Analisi del mercato immobiliare commerciale a Mosca alla fine della prima metà del 2017
Questa analisi di mercato è stata preparata sulla base delle informazioni pubblicate di pubblico dominio sui siti web: https://www.cian.ru/, http://realty.dmir.ru/, https://rosreestr.ru/, ecc.
Secondo Rosreestr (https://rosreestr.ru/), nella prima metà del 2017 a Mosca sono stati registrati circa 600 contratti di compravendita di immobili commerciali. La transazione più costosa è stata registrata nel marzo 2017: nel quartiere Danilovsky del distretto amministrativo meridionale di Mosca sono stati venduti locali non residenziali con una superficie totale di 13.404,6 m², l'importo della transazione è stato di 1.700.000.000 di rubli / 126.822,14 rubli al metro quadrato. L'importo minimo della transazione registrata è stato registrato nel febbraio 2017 ed è ammontato a 275.000 rubli / 8.487,65 rubli al metro quadrato: un edificio non residenziale con una superficie totale di 32,4 m² è stato venduto nel distretto di Veshnyaki del distretto amministrativo orientale di Mosca.
L'analisi del mercato immobiliare commerciale a Mosca mostra che nella capitale non manca l'offerta di immobili commerciali: sul mercato viene presentata l'intera gamma di immobili commerciali di varie classi e scopi. Alla fine della prima metà del 2017 in città sono stati messi in vendita oltre 50.000 immobili ad uso ufficio, vendita al dettaglio, industriali e magazzini.
La maggior parte degli uffici vengono messi in vendita - 72%, al secondo posto ci sono gli immobili commerciali - 21%, seguiti dagli immobili industriali e magazzini - 7%.
In termini di numero di proposte, il distretto amministrativo centrale (CAO) è in testa, seguito dai distretti amministrativi del sud e del nord (distretto amministrativo del sud e distretto amministrativo del nord), al terzo posto ci sono i distretti amministrativi dell'ovest, del sud-ovest e del nord-est. (Distretto amministrativo occidentale, Distretto amministrativo sud-occidentale e Distretto amministrativo nord-orientale), seguito dal Distretto amministrativo orientale e dal Distretto amministrativo sud-orientale (VAO e SEAD), dal Distretto amministrativo nord-occidentale (SZAO), dal Distretto amministrativo di Novomoskovsk (NAO) , l'ultimo posto è stato condiviso dai distretti amministrativi di Zelenograd e Troitsky (ZelAO e TAO).
La distribuzione dell'offerta totale per la vendita di immobili commerciali nella città di Mosca per tipologia di immobile, alla fine della prima metà del 2017, è la seguente:
Figura 1. Distribuzione dell'offerta totale per la vendita di immobili commerciali a Mosca per tipologia di immobile
La maggior parte degli uffici vengono offerti in vendita - 49%, al secondo posto ci sono gli immobili commerciali - 48%, seguiti dagli immobili industriali e magazzini - 3%.
La distribuzione dell'offerta totale per l'affitto di immobili commerciali nella città di Mosca per tipologia di immobile, alla fine della prima metà del 2017, è la seguente:
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Figura 2. Distribuzione dell'offerta totale per l'affitto di immobili commerciali a Mosca per tipo di immobile
La stragrande maggioranza degli immobili commerciali offerti in affitto sono immobili ad uso ufficio - 77%, seguiti da immobili commerciali - 15%, seguiti da immobili industriali e magazzini - 8%.
In termini di numero di proposte, il Distretto Amministrativo Centrale (CAO) è in testa, il Distretto Amministrativo Meridionale (SAD) è al secondo posto, i Distretti Amministrativi Nord e Nord-Est (NAD e NEAD) sono al terzo, seguiti dai distretti amministrativi sud-orientale, occidentale, orientale e sud-orientale (YuVAO, ZAO, VAO e SWAO), Okrug amministrativo nord-occidentale (NWAO), Okrug amministrativo Novomoskovsk (NAO), l'ultimo posto è stato. condiviso da Zelenograd e Troitsky Administrative Okrug (ZelAO e TAO).
Per migliorare la qualità della base analitica e la qualità dell'analisi del mercato immobiliare commerciale, la città di Mosca è stata divisa in 24 zone. La divisione si basava sulle grandi arterie di trasporto della città, come: l'Anello dei Giardini, il Terzo Anello dei Trasporti, Mira Avenue, Kutuzovsky Prospekt, Pavlovskaya Street, Nikoloyamskaya Street, la tangenziale di Mosca e il piccolo anello di Mosca (percorso A107, " prima strada concreta”).
Il costo medio più alto di 1 m² di uffici all'interno dei confini della “vecchia Mosca” è stato registrato nel Distretto amministrativo centrale (nel Regno Unito) - 394.784 rubli, il più basso nel Distretto amministrativo di Zel - 91.326 rubli. Il prezzo medio più alto per 1 m² di immobili ad uso ufficio offerti in affitto è stato registrato nell'area da Mira Avenue a Kutuzovsky Avenue (da SK a TTK) ed è stato pari a 24.191 rubli all'anno, il più basso nel distretto amministrativo nordorientale (oltre la tangenziale di Mosca) - 10.460 rubli all'anno.
Il costo medio più alto di 1 m² di immobile commerciale all'interno dei confini della "vecchia Mosca" è stato registrato nel distretto amministrativo centrale (nel Regno Unito) - 655.000 rubli, il più basso nel distretto amministrativo settentrionale (fuori dalla tangenziale di Mosca) - 91.095 rubli. Il prezzo medio più alto per 1 m² di immobili commerciali offerti in affitto è stato registrato nell'area da via Nikoloyamskaya a via Mira (da SK a TTK) ed è stato di 57.239 rubli all'anno, il più basso nel distretto amministrativo nordorientale (oltre la tangenziale di Mosca) - 15.600 rubli all'anno.
Il costo medio più alto di 1 m² di immobili industriali e magazzini all'interno dei confini della "vecchia Mosca" è stato registrato nel distretto amministrativo sud-occidentale (dalla terza tangenziale dei trasporti alla tangenziale di Mosca) - 145.051 rubli, il più basso in il distretto amministrativo orientale (oltre la tangenziale di Mosca) - 28.036 rubli. Il prezzo medio più alto per 1 m² di immobili industriali e magazzini offerti in affitto è stato registrato nel Distretto amministrativo centrale (nel Regno Unito) ed è stato di 14.223 rubli all'anno, il più basso nel Distretto amministrativo settentrionale (fuori dalla tangenziale di Mosca). - 4.140 rubli all'anno.
Il costo medio di 1 m² di immobile commerciale a Mosca per tutte le zone, alla fine della prima metà del 2017, è presentato nella tabella seguente:
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Tabella 1. Costo medio di 1 m² di immobile commerciale a Mosca alla fine della prima metà del 2017
I costi minimi (min) e massimi (max) di 1 m² di immobili commerciali nella città di Mosca in tutte le zone, alla fine della prima metà del 2017, sono presentati nella tabella seguente:
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Tabella 2. Minimo (min) e massimo (massimo) costo di 1 m² di immobile commerciale a Mosca alla fine della prima metà del 2017
* SK - Anello da giardino; TTK - Terzo Anello di Trasporto; MKAD - Tangenziale di Mosca; MMK (A107) - Piccola circonvallazione di Mosca (strada A107).
Il costo medio di 1 m² di immobile commerciale a Mosca per classe di immobile (classi A e B), alla fine della prima metà del 2017, è presentato nella tabella seguente:
Tabella 3. Costo medio di 1 m² di immobile commerciale a Mosca per classe di immobile alla fine della prima metà del 2017
* SK - Anello da giardino; TTK - Terzo Anello di Trasporto; MKAD - Tangenziale di Mosca; MMK (A107) - Piccola circonvallazione di Mosca (strada A107).
Il costo minimo di 1 m² entro i confini della “vecchia Mosca” nel segmento degli immobili ad uso ufficio è stato registrato nel distretto amministrativo sud-orientale (dalla terza tangenziale di trasporto alla tangenziale di Mosca) ed è stato di 36.344 rubli, il massimo il costo è stato registrato nel distretto amministrativo centrale (nel Regno Unito) e ammontava a 2.105.263 rubli. La tariffa minima per 1 m² di immobili ad uso ufficio offerti in affitto è stata fissata in due zone contemporaneamente: nell'area da via Pavlovskaya a via Nikoloyamskaya (da SK a TTK) e nel distretto amministrativo sudorientale (da TTK a MKAD). , e ammontava a 1.000 rubli all'anno. Il canone massimo di affitto per 1 m² è stato registrato nell'area da Nikoloyamskaya Street a Mira Avenue (da SK a TTK) ed è stato di 144.000 rubli all'anno.
Il costo minimo di 1 m² entro i confini della "vecchia Mosca" nel segmento degli immobili al dettaglio è stato registrato nel distretto amministrativo orientale (oltre la tangenziale di Mosca) ed è stato pari a 33.058 rubli, il costo massimo è stato registrato nella sezione da Nikoloyamskaya Street fino a Mira Avenue (da SK al terzo anello di trasporto) e ammontava a 3.206.349 rubli. La tariffa minima per 1 m² di immobili commerciali offerti in affitto è stata fissata nel distretto amministrativo sud-orientale (fuori dalla tangenziale di Mosca) e ammontava a 1.164 rubli all'anno. Il canone massimo di affitto per 1 m² è stato registrato nell'area da via Pavlovskaya a via Nikoloyamskaya (da SK a TTK) ed è stato di 405.000 rubli all'anno.
Il costo minimo di 1 m² all'interno dei confini della "vecchia Mosca" nel segmento degli immobili industriali e di magazzino è stato registrato nel distretto amministrativo sud-orientale (dalla terza tangenziale di trasporto alla tangenziale di Mosca) e ammontava a 8.165 rubli, il costo massimo è stato registrato nella società per azioni chiusa (dalla terza tangenziale di trasporto alla tangenziale di Mosca) e ammontava a 145.985 rubli. Le tariffe minime e massime per 1 m² di immobili industriali e magazzini offerti in affitto sono state fissate nel distretto amministrativo sud-orientale (oltre la tangenziale di Mosca) e ammontavano rispettivamente a 970 e 42.840 rubli all'anno.
Mosca è un importante centro culturale d'Europa e del mondo; più di un terzo dei siti storici del Paese sono concentrati nella città, molti dei quali sono inseriti nella Lista del Patrimonio Mondiale dell'UNESCO. La storia millenaria di Mosca è preservata anche nella sua architettura: la città ospita siti del patrimonio culturale con status di protezione federale, regionale e designati, molti dei quali sono offerti in vendita come immobili commerciali.
La distribuzione dell'offerta totale per la vendita/affitto di beni del patrimonio culturale per scopi commerciali nella città di Mosca per status di protezione, alla fine della prima metà del 2017, è la seguente:
Figura 3. Distribuzione dell'offerta totale per la vendita/affitto di beni del patrimonio culturale per scopi commerciali a Mosca per status di protezione
Soprattutto vengono offerti in vendita oggetti del patrimonio culturale identificati - 45%, al secondo posto ci sono i beni culturali regionali - 38%, seguiti dai beni culturali federali - 17%.
La maggior parte degli immobili commerciali offerti in affitto sono siti del patrimonio culturale regionale - 45%, al secondo posto si trovano i siti del patrimonio culturale identificati - 40%, seguiti dai siti del patrimonio culturale federale - 15%.
La maggior parte dei beni del patrimonio culturale proposti in vendita si trovano all'interno del Terzo Anello di Trasporto, pertanto, al fine di migliorare la qualità della base analitica e la qualità dell'analisi del mercato dei beni del patrimonio culturale a fini commerciali, la città di Mosca è stato diviso in 2 zone: il Distretto Amministrativo Centrale (all'interno del SK) e l'area tra il SK e il Terzo Anello di Trasporto. Al di fuori del Terzo Anello dei Trasporti non sono state trovate proposte per la vendita di beni del patrimonio culturale a fini commerciali.
I costi medi, minimi (min) e massimi (max) di 1 m² di beni del patrimonio culturale per scopi commerciali nella città di Mosca, alla fine della prima metà del 2017, sono presentati nella tabella seguente:
Tabella 4. Costi medi, minimi (min) e massimi (max) di 1 m² di beni del patrimonio culturale per scopi commerciali a Mosca alla fine della prima metà del 2017
Il costo medio di 1 m² di beni del patrimonio culturale per scopi commerciali nella città di Mosca per stato di protezione, alla fine della prima metà del 2017, è presentato nella tabella seguente:
Tabella 5. Costo medio di 1 m² di beni del patrimonio culturale per scopi commerciali nella città di Mosca per stato di protezione alla fine della prima metà del 2017
* SK - Anello da giardino; TTK - Terzo Anello di Trasporto.
Il costo medio più alto di 1 m² di beni del patrimonio culturale per scopi commerciali è stato registrato nel Distretto amministrativo centrale (nel Regno Unito) - 458.060 rubli per un bene del patrimonio culturale federale, il più basso nell'area tra il Regno Unito e il Terzo anello di trasporto - 248.472 rubli per un oggetto del patrimonio culturale regionale. Il prezzo medio più alto per 1 m² di beni del patrimonio culturale a scopo commerciale offerti in affitto è stato registrato nel Distretto amministrativo centrale (nel Regno Unito) ed è stato di 30.927 rubli all'anno per un bene del patrimonio culturale federale, il più basso nell'area tra il Regno Unito e Terzo Anello di Trasporto: 16.200 rubli all'anno per un sito del patrimonio culturale federale.
Secondo uno studio di marketing sul mercato immobiliare residenziale in Russia condotto nell’agosto 2017 da BelBusinessConsulting, nel 2016 il volume degli alloggi commissionati in Russia ammontava a 80,2 milioni di metri quadrati. m, ovvero il 6,0% in meno rispetto al 2015. La maggiore diminuzione della messa in servizio si osserva nei segmenti dei singoli edifici residenziali, dei dormitori e degli edifici bassi multi-appartamento bloccati. Allo stesso tempo, aumenta la costruzione di edifici residenziali di classe economica.
I maggiori volumi di commissionamenti di alloggi nel 2016 in termini assoluti sono stati registrati nella regione di Mosca, nel territorio di Krasnodar, a San Pietroburgo e nella Repubblica del Bashkortostan. Il minor numero di alloggi commissionati in Russia nel 2016 è stato nella regione di Murmansk, nella regione di Magadan e nell'Okrug autonomo di Chukotka: in queste regioni, la commissione degli alloggi non ha superato i 100mila mq.
La superficie totale dei locali residenziali per persona in Russia in media nel 2016 era di 24,5 metri quadrati. metri, che è 2-3 volte inferiore rispetto ai paesi sviluppati (in Europa, in media, circa 60 mq a persona, negli Stati Uniti, in media, circa 70 mq a persona).
Le regioni con la migliore offerta abitativa sono quelle di Mosca, Tver e Novgorod. Le regioni meno dotate di alloggi sono la Repubblica di Tyva, la Repubblica di Inguscezia e la Repubblica Cecena.
Leader del mercato edilizio russo nel 2016 è stata la società Setl Group di San Pietroburgo, che ha commissionato 1.046 milioni di mq. immobiliare, pari al 49,4% in più rispetto al 2016. Tra i primi tre leader del mercato russo nel 2016 figuravano anche LSR Group (789mila mq) e Absolut Group of Companies (562mila mq). Gli eventi più importanti che avranno un forte impatto sull'allineamento degli attori nel primo scaglione del mercato russo delle costruzioni sono stati l'acquisizione del gruppo di società Morton PIK e la riorganizzazione del gruppo di società SU-155.
Dal 2013 al 2015, il mercato immobiliare in Russia ha registrato un aumento dei prezzi, ma nel 2016 la situazione è cambiata: i prezzi medi per i locali residenziali sono diminuiti dell'1,4% a 54,04 mila rubli per 1 mq. Allo stesso tempo, il fattore principale nella diminuzione dei prezzi medi degli immobili residenziali in Russia nel 2016 è stato il calo dei prezzi sul mercato secondario.
I prezzi massimi delle case all'inizio del 2017 sono stati registrati a Mosca, San Pietroburgo e nel territorio della Kamchatka. Gli alloggi più economici in Russia all'inizio del 2017 potrebbero essere acquistati nella regione di Bryansk, nel territorio di Stavropol e nella Repubblica di Kalmykia.
Le conseguenze del contesto geopolitico negativo hanno fortemente influenzato lo sviluppo dell’economia russa, in particolare del settore edile. Ciò è dovuto innanzitutto al calo dei redditi delle famiglie, alla riduzione del volume dei finanziamenti per l’edilizia, all’aumento del costo dei fondi presi in prestito e ad un accesso più difficile alle risorse creditizie. Sulla base dei risultati del 2017 si prevede una diminuzione delle commesse abitative a 75 milioni di metri quadrati. m. e si prevede un'ulteriore diminuzione delle commissioni immobiliari nei prossimi 2-3 anni.
Puoi saperne di più sullo stato e sulle prospettive del mercato immobiliare residenziale in Russia dallo studio “Mercato immobiliare residenziale in Russia” condotto dagli specialisti di BelBusinessConsulting seguendo il link http://belconsult.ru/index.php?option= com_remository&Itemid=36&func=fileinfo&id= 249
Immobili commerciali, analisi di mercato del mercato degli affitti di immobili commerciali, immobili commerciali, immobili adibiti ad uffici.
Principali conclusioni
Il volume dell'offerta sul mercato della vendita di immobili commerciali a Mosca è diminuito in modo significativo nel corso dell'anno, con un contemporaneo calo significativo dei prezzi. Al contrario, nel mercato degli affitti degli immobili commerciali, i prezzi sono rimasti ai livelli di dicembre 2016, con una diminuzione meno significativa del volume dell’offerta.
Il volume dell'offerta sia nel mercato della locazione che in quello della vendita è aumentato nel corso dell'anno solo per i locali commerciali. Nel mercato degli affitti si è osservata una diminuzione dei prezzi solo per le proprietà commerciali, mentre nel mercato della vendita la diminuzione dei prezzi per essi è stata massima. rispetto ad altri tipi di immobili.
Per i singoli segmenti del mercato degli affitti e delle vendite la situazione è la seguente:
- La riduzione delle tariffe per gli immobili commerciali è stata meno significativa rispetto alla riduzione dei prezzi e poco differita per le strutture sia all'interno che all'esterno del Garden Ring. Per gli immobili commerciali di strada le tariffe ed i prezzi fuori dal centro sono diminuiti in modo insignificante, mentre nel centro le tariffe e soprattutto i prezzi sono diminuiti in modo molto più significativo.
- Ad eccezione degli uffici affittati fuori dal centro, il volume dell'offerta di superfici ad uso ufficio è fortemente diminuito, mentre i prezzi sono aumentati moderatamente (più marcato nel centro), i prezzi sono diminuiti (più marcato nel Garden Ring).
- La superficie totale dei locali industriali e di magazzino sul mercato degli affitti è diminuita in modo significativo e le tariffe sono leggermente aumentate. Le vendite sul mercato sono diminuite ad un ritmo medio, sia in termini di volume dell'offerta che di prezzi.
Conclusione principale:
La mancanza di crescita nel mercato immobiliare commerciale, come prima, è associata a un livello insufficiente di attività commerciale nella costruzione di nuove strutture e a indicatori macroeconomici estremamente modesti. Nonostante l’aumento degli investimenti in immobili commerciali in Russia nel 2017 del 27% rispetto al 2016, il ritardo nel volume degli investimenti rispetto al livello pre-crisi del 2013 è più che doppio. In tali condizioni, il mercato degli affitti si sente più fiducioso rispetto al mercato delle vendite.
L'implementazione della domanda repressa nel mercato degli uffici basso a causa della scarsa attività commerciale non è ancora in grado di portare ad un aumento dei prezzi anche in presenza di una riduzione dell'offerta. La situazione sul mercato degli affitti è leggermente migliore, ma l'aumento dei prezzi è insignificante. La domanda dei consumatori rimane bassa sia a causa dei bassi redditi della popolazione che della predominanza del modello di risparmio. Questi fattori si ripercuotono negativamente sul mercato delle superfici di vendita in generale e in particolare sull'eccesso di scorte nel mercato delle vendite.
Nel 2018, anno delle elezioni presidenziali, l’attività di investimento dovrebbe essere tradizionalmente bassa. Considerata la mancata crescita degli investimenti e dell'attività commerciale, si può presumere che nel corso dell'anno non si registreranno miglioramenti apprezzabili nel mercato degli immobili commerciali.
Metodologia di ricerca
Come oggetti per la ricerca di mercato per la vendita di immobili commerciali, sono stati selezionati oggetti immobiliari commerciali messi in vendita in fonti aperte: uffici, locali industriali e di magazzino (PSP) e locali commerciali liberi (PSN), nonché negozi al dettaglio locali con una superficie totale di oltre 100 mq. In questo caso, ai fini dell'analisi della dinamica dei prezzi, viene utilizzato il prezzo di vendita medio ponderato, calcolato come rapporto tra il costo totale degli oggetti e la superficie totale di tali oggetti.
Come oggetti per la ricerca sul mercato degli affitti di immobili commerciali, sono stati selezionati oggetti immobiliari commerciali offerti in open source: locali commerciali, uffici, industriali e magazzini (PSP) con una superficie totale di oltre 50 mq. Ai fini dell'analisi della dinamica dei prezzi viene utilizzato il canone medio di affitto, calcolato come media aritmetica dei prezzi di tutti gli oggetti, nonché l'affitto annuo totale (GAP), calcolato come la somma dell'affitto per l'anno.
Affitto
Mercato nel suo insieme
Volume di fornitura
Il volume dell'offerta nel corso del 2017 ha oscillato notevolmente di mese in mese, ma in generale possiamo dire che è cresciuto fino all'estate, dopodiché è diminuito.
La diminuzione complessiva dell'offerta per zona nei 12 mesi è stata del 7%.
A dicembre 2017 sono stati esposti sul mercato 2.992 oggetti per una superficie totale di 1.467mila metri quadrati.
Indicatori di prezzo
Nel corso del 2017 le tariffe di affitto e il volume dell’offerta hanno subito oscillazioni, ma non in modo significativo.
Il tasso medio del mercato degli affitti da dicembre 2016 a dicembre 2017 è aumentato dell’1% in rubli e è diminuito del 9% in dollari. Nel mese di dicembre, il canone medio di affitto era di 18.236 rubli/mq/anno, ovvero 313 dollari/mq/anno.
In un contesto di bassa inflazione (2,5% per il 2017 secondo Rosstat) e di altri indicatori macroeconomici estremamente modesti, un aumento dei tassi dell’1% può essere valutato come un ottimo indicatore, caratteristico della nostra “nuova realtà economica”. In queste condizioni il mercato locativo di tutti i tipi di immobili va nettamente meglio rispetto al mercato delle compravendite.
Analisi comparativa per segmenti
Volume di fornitura
Nel 2017 il tasso di crescita del volume dell’offerta sul mercato locativo per superficie totale è stato del +4% per gli immobili commerciali, del -5% per gli immobili ad uso ufficio e del -13% per gli immobili industriali e magazzini.
La superficie totale degli oggetti esposti a dicembre 2017 era: 221mila mq. per le strutture commerciali, 750 mila mq. – per uffici e 496 mila mq. - in base alla produzione e al magazzino.
Nel corso del 2017, la superficie media dei locali commerciali esposti è diminuita dell'8%, dei locali industriali e di magazzino del 15%, degli uffici del 13%.
Indicatori di prezzo
La tariffa media per i locali commerciali da dicembre 2016 a dicembre 2017 è diminuita del 5% a 30.627 rubli/mq/anno, per gli uffici è aumentata del 3% a 17.129 rubli/mq/anno, per i magazzini industriali è aumentata del 2% e ammontano a 6.526 rubli/mq/anno. A giudicare dalla diminuzione dei canoni di locazione, i locali commerciali sono quelli meno richiesti.
La variazione del canone annuo totale da dicembre 2016 a dicembre 2017 è stata del +23% per i locali commerciali, del -3% per gli uffici e del -13% per i locali industriali e magazzini.
Dopo un leggero aumento delle tariffe per i locali commerciali nel 2016, quando le tariffe per gli immobili ad uso ufficio e per i locali industriali e di magazzino sono diminuite, la situazione è cambiata esattamente all’opposto. La bassa domanda di spazi commerciali, così come nel mercato delle vendite, può essere causata dai bassi redditi della popolazione e dalla predominanza di un modello di comportamento di risparmio.
Immobiliare al dettaglio
Volume di fornitura
Il volume dell'offerta di superfici commerciali per zona nel dicembre 2017 in centro è diminuito del 31%, mentre all'esterno del Garden Ring è aumentato del 7%. La variazione nel numero degli oggetti esposti è stata rispettivamente del -31% e del +18%.
In totale, a dicembre 2017, all'interno del Garden Ring sono stati immessi sul mercato 43 oggetti con una superficie totale di 10mila metri quadrati e all'esterno 625 oggetti con una superficie di 211mila metri quadrati. L'offerta totale di locali commerciali ammontava a 668 oggetti con una superficie totale di 221mila. mq con una superficie media di un oggetto di 331 mq.
Indicatori di prezzo
La tariffa media per gli immobili nel centro da dicembre 2016 a dicembre 2017 è diminuita del 2% a 62.471 rubli/mq/anno, mentre per gli immobili fuori dal Garden Ring non è cambiata e ammontava a 28.438 rubli/mq/anno. A giudicare dalla significativa riduzione delle tariffe per gli oggetti nel centro già per il secondo anno, la loro domanda è in calo.
L'affitto annuo per gli immobili all'interno del Garden Ring è diminuito del 31%, mentre all'esterno del Garden Ring è aumentato del 34%.
Vendita al dettaglio su strada
Il volume dell'offerta di oggetti in formato ambulante nell'arco di 12 mesi in termini di superficie totale è aumentato del 12%, incl. al centro - è diminuito del 6%, mentre all'esterno è aumentato del 14% e ammontava a 17 oggetti con una superficie totale di 3mila mq. al centro e 224 oggetti con una superficie di 61mila mq. al di là.
Il canone medio di locazione per 12 mesi è diminuito del 9% a 33.948 rub./mq/anno, mentre nel centro è diminuito del 16% a 70.361 rub./mq/anno, e all'esterno - del 4 % fino a RUB 31.184/mq/anno.
La situazione della domanda per il commercio ambulante in centro è un po' diversa dalla situazione dei locali commerciali in generale, in quanto nel 2016 i prezzi per il commercio ambulante in centro erano in crescita. Tuttavia, nel 2017, la diminuzione dei prezzi per tali oggetti supera chiaramente la diminuzione dei prezzi per il commercio ambulante in periferia.
Immobili ad uso ufficio
Volume di fornitura
Il volume delle forniture per uffici per superficie totale da dicembre 2016 a dicembre 2017 è diminuito del 45% nel centro e aumentato dell'1% all'esterno. La variazione del numero dei locali esposti è stata rispettivamente del -28% e del +16%.
In totale, a dicembre 2017, all'interno del Garden Ring erano esposti 174 oggetti e all'esterno 1.612 oggetti con una superficie totale di 57 e 693mila metri quadrati. rispettivamente. L'offerta totale di spazi per uffici nel mese di dicembre ammontava a 1.786 oggetti con una superficie totale di 750mila mq con una superficie media di 420 mq per oggetto. M.
Indicatori di prezzo
La tariffa media per gli immobili ad uso ufficio nel 2017 è generalmente aumentata del 3% arrivando a 17.129 RUB/mq/anno. All'interno dell'Anello dei Giardini, il tasso medio è aumentato del 10% ed è stato pari a 28.049 rubli/mq/anno, e nella periferia del 5% a 15.950 rubli/mq/anno.
L'affitto annuo totale per le offerte di uffici nel centro è diminuito del 38%, mentre fuori dal Garden Ring è aumentato del 5%.
A giudicare dall'evoluzione tariffaria degli ultimi 2 anni, la domanda di superfici ad uso ufficio nel centro è maggiore che fuori.
Nel 2017, i prezzi degli appartamenti secondari a Mosca hanno continuato a scendere a causa della riduzione della domanda effettiva e sotto la pressione dell’enorme offerta di nuovi edifici. Ma, molto probabilmente, il metro quadrato avrebbe perso molto di più se non fosse stato per i mutui, i cui tassi sono scesi al minimo storico.
Secondo il centro analitico www.irn.ru, nel 2017 l’indice del rublo dei costi abitativi nella capitale è diminuito dell’1,7% e alla fine dell’anno era in media di circa 167.000 rubli. per metro quadrato. Tuttavia, oltre all'ovvia diminuzione del costo del contatore, che si riflette nella dinamica dei prezzi indicati, ce n'è anche una implicita, dovuta a sconti e contrattazioni. I prezzi di vendita (basati su transazioni reali) sono diminuiti di circa il 7-8% nel corso dell'anno - vedere "Appartamenti a Mosca e nella regione di Mosca nel periodo novembre-dicembre 2017".
Va notato che il mercato immobiliare è stato fortemente aiutato dalla riduzione record dei tassi ipotecari. Ricordiamo che, grazie alla diminuzione dell’inflazione e al tasso di riferimento della Banca Centrale, i mutui per l’acquisto di abitazioni finite sono scesi a fine anno a circa il 10% annuo. Per fare un confronto: un anno fa il tasso medio di emissione di mutui ipotecari sul mercato secondario era quasi del 13%.
Molto probabilmente, se non fosse stato per i mutui, il calo dei prezzi sarebbe stato più significativo, vicino al 10%, perché una diminuzione dei tassi sui prestiti aumenta la solvibilità dei potenziali acquirenti e rende gli alloggi più accessibili.
L'importo esatto può essere calcolato utilizzando il calcolatore ipotecario su www.irn.ru. Con un tasso del 13%, un acconto del 20% e una durata del prestito di 15 anni, la rata mensile per un appartamento del valore di 8 milioni di rubli. saranno quasi 81.000 rubli. Poiché i pagamenti mensili del prestito non devono superare il 50% (o preferibilmente il 30%) del reddito del mutuatario - questi sono i requisiti delle banche, a questo ritmo il mutuatario dovrebbe ricevere più di 160.000 rubli. al mese. E ad un tasso del 10%, la banca dovrà dare circa 69.000 rubli. al mese e il livello di reddito richiesto è ridotto a 138.000 rubli.
Per quanto riguarda le tipologie abitative, il segmento più costoso, quello delle case monolitiche in muratura, dove si concentra la maggior parte delle offerte di classe business, è quello che ha registrato il calo maggiore del 6,5%. Il ribasso degli immobili ad alto budget è di natura “recupero”. Il fatto è che, a differenza della classe economica, i cui prezzi sono in calo dal 2015, i prezzi degli alloggi costosi hanno dimostrato per molto tempo una stabilità fenomenale. Ad esempio, alla fine del 2016, il mattone monolitico ha perso meno dell'1% e il vecchio pannello ha perso quasi il 7% (vedi “Revisione del mercato immobiliare sulla base dei risultati del 2016”).
Tuttavia, come IRN.RU ha più volte avvertito, la stabilità dei prezzi per gli immobili costosi è evidente: il segmento ad alto budget resiste sempre più a lungo ai cambiamenti delle realtà economiche, ma alla fine diventa più economico non meno degli alloggi di massa.
Questo è successo anche questa volta. Entro la metà del 2017, i proprietari di appartamenti sopravvalutati, che da due anni non ricevevano acquirenti con budget pre-crisi, hanno iniziato a ritirare in massa gli immobili dalla vendita. E di conseguenza, in autunno, i prezzi nel segmento costoso sono scesi a un ritmo accelerato (vedi “Revisione del mercato immobiliare sulla base dei risultati di agosto 2017”).
Gli edifici in mattoni a cinque piani hanno registrato i risultati migliori alla fine del 2017 – sono stati gli unici in nero, anche se piccoli (1,2%). A quanto pare, questo segmento è diventato il principale beneficiario del programma lanciato dalle autorità di Mosca per la ristrutturazione delle abitazioni fatiscenti. Allo stesso tempo, la ristrutturazione non è riuscita a portare gli edifici a pannelli di Krusciov in zona positiva: hanno perso il 2%. La dinamica multidirezionale dei prezzi di due segmenti simili, a prima vista, è spiegata da una notevole differenza nella qualità degli alloggi - dopo tutto, anche se viene dato un nuovo appartamento, non sarà presto, e in attesa di trasferirsi in un un edificio in mattoni a cinque piani è molto più piacevole che in un edificio a pannelli.
Tuttavia, il calo dei prezzi dichiarati per le "case di Krusciov" è stato in parte rallentato dal clamore attorno alla ristrutturazione: altri tipi di case a pannelli sono diminuiti di più.
Insieme agli edifici in mattoni a cinque piani, gli edifici Stalin e le case in mattoni standard sembravano leggermente migliori rispetto al mercato nel 2017. Il vantaggio principale del segmento è la sua buona posizione: tali case si trovano solitamente relativamente vicino al centro, vicino alle stazioni della metropolitana.
Tutte le tendenze sopra descritte si riflettono nelle dinamiche dei prezzi per area geografica. A fine 2017 gli outsider del mercato erano i distretti più cari: Centrale, Ovest, Sud-Ovest. Migliori di loro, ma peggiori della media del mercato sono i quartieri meridionali e sud-orientali più sfavorevoli dal punto di vista ambientale e lontani dal centro, costruiti prevalentemente con abitazioni a pannelli. E i leader erano i distretti democratici con un gran numero di edifici in mattoni a cinque piani e/o edifici staliniani: settentrionale, orientale, nordoccidentale.
Un quadro simile emerge se si considera la dinamica dei prezzi per camera. A diminuire sono soprattutto gli appartamenti grandi e quindi costosi – plurilocali e trilocali. I prezzi per gli "appartamenti monolocali" (ce ne sono molti negli edifici a cinque piani) sono diminuiti solo dell'1% e gli "appartamenti bilocali" sono andati a zero: questa è l'opzione più popolare tra gli acquirenti familiari.
I gravi fenomeni di crisi nell’economia russa e mondiale contribuiscono alla stagnazione del mercato immobiliare, all’abbassamento dei prezzi e, di conseguenza, al calo della domanda reale della popolazione.
La situazione del mercato immobiliare oggi è caratterizzata da una diminuzione dei volumi di vendita, da un calo dei prezzi degli immobili residenziali del vecchio ceppo, da una diminuzione del numero totale di transazioni e mutui ipotecari emessi dalle banche.
Tali tendenze si sono formate gradualmente, negli ultimi 2-3 anni, per i seguenti motivi:
- l'introduzione di sanzioni politiche ed economiche contro la Russia, il divieto di acquisire titoli da parte di grandi società di investimento russe e imprenditori privati all'estero;
- aumentare il costo dei nuovi edifici in costruzione;
- riduzione dei volumi e, di conseguenza, fallimento delle imprese di costruzione;
- una diminuzione della solvibilità dei potenziali acquirenti e la mancanza di una crescita stabile dei loro redditi, difficoltà nel ripagare i debiti;
- l'instabilità dei tassi di cambio, che crea un problema con i mutui in valuta estera quando convertiti in rubli russi;
- aumento dei tassi di interesse sui mutui ipotecari di nuova emissione e inasprimento dei requisiti bancari per potenziali mutuatari e garanzie;
- limiti di mandato e sussidi.
Tutto ciò ha avuto un impatto negativo sui processi di fissazione dei prezzi nel mercato immobiliare, sui volumi di vendita e di locazione di immobili residenziali.
Rapporto tra domanda e offerta
La maggior parte delle previsioni degli economisti russi si riducono all'opinione generale che nel 2017 è prevedibile il proseguimento del trend generale di recessione e di calo dei prezzi immobiliari. Se nel 2015-2016 si è verificato un graduale calo del reddito dei cittadini e della domanda di alloggi e immobili commerciali, nel prossimo anno è possibile raggiungere il “fondo” o il collasso del mercato.
Inoltre, questo processo sarà lungo e durerà dai 2 ai 4 anni.
La fase di rapido declino sarà caratterizzata dai seguenti fenomeni: 
- molto probabilmente le nuove abitazioni si sforzeranno di minimizzare i rischi riducendo il volume dello spazio commissionato e sceglieranno la costruzione solo di oggetti finanziariamente redditizi come direzione principale della loro attività. Questa politica porterà ad una riduzione permanente dell’entità delle commissioni immobiliari.
- Il livello di solvibilità della popolazione russa continuerà a diminuire rapidamente e l'acquisto di beni immobili o il miglioramento delle condizioni di vita diventeranno secondari. Si prevede che il livello di calo della domanda in questa situazione sarà del 30% rispetto all'anno in corso. Ciò porterà al congelamento della costruzione di nuovi edifici, all'aumento al 50% della quota di superfici invendute nelle nuove abitazioni e allo spostamento dell'accento sul mercato immobiliare secondario.
- La situazione sul mercato secondario sarà ambigua. Dall’inizio del 2017 verrà abolito il programma di sussidi statali con tassi di interesse preferenziali per l’acquisto di nuove abitazioni. Ciò porterà ad attrarre una quota di acquirenti dal mercato primario. Considerando le categorie di immobili sul mercato secondario, si prevede che il costo al metro quadrato del vecchio patrimonio diventerà più economico con una domanda in calo simile, e i prezzi per gli appartamenti di lusso e le superfici commerciali rimarranno al livello attuale o diminuiranno leggermente . Ciò è solitamente dovuto alla mancanza di flessibilità dei venditori e alla loro riluttanza a ridurre il prezzo in qualsiasi circostanza (anche se il processo di vendita viene ritardato a lungo).
- La riluttanza delle banche a ridurre i tassi annuali sui mutui ipotecari, i requisiti rigorosi per gli immobili e i potenziali mutuatari contribuiranno anche a una diminuzione del volume dei loro portafogli ipotecari, che influenzerà negativamente il livello della domanda.
- Anche il mercato degli affitti commerciali e residenziali sarà interessato da fenomeni di crisi sotto forma di un forte crollo del volume dei locali affittati. Nel segmento degli immobili residenziali gli inquilini si concentreranno su appartamenti e stanze con superfici più piccole e canoni mensili bassi. Nella categoria degli immobili commerciali continuerà la tendenza ad una significativa riduzione del costo di 1 metro quadrato per poter essere venduto con qualsiasi mezzo. Nel 2017 questo mercato sarà maggiormente interessato dal tema dello squilibrio tra domanda e offerta rispetto ad un forte squilibrio di quest’ultima.
La stabilizzazione della situazione attuale è prevista entro il 2019-2020.
È in questo periodo che si prevede l’inizio della ripresa e un graduale ritorno ai livelli pre-crisi.
Livello dei prezzi delle case nel 2017
La maggior parte degli esperti che prevedono lo sviluppo del mercato immobiliare nel prossimo futuro non osano esprimere cifre concrete e prezzi delle case.
La situazione avrà uno scenario individuale in ciascuna regione specifica. Mosca, San Pietroburgo e alcune altre grandi città della Federazione Russa vivranno molto probabilmente un periodo di forte calo dei prezzi.
Nel contesto delle nuove realtà economiche, il costo si avvicinerà al suo valore reale, il che avrà solo un impatto positivo sull'ulteriore sviluppo del mercato immobiliare immobiliare e commerciale.
Alcuni esperti ritengono che l'anno prossimo i prezzi scenderanno del 5-7%, altri prevedono un calo superiore al 10-15%. Analizziamo le previsioni e le conclusioni dei principali esperti immobiliari russi.
Il parere degli esperti immobiliari
Il capo della Sberbank russa G. Gref fornisce una previsione per lo sviluppo del mercato immobiliare russo, basandosi sul fatto che si osserveranno dinamiche positive solo in relazione alla domanda. Secondo lui la maggior parte degli investitori si aspetta un calo dei prezzi ancora maggiore sul mercato secondario. E nonostante i prezzi relativamente favorevoli degli immobili residenziali, nei prossimi anni non si prevede alcuna crescita.
Il 2016-2017 è un periodo favorevole per investire senza la possibilità di ottenere un margine rapido. Per farlo bisognerà attendere circa cinque anni.
Il professore dell'Università russa di economia G. Sternik suggerisce un calo del mercato immobiliare in Russia dal 2017. Secondo lui i prezzi e la domanda di alloggi diminuiranno almeno fino al 2019. L'anno prossimo il mercato immobiliare toccherà il suo punto più basso. Un gran numero di nuovi edifici di nuova costruzione verranno congelati, le imprese di costruzione si rifiuteranno di intraprendere grandi progetti a causa del forte calo della solvibilità dei cittadini del paese. La crisi colpirà più duramente le piccole città, dove il calo del volume delle transazioni sarà più evidente che nelle città con una popolazione di oltre un milione di abitanti.
Le previsioni presentate dalla Camera immobiliare degli Urali presuppongono anche lo sviluppo di una crisi nel mercato immobiliare russo. Nel biennio 2017-2018 si registrerà un forte calo dei volumi di vendita. Ciò interesserà in misura maggiore le abitazioni del vecchio ceppo, così come quelle costruite nelle periferie delle città. Ciò obbligherà gli sviluppatori di nuove case a migliorare la qualità della costruzione e del paesaggio, attirando così potenziali acquirenti.
L'anno in corso, secondo gli esperti della Camera, è il periodo più favorevole per l'acquisto di immobili residenziali grazie alla presenza di numerose offerte vantaggiose sia sul mercato primario che su quello secondario. Il sostegno statale e la riduzione dei tassi ipotecari nel prossimo futuro contribuiranno a influenzare positivamente la situazione del mercato immobiliare.
Per quanto riguarda la costruzione di nuovi edifici, le previsioni del mercato immobiliare per il 2017 sono negative, poiché si verificherà un forte calo dell'offerta e il congelamento di molti progetti di investimento.
La crisi porterà ad un evidente squilibrio tra domanda e offerta con una netta predominanza di quest'ultima e un calo significativo dei volumi di vendita e dei prezzi degli immobili.
