La Ley Federal "Reglamento Técnico sobre Seguridad de Edificios y Estructuras" del 30 de diciembre de 2009 N 384-FZ (última edición) en el Artículo 2 "Conceptos Básicos" define ciclo de vida de un edificio o estructura- este es el período durante el cual se llevan a cabo estudios de ingeniería, diseño, construcción (incluida la conservación), operación (incluidas las reparaciones en curso), reconstrucción, revisión, demolición de un edificio o estructura.
Al mismo tiempo, si consideramos los indicadores de costo de las etapas del ciclo de vida de un edificio o estructura, podemos ver que los principales fondos se gastan durante el período de operación de la instalación.
- Diseño ~ 6%
- Construcción ~ 15%
- Explotación ~ 75%
- Utilización ~ 4%
Según el artículo 1 del Código de Urbanismo de la Federación Rusa en su última edición del 31 de diciembre de 2017, los conceptos de reparaciones mayores, reconstrucción de instalaciones de construcción de capital, operación de edificios, estructuras y paisajismo de territorios se refieren a actividades de planificación urbana. .
En consecuencia, todo el flujo de documentos, al realizar trabajos de construcción e instalación durante la operación de la instalación: diseño, documentación de estimación, actos de aceptación del trabajo realizado, etc. debe cumplir con los requisitos del Ministerio de Construcción y Vivienda y Servicios Comunales de la Federación Rusa.
En el artículo anterior, se consideraron cuestiones relacionadas con la reconstrucción (reestructuración y reequipamiento) de edificios y estructuras, sus características y diferencias. Además, se dieron definiciones de los conceptos de overhaul de objetos (lineales y no lineales).
En relación con la reforma de precios en la construcción, la Ley Federal del 3 de julio de 2016 No. 369-FZ introdujo verificación obligatoria de la confiabilidad de determinar el costo estimado de las reparaciones de capital proyectos de construcción de capital que se financian con la captación de fondos del sistema presupuestario.
El documento reglamentario durante la verificación de la confiabilidad del costo estimado es el Decreto Gobierno de la Federación Rusa No. 427“El reglamento sobre la verificación de la confiabilidad de la determinación del costo estimado de construcción, reconstrucción, revisión de objetos de construcción de capital, trabajos sobre la preservación de las instalaciones del patrimonio cultural (monumentos históricos y culturales) de los pueblos de la Federación Rusa, el financiamiento de que se lleva a cabo con la participación de los presupuestos del sistema presupuestario de la Federación de Rusia ... "de fecha 18.05.2009, en el que en 2017, también en relación con la reforma de los precios en la construcción, se realizaron cambios apropiados con respecto a reparaciones capitales .
El párrafo 1 de este Reglamento dice:
“1(1). El costo estimado estará sujeto a la verificación del costo estimado de la revisión de las instalaciones de construcción de capital si dicha revisión incluye:
a) reemplazo y (o) restauración de todo tipo de estructuras de edificios (a excepción de las estructuras de edificios de carga) o reemplazo y (o) restauración de todas las estructuras de edificios (a excepción de las estructuras de edificios de carga) en conjunto con el reemplazo de elementos individuales de estructuras de edificios de carga con indicadores similares u otros indicadores de mejora de dichos elementos de estructuras y (o) restauración de estos elementos;
b) reemplazo y (o) restauración de todo tipo de sistemas de soporte de ingeniería o todo tipo de redes de soporte de ingeniería;
c) un cambio en todos los parámetros de una instalación lineal que no implique un cambio en la clase, categoría y (o) indicadores inicialmente establecidos del funcionamiento de tal objeto y que no requiera un cambio en los límites del derecho de y (o) la zona de seguridad de dicho objeto.
1(2). Si la revisión no incluye el trabajo especificado en el párrafo 1 (1) de este Reglamento, la decisión de presentar documentos a la organización para la auditoría del costo estimado de los documentos para la auditoría del costo estimado de la revisión de las instalaciones de construcción de capital se toma por iniciativa:
el jefe (un jefe autorizado de acuerdo con el procedimiento establecido, un jefe adjunto o un funcionario autorizado por el jefe para distribuir los límites de las obligaciones presupuestarias) del administrador principal de los fondos del presupuesto federal - en relación con los objetos de propiedad federal, el administrador principal de fondos presupuestarios de una entidad constitutiva de la Federación Rusa - en relación con objetos de propiedad estatal de las entidades constitutivas de la Federación Rusa, el administrador principal de fondos presupuestarios locales - en relación con objetos de propiedad municipal;
el jefe de una entidad legal establecida por la Federación Rusa, una entidad constitutiva de la Federación Rusa, un municipio, una entidad legal, la parte de la Federación Rusa, una entidad constitutiva de la Federación Rusa, un municipio en el autorizado (participación) cuyo capital es más del 50 por ciento, en relación con los objetos de dicha entidad legal, reparaciones importantes que se llevan a cabo sin atraer fondos de los presupuestos del sistema presupuestario de la Federación Rusa;
el jefe de una persona jurídica que no sea una institución estatal o municipal, una empresa unitaria estatal o municipal - en relación con las instalaciones de dicha persona jurídica, cuya reforma se financia con la participación de fondos de los presupuestos del sistema presupuestario de la Federación Rusa.
1(3). El costo estimado estará sujeto a la verificación del costo estimado del trabajo de conservación de los objetos del patrimonio cultural en caso de que dicho trabajo afecte el diseño y otras características de confiabilidad y seguridad de los objetos del patrimonio cultural.
Cabe señalar que en 2017 el texto del Numeral 1 de la Resolución No. 427 editado dos veces. Se le han hecho cambios recientes.
Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 13 de diciembre de 2017 N 1541 "Sobre las enmiendas a ciertas leyes del Gobierno de la Federación Rusa". Por lo tanto, al considerar este documento (para verificar la confiabilidad del costo estimado de una revisión general), debe observar detenidamente la edición y la fecha en que se realizaron los cambios.
El Numeral 2 del Decreto N° 427 dice:
"2. La verificación del costo estimado se lleva a cabo en relación con los proyectos de construcción de capital, independientemente de:
a) la necesidad de obtener un permiso de construcción;
b) preparación obligatoria de la documentación del proyecto;
c) pericia estatal obligatoria de la documentación del proyecto y de los resultados del estudio de ingeniería.”
Según el artículo 38 de GOST 18322-78, Mantenimiento– reparación realizada para garantizar o restaurar la operatividad del producto y que consiste en la sustitución y (o) restauración de piezas individuales.
Debe llevarse a cabo a intervalos que aseguren el funcionamiento efectivo de un edificio o instalación desde el momento en que se completa su construcción (revisión) hasta el momento en que se pone en la próxima revisión (reconstrucción). Al mismo tiempo, se deben tener en cuenta las condiciones naturales y climáticas, las soluciones de diseño, las condiciones técnicas y el modo de operación de un edificio u objeto.
reparación de emergencia- esta es una restauración urgente del propósito funcional del objeto. Se produce fuera del plan en caso de averías repentinas por mal funcionamiento, sobrecargas y otras causas. Las reparaciones de emergencia no están programadas.
El costo de las reparaciones de emergencia debe incluirse en el costo de Mantenimiento.
Durante las inspecciones estacionales de la propiedad común de los propietarios en MKD, la organización administradora identifica defectos y mal funcionamiento y determina el alcance del trabajo para eliminarlos, incluso en el marco de las reparaciones actuales y mayores. Hablamos de cómo se diferencian y si son mutuamente excluyentes al planificar las reparaciones.
El MA es responsable del correcto mantenimiento de los bienes comunes de los propietarios en la casa.
La organización de gestión del edificio, habiendo celebrado un acuerdo de gestión con los propietarios, es responsable del mantenimiento y reparación adecuados de su propiedad común. Para hacer esto, la MA está obligada a proporcionar mantenimiento a la casa, controlar su estado y, si es necesario, realizar reparaciones importantes y actuales de los elementos MKD (parte 6 del artículo 55.24 del Código Civil de la Federación Rusa, parte 1 de artículo 36 de la Ley Federal de 30 de diciembre de 2009 N° 384-FZ, inciso 2 artículo 162 de la LC RF).
El mantenimiento adecuado de la propiedad común de la casa en un sentido amplio se refiere a la capacidad de servicio de los elementos estructurales de la casa, los sistemas y redes de ingeniería interna de acuerdo con los requisitos de los actos legales reglamentarios, SanPiN y documentación técnica para el MKD. (parte 8 del artículo 55.24 del Código Civil de la Federación Rusa, párrafo 10 , 11 RF PP No. 491).
Para el adecuado mantenimiento de los bienes comunes de los propietarios, la AM debe realizar sus inspecciones. Según p.p. 2.1.1, 2.1.4, 2.1.5 del Reglamento N° 170, se deben realizar dos controles programados por año: primavera, después del final de la temporada de calefacción, y otoño, en la víspera del período otoño-invierno. Otras inspecciones se llevan a cabo según sea necesario y se consideran no programadas.
El MA realiza inspecciones de la propiedad común y los planes de trabajo en la actual o revisión de los defectos
Con base en los resultados de la inspección de primavera, la MA redacta un acta donde corrige las fallas encontradas en los elementos de la casa y planifica el trabajo para eliminarlas: como parte de las reparaciones actuales o mayores. El primero se paga con los fondos que los propietarios pagan mensualmente por el mantenimiento de la vivienda. El segundo es del fondo de reacondicionamiento, que se forma a partir de las contribuciones mensuales de los propietarios.
La reparación actual se considera preventiva y consiste en la ejecución sistemática por parte de la MA para evitar el desgaste de estructuras, acabados, equipos de ingeniería, así como trabajos para eliminar daños menores y mal funcionamiento (cláusula 18 de la RF PP N° 491).
La lista de trabajos de revisión se especifica en el Código de Vivienda de la Federación Rusa y No. 185-FZ
La lista de obras que se relacionan con el capital se especifica en el art. 166 ZhK RF, parte 3, art. 15 N° 185-FZ:
- reparación de sistemas de ingeniería internos de electricidad, calor, gas, suministro de agua, saneamiento;
- reparación o sustitución de equipos de ascensores reconocidos como inadecuados para el funcionamiento, reparación de huecos de ascensores;
- reparaciones de techos, incluida la conversión de un techo no ventilado a un techo ventilado, disposición de salidas al techo;
- renovación del sótano;
- reparación de fachadas;
- instalación de dispositivos de medición colectivos (casa común), incluidos sistemas automatizados de información y medición;
- reparación de los cimientos de un edificio de apartamentos.
Durante la revisión de estructuras y sistemas de ingeniería como parte de la propiedad común de un edificio de apartamentos, se reemplaza al menos el 50% de cada estructura y sistema de ingeniería. Esto se indica en la cláusula 2.1.6, aprox. 1 a la Tabla 2.3 Secc. 2 "Recomendaciones metodológicas sobre la formación del alcance del trabajo para la revisión de edificios de apartamentos", publicado el 15 de febrero de 2013 por el Fondo de Asistencia para la Reforma de Vivienda y Servicios Públicos.
La lista de obras que se llevarán a cabo en un edificio de apartamentos en particular, y su costo, es aprobada por los propietarios de los locales en la junta general de propietarios (cláusula 1, parte 2, artículo 44, parte 1, artículo 189 de la RF LC). La organización gestora actúa como ejecutora de tales decisiones y no tiene derecho a resolver estas cuestiones de forma independiente.
Las reparaciones actuales tienen como objetivo prevenir el desgaste de la casa y eliminar defectos y mal funcionamiento.
La AM está obligada a realizar reparaciones de rutina del elemento de la casa, incluso si son necesarias obras de capital.
La MA está obligada a realizar las reparaciones actuales necesarias, independientemente de si tiene los fondos para ello y si los propietarios tomaron tal decisión en la junta general. Las reparaciones de capital se llevan a cabo solo si los propietarios de los locales en la casa toman una decisión en una junta general.
Pero las reparaciones actuales y las mayores no se excluyen mutuamente, y la necesidad de obras de capital no exime a la MA de realizar las reparaciones actuales.
Esta conclusión fue hecha por el tribunal al considerar la apelación de la MA con una demanda de reconocimiento de la orden del organismo GZHN y la decisión del tribunal de primera instancia en el caso No. A17-6634 / 2017 como ilegal.
La inspección de vivienda, después de una inspección no programada de las actividades de la organización administradora, le ordenó eliminar los defectos en los elementos estructurales de la casa. La MA insistió en que el trabajo enumerado en la orden no se relaciona con el actual, sino con la revisión. Su implementación requiere la decisión de los propietarios de la OSS.
Sin embargo, el tribunal señaló que el organismo GZHN no obligó a la organización administradora a realizar una revisión importante en la casa. La organización tiene derecho a elegir cómo eliminar las violaciones identificadas, qué cantidad de trabajo se requiere para esto. La organización administradora no pudo probar que las violaciones indicadas en la orden GZhI solo pueden eliminarse mediante la realización de una revisión general.
El tribunal señaló que la necesidad de reparaciones mayores en sí misma no es una circunstancia que releve a la MA de la obligación de mantener la propiedad común de la casa en buen estado y realizar las reparaciones corrientes hasta que se organicen las obras capitales correspondientes.
Recordar
Del análisis de las normas de la legislación de vivienda, podemos concluir que las reparaciones mayores incluyen una lista estrictamente definida de trabajos para restaurar, instalar o reemplazar elementos de elementos desgastados de la propiedad común de una casa. Dichos trabajos se llevan a cabo solo con el consentimiento de la OSS y se pagan con cargo al fondo de reacondicionamiento.
Los trabajos de mantenimiento, que son necesarios para evitar el desgaste de elementos de propiedad común o eliminar defectos menores, la MA está obligada a planificar y realizar de forma independiente en virtud de sus obligaciones en virtud del contrato de gestión y a expensas de los fondos que los residentes de MKD pagan mensualmente. para el mantenimiento de la vivienda.
A su vez, si la MA, durante la inspección de los bienes comunes, estableciera que es necesario realizar una revisión mayor para eliminar los desperfectos detectados, esta circunstancia no la exime de continuar trabajando en la reparación de dichos elementos hasta que el momento en que los propietarios deciden una revisión importante.
De lo contrario, el organismo GZHN tiene derecho a responsabilizar a la organización administradora en virtud de la Parte 2 del art. 14.1.3 del Código de Infracciones Administrativas de la Federación de Rusia y obligar a realizar reparaciones sin tener en cuenta qué tipo de trabajo, actual o de capital, es necesario para eliminar las infracciones.
La reforma de los edificios de apartamentos hoy preocupa a los residentes, el gobierno y las empresas de gestión. Este es un problema grave, estrechamente relacionado con el estado del parque de viviendas y el interés público en él. La Ley de Reacondicionamiento de 2014 garantizó la seguridad y la comodidad de vivir en edificios de apartamentos al establecer plazos para la finalización del trabajo de restauración.
Quién paga la revisión
Algunas palabras sobre quién debe pagar la reforma de un edificio residencial. Ley sobre la revisión de edificios de apartamentos. (Artículo 169 de la LC RF) claramente dividido quién y cómo llevar a cabo el trabajo. Las autoridades locales son responsables de organizar y supervisar la revisión, y los propietarios recaudan dinero por ello. Antes de esto, el Fondo de Reforma de Vivienda y Servicios Públicos estaba a cargo de los temas financieros, que hoy está funcionando, reubicando a los residentes de casas de emergencia y en ruinas. El pago del programa de rehabilitación de edificios de departamentos está incluido en la EAP mensual y se determina para cada localidad de manera individual.
Los residentes están exentos del pago de reparaciones mayores:
- casas de emergencia;
- viviendas en pie sobre terrenos incluidos en la propiedad estatal;
- apartamentos propiedad de los municipios.
El monto de las contribuciones se calcula de acuerdo con los indicadores de ingresos promedio y es de aproximadamente 9 rublos por metro cuadrado, el monto depende de la categoría de la casa. Los residentes de apartamentos municipales están privados del derecho a votar en la HOA (asociación de propietarios de viviendas) y no tienen derecho a presentar propuestas para organizar y realizar reparaciones importantes.
fondo de reacondicionamiento
Las reparaciones importantes de la casa deberían eliminar las deficiencias estructurales del parque de viviendas. Además, durante el trabajo, se pueden mejorar las propiedades de los edificios. Es imperativo realizar un mantenimiento periódico, que ayude a eliminar daños menores y evitar el desgaste del fondo. Suelen ser reparaciones programadas que no requieren grandes costes económicos y desconectar la casa del suministro de agua caliente.
Para llevar a cabo la obra, se debe organizar un fondo capital de reparación, compuesto por aportes e intereses sobre los mismos, que se destina al pago de varias obras. Así, el programa de rehabilitación de la vivienda común se lleva a cabo con dinero de este fondo. También hay posibles pagos de préstamos que se tomaron para proporcionar los servicios necesarios y para pagar a los desarrolladores de la documentación del proyecto. En caso de una condición de emergencia de la vivienda, los fondos se destinan a trabajos de restauración o para pagar la demolición. La decisión al respecto debe ser tomada por los propietarios de los apartamentos en la asamblea. Al realizar trabajos adicionales en la disposición del edificio, la HOA puede establecer una mayor tasa de contribuciones.
Lista de trabajos en revisión
El dinero aportado al fondo de renovación por los propietarios de MKD se puede gastar en muchas necesidades para la reparación y restauración de viviendas. ¿Qué está incluido en la reforma de un edificio de apartamentos? Reparación de muros y fachadas- Este es el trabajo principal durante la revisión. Ellos permiten:
- reparar y aislar fachadas y zócalos;
- para producir acristalamientos de balcones y logias;
- cambiar ventanas y bloques de balcones para un mayor aislamiento del ruido;
- reemplazar o reparar el sistema de drenaje;
- reparar las escaleras de incendios de las casas;
- reparar o reemplazar techos;
- reparación de marquesinas de casas;
- reparar el área ciega;
- reparar las paredes exteriores de los ascensores.
También se aplica a la revisión de un edificio de apartamentos en restauración de sótanos y cimientos. Para hacer esto, se toma dinero del fondo de revisión para:
- reparar los cimientos de la casa;
- tratar los elementos estructurales del edificio con un antiséptico;
- reparar las entradas del sótano;
- realizar trabajos herméticos en costuras entre paneles, etc.
El siguiente paso en cada revisión es restauración y restauración del techo y áticos. Para esto necesitas:
- reparar el ático y el techo, realizar su tratamiento contra incendios;
- trate todas las vigas de madera con antisépticos;
- reparar o reemplazar tarimas;
- normalizar el régimen de temperatura;
- realizar trabajos de hermetización y reparación de sistemas de ventilación;
- reparar o reemplazar las rejillas del parapeto;
- reemplazar o reparar cañerías, etc.
La revisión no tendrá lugar sin restauración de escaleras con cambio de peldaños y barandillas. también es necesario restauración de zonas comunes en la entrada y puertas de entrada, estos trabajos son parte de la revisión. Para esto necesitas:
- reparar la iluminación en la entrada;
- reparar o reemplazar estructuras de puertas;
- reparar escotillas de vertederos de basura, etc.
La renovación de un edificio de apartamentos incluye trabajar en la reconstrucción de las comunicaciones de ingeniería. La sociedad gestora deberá:
- reparar el sistema de ventilación;
- reparar y reemplazar el sistema de suministro de agua fría y caliente;
- reparar equipos de alcantarillado y drenaje;
- para reparar el suministro general de gas de la casa, equipos eléctricos, sistema contra incendios.
La obra también incluye: reparación de vertederos de basura, equipo de ascensores, decoración de paredes y techos en los accesos en caso de daños. Todo lo anterior responde a la pregunta de qué obras se incluyen en la revisión.
quien no puede pagar
Habiendo aprendido lo que está incluido en la lista de trabajos de revisión, es necesario averiguar quién no puede pagar la tarifa. Estos son, en primer lugar, inquilinos que no tienen derechos sobre el apartamento o la habitación en la que viven. Estos incluyen ciudadanos que han celebrado un contrato de arrendamiento o un contrato social de trabajo. Esto también incluye a las personas que comparten vivienda con el propietario. Las personas que sean propietarias de locales no residenciales en la vivienda no están exentas del pago de cotizaciones.
pago de cuotas
¿Muchos dudan si es necesario pagar la revisión de los edificios residenciales? Sí, tendrás que pagar de todos modos. De no hacerlo, no se puede evitar el devengo de sanciones, que pueden ser reclamadas judicialmente por la sociedad gestora. El tribunal siempre satisface tales demandas y obliga al deudor a pagar la deuda.
Si existen obligaciones financieras impagas, se puede privar al moroso del derecho a viajar al extranjero, se le prohíbe celebrar transacciones inmobiliarias, e incluso puede llevarse a cabo un embargo de bienes. Con las deudas de vivienda y servicios comunales, cualquier ciudadano se ve privado de los beneficios de los servicios públicos.
La financiación también puede provenir de otras fuentes. Al mismo tiempo, los fondos pueden usarse no solo para pagar las deudas existentes, sino también para pagar el trabajo adicional. Otras fuentes incluyen los recursos financieros pagados por el alquiler de locales no residenciales y la publicidad colocada en el edificio. En este caso, se podrán otorgar descuentos en los pagos para pensionados y veteranos.
Calidad de reparación
La empresa que realiza el trabajo de reparación controlará la calidad de acuerdo con todos los requisitos. Las obligaciones contractuales determinan los estándares de revisión e indicadores de seguridad correspondientes a los trabajos realizados para mejorar la vivienda. El progreso es monitoreado por el operador regional o por la HOA. Los órganos estatales también están incluidos en el control de la reforma. Al realizar el trabajo, están obligados a elaborar listas de notificaciones y cuentas especiales, informar a los residentes sobre todas las actividades realizadas.
Conclusión
Habiendo descubierto lo que está incluido en la lista de revisión, podemos sacar algunas conclusiones. Por ejemplo, un programa de renovación importante está financiado por un fondo especial, compuesto en parte por contribuciones de los propietarios. El momento de la implementación depende del tiempo de operación de los materiales incluidos en el parque de viviendas. Entonces, un techo de pizarra quedará inutilizable después de 30 años, y una tubería de hierro fundido, después de 40 años. El pago de las cotizaciones es obligatorio para todos los arrendatarios, en caso de deuda sobre los mismos, seguirán las actuaciones judiciales y el devengo de las sanciones.
"Contabilidad presupuestaria", 2007, N 5
REPARACIÓN, MODERNIZACIÓN, RECONSTRUCCIÓN: ENCONTRAMOS LA DIFERENCIA
…
Reparar
Según los empleados del departamento financiero, son los servicios técnicos de la institución los que están obligados a determinar los tipos de reparaciones (corrientes, de capital) y las diferencias entre ellas en el marco del sistema de reparaciones preventivas programadas (Carta del Ministerio de Finanzas de Rusia del 14 de enero de 2004 N 16-00-14 / 10). Los especialistas de la institución deben elaborar un documento normativo interno apropiado (reglamento) e indicar en él lo que se considerará una revisión mayor y lo que es actual. Pero en todo caso, el documento deberá redactarse de tal forma que cumpla con la regulación legalmente fijada sobre el régimen de mantenimiento y reparación de activos fijos por industria. Para los tribunales federales: esta es la Orden del Departamento Judicial de la Corte Suprema de la Federación de Rusia del 9 de junio de 2005 N 64; para el transporte por carretera - Reglamento del Ministerio de Autotransporte de la RSFSR del 20 de septiembre de 1984; para comercio y equipamiento tecnológico - Orden del Ministerio de Comercio de la URSS del 3 de octubre de 1980 N 264; para edificios y estructuras industriales - Decreto de la URSS Gosstroy del 29 de diciembre de 1973
N 279. También será útil familiarizarse con el Decreto del Goskomstat de Rusia del 3 de octubre de 1996 N 123.
Con base en los documentos anteriores, se puede concluir que las reparaciones actuales incluyen la eliminación de fallas menores que se detectan durante la operación diaria de un activo fijo (por ejemplo, un silbato extraño puede ser una razón para reemplazar un cinturón en un automóvil). Al mismo tiempo, el objeto prácticamente no deja de funcionar y sus características técnicas no cambian. Además, las reparaciones actuales son trabajos sobre la protección sistemática y oportuna del sistema operativo contra el desgaste prematuro mediante la implementación de medidas preventivas.
El propósito de la revisión es restaurar las características técnicas originales perdidas del objeto, eliminar fallas y mantener el activo fijo en condiciones de funcionamiento. En este caso, se reemplazan estructuras y piezas desgastadas o menos económicas. Si los principales indicadores técnicos y económicos permanecen sin cambios, entonces estamos hablando de una revisión importante (Resolución del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito de Siberia Occidental del 27 de febrero de 2006 N F04-675 / 2006 (20077-A46-33), una Carta conjunta del Comité Estatal de Planificación de la URSS, Gosstroy de la URSS, Stroybank de la URSS, Oficina Central de Estadística de la URSS NB-36-D/23-D/144/6-14 del 8 de mayo de 1984).
De acuerdo con el párrafo 1 del artículo 616 del Código Civil (CC), el arrendador está obligado a realizar a su cargo las reparaciones mayores de la propiedad arrendada, salvo que la ley, otros actos jurídicos o el contrato de arrendamiento dispongan lo contrario.
Por lo tanto, si las partes en el contrato no indicaron la distribución de responsabilidades para mantener la propiedad en funcionamiento, entonces se aplica la regla general: el arrendador es reconocido como responsable de la revisión y el arrendatario de la actual. Además, el arrendatario también está obligado a mantener la propiedad en buen estado y correr con los gastos de mantenimiento de la propiedad.
Una persona obligada a realizar cierto tipo de reparación corre con los costos asociados con el cumplimiento de esta obligación. No puede haber ninguna devolución u otro reembolso de los fondos gastados (inciso 2 del artículo 616 del Código Civil).
Reparaciones capitales y corrientes: concepto
Los tipos de reparaciones se definen en la Metodología para determinar el costo de los productos de construcción en el territorio de la Federación Rusa, aprobada por el Decreto de Gosstroy de Rusia con fecha 05.03.2004 No. 15/1 (metodología).
Al mismo tiempo, la Metodología solo define superficialmente los tipos de reparación.
Las reparaciones importantes de edificios y estructuras incluyen trabajos de restauración o reemplazo de partes individuales de edificios (estructuras) o estructuras completas, partes y equipos de ingeniería debido a su desgaste físico y destrucción por otras más duraderas y económicas que mejoran su desempeño.
La revisión de los servicios públicos externos y las instalaciones de paisajismo incluye reparaciones del suministro de agua, alcantarillado, suministro de calor y gas y redes eléctricas, paisajismo de áreas de patio, reparación de caminos, entradas de vehículos y aceras, etc.
La reparación preventiva (actual) consiste en el trabajo sistemático y oportuno realizado para evitar el desgaste de estructuras, acabados, equipos de ingeniería, así como en el trabajo para eliminar daños menores y mal funcionamiento.
De acuerdo con el Decreto del Comité Estatal del Consejo de Ministros de la URSS para la Construcción del 29 de diciembre de 1973 No. 279, las reparaciones mayores son:
- sustitución de tabiques por diseños más progresivos;
- cambiando el piso a uno más duradero y duradero;
- instalación de nuevos bloques de puertas y ventanas;
- cambio parcial o total de tuberías en el interior del edificio, etc.
El propietario paga todo este trabajo.
Como regla general, la cuestión de determinar el tipo de trabajo y atribuirlo al tipo de reparación correspondiente a veces causa dificultades. En este caso, se designa una pericia forense de construcción.
El mantenimiento debe ser realizado por el inquilino
De acuerdo con el Reglamento de Construcción VSN58-88(p), las reparaciones actuales deben realizarse a intervalos que aseguren el funcionamiento efectivo de la instalación desde el momento en que se completa (revisión) hasta la próxima revisión general (reconstrucción). Al mismo tiempo, se deben tener en cuenta las condiciones naturales y climáticas, las soluciones de diseño, las condiciones técnicas y el modo de operación de un edificio u objeto.
El listado de obras principales de la reparación actual de edificios e instalaciones contiene un listado de las obras que componen la reparación actual, se presenta en el archivo adjunto:
Además, hay listas de trabajos sobre objetos tales como:
- rellenos de ventanas y puertas, estructuras translúcidas;
- tabiques;
- escaleras, balcones, porches, sombrillas, marquesinas sobre las entradas a las entradas, balcones de los pisos superiores;
- pisos;
- decoración de interiores;
- acabado exterior;
- ventilación;
- abastecimiento de agua y alcantarillado, suministro de agua caliente (sistemas domésticos);
- dispositivos electrotécnicos de baja corriente;
- paisajismo exterior.
VSN58-88(p) también tiene una sección dedicada al trabajo para inquilinos que viven en apartamentos (propietarios). A diferencia de la lista de obras actuales, que es similar a la lista de reparaciones mayores, la lista de obras para los empleadores no es tan grande e incluye las siguientes obras:
- pintura de techos y paredes de habitaciones residenciales y de servicios públicos de apartamentos, logias, todo tipo de balcones;
- empapelado de paredes y techos;
- pintura de marcos de ventanas y lonas de balcones, lados externos e internos, pintura de pisos en habitaciones residenciales y de servicio, lijado de pisos de parquet;
- pintura de radiadores, cañerías de calefacción central, gasoductos, abastecimiento de agua y alcantarillado;
- pintura de paredes externas del material del arrendatario para quienes viven en casas unifamiliares de un piso.
- reemplazo de electrodomésticos de ventanas, puertas y estufas, inserción de vidrios. Sustitución o instalación de grifos, grifos y otros equipos adicionales, sustitución de paneles de puertas, armarios empotrados y decoración interior para mejorar el apartamento (realizado por el inquilino de acuerdo con el propietario (organización de mantenimiento de la vivienda);
- reparación o cambio de cableado eléctrico de entrada al apartamento, cambio de electrodomésticos, etc.
- trabajar para mejorar el acabado de los apartamentos;
- reparación de paredes de yeso, techos, tabiques con láminas separadas en locales de apartamentos residenciales;
- trabajar en la reconstrucción y remodelación de locales residenciales de acuerdo con proyectos debidamente aprobados para aumentar el nivel de mejora en las órdenes de los inquilinos de los locales;
- sustitución y reparación de revestimientos de suelos.
Reparaciones mayores realizadas por el propietario
Las reparaciones de capital deben incluir la resolución de problemas de todos los elementos desgastados, la restauración o el reemplazo (excepto el reemplazo completo de cimientos de piedra y concreto, muros de carga y marcos) por otros más duraderos y económicos que mejoren el desempeño de los edificios en reparación. Al mismo tiempo, se puede llevar a cabo una modernización económicamente viable de un edificio o instalación: mejorar el diseño, aumentar el número y la calidad de los servicios, equipar con los tipos de equipos de ingeniería que faltan, ajardinar el área circundante.
La revisión y la reconstrucción deben llevarse a cabo de conformidad con las normas vigentes para la organización, producción y aceptación de trabajos de reparación y construcción, protección laboral y normas de seguridad contra incendios.
Según el inciso 1 del artículo 616 del Código Civil, las reparaciones mayores deben efectuarse dentro del plazo establecido en el contrato, y si no está previsto en el contrato o se debe a una necesidad urgente, dentro de un plazo razonable.
La infracción por parte del arrendador de la obligación de efectuar reparaciones mayores da derecho al arrendatario, a su elección:
- realizar las reparaciones mayores previstas en el contrato o por necesidad urgente, y recuperar el costo de las reparaciones del arrendador o compensarlo con el alquiler;
- exigir la correspondiente reducción del alquiler;
- exigir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios.
Sistema mantenimiento preventivo programado (PPR) prevé los siguientes tipos de mantenimiento y reparaciones: mantenimiento técnico (revisión); Mantenimiento; revisión.
Mantenimiento (TO) es un conjunto de trabajos necesarios para mantener el rendimiento del equipo entre reparaciones. El mantenimiento es realizado por el personal operativo (operadores, maquinistas, operarios, etc.) y de mantenimiento de turno (maestros auxiliares, mecánicos de turno, electricistas, maestros de instrumentación y control) de acuerdo con las instrucciones para los lugares de trabajo y las normas vigentes en las empresas. .
El alcance del mantenimiento incluye:
1) atención operativa(limpieza, limpieza, inspección externa, lubricación, verificación del estado de los sistemas de enfriamiento de los rodamientos, monitoreo del estado de los sujetadores, verificación del estado de las conexiones a tierra, etc.).
Todos los fallos de funcionamiento son registrados en el registro de turnos por el personal operativo y eliminados lo antes posible.
2) reparaciones de equipos menores(apriete de fijaciones y contactos, ajuste parcial, sustitución de fusibles, detección del estado general del aislamiento). El personal de mantenimiento debe revisar periódicamente los registros del personal operativo en el registro de turnos y tomar medidas para eliminar los fallos de funcionamiento indicados.
Mantenimiento (TR)- se trata de una reparación realizada durante el funcionamiento para garantizar el funcionamiento garantizado del equipo y consiste en la sustitución y restauración de partes individuales del equipo y su ajuste.
Revisión- esta es una reparación realizada para restaurar la capacidad de servicio y la restauración completa o casi completa del recurso del equipo con el reemplazo o restauración de cualquiera de sus partes, incluidas las básicas.
Para la revisión y las reparaciones actuales del equipo, se compilan listas de defectos (formulario 3) y estimaciones de costos (formulario 4).
La lista de defectos se compila teniendo en cuenta el estado técnico y el rango típico de trabajo de reparación, firmado por el mecánico de la unidad.
Al realizar una revisión importante, se debe trabajar en el examen técnico y la prueba del equipo subordinado a Rostekhnadzor de acuerdo con los requisitos de las normas e instrucciones vigentes.
La eliminación de incidentes imprevistos y fallas de equipos se lleva a cabo durante reparaciones no programadas. Se colocan equipos para reparaciones no programadas sin cita previa.
Al realizar reparaciones no programadas sólo se reemplazan (o restauran) aquellos elementos que causaron la falla o en los que se detectó el desarrollo progresivo del defecto.
La tarea principal de una reparación no programada es restablecer la capacidad de trabajo del equipo y reanudar la producción (proceso) tan pronto como sea posible si se ha interrumpido.
Las reparaciones no programadas se llevan a cabo sobre la base de la orden del jefe de la unidad estructural a propuesta del mecánico.
La reparación del equipo se puede llevar a cabo utilizando las siguientes estrategias de reparación:
— regulado (I);
- mixto (II);
- según condición técnica (III);
- bajo demanda (IV).
Esencia estrategias de reparación reguladas consiste en que las reparaciones se realicen a intervalos y en la cuantía establecida en la documentación operativa, independientemente del estado técnico de los componentes del equipo en el momento del inicio de las reparaciones.
Esencia estrategia de reparación mixta consiste en el hecho de que las reparaciones se llevan a cabo en los intervalos establecidos en la documentación técnica, y el alcance de las operaciones de restauración se forma sobre la base de los requisitos de la documentación operativa, teniendo en cuenta el estado técnico de las partes principales del equipo.
La esencia de la estrategia. reparación según estado técnico radica en el hecho de que el control del estado técnico se realiza a intervalos y en la cantidad establecida en la documentación técnica, y el momento del inicio de la reparación y el monto de la restauración están determinados por el estado técnico de los componentes de el equipamiento.
La esencia de la estrategia. reparar según sea necesario es que la reparación de equipos se realiza únicamente en caso de falla o daño de los componentes del equipo.
La estrategia I se utiliza para garantizar la reparación del equipo, cuya operación está asociada con un mayor peligro para el personal de mantenimiento, incluido el equipo controlado por Rostekhnadzor.
Con base en la estrategia II, se prevé la reparación del resto de los equipos principales y no principales del emprendimiento.
Por decisión de la dirección de la empresa, parte del equipo puede ser transferido para reparación por condición técnica (estrategia III). La lista de dicho equipo es compilada por el jefe del departamento, acordada por el mecánico jefe de la empresa y aprobada por el ingeniero jefe.
La reparación de equipos se lleva a cabo de acuerdo con las Regulaciones sobre el mantenimiento de equipos vigentes en la empresa.
La modernización del equipo se puede combinar con una revisión general. Al actualizar el equipo, se resuelven las siguientes tareas:
— aumento de la capacidad de los equipos de producción;
— automatización de procesos de producción e instalaciones tecnológicas;
— operación más barata y fácil;
— aumento de la fiabilidad operativa, reducción del coste de las reparaciones;
— mejora de las condiciones de trabajo y aumento de la seguridad en el trabajo.
El método más prometedor de reparación de equipos es agregado (agregado-nodal), en el que las unidades y conjuntos defectuosos se reemplazan por otros nuevos o se reparan con piezas fabricadas en fábrica.
El método de nodo unitario siempre es preferible tanto para las reparaciones actuales como para las mayores.
Una de las variedades del método agregado-nodal es revisión distribuida, en el que la restauración del recurso del equipo se realiza en varias etapas a lo largo de todo el ciclo de reparación.
En este caso, se excluye una parada por una revisión mayor.
El método de reparación de nodos unitarios, llevado a cabo de forma dispersa, se implementa con especial éxito cuando se introducen herramientas de diagnóstico técnico en las empresas.
Para controlar la ejecución del plan de mantenimiento preventivo previsto, existe un servicio de supervisión técnica que realiza las inspecciones y pruebas de los equipos, controla la calidad de las reparaciones, comprueba el correcto funcionamiento de los equipos e investiga las causas del accidente.
La legislación da cabida a la descripción de cada uno de los tipos de trabajos de reparación que sólo pueden realizarse en relación con los locales comunes de los propietarios de viviendas, por lo que existen diferencias entre reparaciones y reparaciones mayores.
No solo los empleados de la organización administradora deben estar familiarizados con estos actos legislativos para organizar adecuadamente las actividades para el mantenimiento de la propiedad de la casa común, sino también los propietarios de apartamentos.
El hecho es que, a veces, los empleados deshonestos de las organizaciones administradoras hacen pasar un tipo de actividad por otra, tratando de sacar provecho de la ignorancia de los propietarios sobre la diferencia de precios y el volumen de acciones. Además, el trabajo para mantener la casa en condiciones ordenadas puede llevarse a cabo con un retraso significativo o incluso omitirse.
Pasemos a la ley. El código urbanístico de nuestro país en el artículo del artículo 1 en el apartado 14.2 habla de lo que es.
¿Qué es una revisión importante? Llevar a cabo tales acciones implica la sustitución o restauración (y en algunos casos simultánea) de la intervención en la estructura de la casa y la ingeniería general y soporte técnico de un edificio de apartamentos.
Por lo tanto, podemos concluir que el trabajo realizado como parte de la revisión es de carácter global, interfiriendo con la estructura interna de la casa. Esta es la principal diferencia entre las reparaciones de capital y las actuales.
El concepto de reparación actual es significativamente diferente al anterior. ¿Qué es el mantenimiento medio? Puede familiarizarse con este concepto en el marco de la Guía Metodológica para el mantenimiento y reparación del parque de viviendas en el artículo 3, párrafo 5.
También existe la Resolución 279 sobre reparaciones mayores y actuales, que se puede descargar a continuación. En él también puede averiguar qué pertenece a la reparación actual y qué a la revisión.
El concepto de revisión y reparación actual: la revisión es una reparación para evitar el desgaste en el hogar y realizar un trabajo global. Realización Las actuales son actuaciones planificadas que se realizan con el fin de mantener el normal estado y funcionamiento de la vivienda.
Parecería que es muy fácil que una persona ignorante se confunda sobre qué acciones se están tomando en la casa en este momento. Además, no todos los propietarios saben con qué frecuencia se debe realizar esta o aquella reparación.
Intentemos comprender las diferencias para comprender la revisión y el mantenimiento, ¿cuál es la diferencia? ¿La reparación del techo es una reparación importante o actual? Lea más sobre los reglamentos técnicos y las normas de SNiP para reparar el techo, así como la revisión y las reparaciones actuales del techo.
La diferencia entre una reparación actual y una revisión general
¿Cuál es la diferencia entre reparaciones actuales y reparaciones mayores?
La principal diferencia entre las reparaciones actuales y las mayores es que las reparaciones actuales requieren costos mucho menores que las reparaciones de capital.
Sí, y para llevar a cabo estos dos tipos de acciones se toman fondos de diferentes fuentes.
En cuanto a la remodelación, se lleva a cabo con la ayuda de fondos que se recaudan a través de deducciones sistemáticas de los residentes al fondo de remodelación.
Los fondos forman la masa adecuada que debe gastarse en el trabajo. Además, a veces los subsidios del estado llegan al fondo de revisión de una casa en particular.
Si no se lleva a cabo una revisión importante, los inquilinos pueden cooperar y presentar una solicitud ante el tribunal.
plazos
Otra diferencia entre las reparaciones mayores y las reparaciones actuales es el momento de su implementación. Las reparaciones actuales se llevan a cabo cada seis meses, un año, según lo acordado en el contrato entre los propietarios de los locales en el edificio de apartamentos. Los vecinos pueden solicitar en la asamblea general tanto la ejecución anticipada como posterior de estas acciones.
En cuanto a la revisión, debe llevarse a cabo de acuerdo con el Código de Urbanismo cada tres años (), en casos extremos, cinco años.
Horarios
Los trabajos de mantenimiento no se discuten con los inquilinos hasta que se llevan a cabo. Los residentes pueden hacer sus modificaciones y sugerencias en una de las reuniones y notificarlo a la organización administradora.
El cronograma para el trabajo de revisión debe discutirse con los inquilinos sin falta. Dado que tales manipulaciones pueden causar algunos inconvenientes a los residentes, es necesario advertirles sobre todo con anticipación.
Los horarios de intervención en el sistema de trabajo de varias comunicaciones deben anunciarse a los ciudadanos para que puedan prepararse con anticipación para cualquier inconveniente.
¿Por qué hay confusión?
A veces los ciudadanos confunden qué obra concreta se está realizando en su casa y no entienden qué es una reforma importante, qué es una actual. 
Esto surge debido al hecho de que la organización administradora no informa suficientemente a las personas que viven en la casa sobre qué está sucediendo exactamente con las áreas comunes.
Por ejemplo, cuando se repara el equipo de ingeniería, se puede confundir fácilmente con el reemplazo. El caso es que la entidad gestora no siempre avisa a los ciudadanos de qué manipulaciones concretas se están realizando y es fácil confundir unas con otras.
Además, pocos inquilinos controlan el proceso de implantación en su vivienda.. ¿Cómo distinguir una revisión importante de la actual?
Un caso frecuente y común es el trabajo para mejorar el territorio. Esta actividad puede llevarse a cabo tanto en el marco de la revisión como en el marco de la actual. Es fácil engañar a los ciudadanos y hacerles pensar que se está haciendo más trabajo global para ellos que el que se estaba haciendo como parte de las acciones actuales.
Ambos y son trámites obligatorios que deben realizarse a tiempo. Permiten que la casa permanezca en funcionamiento y no esté en condiciones de emergencia durante mucho tiempo.
Si desea que su empresa gestora realice todas las actuaciones de acuerdo con la ley y realice las manipulaciones necesarias con la vivienda a tiempo, usted mismo debe conocer la legislación vigente y su constante variabilidad, comprender que existe una diferencia entre mayor y actual. refacción.
Conoce tus derechos y así nadie podrá vulnerarlos.
