"Shtepi e embla shtepi!"
Nuk kam dyshim se të gjithë duan të kenë shtëpinë e tyre - një vend ku do të jetë komod dhe komod. “Pse duhet të ndërtojmë një shtëpi?!” kjo frazë mund të përdoret në kontekste të ndryshme, ajo gjithashtu ka përfundime të ndryshme, por nuk është kjo gjëja. Gjëja kryesore është se bëhet fjalë për shtëpinë. Nuk është më kot që ata thonë: "Shtëpia ime është kështjella ime". Në kuptimin e përditshëm, një vilë, një vilë, një apartament, një dhomë është një shtëpi, por nga pikëpamja e shkronjës së ligjit, jo gjithçka është aq e thjeshtë. Ne kemi përmendur tashmë shtëpitë individuale të banimit dhe daçat më herët. Tani le të hedhim një vështrim më të afërt në ndërtesat e banimit me shumë apartamente.
Koncepti i një ndërtese apartamentesh
Së pari, le t'i drejtohemi Kodit të Strehimit të Federatës Ruse (në tekstin e mëtejmë, Kodi i Strehimit i Federatës Ruse). Ky akt ligjor rregullator (neni 16) ofron një interpretim të termave “ndërtesë banimi” dhe “apartament”. 
Koncepti i "ndërtesës së apartamenteve" mungon në Kodin e Strehimit të Federatës Ruse; ai jepet në "Rregulloret për njohjen e lokaleve si ambiente banimi, ambiente banimi të papërshtatshme për banim dhe një ndërtesë apartamentesh si të pasigurta dhe objekt prishjeje ose rindërtim”, i cili u miratua me Dekret të Qeverisë së Federatës Ruse, datë 28 janar 2006 nr. 47. 
Le t'i drejtohemi grupit të rregullave PS 54.13330.2011 “Ndërtesa banimi me shumë apartamente. Rregullat e projektimit. Botimi i përditësuar i SNiP 31-01-2003, Shtojca "B": 
Çfarë duhet të dini për lejen për të ndërtuar një ndërtesë apartamentesh
Forma e lejes së ndërtimit është e njëjtë si për projektin e ndërtimit të banesave individuale ashtu edhe për një ndërtesë banimi me shumë apartamente (në tekstin e mëtejmë - MKD), ajo është miratuar me Urdhrin e Ministrisë së Ndërtimit të Rusisë, datë 19 shkurt 2015 Nr. 117/ pr. Dallimi kryesor qëndron në listën e dokumenteve që duhet të dorëzohen pranë autoritetit të autorizuar për lëshimin e lejes së ndërtimit.
Dokumentet e nevojshme për marrjen e lejes për ndërtimin e një ndërtese banimi, si dhe një mostër aplikimi për leje, jepen në artikullin "".
Organi i autorizuar (ai që jep lejen për ndërtim) në të shumtën e rasteve është organi i qeverisjes vendore në vendndodhjen e truallit në të cilin është planifikuar ndërtimi i pallatit (përjashtimet parashikohen në pjesët 5 - 6 të nenit 51 të Kodi Civil i Federatës Ruse dhe ligje të tjera federale).
Marrja e lejes për ndërtimin e një pallati apartamentesh është e mundur pasi organi i autorizuar të ketë konstatuar përputhjen e dokumentacionit të projektimit me rregulloret e urbanistikës, projektin e planifikimit të territorit dhe projektin e rilevimit të territorit.
Ju mund të studioni procedurën për marrjen e lejes përmes qendrës multifunksionale në artikullin "".
Pas zhvillimit të dokumentacionit të projektit, është e nevojshme të merret mendimi i ekspertit për dokumentacionin e projektit; për rastet kur projektet në MKD nuk janë subjekt i shqyrtimit, shihni artikullin "". Sipas "hartës rrugore" të Republikës Çuvash, periudha për të kaluar provimin shtetëror të dokumentacionit të projektit për denarë është 45 ditë.
Nëse ekzaminimi i dokumentacionit të projektit ka qenë joshtetëror, atëherë duhet bashkëngjitur një kopje e certifikatës së akreditimit të personit juridik që ka dhënë këtë përfundim.
Seksioni “vlefshmëria e lejes së ndërtimit” plotësohet nga organi i autorizuar në përputhje me dokumentacionin projektues të paraqitur nga aplikanti. Kohëzgjatja e ndërtimit të pallatit parashikohet nga projekti i organizimit të ndërtimit.
Nëse të drejtat për një truall ose ndërtesë apartamentesh i transferohen një personi tjetër, atëherë periudha për të cilën është lëshuar leja mbetet e njëjtë (për përjashtime, shih Pjesën 21 të nenit të Kodit Civil të Federatës Ruse).
Pak për papafingo
Kati i fundit i një ndërtese apartamentesh mund të jetë papafingo, papafingo ose teknik (papafingo teknike)
Duke u kthyer në PS 54.13330.2011, lexojmë sa vijon:
- 3.15.6 Kati teknik - një kat i projektuar funksionalisht për të akomoduar ambientet teknike të një ndërtese dhe sistemet inxhinierike të brendshme, mund të vendoset në pjesën e poshtme të ndërtesës (nëntokësore teknike), ose në pjesën e sipërme të ndërtesës (teknike papafingo), ose midis kateve mbitoke.
- 3.15.7 Kati i papafingo (papafingo, kat i ndërmjetëm) - një kat në hapësirën e papafingo,
fasada e së cilës formohet tërësisht ose pjesërisht nga sipërfaqja(at) e çatisë (të pjerrët ose të sheshtë). - 3.17 Papafingo - një hapësirë e hapur midis tavanit të katit të sipërm, mureve të jashtme dhe strukturës së çatisë;
Nëse dyshemeja teknike dhe papafingo nuk konsiderohen banimi, atëherë papafingo në një ndërtesë banimi mund të jenë të përshtatshme për banim njerëzor nëse plotësohen kërkesat rregullatore për ambientet e banimit.
P.p.s. Miq, unë do të doja t'ju rekomandoja gjithashtu "Generator dhe dokumentacion shtesë - Generator-ID" nga faqja ispolnitelnaya.com. Programi është aq i thjeshtë dhe efektiv sa do të kursejë shumë kohë. Unë i këshilloj të gjithëve ta kontrollojnë atë!!!
Projektimi i një ndërtese apartamentesh në Moskë, si në çdo rajon tjetër, fillon me krijimin e një dizajni paraprak. Për ta bërë këtë, është e nevojshme të mblidhen të gjitha informacionet në lidhje me objektin - tiparet e zonës, dëshirat për zhvillimin e sitit, numrin e banorëve. Një pjesë e rëndësishme e fazës së krijimit të skicës është përcaktimi i madhësisë së ndërtesës, planifikimi i vendosjes së të gjitha objekteve dhe vendndodhja e ambienteve rezidenciale dhe teknike. Kur përgatitni një projekt për ndërtim ose në Moskë dhe rajon, specialistët e GENPRO marrin parasysh specifikat e secilës dhomë.
Zgjidhje arkitekturore në projektet e ndërtesave të apartamenteve të klasës ekonomike në Moskë
Çdo objekt, edhe nëse është një projekt ndërtimi i klasit ekonomik, kalon në fazën e zhvillimit të zgjidhjeve arkitekturore. E veçanta e saj është se në këtë kohë bëhet puna për pamjen e jashtme dhe të brendshme të shtëpisë, përzgjedhjen e materialeve dhe skemat e ngjyrave për çdo dhomë. Ambientet ndahen gjithashtu në zona funksionale, gjë që mundëson shfrytëzimin efikas të çdo metri katror. Kostoja e përafërt e ndërtimit të një ndërtese apartamentesh llogaritet bazuar në një vlerësim të kostove të ardhshme për të gjitha fazat e ndërtimit (kostoja mesatare e tregut të materialeve merret si bazë). Specialistët tanë ofrojnë gjithashtu ndihmë në marrjen e miratimeve nga autoritetet komunale dhe marrjen e.
Zgjidhje konstruktive për një projekt ndërtimi apartamentesh në Moskë
Një nga arsyet kryesore pse duhet t'i besoni profesionistëve ndërtimin e ndërtesave të banimit në Moskë është zhvillimi individual i strukturave të themelit dhe mbështetës, bazuar në karakteristikat e tokës, ndikimin e kushteve klimatike dhe peizazhin e zonës. Teknologjitë dhe pajisjet moderne na lejojnë të marrim parasysh të gjitha tiparet e faqes. Kostoja e projektimit të një ndërtese banimi banimi përfshin një gamë të tërë masash që synojnë zhvillimin e zgjidhjeve të përshtatshme të projektimit, e cila është plotësisht e justifikuar dhe ju lejon të ndërtoni një shtëpi të sigurt për jetën.
Inxhinieri i një projekti ndërtimi apartamentesh në Moskë
Ndërtimi i ndërtesave të apartamenteve në rajonin e Moskës kërkon një zhvillim të qartë të një zgjidhjeje inxhinierike. Është e rëndësishme të merret parasysh jo vetëm vendndodhja e komunikimeve të qytetit, por edhe veçoritë e lidhjes me to. Pa këtë, është e pamundur të sigurohet një shtëpi me një furnizim të përshtatshëm dhe të pandërprerë me ujë dhe energji elektrike. Për ndërtesa të tilla, zhvillohet një njësi ngrohje individuale dhe një sistem ventilimi i furnizimit dhe shkarkimit, të cilat ofrojnë kushte komode në çdo kohë të vitit dhe në çdo kusht moti. Zgjidhjet e duhura për një projekt ndërtimi apartamentesh në Moskë krijojnë një pronë të kërkuar që sjell përfitime të konsiderueshme.
Ndërtimi i projekteve të ndërtesave të apartamenteve në Moskë
Gjatë projektimit të një ndërtese banimi në Moskë, specialistët e kompanisë sonë përgatisin të gjitha dokumentet e nevojshme dhe lejet e ndërtimit, gjë që shpejton dhe thjeshton ndjeshëm procesin e ndërtimit të ndërtesës. Çmimi i përafërt i një ndërtese apartamentesh me çelës në dorë llogaritet në një vlerësim të veçantë, i cili është një pikë e rëndësishme në kontrollin e kontraktorit. Gjithashtu është e mundur të ofrohet asistencë në zgjedhjen e ndërtuesve dhe të sigurohet mbikëqyrje mbi zbatimin e të gjitha punëve sipas planit të miratuar. Klientët tanë e dinë se GENPRO është një partner i besueshëm që do t'ju ndihmojë të realizojnë të gjitha idetë e tyre.
Banesat u ndërtuan në rajonin Tver, ku çmimi për metër katror ishte një herë e gjysmë më i ulët se çmimi i tregut.
Një ndërtesë apartamentesh u ndërtua në Kalyazin, Rajoni Tver, çmimi për metër katror i të cilit është një herë e gjysmë më i ulët se çmimi i tregut. Le të theksojmë menjëherë se ndërtimi është solid, tradicional, ky nuk është një opsion "sanduiç". Familjet tashmë jetojnë atje. Shtëpia është ndërtuar duke përdorur sistemin e kooperativës së ndërtimit të banesave (HCC), kuadri legjislativ i të cilit është rivendosur në Rusi që nga viti 2011. Prandaj, përvoja e këtij ndërtimi mund të transferohet në çdo ndërtim në Rusi.
Organizatori i ndërtimit Sergey Kachushkin, Kryetar i Bordit të Administrimit të Fondit për Ndihmë në Zhvillimin e Komuniteteve Kolektive të Banimit. Si një person që mbron ringjalljen e kooperativës së ndërtimit, ai është i bindur se në Rusi është e mundur të ndërtohen shtëpi të ndershme dhe, më e rëndësishmja, me cilësi të lartë dhe të besueshme. Pika më e rëndësishme ideologjike ishte parimi i ndërtimit pa asnjë "qindarkë" të shpenzuar për mirënjohje, stimulim, shantazh, goditje dhe gjithçka tjetër. Ne folëm me të në një intervistë për nuancat e këtij eksperimenti të suksesshëm ndërtimi, për qasjen e autoriteteve të kontrollit dhe mbikëqyrjes, si dhe për sistemin e kooperativës së banesave e jo vetëm.
"SP": - Sergej, ju organizuat një lloj eksperimenti - keni ndërtuar një shtëpi pa ryshfet. Kjo është e mahnitshme! Na tregoni çfarë tjetër është unike në këtë kantier, ku është ndërtuar shtëpia dhe a është e vërtetë që çmimi për metër katror është një herë e gjysmë më i ulët se çmimi i tregut?
E gjitha filloi me iniciativën për të ndërtuar banesa në qytetin e Kalyazin, Rajoni i Tverit, për grupet e cenueshme sociale: për mësuesit, mjekët, infermierët, mësuesit e kopshteve, për familjet e mëdha. Ne kemi bashkuar forcat me autoritetet e qytetit. Si rezultat, sot në qytet është ndërtuar një shtëpi ku tashmë jetojnë 44 familje. Strehimi me përfundim në këtë shtëpi kushton 25 mijë rubla për metër katror. Për krahasim, çmimi i një metri katror të ngjashëm në qytet pa përfunduar është nga 45 mijë rubla.
Postulati i parë dhe më i rëndësishëm në zbatimin e këtij projekti ishte parimi i ndërtimit pa “stimuj” nga organizatat rregullatore.
“PS”: - Le të largohemi pak mënjanë dhe më pas do të flasim me detaje për zbatimin e këtij eksperimenti ndërtimor. Problemi i përballueshmërisë së banesave në Rusi është një nga më të ngutshmet. Sa banesa sociale po ndërtohen sot?
Vëllimi i ndërtimit të banesave të tilla ndryshon në rajone. Në të njëjtën kohë, ekzistojnë projekte të mëdha ndërtimore të orientuara nga shoqëria. Për më tepër, ato nuk zbulohen gjithmonë publikisht. Për shembull, unë e di që Vladimir Potanin dhe Alexey Mordashov ndërtuan shtëpi të tilla. Në një kohë, Roman Abramovich gjithashtu ndërtoi mjaft.
"PS": - Sot, sipas ekonomistëve, 5-7% e popullsisë ruse mund të përballojë të blejë banesa në Rusi. Me një hipotekë - 10−15%. Ka mungesë banesash në vend. Dhe "ndërtesat" individuale nuk e shpëtojnë situatën.
Me këtë projekt ne kemi vërtetuar se 100% e popullsisë së Federatës Ruse do të mund të blejë banesa me hipotekë. Këtë jam gati ta pohoj me gjithë përgjegjësi.
“PS”: – Le t’i shkëpusim gjithçka atëherë. Cila është baza e projektit?
Së pari, morëm si bazë atë që u inicua dhe u zbatua në vitin 1958 në Bashkimin Sovjetik, përkatësisht kooperativat e ndërtimit të banesave (HBC). Më lejoni t'ju kujtoj se në kohët sovjetike nuk kishte pronësi private të banesave. Të gjitha banesat ishin publike. Në të njëjtën kohë, legjislacioni i Bashkimit Sovjetik lejonte pronësinë e përbashkët të kooperativës publike. Pastaj udhëheqja e vendit mori një vendim në lidhje me strehimin, të krahasueshëm me NEP-in e vogël - ata lejuan pronarët privatë të ndërtonin banesa, gjë që më parë ishte e papranueshme.
Të ardhurat në Bashkimin Sovjetik ishin të ulëta, por kishte njerëz që mund të përballonin të shpenzonin para për banesa të shtrenjta. Këta ishin shkencëtarë, stafi i lartë mësimor, elita kulturore dhe një numër njerëzish të tjerë që kishin një nivel të lartë të ardhurash (më shumë se 200 rubla në muaj). Pasi bëri pagesën e parë për kooperativën, një person filloi të ndajë një shumë mjaft të madhe parash nga paga e tij për të marrë një apartament në një ndërtesë elitare. Në kohët sovjetike, një shtëpi bashkëpunuese ishte, si rregull, një ndërtim i nivelit të lartë: tulla, me një lozhë me xham, me zona krejtësisht të ndryshme.
Pas rënies së BRSS, lindën probleme me financimin, shumë kooperativa u "ngrinë", disa u "ndërtuan" për 15-20 vjet dhe disa falimentuan. Më pas erdhën një seri investitorësh dhe aksionerësh të mashtruar për faktin se shumë biznesmenë, për fat të keq, pasi kishin ndjerë shijen e parave të mëdha, filluan të kërkonin "opsione" për akoma më shumë para.
Unë do të shpjegoj në detaje që të mos ketë keqkuptime. Në sistemin e kooperativës së strehimit të epokës sovjetike, aksionarët punësuan një zhvillues që ndërtoi shtëpinë. Në vitet e 90-ta të shpejta dhe tashmë në kohën tonë, vetë zhvilluesi (ose më saktë, një biznesmen i maskuar si zhvillues) nisi krijimin e një kooperativë strehimi dhe pothuajse rekrutoi aksionarë atje. Me këto para ai filloi të ndërtojë një shtëpi. Si rezultat, aksionerët, duke mos kuptuar se çfarë po ndodhte dhe pa kontrolluar zhvilluesin, thjesht dhanë para. Dhe zhvilluesi e ndërtoi në atë mënyrë që në një shtëpi pothuajse të përfunduar, aksionarët (si kooperativat e strehimit) i detyroheshin shumë para zhvilluesit. Më pas zhvilluesi ndaloi ndërtimin, duke paraqitur pretendime ndaj kooperativës së banesave, me të cilën kishte një marrëdhënie thjesht kontraktuale. Më lejoni të theksoj edhe një herë se iniciatori i ndërtimit - biznesmeni - ishte në zhvillues. Më pas, me vendim gjykate, aksionerëve iu sekuestrua gjithçka që ishte ndërtuar për borxhe: njerëzit mbetën pa apartamente dhe biznesmeni në fakt mbeti me një shtëpi të kompletuar.
“PS”: – Ky është një mashtrim i nivelit të lartë.
Ky është një shpërdorim i qartë i ligjit. Prandaj, shteti duhet të krijojë rregulla të tilla kur bëhet ose e vështirë ose shumë e ngarkuar abuzimi me të drejtën.
“PS”: - Tani le të kthehemi te projekti. Çfarë është unike në këtë “ndërtim të shekullit”?
Kur vendoset për çështjen e ndërtimit të banesave për banorët e pambrojtur social të Kalyazin, erdhi në mendje ideja e një kooperativë strehimi të epokës sovjetike. Është harxhuar kohë për të studiuar legjislacionin aktual. Doli që kuadri legjislativ për kooperativat e strehimit është rivendosur që nga viti 2011 dhe ka një sërë mundësish dhe përfitimesh shtesë, të cilat, duhet të them menjëherë, janë të pamundura për t'u zbatuar. Çfarëdo që të më thotë dikush, është pothuajse e pamundur të marrësh një hipotekë për shtresat e rrezikuara sociale të popullsisë! Unë po flas për një qytetar mesatar të Federatës Ruse, të ardhurat e të cilit janë plus ose minus 20-30 mijë rubla.
“PS”: - 44 familje ndërtuan apartamente pa hipotekë?
Me hipotekë, por preferenciale. Ne, së bashku me Rosselkhozbank, luftuam për të për dhjetë muaj. Si rezultat, u krijua një produkt financiar. Banka pranoi pjesën e parë të kontributit për kooperativën e banesave si kontribut për një kredi hipotekore.
Pa këtë produkt bankar, një person duhej të bënte një aksion sipas kërkesave të kooperativës së strehimit (që kooperativa e banimit të fillonte të jetonte dhe të ndërtonte), dhe më pas të jepte një kontribut në bankë për të marrë një kredi hipotekore. Për shumë qytetarë të thjeshtë kjo është një shumë e papërballueshme.
Si rezultat, sipas marrëveshjes me Rosselkhozbank, norma e hipotekës ishte 12.9% në vit. Kjo është një përqindje e lartë. Por ky është gjithashtu opsioni minimal i mundshëm. Kështu, pagesa mujore e hipotekës ishte mesatarisht 10-13 mijë rubla për një periudhë prej 20 vjetësh. Nga rruga, një hipotekë pa mbështetje do të kushtonte 20 mijë rubla në muaj, që është një shumë e papërballueshme për Kalyazin.
Në përgjithësi, duke ulur kredinë hipotekore në 2-5%, Rusia do të ishte në gjendje të rindërtohej në kohën më të shkurtër të mundshme dhe miliona familje do të merrnin strehimin e shumëpritur.
“PS”: - Kooperativa juaj e strehimit ka marrë kushte preferenciale, për shembull, për sigurimin e një trualli pa konkurrencë?
Praktikisht e kuptuam se nuk do të mund të mblidhnim paketën e dokumenteve që është e nevojshme për të krijuar një kooperativë banimi me orientim social që do të na jepte të drejtën e përfitimeve. Prandaj e braktisëm këtë ide dhe e ndërtuam shtëpinë si të zakonshme, pa privilegje dhe përfitime.
Do të vërej disa pika themelore. Postulati i parë, të cilin e kam përmendur tashmë, është se ndërtimi i shtëpisë është kryer pa asnjë "qindarkë" të shpenzuar për mirënjohje, stimulim, ryshfet, goditje dhe gjithçka tjetër. Puna u zhvillua sipas parimit të mëposhtëm: kur strukturat kontrolluese erdhën tek ne dhe thanë se duhej të bënim "ndoshta këtë", ne llogaritëm se sa do të kushtonte dhe shtruam pyetjen tonë: a duhet bërë kjo apo jo? Nëse kjo duhet të bëhet, nuk ka dyshim, ne do ta bëjmë. Nëse kjo nuk duhet të bëhet, atëherë na jepni një dokument zyrtar që përmban konfirmim. Dhe ne u siguruam që t'u sqaronim se përveç "faleminderit", nuk mund t'i falënderonim me asgjë. Dhe kjo ndodhte pothuajse në çdo hap.
Postulati ynë i dytë ishte që çmimi për metër katror duhet të jetë jo më shumë se 25 mijë rubla. Për më tepër, për ato lloj parash nuk duhet të ketë një opsion sanduiç, por një shtëpi që përdor teknologji tradicionale klasike të provuara. Ne zgjodhëm një organizatë që ofroi të ndërtonte një shtëpi me çelës në dorë për këtë çmim, me apartamente me dekorim social: linoleum të izoluar, letër-muri, të gjitha hidraulike, një njësi ngrohjeje për ujë të ngrohtë, dyer, dritare.
Ne gjithashtu vendosëm në vend të 34 m² sipas GOST. për një apartament me një dhomë, bëjeni më të gjerë - 45 sq.m. E njëjta gjë vlen edhe për apartamentet me dy dhe tre dhoma.
“PS”: - Çfarë grackash keni hasur gjatë ndërtimit?
Për të shmangur rreziqet dhe për të mos marrë pyetje nga Stroynadzor në kohën e dorëzimit të shtëpisë në lidhje me thellësinë e themelit, i cili zakonisht kushton një milion rubla për t'u kontrolluar nga shërbimet e specializuara, ne regjistruam të gjitha fazat e ndërtimit që në fillim: nga gërmimi. një gropë për shpërndarjen përfundimtare të çelësave.
Çdo punë në një kantier ndërtimi fillonte duke njoftuar autoritetet mbikëqyrëse për ecurinë e punës që po kryhej. Më pas, ne lëshuam të gjitha dokumentet e nevojshme për organizatën kontraktore dhe morëm certifikatat paraprake dhe certifikatat për punën e përfunduar.
Kështu, sipas aplikacionit, “Stroynadzor” është i detyruar të sigurojë një punonjës për kantierin. Nëse struktura fillon të injorojë aplikimin, mbi to ka autoritete më të larta mbikëqyrëse dhe gjithmonë është prokuroria. Më besoni, marrja e një zyrtari në punë nuk është e vështirë nëse vetë jeni gati të punoni.
“PS”: - Është teknikisht e vështirë ta eliminosh?
Kjo nuk është absolutisht e vështirë, sepse, falë Zotit, ne kemi një ligj. Sado e çuditshme të tingëllojë, ligji funksionon për ne!
“PS”: - Na tregoni për inspektime specifike nga autoritetet rregullatore.
Inspektimi i parë i zjarrfikësve ishte shumë i vështirë: u evidentuan rreth 40 mangësi. Kur ata erdhën tek unë me një raport komentesh dhe më pyetën se çfarë të bënin, unë thashë - eliminoni atë!
Për shembull, një nga mangësitë ishte mungesa e një mburoje zjarri. Mund të them se në 99% të projekteve të ndërtimit nuk ka ndodhur kurrë. Mburoja u rrëzua në dy orë, duke mbledhur të gjitha atributet për të: një kovë në formë koni, një grep, një levë, një lopatë, etj. Kur zjarrfikësit erdhën për herë të dytë dhe thanë se "kova nuk është e kuqe", unë u përgjigja: "Më jep një furçë, do ta lyej vetë". Nëse supozohet të jetë e kuqe, do të jetë. Dhe përballë çdo artikulli punonjësi firmoste se defekti ishte eliminuar. Ne gjithashtu duhej të korrigjonim "mangësi" të tilla si instalimi i një shpëtimi zjarri në një mur bosh, instalimi i një sistemi zjarri "Rainlight" në secilën dhomë dhe "standarde" të tjera që janë të destinuara për ndërtesa industriale, dhe jo për ndërtesa banimi.
Ajo që më goditi më shumë ishte se ky projekt ishte thjesht social, ishte ndërtuar për mësues dhe mjekë, por, për fat të keq, kjo nuk e ndaloi askënd. Për disa arsye, si pionier, besoja fort se nëse ndërton për mësuesit, askush nuk do të kërkojë para, por përkundrazi, do të thotë: "Bravo, shiko çfarë shtëpie ke!"
“PS”: - Janë të sëmurë zyrtarët?
Mund të të mërzit. Unë vetë kam qenë zyrtar. Ky është formulimi i gabuar. Zyrtari është një person, një qytetar. Njerëzit janë të sëmurë, jo zyrtarët. Ky është një ndryshim thelbësor.
Situata e mëposhtme u ngrit gjithashtu në mënyrë anekdotike. Unë thashë menjëherë se do të kishte kontrollin më të rreptë të burimeve financiare: do të kishte paradhënie, por paratë kryesore do të paguheshin me pranimin e punës. Shfaqet një biznesmen, një nënkontraktor që duhej të bënte diçka. Atij iu ndanë 5 milion rubla. Kalon ca kohë, ai erdhi për të kërkuar 4 milion rubla të tjera. Unë pyes, i mbyllët ato 5 milionë rubla? Ai u përgjigj: "Do ta mbyll, por këtu dhe këtu më duhet urgjentisht të marr këtë dhe këtë." Kërkova llogari për këstin e parë.
Si rezultat, rezultoi se ky shok shpenzoi 1.5 milion rubla, dhe me paratë e mbetura i bleu gruas së tij një pallto leshi, një makinë për vete dhe shkoi diku me pushime. Kur mori telefonatën e parë nga organet ligjzbatuese me fjalët "ejani dhe shpjegoni", ai në fakt kompensoi të gjitha paratë e munguara. Si rezultat, ne u detyruam të kërkonim kontraktorë të tjerë. Për më tepër, çuditërisht, ishte më e vështirë për të gjetur kontraktorë vendas sesa për t'i sjellë ata nga jashtë. Më parë, gjithmonë isha i befasuar kur kontraktorët nga rajone të tjera punësoheshin për të kryer një kontratë të madhe qeveritare. Dukej budallallëk, sepse njerëzit duhet të sillen, të merren, të akomodohen, të mbështeten. Por kur e hasa vetë këtë, kuptova se nuk ishte marrëzi.
Një shembull tjetër: Rajoni Tver, ka pyje përreth, pemë më të larta se çatia. Fillojmë të blejmë lëndë druri. Një herë - çmimi është më i lartë. Unë pyes, pse çmimet janë më të larta, dhe ka çmime të ndryshme përreth? Ata përgjigjen: "Ky është çmimi ynë". Si rezultat, gjithçka që na nevojitej u soll nga rajoni i Moskës. Kjo është pyetja nëse zyrtarët janë të sëmurë apo njerëzit janë të sëmurë. Kur njerëzit shohin se ndërtimi po përparon ngadalë, se gjysma po vidhet, psikologjia fillon - më jep të paktën 100 rubla. Dhe kur një shtëpi po ndërtohet nën kontroll, ju menjëherë keni ndjenjën se ky është një projekt ndërtimi demonstrues dhe atje do të ketë shumë para, pra çfarë janë 100 rubla, të paktën 200! Kjo është edhe arsyeja pse na u desh të punësonim koreanë për përfundimin e punës.
“PS”: - A ka pasur raste komike kur zyrtarë apo organe rregullatore tentuan të ndërhynin apo të merrnin diçka nga ky projekt ndërtimi në mënyrë flagrante?
Në përgjithësi, kuptova se është shumë e lehtë për Zhvanetsky të jetë në vendin tonë, ju vetëm duhet të jeni në gjendje të dëgjoni dhe vëzhgoni. Një “mundepka”, siç quhen në popull deputetët e komunës, tha se ishte e nevojshme të prishej gardhi që ishte ndërtuar rreth shtëpisë së rindërtuar. Sipas logjikës së saj, më parë kishte një "shteg popullor" për në departamentin më të afërt të alkoolit të dyqanit dhe njerëzit mësoheshin me këtë rrugë. Tani ata përplasen në një gardh dhe mund të lëndohen. “Unë duhet të mendoj për të gjithë qytetin dhe jo për 20 familjet tuaja”, tha deputeti. Ky është një rast real. Më lejoni të mos komentoj arsyet e tij.
“PS”: - Kush duhet të bëhet lokomotiva, iniciatori i projekteve të tilla ndërtimore, që të ndërtohen shtëpi të tilla në të gjithë vendin?
Gjatë realizimit të projektit kemi kuptuar se iniciatori i lëvizjeve të tilla duhet të jetë pushteti komunal. Një pikë interesante është se gjatë dorëzimit të shtëpisë ishin të pranishme edhe autoritetet rajonale.
Në të njëjtën kohë, administrata e qytetit dhe rajoni kanë disa frikë. Së pari, rreziku i gjetjes së aksionerëve të mashtruar, si rezultat i të cilit do të rritet numri i njerëzve që duhet të ndihmohen përsëri, që duhet të mbrohen, që duhet të shpenzojnë para për të, ndërsa treguesit do të përkeqësohen. Ky është parimi i "minonit të mençur". Nëse keni një radhë prej 100 mijë njerëzve në nevojë - mirë, mos i prekni. Dhe tani ju filloni të ndihmoni, ata do të shkojnë nga nevoja në të mashtruar. Kjo është frika e parë e administratës komunale.
Grupi i dytë i frikës lidhet me frikën e njerëzve që zgjohen nga letargji. Prej kohësh flasim për aktivitetin social të popullsisë, po krijojmë një dhomë publike, FSHF-në dhe institucione të tjera të shoqërisë civile. Por mund të them me besim se 44 familjet në Kalyazin që morën pjesë në ndërtim definitivisht nuk do t'i japin ryshfet askujt. Këta njerëz ishin të bindur se mund të merrnin lirisht shërbime shtetërore pa iu nënshtruar askujt. Këta persona janë subjekte efektive të marrëdhënieve juridike civile. Ata mund të marrin pjesë në jetën ekonomike dhe të marrin rezultate efektive, të dukshme, të prekshme. Dhe në të njëjtën kohë, mos u varni nga askush. Dhe me sa kuptoj unë, këtu qëndron kutia e Pandorës.
“PS”: - Projekti u zhvillua në formën e “Fondit për Asistencë për Zhvillimin e Komuniteteve Kolektive Banesore”. Faqja origjinale e strukturës është në dispozicion në internet. Sa aktive janë autoritetet ndaj projekteve të tilla?
Nuk do të them se kush ka shfaqur tashmë interes për këtë, ka shumë prej tyre dhe shpresoj se do ta zhvillojmë më tej këtë drejtim. Por ka njëfarë heshtje nga ana e autoriteteve.
Me projektin në Kalyazin, ne dëshmuam se çdokush mund të ndërtojë një shtëpi pa ryshfet me një çmim adekuat për metër katror. Ne do ta marrim këtë iniciativë në Dumën e Shtetit. Ka gjithashtu plane për të inicuar thjeshtimin legjislativ të paketës së kërkuar të dokumenteve për të konfirmuar statusin e cenueshëm social.
Ndërtimi i banesave në kohën tonë është një nga fushat më fitimprurëse të biznesit. Kjo për faktin se strehimi do të jetë gjithmonë i nevojshëm; ka një kërkesë të qëndrueshme për të, e cila ndonjëherë tejkalon ofertën. Nëse dëshironi të investoni para në ndërtimin e një ndërtese apartamentesh ose të tërheqni investitorë, atëherë, sigurisht, do t'ju duhet një plan biznesi.
Qëllimi dhe arsyetimi i projektit
Qëllimi kryesor i projektit është ndërtimi i një ndërtese banimi me shumë apartamente me shitjen e mëvonshme të pronës së përfunduar. Qëllimet shtesë mund të përfshijnë përmbushjen e kërkesës së banorëve të qytetit për strehim të rehatshëm dhe përmirësimin e zonës ngjitur me ndërtesën tuaj. Një plan biznesi për ndërtimin e pasurive të paluajtshme rezidenciale nënkupton që projekti juaj përshkruan saktë fizibilitetin e ndërtimit të një "ndërtese të lartë" në këtë zonë të veçantë me justifikime në formën e një vlerësimi të tregut të pasurive të paluajtshme dhe shkallës së përfitimit.
Por duhet të fillojmë me justifikimin ligjor të projektit. Për të filluar ndërtimin e një ndërtese banimi, do t'ju nevojiten një sërë dokumentesh, marrja e të cilave do të marrë shumë kohë dhe nerva, që do të thotë se do të keni nevojë për punonjës të veçantë për të punuar në këtë drejtim. Pra, do t'ju duhet një marrëveshje qiraje ose një dokument që konfirmon pronësinë tuaj mbi këtë truall, si dhe një leje ndërtimi të marrë nga administrata e qytetit, një licencë për punë ndërtimi, koordinim i projektit me departamentin e arkitekturës, kopjimi i të nevojshmeve. dokumentacioni urbanistik nga Plani i Përgjithshëm etj.
Çdo plan biznesi përfshin një përshkrim të detajuar të projektit. Propozojme per ndertim nje pallat banimi nente kate me hapesire per zyra ne katin perdhe dhe parking.
Vendi i ndërtimit të një ndërtese apartamentesh është një qendër rajonale në pjesën qendrore të Rusisë, pasi këtu ka një kërkesë të lartë për strehim, dhe për këtë arsye çmimet korresponduese për metër katror të banesave.
Për më tepër, konkurrenca këtu nuk është aq e lartë sa në tregjet e Moskës ose rajonit të Moskës.
Kthehu te përmbajtja
Hulumtimi i tregut të banesave
Hulumtimi i tregut do të sjellë fizibilitetin ekonomik të projektit në planin tonë të biznesit. Fakti është se për shkak të nivelit të lartë të investimeve të kërkuara, ajo ka edhe rreziqe të caktuara. Në këtë drejtim, zgjedhja e vendndodhjes për ndërtim dhe karakteristikat e banesave të ardhshme duhet të llogariten me kujdes në mënyrë që të përfitoni maksimalisht nga ky projekt. Duhet të zbulojmë se sa metra katrorë banesa janë futur gjatë vitit të fundit në zonën e specifikuar (qytet), çfarë dinamike treguesish vërehen, nëse ritmi i zhvillimit në një bashki të caktuar është në rritje apo në rënie.
Është e rëndësishme të keni informacion se cila kategori e çmimeve të banesave është më e kërkuara. Potenciali i rritjes së tregut të pasurive të paluajtshme banesore varet edhe nga aktivitetet e bankave, më saktë nga aktiviteti i tyre në fushën e kredidhënies hipotekore, pasi jo çdo person në kohën tonë është në gjendje të blejë banesa pa përdorur fonde të marra hua.
Sa më e lartë të jetë fuqia blerëse e popullsisë në një zonë të caktuar, aq më shumë banesa luksoze mund të shiten (deri në banesa luksoze) dhe aq më e shtrenjtë mund të kushtojë një metër katror pasuri e paluajtshme.
Rezultati i hulumtimit të tregut duhet të jetë llogaritjet ekonomikisht të shëndosha të kostos për metër katror të banesës. Kjo do të ndihmojë jo vetëm për të formuluar saktë një politikë çmimi, por gjithashtu do të sigurojë shitje të shpejta të produktit përfundimtar (strehim të përfunduar). Si rezultat, do të jeni në gjendje të filloni shpejt zbatimin e një projekti të ri, të rrisni qarkullimin e parave tuaja dhe të rritni të ardhurat tuaja.
Kthehu te përmbajtja
Bashkëpunimi me autoritetet lokale
Ju duhet të dini se çfarë lloj politike strehimi po ndjek administrata lokale, nëse merr pjesë në programe federale (rajonale) për zhvendosjen e banorëve të qytetit nga banesat e rrënuara dhe të rrënuara, nëse blen pasuri të gatshme banimi ose nëse merr pjesë në ndërtim si bashkëinvestitor. Shpesh, puna me autoritetet lokale përmes partneriteteve komunale-private mund të jetë shumë e dobishme. Kjo nënkupton jo vetëm mbështetje informuese dhe konsultative për ndërtimin e një pallati, por edhe pjesëmarrje të drejtpërdrejtë të autoriteteve vendore në formën e investimeve kapitale.
Duhet pasur parasysh se përgatitja e dokumentacionit të nevojshëm, që në disa raste kërkon vite, në këtë situatë mund të ndodhë në kohë rekord.
Një veçori tjetër e punës me komunat është mundësia e bashkëpunimit në fazën e formimit të projektit. Shpesh, administratat lokale kanë nevojë për ambiente të vogla banimi, të cilat nuk janë të njohura për zhvilluesit, por janë jetike për autoritetet komunale për të zbatuar programe për rivendosjen e banorëve të qytetit nga banesat e rrënuara. Me fjalë të tjera, plani juaj i biznesit mund të përfshijë ndërtimin e banesave të strukturave dhe madhësive të ndryshme për nevojat e autoriteteve vendore, të cilat do t'ju garantojnë një treg shitjesh dhe do të eliminojnë plotësisht disa rreziqe.
Kthehu te përmbajtja
Plani i prodhimit
Plani i biznesit përfshin domosdoshmërisht treguesit kryesorë të ndërtesës së ardhshme të banimit me shumë apartamente. Duhet të tregojmë llojin dhe sipërfaqen e ndërtimit, sipërfaqen totale të pasurive të paluajtshme rezidenciale dhe komerciale, numrin e ndërtesave (nëse ka 2 ose më shumë), numrin total të apartamenteve dhe pronave komerciale. Nëse është e mundur të tregoni se për cilën hapësirë specifike komerciale të pasurive të paluajtshme është ndarë (për shembull, për vendndodhjen e qendrave tregtare, klubeve të fitnesit, salloneve të bukurisë, etj.), Atëherë kjo vetëm do të dekorojë planin tuaj të biznesit dhe do të ndihmojë në tërheqjen e investitorëve.
Plani juaj i biznesit duhet të tregojë qartë kohëzgjatjen e punës kryesore dhe planin e tyre hap pas hapi - nga dhënia e lejeve deri te vënia në funksion e objektit të ndërtuar. Para fillimit të ndërtimit, ligji kërkon punë përgatitore dhe gërmuese, marrjen e një ekzaminimi gjeologjik që konfirmon mundësinë e ndërtimit të një ndërtese banimi në këtë vend. Është e nevojshme të përfshini në planin tuaj të biznesit një orar tremujor për të gjitha punët e ndërtimit: përgatitjen e territorit dhe hedhjen e themeleve, ndërtimin e ndërtesës dhe punën e instalimit, punët e nevojshme të brendshme dhe të mbarimit. Siç është tashmë e qartë nga sa më sipër, për të ndërtuar një ndërtesë apartamentesh do t'ju duhet një staf i plotë punonjësish të specialiteteve të ndryshme. Nëse nuk dëshironi të kryeni vetë aktivitetet e ndërtimit, mund të lidhni një marrëveshje me një organizatë të specializuar.
