Efektívny vek objektu. Stanovenie opotrebovania metódou efektívneho veku. Metóda kvantitatívneho prieskumu

V literatúre o oceňovaní nehnuteľností rôzni autori zvyčajne zvažujú 5 metód na určenie odpisov v jednej alebo druhej kombinácii:

• Metóda kompenzácie nákladov (metóda nákladov na kompenzáciu);
• Metóda chronologického veku;
• Metóda efektívneho veku (dĺžka života);
• Expertná metóda;
• Metóda členenia.

1. Metóda kompenzácie nákladov. Množstvo fyzického opotrebovania sa vo všeobecnosti rovná nákladom na jeho odstránenie.

Výhoda metódy:

1. Vynikajúce zdôvodnenie ekonomickej podstaty množstva fyzického opotrebovania. Prichádzať s protiargumentmi je jednoducho nemožné.

Nevýhody metódy:

1. V niektorých prípadoch je potrebné dodatočné zdôvodnenie potreby vykonania opráv na určitom prvku. Napríklad pri vchodových dverách do veľkej kancelárie bola vrchná vrstva linolea opotrebovaná, no na celom zvyšku plochy je vo výbornom stave. Čo robiť? Vymeňte len kus za 2-3 m 2 ? Ale technicky to nie je možné urobiť tak, aby miesto opravy nebolo nápadné - linoleum má také vlastnosti, ako je zmršťovanie v počiatočnom období prevádzky a, aj keď mierne, ale časom vyblednutie vzoru. Je nedôstojné vykonávať takéto opravy pre spoločnosť, ktorá si váži. Vymeniť celé? drahé.

2. Zložitosť praktickej implementácie:

a) Pre každú položku je potrebné presne určiť fyzický objem opráv;

b) Vyberte si vhodný základ pre výpočet (odhady jednotkových nákladov, cenníky opravárenských spoločností, ukazovatele agregovaných nákladov atď.) a svoj výber zdôvodnite. Malo by sa správne pochopiť, že presnosť výpočtov priamo závisí od výberu základu výpočtu;

c) Priamo vykonajte výpočet.

Použiteľné pre malý predmet

Na prvý pohľad nič zložité. A ak je predmetom posudzovania administratívna budova s ​​rozlohou 15-tisíc metrov štvorcových a s rôznym stupňom opotrebovania prvkov v rôznych častiach budovy? Napíšete len jedno chybné vyhlásenie o zložení a fyzickom objeme práce za týždeň. A ako vziať do úvahy stratu únosnosti (a teda aj náklady), napríklad nadácie? Zároveň by sme nemali zabúdať, že každý záver alebo údaj by mal byť podložený. Toto je požiadavka FSO. Ukazuje sa teda, že nie je nič zložité, ale uviesť to do praxe ... Je lepšie sa nezapájať - a strávite veľa času a jeden popis a odôvodnenie zaberie značné množstvo správy.

Z porovnania výhod a nevýhod vyplýva jedna vec - metóda je dobrá, no v praxi veľmi ťažko realizovateľná, najmä pri veľkých stavbách. Hodnotitelia si to dobre uvedomujú a túto metódu používajú len ako poslednú možnosť a úprimne povedané, len vtedy, keď je to pre odhadcu z toho či onoho dôvodu výhodné.

2. . Základný vzorec pre výpočet:

Ifiz = × 100% (1)

kde Vx- skutočný (chronologický) vek predmetu hodnotenia;
Vss

Výhody metódy:

1. Celý výpočet sa vykoná v jednej aritmetickej operácii;

2. Výpočet je založený len na dvoch ukazovateľoch: chronologický vek predmetu oceňovania (prevzatý z technických podkladov k predmetu oceňovania) a štandardná životnosť (ekonomická životnosť) - tento ukazovateľ je prevzatý z regulačných dokumentov pre prevádzku. budov. Odhadca je teda z hľadiska hodnovernosti prvotných údajov pre výpočet plne poistený.

Nevýhody metódy:

1. Spôsob nezohľadňuje skutočnosť, že počas prevádzky objektu je možné jednotlivé prvky opakovane opravovať alebo úplne vymieňať. S touto situáciou sa často stretávame, keď bola budova postavená pred niekoľkými desaťročiami nedávno renovovaná s výmenou väčšiny prvkov s krátkou životnosťou.

2. Má sa za to, že metóda nie je použiteľná pre budovy so životnosťou blízkou ekonomickej životnosti alebo dlhšou ako je ekonomická životnosť, t.j. keď je matematicky možné získať hodnotu opotrebenia vyššiu ako 100%, čo logicky jednoducho nemôže byť. Situácia je typická pre budovy predrevolučnej výstavby, keď pri vynikajúcej kvalite stavebných prác bola stanovená bezpečnostná rezerva podľa zásady „vnúčatá a pravnuci žijú a buďte šťastní“. A aj z tejto zdanlivo beznádejnej situácie sa ruským odhadcom darí nájsť dôstojné východisko (česť a chvála ich vynaliezavosti). A cesta von je veľmi jednoduchá. Existuje taký regulačný dokument, ako je vyhláška Štátneho štatistického výboru Ruskej federácie č. 13 zo 7. februára 2001 "O schválení pokynov na vyplnenie formulárov federálneho štátneho štatistického monitorovania prítomnosti a pohybu fixných aktív." Odsek 4 tohto regulačného dokumentu obsahuje tabuľku pomeru skutočne minulej odhadovanej životnosti (t. j. v našom chápaní fyzického opotrebovania určeného metódou chronologického veku) a stupňa analytického opotrebovania. V tomto prípade napríklad stupeň fyzického opotrebenia 1 % zodpovedá stupňu analytického opotrebenia 0,02 %. A stupeň fyzického opotrebenia 100% - stupeň analytického opotrebenia 91,08%. A potom, t.j. na 100% čo? Citujem z dokumentu: V prípadoch, keď obdobie, ktoré uplynulo od začiatku prevádzky zariadenia, presiahlo dĺžku jeho predpokladanej doby vyčerpania prevádzkových zdrojov (t. j. predstavovalo viac ako 100 % jeho hodnoty), za každé percento prekročenia max. na 200 % vrátane sa stupeň analytického opotrebenia uvedený v tabuľke poslednej pozície (91,08 %) zvyšuje o 0,05 percentuálneho bodu a po 200 % o 0,01 percentuálneho bodu". A to platí pre všetky druhy dlhodobého majetku! Prečo nie východisko? Dokument je normatívny. Spôsob výpočtu je opísaný veľmi jednoducho. Čo keby bol normatívny dokument vytvorený na štatistické účely, a nie na hodnotenie. Prevažná väčšina normatívnych dokumentov, ktoré používame, nebola vytvorená na účely hodnotenia. Čo zájsť ďaleko - rovnaké inkasá UPVS boli pôvodne určené na preceňovanie dlhodobého majetku. Sme to my, odhadcovia, ktorí sme si ich prispôsobili pre seba. Neviem ako vám, ale mne sa páčila táto. Je pravda, že nie je dostatočná logika a dokonca aj na hranici stupňa analytického opotrebovania 91,08% dôjde k ostrému a nevysvetliteľnému „zlomu“ krivky, ak sa pokúsite nakresliť závislosť. Áno, v metóde výpočtu je taká nevýhoda. Ale stále je to lepšie ako nič. Najmä v situácii, keď je jednoducho nemožné použiť iné metódy výpočtu fyzického opotrebenia, napríklad pri hodnotení kovového pólu elektrického vedenia, ktoré by podľa všetkých regulačných dokumentov malo „odumrieť“ už v ére stagnácia a stále stojí ako strážca pri mauzóleu a oko operátora poteší.

Z porovnania výhod a nevýhod vyplýva obmedzenie použitia tejto metódy - metóda dáva pomerne presné výsledky v prvých rokoch chronologickej životnosti predmetu hodnotenia. S pribúdajúcim vekom presnosť výpočtov prudko klesá. Už v chronologickom veku stavby v r 10-15 rokov táto metóda sa neodporúča.

3. Metóda efektívneho veku. Základný vzorec na výpočet má 3 hláskovanie:

Ifiz = × 100 % = × 100 % = × 100 % (2)

kde Ve je efektívny vek predmetu posudzovania, t.j. ako starý objekt vyzerá;
Vost - zostávajúci ekonomický život;
Vss– normatívna životnosť (ekonomická životnosť).

Výhody metódy:

1. Celý výpočet sa vykoná v jednej aritmetickej operácii;
2. Indikátor Vss je prevzatý z normatívnych dokumentov na prevádzku budov a nepotrebuje špeciálne odôvodnenie.

Nevýhoda metódy:

1. Pre odhadcu je prakticky nemožné zdôvodniť hodnotu východ. Súhlaste s tým, že ani jeden špecialista nebude vedieť presne povedať (až rok), ako dlho bude budova v prevádzke. Výnimkou je prípad, keď musí byť budova z nejakého dôvodu v určitom časovom období zbúraná, ale to už je kategória ekonomického (vonkajšieho), a nie fyzického opotrebovania.

Porovnanie výhod a nevýhod metódy vedie k tomu, že v praxi sa táto metóda takmer nepoužíva.

4. Expertná metóda. Metóda vychádza zo stupnice odborných posudkov na zisťovanie fyzického znehodnotenia, uvedenej v Rezortnom regulačnom dokumente VSN 53-86r „Pravidlá posudzovania fyzického opotrebenia bytových domov“. Miera opotrebenia je určená vonkajším (viditeľným) poškodením prvkov. Práve túto metódu používajú zamestnanci ZINZ pri zostavovaní technických pasov budov. Vzorec na výpočet vyzerá takto:

Ifiz = × 100% (3)

kde II- množstvo fyzického opotrebovania i - tohto prvku v budove, stanovené podľa regulačného dokumentu;
SW i- merná hmotnosť i - tohto prvku v budove;
i– číslo prvku.

Výhody metódy:

1. Relatívna jednoduchosť vykonávania výpočtov;

2. Metodika zisťovania fyzického opotrebovania je stanovená regulačným dokumentom a je v ňom dostatočne podrobne popísaná. Evidenčná časť je železobetónová. Najmä, keď sa názory zamestnanca ZINZ (premietnuté do technického pasu budovy) a odhadcu (premietnuté pri obhliadke oceňovaného predmetu alebo v chybnom výpise) zrazu zázračne úplne zblížia.

Nevýhody metódy:

1. Samotná metodika zabezpečuje presnosť výpočtov ±5 %. Odpis pre konkrétny prvok možno určiť napríklad na 25 % alebo 30 % – no, taká gradácia – po 5 %. Ale ani to nie je desivé, ale významný vplyv subjektívneho faktora (pozri odsek 3).

2. Veľkosť chyby je nepriamo úmerná skúsenostiam hodnotiteľa. Navyše pomerne často nastáva situácia, keď jednoduchá kozmetická oprava skryje mnohé viditeľné známky opotrebovania hlavných silových prvkov budovy, čo vedie k výraznému podhodnoteniu skutočného opotrebovania budovy ako celku.

3. Pri výbere metódy výpočtu veľmi často prevažujú výhody metódy nad nevýhodami, a preto túto metódu odhadcovia využívajú veľmi aktívne.

Metóda členenia. Metóda spočíva v stanovení celkového fyzického opotrebovania pre jednotlivé skupiny s prihliadnutím na fyzickú možnosť eliminácie tohto opotrebenia alebo ekonomickú realizovateľnosť jeho eliminácie:

• Opraviteľné fyzické poškodenie (odložená oprava);
• Neopraviteľné fyzické opotrebovanie prvkov s krátkou životnosťou (tých, ktoré je možné opakovane vymieňať počas prevádzky budovy);
• Neopraviteľné opotrebovanie prvkov s dlhou životnosťou (tých, ktoré tvoria silovú kostru budovy a dajú sa obnoviť len pri generálnej oprave alebo rekonštrukcii celej budovy).

Hodnoty neodstrániteľného opotrebenia sa určujú z ceny prvkov s prihliadnutím na odstrániteľné opotrebenie. Celkové fyzické opotrebenie sa určí sčítaním jednotlivých druhov opotrebenia. Zároveň je možné v rámci implementácie metódy členenia v rôznych fázach výpočtu použiť metódu kompenzácie nákladov, metódu chronologického veku a expertnú metódu.

Výhoda metódy:

1. Metóda umožňuje zohľadniť viditeľné aj skryté faktory, ktoré spôsobujú opotrebovanie prvkov (napríklad prirodzená „únava“ materiálov, ktorá sa objaví náhle a vedie k okamžitému zničeniu prvku).

Nevýhody metódy:

1. Pomerne veľké množstvo výpočtov v porovnaní s inými metódami;
2. Metóda nie je použiteľná v podmienkach, kde neexistujú spoľahlivé informácie o načasovaní opráv prvkov s krátkou životnosťou (napríklad budova bola kúpená pomerne nedávno a nový vlastník jednoducho nemá údaje o tom, čo a kedy bolo naposledy opravované o oceňovaný predmet). V dôsledku toho je nemožné primerane vypočítať neodstrániteľné opotrebovanie prvkov s krátkou životnosťou pomocou metódy chronologického veku.

Napriek tomu sa táto metóda pomerne aktívne používa.

Identifikovali sme teda hlavné výhody a nevýhody metód. Pre niektoré metódy bol rozsah obmedzený. Je čas zistiť, aké presné sú metódy výpočtu.

Metóda chronologického veku. Áno, použiteľné, ale iba v počiatočnej fáze prevádzky budovy. Ako sa chronologický vek zvyšuje, v závislosti od prebiehajúcich opráv sa veľkosť chyby zvyšuje.

Efektívna veková metóda. Zaujímavá metóda, ktorá dokáže odstrániť hlavný nedostatok metóda chronologického veku, ale len ťažko to dokážeme. Stanovenie miery chyby je ťažké.

V dôsledku toho sa vyššie uvedené metódy v reálnom hodnotení používajú len zriedka. Čo sa najčastejšie používa? Metóda kompenzácie nákladov, expertná metóda a metóda rozpisu.

3. Oceňovanie nehnuteľností

3.5. Prístupy k oceňovaniu nehnuteľností.

3.5.2. Nákladový prístup

Nákladový prístup- ide o súbor metód oceňovania založených na stanovení nákladov potrebných na obnovu alebo výmenu predmetu hodnotenia s prihliadnutím na oprávky. Vychádza sa z predpokladu, že kupujúci nezaplatí za hotový predmet viac ako za vytvorenie predmetu podobnej úžitkovej hodnoty.

Informácie potrebné na uplatnenie nákladového prístupu:
- mzdová úroveň;
- výška režijných nákladov;
- náklady na vybavenie;
- ziskové marže stavebníkov v danom regióne;
- trhové ceny stavebných materiálov.

Výhody nákladového prístupu:
1. Pri hodnotení nových objektov je najspoľahlivejší nákladový prístup.
2. Tento prístup je vhodný alebo jediný možný v týchto prípadoch:
§ technicko-ekonomický rozbor nákladov na novú výstavbu;
§ zdôvodnenie potreby aktualizácie existujúceho zariadenia;
§ oceňovanie stavieb na osobitné účely;
§ pri hodnotení objektov v „pasívnych“ sektoroch trhu;
§ analýza efektívnosti využívania pôdy;
§ riešenie problémov poistenia objektov;
§ riešenie daňových problémov;
§ pri dohode o hodnote majetku získaného iným spôsobom.

Nevýhody nákladového prístupu:
1. Náklady nie vždy zodpovedajú trhovej hodnote.
2. Pokusy o dosiahnutie presnejšieho výsledku hodnotenia sú sprevádzané rýchlym nárastom ceny práce.
3. Nesúlad medzi nákladmi na obstaranie oceňovanej nehnuteľnosti a nákladmi na novostavbu presne toho istého objektu, pretože akumulované odpisy sa odpočítajú od stavebných nákladov počas procesu oceňovania.
4. Problematický výpočet nákladov na reprodukciu starých budov.
5. Ťažkosti pri určovaní množstva akumulovaného opotrebovania starých budov a stavieb.
6. Oddelené posúdenie pozemku od stavieb.
7. Problematické hodnotenie pozemkov v Rusku.

Etapy nákladového prístupu(pozri obr.3.3):
- Výpočet ceny pozemku s ohľadom na najefektívnejšie využitie (Cz).
- Výpočet reprodukčných nákladov alebo reprodukčných nákladov (Svs alebo Szam).
- Výpočet akumulovaných odpisov (všetky druhy) (Sizn):
· fyzické zhoršenie - opotrebovanie spojené so znížením výkonu predmetu v dôsledku prirodzeného fyzického starnutia a vplyvu vonkajších nepriaznivých faktorov;
· funkčné opotrebovanie - odpisy z dôvodu nesúladu s modernými požiadavkami na takéto predmety;
· vonkajšie opotrebenie - znehodnotenie v dôsledku zmien vonkajších ekonomických faktorov.

Výpočet nákladov na objekt, berúc do úvahy akumulované opotrebovanie: Spánok = Svs-Sizn.

Stanovenie konečnej hodnoty nehnuteľnosti: Sed = Sz + Spánok.

3.5.2.1. Porovnávacia jednotková metóda

Táto metóda zahŕňa výpočet nákladov na výstavbu porovnávacej jednotky podobnej budovy. Náklady na porovnávaciu jednotku analógu by sa mali upraviť o existujúce rozdiely v porovnávaných objektoch (dispozícia, vybavenie, vlastnícke práva atď.)

Ak sa ako porovnávacia jednotka vyberie 1 m 2, vzorec na výpočet bude vyzerať takto:

C o \u003d C m 2 * S o * K p * K n * K m * K v * K pz * K vat,

C o - hodnota hodnoteného predmetu;
C m 2 - cena 1 m 2 typickej budovy k základnému dátumu;
S asi - plocha odhadovaného objektu (počet jednotiek porovnania);
K p - koeficient zohľadňujúci možný nesúlad medzi údajmi o ploche objektu a stavebnej ploche (1.1-1.2);
K n - koeficient zohľadňujúci možný nesúlad medzi hodnoteným objektom a vybranou typickou štruktúrou (pre identické = 1);
K m - koeficient zohľadňujúci umiestnenie objektu;
K in - koeficient zohľadňujúci zmenu nákladov na stavebné a inštalačné práce medzi základným dátumom a dátumom v čase hodnotenia;
K pz - koeficient zohľadňujúci zisk developera (%);
K DPH - koeficient zohľadňujúci DPH (%).

Dôležitým krokom je výber typického objektu. V tomto prípade je potrebné vziať do úvahy:
- jediný funkčný účel;
- blízkosť fyzických charakteristík;
- porovnateľný chronologický vek predmetov;
- iné vlastnosti.

3.5.2.2. Metóda členenia

Pri tejto metóde ide o členenie posudzovaného objektu na stavebné prvky – základy, steny, stropy a pod. Náklady na každý komponent sa získajú na základe súčtu priamych a nepriamych nákladov potrebných na usporiadanie jednotky objemu podľa vzorca:

, kde

Zo zd - náklady na výstavbu budovy ako celku;
Vj je objem j-tej zložky;
Cj sú náklady na jednotku objemu;
n je počet vybraných stavebných prvkov;
K n je koeficient, ktorý zohľadňuje existujúce nezrovnalosti medzi posudzovaným objektom a vybranou typickou štruktúrou.

Existuje niekoľko možností použitia metódy rozdelenia komponentov:
- subdodávka;
- členenie podľa profilu práce;
- rozdelenie nákladov.

Subdodávateľská metóda na základe toho, že stavebník-generálny dodávateľ si na vykonanie časti stavebných prác najíma subdodávateľov. Potom sa vypočítajú celkové náklady pre všetkých subdodávateľov.

Metóda stávky podľa profilu podobne ako v predchádzajúcom a na základe kalkulácie nákladov na prenájom rôznych špecialistov .

Metóda rozdeľovania nákladov zahŕňa použitie rôznych jednotiek porovnávania na vyhodnotenie rôznych komponentov budovy, po ktorom sa tieto odhady spočítajú.

Ryža. 3.3. Postup pri posudzovaní hodnoty nehnuteľnosti nákladovým prístupom

3.5.2.3. Metóda kvantitatívneho prieskumu

Táto metóda je založená na aplikácii podrobnej kvantitatívnej kalkulácie nákladov na inštaláciu jednotlivých komponentov, zariadení a konštrukciu budovy ako celku. Okrem rozpočítania priamych nákladov je potrebné zohľadniť aj réžiu a ostatné náklady, t.j. je zostavený kompletný odhad rekonštrukcie posudzovaného objektu.

Kalkulácia stavebných nákladov

Náklady na výstavbu budov a stavieb sú určené výškou investície potrebnej na jej realizáciu. Náklady na výstavbu sa spravidla určujú v štádiu predprojektových štúdií (príprava štúdie realizovateľnosti výstavby).

Predpokladaná cena výstavby budov a stavieb je výška finančných prostriedkov potrebných na jej realizáciu v súlade s projektovou dokumentáciou.

Na základe predpokladaných nákladov sa vypočíta výška kapitálových investícií, financovanie výstavby, ako aj tvorba voľných (zmluvných) cien stavebných výrobkov.

Odhadované náklady na výstavbu zahŕňajú tieto prvky:

stavebné práce;

inštalačné práce zariadení (montážne práce);

náklady na nákup (výrobu) zariadenia, nábytku a zásob;

iné náklady.

Metódy výpočtu nákladov. Pri alternatívnom zostavovaní odhadov (kalkulácií) investora a zhotoviteľa možno použiť tieto metódy výpočtu nákladov:
zdroj;
zdroj-index;
základný index;
základná kompenzačná;
na základe databanky o nákladoch na predtým postavené alebo navrhnuté analógové objekty.

Spôsob zdrojov - kalkulácia v súčasných (predpokladaných) cenách a tarifách zdrojov (nákladových prvkov), sa vykonáva na základe potreby materiálov, výrobkov, konštrukcií (vrátane pomocných používaných vo výrobnom procese), ako aj údajov o vzdialenostiach a spôsoboch ich dodávka na stavbu, spotreba energie na technologické účely, doba prevádzky stavebných strojov a ich zloženie, mzdové náklady robotníkov.

Metóda indexovania zdrojov - ide o kombináciu zdrojovej metódy so systémom indexov zdrojov používaných v stavebníctve.

Indexy nákladov (ceny, náklady) - relatívne ukazovatele určené pomerom aktuálnych (prognóznych) nákladových ukazovateľov a základných nákladových ukazovateľov na zdroje porovnateľné z hľadiska nomenklatúry.

Metóda bázického indexu - prepočet nákladov podľa riadkov odhadu zo základnej cenovej hladiny na aktuálnu cenovú hladinu pomocou indexov.

Základná metóda kompenzácie - súčet nákladov kalkulovaných v základnej úrovni odhadovaných cien a dodatočných nákladov určených kalkuláciami spojenými so zmenami cien a taríf za zdroje použité v procese výstavby.

Malo by sa vziať do úvahy, že pred stabilizáciou ekonomickej situácie a vytvorením vhodných trhových štruktúr sú najprioritnejšími metódami na výpočet odhadovaných nákladov metódy zdrojov a indexu zdrojov. V praktickej činnosti odborníkov je populárnejšia metóda základného indexu na výpočet odhadovaných nákladov.

Stanovenie odpisov majetku

Odpisy sú charakterizované znížením úžitkovosti nehnuteľnosti, jej spotrebiteľskej atraktivity z pohľadu potenciálneho investora a prejavujú sa znižovaním hodnoty (opotrebovaním) v čase pod vplyvom rôznych faktorov. Odpisy (I) sa zvyčajne merajú v percentách a odpisy sa oceňujú ako odpisy (O).

Podľa dôvodov spôsobujúcich odpisovanie majetku sa rozlišujú tieto druhy odpisov: fyzické, funkčné a externé.

Fyzické a funkčné opotrebovanie sa delí na odnímateľné a neopraviteľné.

Odnímateľné opotrebovanie - ide o opotrebovanie, ktorého eliminácia je fyzikálne možná a ekonomicky realizovateľná, t.j. náklady vynaložené na odstránenie jedného alebo druhého druhu opotrebenia prispievajú k zvýšeniu hodnoty objektu ako celku.

Identifikácia všetkých možných druhov odpisov predstavuje kumulované oprávky majetku. Z hľadiska hodnoty sú kumulatívne odpisy rozdielom medzi reprodukčnou cenou a trhovou cenou oceňovaného majetku.

Kumulatívne akumulované opotrebovanie je funkciou životnosti predmetu. Zvážte hlavné hodnotiace koncepty, ktoré charakterizujú tento ukazovateľ.

Fyzický život budovy (FZh) - doba prevádzky budovy, počas ktorej stav nosných konštrukčných prvkov budovy spĺňa určité kritériá (konštrukčná spoľahlivosť, fyzická trvanlivosť atď.). Termín fyzickej životnosti objektu je stanovený pri výstavbe a závisí od kapitálovej skupiny budov. Fyzický život sa končí zbúraním objektu.

Chronologický vek (XV) - doba, ktorá uplynula odo dňa uvedenia predmetu do prevádzky do dňa posúdenia.

Ekonomický život (EJ) je určená prevádzkovou dobou, počas ktorej objekt vytvára príjem. Počas tohto obdobia neustále zlepšovanie prispieva k hodnote nehnuteľnosti. Ekonomická životnosť objektu sa končí, keď prevádzka objektu nemôže generovať príjem, čo je indikované zodpovedajúcou sadzbou pre porovnateľné objekty v tomto segmente trhu s nehnuteľnosťami. Súčasne prebiehajúce vylepšenia už neprispievajú k hodnote predmetu z dôvodu jeho všeobecného opotrebovania.

Efektívny vek (EV) sa vypočítava na základe chronologického veku budovy s prihliadnutím na jej technický stav a ekonomické faktory prevládajúce ku dňu posúdenia, ktoré ovplyvňujú hodnotu posudzovanej nehnuteľnosti. V závislosti od charakteristík prevádzky budovy sa efektívny vek môže líšiť od chronologického veku nahor alebo nadol. V prípade bežného (typického) užívania budovy sa efektívny vek zvyčajne rovná chronologickému.

Zostávajúci ekonomický život (OSE) budovy - časový úsek od dátumu hodnotenia do konca jeho ekonomickej životnosti (obr. 3.4).

Ryža. 3.4. Obdobia života budov a ukazovatele, ktoré ich charakterizujú

Odpisy v oceňovacej praxi je potrebné významovo odlišovať od podobného pojmu používaného v účtovníctve (odpisy). Odhadovaná amortizácia je jedným z hlavných parametrov, ktorý umožňuje vypočítať aktuálnu hodnotu oceňovaného predmetu k určitému dátumu.

Fyzické opotrebovanie je postupná strata technických a prevádzkových vlastností objektu, ktoré boli pôvodne položené pri výstavbe pod vplyvom prírodných a klimatických faktorov, ako aj ľudského života.

Metódy na výpočet fyzického poškodenia budov sú nasledovné:
Normatívne (pre obytné budovy);
náklady;
celoživotná metóda.

Normatívna metóda výpočet fyzického opotrebovania zahŕňa použitie rôznych regulačných pokynov medzirezortnej alebo rezortnej úrovne.

V týchto pravidlách je uvedený popis fyzického opotrebovania rôznych konštrukčných prvkov budov a ich hodnotenie.

Fyzické poškodenie budovy by sa malo určiť podľa vzorca:

, kde

A f - fyzické poškodenie budovy,%;

A i - fyzické opotrebovanie i-tého konštrukčného prvku,%;

L i - koeficient zodpovedajúci podielu reprodukčných nákladov i-tého konštrukčného prvku na celkových reprodukčných nákladoch budovy;

P- počet konštrukčných prvkov v budove.

Podiely reprodukčných nákladov jednotlivých stavieb, prvkov a systémov na celkových reprodukčných nákladoch budovy (v percentách) sa zvyčajne berú podľa súhrnných ukazovateľov reprodukčných nákladov bytových domov schválených predpísaným spôsobom a pre stavby , prvky a systémy, ktoré nemajú schválené ukazovatele, za ich odhadovanú cenu .

Táto technika sa používa výlučne v domácej praxi. Napriek všetkej svojej jasnosti a presvedčivosti má nasledujúce nevýhody:
- vzhľadom na svoju „normatívnosť“ spočiatku nemôže zohľadňovať atypické prevádzkové podmienky zariadenia;
- zložitosť aplikácie z dôvodu potrebného detailovania konštrukčných prvkov budovy;
- nemožnosť merania funkčného a vonkajšieho opotrebovania;
- subjektivita špecifického váženia konštrukčných prvkov.

V jadre nákladová metóda Definícia fyzického opotrebenia je fyzické opotrebenie vyjadrené v čase jeho posudzovania pomerom nákladov na objektívne nevyhnutné opravné opatrenia, ktoré eliminujú poškodenie konštrukcií, prvku, systému alebo budovy ako celku, a nákladov na ich obnovu.

Podstatou nákladovej metódy na určenie fyzického opotrebovania je určenie nákladov na obnovu stavebných prvkov.

Táto metóda umožňuje okamžite vypočítať opotrebovanie prvkov a budovy ako celku z hľadiska hodnoty. Keďže výpočet zníženia hodnoty je založený na primeraných skutočných nákladoch na uvedenie opotrebovaných vecí do stavu „ako nové“, výsledok podľa tohto prístupu možno považovať za pomerne presný. Nevýhodou metódy je povinná detailnosť a presnosť výpočtu nákladov na opravu opotrebovaných stavebných prvkov.

Stanovenie fyzického poškodenia budov celoživotná metóda . Ukazovatele fyzických odpisov, efektívneho veku a ekonomickej životnosti sú v určitom pomere, ktorý možno vyjadriť vzorcom:

Nosím;
EV - efektívny vek;
VF - typické obdobie fyzického života;
OSFZh - zostávajúce obdobie fyzického života.

.

Použitie tohto vzorca je relevantné aj pri výpočte percentuálnych úprav odpisov v porovnávaných objektoch (porovnávacia metóda predaja), keď znalec nemôže vybrané analógy skontrolovať. Takto vypočítané percento odpisov prvkov alebo budovy ako celku možno previesť do hodnotových pojmov (odpisy):

.

V praxi sa stavebné prvky, ktoré majú odnímateľné a neodstrániteľné fyzické opotrebovanie, delia na „dlhoveké“ a „krátkodobé“.

"Prvky s krátkou životnosťou"- prvky, ktoré majú kratšiu životnosť ako stavba ako celok (strešná krytina, sanita a pod.).

"Prvky s dlhou životnosťou"- prvky, ktorých predpokladaná životnosť je porovnateľná so životnosťou stavby (základy, nosné steny a pod.).

K odstrániteľnému fyzickému opotrebovaniu „prvkov s krátkou životnosťou“ dochádza v dôsledku prirodzeného opotrebovania stavebných prvkov v priebehu času, ako aj neopatrnej prevádzky. V tomto prípade je predajná cena budovy znížená o zodpovedajúce znehodnotenie, pretože budúci vlastník bude musieť vykonať „predtým odložené opravy“, aby sa obnovili normálne prevádzkové vlastnosti konštrukcie (aktuálne opravy interiéru, obnova zatekajúcej strechy). oblasti atď.). To predpokladá, že položky sú obnovené do „prakticky nového“ stavu. Odnímateľné fyzické odpisy v peňažnom vyjadrení sú definované ako „náklady na odložené opravy“, t.j. náklady na uvedenie predmetu do stavu „ekvivalentného“ pôvodnému.

Neopraviteľné fyzické opotrebenie súčiastok s krátkou životnosťou sú náklady na obnovu súčiastok s vysokým opotrebením, určené rozdielom medzi nákladmi na výmenu a množstvom odstrániteľného opotrebenia, vynásobené pomerom chronologického veku a fyzickej životnosti týchto prvkov. .

Odnímateľné fyzické opotrebenie prvkov s dlhou životnosťou je determinované primeranými nákladmi na jeho odstránenie, podobne ako snímateľné fyzické opotrebenie prvkov s krátkou životnosťou.

Neopraviteľné fyzické opotrebenie prvkov s dlhou životnosťou sa vypočíta ako rozdiel medzi reprodukčnou cenou celej stavby a súčtom odstrániteľného a neodstrániteľného opotrebovania, vynásobený pomerom chronologického veku a fyzickej životnosti stavby.

funkčné opotrebovanie. Známky funkčného opotrebovania v posudzovanom objekte - nesúlad priestorovo-plánovacieho a/alebo konštrukčného riešenia s modernými normami, vrátane rôznych zariadení potrebných na bežnú prevádzku stavby v súlade s jej súčasným alebo zamýšľaným využitím.

Funkčné opotrebovanie sa delí na odnímateľné a neopraviteľné.

Nákladovým vyjadrením funkčného opotrebenia je rozdiel medzi nákladmi na reprodukciu a nákladmi na výmenu, ktorý z úvahy vylučuje funkčné opotrebenie.

Odnímateľné funkčné oblečenie je určená nákladmi na nevyhnutnú rekonštrukciu, prispievajúcu k efektívnejšej prevádzke nehnuteľnosti.

Príčiny funkčného opotrebovania:
nedostatky vyžadujúce pridanie prvkov;
nedostatky vyžadujúce výmenu alebo modernizáciu prvkov;
supervylepšenia.

Slabými stránkami, ktoré si vyžadujú pridanie prvkov, sú prvky budov a vybavenia, ktoré sa v existujúcom prostredí nenachádzajú a bez ktorých nemôže spĺňať moderné výkonnostné štandardy. Opotrebenie v dôsledku týchto polôh sa meria nákladmi na doplnenie týchto prvkov vrátane ich inštalácie.

Nedostatky vyžadujúce výmenu alebo modernizáciu prvkov - položky, ktoré stále plnia svoje funkcie, ale už nespĺňajú moderné normy (vodomery a plynomery a protipožiarne zariadenia). Odpisy pre tieto pozície sa merajú ako náklady na existujúce prvky, pričom sa zohľadňuje ich fyzické opotrebovanie, mínus náklady na vrátenie materiálov plus náklady na demontáž existujúcich prvkov a plus náklady na inštaláciu nových prvkov. Náklady na vrátenie materiálu sú vypočítané ako náklady na demontovaný materiál a vybavenie pri použití v iných prevádzkach (konečná zostatková hodnota).

Supervylepšenia - pozície a prvky štruktúry, ktorých prítomnosť v súčasnosti nezodpovedá moderným požiadavkám trhových štandardov. Odnímateľné funkčné odpisy sa v tomto prípade merajú ako súčasná reprodukčná cena položiek „supervylepšenia“ mínus fyzické odpisy plus náklady na demontáž a mínus zostatková hodnota demontovaných prvkov.

Neopraviteľné funkčné opotrebovanie je spôsobená zastaraným priestorovým plánovaním a/alebo konštrukčnými charakteristikami hodnotených budov vo vzťahu k moderným stavebným štandardom. Znakom neopraviteľného funkčného opotrebovania je ekonomická neúčelnosť vynaloženia nákladov na odstránenie týchto nedostatkov. Okrem toho je potrebné vziať do úvahy trhové podmienky prevládajúce ku dňu hodnotenia pre primeraný architektonický súlad stavby s jej účelom.

V závislosti od konkrétnej situácie možno náklady na neodstrániteľné funkčné opotrebovanie určiť dvoma spôsobmi:
1) kapitalizácia strát na nájomnom;
2) kapitalizácia prebytočných prevádzkových nákladov potrebných na udržiavanie budovy v riadnom poriadku.

Na určenie požadovaných vypočítaných ukazovateľov (nájomné, kapitalizačné sadzby atď.) sa používajú upravené údaje o porovnateľných analógoch. Zároveň by vybrané analógy nemali vykazovať znaky neodstrániteľného funkčného opotrebovania identifikované v predmete hodnotenia.

Stanovenie znehodnotenia spôsobeného neopraviteľným funkčným opotrebovaním v dôsledku zastaraného priestorového riešenia (špecifická plocha, kubatúra) sa vykonáva kapitalizáciou strát na nájomnom.

Výpočet neopraviteľného funkčného opotrebenia kapitalizáciou prebytočných prevádzkových nákladov potrebných na udržiavanie budovy v dobrom stave je možné vykonať podobným spôsobom. Tento prístup je výhodnejší pri posudzovaní neodstrániteľných funkčných odpisov budov, ktoré sa líšia neštandardným architektonickým riešením a pri ktorých je však výška nájomného na rozdiel od výšky prevádzkových nákladov porovnateľná s nájomným za moderné analógy.

Externé (ekonomické) odpisy - odpisy objektu z dôvodu negatívneho vplyvu vonkajšieho prostredia vo vzťahu k predmetu posudzovania: situácia na trhu, vecné bremená uložené na určité užívanie nehnuteľností, zmeny v okolitej infraštruktúre a legislatívne rozhodnutia v oblasti daní a pod. . Externé odpisy nehnuteľnosti, v závislosti od príčin, ktoré ich spôsobili, sú vo väčšine prípadov neodstrániteľné z dôvodu nemennosti lokality, v niektorých prípadoch sa však môžu „odstrániť samé“ v dôsledku pozitívnych zmien okolitého trhového prostredia.

Na posúdenie vonkajšieho opotrebovania možno použiť nasledujúce metódy:
kapitalizácia strát na nájomnom;
porovnávací predaj (párový predaj);
ekonomická životnosť.

Efektívna durácia je výpočet durácie pre dlhopisy so zabudovanými opciami. Toto meranie durácie zohľadňuje skutočnosť, že očakávané peňažné toky budú kolísať so zmenou úrokových sadzieb. Efektívna durácia môže byť odhadnutá pomocou modifikovanej durácie, ak sa dlhopis s vloženými opciami správa ako dlhopis bez opcie.

VYPNUTÉ "Efektívne trvanie"

Vložený opčný dlhopis sa správa ako dlhopis bez opcie, keď uplatnenie vloženej opcie neponúkne investorovi žiadnu výhodu. Bezpečné peňažné toky sa teda nemôžu zmeniť vzhľadom na zmenu výnosov. Napríklad, ak by existujúce úrokové sadzby boli 10 % a splatiteľný dlhopis by vyplatil kupón vo výške 6 %, splatiteľný dlhopis by sa správal ako dlhopis bez opcie, pretože pre spoločnosť by nebolo optimálne splatiť dlhopisy a opätovne ich vydať s vyššou úroková sadzba.

Efektívna durácia vypočítava očakávaný pokles ceny dlhopisu, keď úrokové sadzby vzrastú o 1 %. Všetky ostatné sú rovnaké, čím dlhšia je splatnosť dlhopisu, tým dlhšia je jeho efektívna doba trvania. Efektívna durácia však bude vždy nižšia ako splatnosť dlhopisu.

Príklad výpočtu efektívnej doby trvania

Vzorec pre efektívne trvanie obsahuje štyri premenné. Toto je:

P(0) = pôvodná cena dlhopisu v nominálnej hodnote 100 USD

P(1) = cena dlhopisu, ak by výnos klesol o Y percent

P(2) = cena dlhopisu, ak by sa výnos mal zvýšiť o Y %

Y = odhadovaná návratová zmena použitá na výpočet P(1) a P(2)

Úplný vzorec pre efektívne trvanie: Efektívne trvanie = (P(1) - P(2)) / (2 x P(0) x Y)

Povedzme napríklad, že investor kúpi dlhopis za 100 % a že dlhopis má v súčasnosti výnos 6 %. Pomocou 10-percentnej zmeny výnosu (0,1 %) sa vypočíta, že ak výnos klesne o túto sumu, dlhopis sa ohodnotí na 101 USD. Zistilo sa tiež, že pri zvýšení výnosu o 10 bázických bodov sa očakáva, že cena dlhopisu bude 99 USD. 25. Na základe týchto informácií sa efektívne trvanie vypočíta takto:

Efektívne trvanie = (101 USD – 99,25 USD) / (2 x 100 USD x 0,001) = 1,75 USD / 0,2 USD = 8,75

Táto efektívna durácia 8,75 znamená, že ak dôjde k zmene výnosu o 100 bázických bodov alebo 1 %, potom sa očakáva zmena ceny dlhopisu o 8,75 %. Toto je aproximácia. Odhad možno spresniť faktorizáciou efektívnej konvexnosti väzby.

- zmeny v technológii;

Postupom času dochádza k poklesu relatívnych nákladov na budovy a stavby z niekoľkých dôvodov:
- opotrebovanie konštrukcií počas prevádzky;
- nepriaznivý vplyv na životné prostredie;
- zmeny v technológii;
- vplyv rôznych vonkajších faktorov.
Predtým, ako zvážite metódy výpočtu rôznych typov odpisov a zastarania nehnuteľností, mali by ste sa bližšie oboznámiť so základnými pojmami a ich vlastnosťami.

Pojem "nosenie" má rôzny obsah v rôznych odboroch vedomostí a činností. Existujú značné rozdiely vo význame pojmu „opotrebenie“ profesionálnymi odhadcami 11 účtovnými odborníkmi. V účtovnom kontexte sú odpisy (ako odpisy) prostriedkom na úhradu nákladov počas životnosti majetku. Je zrejmé, že výpočet odpisov nie je oceňovacím postupom. Odhadcu – praktika nezaujíma účtovanie majetku (rovnako ako ho zaujíma účtovník), snaží sa zdôvodniť záver o tej či onej hodnote predmetu ocenenia. Účelom odhadcu, pokiaľ ide o odpisy v ocenení, je určiť hodnotu konkrétneho majetku k určitému dátumu podľa nákladového prístupu, pričom odpisy (odhadované) považujú za rozdiel medzi hodnotami obnova (výmena) a trhová hodnota zlepšení.

Na druhej strane v metodickej literatúre o oceňovaní sa nachádzajú definície odpisov z technickej a prevádzkovej sféry nehnuteľností alebo používané v strojárskej technológii (Napríklad v jednej zo známych učebníc o hodnotení strojov a zariadení tam je nasledujúca definícia: „Fyzické opotrebovanie strojov a zariadení je zmena veľkosti, tvaru, hmotnosti alebo stavu povrchov v dôsledku opotrebovania v dôsledku trvalého zaťaženia alebo v dôsledku deštrukcie povrchovej vrstvy počas trenia ... opotrebenie je charakterizované stanovenými jednotkami dĺžky, objemu, hmotnosti atď. „Definícia opotrebenia ako“ rozmerová zmena „je definícia technologická, strojová, ale nie hodnotiaca), teda nie hodnotiaca.

Nikto netvrdí, že špeciálne znalosti sú užitočné, ale sú doplnkové, nedefinujúce a nemôžu slúžiť ako definície tohto pojmu v rámci konkrétnej disciplíny – teórie oceňovania a profesie oceňovania spojenej s ekonomickými meraniami.

Keďže hodnotu tvorí úžitková hodnota, zníženie nákladov na zlepšenie oceňovaného predmetu počas prevádzky a pod vplyvom rôznych iných faktorov zastarávania je dôsledkom odpisov, t.j. stratu jeho hodnoty (úžitku).

Odpisy (odhad), alebo zníženie hodnoty, - je skutočná strata hodnoty zlepšením nehnuteľnosti v dôsledku viacerých faktorov (zvýšenie veku, stupeň intenzity prevádzky, vznik nových stavebných materiálov a nový vývoj v projektovaní budov (štruktúr) , legislatívne obmedzenia atď.), ktoré majú rôzne zdroje pôvodu.

Kumulované odpisy sú charakterizované stratou hodnoty zlepšení zo všetkých možných dôvodov.

Klasická teória oceňovania rozlišuje tri typy znehodnotenia:
- fyzické zhoršenie;
- funkčné zastarávanie;
- vonkajšie (hospodárske) zastarávanie.

Fyzické opotrebovanie (opotrebenie)- strata nákladov na vylepšenia spojené s čiastočnou alebo úplnou stratou pôvodných vlastností použiteľnosti stavebných prvkov v dôsledku prirodzeného starnutia v dôsledku ich prevádzky a pod vplyvom prírodných síl, ako aj konštrukčných chýb alebo porušení stavebných pravidiel (obr. 11.1).

K tomuto typu znehodnotenia dochádza v dôsledku zhoršenia fyzikálno-technického stavu (pevnosti, tuhosti, atraktivity a pod.) jednotlivých konštrukčných prvkov alebo celej stavby ako celku. Pokles nákladov na stavbu môže súvisieť aj s kvalitou stavby, použitými stavebnými materiálmi, prevádzkovými podmienkami zariadenia, klimatickými podmienkami, pravidelnosťou aktuálnych opráv a pod. Zvyčajne si trh myslí, že nová budova je lepšia ako stará.

Funkčné zastarávanie (funkčné zastarávanie) - strata hodnoty zlepšení v dôsledku nesúladu medzi ich funkčnými charakteristikami a požiadavkami trhu ku dňu hodnotenia.

Môže ísť o zastaranie konštruktívneho alebo priestorovo-plánovacieho riešenia, stavebné materiály a inžinierske vybavenie budovy (stavby), zastaranú infraštruktúru a interiér, nesúlad kvality stavebných prác s modernými trhovými štandardmi pre tento typ stavby (konštrukcia ), prítomnosť excesov atď. Funkčné zastarávanie sa môže vzťahovať na dlhotrvajúce aj krátkodobé vlastnosti.

Krivka odrážajúca proces akumulácie fyzického opotrebovania
I - obdobie intenzívneho hromadenia opotrebovania spojeného so začiatkom prevádzky objektu, obdobie zábehu;
II - obdobie stabilizácie, obdobie normálnej prevádzky a pomalého opotrebovania, počas ktorého sa hromadia nezvratné deformácie;
III - obdobie intenzívneho hromadenia únavových (technicky neopraviteľných) deformácií a keď miera opotrebovania dosiahne kritickú hodnotu (80%), vyvstáva otázka potreby rozobrať budovu

Hodnota funkčnej zastaranosti charakterizuje mieru funkčného nesúladu medzi jej jednotlivými prvkami alebo celou budovou ako celkom a hlavnými parametrami jej výkonu, ktoré určujú životné podmienky ľudí, objem a kvalitu poskytovaných služieb, s požiadavkami moderného trhu. .

Vonkajšie (ekonomické) zastarávanie (vonkajšie zastarávanie)- strata hodnoty v dôsledku negatívneho vplyvu vonkajších faktorov posudzovaného objektu.

Tieto faktory môžu mať rôznu povahu:
- fyzické (v blízkosti obytnej zóny sa nachádza letisko, vysokorýchlostná diaľnica, továreň atď.);
- ekonomické (môže dôjsť k zmene pomeru ponuky a dopytu, cien surovín a (alebo) energetických nosičov, úrovne konkurencie, vonkajšej ekonomickej situácie, vplyvu makroekonomických, sektorových, regionálnych ekonomických faktorov, ktoré majú negatívny vplyv);
- politické (legislatívne obmedzenia a zmeny politických, finančných a iných podmienok na trhu s nehnuteľnosťami).

Tento typ zastarania je vlastný vylepšeniam vďaka ich pevnej polohe a na rozdiel od fyzického opotrebovania a funkčného zastarania sa neprejavuje v samotnom objekte. Je spojená s nepriaznivou zmenou vonkajšieho ekonomického prostredia objektu (starnúce prostredie). Vonkajšie zastaranie sa preto posudzuje vo vzťahu k objektu ako celku a vzťahuje sa tak na pozemok, ako aj na úpravy v určitých pomeroch. Zároveň sa externé odpisy často merajú ako kapitalizovaná hodnota strát z nájomného, ​​ktorá sa odhaduje pomocou multiplikátora hrubého nájomného.

Skutočnosť, že zdroje sú oddelené (nepretínajú sa) a pokrývajú celý rozsah hodnôt možných príčin, nám umožňuje tvrdiť, že v teórii hodnotenia bol zavedený systém odpisovania a zastarávania, ktorý neumožňuje dvojité započítanie. , na rozdiel od určitého „súboru“ typov odpisov (zastarania), ktorý je v tomto zmysle deficitný, zavedeného v ESS (pozri odsek 3.3.3 učebnice). Tak napríklad odpisy sú definované ako strata hodnoty vyplývajúca zo spotreby majetku jeho používaním. Tu sú zdroje uvažované v bezprostrednom prostredí, ktoré určuje kvalitu prevádzky objektu hodnotenia. Funkčné zastarávanie je spojené so zmenami v odvetví, ktoré produkuje predmet hodnotenia, a vonkajšie zastarávanie, ako už názov napovedá, je determinované zmenami makroekonomických podmienok pre fungovanie predmetu.

Na novostavbách možno pozorovať takmer všetky druhy opotrebovania, dokonca aj tie, ktoré spĺňajú najefektívnejšie využitie pôdy. Je to spôsobené tým, že počas stavebných prác môže dôjsť k určitým chybným výpočtom a odchýlkam od pôvodného projektu. Navyše vzhľadom na dĺžku projektového obdobia a dlhú dobu výstavby môžu mať aj najmodernejšie projekty v čase uvedenia zariadenia do prevádzky funkčný nesúlad.

Časovo rozlíšené odpisy- strata hodnoty v dôsledku všetkých faktorov znehodnotenia

Systém znehodnotenia pri oceňovaní nehnuteľností

Poškodenie môže byť obnoviteľné alebo nenapraviteľné.

Návratné znehodnotenie - odpisy alebo zastarávanie, ktorých odstránenie príčin je technicky uskutočniteľné a ekonomicky opodstatnené (účelné).

Žaloba sa považuje za ekonomicky opodstatnenú, v dôsledku ktorej zvýšenie hodnoty predmetu posudzovania po odstránení príčiny nie je nižšie ako náklady na jej realizáciu.

Smrteľné poškodenie- znehodnotenie alebo zastaranie, pre ktoré nie je možné fyzicky alebo technicky realizovať odstránenie príčin, ktoré ho spôsobujú, alebo ktorých odstránenie nie je ekonomicky opodstatnené.

Fyzické zhoršenie a funkčné zastarávanie môže, ale nemusí byť obnoviteľné k dátumu hodnotenia.

Externé (ekonomické) odpisy pri oceňovaní nehnuteľností sa vždy považuje za fatálne. Priamo súvisí s umiestnením posudzovaného objektu. Dôvody, ktoré ju spôsobujú, sú vonkajšie vzhľadom na nehnuteľnosť a vlastník oceňovanej nehnuteľnosti ich nemôže odstrániť.

Amortizácia budov priamo súvisí s ich vekom a životnosťou ako celej budovy, tak aj jej jednotlivých konštrukčných prvkov. Teoreticky by v priebehu doby životnosti mala budova alebo súčasť budovy stratiť všetku svoju hodnotu, preto sa pri výpočte zníženia hodnoty použije na výpočet všeobecných odpisov budov vek a doba životnosti dosiahnutá ku dňu posúdenia. alebo komponenty. V tomto prípade musí mať odhadca predstavu o životnom cykle nehnuteľnosti.

Keďže nehnuteľnosti počas celej doby svojej existencie podliehajú fyzickým, ekonomickým a právnym zmenám, každá nehnuteľná vec (okrem pozemku) prechádza týmito rozšírenými fázami životného cyklu:
- založenie - výstavba, založenie nového podniku, nadobudnutie (kúpa, pridelenie atď.) pozemku;
- prevádzka - fungovanie a rozvoj (rozšírenie, rekonštrukcia, reorganizácia a pod.);
- zánik existencie - demolácia, likvidácia, živelná deštrukcia.

Zároveň počas životného cyklu nehnuteľnosti ako fyzického predmetu dochádza k prípadnej opakovanej zmene vlastníka, vlastníka alebo užívateľa tejto nehnuteľnosti ako predmetu práva.

Životný cyklus nehnuteľnosti podriaďuje sa určitým vzorcom a zahŕňa podľa definície G. Harrisona (Harison G. Real Estate Appraisal: preložené z angličtiny M.: ROO, 1994), také pojmy ako pojem fyzického života, pojem ekonomického života, pojem zostávajúci ekonomický život, ako aj chronologický a efektívny vek.

Pri výpočte akumulovaných odpisov (kumulatívne zníženie hodnoty) odhadcovia používajú nasledujúce pojmy.

Normatívna životnosť (Tm)- životnosť budov a stavieb určená regulačnými predpismi, podliehajúca pravidlám a podmienkam údržby a opráv.

Štandardná životnosť budov a stavieb (ich konštrukčných prvkov) sa stanovuje (vypočítava) s prihliadnutím na vykonávanie opatrení na ich technickú prevádzku (s prihliadnutím na opravné a stavebné opatrenia). Toto je odhadované časové obdobie, počas ktorého sa môže objekt a jeho konštrukčné prvky v závislosti od typu materiálu hlavných konštrukcií (základy, steny a stropy) používať na zamýšľaný účel, pričom sa pravidelne berú do úvahy súčasné a veľké opravy. vykonávané v ňom. V závislosti od životnosti, ktorá určuje kapitálovú skupinu budov (stavieb) a ich hlavných konštrukčných prvkov, sa štandardná životnosť môže pohybovať od 10 do 175 rokov.

Termín fyzickej životnosti vylepšení (Gr) (skutočná životnosť) - obdobie od dokončenia výstavby vylepšení po ich zbúranie. Toto je časové obdobie, počas ktorého budova existuje. Neberie sa do úvahy ekonomická realizovateľnosť alebo nevhodnosť použitia. Termín fyzického života môže byť štandardný, skutočný, vypočítaný (predpovedaný) a zvýšený v dôsledku modernizácie a zlepšovania podmienok.

Termín ekonomickej životnosti objektu (G c) (efektívna životnosť)- časové obdobie, počas ktorého zlepšenia pozemku prispievajú k hodnote majetku; čas, počas ktorého je možné predmet využívať, dosahovať zisk.

V závislosti od životnosti (kapitálovej skupiny) budov (stavieb) a ich konštrukčných prvkov môže byť ekonomická životnosť od 5 do 50 rokov až do momentu spojeného so vznikom naliehavej potreby veľkých opráv.

Načasovanie fyzického a ekonomického života môže byť veľmi rozdielne – zvyčajne predpokladaná fyzická životnosť prevyšuje tú ekonomickú. Bežné a väčšie opravy, ako aj rekonštrukcie predlžujú fyzickú aj ekonomickú životnosť.

Chronologický vek vylepšení (T) (chronologický alebo skutočný vek)- doba, ktorá uplynula odo dňa uvedenia objektu do prevádzky do dňa posúdenia. Ide o skutočný (podľa technického listu) vek objektu.

Efektívny vek sa stanovuje na základe vizuálnej kontroly a je založený na skúsenostiach a úsudku posudzovateľa alebo hodnotiteľa. Zisťuje sa posúdením vzhľadu, technického stavu, ekonomických faktorov prevádzky a iných dôvodov ovplyvňujúcich) hodnotu predmetu, zohľadňuje spotrebiteľské vlastnosti (komoditné vlastnosti) predmetu ku dňu posúdenia na jeho prípadný predaj. Skutočný vek, aby bolo možné určiť, aký stav posudzovaného objektu musí korelovať s príslušným objektom v rámci skutočného veku, ako keby bol prevádzkovaný v typických podmienkach a bežnej intenzite prevádzky.

Ide o odhadované časové obdobie, počas ktorého bude budova naďalej prinášať svojmu vlastníkovi zisk, určená rozdielom (Tf - Tef) (Treba sa vyhnúť často nesprávnej definícii: „zostávajúca ekonomická životnosť je obdobie od dátumu posudok do konca ekonomickej životnosti objektu" K dátumu ocenenia odhadca určí dva ukazovatele - chronologický vek a efektívny vek budovy, pričom práve posledný uvedený sa objavuje vo výpočtoch). Toto obdobie zvyčajne používa odhadca na odhad budúcich zárobkov. Rekonštrukcia a modernizácia zariadenia predlžuje zostávajúcu ekonomickú životnosť.

Odhad zostávajúcej ekonomickej životnosti objektu

Efektívny vek zlepšenia (TEF) (efektívny vek)- vek, odborne určený ku dňu posúdenia podľa fyzického stavu a miery úžitkovosti veci (podľa ekonomických faktorov ovplyvňujúcich hodnotu oceňovanej veci).

Efektívny vek môže byť nižší ako chronologický vek, ak bola budova prevádzkovaná na vysokej úrovni alebo bola zrekonštruovaná. Naopak, ak bola budova zle udržiavaná, jej efektívny vek môže byť vyšší ako jej chronologický vek.

Efektívny vek sa stanovuje na základe vizuálnej kontroly a je založený na skúsenostiach a úsudku posudzovateľa alebo hodnotiteľa. Zisťuje sa posúdením vzhľadu, technického stavu, ekonomických faktorov prevádzky a iných dôvodov ovplyvňujúcich) hodnotu predmetu, zohľadňuje spotrebiteľské vlastnosti (komoditné vlastnosti) predmetu ku dňu posúdenia na jeho prípadný predaj. E je skutočný vek, aby bolo možné určiť, ktorý stav posudzovaného objektu musí korelovať so zodpovedajúcim objektom v rámci skutočného veku, ako keby bol prevádzkovaný v typických podmienkach a bežnej intenzite prevádzky.

Efektívny vek možno určiť na základe chronologického veku s prihliadnutím na akumulované odpisy a uvedené ekonomické faktory. Možno ho definovať rovnakým spôsobom ako rozdiel medzi podmienkami ekonomickej životnosti a zostávajúcej ekonomickej životnosti objektu. V závislosti od toho, ako bola budova udržiavaná, či už prebehli opravy, modernizácie alebo rekonštrukcie, skutočný vek budovy môže byť väčší alebo menší ako jej chronologický vek.

Doba zostávajúcej ekonomickej životnosti objektu (T) (zvyšok efektívnej životnosti alebo zostávajúcej ekonomickej životnosti)- ide o odhadované časové obdobie, počas ktorého bude budova naďalej prinášať svojmu vlastníkovi zisk, určená rozdielom (Tf - Tef) "". V deň posúdenia odhadca určí dva ukazovatele - chronologický vek a efektívny vek budovy a práve posledný uvedený sa objavuje vo výpočtoch). Toto obdobie zvyčajne používa odhadca na odhad budúcich zárobkov. Oprava a modernizácia zariadenia predlžujú dobu zostávajúcej ekonomickej životnosti (obr. 11.3).

Životný cyklus konkrétneho komerčného nehnuteľného majetku ako majetku z pohľadu jeho súčasného vlastníka, ktorý si s nehnuteľným objektom robí vlastnú subjektívnu cestu od kúpy až po predaj alebo výmenu, sa môže mnohokrát opakovať, pričom nového vlastníka, a to až do konca hospodárskeho alebo fyzického života objektu. Pre predmety - historické pamiatky - je dôležitejší ukazovateľ fyzickej životnosti a nie skutočnosť zmeny vlastníka, vlastníka a užívateľa.
Všetky etapy životného cyklu nehnuteľného objektu a ukazovatele jeho veku sú vzájomne prepojené a pri zmene jedného z nich sa zodpovedajúcim spôsobom zmenia aj ostatné. Prítomnosť nehnuteľnosti v tej či onej fáze životného cyklu by mal vlastník vziať do úvahy, aby zaviedol primerané opatrenia na zabezpečenie zachovania a zvýšenia ziskovosti nehnuteľnosti.

Krok 6. Výpočet efektívneho veku porovnateľných vlastností (EV).

Krok 7. Vydeľte množstvo opotrebovania efektívnym vekom a získajte priemerné ročné opotrebovanie.

Efektívny vek (EV) ku dňu hodnotenia je 25 rokov.

Efektívny vek je vek, ktorý odráža stav a užitočnosť oceňovaného predmetu. Ukazuje, ako objekt vyzerá bez ohľadu na jeho skutočný vek. Efektívny vek môže byť nižší ako skutočný vek budovy, ak bola primerane dobre udržiavaná, bola včas opravená, má vynikajúcu kvalitu dizajnu a je po nej na trhu vysoký dopyt. Ak však bola budova zneužitá, jej skutočný vek môže byť nižší ako jej skutočný vek.

I \u003d EV / EZh Sob, kde EV je efektívny vek objektu

Táto metóda je pomerne jednoduchá a logická, no jej výraznou nevýhodou je subjektivita určovania efektívneho veku a doby ekonomického života.

Efektívny vek konštrukcie (roky) 19

Efektívny vek (odhadovaný odborníkom) je založený na posúdení vzhľadu objektu s prihliadnutím na jeho stav. To je vek, ktorý zodpovedá jeho fyzickému stavu.

celoživotná metóda. Percento fyzických odpisov pri aplikácii tejto metódy sa vypočíta ako pomer efektívneho veku k dobe ekonomického života.

Efektívny vek sa určuje na základe posúdenia vzhľadu budovy s prihliadnutím na jej stav.

Odpisový koeficient budovy je definovaný ako pomer efektívneho veku k normatívnemu

Efektívny vek každého objektu je určený metódou expertných odhadov.

Ak sú úlohy každého zamestnanca útvaru špecializované, potom z toho vyplýva, že aj účel a účel každého útvaru musí byť špecializovaný. Princíp jednoty vedenia hovorí, že administratívna a organizačná efektívnosť sa zvyšuje, ak má každá jednotka jedno pracovné miesto (alebo homogénny súbor pracovných miest), ktoré plánuje a riadi vedúci.

S rastom sociálnej produkcie a zvyšovaním jej efektívnosti rastie aj úloha sektora verejných služieb. Vysvetľuje to skutočnosť, že po prvé, vysoko rozvinutá a efektívna sociálna výroba je schopná uvoľniť čoraz väčšiu časť pracovníkov zo sféry priamej materiálnej výroby (v dôsledku rastu produktivity sociálnej práce v nej) a poslať ich na sektor verejných služieb a po druhé, že v súčasnej fáze narastá úloha samotných služieb pri uspokojovaní potrieb obyvateľstva.

Takýto postup pri zmene cien, ich zosúladení s podmienkami výroby a predaja výrobkov, nezodpovedá novému ekonomickému mechanizmu a najmä zásadám účtovania úplných nákladov. V nových podmienkach sa rozširuje ekonomický rámec hospodárskej činnosti podniku. Ak sa v minulosti samofinancovanie obmedzovalo na plnenie plánovaných ukazovateľov zisku a znižovania nákladov, teraz sú všetky materiálne stimuly závislé od konečných výsledkov, ktorých ekonomickou mierou je zisk. Úloha zisku ako hlavného ukazovateľa efektívnosti rastie. Na rozdiel od starého, okliešteného, ​​úplného nákladového účtovníctva je zamerané na zvyšovanie efektívnosti výroby nielen znižovaním nákladov na vyrábané produkty, ale aj prostredníctvom nových vysoko efektívnych produktov, kde sa nachádzajú hlavné rezervy.

Ako vieme, efektívnosť (maximalizácia celkového prebytku) znamená rovnosť medzi cenou a hraničnými nákladmi. Optimálna dvojzložková tarifa teda predpokladá, že p = c. Optimálna pevná časť tarify potom bude zodpovedať prebytku spotrebiteľa, pričom p = c, t.j. / = S(p) = S() = A + + B + C. Upozorňujeme, že pri použití dvojzložkovej tarify ( 1) zisk stúpa z A do A + B + C (rozdiel medzi cenou a nákladmi je taký, že predávajúci nedostáva variabilný zisk, ale zachraňuje obrovské množstvo prostredníctvom pevnej sadzby) (2) celkový prebytok stúpa z A + Bg.oA + B + C (viac predávané, ako by si to vyžadovala efektívnosť) a (3) celkový spotrebiteľský prebytok stúpa z B na A + B + C (marginálna cena klesá z monopolnej ceny pm na hraničné náklady), ale (4) klesá čistý spotrebiteľský prebytok (celkový prebytok mínus fixná tarifa) z B na nulu (celkový spotrebiteľský prebytok má k dispozícii monopolista vďaka fixnej ​​tarife). Inými slovami, v dôsledku nelineárneho oceňovania sa zvyšuje celková efektívnosť a zhoršuje sa blahobyt spotrebiteľov. V časti 10.5, ktorá sa zaoberá rôznymi aspektmi vládnej politiky v oblasti cenovej diskriminácie, môžeme vidieť, že kompromis medzi sociálnou efektívnosťou a blahobytom spotrebiteľov je jednou z najťažších otázok.

Spotrebiteľ si z dostupného súboru vyberá súbory vlastností, ktoré sú pre neho vhodné. Všimnite si, že hodnoty účinnosti sa zvyšujú - to je radikálny odklon od tradičnej teórie - pretože pre akýkoľvek súbor charakteristík získaných kombináciami A až B možno dosiahnuť väčší súbor s rovnakými pomermi - C alebo kombináciami A a C, alebo B a C. Racionálny spotrebiteľ si vyberie kombinácie na efektívnej hranici charakteristík AB . Ktorý bod si vyberie, bude úplne závisieť od jeho preferencií. Ak má spotrebiteľ dobre rozložené preferencie a správa sa racionálne, môžeme predpokladať, že všetky tri tovary sú predané, ale žiaden spotrebiteľ nekupuje A a B súčasne.

V každom konkrétnom podniku sa v závislosti od povahy vyrábaných produktov, dostupnosti určitých technologických procesov, úrovne organizácie výroby a práce používa jedna alebo iná forma odmeňovania. Napríklad odmeňovanie za kus môže byť neefektívne, ak sa používa iba variant s bonusom za kus alebo s progresívnym kusom, ale ak sa používa systém za kus, potom sa efektivita zvyšuje. V tom istom podniku, v závislosti od výroby konkrétneho typu produktu dielňou, môžu byť aj možnosti uplatňovania miezd odlišné.

Efektívnosť je efektívnosť, úspešnosť sa meria pomerom výsledkov k nákladom. Efektívnosť sa zvyšuje, ak sa výsledky zvyšujú pri konštantných nákladoch. Ešte vyššia efektivita sa dosahuje kombináciou zvýšených výsledkov so zníženými nákladmi.

Teda pri konštantnom priemere