Gotovo sve norme Građanskog zakonika o zajedničkoj imovini spominju dionice koje pripadaju njegovim sudionicima. No, zakonodavca ne zanima toliko pravna narav udjela u pravu zajedničke imovine (u daljnjem tekstu: udio u zajedničkoj stvari), koliko kvantitativno mjerenje udjela. To je potrebno radi raspodjele između suvlasnika prihoda ostvarenih zajedničkom stvari i troškova koji na nju otpadaju, kako bi se utvrdilo što suvlasnik može potraživati ​​pri diobi zajedničke stvari ili pri izdvajanju iz nje. Osim toga, veličina udjela ne ostaje nepromijenjena tijekom cijelog postojanja zajedničke imovine. Veličina udjela može se povećati ili smanjiti zbog promjena u sastavu sudionika zajedničke imovine, poboljšanja zajedničke imovine i niza drugih okolnosti koje se moraju uzeti u obzir. Jednom riječju, da bi se odnosi između suvlasnika razlikovali jasnoćom i sigurnošću koja se zahtijeva u građanskom prometu, potrebno je znati koji je točno u jednom ili drugom trenutku prisutnosti zajedničke imovine udio koji pripada svakom od njih u ovom svojstvu je izraženo. Udio u zajedničkoj imovini izražava se razlomkom ili postotkom. Dakle, suvlasnik može posjedovati 1/4, 3/3 itd. ili 10,20,35,50 posto, itd. u zajedničkoj imovini. Udjeli sudionika u zajedničkoj imovini smatraju se jednakima, osim ako drugačije ne proizlazi iz zakona, ugovora ili suštine odnosa između njih. Utvrđivanje udjela u pravu zajedničkog vlasništva na zajedničkoj stvari u etažiranom vlasništvu provodi se prema pravilima predviđenim čl. 9. Zakona o zajednicama vlasnika stanova. Sporazumom svih suvlasnika može se utvrditi postupak utvrđivanja i promjene njihovih udjela ovisno o doprinosu svakog od njih u stvaranju povećanja zajedničke imovine. Ako je suvlasnik izvršio poboljšanja na zajedničkoj stvari, sudbina poboljšanja i njihov utjecaj na veličinu suvlasničkog udjela na toj nekretnini ovisi, prije svega, o tome je li pri izvršenju poboljšanja poštivan propisani postupak i , drugo, o tome odnose li se poboljšanja na neodvojivo ili odvojivo. Ako su poboljšanja neodvojiva i pri njihovom je izvršenju poštivan propisani postupak, tada suvlasnik koji je poboljšanja izvršio može zahtijevati povećanje svog dijela razmjerno za koliko se povećala vrijednost zajedničke stvari. Ako nije ispoštovan postupak neodvojivih poboljšanja, tada suvlasnik nema pravo zahtijevati povećanje veličine svog udjela. Što se tiče razlučivih poboljšanja, one, ako sporazumom suvlasnika nije drugačije određeno, postaju vlasništvo onoga tko ih je učinio. Drugim riječima, izvršenje takvih poboljšanja, budući da su odvojiva, samo po sebi ne daje pravo na potraživanje povećanja udjela. 5

2.2 Prava zajedničkog vlasništva

Sadržaj prava zajedničkog vlasništva čine ovlaštenja suvlasnika u vlasništvu, korištenju i raspolaganju zajedničkim stvarima. Svaki suvlasnik, kada ostvaruje pravo zajedničkog vlasništva, bez obzira na veličinu svog udjela, ima jedan glas. Međutim, kao što ćemo sada vidjeti, to nema praktičnog značaja. Ostvarivanje prava zajedničkog vlasništva mora nastati međusobnim sporazumom svih suvlasnika. Ako se sporazum ne postigne, utvrđivanje posljedica nastalih nesporazuma ovisi o tome odnose li se oni na izvršavanje ovlasti posjedovanja i korištenja zajedničke stvari ili ovlasti raspolaganja. Ako se suvlasnici nisu sporazumjeli o vlasništvu i korištenju zajedničke stvari, tada se svaki od njih, barem onaj koji je ostao u jednini, može obratiti sudu. Ako se nesporazum odnosi na pravo raspolaganja (npr. dva suvlasnika žele prodati zajedničku stvar, a treći se protivi prodaji), tada se spor ne može rješavati pred sudom. Načelo sporazumnosti u ostvarivanju prava raspolaganja zajedničkom imovinom mora djelovati bez iznimke. Da se vratimo na gornji primjer, dva suvlasnika, zajedno ili zasebno, mogu prodati svoje udjele, ali nemaju pravo natjerati trećeg da proda svu zajedničku imovinu u cjelini. Zato kod vršenja prava zajedničkog vlasništva u načelu nema praktičnog značaja koliki udio ima koji od suvlasnika, iako se o veličini udjela mora voditi računa pri raspodjeli prihoda i plodova koje donosi zajednička imovina, troškovi i tereti koji na nju padaju (vidi članke 248. i 249. Građanskog zakonika RF).

Udio u zajedničkoj stvari koji pripada suvlasniku nije lociran u nekom određenom dijelu zajedničke stvari, već se proteže na cijelu nekretninu kao cjelinu. Pritom suvlasnika može zanimati ne samo zamjenska, već i uporabna vrijednost navedene nekretnine. Njega može zanimati ne samo prihod koji obična stvar donosi (na primjer, kada je iznajmljuje), već i korištenje te stvari za zadovoljenje svojih potrošačkih potreba (na primjer, sam život u kući). Suvlasnik ima pravo da mu se dio zajedničke stvari stavi na posjed i korištenje razmjerno njegovom udjelu. Ako je to nemoguće, ima pravo zahtijevati odgovarajuću naknadu od ostalih sudionika zajedničke imovine.

U slučajevima kada je dio zajedničke stvari dodijeljen u posjed i korištenje suvlasniku, on uz zadržavanje prava na udio u zajedničkoj stvari stječe i pravo na dio stvari koji mu je dodijeljen. . Po svojoj pravnoj prirodi ovo se pravo može klasificirati kao stvarno. Takve situacije najčešće nastaju prilikom utvrđivanja reda vlasništva i korištenja stambene zgrade koja je u zajedničkom vlasništvu dviju ili više osoba. Ako je sporazum o određivanju postupka posjedovanja i korištenja kuće ovjeren kod javnog bilježnika i registriran u lokalnoj upravi, tada ostaje važeći za osobu na koju će se prenijeti udio u zajedničkoj imovini (primjerice, nasljednik ili kupac udjela). 6

Jedan od temelja za nastanak zajedničke imovine, koji je povezan s mnogim pitanjima njegove provedbe, jest zajedničko sudjelovanje dviju ili više osoba u izgradnji kuće. Nije rijetkost da građanin kojemu je dodijeljeno zemljište za izgradnju kuće u gradnju uključi članove svoje obitelji ili druge osobe. Po završetku gradnje dolazi do spora između sugrađana, a ponekad i između njih i državnog tijela (lokalne samouprave), oko toga tko treba uknjižiti kuću: samo na osobu kojoj je zemljište dodijeljeno ili također s drugim osobama. Sudska praksa pristupa rješavanju ovih sporova uzimajući u obzir sljedeće uvjete. Prije svega, potrebno je utvrditi jesu li osobe koje su sudjelovale u izgradnji kuće povezane obiteljskim i kućnim vezama ili su investitoru stranci. Drugo, za koje je svrhe kuća izgrađena: za stanovanje onih koji su sudjelovali u izgradnji ili za druge svrhe. Konačno, treće, za sudjelovanje u predmetu, ako ne djeluje kao stranka u predmetu, potrebno je uključiti tijelo koje dodjeljuje zemljišne čestice i saznati njegov stav prema nastalom sporu - Ako osobe koje sudjeluju u sporu gradnja su povezani obiteljskim i kućanskim odnosima ili barem nisu povezani, ali kuća je izgrađena kako bi se i tim i drugim osobama osiguralo stanovanje, a tijelo koje je dodijelilo zemljišnu česticu ne protivi se priznanju kuće kao zajedničkog vlasništva , spor rješava sud u korist stvarnih suizvođača. Sud se ne može složiti s mišljenjem nadležnog tijela koje se usprotivilo priznanju kuće kao zajedničkog vlasništva sugrađana, ali svoje neslaganje mora obrazložiti u odluci o predmetu. Ako je kuća priznata kao zajednička imovina sugrađana, sud može odrediti njihov udio u zajedničkoj imovini, uzimajući u obzir troškove rada i materijala koje su sugrađani uložili u izgradnju kuće, kao i kao druge okolnosti vrijedne pažnje (na primjer, sastav obitelji). U slučaju odbijanja da se kuća prizna kao zajedničko vlasništvo, stvar je ograničena na dodjelu troškova rada i materijala sugrađanima.

Svaki suvlasnik po vlastitom nahođenju može raspolagati svojim udjelom u zajedničkoj stvari. Za raspolaganje dionicama, uključujući i njihovo otuđenje, ne smije tražiti suglasnost drugih sudionika zajedničke imovine. Pritom im nije svejedno tko dolazi na mjesto suvlasnika koji otuđuje svoj udio. Osim toga, mogli bi biti zainteresirani za povećanje vlastitih udjela. Zbog ovih i drugih okolnosti zakon mora utvrditi pravila koja bi, ne zadirući u pravo suvlasnika na raspolaganje svojim udjelom, istodobno u najvećoj mogućoj mjeri osigurala interese preostalih sudionika u zajedničko vlasništvo. Tim se ciljevima želi poslužiti donošenjem zakona o pravu prvenstva kupnje otuđenog udjela.

Pri prodaji udjela stranoj osobi preostali suvlasnici imaju pravo prvenstva kupnje udjela po cijeni za koju se prodaje i pod ostalim jednakim uvjetima, osim u slučaju prodaje na javnoj dražbi. Prodavatelj udjela dužan je pisanim putem obavijestiti ostale suvlasnike o namjeri prodaje udjela stranoj osobi, s naznakom cijene i drugih uvjeta prodaje. Ako preostali suvlasnici odbiju kupnju udjela ili ne steknu udio u vlasništvu nekretnine u roku od mjesec dana, a na pokretnini u roku od deset dana od dana obavijesti, prodavatelj može udio prodati bilo kojoj osobi. Pri prodaji udjela uz povredu prava prvokupa svaki drugi suvlasnik ima pravo u roku od tri mjeseca pravnim putem zahtijevati prijenos prava i obveza kupca na njega.

Slična pravila vrijede i kod otuđenja udjela temeljem ugovora o zamjeni, ali samo kad otuđivatelj svoj udio mijenja za stvari određene generičkim načelima, a osoba koja ima pravo prvenstva na stjecanju udjela ponudi otuđivaču stvar iste vrste, ista količina, a ista kvaliteta.

U slučajevima predviđenim zakonom, udjelom u zajedničkoj imovini može se raspolagati samo ako su ispunjeni određeni uvjeti. Dakle, zajednička imovina u etažiranom vlasništvu nije predmet otuđenja odvojeno od vlasništva vlasnika stana na prostorijama u etažiranom vlasništvu.

Pluralitet subjekata imovinskih prava ogleda se i kada je riječ o razlozima prestanka zajedničke imovine. Uz osnove koje se odnose kako na jednopredmetnu tako i na zajedničku imovinu, potonju karakteriziraju i posebni razlozi za njezin prestanak, prvenstveno kao što je dioba zajedničke stvari i izdvajanje iz nje. Pri diobi zajednička imovina prestaje svim njezinim sudionicima; pri odvajanju prestaje onome čiji je dio zajedničke imovine dodijeljen. Međutim, odabir može dovesti do istih rezultata kao i odjeljak. Ako zajednička imovina pripada dvojici sudionika i jedan od njih dobije naknadu za svoj udio, tada zajednička imovina prestaje za drugog, jer on postaje jedini vlasnik imovine koja je prije bila zajednička.

Osnove i načini podjele i dodjele su različiti. Do diobe i dodjele može doći sporazumom suvlasnika ili odlukom suda. Do izdvajanja udjela iz zajedničke stvari dolazi ne samo na zahtjev izdvojenog suvlasnika, već i na zahtjev vjerovnika za ovrhom na njegovoj stvari. Dioba i dodjela, ako je zakonom dopuštena i moguća bez nerazmjerne štete na imovini, događa se izdvajanjem udjela u naravi. Ako je dodjela udjela u naravi nemoguća, dodijeljeni suvlasnik dobiva novčanu ili drugu naknadu. Do nagodbi između suvlasnika dolazi i kada se imovina u naravi ne može rasporediti točno prema veličini udjela koji pripada svakom od njih. Bez obzira na razloge i načine diobe nekretnine, kvantitativno mjerilo pri određivanju veličine nekretnine koja se dodjeljuje u naravi ili visine naknade treba biti veličina udjela koji pripada suvlasniku. Drugim riječima, do diobe zajedničke imovine i izdvajanja iz nje mora doći razmjerno udjelima koji pripadaju suvlasnicima.

U skladu s načelom međusobne suglasnosti, koja je nužna pri ostvarivanju prava raspolaganja zajedničkom imovinom, zakon utvrđuje da je isplata bilo kakve naknade njezinom sudioniku od strane preostalih suvlasnika umjesto dodjele udjela u naravi dopuštena samo uz njegov pristanak. Istodobno, iznimno od ovog pravila, propisano je da kada je udio suvlasnika neznatan, ne može se dodijeliti u naravi, a suvlasnik nema značajniji interes za korištenje zajedničke stvari. imovine, sud može, čak i bez njegova pristanka, obvezati preostale sudionike zajedničke imovine da mu isplate naknadu. Po primitku naknade, suvlasnik gubi pravo na udio u zajedničkoj imovini (usp. st. 1. članka 246., st. 1. čl. 247., st. 4. i 5. čl. 252. Građanskog zakonika Ruske Federacije) . S druge strane, kada se suvlasniku isplaćuje naknada protivno njegovoj suglasnosti, umjesto dodjele udjela u naravi, zajedničkom zajedničkom stvari raspolaže se na način koji odredi sud, što je zakonom dopušteno samo u posjedu i korištenju iste. . Štoviše, suvlasnik je isključen iz popisa sudionika zajedničke imovine, što pod takvim uvjetima možda i ne želi. Klauzula 4 čl. 252. Građanskog zakonika Ruske Federacije formuliran je pod nedvojbenim utjecajem 3. dijela stavka 12. rezolucije Plenuma Vrhovnog suda RSFSR-a od 10. lipnja 1980. br. 4. Pritom nije uzeto u obzir da je pravilo dijela 3. stavka 12. navedene odluke u skladu s čl. 117. Građanskog zakona iz 1964., prema kojem je sud mogao odrediti postupak ne samo za vlasništvo i korištenje, već i za raspolaganje zajedničkom imovinom. U današnje vrijeme sud može samo odrediti red posjeda i korištenja, ali ne i raspolaganje zajedničkom imovinom. 7

Na kraju poglavlja mogu se izvući sljedeći zaključci:

Zajednička imovina je imovina koja je u zajedničkom vlasništvu s određivanjem udjela svakog od sudionika i pravom suvlasnika na određeni dio prihoda od korištenja stvari, kao i njegovom obvezom snositi određeni udio u troškovima održavanja zajedničke imovine.

Udio se izražava kao razlomak ili postotak. Prema stavku 1. čl. 245 Građanskog zakonika Ruske Federacije, pretpostavlja se da su udjeli sudionika jednaki, osim ako drugačije ne proizlazi iz zakona, sporazuma ili suštine odnosa koji postoje između njih.

Veličina udjela može se promijeniti iz različitih razloga: promjena u sastavu sudionika, poboljšanje imovine i sl.

Prema stavku 3. čl. 245 Građanskog zakonika Ruske Federacije, kada se na imovini vrše poboljšanja u skladu s utvrđenim postupkom, sudionik ima pravo povećati svoj udio razmjerno povećanju vrijednosti zajedničke imovine, ako je poboljšanje neodvojiv ili stječe vlasništvo razlučne poboljšanja bez povećanja svog udjela.

Prema čl. 247 Građanskog zakonika Ruske Federacije, ostvarivanje prava zajedničkog zajedničkog vlasništva nastaje zajedničkim dogovorom svih vlasnika. Ako ne postoji sporazum o pitanjima vlasništva ili korištenja zajedničke imovine, svaki sudionik ima pravo riješiti spor na sudu. Ako ne postoji sporazum o raspolaganju zajedničkom imovinom, spor se ne može rješavati pred sudom.

Svaki od suvlasnika ima pravo samostalno raspolagati samo svojim udjelom u pravu zajedničkog vlasništva.

Prema čl. 249 Građanskog zakonika Ruske Federacije, svaki sudionik u zajedničkom vlasništvu dužan je, razmjerno svom udjelu, sudjelovati u plaćanju poreza, naknada i drugih plaćanja na zajedničku imovinu, kao iu troškovima njenog održavanja i očuvanje.

Prestanak prava zajedničkog vlasništva može imati sljedeće vrste: dioba zajedničke stvari; odvajanje od zajedničke imovine.

39. Narav i postupak utvrđivanja veličine udjela u pravu zajedničke svojine. Pravila raspolaganja udjelima u pravu zajedničkog vlasništva.

Utvrđivanje udjela u pravima zajedničke imovine. Gotovo sve norme Građanskog zakonika o zajedničkoj imovini spominju dionice koje pripadaju njegovim sudionicima. Članak 245. Građanskog zakonika utvrđuje pretpostavku jednakosti udjela sudionika u zajedničkom vlasništvu.

Iako je pretpostavka jednakosti udjela doslovno sadržana samo u odnosu na zajedničku zajedničku imovinu, ona se u biti odnosi i na zajedničku zajedničku imovinu kada dođe do izdvajanja iz nje ili do njezine diobe te postane potrebno utvrditi udio ili svih vlasnika ili dodijeljeni vlasnik.

Ovaj zaključak je potvrđen u pravilima stavka 1. članka 39. Obiteljskog zakona, koja se odnose na zajedničku zajedničku imovinu bračnih drugova, kao iu pravilima stavka 3. članka 258. Građanskog zakona, koja se odnose na zajedničku zajedničku imovinu. članova seljačkog gospodarstva. Pritom se pravila stavka 3. članka 258. Građanskog zakonika o jednakosti udjela članova gospodarstva primjenjuju kako na slučajeve diobe imovine gospodarstva, tako i na slučaj izlaska jednog od članova gospodarstva. njezini članovi s farme. Iznimno od pretpostavke jednakosti udjela, sporazumom sudionika zajedničkog vlasništva može se utvrditi da se njihovi udjeli određuju ovisno o doprinosu svakoga u stvaranju i prestanku zajedničke imovine.

Taj se doprinos može utvrditi ne samo u trenutku nastanka zajedničke imovine, već iu kasnijim fazama njezina postojanja i funkcioniranja, uzimajući u obzir materijalna, radna i druga ulaganja u nju.

To je čest slučaj kod sklapanja ugovora o jednostavnom partnerstvu, kada strane udružuju svoje doprinose i počinju djelovati zajedno kako bi postigle zajednički gospodarski cilj. Tijekom zajedničkih aktivnosti, veličina doprinosa svakog sudionika zajedničkoj imovini može se značajno promijeniti. U razvoju općih odredbi o određivanju veličine udjela, stavak 3. članka 245. Građanskog zakonika, predlaže se uzeti u obzir koja su poboljšanja učinjena na zajedničkoj imovini, neodvojivoj ili odvojivoj. Ako je sudionik zajedničkog vlasništva izvršio neodvojiva poboljšanja zajedničke imovine na svoj trošak iu skladu s utvrđenim postupkom, tada može zahtijevati povećanje svog udjela razmjerno povećanju vrijednosti imovine.

Iz ovoga proizlazi da ako se ne poštuje utvrđeni postupak, tada suvlasnik nema pravo povećati veličinu svog udjela. Ako su poboljšanja odvojiva, tada suvlasnik ne bi trebao tražiti suglasnost ostalih sudionika zajedničke stvari za izvršenje poboljšanja, jer ih on može odvojiti bez štete za zajedničku stvar. O sudbini razlučivih poboljšanja odlučuju sporazumno svi suvlasnici.

Dakle, mogu se dogovoriti da se onome tko ih je unio isplati odgovarajuća naknada bez promjene udjela u zajedničkoj stvari, da se poveća udio vlasnika koji je poboljšao i sl. U nedostatku sporazuma, odvojiva poboljšanja postaju vlasništvo osobe koja ih je napravila. Sve sporove o određivanju sudbine poboljšanja, koji se odnose na vršenje ovlasti posjedovanja i korištenja zajedničke imovine, može razmatrati sud.

Sadržaj prava zajedničkog vlasništva čine ovlaštenja suvlasnika u vlasništvu, raspolaganju i korištenju zajedničke stvari. Svaki suvlasnik, kada ostvaruje pravo zajedničkog vlasništva, bez obzira na veličinu svog udjela, ima jedan glas. Međutim, kao što ćemo sada vidjeti, to nema praktičnog značaja. Ostvarivanje prava zajedničkog vlasništva mora nastati sporazumnom suglasnošću svih vlasnika.

Ako se sporazum ne postigne, utvrđivanje posljedica nastalih nesporazuma ovisi o tome odnose li se oni na izvršavanje ovlasti posjedovanja i korištenja zajedničke stvari ili ovlasti raspolaganja. Ako se suvlasnici nisu sporazumjeli o vlasništvu i korištenju zajedničke stvari, tada se svaki od njih, barem onaj koji je ostao u jednini, može obratiti sudu. Ako se nesporazum odnosi na pravo raspolaganja, tada se spor ne može rješavati pred sudom.

Načelo sporazumnosti u ostvarivanju prava raspolaganja zajedničkom imovinom mora djelovati bez iznimke. Dva vlasnika, zajedno ili zasebno, mogu prodati svoje dugove, ali nemaju pravo prisiliti trećeg da proda svu zajedničku imovinu kao cjelinu. Zbog toga je pri ostvarivanju prava zajedničkog vlasništva u načelu svejedno koliki je udio koji od vlasnika, iako se pri raspodjeli prihoda i plodova koje donosi zajednički mora voditi računa o veličini udjela. imovine, izdataka i tereta iz članka 248. i 249. OZ. Udio u zajedničkoj stvari koji pripada suvlasniku nije lociran u nekom određenom dijelu zajedničke stvari, već se proteže na cijelu nekretninu kao cjelinu.

Pritom suvlasnika može zanimati ne samo zamjenska, već i uporabna vrijednost navedene nekretnine. On može biti zainteresiran ne samo za prihod koji obična stvar donosi, već i za korištenje te stvari za zadovoljenje svojih potrošačkih potreba. Suvlasnik ima pravo da mu se dio zajedničke stvari stavi na posjed i korištenje razmjerno njegovom udjelu. Ako je to nemoguće, ima pravo zahtijevati odgovarajuću naknadu od ostalih sudionika zajedničke imovine.

U slučajevima kada je dio zajedničke stvari dodijeljen u posjed i korištenje vlasniku, on uz zadržavanje prava na udio u zajedničkoj stvari stječe i pravo na dio imovine koji mu je dodijeljen.

Po svojoj pravnoj prirodi ovo se pravo može klasificirati kao stvarno. Takve situacije najčešće nastaju prilikom utvrđivanja reda vlasništva i korištenja stambene zgrade koja je u zajedničkom vlasništvu dviju ili više osoba. Ako je sporazum o određivanju postupka posjedovanja i korištenja kuće ovjeren kod javnog bilježnika i registriran u lokalnoj upravi, tada ostaje važeći za osobu na koju će se prenijeti udio u zajedničkoj imovini. Jedan od temelja za nastanak zajedničke imovine, koji je povezan s mnogim pitanjima njegove provedbe, jest zajedničko sudjelovanje dviju ili više osoba u izgradnji kuće. Nije rijetkost da građanin kojemu je dodijeljeno zemljište za izgradnju kuće u gradnju uključi članove svoje obitelji ili druge osobe. Po završetku gradnje dolazi do spora između sugrađana, a ponekad i između njih i tijela lokalne samouprave na koga se kuća treba uknjižiti - da li samo na osobu kojoj je zemljište dodijeljeno, ili i na druge osobe.

Sudska praksa pristupa rješavanju ovih sporova uzimajući u obzir sljedeće uvjete - prvo, potrebno je utvrditi jesu li osobe koje su sudjelovale u izgradnji kuće povezane obiteljskim i kućnim odnosima ili su strani investitoru - drugo, za koje je svrhe kuća izgrađena radi stambenog zbrinjavanja onih koji su sudjelovali u gradnji ili za druge svrhe - treće, sudjelovanje u predmetu, ako ne nastupa kao stranka u predmetu, mora uključiti tijelo koje dodjeljuje zemljišne parcele i saznajte svoj stav prema nastalom sporu.

Ako su osobe koje sudjeluju u izgradnji povezane obiteljskim i kućanskim odnosima, ili barem nisu povezane, ali je kuća podignuta kako bi osigurala stanovanje i tim i drugim osobama, a tijelo koje je dodijelilo zemljišnu česticu ne protivi se priznanju kuće kao zajedničke imovine, spor rješava sud u korist stvarnih sugrađana.

Sud se ne može složiti s mišljenjem nadležnog tijela koje se usprotivilo priznanju kuće kao zajedničkog vlasništva sugrađana, ali svoje neslaganje mora obrazložiti u odluci o predmetu. Svaki suvlasnik po vlastitom nahođenju može raspolagati svojim udjelom u zajedničkoj stvari.

Za raspolaganje udjelima, uključujući i otuđenje, ne smije tražiti suglasnost drugih sudionika zajedničke imovine. Pritom im nije svejedno tko dolazi na mjesto suvlasnika koji otuđuje svoj udio. Zbog ovih i drugih okolnosti zakon mora utvrditi pravila koja bi, ne zadirući u pravo suvlasnika na raspolaganje svojim udjelom, istodobno u najvećoj mogućoj mjeri osigurala interese preostalih sudionika u zajedničko vlasništvo.

Tim se ciljevima želi poslužiti donošenjem zakona o pravu prvenstva kupnje otuđenog udjela. Pri prodaji udjela stranoj osobi preostali suvlasnici imaju pravo prvenstva kupnje udjela po cijeni za koju se prodaje i pod ostalim jednakim uvjetima, osim u slučaju prodaje na javnoj dražbi.

Prodavatelj udjela dužan je pisanim putem obavijestiti ostale suvlasnike o namjeri prodaje udjela stranoj osobi, s naznakom cijene i drugih uvjeta prodaje. Ako preostali suvlasnici odbiju kupnju udjela ili ne steknu udio u vlasništvu nekretnine u roku od mjesec dana, a na pokretnini u roku od deset dana od dana obavijesti, prodavatelj može udio prodati bilo kojoj osobi. Pri prodaji udjela uz povredu prava prvokupa svaki drugi suvlasnik ima pravo u roku od tri mjeseca pravnim putem zahtijevati prijenos prava i obveza kupca na njega.

Slična pravila vrijede i kod otuđenja udjela temeljem ugovora o zamjeni, ali samo kad otuđivatelj svoj udio mijenja za stvari određene generičkim svojstvima, a osoba koja ima pravo prvenstva na stjecanju udjela ponudi otuđivaču stvar iste vrste, ista količina, a ista kvaliteta.

U slučajevima predviđenim zakonom, udjelom u zajedničkoj imovini može se raspolagati samo ako su ispunjeni određeni uvjeti. Dakle, zajednička imovina u etažiranom vlasništvu nije predmet otuđenja odvojeno od vlasništva vlasnika stana na prostorijama u etažiranom vlasništvu. Pluralitet subjekata imovinskih prava ogleda se i kada je riječ o razlozima prestanka zajedničke imovine. Uz osnove koje se odnose kako na jednopredmetnu tako i na zajedničku imovinu, potonju karakteriziraju i posebni razlozi za njezin prestanak, prvenstveno kao što je dioba zajedničke stvari i izdvajanje iz nje. Diobom prestaje zajednička imovina za sve njene sudionike, za onoga čiji se udio iz zajedničke imovine dodjeljuje. Ali odabir može dati iste rezultate kao i particija.

Ako zajednička imovina pripada dvojici sudionika i jedan od njih dobije naknadu za svoj udio, tada zajednička imovina prestaje za drugog, jer on postaje jedini vlasnik imovine koja je prije bila zajednička.

Osnove i načini podjele i dodjele su različiti. Do diobe i dodjele može doći sporazumom suvlasnika ili odlukom suda. Do izdvajanja udjela iz zajedničke stvari dolazi ne samo na zahtjev izdvojenog suvlasnika, već i na zahtjev vjerovnika za ovrhom na njegovoj stvari. Dioba i dodjela, ako je zakonom dopuštena i moguća bez nerazmjerne štete na imovini, događa se izdvajanjem udjela u naravi.

Ako je dodjela udjela u naravi nemoguća, dodijeljeni suvlasnik dobiva novčanu ili drugu naknadu. Do nagodbi između suvlasnika dolazi i kada se imovina u naravi ne može rasporediti točno prema veličini udjela koji pripada svakom od njih. Bez obzira na razloge i načine diobe i dodjele, kvantitativno mjerilo pri određivanju veličine stvari koja se dodjeljuje u naravi ili visine naknade treba biti veličina udjela koji pripada suvlasniku. Do diobe zajedničke stvari i izdvajanja iz nje mora doći razmjerno udjelima koji pripadaju suvlasnicima.

U skladu s načelima međusobne suglasnosti, koja je nužna pri ostvarivanju prava raspolaganja zajedničkom imovinom, zakon utvrđuje da je plaćanje njegovom sudioniku od strane preostalih suvlasnika bilo kakve naknade umjesto dodjele udjela u naravi dopušteno samo uz njegov pristanak. Istodobno, iznimno od ovog pravila, propisano je da kada je udio suvlasnika neznatan, ne može se dodijeliti u naravi, a suvlasnik nema značajniji interes za korištenje zajedničke stvari. imovine, sud može, čak i bez njegova pristanka, obvezati preostale sudionike zajedničke imovine da mu isplate naknadu.

Primitkom naknade suvlasnik gubi pravo na udio u zajedničkoj stvari st. 1. čl. 246. st. 1. čl. 247. st. 4. i 5. članka 252. OZ. U ovom pitanju, norme Građanskog zakonika nisu međusobno usklađene, jer su pravila o potrebi suglasnosti svih suvlasnika pri ostvarivanju prava raspolaganja zajedničkim zajedničkim vlasništvom formulirana u zakonu bez ikakvih iznimaka.

S druge strane, kada se suvlasniku isplaćuje naknada protivno njegovoj suglasnosti, umjesto dodjele udjela u naravi, zajedničkom zajedničkom stvari raspolaže se na način koji odredi sud, što je zakonom dopušteno samo u posjedu i korištenju iste. . Suvlasnik je isključen iz popisa sudionika zajedničke imovine, što pod takvim uvjetima možda nije poželjno.

Posjed, korištenje i raspolaganje imovinom u zajedničkom vlasništvu.

Ostvarivanje prava zajedničkog vlasništva nastaje sporazumnom suglasnošću svih suvlasnika. Ako se suvlasnici ne dogovore o vlasništvu i korištenju zajedničke stvari, svaki od njih može se obratiti sudu. Načelo sporazumnosti u ostvarivanju prava raspolaganja zajedničkom imovinom mora djelovati bez iznimke. Kod ostvarivanja prava zajedničkog vlasništva u načelu nije praktički svejedno koliki udio ima svaki od suvlasnika, ali se o veličini udjela mora voditi računa pri raspodjeli prihoda i plodova koje donosi zajednička stvar, rashoda. i tereti koji na nju padaju.

U slučajevima kada je dio zajedničke stvari dodijeljen u posjed i korištenje suvlasniku, on uz zadržavanje prava na udio u zajedničkoj stvari stječe i pravo na dio stvari koji mu je dodijeljen.

Za raspolaganje dionicama, uključujući i njihovo otuđenje, ne smije tražiti suglasnost drugih sudionika zajedničke imovine. Preostali suvlasnici imaju pravo prvenstva kupnje otuđenog udjela. Prodavatelj udjela dužan je pisanim putem obavijestiti ostale suvlasnike o namjeri prodaje udjela stranoj osobi, s naznakom cijene i drugih uvjeta prodaje. Ako preostali suvlasnici odbiju kupnju udjela ili ne steknu udio u vlasništvu nekretnine u roku od mjesec dana, a na pokretnini u roku od deset dana od dana obavijesti, prodavatelj može udio prodati bilo kojoj osobi.

Zajednička zajednička imovina. Za imovinu koju bračni drugovi steknu u braku, propisano je da je ona njihova zajednička imovina, osim ako sporazumom između njih nije utvrđen drugačiji režim te imovine.

Što se tiče imovine koja je pripadala svakom od supružnika prije braka, koju je jedan od supružnika primio tijekom braka na dar ili naslijeđem, kao i za predmete za osobnu uporabu, ona se, kao i prije, priznaje kao njihova posebna imovina. S druge strane, imovina svakog bračnog druga može se svrstati u zajedničku imovinu ako je za vrijeme trajanja braka u tu imovinu ulagano na teret zajedničke imovine bračnih drugova ili na teret osobne imovine drugog bračnog druga, što je značajno povećalo vrijednost imovine.

O pitanju ovrhe na zajedničkoj imovini bračnih drugova odlučuje se ovisno o tome da li je u obvezi samo jedan od bračnih drugova ili oboje.

Zajednička imovina članova seljačkog (poljoprivrednog) poduzeća nije obdarena pravima pravne osobe. Imovina pripada članovima poljoprivrednog gospodarstva na pravu zajedničkog vlasništva, osim ako zakonom ili ugovorom između njih nije drukčije određeno.

Članovima seljačkog gospodarstva smatraju se radno sposobni članovi obitelji i drugi građani koji zajednički upravljaju gospodarstvom. Članovi gospodarstva koriste njegovu imovinu sporazumno. Poslove raspolaganja imovinom obavlja nositelj kućanstva ili druga ovlaštena osoba.

Kad se seljačko gospodarstvo podijeli, na njegovoj osnovi nastaju dva ili više samostalnih gospodarstava. Oni koji napuste poljoprivredno gospodarstvo imaju pravo na novčanu naknadu razmjernu svom udjelu u zajedničkoj imovini. U tom slučaju priznaju se jednaki udjeli, osim ako nije drugačije dogovoreno između članova gospodarstva.

U slučaju prestanka djelatnosti gospodarstva, zajednička imovina podliježe diobi prema pravilima predviđenim građanskim zakonom za diobu zajedničke imovine. Zemljišna čestica je podijeljena prema pravilima utvrđenim Građanskim zakonikom i Zakonom o zemljištu

Ako je vlasnik nekretnine ili pokretnine jedna osoba, onda nema problema. Ako se radi o zajedničkoj imovini i postoje sukobi u vezi s vlasništvom, korištenjem i raspolaganjem, onda će građanski odvjetnik moći riješiti probleme. Pomoći će u rješavanju sukoba u određivanju postupka za ostvarivanje prava zajedničkog vlasništva, a po potrebi i pravno valjanu dodjelu udjela u pravu vlasništva kako bi ga kasnije mogli zakonito posjedovati.

Zajedničko vlasništvo i udio u vlasništvu.

Zajedničko vlasništvo može biti:
- zajednički - bez utvrđivanja udjela,
- zajednički – uz definiciju udjela.
Pravni problemi s utvrđivanjem udjela mogu nastati kada:
1. podjela imovine između bračnih drugova,
2. dioba naslijeđene imovine i utvrđivanje udjela u njoj,
3. darovanje ili prodaja udjela imovine iu drugim slučajevima.
Za raspolaganje zajedničkom imovinom potrebna je suglasnost svih suvlasnika. Ali svaki takav suvlasnik ima svoje ideje o tome kako koristiti tu nekretninu, kako njome raspolagati. I to je temelj za sukobe kada se suvlasnici ne mogu dogovoriti oko korištenja zajedničke kuće, stana, zemljišta i sl.
Ovi problemi mogu se riješiti u predsudskoj fazi sklapanjem sporazuma o postupku korištenja zajedničke imovine ili podnošenjem tužbe sudu za rješavanje takvog spora.

Utvrđivanje postupka korištenja zajedničke stvari i dodjele udjela u vlasništvu.

Za početak, suvlasnik u zajedničkom vlasništvu mora sam shvatiti da nije vlasnik određene sobe ili kutka u nekretnini. Pravo zajedničkog vlasništva prije dodjele udjela je apstraktno, a vlasniku pripada apstraktni udio u pravu.
To jest, s civiliziranog gledišta, za početak možete odrediti postupak korištenja udjela u zajedničkoj imovini. Na taj način razgraničit ćete opseg imovinskih prava suvlasnika i riješiti svakodnevne probleme u pravu zajedničke imovine.
Postupak korištenja zajedničke imovine može se odrediti ili potpisivanjem odgovarajućeg sporazuma (ne zaboravite da u vezi s nekretninama ovaj ugovor podliježe državnoj registraciji) ili, u ekstremnim slučajevima, na sudu.

Otuđenje udjela u imovinskim pravima.

Ovaj problem najčešće se javlja u vezi sa zajedničkom nekretninom – kućom ili stanom. U tom je slučaju najbolja opcija prodati cijelu nekretninu, a ne udio, a dobiveni iznos podijeliti između bivših suvlasnika. Uostalom, udio u kući ili stanu nema dobru tržišnu cijenu, nelikvidan je.
Ne zaboravite da postoji institut prava prvokupa kod kupnje udjela od strane suvlasnika u slučaju nepostojanja ugovora o kupoprodaji cijele nekretnine. Suvlasnik prvo mora ponuditi svoj udio ostalim suvlasnicima. I samo u slučaju odbijanja ili izostanka odgovora na ponudu možete prodati svoj udio trećoj strani.
Zajednička zajednička imovina bračnih drugova stečena u braku ne dijeli se na udjele. Raspolaganje takvom imovinom provodi se uz suglasnost bračnih drugova. Jedan od bračnih drugova može raspolagati zajedničkom imovinom samo uz notarsku suglasnost drugog bračnog druga. Ovo pravilo vrijedi i za bivše supružnike ako zajednički stečenu imovinu nisu podijelili sudskim putem ili sporazumom stranaka u državnom upisu. Tada njihova imovina stječe status zajedničke zajedničke imovine.

Naši sugrađani često čuju izraze kao što su “zajedničko vlasništvo stana” i “udio u vlasništvu stana”. Razmotrimo koji su to pojmovi, s čime se povezuju i kako se zajedničko zajedničko vlasništvo stana razlikuje od privatnog ili zajedničkog zajedničkog vlasništva stana, kao i od vlasništva sobe u stanu?

I. Zajedničko vlasništvo stana.

Prema članku 244. Građanskog zakonika Ruske Federacije, imovina u vlasništvu dviju ili više osoba pripada im po pravu zajedničkog vlasništva. Nekretnina može biti u zajedničkom vlasništvu uz određivanje udjela svakog vlasnika u pravu vlasništva (zajedničko vlasništvo) ili bez utvrđivanja tih udjela (zajedničko vlasništvo).

Dakle, zajedničko vlasništvo je vlasništvo dviju ili više osoba na jednoj nekretnini, podijeljenoj između njih na određene dijelove (udjele). No, ta imovina, čak i podijeljena na dionice, pripada svim njezinim vlasnicima. Odnosno, svaki od vlasnika takve imovine može je posjedovati i koristiti s istim pravima kao i njezini drugi vlasnici. Prema članku 288. Građanskog zakonika Ruske Federacije, vlasnik ostvaruje pravo vlasništva, korištenja i raspolaganja stambenim prostorom koji mu pripada u skladu s njegovom namjenom. Stambeni prostor namijenjen je stanovanju građana. Građanin koji posjeduje stambeni prostor može ga koristiti za osobno stanovanje i za stanovanje članova svoje obitelji.

Članak 30. Stambenog zakona Ruske Federacije o pravima vlasnika stambenih prostorija posebno navodi sljedeće:

"1. Vlasnik stambenog prostora ostvaruje prava vlasništva, korištenja i raspolaganja stambenim prostorom koji mu pripada po pravu vlasništva u skladu s njegovom namjenom i granicama njegova korištenja utvrđenim ovim Zakonom.
2. Vlasnik stambenog prostora ima pravo dati građaninu posjed i (ili) korištenje stambenog prostora koji mu pripada po pravu vlasništva na temelju ugovora o najmu, ugovora o besplatnom korištenju ili na drugim pravnim osnovama, kao i pravnoj osobi na temelju ugovora o najmu ili na drugim pravnim osnovama uzimajući u obzir zahtjeve utvrđene građanskim zakonodavstvom i ovim Zakonom.”

U odnosu na pravo zajedničkog vlasništva stana, svi vlasnici stana u zajedničkom vlasništvu jednako posjeduju sva prava predviđena člankom 288. Građanskog zakonika Ruske Federacije i 30. Stambenog zakona Ruske Federacije. , uključujući pravo stanovanja u stanu i pravo useljenja svojih članova obitelji u njega.

Međutim, raspolaganje stanom (iznajmljivanje stana, prodaja udjela, useljenje drugih osoba u stan) moguće je u zajedničkom vlasništvu uz niz ograničenja.

Takva ograničenja predviđena su člankom 246. Građanskog zakonika Ruske Federacije, prema kojem se raspolaganje imovinom u zajedničkom vlasništvu provodi sporazumom svih njegovih sudionika. Sudionik u zajedničkom vlasništvu ima pravo, prema vlastitom nahođenju, prodati, darovati, ostaviti u naslijeđe, založiti svoj udio ili njime raspolagati na bilo koji drugi način, u skladu s pravilima iz članka 250. ovog Zakonika tijekom otuđenja uz naknadu. .

Drugim riječima, raspolaganje udjelima u pravu zajedničkog vlasništva stana sasvim je zakonom dopušteno, ali zahtijeva prethodnu suglasnost svih vlasnika stana (vlasnika ostalih udjela u tom stanu). Konkretno, prodaja udjela u vlasništvu stana moguća je uz ispunjenje niza zahtjeva izričito navedenih u članku 250. Građanskog zakonika Ruske Federacije, o čemu će biti riječi u nastavku.

II. Objekti i razlozi za nastanak zajedničkog vlasništva nad stambenim prostorom.

Prema dijelu 4. članka 244. Građanskog zakonika Ruske Federacije, zajednička imovina nastaje kada dvije ili više osoba steknu imovinu koja se ne može podijeliti bez promjene njezine namjene (nedjeljive stvari) ili nije podložna diobi po sili zakona. U odnosu na stambene prostore, zakon ne zabranjuje niti ograničava pravo zajedničkog vlasništva.

Dakle, pravo zajedničkog zajedničkog vlasništva moguće je za bilo koji stambeni prostor u Ruskoj Federaciji, na što članak 16. Stambenog zakona Ruske Federacije uključuje:

1) stambena zgrada, dio stambene zgrade;
2) stan, dio stana;
3) soba.

Razlozi za nastanak prava zajedničkog vlasništva mogu biti vrlo različiti, od kojih posebno treba istaknuti sljedeće:

1. Transakcije sa stambenim prostorima uz sudjelovanje građana i organizacija (darovanje, zamjena, kupnja i prodaja, najam);
2. Prijenos vlasništva udjela u vlasništvu stambenog prostora putem nasljeđivanja (nasljeđivanje po zakonu ili po oporuci);
3. Privatizacija stambenog prostora t.j. besplatni prijenos stambenog prostora u vlasništvu države na građanina;
4. Priznanje vlasništva stambenog prostora (udio u pravu na stambenom prostoru) sudskom odlukom.

U svim navedenim slučajevima vlasništvo se može prenijeti kako na cijeli stambeni prostor tako i na poseban udio u vlasništvu stambenog prostora.

III. Razlika između zajedničkog vlasništva stana i zajedničkog suvlasništva stana.

Vlasništvo nad stambenim prostorom (osobito stanom) može biti ne samo zajedničko, već i zajedničko. Kao što je gore već navedeno, imovina može biti u zajedničkom vlasništvu uz određivanje udjela svakog vlasnika u pravu vlasništva (zajedničko vlasništvo) ili bez određivanja tih udjela (zajedničko vlasništvo), što je propisano u 2. dijelu članka 244. Građanskog zakonika Ruske Federacije.

Prema članku 253. Građanskog zakonika Ruske Federacije, sudionici zajedničkog vlasništva, osim ako nije drugačije određeno sporazumom između njih, kao i sudionici zajedničkog vlasništva, zajednički posjeduju i koriste zajedničku imovinu.

Međutim, raspolaganje zajedničkom zajedničkom imovinom ima svoje karakteristike, koje su također predviđene člankom 253. Građanskog zakonika Ruske Federacije. Konkretno, raspolaganje zajedničkom imovinom mogu vršiti samo zajednički svi sudionici zajedničke imovine. Drugim riječima, ako sudionik u zajedničkom vlasništvu na stanu može, na primjer, prodati svoj udio u stanu, prethodno obavijestivši o svojoj namjeri vlasnike ostalih udjela u tom stanu, tada sudionici u zajedničkom vlasništvu stana mogu raspolagati stanom koji im pripada po pravu vlasništva samo zajednički, odnosno mogu prodati ne udio u vlasništvu stana, već cijeli stan u cjelini. Kako bi se izbjeglo takvo ograničenje, koje uvelike otežava raspolaganje zajedničkim vlasništvom stana (uostalom, njegova prodaja ili drugo otuđenje moguće je samo u cijelosti, a ne u dijelovima), sudionici zajedničkog suvlasništva stana stan mogu utvrditi svoje udjele u vlasništvu sklapanjem odgovarajućeg ugovora o utvrđivanju udjela Međutim, ni kod utvrđivanja udjela u pravu zajedničkog vlasništva stana, sudionici zajedničkog zajedničkog vlasništva nisu slobodni u svom izboru. Budući da transakcija nekretnina, u skladu sa zahtjevima članka 164. Građanskog zakonika Ruske Federacije, podliježe obveznoj državnoj registraciji pri Federalnoj službi za registraciju, tekst sporazuma o određivanju udjela u pravu zajedničkog zajedničkog vlasništva stana mora ispunjavati uvjete za takve sporazume od strane službenika ove institucije. Zahtjevi Savezne službe za registraciju za sporazum o određivanju udjela u pravu zajedničkog vlasništva izravno proizlaze iz sadržaja 2. dijela članka 254. Građanskog zakonika Ruske Federacije, koji sadrži zahtjev za jednakost udjeli svih sudionika u zajedničkom zajedničkom vlasništvu stvari.

Drugim riječima, ako je stan uknjižen kao vlasništvo, na primjer, tri građanina, tada će Federalna matična služba registrirati sporazum o određivanju udjela u takvom stanu samo pod uvjetom da svaki od sudionika u zajedničkom vlasništvu nad stan će biti dodijeljen u vlasništvo 1/3 udjela ovih stanova.

Nakon uknjižbe prava zajedničkog vlasništva na stanu, sudionici tog vlasništva stječu sva prava na ovom stambenom prostoru, koja su navedena u Poglavlju I. ovog članka.

IV. Razlika između zajedničkog vlasništva stana i privatnog vlasništva stana ili sobe.

Potrebno je razlikovati pravo vlasništva na udjelu u stanu od prava privatnog vlasništva na stanu ili zasebnoj prostoriji u ovom stanu.

Vlasnici stanova u stambenoj zgradi i udjela u vlasništvu stanova u stambenoj zgradi imaju jedno zajedničko pravo - pravo vlasništva na udjelu u zajedničkoj stvari u stambenoj zgradi.

Prema članku 36. Stambenog zakonika Ruske Federacije, vlasnici prostorija u stambenoj zgradi posjeduju, po pravu zajedničkog vlasništva, prostorije u ovoj zgradi koje nisu dijelovi stanova i namijenjene su za opsluživanje više od jedne prostorije u ovu zgradu, uključujući međustambena podesta, stepenice, dizala, dizala i druga okna, hodnike, tehničke etaže, tavane, podrume u kojima se nalaze inženjerske komunikacije, drugu opremu koja služi više od jedne prostorije u određenoj kući (tehnički podrumi), kao kao i krovovi koji ograđuju nosive i nenosive konstrukcije određene kuće, strojarska, električna, sanitarno tehnička i druga oprema koja se nalazi u ovoj kući izvan ili unutar prostora i služi za više od jedne prostorije, zemljišna čestica na kojoj se nalazi se kuća, s elementima uređenja i uređenja okoliša, te drugi objekti namijenjeni održavanju, radu i poboljšanju ove kuće, koji se nalaze na navedenoj zemljišnoj čestici (u daljnjem tekstu: zajednička imovina u stambenoj zgradi).

Dakle, vlasnici stanova, koji ih posjeduju i na pravu zajedničke zajedničke imovine i na pravu zajedničkog zajedničkog ili privatnog vlasništva, imaju i pravo zajedničkog vlasništva na zajedničkim prostorijama i svim komunalnim uređajima u stambenoj zgradi.

Međutim, vlasnik udjela u vlasništvu stana ima nešto manja prava od vlasnika cijelog stana, kojemu stan pripada kao privatno vlasništvo, i vlasnika sobe u zajedničkom stanu.

Vlasnici stana u privatnom vlasništvu mogu raspolagati svojim stanom (prodati, zamijeniti, pokloniti i sl.) bez ičije suglasnosti i bez da su prethodno ikoga obavijestili o svojoj namjeri.

Treba razlikovati vlasnike soba u zajedničkim stanovima od vlasnika stanova koji posjeduju stanove kao privatno vlasništvo. U tom slučaju građanin može posjedovati zaseban izolirani stambeni prostor (sobu), koji je dio drugog stambenog prostora (stana) na temelju zajedničkog i privatnog vlasništva. Međutim, vlasnici soba u zajedničkim stanovima, prema člancima 41-42 Stambenog zakona Ruske Federacije, također imaju pravo zajedničkog zajedničkog vlasništva nad zajedničkim prostorima u zajedničkim stanovima (hodnik, kuhinja, kupaonica itd.).

Kao što je već gore navedeno, prema članku 246. Građanskog zakonika Ruske Federacije, vlasnici udjela u pravu zajedničkog vlasništva nad imovinom raspolažu njome uz zajednički pristanak. Budući da vlasnici soba u zajedničkom stanu također imaju udjela u vlasništvu zajedničkih prostorija u tom zajedničkom stanu, raspolaganje prostorijom (prodaja, zamjena, najam i sl.) moguće je samo uz znanje i (kod iznajmljivanja) pisani pristanak vlasnika ostalih prostorija u ovom zajedničkom stanu.

Vlasnici udjela u zasebnom stanu imaju pravo raspolaganja (pravo obavljanja transakcija za otuđenje imovine) udjelima cijelog stana, dok vlasnici soba u zajedničkom stanu imaju pravo raspolaganja određenim sobama. Sukladno tome, prilikom obavljanja bilo kakvih transakcija sa stambenim prostorom, vlasnici udjela u zasebnom stanu mogu prodati samo svoj takozvani “idealni” udio u vlasništvu cijelog stana (na primjer, 1/2 udjela), dok vlasnici soba može prodati za puno veću cijenu za zasebnu sobu u zajedničkom stanu.

V. Transakcije s udjelom u vlasništvu stana.

Vlasnici udjela u vlasništvu stana mogu sa svojim udjelom izvršiti bilo koju transakciju koja nije zabranjena važećim zakonodavstvom - prodati, darovati, prenijeti po ugovoru o najmu, oporukom, zakupom itd.

No, za dvije transakcije vlasnik udjela će biti dužan izvršiti niz radnji kako te transakcije, ubuduće, ne bi sudski pobijali vlasnici ostalih udjela u ovom stanu. Ako vlasnik udjela planira iznajmljivati ​​stan, potrebno je pribaviti pisanu suglasnost vlasnika ostalih udjela u ovom stanu, bilo u obliku posebnog dokumenta (sadržaj: vlasnik Ivanov ne protivi se iznajmljivanju građaninu Petrovu izdati stan pod tim i takvim uvjetima), ili u obliku oznake o suglasnosti na ugovor o najmu s drugim vlasnicima stanova na samom tekstu ugovora uz njihove potpise i prijepise potpisa. Ako je riječ o prodaji udjela u vlasništvu stana nekoj vanjskoj osobi, tada je prodavatelj udjela dužan ostvariti pravo prvokupa kupnje njegovog udjela od strane drugih vlasnika tog stana, u potpunosti u skladu s zahtjeve iz članka 250. Građanskog zakonika Ruske Federacije.

Prodavatelj udjela bit će dužan pisanim putem obavijestiti ostale vlasnike stana mjesec dana prije prodaje svog udjela, te u pisanoj obavijesti naznačiti točnu cijenu po kojoj namjerava prodati svoj udio zainteresiranima. Ostali vlasnici stanova morat će odgovoriti prodavatelju u roku od mjesec dana pismenim pristankom na kupnju njegovog udjela po predloženoj cijeni ili pismenim odbijanjem izvršenja takve transakcije. U slučaju da se vlasnici ostalih udjela stana jave pisanim odbijanjem kupnje udjela po predloženoj cijeni ili u roku od mjesec dana od dana upućivanja iste obavijesti ništa ne odgovore prodavatelju (što će biti smatrati stvarnim odbijanjem izvršenja transakcije), vlasnik otuđenog udjela imat će ga pravo prodati svakome tko to želi. No, cijena kupoprodajnog ugovora morat će točno odgovarati cijeni navedenoj u obavijesti upućenoj ostalim vlasnicima stana. Ako je cijena u ugovoru o kupoprodaji udjela najmanje jednu kopejku viša ili niža od cijene navedene u obavijesti ili ako prodavatelj udjela ne obavijesti niti jednog od vlasnika stana o namjeri da proda svoj udio, ostali vlasnici stanova imaju pravo podnijeti zahtjev sudu za prijenos prava kupca na njih.

VI. Izdavanje udjela u naravi i određivanje postupka korištenja stana.

Ponekad postoje situacije kada dođu do sukoba među vlasnicima udjela u stambenom prostoru, što otežava zajednički život u tom stambenom prostoru (rođaci ne smiju ući u stan, ne smiju koristiti posebnu sobu, stvaraju prepreke u useljenje članova obitelji jednog od vlasnika prijavljenih u stan po mjestu prebivališta ovog stana itd.).

Postoje samo tri izlaza iz ove situacije:

1) Prodaja udjela bilo kome;
2) utvrđivanje načina korištenja stambenih prostorija;
3) Izdavanje udjela u naravi.

Prodaja udjela u vlasništvu stambenog prostora vrlo je sumnjiv korak u komercijalnom smislu. Novi vlasnik udjela riskira da se suoči s istim problemima koje je imao prodavatelj tog udjela. Sukladno tome, kupac udjela je svjestan nadolazećih “bitki” za pravo useljenja u stan i korištenja barem nekih prostorija u tako problematičnom stanu. Sve to dovodi do toga da se udjel prodaje po izrazito sniženoj cijeni, ponekad i tri do četiri puta manjoj nego što bi koštao da je utvrđen postupak korištenja stana ili da se udjel dodjeljuje u naravi. Prema dijelu 2. članka 252. Građanskog zakonika Ruske Federacije, sudionik u zajedničkom vlasništvu ima pravo zahtijevati izdvajanje svog udjela iz zajedničke imovine.

Izdavanje udjela u naravi predstavlja priznanje prava privatnog vlasništva na posebnom izoliranom prostoru. Na primjer, građanin je bio vlasnik udjela u trosobnom stanu, a nakon dodjele udjela u naravi može postati vlasnik zasebne izolirane sobe u ovom stanu.

Međutim, nije u svim stambenim prostorima moguće obvezno dodijeliti udio u naravi.

Prema stavku 12. Rezolucije Plenuma Vrhovnog suda Ruske Federacije br. 8 „O nekim pitanjima primjene Zakona Ruske Federacije „O privatizaciji stambenog fonda u Ruskoj Federaciji“ od strane sudova“, dodjela sudioniku zajedničkog vlasništva privatiziranog stambenog prostora, koji je zaseban stan, udjela koji mu pripada dopuštena je ako postoji tehnička mogućnost prijenosa na tužitelja izoliranog dijela ne samo stambenog prostora, već i pomoćne prostorije (kuhinja, hodnik, kupaonica i dr.), te opremu za poseban ulaz Ako to nije moguće, sud ima pravo, na zahtjev tužitelja, odrediti postupak korištenja stana.

Dakle, prisilna (putem suda) dodjela udjela u naravi moguća je samo u samostojećim stambenim zgradama (na primjer, seoska kuća ili vikendica), u kojima je moguće opremiti poseban ulaz i napraviti pregradu koja vam omogućuje ovu stambenu zgradu pretvoriti zapravo u dvostambenu ili višestambenu zgradu s odvojenim, izoliranim stanovima.

Stanovnici gradskih stanova imaju izbor: ili dodijeliti udjel u naravi (osigurati vlasništvo nad pojedinim izoliranim sobama), dobrovoljnim sklapanjem Ugovora o stvarnoj dodjeli udjela s ostalim vlasnicima stana, ili odrediti u sudski postupak za korištenje ovog stana.

Prema članku 247. Građanskog zakonika Ruske Federacije, vlasništvo i korištenje imovine u zajedničkom vlasništvu ostvaruje se sporazumom svih njegovih sudionika, a ako se sporazum ne postigne, na način koji odredi sud. Određivanje postupka korištenja gradskog stana sasvim je moguće na sudu. Glavni uvjet je da sobe u stanu budu izolirane (ne susjedne). U tom slučaju sud utvrđuje tko od vlasnika stana ima pravo koristiti koju izoliranu sobu. Na primjer, sud može priznati pravo korištenja sobe br. 1 za tužitelja Ivanova (prema etažnoj najmovini stana iz BTI), a za tuženike Petrova i Sidorova - pravo korištenja soba br. 2 i broj 3. U slučaju dodjele udjela u naravi u zasebnoj kući, Ivanov dobiva sobu br. 1 kao privatno vlasništvo, au slučaju određivanja postupka korištenja u gradskom stanu, priznaje mu se pravo korištenja ( pravo stanovanja) soba br.1.

U prvom slučaju, Ivanov može prodati svoj dom po tržišnoj cijeni zasebnog stambenog prostora (zasebne sobe). U drugom slučaju prodati udio u vlasništvu stana, ali uz pravo korištenja posebne prostorije osigurano sudskom odlukom. Ovo su zajedničke značajke i razlike zajedničkog zajedničkog, zajedničkog i privatnog vlasništva nad stambenim prostorima u Ruskoj Federaciji.

Nerijetko je zajednički stambeni prostor potrebno podijeliti tijekom korištenja i tada se postavlja pitanje raspodjele udjela svakog vlasnika.

Razmotrimo kakav je postupak utvrđivanja udjela u stanu i koji su načini dodjele udjela svakom suvlasniku?

Postupak utvrđivanja vlasničkih udjela

Članak 245. Građanskog zakonika Ruske Federacije propisuje postupak određivanja udjela u imovini koja je u korištenju, posjedu i raspolaganju nekoliko vlasnika i pripada im po pravu zajedničkog ili zajedničkog vlasništva.

Zajednička imovina dijeli se na zajedničku imovinu - bez navođenja udjela, i zajedničku imovinu, kojom se svakom vlasniku zakonski dodjeljuje određeni dio imovine. Štoviše, udio u stanu nije određena soba, već određeni udio u vlasništvu ovog stana, koji se obično izražava razlomkom. Zajedničko vlasništvo podliježe državnoj registraciji, a podaci o njemu podliježu obveznom upisu u Jedinstveni registar prava na nekretninama.

Granice svog udjela možete odrediti samo dodjelom u naravi, a to možete učiniti na više načina - sporazumom stranaka i sudskim putem. To je također određeno normama članka 245. Građanskog zakonika Ruske Federacije.

Dodjela udjela u stanu podrazumijeva prijenos njegovog dijela u naravi upisom vlasništva na dijelu stana koji odgovara udjelu svakog pojedinog građanina ili plaćanjem novčane naknade od strane jednog ili više vlasnika za udio u stanu. nekretnina. Dakle, zajedničko vlasništvo može se formalizirati međusobnim dogovorom stranaka. Ako se suvlasnici nisu uspjeli dogovoriti o uvjetima i postupku podjele zajedničkog stana ili dodjele udjela, tada imaju mogućnost obratiti se sudu za rješavanje ovog pitanja.

Važno je znati koja je razlika između diobe zajedničke imovine i određivanja udjela u stanu i njihovog izdvajanja u naravi. Dakle, dodjela udjela obično se događa bez prestanka ili promjene vlasničkih prava drugih vlasnika stanova. Dok dioba zajedničke imovine dovodi do prestanka prava vlasništva suvlasnika i njenog ponovnog upisa.

Utvrđivanje vlasničkih udjela može se dogoditi na sljedeće pravne načine:

• Dodjela udjela u naravi.
• Naknada za trošak udjela.
• Dodjela dionica sudskom odlukom.
• Dodjela udjela po dogovoru.

Sudska dodjela dijela imovine

Ako se vlasnici ne mogu dogovoriti oko dodjele udjela, idu na sud radi utvrđivanja vlasničkih udjela. U ovom slučaju, dodjela udjela u naravi događa se na sudu. Suci ocjenjuju sve okolnosti i dodjeljuju dio iz zajedničke imovine. Ako je nemogućnost dodjele udjela u naravi zbog toga što bi time mogla nastati nerazmjerna šteta za zajedničku imovinu, sud može odlučiti da se preostalim suvlasnicima isplati vrijednost udjela.

Nakon što dobiju takvu naknadu, vlasnici gube pravo na udio u stanu. Na taj način moguće je otkloniti nesrazmjer udjela dodijeljenih u naravi za svakog od sudionika u zajedničkom vlasništvu, ako stan ima samo jednu sobu i malu površinu. Ova metoda također je primjenjiva ako su suvlasnici postigli dogovor i ne protive se primanju novčanih isplata kao naknade za svoje udjele dodijeljene u naravi.

Osim toga, potrebno je voditi računa o činjenici da je dodjela udjela u naravi moguća samo u slučaju kada imovina ne pretrpi značajniju štetu, odnosno kada površina stana dopušta svaki od vlasnicima dodijeliti izoliranu sobu s naknadnom opremom zasebnog ulaza i pomoćnih prostorija (kupaonica, kuhinja itd.).

Zapravo, dodjela udjela u stanu je vrlo naporan zadatak, koji se može pokazati nemogućim zadatkom, jer površina svakog stana neće omogućiti realizaciju svih gore navedenih zahtjeva. Za takve nekretnine najbolje bi bilo sudskim putem uspostaviti postupak korištenja stambenog prostora ili prodati udio jednog od vlasnika.

Uostalom, često se događa da građanin posjeduje mali udio u stanu. Tipično, takav vlasnik nema značajan vlastiti interes u korištenju takve imovine, a njegov udio se ne može odvojiti. U takvim uvjetima, nakon utvrđivanja činjenice da vlasnik ima manji udio u stanu, sud može donijeti odluku o obveznoj isplati naknade vlasniku od strane preostalih vlasnika stana.

Sporazum o utvrđivanju vlasničkih udjela

Ako su se zajedničari mogli sporazumjeti u pogledu ostvarivanja prava zajedničkog vlasništva, te su samostalno odredili granice udjela svakoga od njih, onda je za takav slučaj zakonodavac predvidio sklapanje sporazuma o dodjela udjela u stanu. Temeljem ovog ugovora vrši se uknjižba dodijeljenog udjela.

Standardni obrazac sporazuma dioničara o određivanju udjela sadrži sljedeće obvezne podatke:

• naziv sporazuma;
• Datum i mjesto potpisivanja ugovora o određivanju udjela;
• Puno ime, adresa registracije, datum rođenja i podaci o putovnici svih strana u sporazumu;
• Adresa gdje se nalazi nekretnina: stanovi, kuće i sl.;
• Ukupna površina stambenog prostora u kojem se dodjeljuju dionice;
• Podaci i nazivi posjedovnih dokumenata za nekretnine;
• Registarski broj u Jedinstvenom državnom registru prava na nekretnine;
• Broj nekretnine u katastru;
• Veličina udjela stranaka u sporazumu;
• Podaci o teretima nametnutim na nekretninu (ako postoje);
• Broj primjeraka ugovora koji su sastavili i potpisali sudionici.

Nakon sastavljanja sporazuma, mora ga potpisati svaki od njegovih sudionika-vlasnika stana. Nakon toga, stranke će moći mijenjati ugovor samo uz obostranu suglasnost svih njegovih sudionika. Preporučljivo je ugovor ovjeriti kod javnog bilježnika. Nakon sklapanja sporazuma o određivanju udjela, svaki od vlasnika mora podnijeti zahtjev za državnu registraciju vlasništva nad udjelom koji mu je dodijeljen. Na temelju tih zahtjeva izvršit će se upis u Jedinstveni državni registar i izdati odgovarajuća potvrda o vlasništvu.

Kako odrediti udio u stanu za dodjelu

Udio u stanu koji je u zajedničkom vlasništvu može se odrediti jednostavnom aritmetičkom operacijom, na temelju omjera ukupne površine stana i broja vlasnika.

U pravilu, udjeli svih suvlasnika smatraju se jednakima, ako u drugim dokumentima ili zakonskim aktima nema drugih uputa. Na primjer, pri izračunu udjela u stanu površine 100 m2. metara, koja je u zajedničkom zajedničkom vlasništvu 4 vlasnika, provodi se na sljedeći način:

100/4=25 m² je jednak udio za svakog od 4 suvlasnika.

Dokumentirano određivanje udjela u stanu događa se na temelju sporazuma koji su sklopili vlasnici ili sudske odluke koja je stupila na snagu. Nakon toga vlasništvo nad svakom dodijeljenom dionicom podliježe registraciji kod tijela Rosreestra. Za ovaj postupak naplaćuje se državna pristojba. Nakon čega svaki vlasnik dobiva potvrdu o uknjižbi prava vlasništva i izvod iz Jedinstvenog državnog registra. Ovo su glavni dokumenti koji potvrđuju pravo građanina na dodijeljeni udio u stanu ili drugoj nekretnini.

Više članaka