də heç yoxdan yaxşıdır. Xüsusilə fiziki aşınmanın hesablanmasının digər üsullarını tətbiq etməyin sadəcə qeyri-mümkün olduğu bir vəziyyətdə, məsələn, bütün tənzimləyici sənədlərə görə, eramızdan əvvəl "ölməli" olan elektrik ötürücü xəttinin metal dirəyini qiymətləndirərkən. durğunluq və hələ də məqbərədə keşikçi kimi dayanır və operatorun gözü sevindirir.
Üstünlüklərin və çatışmazlıqların müqayisəsi bu metoddan istifadənin məhdudlaşdırılmasını nəzərdə tutur - metod qiymətləndirmə obyektinin xronoloji həyatının ilk illərində kifayət qədər dəqiq nəticələr verir. Yaş artdıqca hesablamaların dəqiqliyi kəskin şəkildə azalır. Artıq binanın xronoloji çağında 10-15 yaş bu üsul tövsiyə edilmir.
3. Effektiv yaş metodu. Hesablama üçün əsas düsturun 3 yazılışı var:
Ifiz = × 100% = ×100% = ×100% (2)
harada Ve qiymətləndirmə obyektinin effektiv yaşıdır, yəni. obyekt nə qədər köhnə görünür;
Vost - qalan iqtisadi həyat;
Vss– normativ xidmət müddəti (təsərrüfat müddəti).
Metodun üstünlükləri:
- Bütün hesablama bir arifmetik əməliyyatda aparılır;
- Göstərici Vss binaların istismarı üçün normativ sənədlərdən götürülür və xüsusi əsaslandırmaya ehtiyac yoxdur.
Metodun dezavantajı:
1. Qiymətləndiricinin dəyərini əsaslandırması praktiki olaraq mümkün deyil Şərq. Razılaşın ki, heç bir mütəxəssis binanın nə qədər işləyəcəyini dəqiq (bir ilə qədər) deyə bilməyəcək. İstisna, bu və ya digər səbəbdən binanın müəyyən bir müddətdə sökülməli olduğu haldır, lakin bu, artıq fiziki aşınma və köhnəlmə deyil, iqtisadi (xarici) bir kateqoriyadır.
Metodun üstünlükləri və çatışmazlıqlarının müqayisəsi praktikada bu üsuldan demək olar ki, istifadə edilməməsinə gətirib çıxarır.
4. Ekspert üsulu. Metod, VSN 53-86r "Yaşayış binalarının fiziki aşınmasının qiymətləndirilməsi qaydaları" Departamentinin normativ sənədində müəyyən edilmiş fiziki aşınmanın müəyyən edilməsi üçün ekspert qiymətləndirmələrinin miqyasına əsaslanır. Aşınma miqdarı elementlərin xarici (görünən) zədələnməsi ilə müəyyən edilir. BTI işçilərinin binalar üçün texniki pasport tərtib edərkən istifadə etdikləri bu üsuldur. Hesablama düsturu belə görünür:
Ifiz = × 100% (3)
harada II- normativ sənədlə müəyyən edilmiş i - həmin elementin binadakı fiziki aşınmasının miqdarı;
SW i- i-nin xüsusi çəkisi - binadakı həmin element;
i- element nömrəsi.
Metodun üstünlükləri:
1. Hesablamaların aparılmasının nisbi asanlığı;
2. Fiziki aşınma və aşınmanın müəyyən edilməsi metodologiyası normativ sənədlə müəyyən edilir və orada kifayət qədər ətraflı təsvir olunur. Sübut hissəsi dəmir-betondur. Xüsusən də BTI əməkdaşının (binanın texniki pasportunda öz əksini tapmışdır) və qiymətləndiricinin (qiymətləndirilən obyektin yoxlanılması aktında və ya qüsurlu aktda əks olunmuş) fikirləri birdən-birə möcüzəvi şəkildə tamamilə birləşdikdə.
Metodun çatışmazlıqları:
1. Metodologiyanın özü hesablamaların ±5% dəqiqliyini təmin edir. Müəyyən bir element üçün amortizasiya, məsələn, 25% və ya 30% - yaxşı, belə bir dərəcə - 5% -dən sonra müəyyən edilə bilər. Ancaq hətta bu qorxulu deyil, subyektiv amilin əhəmiyyətli təsiridir (3-cü bəndə bax).
2. Xətanın böyüklüyü qiymətləndiricinin təcrübəsi ilə tərs mütənasibdir. Bundan əlavə, olduqca tez-tez sadə bir kosmetik təmir binanın əsas güc elementlərinin aşınmasının bir çox görünən əlamətlərini gizlətdiyi bir vəziyyət var ki, bu da bütövlükdə binanın faktiki aşınmasının əhəmiyyətli dərəcədə qiymətləndirilməməsinə səbəb olur.
3. Hesablama metodunu seçərkən metodun üstünlükləri çox vaxt mənfi cəhətlərini üstələyir və buna görə də bu üsuldan qiymətləndiricilər çox fəal şəkildə istifadə edirlər.
Parçalanma üsulu. Metod, bu aşınmanın aradan qaldırılmasının fiziki imkanlarını və ya onun aradan qaldırılmasının iqtisadi məqsədəuyğunluğunu nəzərə alaraq, ayrı-ayrı qruplar üçün ümumi fiziki aşınmanın müəyyən edilməsini əhatə edir:
- düzəldilə bilən fiziki pisləşmə (təxirə salınmış təmir);
- Qısamüddətli elementlərin düzəlməz fiziki aşınması (binanın istismarı zamanı dəfələrlə dəyişdirilə bilənlər);
- Uzun ömürlü elementlərin düzəlməz aşınması (binanın güc çərçivəsini təşkil edənlər və yalnız bütün binanın əsaslı təmiri və ya yenidən qurulması zamanı bərpa edilə bilər).
Çıxarılan aşınmanın dəyərləri çıxarıla bilən aşınma nəzərə alınmaqla elementlərin qiymətindən müəyyən edilir. Ümumi fiziki aşınma ayrı-ayrı geyim növlərinin ümumiləşdirilməsi ilə müəyyən edilir. Eyni zamanda, bölgü metodunun həyata keçirilməsinin bir hissəsi kimi, hesablamanın müxtəlif mərhələlərində xərclərin ödənilməsi üsulu, xronoloji yaş metodu və ekspert metodundan istifadə edilə bilər.
Metodun üstünlüyü:
1. Metod elementlərin aşınmasına səbəb olan həm görünən, həm də gizli amilləri nəzərə almağa imkan verir (məsələn, materialların təbii "yorğunluğu", birdən görünən və elementin ani məhvinə səbəb olur).
Metodun çatışmazlıqları:
- Digər üsullarla müqayisədə kifayət qədər böyük miqdarda hesablamalar;
- Metod qısamüddətli elementlərin təmiri vaxtı haqqında etibarlı məlumatın olmadığı şərtlər üçün tətbiq edilmir (məsələn, bina bu yaxınlarda alınıb və yeni sahibinin sadəcə olaraq nə və nə vaxt təmir edildiyi barədə məlumatı yoxdur. qiymətləndirilən obyekt). Buna görə də, xronoloji yaş metodundan istifadə edərək, qısamüddətli elementlərin silinməz aşınmasını əsaslı şəkildə hesablamaq qeyri-mümkün olur.
Buna baxmayaraq, bu üsul olduqca fəal istifadə olunur.
Beləliklə, metodların əsas üstünlüklərini və mənfi cəhətlərini müəyyən etdik. Bəzi üsullar üçün əhatə dairəsi məhdud idi. Hesablama üsullarının nə qədər dəqiq olduğunu öyrənmək vaxtıdır.
Xronoloji yaş metodu. Bəli, tətbiq olunur, ancaq binanın istismarının ilkin mərhələsində. Xronoloji yaş artdıqca, davam edən təmirə uyğun olaraq, xətanın miqyası artır.
Effektiv yaş metodu. Əsas çatışmazlığı aradan qaldıra biləcək maraqlı bir üsul xronoloji yaş metodu, lakin biz bunu çətin ki, sübut edək. Səhv dərəcəsini təyin etmək çətindir.
Nəticədə, real qiymətləndirmədə yuxarıda göstərilən üsullardan nadir hallarda istifadə olunur. Ən çox istifadə olunan nədir? Xərclərin ödənilməsi üsulu, ekspert üsulu və parçalanma üsulu.
3. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi
3.5. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə yanaşmalar.
3.5.2. Xərc yanaşması
Xərc yanaşması- bu, yığılmış amortizasiya nəzərə alınmaqla qiymətləndirmə obyektinin bərpası və ya dəyişdirilməsi üçün zəruri olan xərclərin müəyyən edilməsinə əsaslanan qiymətləndirmə metodlarının məcmusudur. Bu, alıcının hazır obyekt üçün oxşar kommunal obyektin yaradılmasından daha çox pul ödəməyəcəyi ehtimalına əsaslanır.
Xərc yanaşmasını tətbiq etmək üçün lazım olan məlumatlar:
- əmək haqqı səviyyəsi;
- qaimə məsrəflərin məbləği;
- avadanlıq xərcləri;
- müəyyən bir bölgədə inşaatçılar üçün mənfəət normaları;
- tikinti materiallarının bazar qiymətləri.
Xərc yanaşmasının üstünlükləri:
1. Yeni obyektləri qiymətləndirərkən xərc yanaşması ən etibarlıdır.
2. Bu yanaşma aşağıdakı hallarda məqsədəuyğundur və ya yeganə mümkündür:
§ yeni tikintinin dəyərinin texniki-iqtisadi təhlili;
§ mövcud obyektin yenilənməsi ehtiyacının əsaslandırılması;
§ xüsusi təyinatlı binaların qiymətləndirilməsi;
§ "passiv" bazar sektorlarında obyektləri qiymətləndirərkən;
§ torpaqdan istifadənin səmərəliliyinin təhlili;
§ obyekt sığorta problemlərinin həlli;
§ vergitutma problemlərinin həlli;
§ başqa üsullarla əldə edilmiş əmlakın dəyəri razılaşdırılarkən.
Xərc yanaşmasının çatışmazlıqları:
1. Xərclər həmişə bazar dəyərinə bərabər olmur.
2. Daha dəqiq qiymətləndirmə nəticəsi əldə etmək cəhdləri əmək məsrəflərinin sürətlə artması ilə müşayiət olunur.
3. Qiymətləndirilən əmlakın əldə edilməsi xərcləri ilə eyni obyektin yeni tikintisi xərcləri arasında uyğunsuzluq, çünki qiymətləndirmə prosesi zamanı tikinti dəyərindən yığılmış amortizasiya çıxılır.
4. Köhnə tikililərin təkrar istehsalına çəkilən xərclərin problemli hesablanması.
5. Köhnə tikili və tikililərin yığılmış aşınmasının miqdarını müəyyən etməkdə çətinlik.
6. Torpaq sahəsinin tikililərdən ayrıca qiymətləndirilməsi.
7. Rusiyada torpaq sahələrinin problemli qiymətləndirilməsi.
Xərc yanaşmasının mərhələləri(şək.3.3-ə baxın):
- Ən səmərəli istifadə nəzərə alınmaqla torpaq sahəsinin dəyərinin hesablanması (Cz).
- Əvəzetmə dəyərinin və ya dəyişdirmə dəyərinin hesablanması (Svs və ya Szam).
- Yığılmış amortizasiyanın hesablanması (bütün növlər) (sizn):
· fiziki pisləşmə
- təbii fiziki qocalma və xarici mənfi amillərin təsiri nəticəsində obyektin performansının azalması ilə əlaqəli aşınma;
· funksional aşınma
- belə obyektlərin müasir tələblərə uyğun gəlməməsi ilə əlaqədar köhnəlmə;
· xarici geyimi
- xarici iqtisadi amillərin dəyişməsi nəticəsində amortizasiya.
Yığılmış köhnəlmə nəzərə alınmaqla obyektin dəyərinin hesablanması: Sleep = Svs-Sizn.
Daşınmaz əmlakın son dəyərinin müəyyən edilməsi: Sit = Sz + Sleep.
3.5.2.1. Müqayisəli vahid metodu
Bu üsul oxşar binanın müqayisəli vahidinin tikintisinin dəyərinin hesablanmasını əhatə edir. Analoqun müqayisəli vahidinin dəyəri müqayisə edilən obyektlərdəki mövcud fərqlərə görə düzəliş edilməlidir (layihə, avadanlıq, mülkiyyət hüquqları və s.)
Müqayisəli vahid kimi 1 m 2 seçilərsə, hesablama düsturu belə görünəcəkdir:
C o \u003d C m 2 * S o * K p * K n * K m * K in * K pz * K vat,
C o - qiymətləndirilən obyektin dəyəri;
C m 2 - əsas tarixdə tipik bir binanın 1 m 2 dəyəri;
S haqqında - təxmin edilən obyektin sahəsi (müqayisə vahidlərinin sayı);
K p - obyektin sahəsi ilə tikinti sahəsinə dair məlumatlar arasında mümkün uyğunsuzluğu nəzərə alan əmsal (1.1-1.2);
K n - qiymətləndirilən obyekt və seçilmiş tipik struktur arasında mümkün uyğunsuzluğu nəzərə alan əmsal (eyni = 1 üçün);
K m - obyektin yerini nəzərə alan əmsal;
K in - tikinti-quraşdırma işlərinin dəyərinin əsas tarixlə qiymətləndirmə zamanı tarix arasında dəyişməsini nəzərə alan əmsal;
K pz - tərtibatçının mənfəətini nəzərə alan əmsal (%);
K ƏDV - ƏDV (%) nəzərə alınmaqla əmsal.
Əhəmiyyətli bir addım tipik bir obyektin seçimidir. Bu halda nəzərə almaq lazımdır:
- vahid funksional məqsəd;
- fiziki xüsusiyyətlərin yaxınlığı;
- obyektlərin müqayisəli xronoloji yaşı;
- digər xüsusiyyətlər.
3.5.2.2. Parçalanma üsulu
Bu üsul qiymətləndirilən obyektin tikinti komponentlərinə - təməl, divarlar, tavanlar və s. Hər bir komponentin dəyəri düstura uyğun olaraq həcm vahidinin təşkili üçün tələb olunan birbaşa və dolayı xərclərin cəminə əsasən əldə edilir:
, harada
Zd-dən - bütövlükdə binanın tikintisinin dəyəri;
V j - j-ci komponentin həcmi;
C j - həcm vahidi üçün xərc;
n - seçilmiş tikinti komponentlərinin sayı;
K n - qiymətləndirilən obyektlə seçilmiş tipik struktur arasında mövcud uyğunsuzluqları nəzərə alan əmsaldır.
Komponentlərin parçalanması metodundan istifadə etmək üçün bir neçə variant var:
- subpodratçı;
- iş profilinə görə bölgü;
- xərclərin bölüşdürülməsi.
Subpodrat üsulu inşaatçı-baş podratçının tikinti işlərinin bir hissəsini yerinə yetirmək üçün subpodratçıları işə götürməsinə əsaslanaraq. Sonra bütün subpodratçılar üçün ümumi xərclər hesablanır.
Profil üsulu ilə payəvvəlkinə bənzər və müxtəlif mütəxəssislərin işə götürülməsi xərclərinin hesablanması əsasında .
Xərclərin bölüşdürülməsi metodu binanın müxtəlif komponentlərini qiymətləndirmək üçün müxtəlif müqayisə vahidlərinin istifadəsini nəzərdə tutur, bundan sonra bu təxminlər yekunlaşdırılır.
düyü. 3.3. Xərc yanaşmasından istifadə etməklə daşınmaz əmlakın dəyərinin qiymətləndirilməsi proseduru
3.5.2.3. Kəmiyyət sorğusu üsulu
Bu üsul ayrı-ayrı komponentlərin, avadanlıqların quraşdırılması və bütövlükdə binanın tikintisi üçün xərclərin ətraflı kəmiyyət hesablamasının tətbiqinə əsaslanır. Birbaşa xərcləri hesablamaqla yanaşı, əlavə məsrəfləri və digər xərcləri də nəzərə almaq lazımdır, yəni. qiymətləndirilən obyektin yenidən qurulmasının tam smetası tərtib edilir.
Tikinti xərclərinin hesablanması
Bina və tikililərin tikintisinin dəyəri onun həyata keçirilməsi üçün tələb olunan investisiyanın həcmi ilə müəyyən edilir. Tikintinin dəyəri, bir qayda olaraq, layihəqabağı tədqiqatlar (tikinti üçün texniki-iqtisadi əsaslandırmanın hazırlanması) mərhələsində müəyyən edilir.
Bina və tikililərin tikintisinin təxmini dəyəri layihə sənədlərinə uyğun olaraq onun həyata keçirilməsi üçün tələb olunan vəsaitin məbləğidir.
Smeta dəyəri əsasında əsaslı vəsait qoyuluşlarının, tikintinin maliyyələşdirilməsinin, habelə tikinti məhsullarının sərbəst (müqavilə) qiymətlərinin formalaşdırılmasının məbləği hesablanır.
Tikintinin təxmini dəyərinə aşağıdakı elementlər daxildir:
tikinti işləri;
avadanlıqların quraşdırılması işləri (montaj işləri);
avadanlığın, mebelin və inventarın alınması (istehsalının) dəyəri;
digər xərclər.
Xərclərin hesablanması üsulları.
Alternativ əsasda investorun və podratçının smetalarını (hesablamalarını) tərtib edərkən aşağıdakı xərc hesablama üsullarından istifadə edilə bilər:
resurs;
resurs indeksi;
əsas indeks;
əsas kompensasiya;
əvvəllər tikilmiş və ya layihələndirilmiş analoq obyektlərin dəyəri haqqında məlumat bankına əsaslanır.
Resurs metodu - resursların (məsrəf elementlərinin) cari (proqnoz) qiymətlərində və tariflərində hesablama materiallara, məmulatlara, konstruksiyalara (istehsal prosesində istifadə olunan köməkçilər də daxil olmaqla) tələbat, habelə onların məsafələri və üsulları haqqında məlumatlar əsasında aparılır. tikinti sahəsinə çatdırılması , texnoloji məqsədlər üçün enerji sərfi, tikinti maşınlarının işləmə müddəti və onların tərkibi, işçilərin əmək məsrəfləri.
Resurs indeksi metodu - bu, resurs metodunun tikintidə istifadə olunan resursların indeksləri sistemi ilə birləşməsidir.
Xərc indeksləri (qiymətlər, xərclər) - cari (proqnoz) məsrəf göstəricilərinin və nomenklatura baxımından müqayisə olunan resurslar üzrə əsas məsrəf göstəricilərinin nisbəti ilə müəyyən edilən nisbi göstəricilər.
Baza indeks metodu - indekslərdən istifadə etməklə əsas qiymət səviyyəsindən cari qiymət səviyyəsinə qədər smeta xətləri üzrə xərclərin yenidən hesablanması.
Əsas kompensasiya üsulu - smeta qiymətlərinin baza səviyyəsində hesablanmış dəyərin və tikinti prosesində istifadə olunan resursların qiymət və tariflərinin dəyişməsi ilə bağlı hesablamalarla müəyyən edilən əlavə xərclərin cəmi.
Nəzərə almaq lazımdır ki, iqtisadi vəziyyətin sabitləşməsinə və müvafiq bazar strukturlarının formalaşmasına qədər smeta dəyərinin hesablanması üçün ən prioritet üsullar resurs və resurs-indeks metodlarıdır. Mütəxəssislərin praktik fəaliyyətində təxmin edilən dəyərin hesablanması üçün əsas indeks metodu daha populyardır.
Əmlakın amortizasiyasının müəyyən edilməsi
Köhnəlmə potensial investor baxımından əmlakın faydalılığının, onun istehlak cəlbediciliyinin azalması ilə xarakterizə olunur və müxtəlif amillərin təsiri altında zamanla dəyərin azalması (amortizasiya) ilə ifadə olunur. Amortizasiya (I) adətən faizlə ölçülür, amortizasiya isə amortizasiya (O) kimi qiymətləndirilir.
Əmlakın köhnəlməsinə səbəb olan səbəblərdən asılı olaraq aşağıdakı köhnəlmə növləri fərqləndirilir: fiziki, funksional və xarici.
Fiziki və funksional aşınma çıxarıla bilən və düzəldilməyənlərə bölünür.
Çıxarılan geyim - bu, aradan qaldırılması fiziki cəhətdən mümkün və iqtisadi cəhətdən mümkün olan aşınmadır, yəni. bu və ya digər aşınma növünü aradan qaldırmaq üçün çəkilən xərclər bütövlükdə obyektin dəyərinin artmasına kömək edir.
Bütün mümkün amortizasiya növlərinin müəyyən edilməsi əmlakın yığılmış köhnəlməsidir. Dəyər baxımından məcmu amortizasiya qiymətləndirilən əmlakın əvəzetmə dəyəri ilə bazar qiyməti arasındakı fərqdir.
Kümülatif yığılmış aşınma və köhnəlmə obyektin xidmət müddətinin bir funksiyasıdır. Bu göstəricini xarakterizə edən əsas qiymətləndirici anlayışları nəzərdən keçirin.
Binanın fiziki həyatı (FZh) - binanın yükdaşıyan konstruksiya elementlərinin vəziyyətinin müəyyən meyarlara (konstruksiya etibarlılığı, fiziki davamlılığı və s.) cavab verdiyi binanın istismar müddəti. Obyektin fiziki ömrünün müddəti tikinti zamanı müəyyən edilir və binaların kapital qrupundan asılıdır. Obyekt söküldükdə fiziki həyat sona çatır.
Xronoloji yaş (XV) - obyektin istismara verildiyi tarixdən qiymətləndirmənin aparıldığı tarixə qədər keçən müddət.
İqtisadi Həyat (EJ) obyektin gəlir gətirdiyi iş vaxtı ilə müəyyən edilir. Bu müddət ərzində davamlı təkmilləşdirmələr əmlakın dəyərinə töhfə verir. Obyektin təsərrüfat müddəti daşınmaz əmlak bazarının bu seqmentində müqayisə olunan obyektlər üçün müvafiq tariflə göstərilən obyektin fəaliyyəti gəlir gətirə bilmədikdə başa çatır. Eyni zamanda, davam edən təkmilləşdirmələr artıq ümumi aşınma və köhnəlmə səbəbindən obyektin dəyərinə kömək etmir.
Effektiv yaş (EV) binanın texniki vəziyyəti və qiymətləndirilən əmlakın dəyərinə təsir edən qiymətləndirmə tarixində üstünlük təşkil edən iqtisadi amillər nəzərə alınmaqla, onun xronoloji yaşı əsasında hesablanır. Binanın istismar xüsusiyyətlərindən asılı olaraq effektiv yaş xronoloji yaşdan yuxarı və ya aşağı fərqlənə bilər. Binanın normal (tipik) istifadəsi zamanı effektiv yaş adətən xronoloji yaşla bərabər olur.
Qalan iqtisadi həyat (OSE) binalar - qiymətləndirmə tarixindən onun iqtisadi ömrünün sonuna qədər olan müddət (Şəkil 3.4).
düyü. 3.4. Tikinti müddəti və onları xarakterizə edən göstəricilər
Qiymətləndirmə praktikasında köhnəlmə mühasibat uçotunda istifadə olunan oxşar termindən (amortizasiya) mənaca fərqləndirilməlidir. Təxmini amortizasiya müəyyən bir tarixdə qiymətləndirilən obyektin cari dəyərini hesablamağa imkan verən əsas parametrlərdən biridir.
Fiziki aşınma təbii və iqlim amillərinin, eləcə də insan həyatının təsiri altında tikinti zamanı ilkin olaraq qoyulmuş obyektin texniki və istismar keyfiyyətlərinin tədricən itirilməsidir.
Binaların fiziki aşınmasının hesablanması üsulları aşağıdakılardır:
Normativ (yaşayış binaları üçün);
xərc;
həyat vaxtı metodu.
Normativ üsul fiziki aşınmanın hesablanması sektorlararası və ya şöbə səviyyəsinin müxtəlif tənzimləyici təlimatlarının istifadəsini nəzərdə tutur.
Bu qaydalarda binaların müxtəlif konstruksiya elementlərinin fiziki aşınmasının təsviri və onların qiymətləndirilməsi verilmişdir.
Binanın fiziki aşınması düsturla müəyyən edilməlidir:
, harada
Və f - binanın fiziki aşınması,%;
Və i - i-ci struktur elementinin fiziki aşınması,%;
L i - binanın ümumi dəyişdirmə dəyərində i-ci konstruksiya elementinin dəyişdirilməsi dəyərinin payına uyğun gələn əmsal;
P- binadakı konstruktiv elementlərin sayı.
Ayrı-ayrı konstruksiyaların, elementlərin və sistemlərin dəyişdirilməsinin dəyərinin binanın ümumi dəyişdirmə dəyərindəki payı (faizlə) adətən yaşayış binalarının dəyişdirilməsinin dəyərinin müəyyən edilmiş qaydada təsdiq edilmiş məcmu göstəricilərinə və tikililər üçün götürülür. , təsdiq edilmiş göstəriciləri olmayan elementlər və sistemlər, onların təxmini dəyəri ilə.
Bu texnika yalnız yerli təcrübədə istifadə olunur. Bütün aydınlığına və inandırıcılığına baxmayaraq, onun aşağıdakı çatışmazlıqları var:
- “normativliyinə” görə ilkin olaraq obyektin atipik iş şəraitini nəzərə ala bilmir;
- binanın struktur elementlərinin lazımi təfərrüatları ilə əlaqədar tətbiqin mürəkkəbliyi;
- funksional və xarici aşınmanın ölçülməsinin mümkünsüzlüyü;
- struktur elementlərin xüsusi çəkisinin subyektivliyi.
Əsasında xərc üsulu Fiziki aşınmanın tərifi, qiymətləndirilmə zamanı strukturlara, elementə, sistemə və ya bütövlükdə binaya dəyən ziyanı aradan qaldıran obyektiv zəruri təmir tədbirlərinin dəyərinə və onların dəyişdirilməsi xərclərinə nisbəti ilə ifadə edilən fiziki aşınmadır.
Fiziki aşınmanın müəyyən edilməsi üçün xərc metodunun mahiyyəti tikinti elementlərinin yenidən yaradılması xərclərini müəyyən etməkdir.
Bu üsul elementlərin və bütövlükdə binanın aşınmasını dəyər baxımından dərhal hesablamağa imkan verir. Dəyərsizləşmənin hesablanması köhnəlmiş əşyaları “yeni vəziyyətə” gətirmək üçün ağlabatan faktiki xərcə əsaslandığı üçün bu yanaşma üzrə nəticə kifayət qədər dəqiq hesab edilə bilər. Metodun çatışmazlıqları köhnəlmiş bina elementlərinin təmiri xərclərinin hesablanmasının məcburi detalları və dəqiqliyidir.
Binaların fiziki aşınmasının təyini ömür boyu metod . Fiziki köhnəlmə, effektiv yaş və iqtisadi həyat göstəriciləri müəyyən nisbətdədir və düsturla ifadə edilə bilər:
Geyinirəm;
EV - effektiv yaş;
VF - fiziki həyatın tipik dövrü;
OSFZh - fiziki həyatın qalan dövrü.
.
Bu düsturdan istifadə, müqayisəli obyektlərdə amortizasiya üçün faiz düzəlişlərinin hesablanması zamanı (müqayisəli satış metodu), qiymətləndiricinin seçilmiş analoqları yoxlaması mümkün olmadıqda da aktualdır. Bu şəkildə hesablanmış elementlərin və ya bütövlükdə binanın köhnəlmə faizi dəyər şərtlərinə (köhnəlmə) çevrilə bilər:
.
Praktikada çıxarıla bilən və çıxarılmayan fiziki aşınmaya malik olan tikinti elementləri "uzun ömürlü" və "qısamüddətli" bölünür.
"Qısa ömürlü elementlər"- bütövlükdə binadan daha qısa xidmət müddəti olan elementlər (dam örtüyü, sanitar avadanlıq və s.).
"Uzun ömürlü elementlər"- gözlənilən ömrü binanın istismar müddəti ilə müqayisə edilə bilən elementlər (təməl, daşıyıcı divarlar və s.).
“Qısa müddətli elementlərin” çıxarıla bilən fiziki aşınması zamanla tikinti elementlərinin təbii aşınması, eləcə də ehtiyatsız istismar nəticəsində baş verir. Bu halda, binanın satış qiyməti müvafiq dəyərsizləşmə ilə azalır, çünki gələcək sahibi strukturun normal istismar xüsusiyyətlərini bərpa etmək üçün "əvvəllər təxirə salınmış təmir" etməli olacaq (cari daxili təmir, damın sızan sahələrinin bərpası, və s.). Bu, əşyaların "praktiki olaraq yeni" vəziyyətinə qaytarıldığını nəzərdə tutur. Pul ifadəsində çıxarıla bilən fiziki amortizasiya "təxirə salınmış təmirin dəyəri" kimi müəyyən edilir, yəni. obyektin orijinala "ekvivalent" vəziyyətinə gətirilməsi xərcləri.
Qısa ömürlü komponentlərin düzəlməz fiziki aşınması, xronoloji yaş və bu elementlərin fiziki ömrünün nisbətinə vurulan dəyişdirmə dəyəri ilə çıxarıla bilən aşınma miqdarı arasındakı fərqlə müəyyən edilən yüksək aşınmalı komponentlərin bərpası xərcləridir. .
Uzun ömürlü elementlərin çıxarıla bilən fiziki aşınması, qısa ömürlü elementlərin çıxarıla bilən fiziki aşınması kimi, onun aradan qaldırılmasının məqbul dəyəri ilə müəyyən edilir.
Uzun ömürlü elementlərin bərpası mümkün olmayan fiziki aşınması, bütün binanın dəyişdirilməsi dəyəri ilə çıxarıla bilən və çıxarıla bilən aşınmanın cəmi arasındakı fərq kimi, binanın xronoloji yaşı ilə fiziki ömrünün nisbətinə vurularaq hesablanır.
funksional aşınma. Funksional aşınma əlamətləri qiymətləndirilən binada - məkan-planlaşdırma və/və ya konstruktiv həllinin müasir standartlara, o cümlədən strukturun cari və ya təyinatlı istifadəsinə uyğun olaraq normal fəaliyyəti üçün zəruri olan müxtəlif avadanlıqlara uyğun gəlməməsi.
Funksional aşınma çıxarıla bilən və düzəldilməyən bölünür.
Funksional aşınmanın maya dəyərinin ifadəsi təkrar istehsalın dəyəri ilə dəyişdirmə dəyəri arasındakı fərqdir, bu da funksional aşınmanı nəzərə almır.
Çıxarılan funksional aşınma əmlakın daha səmərəli fəaliyyət göstərməsinə töhfə verən zəruri yenidənqurma xərcləri ilə müəyyən edilir.
Funksional aşınmanın səbəbləri:
elementlərin əlavə edilməsini tələb edən çatışmazlıqlar;
elementlərin dəyişdirilməsini və ya modernləşdirilməsini tələb edən çatışmazlıqlar;
super təkmilləşdirmələr.
Elementlərin əlavə edilməsini tələb edən zəif cəhətlər mövcud mühitdə mövcud olmayan və onlar olmadan müasir performans standartlarına cavab verə bilməyən bina və avadanlıq elementləridir. Bu mövqelərə görə aşınma bu elementlərin əlavə edilməsi, o cümlədən onların quraşdırılması xərcləri ilə ölçülür.
Elementlərin dəyişdirilməsini və ya modernləşdirilməsini tələb edən çatışmazlıqlar - hələ də öz funksiyalarını yerinə yetirən, lakin artıq müasir standartlara cavab verməyən əşyalar (su və qaz sayğacları və yanğınsöndürmə avadanlığı). Bu mövqelər üçün köhnəlmə, mövcud elementlərin fiziki aşınması və köhnəlməsi nəzərə alınmaqla, materialların geri qaytarılması xərcləri, üstəgəl mövcud olanların sökülməsi xərcləri və yeni elementlərin quraşdırılması xərcləri nəzərə alınmaqla ölçülür. Qaytarılan materialların dəyəri digər obyektlərdə istifadə edildikdə sökülən materialların və avadanlıqların dəyəri kimi hesablanır (yekunlaşdırılmış qalıq dəyər).
Super təkmilləşdirmələr - mövcudluğu hazırda bazar standartlarının müasir tələblərinə uyğun olmayan mövqelər və struktur elementləri. Bu halda çıxarıla bilən funksional amortizasiya “üstün təkmilləşdirmə” maddələrinin cari əvəzetmə dəyərindən fiziki köhnəlmə, üstəgəl sökülmə dəyəri və sökülən elementlərin xilasetmə dəyəri çıxılmaqla ölçülür.
Bərpa olunmayan funksional aşınma müasir tikinti standartlarına uyğun olaraq qiymətləndirilən binaların köhnəlmiş məkan-planlaşdırma və/və ya konstruktiv xüsusiyyətləri ilə əlaqədardır. Təmiredilməz funksional aşınmanın əlaməti bu çatışmazlıqları aradan qaldırmaq üçün xərc çəkməyin iqtisadi məqsədəuyğun olmamasıdır. Bundan əlavə, binanın təyinatına adekvat memarlıq uyğunluğu üçün qiymətləndirmənin aparıldığı tarixdə mövcud olan bazar şərtlərini nəzərə almaq lazımdır.
Xüsusi vəziyyətdən asılı olaraq, çıxarılmayan funksional aşınmanın dəyəri iki yolla müəyyən edilə bilər:
1) icarədə itkilərin kapitallaşdırılması;
2) binanın lazımi qaydada saxlanılması üçün zəruri olan artıq istismar xərclərinin kapitallaşdırılması.
Tələb olunan hesablanmış göstəriciləri (icarə dərəcələri, kapitallaşma dərəcələri və s.) müəyyən etmək üçün müqayisə olunan analoqlar üzrə düzəliş edilmiş məlumatlar istifadə olunur. Eyni zamanda, seçilmiş analoqlarda qiymətləndirmə obyektində müəyyən edilmiş çıxarıla bilməyən funksional aşınma əlamətləri olmamalıdır.
Köhnəlmiş kosmik planlaşdırma həlli (xüsusi sahə, kub tutumu) səbəbindən düzəlməz funksional köhnəlmə nəticəsində yaranan dəyərsizləşmənin müəyyən edilməsi icarədə itkilərin kapitallaşdırılması yolu ilə həyata keçirilir.
Binanın yaxşı vəziyyətdə saxlanılması üçün tələb olunan artıq istismar xərclərinin kapitallaşdırılması yolu ilə bərpa olunmayan funksional aşınmanın hesablanması da analoji üsulla həyata keçirilə bilər. Bu yanaşma qeyri-standart memarlıq həlləri ilə fərqlənən və buna baxmayaraq, icarə haqqının məbləği əməliyyat xərclərinin məbləğindən fərqli olaraq müasir analoqlar üçün icarə haqqı ilə müqayisə edilə bilən binaların çıxarıla bilməyən funksional amortizasiyasını qiymətləndirmək üçün üstünlük təşkil edir.
Xarici (iqtisadi) amortizasiya - qiymətləndirmə obyektinə münasibətdə xarici mühitin mənfi təsiri nəticəsində obyektin köhnəlməsi: bazar vəziyyəti, daşınmaz əmlakdan müəyyən istifadəyə qoyulan servitutlar, ətraf infrastrukturda dəyişikliklər və vergitutma sahəsində qanunvericilik qərarları və s. . Daşınmaz əmlakın xarici köhnəlməsi, ona səbəb olan səbəblərdən asılı olaraq, əksər hallarda yerləşmənin dəyişməzliyinə görə silinməz olsa da, bəzi hallarda ətrafdakı bazar mühitində baş verən müsbət dəyişikliklər səbəbindən "özünü çıxara" bilər.
Xarici aşınmanı qiymətləndirmək üçün aşağıdakı üsullardan istifadə edilə bilər:
icarədə itkilərin kapitallaşdırılması;
müqayisəli satışlar (qoşa satışlar);
iqtisadi ömür müddəti.
| Əvvəlki |
Effektiv müddət daxili opsionları olan istiqrazlar üçün müddətin hesablanmasıdır. Bu müddət ölçüsü gözlənilən pul vəsaitlərinin hərəkətinin faiz dərəcələri dəyişdikcə dəyişəcəyini nəzərə alır. Daxil edilmiş opsionlu istiqraz opsionsuz istiqraz kimi davranarsa, effektiv müddət dəyişdirilmiş müddətdən istifadə etməklə təxmin edilə bilər.
OFF "Effektiv müddət"
Daxil edilmiş opsion istiqrazı özünü opsionsuz istiqraz kimi aparır, daxil edilmiş opsiondan istifadə investora heç bir fayda təklif etməyəcək. Beləliklə, gəlirlərdəki dəyişikliyi nəzərə alaraq təhlükəsiz pul vəsaitlərinin hərəkəti dəyişə bilməz. Məsələn, mövcud faiz dərəcələri 10% olsaydı və geri qaytarıla bilən istiqraz 6% kupon ödəsəydi, geri qaytarıla bilən istiqraz heç bir seçimi olmayan bir istiqraz kimi davranardı, çünki şirkət üçün istiqrazları çağırıb daha yüksək qiymətlə yenidən buraxmaq optimal olmazdı. faiz dərəcəsi.
Effektiv müddət faiz dərəcələri 1% yüksəldikdə istiqrazın qiymətində gözlənilən enişi hesablayır. Bütün digərləri bərabərdir, istiqrazın ödəmə müddəti nə qədər uzun olarsa, onun effektiv müddəti də bir o qədər uzun olar. Bununla belə, effektiv müddət həmişə istiqrazın ödəmə müddətindən aşağı olacaq.
Effektiv müddətin hesablanması nümunəsi
Effektiv müddət üçün düstur dörd dəyişəndən ibarətdir. Bu:
P(0) = 100$ nominal istiqrazın ilkin qiyməti
P(1) = gəlirlik Y faiz azalarsa, istiqrazın qiyməti
P(2) = istiqrazın qiyməti, əgər gəlir Y% artarsa
Y = P(1) və P(2) hesablamaq üçün istifadə edilən təxmin edilən gəlir dəyişikliyi
Effektiv müddət üçün tam formula: Effektiv müddət = (P(1) - P(2)) / (2 x P(0) x Y)
Məsələn, deyək ki, investor 100%-lə istiqraz alır və bu istiqraz hazırda 6% gəlir gətirir. Gəlirdə 10 faizlik dəyişiklikdən (0,1%) istifadə edərək hesablanır ki, gəlir bu məbləğə düşərsə, istiqraz 101 dollar dəyərində qiymətləndirilir. O, həmçinin 10 əsas bəndlik gəlir artımı ilə istiqrazın qiymətinin 99 dollar olacağı gözlənilir. 25. Bu məlumatı nəzərə alaraq, effektiv müddət aşağıdakı kimi hesablanacaq:
Effektiv Müddət = ($101 - $99,25) / (2 x $100 x 0,001) = $1,75 / $0,2 = 8,75
8.75-in bu effektiv müddəti o deməkdir ki, gəlirdə 100 baza bəndi və ya 1% dəyişiklik olarsa, o zaman istiqrazın qiymətinin 8.75% dəyişməsi gözlənilir. Bu təxminidir. Təxmini əlaqənin effektiv qabarıqlığını faktorlara ayırmaqla dəqiqləşdirmək olar.
- texnologiyada dəyişikliklər;
Zamanla bir sıra səbəblərə görə bina və tikililərin nisbi qiymətində azalma müşahidə olunur:
- istismar zamanı konstruksiyaların aşınması;
- ətraf mühitə mənfi təsir;
- texnologiyada dəyişikliklər;
- müxtəlif xarici amillərin təsiri.
Daşınmaz əmlaka xas olan müxtəlif növ köhnəlmə və köhnəlmələrin hesablanması üsullarını nəzərdən keçirməzdən əvvəl əsas anlayışlar və onların xüsusiyyətləri ilə daha yaxından tanış olmalısınız.
"Geyim" anlayışı müxtəlif bilik və fəaliyyət sahələrində fərqli məzmuna malikdir. Peşəkar qiymətləndiricilər 11 mühasibat uçotu mütəxəssisləri tərəfindən “aşınma və köhnəlmə” termininin mənasına verilən mənada əhəmiyyətli fərqlər mövcuddur. Mühasibat uçotu kontekstində amortizasiya (köhnəlmə kimi) əmlakın istifadə müddəti ərzində xərclərin ödənilməsi vasitəsidir. Aydındır ki, amortizasiyanın hesablanması qiymətləndirmə proseduru deyil. Qiymətləndirici-təcrübəçi aktivlərin uçotu ilə maraqlanmır (mühasiblə maraqlandığı şəkildə), o, qiymətləndirmə obyektinin bu və ya digər dəyəri haqqında qənaəti əsaslandırmağa çalışır. Qiymətləndiricinin məqsədi, qiymətləndirmədə amortizasiyaya gəldikdə, amortizasiyanı (təxmin edilən) qiymətlər arasındakı fərq kimi nəzərə alaraq, müəyyən bir tarixdə müəyyən bir əmlakın dəyərini dəyər yanaşması altında müəyyən etməkdir. bərpası (əvəz edilməsi) və təkmilləşdirmələrin bazar dəyəri.
Digər tərəfdən, qiymətləndirməyə dair metodiki ədəbiyyatda daşınmaz əmlakın texniki və istismar sferasından və ya mühəndislik texnologiyasında istifadə olunan amortizasiyanın tərifləri var (Məsələn, orada maşın və avadanlıqların qiymətləndirilməsi üzrə məşhur dərsliklərdən birində). aşağıdakı tərifdir: “Maşın və avadanlıqların fiziki aşınması daimi yüklər nəticəsində aşınma və ya sürtünmə zamanı səth təbəqəsinin məhv olması səbəbindən səthlərin ölçüsündə, formasından, kütləsində və ya vəziyyətində dəyişiklikdir ... Miqdarı aşınma müəyyən edilmiş uzunluq, həcm, kütlə vahidləri ilə səciyyələnir və s. "Burada aşınmanın" ölçü dəyişikliyi "tərifi texnoloji, maşın elmidir, lakin qiymətləndirici deyil), yəni qiymətləndirici deyil.
Heç kim xüsusi biliklərin faydalı olduğunu iddia etmir, lakin o, əlavədir, müəyyən etmir və müəyyən bir intizam daxilində bu anlayışın tərifləri kimi xidmət edə bilməz - qiymətləndirmə nəzəriyyəsi və iqtisadi ölçülərlə əlaqəli qiymətləndirmə peşəsi.
Dəyər kommunal xidmət tərəfindən yaradıldığından, istismar zamanı və köhnəlmənin müxtəlif digər amillərinin təsiri altında qiymətləndirilən obyektin təkmilləşdirilməsi xərclərinin azalması amortizasiyanın nəticəsidir, yəni. öz dəyərini itirmək (faydalılıq).
Amortizasiya (təxmin edilən) və ya dəyərsizləşmə, - bir sıra amillərin (yaşın artması, istismarın intensivliyi dərəcəsi, yeni tikinti materiallarının meydana çıxması və binaların (qurumların) layihələndirilməsində yeni inkişaflar) nəticəsində əmlakın təkmilləşdirilməsinin dəyərinin faktiki itkisidir. , qanunvericilik məhdudiyyətləri və s.) müxtəlif mənşəli mənbələrə malikdir.
Yığılmış amortizasiya bütün mümkün səbəblərdən təkmilləşdirmələrin dəyərinin itirilməsi ilə xarakterizə olunur.
Klassik qiymətləndirmə nəzəriyyəsi dəyərsizləşmənin üç növünü ayırır:
- fiziki pisləşmə;
- funksional köhnəlmə;
- xarici (iqtisadi) köhnəlmə.
Fiziki aşınma (pisləşmə)- tikinti elementlərinin istismarı nəticəsində və təbii qüvvələrin təsiri altında təbii köhnəlmə nəticəsində istismara yararlılığının ilkin xassələrinin qismən və ya tam itirilməsi, habelə layihələndirmə xətaları və ya tikinti qaydalarının pozulması (Şəkil 11.1).
Bu cür dəyərsizləşmə ayrı-ayrı konstruktiv elementlərin və ya bütövlükdə bütün binanın fiziki-texniki vəziyyətinin (güc, sərtlik, cəlbedicilik və s.) pisləşməsi səbəbindən baş verir. Binanın dəyərinin azalması həm də tikintinin keyfiyyəti, istifadə olunan tikinti materialları, obyektin istismar şəraiti, iqlim şəraiti, cari təmirin müntəzəmliyi və s. Adətən bazar yeni binanın köhnə binadan daha yaxşı olduğunu düşünür.
Funksional köhnəlmə (funksional köhnəlmə) - qiymətləndirmə tarixinə onların funksional xüsusiyyətləri ilə bazar tələbləri arasında uyğunsuzluq səbəbindən təkmilləşdirmələrin dəyərinin itirilməsi.
Bu, konstruktiv və ya kosmik planlaşdırma həllinin, binanın (qurumun) tikinti materiallarının və mühəndis avadanlığının, köhnəlmiş infrastrukturun və interyerin köhnəlməsi, tikinti işlərinin keyfiyyətinin bu tip bina (quruluş) üçün müasir bazar standartlarına uyğun gəlməməsi ola bilər. ), artıqlıqların olması və s. Funksional Köhnəlmə həm uzunmüddətli, həm də qısamüddətli xüsusiyyətlərə aid edilə bilər.
Fiziki aşınmanın yığılması prosesini əks etdirən əyri
I - obyektin istismara başlaması ilə əlaqəli aşınmanın intensiv yığılması dövrü, işə salınma dövrü;
II - dönməz deformasiyaların yığıldığı sabitləşmə dövrü, normal işləmə və yavaş aşınma dövrü;
III - yorğunluq (texniki cəhətdən bərpa olunmayan) deformasiyaların intensiv yığılması dövrü və aşınmanın miqdarı kritik dəyərə (80%) çatdıqda, binanın sökülməsi zərurəti ilə bağlı sual yaranır.
Funksional köhnəlmə dəyəri onun ayrı-ayrı elementləri və ya bütövlükdə bütün bina ilə insanların yaşayış şəraitini, göstərilən xidmətlərin həcmini və keyfiyyətini, müasir bazar tələbləri ilə müəyyən edən əsas performans parametrləri arasındakı funksional uyğunsuzluq dərəcəsini xarakterizə edir. .
Xarici (iqtisadi) köhnəlmə (xarici köhnəlmə)- qiymətləndirilən obyektdən kənar amillərin mənfi təsiri nəticəsində dəyər itkisi.
Bu amillər müxtəlif xarakterli ola bilər:
- fiziki (yaşayış sahəsinin yaxınlığında hava limanı, sürətli magistral, zavod və s. var);
- iqtisadi (tələb və təklif nisbətində, xammal və (və ya) enerji daşıyıcılarının qiymətlərində, rəqabət səviyyəsində, xarici iqtisadi vəziyyət, makroiqtisadi, sektoral, regional iqtisadi amillərin təsirində dəyişiklik ola bilər. mənfi təsir);
- siyasi (qanunverici məhdudiyyətlər və daşınmaz əmlak bazarında siyasi, maliyyə və digər şəraitdə dəyişikliklər).
Bu tip köhnəlmə sabit vəziyyətinə görə təkmilləşdirmələrə xasdır və fiziki köhnəlmədən və funksional köhnəlmədən fərqli olaraq, obyektin özündə görünmür. O, obyektin xarici iqtisadi mühitinin (yaşlanma mühitinin) əlverişsiz dəyişməsi ilə bağlıdır. Buna görə də, xarici köhnəlmə bütövlükdə obyektə münasibətdə nəzərə alınır və həm torpaq sahəsinə, həm də müəyyən nisbətlərdə abadlıqlara aiddir. Eyni zamanda, xarici amortizasiya çox vaxt ümumi renta multiplikatorundan istifadə etməklə hesablanan icarə zərərlərinin kapitallaşdırılmış dəyəri ilə ölçülür.
Mənbələrin bir-birindən ayrılması (kəsişməməsi) və mümkün səbəblərin bütün dəyərlərini əhatə etməsi, qiymətləndirmə nəzəriyyəsində ikiqat hesablamağa imkan verməyən köhnəlmə və köhnəlmə sisteminin tətbiq edildiyini təsdiqləməyə imkan verir. , bu mənada çatışmayan amortizasiya növlərinin müəyyən bir "dəstindən" fərqli olaraq (köhnəlmə) , ESS-də təqdim olunur (dərsliyin 3.3.3-cü bəndinə baxın). Beləliklə, məsələn, amortizasiya aktivlərin istifadəsi nəticəsində onların istehlakı nəticəsində yaranan dəyər itkisi kimi müəyyən edilir. Burada mənbələrə yaxın mühitdə baxılır ki, bu da qiymətləndirmə obyektinin fəaliyyət keyfiyyətini müəyyən edir. Funksional köhnəlmə qiymətləndirmə obyektini istehsal edən sənayedə dəyişikliklərlə bağlıdır və xarici köhnəlmə, adından da göründüyü kimi, obyektin fəaliyyət göstərməsi üçün makroiqtisadi şəraitin dəyişməsi ilə müəyyən edilir.
Yeni tikilmiş binalarda, hətta torpaqdan ən səmərəli istifadəyə cavab verən binalarda demək olar ki, bütün növ aşınmalar müşahidə oluna bilər. Bunun səbəbi tikinti işlərinin gedişində müəyyən səhv hesablamalara və ilkin layihədən kənara çıxmalara yol verilə bilər. Bundan əlavə, layihə müddətinin uzunluğuna və uzun tikinti müddətinə görə, obyektin istifadəyə verildiyi vaxta qədər ən müasir layihələr belə funksional uyğunsuzluğa səbəb ola bilər.
Hesablanmış amortizasiya- bütün dəyərsizləşmə amillərinə görə dəyər itkisi
Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsində dəyərsizləşmə sistemi
Dəyərsizləşmə bərpa edilə bilən və ya bərpa olunmayan ola bilər.
Bərpa edilə bilən dəyərsizləşmə - səbəblərin aradan qaldırılması texniki cəhətdən mümkün və iqtisadi cəhətdən əsaslandırılmış (məqsədəuyğun) olan köhnəlmə və ya köhnəlmə.
Hərəkət iqtisadi cəhətdən əsaslandırılmış hesab olunur, nəticədə səbəb aradan qaldırıldıqdan sonra qiymətləndirmə obyektinin dəyərinin artması onun həyata keçirilməsinə çəkilən xərcdən az deyildir.
Ölümcül dəyərsizləşmə- ona səbəb olan səbəblərin aradan qaldırılması fiziki və ya texniki cəhətdən həyata keçirilə bilməyən və ya aradan qaldırılması iqtisadi cəhətdən əsaslandırılmayan köhnəlmə və ya köhnəlmə.
Fiziki pisləşmə və funksional köhnəlmə qiymətləndirmə tarixində bərpa edilə bilər və ya olmaya da bilər.
Xarici (iqtisadi) amortizasiya daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsində həmişə ölümcül hesab olunur. Qiymətləndirilən obyektin yeri ilə birbaşa bağlıdır. Buna səbəb olan səbəblər əmlaka xasdır və qiymətləndirilən əmlakın sahibi tərəfindən aradan qaldırıla bilməz.
Binaların köhnəlməsi onların yaşı və həm bütün binanın, həm də onun ayrı-ayrı konstruksiya elementlərinin xidmət müddətindən birbaşa asılıdır. Nəzəri olaraq, faydalı istifadə müddəti ərzində bir bina və ya binanın komponenti bütün dəyərini itirməlidir, buna görə də dəyərsizləşmənin hesablanması zamanı binaların ümumi köhnəlməsini hesablamaq üçün qiymətləndirmə tarixinə çatan yaş və faydalı istifadə müddəti istifadə olunur. və ya komponentlər. Bu halda qiymətləndiricinin əmlakın həyat dövrü haqqında təsəvvürü olmalıdır.
Daşınmaz əmlak obyektləri mövcud olduğu bütün dövr ərzində fiziki, iqtisadi və hüquqi dəyişikliklərə məruz qaldığından, hər bir daşınmaz əşya (torpaqdan başqa) aşağıdakı genişlənmiş həyat dövrünün mərhələlərini keçir:
- formalaşdırılması - tikintisi, yeni müəssisənin yaradılması, torpaq sahəsinin alınması (alınması, ayrılması və s.);
- istismar - fəaliyyət və inkişaf (genişləndirmə, yenidənqurma, yenidən təşkil və s.);
- mövcudluğun dayandırılması - sökülmə, ləğv, təbii məhv.
Eyni zamanda, daşınmaz əmlakın fiziki obyekt kimi həyat dövrü ərzində bu əmlakın mülkiyyətçisinin, mülkiyyətçisinin və ya istifadəçisinin hüquq obyekti kimi təkrar, ola bilsin, dəyişməsi baş verir.
Mülkiyyətin həyat dövrü müəyyən qanunauyğunluqlara tabe olur və tərifinə görə G. Harrison (Harison G. Əmlakın Qiymətləndirilməsi: ingilis dilindən tərcümə M .: ROO, 1994), fiziki həyat müddəti, iqtisadi həyat müddəti, müddət kimi anlayışları əhatə edir. qalan iqtisadi həyat, eləcə də xronoloji və effektiv yaş.
Yığılmış amortizasiya (kumulyativ dəyərsizləşmə) hesablanarkən qiymətləndiricilər aşağıdakı anlayışlardan istifadə edirlər.
Normativ xidmət müddəti (Tm)- istismar və təmir qaydaları və müddətləri nəzərə alınmaqla, normativ aktlarla müəyyən edilmiş bina və tikililərin istismar müddəti.
Bina və tikililərin (onların konstruksiya elementlərinin) normativ istismar müddəti onların texniki istismarı üzrə tədbirlərin həyata keçirilməsi nəzərə alınmaqla (təmir-tikinti tədbirləri nəzərə alınmaqla) müəyyən edilir (hesablanır). Bu, cari və əsaslı təmirlər nəzərə alınmaqla, əsas konstruksiyaların (təməllər, divarlar və tavanlar) materialının növündən asılı olaraq obyektin və onun struktur elementlərinin təyinatı üzrə istifadə oluna biləcəyi təxmin edilən müddətdir. içində həyata keçirilir. Binaların (qurumların) kapital qrupunu və onların əsas struktur elementlərini müəyyən edən davamlılıqdan asılı olaraq, standart xidmət müddəti 10 ildən 175 ilə qədər ola bilər.
Təkmilləşdirmələrin fiziki istifadə müddəti (Qr) (faktiki istifadə müddəti) - təkmilləşdirmələrin tikintisinin başa çatmasından onların sökülməsinə qədər olan müddət. Bu, binanın mövcud olduğu müddətdir. İstifadənin iqtisadi məqsədəuyğunluğu və ya məqsədəuyğunluğu nəzərə alınmır. Fiziki ömrün müddəti standart, faktiki, hesablanmış (proqnozlaşdırılmış) ola bilər və şəraitin modernləşdirilməsi və yaxşılaşdırılması hesabına artırıla bilər.
Obyektin iqtisadi ömrünün müddəti (G c) (effektiv xidmət müddəti)- torpaq sahəsində aparılan abadlıq işlərinin əmlakın dəyərini artırdığı müddət; obyektin istifadə oluna biləcəyi vaxt, mənfəət əldə etmək.
Binaların (konstruksiyaların) və onların struktur elementlərinin davamlılığından (kapital qrupundan) asılı olaraq, iqtisadi ömür əsaslı təmirə təcili ehtiyac yaranana qədər 5 ildən 50 ilə qədər ola bilər.
Fiziki və iqtisadi həyatın vaxtı çox fərqli ola bilər - adətən gözlənilən fiziki həyat iqtisadi olanı üstələyir. Cari və əsaslı təmir, eləcə də yenidənqurma həm fiziki, həm də təsərrüfat ömrünü uzadır.
Təkmilləşdirmələrin xronoloji yaşı (T) (xronoloji və ya faktiki yaş)- obyektin istismara verildiyi tarixdən qiymətləndirmənin aparıldığı tarixə qədər keçən müddət. Bu, obyektin faktiki (texniki məlumat vərəqinə görə) yaşıdır.
Effektiv yaş vizual yoxlama əsasında müəyyən edilir və qiymətləndiricinin və ya qiymətləndiricinin təcrübəsinə və mülahizəsinə əsaslanır. O, xarici görünüşü, texniki vəziyyəti, istismarının iqtisadi amilləri və obyektin dəyərinə təsir edən digər səbəblərin qiymətləndirilməsi ilə müəyyən edilir, mümkün satış üçün qiymətləndirilmə tarixinə obyektin istehlak xüsusiyyətlərini (əmtəə xassələrini) nəzərə alır. Qiymətləndirilən obyektin hansı vəziyyətini müəyyən etmək üçün faktiki yaş faktiki yaş arasında müvafiq obyekt ilə əlaqələndirilməlidir, sanki o, tipik şəraitdə və normal iş intensivliyi altında işlədilmiş kimi.
Bu fərq (Tf - Tef) ilə müəyyən edilən binanın sahibinə qazanc gətirməyə davam edəcəyi təxmin edilən müddətdir (Çox vaxt yanlış tərifdən qaçınmaq lazımdır: "qalan iqtisadi ömür müddəti obyektin təsərrüfat ömrünün sonuna qədər qiymətləndirilməsi" Qiymətləndirmə tarixində qiymətləndirici iki göstəricini müəyyən edir - xronoloji yaş və binanın effektiv yaşı və hesablamalarda görünən sonuncudur). Bu dövr adətən qiymətləndirici tərəfindən gələcək qazancları qiymətləndirmək üçün istifadə olunur. Obyektin yenidən qurulması və modernləşdirilməsi qalan iqtisadi ömrü uzadır.
Obyektin qalan iqtisadi ömrünün qiymətləndirilməsi
Effektiv Təkmilləşdirmə Yaşı (TEF) (effektiv yaş)- obyektin fiziki vəziyyəti və faydalılıq dərəcəsi ilə (qiymətləndirilən obyektin dəyərinə təsir edən iqtisadi amillərə görə) qiymətləndirmə tarixində ekspertiza tərəfindən müəyyən edilmiş yaş.
Bina yüksək səviyyədə istismar edilibsə və ya yenidən qurulubsa, effektiv yaş xronoloji yaşdan az ola bilər. Əksinə, əgər bina zəif saxlanılıbsa, onun effektiv yaşı xronoloji yaşından çox ola bilər.
Effektiv yaş vizual yoxlama əsasında müəyyən edilir və qiymətləndiricinin və ya qiymətləndiricinin təcrübəsinə və mülahizəsinə əsaslanır. O, xarici görünüşü, texniki vəziyyəti, istismarının iqtisadi amilləri və obyektin dəyərinə təsir edən digər səbəblərin qiymətləndirilməsi ilə müəyyən edilir, mümkün satış üçün qiymətləndirilmə tarixinə obyektin istehlak xüsusiyyətlərini (əmtəə xassələrini) nəzərə alır. E, qiymətləndirilən obyektin vəziyyətinin, tipik şəraitdə və normal əməliyyat intensivliyində işlədilmiş kimi faktiki yaş arasında müvafiq obyektlə hansı vəziyyətinin əlaqələndirilməli olduğunu müəyyən etmək üçün faktiki yaşdır.
Effektiv yaş, yığılmış köhnəlmə və sadalanan iqtisadi amillər nəzərə alınmaqla, xronoloji yaşa əsasən müəyyən edilə bilər. O, obyektin təsərrüfat həyatının şərtləri ilə qalan təsərrüfat ömrü arasındakı fərqlə eyni şəkildə müəyyən edilə bilər. Binanın necə saxlanmasından, təmir, təkmilləşdirmə və ya yenidənqurma işlərinin olub-olmamasından asılı olaraq, binanın effektiv yaşı onun xronoloji yaşından çox və ya az ola bilər.
Obyektin qalan iqtisadi ömrünün müddəti (T) (effektiv ömrünün qalan hissəsi və ya qalan iqtisadi ömrü)- bu, fərq (Tf - Tef) "" ilə müəyyən edilən binanın sahibinə mənfəət gətirməyə davam edəcəyi təxmin edilən müddətdir. Qiymətləndirmə tarixində qiymətləndirici iki göstəricini müəyyən edir - xronoloji yaş və dövr. binanın effektiv yaşı və hesablamalarda görünən sonuncudur). Bu dövr adətən qiymətləndirici tərəfindən gələcək qazancları qiymətləndirmək üçün istifadə olunur. Obyektin təmiri və modernləşdirilməsi qalan təsərrüfat ömrünün müddətini artırır (Şəkil 11.3).
Müəyyən bir kommersiya daşınmaz əmlak obyektinin əmlak kimi həyat dövrü, daşınmaz əmlak obyekti ilə öz subyektiv yolunu alqı-satqıdan satışa və ya dəyişdirməyə qədər olan hazırkı sahibinin nöqteyi-nəzərindən dəfələrlə təkrarlana bilər. yeni sahibi, obyektin iqtisadi və ya fiziki ömrünün sonuna qədər. Obyektlər - tarixi abidələr üçün - mülkiyyətçinin, mülkiyyətçinin və istifadəçinin dəyişməsi faktı deyil, fiziki ömür müddətinin göstəricisi daha vacibdir.
Daşınmaz əmlak obyektinin həyat dövrünün bütün mərhələləri və onun yaş göstəriciləri bir-biri ilə bağlıdır və onlardan biri dəyişdikdə digərləri də müvafiq olaraq dəyişir. Yaşayış dövrünün bu və ya digər mərhələsində daşınmaz əmlakın mövcudluğu mülkiyyətçi tərəfindən əmlakın qorunub saxlanılması və gəlirliliyinin artırılması üçün adekvat tədbirlərin həyata keçirilməsi üçün nəzərə alınmalıdır.
Addım 6. Müqayisə edilə bilən xüsusiyyətlərin effektiv yaşının hesablanması (EV).
Addım 7. Aşınma miqdarını effektiv yaşa bölün və orta illik aşınmanı əldə edin.
Qiymətləndirmə tarixində effektiv yaş (EV) 25 ildir.
Effektiv yaş qiymətləndirilən obyektin vəziyyətini və faydalılığını əks etdirən yaşdır. O, obyektin yaşından asılı olmayaraq necə göründüyünü göstərir. Effektiv yaş binanın əsaslı şəkildə yaxşı saxlanıldığı, vaxtında təmir edildiyi, əla dizayn keyfiyyətinə malik olduğu və bazarda yüksək tələbat olduğu təqdirdə onun həqiqi yaşından az ola bilər. Bununla belə, əgər bina sui-istifadə olunubsa, onun effektiv yaşı faktiki yaşından az ola bilər.
I \u003d EV / EZh Sob, burada EV obyektin effektiv yaşıdır
Bu üsul olduqca sadə və məntiqlidir, lakin onun əhəmiyyətli çatışmazlığı effektiv yaşın və iqtisadi həyatın dövrünün müəyyən edilməsinin subyektivliyidir.
Quruluşun effektiv yaşı (il) 19
Effektiv yaş (ekspert tərəfindən təxmin edilən) obyektin vəziyyətini nəzərə alaraq görünüşünün qiymətləndirilməsinə əsaslanır. Bu, onun fiziki vəziyyətinə uyğun gələn yaşdır.
ömür boyu metod. Bu metodun tətbiqi zamanı fiziki köhnəlmə faizi effektiv yaşın iqtisadi həyat dövrünə nisbəti kimi hesablanır.
Effektiv yaş binanın vəziyyətini nəzərə alaraq xarici görünüşünün qiymətləndirilməsi ilə müəyyən edilir.
Binanın köhnəlmə əmsalı effektiv yaşın normativə nisbəti kimi müəyyən edilir
Hər bir obyektin effektiv yaşı ekspert qiymətləndirmələri üsulu ilə müəyyən edilir.
Bölmənin hər bir işçisinin vəzifələri ixtisaslaşdırılmışdırsa, deməli, hər bir bölmənin məqsədi və təyinatı da ixtisaslaşmalıdır. Rəhbərliyin birliyi prinsipi bildirir ki, hər bir bölmənin rəhbər tərəfindən planlaşdırılan və yönləndirilən bir işi (və ya eynicinsli iş toplusu) olduqda inzibati və təşkilati səmərəlilik artır.
İctimai istehsal artdıqca və onun səmərəliliyi artdıqca ictimai xidmət sektorunun rolu da artır. Bu onunla izah olunur ki, birincisi, yüksək inkişaf etmiş və səmərəli ictimai istehsal işçilərin getdikcə artan bir hissəsini birbaşa maddi istehsal sferasından (onda ictimai əməyin məhsuldarlığının artması ilə əlaqədar) azad etməyə və onları göndərməyə qadirdir. dövlət xidmətləri sektoruna, ikincisi, indiki mərhələdə əhalinin tələbatının ödənilməsində xidmətlərin özlərinin rolu artır.
Qiymətlərin dəyişdirilməsinin, məhsulun istehsalı və satışının şərtlərinə uyğunlaşdırılmasının belə proseduru yeni təsərrüfat mexanizminə, xüsusən də maya dəyərinin tam uçotu prinsiplərinə uyğun gəlmir. Yeni şəraitdə müəssisənin təsərrüfat fəaliyyətinin iqtisadi çərçivəsi genişlənir. Əgər əvvəllər özünümaliyyələşdirmə mənfəət və xərclərin azaldılması üzrə plan göstəricilərinin yerinə yetirilməsi ilə məhdudlaşırdısa, indi bütün maddi həvəsləndirmələr yekun nəticələrdən asılı olaraq həyata keçirilir ki, bunun da iqtisadi ölçüsü mənfəətdir. Səmərəliliyin əsas göstəricisi kimi mənfəətin rolu artır. Köhnə, kəsilmiş, tam məsrəf uçotundan fərqli olaraq, yalnız istehsal olunan məhsulların maya dəyərini azaltmaqla deyil, həm də əsas ehtiyatların yerləşdiyi yeni yüksək səmərəli məhsullar vasitəsilə istehsalın səmərəliliyini artırmaq məqsədi daşıyır.
Bildiyimiz kimi, səmərəlilik (ümumi artıqlığı maksimuma çatdırmaq) qiymət və marjinal xərclər arasında bərabərliyi nəzərdə tutur. Beləliklə, optimal iki hissəli tarif p = c olduğunu qəbul edir. Tarifin optimal sabit hissəsi daha sonra p = c, yəni / = S(p) = S() = A + + B + C ilə istehlakçı profisitinə uyğun olacaq. Qeyd edək ki, iki hissəli tarifdən istifadə edərkən ( 1) mənfəət A-dan A + B + C-yə yüksəlir (qiymət və maya dəyəri arasındakı fərq elədir ki, satıcı dəyişkən mənfəət əldə etmir, lakin sabit tarif vasitəsilə böyük məbləği təmin edir) (2) ümumi profisit A + səviyyəsindən yüksəlir Bg.oA + B + C (səmərəlilik diktə etdiyi üçün daha çox satılır) və (3) ümumi istehlakçı profisiti B-dən A + B + C-yə yüksəlir (marjinal qiymət inhisar qiymətindən pm-dən marjinal xərcə düşür), lakin (4) azalır xalis istehlak profisiti (ümumi profisit minus sabit tarif) B-dan sıfıra (məcmu istehlakçı profisiti sabit tarifə görə inhisarçının ixtiyarındadır). Başqa sözlə, qeyri-xətti qiymətqoyma nəticəsində məcmu səmərəlilik yüksəlir və istehlakçıların rifahı pisləşir. Qiymət ayrı-seçkiliyi ilə bağlı hökumət siyasətinin müxtəlif aspektlərini müzakirə edən 10.5-ci bölmədə biz sosial səmərəlilik və istehlakçı rifahı arasında mübadilənin ən çətin məsələlərdən biri olduğunu görə bilərik.
İstehlakçı mövcud dəstdən özünə uyğun olan xüsusiyyətlər toplusunu seçir. Qeyd edək ki, səmərəlilik dəyərləri artır - bu, ənənəvi nəzəriyyədən köklü şəkildə uzaqlaşmadır - çünki A-dan B-yə qədər birləşmələrlə əldə edilən hər hansı xüsusiyyətlər dəsti üçün eyni nisbətlərlə - C və ya A birləşmələri ilə daha böyük bir dəst əldə edilə bilər. və C, yaxud B və C. Rasional istehlakçı AB xüsusiyyətlərinin effektiv sərhəddində birləşmələri seçəcək. Hansı nöqtəni seçəcəyi tamamilə onun üstünlüklərindən asılı olacaq. İstehlakçı yaxşı paylanmış üstünlüklərə malikdirsə və rasional davranırsa, hər üç malın satıldığını güman edə bilərik, lakin heç bir istehlakçı eyni vaxtda A və B mallarını almır.
Hər bir konkret müəssisədə istehsal olunan məhsulların xarakterindən, müəyyən texnoloji proseslərin mövcudluğundan, istehsalın və əməyin təşkili səviyyəsindən asılı olaraq, əmək haqqının bu və ya digər formalarından istifadə olunur. Məsələn, yalnız parça-bonus və ya parça-proqressiv variant istifadə edilərsə, parça işinin ödənilməsi səmərəsiz ola bilər, lakin parça işi sistemi istifadə edilərsə, səmərəlilik artır. Eyni müəssisədə emalatxanalar üzrə müəyyən məhsul növünün istehsalından asılı olaraq əmək haqqının tətbiqi variantları da müxtəlif ola bilər.
Səmərəlilik səmərəlilikdir, məhsuldarlıq nəticələrin xərclərə nisbəti ilə ölçülür. Nəticələr sabit xərclərlə artarsa, səmərəlilik artır. Artan nəticələri azaldılmış məsrəflərlə birləşdirməklə daha yüksək səmərəlilik əldə edilir.
Beləliklə, sabit orta
