Un participante en el DDU (Acuerdo de participación de acciones), que compró las instalaciones del desarrollador en la etapa inicial de construcción, tiene el derecho de venderlo a otra parte hasta la puesta en funcionamiento del edificio. (leer)
Se firma un acuerdo de cesión de derechos entre el comprador y el accionista. Las partes de la transacción notifican al promotor por escrito de esta intención, entregándole una copia del contrato. La empresa constructora debe dar su consentimiento.
La cesión está regulada por la ley federal N° 214, artículo 11.
Información al comprador
Al comprar un apartamento por cesión de derechos, hay matices:
- Al registrarse, se indica el tipo de contrato original: la base para la transferencia de derechos.
- El documento se acredita con una cantidad fija y el procedimiento de cálculo. Sin esta cláusula, la transacción puede considerarse ilegal.
- Se verifican los documentos del constructor para la implementación de las actividades de construcción.
- El contrato de cesión está certificado por un notario.
- El comprador notifica al desarrollador sobre la transacción, ya sea que este elemento esté escrito en el documento o no.
Causas para celebrar un contrato
Los motivos para firmar el documento de cesión están regulados por el Artículo 328, párrafo 1 del Código Civil de la Federación Rusa. El derecho a la propiedad que pertenece al accionista (confirmado), de acuerdo con la ley, puede transferirse a la otra parte en virtud de la transacción concluida.
La transferencia es posible por sucesión (herencia) o reorganización de una entidad legal, si los locales son propiedad de una organización.
El accionista podrá ceder el derecho a reclamar si se cumplen las siguientes condiciones:
- La asignación ocurre después de . O bien, la deuda se transfiere a la vez a una nueva persona de participación accionaria en el contrato. La segunda parte pagará al desarrollador.
- La cesión se permite desde que se fija el documento DDU, hasta que las partes certifican el acto subordinado, u otro documento sobre la puesta en funcionamiento del inmueble.
La persona original que cedió el crédito es responsable de la nulidad del derecho transferido a la nueva parte del contrato. Pero el accionista no es responsable del incumplimiento de sus obligaciones por parte del promotor.
Excepción: un participante de DDU avaló la empresa a un nuevo accionista.
Algoritmo para celebrar un contrato.
- Comprobación de la documentación del constructor.
- Elaboración de ponencias de los participantes.
- Elaboración de contrato.
- Grabación del acuerdo.
Para verificar los documentos, las empresas se aplican a la oficina de la organización involucrada en la construcción. La administración está obligada, al primer requerimiento del adquirente, a presentar papeles necesarios:
- Certificados de fundación de la empresa.
- Certificado de matriculación y NIF.
- Patentes de tierras - propiedad o arrendamiento.
- Estado financiero trimestral.
- Licencia de obra.
Junto con estos certificados, el comprador podrá solicitar plan de construcción. Afirma:
- Meta diseñada.
- Etapas de construcción.
- Ejecución de la construcción del edificio (plazo).
- Tiempo de puesta en uso de la vivienda (estimado).
La organización debe tener una declaración de proyecto que prescriba cómo se cumplirá la obligación del desarrollador. Y un acuerdo que confirme sobre la base de qué (significa) se lleva a cabo la construcción.
Acciones de las partes en la transacción.
Antes de realizar las premisas el vendedor toma medidas:
- Notifica al desarrollador de la venta: la organización es notificada por escrito. Si no se advierte a la empresa sobre el cambio de accionista, entonces la transacción puede ser declarada ilegal.
- El desarrollador emite un permiso por escrito - la empresa requiere hasta un 5% para el proceso de asignación. Dado que el vendedor vende el área principalmente a un precio superior al que compró a la empresa.
- La empresa emite un certificado de pago de la deuda en virtud del acuerdo.
- Consentimiento (certificado) de uno de los cónyuges para la venta - al comprar locales en matrimonio. Lea acerca de la división de bienes.
- Permiso bancario: cuando el apartamento está en una hipoteca sobre una hipoteca.
- Extracto del EGPR (Registro Unificado de Derechos del Estado).
El comprador debe obtener el permiso de la esposa/esposo antes de comprar (compra de propiedad en matrimonio). El futuro accionista firma y recibe un contrato de préstamo si el espacio habitable se compra con una hipoteca.
Compilación correcta
Después de todas las acciones, se redacta un acuerdo, sujeto a registro. El papel lo redacta una empresa constructora, una agencia inmobiliaria o un abogado.
El contrato establece:
- El asunto del acuerdo es el nombre completo de los participantes, el número del documento de participación en la DDU, el objeto de la transferencia (número de habitaciones, total y superficie habitable, número de habitación).
- Coste, procedimiento de pago, garantía del cumplimiento de las obligaciones de pago.
- Obligaciones y responsabilidades de las partes.
- Conclusión, direcciones y firmas de las partes del acuerdo.
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Tiempo de procesamiento
El registro se realiza en la Cámara de Registro o Catastral y el MFC (Centro Multifuncional).
En presencia de un empleado los participantes firman un acuerdo y proporcionan documentos:
- Identificación.
- Consentimiento del cónyuge, si es necesario.
- Documento de adquisición previamente firmado con el promotor.
- Información sobre la deuda con la empresa o un documento sobre la transferencia de la deuda a un nuevo accionista.
- Permiso de la empresa para transferir derechos.
- Confirmación del banco (con garantía) y contrato de préstamo, si hay hipoteca.
Después de la transferencia de documentos, se paga el impuesto estatal. Cada cliente tiene su propio recibo. El registrador completa la solicitud. Indica: el objeto, parámetros técnicos y datos de los participantes en la venta.
El oficial catastral acepta el contrato firmado, originales y copias de papeles. Se emite al vendedor y al comprador un recibo de recibo con la fecha del documento registrado.
Términos de garantía: de 5 a 10 días hábiles.
En el momento señalado, el adquirente toma el contrato certificado. El vendedor recibe un documento firmado originalmente con el desarrollador.
¿Cuáles son las características?
El comprador reemplaza al propietario original. Por convenio, recibe la cantidad de derechos que tenía el vendedor.
El participante de la DDU tiene derecho a exigir la transferencia de la propiedad en el tiempo acordado. Pero el documento de acciones está sujeto a registro obligatorio, y el derecho a reclamar entra en vigor desde el momento de la certificación. Se lleva a cabo la transferencia de derechos bajo la DDU, y esto puede demorar hasta varios meses.
Pero si los metros se transfieren al accionista, entonces la cesión pierde sentido: el promotor ha cumplido con sus garantías, y el accionista ha ejercido el derecho a DDU. En este caso, se firma un contrato regular de venta.
Con DDU, la cesión se realiza únicamente desde el momento del registro hasta que el local es transferido al propietario.
Conclusión
La cesión de derechos de reclamación no es, como tal, un documento sobre la venta de espacio residencial. Esta es la forma en que las partes cambian (accionista o adquirente) de acuerdo con el desarrollador.
Al pagar los fondos en virtud del contrato, el nuevo propietario compra los derechos y responsabilidades en virtud del documento principal previamente celebrado con la empresa constructora.
La cesión de derechos está sujeta al tipo del IRPF:
- Residente de la Federación Rusa - 13%.
- No residente - 30%.
¿Ha cambiado de opinión acerca de comprar un apartamento en el área seleccionada de la ciudad, pero ya se firmó el contrato de participación accionaria en la construcción? ¿Necesita dinero con urgencia y quiere vender su parte de una casa que se está construyendo según el principio de participación en el capital social de la construcción? En este caso, simplemente es necesario redactar un acuerdo sobre la cesión del derecho a reclamar (cesión) en virtud de un acuerdo sobre participación accionaria en la construcción, y en resumen (un acuerdo de cesión sobre DDU). Pero, por otro lado, surge la siguiente pregunta, ¿cómo ejecutar correctamente esta transacción y cuáles son sus matices? Es por eso que nuestros abogados calificados ubicados en Cheboksary han preparado un documento relevante para usted para que pueda descargar gratis sin registrarse una muestra estándar (ejemplo) del formulario (formulario) de la cesión del derecho a reclamar bajo un acuerdo de participación accionaria en construcción (acuerdo de cesión modelo DDU) que cumple con los actos legislativos de 2020, gracias al cual completará correctamente esta transacción para minimizar los riesgos de perder su dinero.
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¡¡¡Atención!!! Lea la información útil a continuación, para hacerlo bien acuerdo de cesión bajo DDU.
Al final del texto PRIMA
para los residentes de Cheboksary
¡Es importante saberlo! Debe leer
Este acuerdo sobre la cesión del derecho a reclamar la participación en la construcción compartida de un edificio de apartamentos se rige por los siguientes actos legislativos: capítulo 24, párrafo 1, parte 3 Cesión de un reclamo (cesión) del Código Civil de la Federación Rusa y el ley federal "Sobre la participación en la construcción compartida de edificios de apartamentos y otros objetos inmobiliarios"
Los principales matices del acuerdo de cesión bajo la DDU.
- El derecho a reclamar sólo puede ser cedido antes de la firma del acto de aceptación y transferencia, después de lo cual no será posible celebrar un contrato de cesión.
- El contrato de cesión de derechos de reclamación se celebra por escrito y está sujeto a registro estatal obligatorio, en virtud del art. 4 y 17 N° 214-FZ. El contrato entra en vigor solo después de su registro estatal. Esto significa que no se deben realizar pagos antes del registro estatal del contrato de cesión del derecho a reclamar.
- Comprobar si existe una cláusula de prohibición de cesión del derecho de reclamación en el contrato de participación en la construcción compartida.
-
Se requiere el siguiente paquete de documentos relacionados con la transacción:
- contrato de participación inicial (copia original y certificada);
- documentos de pago que confirmen que el pago bajo la DDU se realizó en su totalidad;
- posiblemente, un certificado del desarrollador que indique que las obligaciones de pago del accionista para un objeto de construcción compartido específico (por ejemplo, un apartamento) se han cumplido en su totalidad y a tiempo, el desarrollador no tiene reclamos materiales o de otro tipo contra el accionista original y no oponerse a la cesión;
- el consentimiento por escrito del promotor, si el contrato contiene una cláusula que establezca que sólo en este caso se permite la cesión de los derechos de reclamación;
- permiso de una institución de crédito, si el apartamento fue comprado por un participante en la construcción compartida utilizando financiamiento hipotecario;
- consentimiento notariado del cónyuge, si el participante está casado;
- si el derecho de reclamación está prendado, el consentimiento por escrito del acreedor prendario;
- el consentimiento de las autoridades de tutela y tutela a la cesión de los derechos de reclamación en virtud del contrato, si el participante en la construcción compartida es un menor (incapacitado).
- El contrato de cesión no debe contener cláusulas que cambien los términos del DDU original. Todas las condiciones deben ser preservadas.
- El pago en virtud del contrato de cesión del derecho a reclamar se lleva a cabo en los términos prescritos en el contrato, por lo que debe considerar cuidadosamente esta parte del acuerdo.
- El accionista anterior responde frente al nuevo de la vigencia del derecho que le ha sido transferido, pero no del cumplimiento por parte del desarrollador de sus obligaciones.
- Si la cesión se ejecutó antes del inicio del procedimiento de quiebra contra el desarrollador, entonces se aplican al ciudadano las garantías de la Ley Federal No. 218-FZ del 29 de julio de 2017 "Sobre el Fondo para la Protección de los Derechos de los Ciudadanos".
- Es necesario comprobar que no existen gravámenes (hipotecas) sobre el apartamento. También asegúrese de que se haya realizado el pago de todos los reembolsos, si hubo más de uno.
Esperamos que este formulario de muestra de un contrato para la cesión del derecho a reclamar en virtud de un contrato de participación en el capital social en la construcción (ejemplo de contrato de cesión DDU), de conformidad con los actos legislativos de 2020, le ayude a ahorrar su valioso tiempo, nervios y dinero que se podría gastar en
Denis Artemov, destacado abogado del bufete de abogados Via lege, explicó al portal Novostroy-M qué es un contrato de cesión (cesión), cómo aplicarlo correctamente en el mercado de obra nueva y minimizar posibles riesgos.
En virtud de un acuerdo de cesión (en latín, "cesión" - "cessio", "cesión"), una persona transfiere a otra el derecho a exigir el cumplimiento de una obligación. En virtud de un contrato de cesión, las obligaciones mismas también pueden transferirse: la parte receptora debe cumplirlas en favor de un tercero.
En el caso de apartamentos en edificios nuevos, el titular del derecho (cedente) transfiere al cesionario (cesionario) el derecho contractual de reclamar la transferencia del apartamento al promotor después de la puesta en funcionamiento del edificio.
Un acuerdo de cesión es en muchos aspectos similar a un acuerdo de compraventa, por lo tanto, para hacerlo más fácil, llamaremos vendedor al titular de los derechos de autor y comprador al cesionario.
El contrato de cesión es muy utilizado en la venta de apartamentos en edificios nuevos. El caso es que, en primer lugar, a medida que avanza la construcción, crece el coste de la vivienda en obra nueva, lo que permite invertir dinero para seguir lucrando. Muchos inversores no esperan a que finalice la construcción y el registro del apartamento en la propiedad, sino que tienden a vender la propiedad antes. Para ello, utilizan la cesión de derechos.
En segundo lugar, los contratos de participación en la construcción compartida (DDU) solo pueden celebrarse mientras la construcción está en curso, es decir, hasta que la casa esté en funcionamiento. Y contratos de compraventa - solo si hay una propiedad formalizada del apartamento. Al mismo tiempo, puede pasar bastante tiempo desde el momento en que se encarga el objeto hasta el registro de propiedad, durante el cual los desarrolladores abandonan la fase de venta activa de apartamentos. Como resultado, celebran un DDU por el volumen restante de apartamentos con una de sus estructuras, que luego, sin prisa, se dedica a la venta bajo contratos de cesión.
Cabe señalar que el uso de este tipo de contrato es beneficioso para ambas partes de la transacción. El vendedor puede recibir dinero por un apartamento sin pasar por el procedimiento de su aceptación bajo el acto de aceptación y transferencia y registro de propiedad, así como sin costos operativos adicionales. El comprador: para comprar un apartamento no "desde cero", siga el progreso de la construcción y su ritmo (además, el precio del apartamento en este caso es más bajo que después de la puesta en marcha del nuevo edificio y el registro de propiedad).
rocas submarinas
El contrato de cesión debe cumplir ciertos requisitos. El Capítulo 24 del Código Civil de la Federación Rusa está dedicado al cambio de personas en obligaciones e introduce una serie de reglas importantes. La ley más significativa incluye lo siguiente:
El contrato de cesión de derechos debe redactarse por escrito, y la cesión de derechos en virtud de la DDU debe estar sujeta a registro estatal (en este caso, los derechos de una nueva persona a un apartamento aparecen precisamente desde el momento del registro estatal );
El contrato debe definir claramente el objeto de la transacción (apartamento), indicar su precio, el procedimiento para las liquidaciones;
Si el acuerdo de participación en la construcción compartida prevé el consentimiento obligatorio por escrito del desarrollador para la cesión, es necesario obtenerlo; de lo contrario, la transacción puede declararse inválida.
El artículo 11 de la Ley Federal "Sobre la participación en la construcción compartida ..." complementa esta lista con dos condiciones más:
El vendedor sólo puede ceder el apartamento totalmente pagado o el comprador debe asumir la obligación de pagar la deuda;
La cesión de derechos es posible solo hasta el momento en que se transfiere el apartamento en virtud del acto (la regla procede de la esencia del contrato de cesión: cuando se firma el acto, se realiza el derecho mismo de exigir la transferencia del apartamento - hay nada que ceder).
Además, los siguientes puntos son importantes:
En el contrato de cesión de derechos, el vendedor debe garantizar la pureza jurídica del apartamento (no hipotecado, no embargado, terceros no tienen derecho sobre él, no hay litigio);
De conformidad con el artículo 385 del Código Civil de la Federación Rusa, al momento de la cesión de derechos, el vendedor transfiere al comprador los documentos de título que tiene (un contrato de participación en la construcción compartida, documentos de pago). Es importante redactar un acto separado sobre esto);
El hecho de la liquidación total del comprador con el vendedor para evitar más desacuerdos también debe confirmarse mediante un acto: en acuerdos mutuos;
El promotor debe ser notificado por escrito de la cesión de derechos, el comprador es responsable de la falta de notificación;
Antes de celebrar un contrato de cesión, es importante verificar la vigencia de los derechos a ceder, en particular que el contrato no haya sido rescindido y haya sido pagado en su totalidad.
La forma más fácil de verificar esto es solicitar un extracto de un apartamento del Registro Estatal Unificado de Derechos. Se debe confirmar la validez del contrato (si fue rescindido) y el propietario del apartamento, no debe haber información sobre la presencia de una hipoteca, embargos judiciales y otros gravámenes.
Además, si es posible, es necesario venir con el vendedor a la oficina del promotor: el promotor no está interesado en vender derechos no pagados o inválidos sobre el apartamento a terceros. Además, el promotor dispone de su propia copia de los documentos que componen el historial jurídico del piso, con la que podrá comprobar los papeles aportados por el vendedor.
Después de la conclusión del contrato de cesión de derechos, el comprador "permanece solo" con el desarrollador, por lo que también es importante familiarizarse con los principales documentos de título para la construcción:
Orden del jefe de la administración local sobre la construcción;
Un acuerdo entre la administración y el desarrollador sobre las condiciones para la construcción de un edificio residencial;
Contrato de arrendamiento de terrenos (certificado de propiedad);
Permiso de construcción;
Conclusión positiva de la pericia estatal sobre el proyecto de construcción.
El gerente del desarrollador también puede proporcionar otra información relevante: por ejemplo, nuevas fechas de finalización de la construcción (pueden cambiarse); sobre las medidas preliminares del apartamento (si ha aumentado el área, se le cobrará un recargo al comprador en el futuro) y el costo aproximado de operación del apartamento (no aparece en el contrato).
Al estudiar el acuerdo de participación accionaria en sí, es necesario prestar atención al hecho de que debe estar cosido y tener un sello rectangular del Servicio de Registro del Estado Federal que confirme el registro.
Asimismo, el vendedor está obligado a aportar los documentos que acrediten el pago realizado: recibos de órdenes de pago entrantes, órdenes de pago bancarias, actas de conciliación de finiquitos.
Si el apartamento se compró con una hipoteca, debe haber una confirmación por escrito de que las obligaciones del préstamo se han pagado en su totalidad. En el caso de una hipoteca pendiente, debe intervenir un banco en la transacción, que, a expensas de las cantidades pagadas por el comprador, cierra las obligaciones crediticias del vendedor y retira la prenda del apartamento.
Organización de liquidaciones en virtud de un contrato de cesión entre el comprador y el vendedor
Al concluir un acuerdo sobre la cesión de derechos de reclamación, el vendedor corre el riesgo de firmar el acuerdo, presentarlo para el registro, pero no recibir el pago del costo del apartamento. Para el comprador, el peligro es todo lo contrario: puede dar el dinero, pero no recibir la confirmación de la transferencia de derechos de Rosreestr (por ejemplo, debido a arrestos judiciales).
Por lo tanto, la forma de pago más óptima es a través de una caja de seguridad, cuya condición de acceso es un acuerdo de cesión de derechos registrado en Rosreestr.
Además, recientemente comenzaron a utilizar una carta de crédito bancaria para pagos que no sean en efectivo (el principio es similar al alquiler de una celda). Pero el costo de los servicios bancarios bajo una carta de crédito es mucho más alto, por lo que aún no se ha generalizado.
Indicación en el contrato de cesión del precio incompleto del apartamento
El artículo 210 del Código Fiscal de la Federación Rusa se refiere a la base imponible para calcular el 13% del impuesto sobre la renta personal de todos los ingresos del contribuyente recibidos en efectivo. Los ingresos por asignación no son una excepción. En la práctica, esto conduce a intentos de indicar en el contrato un precio reducido del apartamento, que a menudo es igual a su valor según el acuerdo de equidad.
En este caso, además de la violación evidente de las leyes fiscales, el comprador asume un riesgo adicional, que puede materializarse en el caso de que la cesión se reconozca como inválida por una decisión judicial.
De acuerdo con el artículo 167 del Código Civil de la Federación Rusa, la consecuencia de la invalidez de la transacción es la llamada restitución bilateral, cuando cada una de las partes está obligada a devolver a la otra todo lo recibido en virtud de la transacción. Y si el vendedor recupera el apartamento, el comprador solo recibe el costo documentado del apartamento.
Por lo tanto, es deseable indicar el valor real de mercado del apartamento en el contrato. Pero incluso si esto no sucede, el comprador debe asegurarse de confirmar el pago del monto total (por ejemplo, utilizando recibos adicionales).
El papel del desarrollador
A menudo, el promotor asume las funciones de registro de la cesión de derechos. Ayuda a las partes a preparar los documentos necesarios, redacta un acuerdo de cesión, lo presenta para el registro estatal. En los casos previstos por la DDU, el promotor actúa como tercero en virtud del contrato o da su consentimiento por escrito por separado a la cesión. Por supuesto, es beneficioso para las partes de la transacción.
Pero también está la otra cara de la moneda. Como regla general, dichos servicios del desarrollador se pagan. El desarrollador establece su costo de forma independiente: no existe una regulación estatal de este tema. Tampoco hay recomendaciones sobre quién asume exactamente los costos: el vendedor o el comprador.
Por lo tanto, es importante aclarar de antemano el costo de los servicios del desarrollador para que durante la transacción no se convierta en una sorpresa desagradable.
Cuando el vendedor no ha pagado la vivienda en su totalidad (por ejemplo, a plazos), la participación del promotor en la transacción se vuelve obligatoria. En este caso, el comprador transfiere parte de los fondos pagados al promotor para saldar la deuda, y el resto al vendedor.
Sin embargo, el apoyo de la transacción por parte del desarrollador no resuelve todas las dificultades. Por el contrario, es extremadamente difícil responsabilizar legalmente al desarrollador por posibles errores en la ejecución del contrato, por lo que las partes deben estudiar cuidadosamente los documentos y especificar todos los matices en detalle.
Otros matices
Los derechos de reclamación al promotor de un apartamento están relacionados con los derechos de propiedad. Así, la ley permite la cesión de derechos sobre acciones, es decir, pueden ser emitidos a varias personas que son vendedores. La situación es similar con los compradores, que también pueden ser muchos.
Además de DDU, los desarrolladores también utilizan otros tipos de contratos para la venta de bienes inmuebles en edificios nuevos. Por ejemplo, PDKP o un acuerdo de participación en una cooperativa de vivienda. A pesar de que la cesión de derechos sobre un apartamento en virtud de ellos difiere en muchos aspectos de la cesión en virtud de la DDU, mucho de lo que se ha discutido en este artículo también es aplicable a este tipo de cesión.
En conclusión, debe decirse que el contrato de cesión de créditos, al igual que otros tipos de transacciones de derecho civil, tiene como objetivo la implementación de la libre circulación de bienes y dinero y está diseñado para ayudar a las partes a lograr resultados mutuamente beneficiosos.
Al mismo tiempo, es muy importante prestar atención a la correcta ejecución de los documentos (para evitar errores e inexactitudes), planificar de manera oportuna y distribuir correctamente las competencias de las partes en la transacción para preparar y proporcionar la documentación necesaria. .
Desde hace bastante tiempo, la cesión de derechos bajo un contrato de participación accionaria en la construcción se ha practicado con éxito. Este tipo de contrato se denomina cesión y se celebra entre el cedente (vendedor) y el cesionario (comprador). A menudo se utiliza en el campo de la transferencia de derechos sobre bienes inmuebles, incluso cuando se requiere una cesión del derecho a reclamar en virtud de un acuerdo de participación accionaria en la construcción, así como la transferencia de obligaciones de deuda. Por regla general, se trata de un acuerdo bilateral en el que una de las partes transfiere obligaciones de propiedad o algunos derechos a la otra.
La conclusión de este tipo de transacción ayuda al vendedor a transferir el objeto, que aún no ha sido aceptado por la comisión estatal y puesto en funcionamiento. También es posible realizar una cesión de la demanda de obligaciones de deuda. Consiste en la necesidad de pagar una remuneración al nuevo acreedor, cuyo valor debe ser inferior a la cantidad que será cedida. De lo contrario, la ejecución de esta transacción no tiene sentido. No será infracción de la ley si la cesión se realiza a título gratuito.
Cesión del derecho a reclamar para personas jurídicas y personas físicas
En virtud de un acuerdo sobre la cesión del derecho a reclamar en virtud de un acuerdo de participación en el capital, el cedente es totalmente responsable si se determina que los derechos transferidos son contrarios a la legislación vigente de la Federación Rusa. En mayor medida, esto se aplica a las relaciones contractuales en la etapa de adquisición de bienes inmuebles en el proceso de construcción.
¡Importante! Cuando las acciones de los líderes de una entidad legal (desarrollador) llevaron a la empresa a la quiebra, entonces, en estas circunstancias, el tribunal no verá la culpabilidad del cedente. Con un largo retraso en la construcción, se mantiene el mismo orden.
La cesión del derecho a reclamar en virtud de un acuerdo de participación en la construcción compartida es posible hasta que las partes redacten un acto de aceptación y transferencia de la propiedad. De acuerdo con la Ley Federal de la Federación Rusa N 214, es posible concluir un acuerdo de cesión a partir de la fecha de registro estatal de la DDU. Sin el registro adecuado del acuerdo de participación accionaria con las autoridades de Rosreestr, todas las transacciones posteriores se considerarán inválidas. Así, las consecuencias jurídicas que puedan producirse no tendrán efectos jurídicos en el futuro. Según la decisión del tribunal, todo deberá volver en orden de regresión a su nivel original.
Cualquier contrato para la cesión del derecho a reclamar (cesión) también pasa por el registro en Rosreestr. El cedente (el primer accionista) reembolsa íntegramente el precio condicional. En caso de que el objeto inmobiliario no esté totalmente pagado, se computará la persona que haya sido la última en asumir todas las obligaciones y derechos.
Los siguientes documentos deben aparecer en la solicitud:
- el contrato por el bien inmueble cedido, donde conste la firma de quien lo celebró por primera vez;
- recibos de pago que indiquen el pago completo;
- documentación de reconciliación para cálculos iniciales;
- permiso por escrito del desarrollador para completar la transacción.
En la práctica, al concluir una cesión, por regla general, se conserva la misma forma que estaba en el primer acuerdo. No será infracción si hay una forma escrita simple, o la transacción se realiza con la participación de un notario.
El procedimiento para celebrar un acuerdo.
¡Recordar! El peso de la responsabilidad por la no notificación oportuna del desarrollador, así como la obtención de su consentimiento para la transacción, recae sobre los hombros del cesionario. Así que esto debe ser atendido de antemano. Sin dicho consentimiento, las autoridades de Rosreestr no registrarán la transacción; sin embargo, en la etapa inicial, pueden surgir consecuencias legales indeseables, así como problemas con la pérdida de tiempo y dinero.
Es posible recibir del cedente, como deudor en juicio, la devolución de fondos ya pagados. Pero para ello, deberá presentar una demanda por enriquecimiento injusto ante las autoridades judiciales, donde también deberá buscar al deudor especificado. Desafortunadamente, tales búsquedas no siempre conducen al resultado esperado.
Por regla general, el acuerdo original contiene una cláusula que indica la obligación del primer accionista de notificar la inscripción de la cesión. En la práctica, ha habido casos en los que el promotor se negó a transferir la vivienda a un nuevo cesionario, o la recibió el comprador con el que el promotor entabló relaciones contractuales en la etapa inicial.
El procedimiento para registrar una transacción de cesión en Rosreestr va acompañado de la siguiente documentación:
- modelo de contrato de participación;
- acuerdo de cesión original;
- una lista de documentos adjuntos, que está dictada por los detalles de una transacción en particular;
- un poder notarial que brinda la oportunidad de firmar documentos oficiales, así como toda la documentación constitutiva principal (lista de personas jurídicas).
Las autoridades de Rosreestr podrán registrar la transacción dentro de 1-1,5 meses.
La base para concluir una transacción para la cesión de créditos puede ser un contrato de venta, inversión, con la participación de fondos prestados (hipoteca). En este último caso, se hace necesario avisar a la entidad de crédito para que los agentes de seguridad del banco puedan comprobar al nuevo cesionario. Después del procedimiento, donde se aclara la solvencia del nuevo prestatario, se realiza una conclusión, que debe indicar el consentimiento a una transacción específica.
En la jurisprudencia, a menudo existen tipos de acuerdos de cesión tripartitos. Esto es muy conveniente, ya que el consentimiento de todas las partes está presente en un solo documento. Que tiene un alto grado de indiscutibilidad y también le permite eliminar de manera efectiva problemas innecesarios. Las partes pueden ser tanto personas físicas como jurídicas. A menudo se redacta en las etapas iniciales de la construcción de viviendas, donde la empresa promotora actúa como un tercero. Sólo las condiciones previamente acordadas derivadas de la firma de documentos anteriores pueden impedir la celebración de un acuerdo tripartito. El resto de momentos y formas de resolverlos se mantienen en el mismo orden.
Fiscalidad y otros temas
Cabe señalar de inmediato que la recepción de cualquier ingreso tanto de personas jurídicas como de personas físicas está gravada, a menos que la ley disponga lo contrario. La cesión de derechos no será una excepción, y, con independencia de lo que se transmita: derechos u obligaciones (venta/compra).
La base imponible está regulada por varias disposiciones del Código Fiscal de la Federación Rusa. En las primeras etapas, todos los pagos de impuestos los realiza la empresa inversionista o varias organizaciones similares (en proporción a los fondos invertidos). Los pagos de impuestos se calculan en función del valor de la transacción. No está prohibido gravar al cesionario con parte del importe del impuesto, si así lo prevén las condiciones pertinentes.
En nuestro caso, la base imponible no se reduce por el importe de los gastos incurridos, como es habitual en otros ámbitos de la tributación. Los pagos reales se realizarán en función de la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra de la vivienda. Por lo tanto:
- el precio del objeto es de 7.000.000 de rublos;
- impuesto 13%;
- el precio de venta posterior es de 8.000.000 de rublos;
- el monto a pagar será de 130 000 rublos (basado en 1 000 000 de rublos).
¡Importante! Tendrás que cumplimentar una declaración en el modelo 3 - IRPF en todas las situaciones, incluso cuando la diferencia entre la primera venta y las posteriores sea cero, es decir, no habrá necesidad de tributar. Si la declaración especificada no se completa a tiempo, tendrá que pagar una multa.
Asimismo, no se tiene en cuenta el impuesto al valor agregado, ya que no existe conexión entre la base de devengo y la contabilidad de gastos. El derecho a reclamar simplemente pasa a otra persona que participó en la operación de cesión, por lo tanto, la legislación no prevé un impuesto adicional (IVA).
Para protegerse de la pérdida de bienes inmuebles o de una cantidad significativa de dinero, se recomienda realizar su propio control. Esto debe hacerse a más tardar a la recepción de los recibos de pago del objeto. Para hacer esto, debe tomar los recibos indicados y luego conciliar los acuerdos mutuos con la empresa desarrolladora. La confianza de las partes entre sí ciertamente debería estar presente, pero confiar solo en ella es al menos imprudente.
Un factor importante para garantizar que la transacción transcurra sin problemas y sin excesos es la conciencia del promotor, y esto se aplica tanto a cualquier etapa de la construcción como a la pureza legal de toda la documentación. Hay varias formas de consultar:
- comprobación de información en Internet;
- ordenar la pericia apropiada de un abogado calificado;
- solicitando información del impuesto o Rosreestr en la medida de lo posible.
Debe tenerse en cuenta que el período más desfavorable para concluir una cesión es el momento en que la empresa que se dedicaba a la construcción de un edificio residencial comienza a poner en funcionamiento esta instalación. Los inconvenientes y problemas ocurren debido al hecho de que el período entre la aceptación por parte de la comisión estatal y la firma del acto sobre la transferencia del apartamento puede extenderse de manera impresionante. Es mejor protegerse y no involucrarse en tal aventura.
