Analiza tržišta maloprodajnih nekretnina. Moskva cijene stanova mogu oštro pasti. Više za isti novac

Analiza tržišta komercijalnih nekretnina u Moskvi krajem prve polovice 2017

Ova analiza tržišta pripremljena je na temelju informacija objavljenih u javnoj domeni na web stranicama: https://www.cian.ru/, http://realty.dmir.ru/, https://rosreestr.ru/ itd.

Prema podacima Rosreestra (https://rosreestr.ru/), u prvoj polovici 2017. u Moskvi je registrirano oko 600 ugovora o kupnji i prodaji komercijalnih nekretnina. Najskuplja transakcija registrirana je u ožujku 2017. godine: prodani su nestambeni prostori ukupne površine 13.404,6 m² u Danilovskom okrugu Južnog administrativnog okruga Moskve, iznos transakcije bio je 1.700.000.000 rubalja / 126.822,14 rubalja po četvornom metru. Minimalni iznos registrirane transakcije zabilježen je u veljači 2017. i iznosio je 275.000 rubalja / 8.487,65 rubalja po četvornom metru: prodana je nestambena zgrada ukupne površine 32,4 m² u okrugu Veshnyaki Istočnog upravnog okruga Moskva.

Analiza tržišta komercijalnih nekretnina u Moskvi pokazuje da u glavnom gradu nema manjka ponude komercijalnih nekretnina: na tržištu je predstavljen cijeli niz komercijalnih nekretnina različitih klasa i namjena. Krajem prve polovice 2017. godine u gradu je na prodaju bilo ponuđeno više od 50.000 poslovnih, trgovačkih, industrijskih i skladišnih nekretnina.

Najviše se prodaje uredskih nekretnina - 72%, na drugom mjestu su maloprodajne nekretnine - 21%, a slijede industrijske i skladišne ​​nekretnine - 7%.

Po broju prijedloga prednjači Središnji upravni okrug (CAO), slijede Južni i Sjeverni upravni okrug (JŽU i SŽU), na trećem mjestu su Zapadni, Jugozapadni i Sjeveroistočni upravni okrug. (ZADO, SWAD i NEAD), zatim Istočni administrativni okrug i Jugoistočni administrativni okrug (VAO i SEAD), Sjeverozapadni administrativni okrug (SZAO), Novomoskovski administrativni okrug (NAO), posljednje mjesto je podijeljeno od strane upravnih okruga Zelenograd i Troicki (ZelAO i TAO).

Raspodjela ukupne ponude za prodaju komercijalnih nekretnina u gradu Moskvi prema vrsti nekretnine, na kraju prve polovice 2017. godine, je sljedeća:

Slika 1. Distribucija ukupne ponude za prodaju komercijalnih nekretnina u Moskvi prema vrsti nekretnine

Najviše svih uredskih nekretnina nudi se na prodaju - 49%, na drugom mjestu su maloprodajne nekretnine - 48%, a slijede industrijske i skladišne ​​nekretnine - 3%.

Raspodjela ukupne ponude za najam komercijalnih nekretnina u gradu Moskvi prema vrsti nekretnine, na kraju prve polovice 2017., je sljedeća:

Slika 2. Distribucija ukupne ponude za najam komercijalnih nekretnina u Moskvi prema vrsti nekretnine

Velika većina komercijalnih nekretnina koje se nude za najam su uredske nekretnine - 77%, zatim maloprodajne nekretnine - 15%, a zatim industrijske i skladišne ​​nekretnine - 8%.

Po broju prijedloga prednjači Središnji upravni okrug (CAO), na drugom mjestu je Južni upravni okrug (JGD), na trećem Sjeverni i Sjeveroistočni upravni okrug (NAD i NEAD), slijede Jugoistočni, Zapadni, Istočni i Jugoistočni administrativni okrug (YuVAO, ZAO, VAO i SWAO), Sjeverozapadni administrativni okrug (NWAO), Novomoskovski administrativni okrug (NAO), na posljednjem mjestu. dijele Zelenograd i Troitsky Administrative Okrug (ZelAO i TAO).

Kako bi se poboljšala kvaliteta analitičke baze i kvaliteta analize tržišta komercijalnih nekretnina, grad Moskva je podijeljen u 24 zone. Podjela se temeljila na velikim prometnim arterijama grada, kao što su: Vrtni prsten, Treći prometni prsten, Avenija Mira, Kutuzovski prospekt, Pavlovskaya ulica, Nikoloyamskaya ulica, Moskovska kružna cesta i Moskovski mali prsten (put A107, “ prva betonska cesta”).

Najveća prosječna cijena 1 m² uredskih nekretnina u granicama "stare Moskve" zabilježena je u Središnjem administrativnom okrugu (u Ujedinjenom Kraljevstvu) - 394.784 rubalja, a najniža u ZelAdministrative District - 91.326 rubalja. Najviša prosječna cijena za 1 m² uredskih nekretnina ponuđenih za iznajmljivanje zabilježena je na području od avenije Mira do avenije Kutuzovski (od SK do TTK) i iznosila je 24.191 rublja godišnje, a najniža je u Sjeveroistočnom upravnom okrugu (izvan Moskovska obilaznica) - 10 460 rubalja godišnje.

Najveća prosječna cijena 1 m² maloprodajnih nekretnina unutar granica "stare Moskve" zabilježena je u Središnjem administrativnom okrugu (u Ujedinjenom Kraljevstvu) - 655.000 rubalja, najniža u Sjevernom administrativnom okrugu (izvan Moskovske obilaznice) - 91 095 rubalja. Najviša prosječna stopa za 1 m² maloprodajnih nekretnina ponuđenih za iznajmljivanje zabilježena je na području od ulice Nikoloyamskaya do avenije Mira (od SK do TTK) i iznosila je 57.239 rubalja godišnje, a najniža je u Sjeveroistočnom upravnom okrugu (izvan Moskovska obilaznica) - 15 600 rubalja godišnje.

Najveća prosječna cijena 1 m² industrijskih i skladišnih nekretnina u granicama "stare Moskve" zabilježena je u Jugozapadnom upravnom okrugu (od Treće prometne obilaznice do Moskovske obilaznice) - 145.051 rublja, najniža u Istočni administrativni okrug (izvan Moskovske obilaznice) - 28 036 rubalja. Najviša prosječna stopa za 1 m² industrijskih i skladišnih nekretnina ponuđenih za najam zabilježena je u Središnjem administrativnom okrugu (u Ujedinjenom Kraljevstvu) i iznosila je 14 223 rublja godišnje, a najniža u Sjevernom administrativnom okrugu (izvan Moskovske obilaznice) - 4.140 rubalja godišnje.

Prosječna cijena 1 m² komercijalnih nekretnina u Moskvi za sve zone, na kraju prve polovice 2017., prikazana je u donjoj tablici:

Tablica 1. Prosječna cijena 1 m² komercijalnih nekretnina u Moskvi na kraju prve polovice 2017.

Minimalni (min) i maksimalni (max) troškovi 1 m² komercijalnih nekretnina u gradu Moskvi u svim zonama, na kraju prve polovice 2017., prikazani su u donjoj tablici:

Tablica 2. Minimum (min) i maksimalno (max) trošak 1 m² komercijalnih nekretnina u Moskvi na kraju prve polovice 2017.

* SK - Vrtni prsten; TTK - Treći transportni prsten; MKAD - Moskovska obilaznica; MMK (A107) - Moskovski mali prsten (cesta A107).

Prosječna cijena 1 m² komercijalnih nekretnina u Moskvi prema klasi imovine (klase A i B), na kraju prve polovice 2017., prikazana je u tablici u nastavku:

Tablica 3. Prosječna cijena 1 m² komercijalnih nekretnina u Moskvi prema klasi imovine na kraju prve polovice 2017.

* SK - Vrtni prsten; TTK - Treći transportni prsten; MKAD - Moskovska obilaznica; MMK (A107) - Moskovski mali prsten (cesta A107).

Minimalni trošak od 1 m² unutar granica "stare Moskve" u segmentu uredskih nekretnina zabilježen je u Jugoistočnom upravnom okrugu (od Treće prometne obilaznice do Moskovske obilaznice) i iznosio je 36.344 rublja, maksimum trošak je zabilježen u središnjem administrativnom okrugu (u Ujedinjenom Kraljevstvu) i iznosio je 2.105.263 rublja. Minimalna stopa za 1 m² uredskih nekretnina ponuđenih za iznajmljivanje bila je fiksirana u dvije zone odjednom: na području od Pavlovske ulice do Nikoloyamske ulice (od SK do TTK) i u Jugoistočnom upravnom okrugu (od TTK do MKAD) , a iznosio je 1000 rubalja godišnje . Maksimalna stopa najma za 1 m² zabilježena je na području od ulice Nikoloyamskaya do avenije Mira (od SK do TTK) i iznosila je 144.000 rubalja godišnje.

Minimalni trošak od 1 m² unutar granica "stare Moskve" u segmentu maloprodajnih nekretnina zabilježen je u Istočnom administrativnom okrugu (izvan Moskovske obilaznice) i iznosio je 33.058 rubalja, maksimalni trošak zabilježen je na dionici od Nikoloyamskaya Ulice do Avenije Mira (od SK do Trećeg transportnog prstena) i iznosio je 3.206 349 rubalja. Minimalna stopa za 1 m² maloprodajnih nekretnina ponuđenih za iznajmljivanje bila je utvrđena u Jugoistočnom upravnom okrugu (izvan Moskovske obilaznice) i iznosila je 1164 rublja godišnje. Maksimalna stopa najma za 1 m² zabilježena je na području od Pavlovske ulice do Nikoloyamske ulice (od SK do TTK) i iznosila je 405.000 rubalja godišnje.

Minimalni trošak od 1 m² unutar granica "stare Moskve" u segmentu industrijskih i skladišnih nekretnina zabilježen je u Jugoistočnom upravnom okrugu (od Treće prometne obilaznice do Moskovske obilaznice) i iznosio je 8.165 rubalja, maksimalni trošak zabilježen je u Zatvorenom dioničkom društvu (od Treće prometne obilaznice do Moskovske obilaznice) i iznosio je 145.985 rubalja. Minimalne i maksimalne stope za 1 m² industrijskih i skladišnih nekretnina koje se nude za iznajmljivanje bile su fiksne u Jugoistočnom upravnom okrugu (izvan Moskovske obilaznice) i iznosile su 970 odnosno 42 840 rubalja godišnje.

Moskva je glavno kulturno središte Europe i svijeta; više od trećine povijesnih znamenitosti zemlje koncentrirano je u gradu, od kojih su mnoge uključene u UNESCO-ov popis svjetske baštine. Tisućljetna povijest Moskve također je sačuvana u njezinoj arhitekturi - grad je dom kulturnih baština sa federalnim, regionalnim i označenim zaštićenim statusom, od kojih se mnoga nude na prodaju kao komercijalne nekretnine.

Raspodjela ukupne ponude za prodaju/najam objekata kulturne baštine u komercijalne svrhe u gradu Moskvi prema statusu zaštite, na kraju prve polovice 2017. godine, je sljedeća:

Slika 3. Distribucija ukupne ponude za prodaju/najam objekata kulturne baštine u komercijalne svrhe u Moskvi prema statusu zaštite

Najviše se na prodaju nude identificirani objekti kulturne baštine - 45%, na drugom mjestu su regionalni objekti kulturne baštine - 38%, a slijede federalni objekti kulturne baštine - 17%.

Većina komercijalnih nekretnina koje se nude za iznajmljivanje su lokaliteti regionalne kulturne baštine - 45%, identificirana mjesta kulturne baštine su na drugom mjestu - 40%, a slijede ih lokaliteti federalne kulturne baštine - 15%.

Većina objekata kulturne baštine predloženih za prodaju nalazi se unutar Trećeg prometnog prstena, stoga, kako bi se poboljšala kvaliteta analitičke baze i kvaliteta analize tržišta za objekte kulturne baštine u komercijalne svrhe, grad Moskva je podijeljen u 2 zone: Centralni upravni okrug (unutar SK) i područje između SK i Trećeg prometnog prstena. Izvan Trećeg prometnog prstena nisu pronađeni prijedlozi za prodaju objekata kulturne baštine u komercijalne svrhe.

Prosječna, minimalna (min) i maksimalna (max) cijena 1 m² objekata kulturne baštine u komercijalne svrhe u gradu Moskvi, na kraju prve polovice 2017., prikazana je u tablici u nastavku:

Tablica 4. Prosječna, minimalna (min) i maksimalna (max) cijena 1 m² objekata kulturne baštine u komercijalne svrhe u Moskvi na kraju prve polovice 2017.

Prosječna cijena 1 m² objekata kulturne baštine u komercijalne svrhe u gradu Moskvi prema statusu zaštite, na kraju prve polovice 2017., prikazana je u tablici u nastavku:

Tablica 5. Prosječna cijena 1 m² objekata kulturne baštine u komercijalne svrhe u gradu Moskvi prema statusu zaštite na kraju prve polovice 2017.

* SK - Vrtni prsten; TTK - Treći transportni prsten.

Najveća prosječna cijena 1 m² objekata kulturne baštine u komercijalne svrhe zabilježena je u Središnjem administrativnom okrugu (u Ujedinjenom Kraljevstvu) - 458 060 rubalja za federalni objekt kulturne baštine, najniža u području između Ujedinjenog Kraljevstva i Trećeg transportnog prstena - 248 472 rublja za objekt regionalne kulturne baštine. Najviša prosječna stopa za 1 m² objekata kulturne baštine u komercijalne svrhe koji se nudi u najam zabilježena je u Središnjem administrativnom okrugu (u Ujedinjenom Kraljevstvu) i iznosila je 30.927 rubalja godišnje za federalni objekt kulturne baštine, najniža u području između UK i Treći transportni prsten - 16 200 rubalja godišnje za federalnu kulturnu baštinu.

Prema marketinškoj studiji tržišta stambenih nekretnina u Rusiji koju je u kolovozu 2017. proveo BelBusinessConsulting, u 2016. obujam stambenih zgrada u Rusiji iznosio je 80,2 milijuna četvornih metara. m, što je 6,0% manje nego u 2015. godini. Najveće smanjenje puštanja u pogon bilježi se u segmentima individualnih stambenih zgrada, studentskih domova i višestambenih niskih zgrada u bloku. Istodobno se bilježi porast izgradnje stambenih zgrada ekonomske klase.

Najveći obujam puštanja u rad stanova u 2016. godini u apsolutnom iznosu zabilježen je u Moskovskoj regiji, Krasnodarskom teritoriju, Sankt Peterburgu i Republici Baškortostan. Najmanje stambenih objekata u Rusiji pušteno je u pogon 2016. godine u Murmanskoj oblasti, Magadanskoj oblasti i Čukotskom autonomnom okrugu - u tim regijama puštanje u rad stambenog prostora nije premašilo 100 tisuća četvornih metara.

Ukupna površina stambenog prostora po osobi u Rusiji u prosjeku je 2016. bila 24,5 četvornih metara. metara, što je 2-3 puta manje nego u razvijenim zemljama (u Europi prosječno oko 60 m2 po osobi, u SAD-u prosječno oko 70 m2 po osobi).

Regije s najboljom stambenom ponudom su Moskovska, Tverska i Novgorodska regija. Regije koje su najmanje stambeno zbrinute su Republika Tyva, Republika Ingušetija i Republika Čečenija.

Lider ruskog građevinskog tržišta u 2016. bila je tvrtka Setl Group iz Sankt Peterburga, koja je pustila u rad 1,046 milijuna m2. stanovanja, što je za 49,4% više u odnosu na 2016. godinu. Također u prva tri lidera ruskog tržišta u 2016. bili su LSR grupa (789 tisuća m²) i Absolut grupa kompanija (562 tisuće m²). Najvažniji događaji koji će snažno utjecati na raspored igrača u prvom ešalonu ruskog građevinskog tržišta bili su akvizicija Morton Group of Companies PIK i reorganizacija Group of Companies SU-155.

Od 2013. do 2015. stambeno tržište u Rusiji doživjelo je porast cijena, ali 2016. situacija se promijenila - prosječne cijene stambenih prostora pale su za 1,4% na 54,04 tisuća rubalja po 1 m2. Istovremeno, glavni čimbenik pada prosječnih cijena stambenih nekretnina u Rusiji u 2016. bio je pad cijena na sekundarnom tržištu.

Maksimalne cijene stanova početkom 2017. zabilježene su u Moskvi, Sankt Peterburgu i Kamčatskom području. Najjeftinije stanovanje u Rusiji početkom 2017. godine moglo se kupiti u regiji Bryansk, Stavropol Territory i Republici Kalmykia.

Posljedice negativne geopolitičke pozadine uvelike su utjecale na razvoj ruskog gospodarstva, posebice građevinske industrije. Prije svega, to je zbog pada prihoda stanovništva, smanjenja obujma financiranja izgradnje, poskupljenja posuđenih sredstava te otežanog pristupa kreditnim sredstvima. Na temelju rezultata 2017. predviđa se smanjenje puštanja u rad stambenih objekata na 75 milijuna četvornih metara. m. i daljnje smanjenje puštanja u rad stambenih objekata očekuje se u sljedeće 2-3 godine.

Više o stanju i izgledima tržišta stambenih nekretnina u Rusiji možete saznati iz studije "Tržište stambenih nekretnina u Rusiji" koju su proveli stručnjaci BelBusinessConsultinga slijedeći poveznicu http://belconsult.ru/index.php?option= com_remository&Itemid=36&func=fileinfo&id= 249

Komercijalne nekretnine, analiza tržišta najma poslovnih nekretnina, maloprodajne nekretnine, uredske nekretnine.

Glavni zaključci

Opseg ponude na moskovskom tržištu prodaje komercijalnih nekretnina značajno se smanjio tijekom godine, uz istovremeni značajan pad cijena. Naprotiv, na tržištu najma poslovnih nekretnina stope su ostale na razini iz prosinca 2016., uz manje značajan pad obujma ponude.

Obujam ponude i na tržištu najma i na tržištu prodaje tijekom godine porastao je samo za maloprodajne prostore. Na tržištu najma zabilježen je pad cijena samo za maloprodajne nekretnine, a na tržištu prodaje za njih je pad cijena bio najveći. u usporedbi s drugim vrstama nekretnina.

Za pojedine segmente na tržištu najma i prodaje situacija je sljedeća:

• Sniženje cijena za maloprodajne objekte bilo je manje značajno u usporedbi s smanjenjem cijena i malo se razlikovalo između objekata unutar i izvan Vrtnog prstena. Za ulične maloprodajne objekte, stope i cijene izvan centra su se neznatno smanjile, dok su u centru stope i, posebno, cijene pale mnogo značajnije.
• S izuzetkom ureda iznajmljenih izvan centra, obujam ponude uredskih nekretnina ozbiljno je smanjen, međutim, dok su stope umjereno porasle (značajnije u centru), cijene su pale (značajnije unutar Vrtnog prstena).
• Ukupna površina industrijskih i skladišnih prostora na tržištu najma značajno se smanjila, a stope su malo porasle. Na prodajnom tržištu i obujam i cijene padaju po prosječnoj stopi.

Glavni zaključak:

Izostanak rasta tržišta poslovnih nekretnina, kao i do sada, povezan je s nedovoljnom razinom poslovne aktivnosti u izgradnji novih objekata i izrazito skromnim makroekonomskim pokazateljima. Unatoč povećanju ulaganja u komercijalne nekretnine u Rusiji u 2017. za 27% u odnosu na 2016., zaostatak u obujmu ulaganja u odnosu na pretkriznu razinu iz 2013. više je nego dvostruk. U takvim uvjetima, tržište najma se osjeća sigurnijim od tržišta prodaje.

Implementacija zadržane potražnje na niskom tržištu ureda zbog niske poslovne aktivnosti još ne može dovesti do povećanja cijena čak ni u slučaju smanjenja ponude. Stanje na tržištu najma nešto je bolje, no rast cijena je neznatan. Potražnja potrošača ostaje niska kako zbog niskih primanja stanovništva, tako i zbog prevladavanja modela ponašanja štednje. Ovi čimbenici negativno utječu na tržište maloprodajnog prostora općenito, a posebno na preopterećenost prodajnog tržišta.

U 2018., godini predsjedničkih izbora, investicijska aktivnost vjerojatno će biti tradicionalno niska. S obzirom na izostanak rasta investicijske i poslovne aktivnosti, može se pretpostaviti da tijekom godine neće biti zamjetnijeg poboljšanja na tržištu poslovnih nekretnina.

Metodologija istraživanja

Kao objekti za istraživanje tržišta prodaje komercijalnih nekretnina odabrani su poslovni objekti stavljeni na prodaju u otvorenim izvorima - uredski, industrijski i skladišni prostori (PSP) i slobodni poslovni prostori (PSN), kao i maloprodajni prostori s ukupne površine veće od 100 m2. U ovom slučaju, u svrhu analize dinamike cijena, koristi se ponderirana prosječna prodajna cijena, koja se izračunava kao omjer ukupne cijene objekata i ukupne površine tih objekata.

Kao objekti za istraživanje tržišta najma komercijalnih nekretnina odabrani su komercijalni objekti nekretnina ponuđeni u otvorenim izvorima - maloprodajni, uredski, industrijski i skladišni prostori (PSP) ukupne površine veće od 50 m2. Za potrebe analize dinamike cijena koristi se prosječna najamnina koja se izračunava kao aritmetički prosjek cijena svih objekata, kao i ukupna godišnja najamnina (GAP) koja se izračunava kao zbroj najamnine za godina.

Najam

Tržište u cjelini

Volumen ponude

Obujam ponude tijekom cijele 2017. godine osjetno je oscilirao iz mjeseca u mjesec, ali općenito možemo reći da je rastao do ljeta, a nakon toga se smanjivao.

Ukupno smanjenje ponude po području tijekom 12 mjeseci iznosilo je 7%.

U prosincu 2017. na tržištu su bila izložena 2992 objekta ukupne površine 1467 tisuća četvornih metara.

Pokazatelji cijena

Cijene najma tijekom 2017. godine, kao i obujam ponude, oscilirali su, ali ne značajno.

Prosječna tržišna stopa najma od prosinca 2016. do prosinca 2017. porasla je za 1% u rubljama i smanjila se za 9% u dolarima. U prosincu je prosječna cijena najma iznosila 18.236 rubalja/m²/godina ili 313 USD/m²/god.

U kontekstu niske inflacije (2,5% za 2017. prema Rosstatu) i izuzetno skromnih drugih makroekonomskih pokazatelja, povećanje stope od 1% može se ocijeniti kao vrlo dobar pokazatelj, karakterističan za našu „novu ekonomsku stvarnost“. U usporedbi s tržištem prodaje, tržište najma svih vrsta nekretnina u ovim uvjetima stoji znatno bolje.

Usporedna analiza po segmentima

Volumen ponude

Stopa rasta obujma ponude prema ukupnoj površini u 2017. na tržištu najma iznosila je +4% za maloprodajne nekretnine, -5% za uredske nekretnine i -13% za industrijske i skladišne ​​nekretnine.

Ukupna površina izloženih predmeta u prosincu 2017. bila je: 221 tisuća m2. za maloprodajne objekte, 750 tisuća m2. – za ured i 496 tisuća m2. - prema proizvodnji i skladištu.

Tijekom 2017. godine prosječna površina izloženih maloprodajnih prostora smanjena je za 8%, industrijskih i skladišnih prostora za 15%, uredskih prostora za 13%.

Pokazatelji cijena

Prosječna stopa za maloprodajne prostore od prosinca 2016. do prosinca 2017. smanjena je za 5% na 30.627 rubalja/m2/godišnje, za uredske prostore - povećana za 3% na 17.129 rubalja/m2/godišnje, za industrijske skladišne ​​prostore povećana za 2% i iznosila je 6.526 rubalja/m2/god. Sudeći po padu cijena najma, najmanje su traženi maloprodajni prostori.

Promjena ukupne godišnje zakupnine od prosinca 2016. do prosinca 2017. iznosila je +23% za maloprodajne prostore, -3% za uredske prostore i -13% za industrijske i skladišne ​​prostore.

Nakon blagog rasta cijena maloprodajnih prostora u 2016. godini, kada su cijene uredskih nekretnina te industrijskih i skladišnih prostora smanjene, situacija se promijenila upravo suprotno. Niska potražnja za maloprodajnim prostorom, kao i na tržištu prodaje, može biti uzrokovana niskim prihodima stanovništva i prevladavanjem štednog modela ponašanja.

Maloprodajne nekretnine

Volumen ponude

Obujam ponude maloprodajnog prostora po površini u prosincu 2017. u središtu se smanjio za 31%, dok je izvan Vrtnog prstena porastao za 7%. Promjena u broju izloženih predmeta bila je -31% odnosno +18%.

Ukupno su u prosincu 2017. godine 43 objekta ukupne površine 10 tisuća četvornih metara stavljena na tržište unutar Vrtnog prstena i 625 objekata površine 211 tisuća četvornih metara izvan njega. Ukupna ponuda maloprodajnih prostora iznosila je 668 objekata ukupne površine 221 tisuća. m² s prosječnom površinom jednog objekta od 331 m².

Pokazatelji cijena

Prosječna stopa za nekretnine u centru od prosinca 2016. do prosinca 2017. smanjila se za 2% na 62.471 rublja/m2/godišnje, a za nekretnine izvan Vrtnog prstena nije se promijenila i iznosila je 28.438 rubalja/m2/godišnje. Sudeći po značajnom smanjenju stopa za objekte u središtu već drugu godinu, potražnja za njima opada.

Godišnja najamnina za nekretnine unutar Vrtnog prstena smanjena je za 31%, a izvan Vrtnog prstena porasla je za 34%.

Street-retail

Obujam ponude objekata street-retail formata tijekom 12 mjeseci u smislu ukupne površine porastao je za 12%, uklj. u središtu - smanjio se za 6%, a izvan njega porastao je za 14% i iznosio je 17 objekata ukupne površine od 3 tisuće četvornih metara. u središtu i 224 objekta s površinom od 61 tisuća četvornih metara. Iznad.

Prosječna cijena najma za 12 mjeseci smanjila se za 9% na 33.948 rub./m²/god., dok je u centru pala za 16% na 70.361 rub./m²/god., a izvan njega - za 4. % do 31.184 RUB/m2/god.

Situacija s potražnjom za street-retailom u centru ponešto je drugačija od situacije za maloprodajne prostore općenito – utoliko što su u 2016. godini cijene street-retaila u centru rasle. Međutim, u 2017. pad cijena takvih objekata jasno premašuje pad cijena u street-retailu na periferiji.

Uredske nekretnine

Volumen ponude

Obujam uredske ponude prema ukupnoj površini od prosinca 2016. do prosinca 2017. smanjen je za 45% u centru, a porastao za 1% izvan njega. Promjena u broju izloženih prostora iznosila je -28% odnosno +16%.

Ukupno su u prosincu 2017. godine unutar Vrtnog prstena izložena 174 predmeta i 1612 predmeta izvan njega ukupne površine od 57 do 693 tisuće četvornih metara. m odnosno. Ukupna ponuda poslovnih prostora u prosincu iznosila je 1.786 objekata ukupne površine 750 tisuća m2 s prosječnom površinom od 420 m2. m.

Pokazatelji cijena

Prosječna stopa za uredske nekretnine u 2017. općenito je porasla za 3% na 17.129 RUB/m2/godišnje. Unutar Vrtnog prstena prosječna stopa porasla je za 10% i iznosila je 28.049 rubalja/m2/god., a na periferiji za 5% na 15.950 rubalja/m²/god.

Ukupna godišnja najamnina za uredske ponude u centru smanjena je za 38%, a izvan vrtnog prstena - porasla je za 5%.

Sudeći prema promjenama cijena u posljednje 2 godine, potražnja za uredskim nekretninama u središtu veća je nego izvan njega.

U 2017. godini cijene sekundarnih stanova u Moskvi nastavile su padati usred smanjenja efektivne potražnje i pod pritiskom ogromne ponude novih zgrada. No, najvjerojatnije bi kvadratni metar izgubio puno više da nije hipoteka, čije su stope pale na rekordno nisku razinu.

Prema analitičkom centru www.irn.ru, 2017. godine indeks troškova stanovanja u glavnom gradu u rublji smanjio se za 1,7% i na kraju godine iznosio je u prosjeku oko 167 000 rubalja. po kvadratnom metru. No, osim očitog smanjenja cijene brojila, koje se odražava u dinamici navedenih cijena, postoji i ono implicitno - zbog popusta i cjenkanja. Prodajne cijene (na temelju stvarnih transakcija) pale su za oko 7-8% tijekom godine - pogledajte "Apartmani u Moskvi i Moskovskoj regiji u studenom i prosincu 2017."

Valja napomenuti da je tržištu nekretnina uvelike pomoglo rekordno smanjenje stopa hipotekarnih kredita. Podsjetimo, zahvaljujući padu inflacije i ključnoj stopi Središnje banke, hipoteke za kupnju gotovih stanova do kraja godine pale su na oko 10% godišnje. Za usporedbu: prije godinu dana prosječna stopa za izdavanje hipotekarnih kredita na sekundarnom tržištu bila je gotovo 13%.

Najvjerojatnije, da nije bilo hipoteka, pad cijena bi bio značajniji, blizu 10%, jer smanjenje kamata na kredite povećava solventnost potencijalnih kupaca i čini stan pristupačnijim.

Koliko se točno može izračunati pomoću hipotekarnog kalkulatora na www.irn.ru. Uz stopu od 13%, predujam od 20% i rok kredita od 15 godina, mjesečna rata za stan vrijedan 8 milijuna rubalja. bit će gotovo 81.000 rubalja. Budući da mjesečne otplate zajma ne bi smjele prelaziti 50% (ili po mogućnosti 30%) prihoda zajmoprimca - to su zahtjevi banaka, po ovoj stopi hipotekarni vjerovnik trebao bi primiti više od 160 000 rubalja. na mjesec. A po stopi od 10%, banka će morati dati oko 69.000 rubalja. mjesečno, a potrebna razina prihoda smanjena je na 138.000 rubalja.

U kontekstu tipova stanovanja, najskuplji segment, monolitne kuće od opeke, gdje je koncentrirana većina ponude poslovne klase, najviše je pojeftinio, za 6,5 ​​posto. Pojeftinjenje visokobudžetnih nekretnina je "catch-up" prirode. Činjenica je da, za razliku od ekonomske klase, čija cijena pada od 2015., cijene skupih stanova već dugo pokazuju fenomenalnu stabilnost. Na primjer, krajem 2016. monolitna opeka izgubila je manje od 1%, a stara ploča izgubila je gotovo 7% (vidi „Pregled tržišta nekretnina prema rezultatima 2016.“).

Međutim, kao što je IRN.RU više puta upozoravao, stabilnost cijena skupih nekretnina je očita: visokobudžetni segment uvijek se dulje opire promjenama ekonomske stvarnosti, ali na kraju postaje jeftiniji ništa manje od masovnog stanovanja.

Tako se dogodilo i ovaj put. Do sredine 2017. vlasnici precijenjenih stanova, koji dvije godine nisu primili kupce s pretkriznim proračunima, počeli su masovno uklanjati nekretnine iz prodaje. Kao rezultat toga, do jeseni su cijene u skupom segmentu pale ubrzanim tempom (vidi „Pregled tržišta nekretnina prema rezultatima kolovoza 2017.“).

Peterokatnice od cigle najbolje su prošle na kraju 2017. – one su jedine bile u plusu, iako malom (1,2%). Očito je ovaj segment postao glavni dobitnik programa koji su pokrenule moskovske vlasti za obnovu dotrajalih stambenih objekata. Istodobno, obnova nije uspjela povući panelne zgrade Hruščova u pozitivnu zonu - izgubile su 2%. Višesmjerna dinamika cijena dva na prvi pogled slična segmenta objašnjava se osjetnom razlikom u kvaliteti stanovanja – uostalom, novi stan ako se i dobije, to neće biti skoro, a čekanje na useljenje peterokatnica od opeke mnogo je ugodnija nego u zgradi panela.

Međutim, pad deklariranih cijena za "hruščovke" djelomično je usporen pompom oko obnove - druge vrste pločastih kuća više su pale u cijeni.

Uz peterokatnice od opeke, Staljinove zgrade i standardne kuće od opeke izgledale su nešto bolje od tržišta 2017. Glavna prednost segmenta je njegova dobra lokacija: takve kuće obično se nalaze relativno blizu centra, u blizini metro stanica.

Svi gore opisani trendovi odražavaju se u dinamici cijena prema zemljopisnom području. Tržišni autsajderi na kraju 2017. uključivali su najskuplje četvrti: središnji, zapadni i jugozapadni. Bolji od njih, ali lošiji od tržišta u prosjeku su ekološki nepovoljni i udaljeni od centra južni i jugoistočni kvartovi, uglavnom izgrađeni panel stanovanjem. A predvodnici su bili demokratski okruzi s velikim brojem peterokatnica od cigle i/ili Staljinovih zgrada – sjeverni, istočni, sjeverozapadni.

Slična se slika dobiva i kada se promatra dinamika cijena po sobama. Najviše su pali veliki, a time i skupi stanovi – višesobni i trosobni. Cijene "jednosobnih stanova" (ima ih mnogo u peterokatnicama) pale su za samo 1%, a "dvosobni stanovi" su pali na nulu - ovo je najpopularnija opcija među obiteljskim kupcima.

Ozbiljne krizne pojave u ruskom i globalnom gospodarstvu pridonose stagnaciji na tržištu nekretnina, nižim cijenama i, sukladno tome, padu stvarne potražnje stanovništva.

Situaciju na tržištu nekretnina danas karakterizira smanjenje prodajnih količina, pad cijena stambenih nekretnina starog fonda, smanjenje ukupnog broja transakcija i hipotekarnih kredita izdanih od strane banaka.

Takvi trendovi su se formirali postupno, u posljednje 2-3 godine, zbog sljedećih razloga:

• uvođenje političkih i gospodarskih sankcija Rusiji, zabrana stjecanja vrijednosnih papira velikim ruskim investicijskim tvrtkama i privatnim poduzetnicima u inozemstvu;
• povećanje troškova izgradnje novih zgrada;
• smanjenje volumena i, kao posljedica toga, stečaj građevinskih tvrtki;
• smanjenje solventnosti potencijalnih kupaca i nedostatak stabilnog rasta njihovih prihoda, poteškoće u otplati duga;
• nestabilnost tečaja, što stvara problem s hipotekama u stranoj valuti kada se pretvore u ruske rublje;
• povećanje kamatnih stopa na novoizdane hipotekarne zajmove i pooštravanje bankovnih zahtjeva za potencijalne zajmoprimce i kolaterale;
• rokova i subvencija.

Sve to negativno je utjecalo na procese formiranja cijena na tržištu nekretnina, količine prodaje i najma stambenih nekretnina.

Odnos ponude i potražnje

Većina prognoza ruskih ekonomista svodi se na opće mišljenje da u 2017. godini treba očekivati ​​nastavak općeg trenda recesije i pada cijena nekretnina. Ako je u 2015.-2016. došlo do postupnog pada prihoda građana i potražnje za stambenim i poslovnim nekretninama, onda je u sljedećoj godini moguće doći do „dna“ ili kolapsa tržišta.

Štoviše, taj će proces biti dugotrajan, trajat će od 2 do 4 godine.

Fazu brzog opadanja karakterizirat će sljedeći fenomeni:

1. novo stanovanje najvjerojatnije će nastojati minimizirati rizike smanjenjem volumena naručenog prostora, a kao glavni smjer svoje aktivnosti odabrat će izgradnju samo financijski isplativih objekata. Ova politika će dovesti do trajnog smanjenja opsega puštanja nekretnina u pogon.
2. Razina solventnosti ruskog stanovništva nastavit će brzo padati, a kupnja nekretnine ili poboljšanje životnih uvjeta postat će u drugom planu. Razina pada potražnje u ovoj situaciji projicira se na 30% u odnosu na tekuću godinu. To će dovesti do zamrzavanja gradnje novih zgrada, povećanja udjela neprodanog prostora unutar novog doma na 50% i pomicanja naglaska na sekundarno tržište nekretnina.
3. Situacija na sekundarnom tržištu bit će dvosmislena. Od početka 2017. godine ukida se program državnih subvencija s povlaštenim kamatama za kupnju novih stanova. To će dovesti do privlačenja udjela kupaca s primarnog tržišta. S obzirom na kategorije nekretnina na sekundarnom tržištu, očekuje se pojeftinjenje cijene četvornog metra u staroj zalihi uz sličan pad potražnje, a cijene luksuznih stanova i poslovnog prostora će ostati na sadašnjoj razini ili blago pasti. . To je obično zbog nedostatka fleksibilnosti prodavača i njihove nevoljkosti da snize cijenu pod bilo kojim okolnostima (čak i ako se proces prodaje dugo odgađa).
4. Nespremnost banaka da smanje godišnje stope na hipotekarne kredite, strogi zahtjevi za nekretnine i potencijalne zajmoprimce također će pridonijeti padu obujma njihovih hipotekarnih portfelja, što će negativno utjecati na razinu potražnje.
5. Tržište poslovnog i rezidencijalnog najma na sličan će način biti pogođeno kriznim pojavama u vidu snažnog kolapsa volumena iznajmljenih prostora. U segmentu stambenih nekretnina najmoprimci će se fokusirati na stanove i sobe manjih površina i niskih mjesečnih najamnina. U kategoriji poslovnih prostora nastavit će se trend značajnog pojeftinjenja kvadratnog metra kako bi se na bilo koji način mogao prodati. U 2017. ovo tržište bit će više pogođeno pitanjem neravnoteže između ponude i potražnje prema snažnoj neravnoteži potonje.

Stabilizacija postojećeg stanja očekuje se do 2019.-2020.

Upravo u tom razdoblju predviđa se početak oporavka i postupni povratak na pretkrizne razine.

Razina cijena stanova u 2017

Većina stručnjaka koji predviđaju razvoj tržišta nekretnina u bliskoj budućnosti ne usuđuje se iznositi konkretne brojke i cijene stanova.

Situacija će imati individualni scenarij u svakoj pojedinoj regiji. Moskva, Sankt Peterburg i neki drugi najveći gradovi Ruske Federacije najvjerojatnije će doživjeti razdoblje oštrog pada cijena.

U uvjetima nove ekonomske stvarnosti trošak će se približiti stvarnoj vrijednosti, što će samo pozitivno utjecati na daljnji razvoj tržišta stambenih i poslovnih nekretnina.

Neki stručnjaci smatraju da će sljedeće godine cijene pasti za 5-7%, drugi očekuju pad od više od 10-15%. Analizirajmo prognoze i zaključke vodećih ruskih stručnjaka za nekretnine.

Mišljenje stručnjaka za nekretnine

Šef Sberbank Rusije G. Gref daje prognozu razvoja ruskog tržišta nekretnina, na temelju činjenice da će se promatrati pozitivna dinamika samo u odnosu na potražnju. Prema njegovim riječima, većina investitora očekuje još veću stopu pada cijena na sekundarnom tržištu. I unatoč relativno povoljnim cijenama stambenih nekretnina, rast se ne očekuje u sljedećih nekoliko godina.

2016-2017 je povoljan period za ulaganje bez mogućnosti dobivanja brze marže. Da biste to učinili, morat ćete pričekati oko pet godina.

Profesor ruskog ekonomskog sveučilišta G. Sternik sugerira pad tržišta nekretnina u Rusiji od 2017. godine. Prema njegovom mišljenju, cijene i potražnja za stanovima padat će najmanje do 2019. godine. Sljedeće će godine tržište nekretnina dosegnuti najnižu točku. Velik broj novoizgrađenih novih zgrada bit će zamrznut, građevinske tvrtke će odbiti poduzeti velike projekte zbog naglog pada solventnosti građana zemlje. Kriza će najviše pogoditi male gradove u kojima će pad volumena transakcija biti osjetniji nego u gradovima s preko milijun stanovnika.

Prognoza Uralske komore za nekretnine također pretpostavlja razvoj krize na ruskom tržištu nekretnina. Doći će do naglog pada količine prodaje u 2017.-2018. U većoj mjeri to će utjecati na stambene objekte iz starog fonda, kao i one izgrađene na periferiji gradova. To će obvezati programere novih kuća da poboljšaju kvalitetu gradnje i uređenja okoliša, čime će privući potencijalne kupce.

Tekuća godina, prema mišljenju stručnjaka komore, najpovoljnije je razdoblje za kupnju stambenih nekretnina zbog prisutnosti velikog broja isplativih ponuda kako na primarnom tako i na sekundarnom tržištu. Državna potpora i niže stope hipoteka u bliskoj budućnosti pomoći će pozitivno utjecati na situaciju na tržištu nekretnina.

Prognoza tržišta nekretnina za 2017. godinu je negativna u području izgradnje novih zgrada, jer će doći do naglog pada ponude i zamrzavanja brojnih investicijskih projekata.

Kriza će dovesti do jasne neravnoteže između ponude i potražnje s jasnom prevlašću potonje i značajnog pada obujma prodaje i cijena nekretnina.