Отчет
об оценке технологической линии по производству
деревянных палочек для мороженого
Содержание отчета
ИСПОЛНИТЕЛЬНОЕ РЕЗЮМЕ ВВОДНАЯ ЧАСТЬ: Постановка задания на оценку. Используемые термины. Сертификация оценки. Сделанные допущения и ограничения. Применяемые стандарты оценки. Список использованных материалов. ОБЩАЯ ЧАСТЬ: Общая характеристика состояния рынка мороженого и отрасли по его производству. Описание объекта оценки. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ: Расчет стоимости объектов оценки на основе сравнительного подхода. Расчет стоимости объектов оценки на основе затратного подхода. Расчет стоимости объектов оценки на основе доходного подхода. Согласование результатов и выведение итоговой величины стоимости. КВАЛИФИКАЦИЯ ИСПОЛНИТЕЛЕЙ. ПРИЛОЖЕНИЯ.
ИСПОЛНИТЕЛЬНОЕ РЕЗЮМЕ
Эксперты оценочной компании ЗАО «ХХХХ» провели оценку рыночной стоимости имущества, принадлежащего предприятию ОАО «YYYY».
Структура Отчета соответствует логике проведения процедуры оценки и включает три раздела.
Объектом оценки является линия по производству палочек для мороженого.
В соответствии с российскими и международными стандартами оценки для определения стоимости оцениваемого объекта были использованы методы затратного, сравнительного и дохода ного подходов с последующим согласованием промежуточных результатов и выведением итоговой величины стоимости.
Итоговая величина рыночной стоимости линии по производству палочек для мороженого (без НДС) 6 491 500 руб. и (с НДС) 7 789 800 руб. на дату оценки 10 июля 2003 г. ВВОДНАЯ ЧАСТЬ Постановка задания на оценку
Заказчик: ОАО «YYYY»
Адрес, телефоны, E-mail.
Исполнитель (Оценщик): ЗАО «ХХХХ»
" Адрес, телефоны, E-mail.
Цель оценки: по поручению Заказчика Оценщик произвел расчет рыночной стоимости имущества для целей залога («стоимости в обмене»).
Оцениваемый вид стоимости имеет следующие особенности:
а) дата оценки определена Заказчиком и соответствует текущему моменту: июль 2003 г.;
б) определяется остаточная (с учетом износа) рыночная стоимость объекта по месту его положения в производственном помещении ОАО «YYYY» в г. Коломне Московской области в состоянии готовности к продаже («стоимость в обмене»);
в) в настоящее время объект находится в состоянии готовности к функционированию, поэтому при оценке «стоимости в обмене» может возникнуть необходимость учета стоимости демонтажных работ и работ по подготовке к продаже.
Оцениваемый объект: линия по производству палочек для мороженого. Оцениваемый объект располагается в производственном корпусе ОАО «YYYY» по приведенному выше адресу.
Дата осмотра объекта: 7 июля 2003 г.
Действительная дата оценки: 10 июля 2003 г.
Курс доллара на дату оценки: 30,42 руб. за 1 долл. США.
Дата составления отчета: 14 июля 2003 г. Используемые термины
Оценка - процедура определения стоимости, часть экономического анализа, опирающаяся на определенные научные принципы и методологическую базу; являющаяся сочетанием математических методов и субъективных суждений оценщика, основанных на его профессиональном опыте.
Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Залоговая стоимость - стоимость актива, обеспечивающего коммерческий кредит, которую кредитор надеется получить от продажи на рынке данного актива в случае неплатежеспособности заемщика; служит верхним пределом ссуды, предоставляемой под залог актива.
Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.
Стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и целей его использования.
Инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.
Ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.
Износ - любая потеря полезности, приводящая к тому, что рыночная стоимость актива становится меньше стоимости воспроизводства.
Корректировки - изменения, вносимые в цену аналога, учитывающие параметрические различия между ним и оцениваемым объектом, а также несоответствия цены аналога условиям оценки.
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения этого объекта, с учетом его износа.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении этого объекта с аналогичными, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых от него доходов. Сертификация оценки
Настоящим Оценщик удостоверяет, что:
а) содержащиеся в Отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самому Оценщику и действительны строго в пределах ограниченных условий и допущений, являющихся частью настоящего Отчета;
б) Оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе и действует непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим сторонам;
в) вознаграждение Оценщика не зависит от итоговой оценки стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования Заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в Отчете. Сделанные допущения и ограничения Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав собственности на оцениваемое имущество, достоверность которого принимается со слов Заказчика. Оцениваемые права собственности рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете; при проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных фактов; исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке Отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому делает ссылки на источники информации; Оценщик обязуется сохранить конфиденциальность в отношении информации, предоставленной Заказчиком; Заказчик принимает условия освободить и обезопасить Оценщика от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих сторон к нему, вследствие легального использования третьими сторонами данного Отчета, кроме случаев, когда окончательным судебным порядком определено, что убытки, потери и задолженности были следствием мошенничества, общей халатности и умышленно неправомочных действий со стороны Оценщика в процессе составления данного Отчета; Отчет содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости оцениваемого оборудования и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по стоимости, указанной в Отчете. Применяемые стандарты оценки
Оценка была выполнена и Отчет составлен в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ, со Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 г. № 519, со Стандартами профессиональной деятельности в области оценки имущества Российского общества оценщиков и Международными стандартами оценки, принятыми Международным комитетом по стандартам оценки имущества. Список использованных при проведении оценки материалов информация, переданная Заказчиком: type="disc"> описание линии по производству палочек для мороженого; выдержки из технических паспортов оборудования для производства палочек для мороженого (Formata 1010/3/30, Formata 1300/3/18.5, Exakta 3350, Proqua 2811, Poliera 7010, BA2 Banding unit, BP130 (SP150/15), RS2, RS2000/SA); теоретический расчет выхода готовой продукции для линии по производству палочек для мороженого; использованные нормативно-правовые и справочные документы: Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. №135-Ф3; Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 г. № 519; Международные и другие стандарты оценки, указанные в п. 1.5; информация, собранная Оценщиком с сайтов Интернет:
www.pilovochnik.ru;www.magr.com.ua; ww.w.rosholod-dv.
narod.ru; www.uniwest.in.ua;www.forrest.ru;www.icecream.ru; www.forums.wood.ru;www.expert.urc.ac.ru; www.derevoobrabotka. com; www.hm-maschinenbau.de.
Кроме того, были использованы прайс-листы компаний, торгующих деревообрабатывающим оборудованием в Москве: «Дю- кон», «Ками», «Вудмастер» и др.; специальная литература и методические материалы по оценке: Ковалев А.П. Оценка стоимости активной части основных фондов. - М.: Финстатинформ, 1997; Ковалев А.П. Управление имуществом на предприятии. - М.: Финстатинформ, 2002; Оценка рыночной стоимости машин и оборудования: Учеб.-практ. пособие. - М.: Дело, 1998; Оценка бизнеса: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 1998; Стоимость предприятия: Практикум. - М.: Высшая школа приватизации и предпринимательства, 2000;
- Попеско А.И., Ступин А.В., Чесноков С.А. Износ технологических машин и оборудования при оценке их рыночной стоимости: Учеб, пособие. - М.: РОО, 2002. ОБЩАЯ ЧАСТЬ Общая характеристика состояния рынка мороженого и отрасли по его производству
В настоящее время только около 10% россиян едят мороженое дома; об этом свидетельствуют следующие данные: 60% покупок мороженого состоят из одной упаковки («эскимо» и «стаканчик»), 30% - состоят из двух упаковок и только 5% - из трех и более. Упаковки весом в 350 и более граммов приобретают лишь 5% потребителей. Структуру такого потребления определяет отчасти традиционная расфасовка мороженого в небольшие брикеты, стаканчики, трубочки, рожки и другие, что стимулирует импульсивное, «стихийное» потребление мороженого рядом с местами продаж.
В условиях отсутствия конкуренции в советское время ассортимент был весьма однообразен. Около 95% выпускаемого мороженого было расфасовано для индивидуального потребления. Для домашнего употребления выпускался брикет по 48 коп. и торт-мороженое, который был большой редкостью. Что касается ассортимента мороженого на предприятиях общественного питания, то он сводился к трем разноцветным шарикам - сливочному, шоколадному и клубничному, подаваемым в традиционных алюминиевых плошках. Для разнообразия добавлялись толченый орех или шоколад, сироп.
Рассматривая структуру потребления мороженого по России, следует отметить, что потребление мороженого в 2001 г. составило в целом по России 2,2-2,5 кг, в Москве - 3,3-4,0 кг, в Санкт- Петербурге - 4,3 кг, в Ставрополе - 5 кг на человека.
Возрастной портрет отечественного потребителя выглядит следующим образом: 26% - потребители до 20 лет; 16% - от 21 до 30 лет; 22% - от 31 до 40 лет; 23% - от 41 до 50 лет; 8% - от 51 до 60 лет; 5% - свыше 61 года. Потребление мороженого всеми возрастными категориями до 50 лет носит равномерный характер. Снижение потребления мороженого людьми старших возрастов, очевидно, связано с недостаточно высоким уровнем жизни.
Большинство опрошенных респондентов покупают мороженое 2-3 раза в месяц, причем по России эта цифра выше, чем по крупным городам - Москве и Санкт-Петербургу. Справедливости ради нужно сказать, что в этих городах мороженое едят чаще. По ассортименту преобладают следующие виды мороженого: 20% - сливочное; 18% - шоколадное; 13% - фруктовое.
В последнее время мороженое из категории десерта и лакомства превращается в продукт массового ежедневного спроса. Так, в США среднедушевое потребление мороженого составляет 12-15 кг, в Европе - 7-8 кг в год.
В настоящее время производственные мощности отечественной индустрии мороженого, состоящей почти из 300 предприятий (из них 73 хладокомбината системы «Росмясомолторг», 145 предприятий молочной промышленности, свыше 80 коммерческих предприятий), достигли по самым скромным подсчетам 800 тыс. т в год.
По данным Госкомстата, российские предприятия произвели мороженого: в 1999 г. - 363,7 тыс. т.; в 2000 г. - 337,9; в 2001 г. - 355,5; в 2002 г. - 376 тыс. т. Объемы производства мороженого по регионам распределяются неравномерно (табл. П. 4.1).
Таблица П.4.1
Объемы производства мороженого по регионам России (по данным ЗАО «Домъ Аудита»)
Потребление мороженого в Москве составляет 40 - 50 тыс. т в год, а производственные мощности рассчитаны на 120 тыс. т. Мелких производителей Со столичного рынка вытесняют международные компании, обладающие известными марками и большими финансовыми ресурсами, и в ближайшее время их доля на рынке возрастет с 10 до 30%. На долю уличных киосков приходится 95% летних продаж, тогда как в более мягкой по климату Европе - 30%.
Наиболее крупными производителями и продавцами мороженого являются (по данным за 2001 г.):
«Русский Холод» - 25 тыс. т;
«Айс-Фили» - 17 тыс. т;
«Нестле» - 16 тыс. т;
«Инмарко» - 11 тыс. т;
«Петрохолод» - 11 тыс. т;
«Метелица» - 10 тыс. т;
«Хладокомбинат» (г. Набережные Челны) - 10 тыс. т;
«Хладокомбинат» (г. Липецк) - 10 тыс. т;
«Холод» (г. Пятигорск) - 9,3 тыс. т;
«Хладокомбинат» (г. Белгород) - 9,3 тыс. т;
«Хладокомбинат» (г. С.-Петербург) - 9 тыс. т;
«Сервис-Холод» - 8 тыс. т.
В начале 1990-х гг. отечественная индустрия мороженого испытала вторжения на рынок торговых марок «Марс», «Нестле», «Сникерс», «Альгида-Юниливер», «Баскин Роббинс». Отечественный потребитель смог попробовать всемирно известные сорта мороженого. Однако в силу ряда причин транснациональный лидер «Альгида-Юниливер» покинул российский рынок, в то время как швейцарская «Нестле» и американская «Баскин Роббинс» построили в России собственные фабрики - ООО «Нестле Жуковское мороженое» и ЗАО «Баскин Роббинс» в Москве.
Поставки импортного мороженого не оказывают сильного конкурентного давления на отечественных производителей. Около 93% мороженого, представленного в России, в настоящее время производят отечественные предприятия. Объем импортных поступлений в самые благоприятные годы (1997 - 1998 гг.) составлял 5 - 10%. Кризис 1998 г. свел поставки мороженого из-за рубежа практически на нулевую отметку. Анализируя распределение стран-импортеров по данным за I полугодие 2002 г., можно отметить, что более четверти поставок приходится на долю Польши, далее почти равные доли имеют Финляндия, Франция и Германия.
Анализ распределения импортного мороженого по регионам России свидетельствует о крайне неравномерном потреблении в различных регионах. Все регионы-импортеры мороженого имеют морские порты. Как правило, дальнейшая транспортировка в другие регионы столь нежной продукции железнодорожным или автомобильным транспортом нецелесообразна и приводит к ее удорожанию. Поток импортного мороженого в регионы в 1998-1999 гг. сократился более чем в 30 раз. Сформировавшаяся шестерка постоянных регионов-импортеров сохраняется на протяжении всего периода наблюдения.
Лидирующее место в этом списке занимает Москва, доля которой в 1998 - 2002 гг., несмотря на четырехкратное снижение импорта, возросла.
За этот же период резко возрос экспорт мороженого, особенно за счет сортов, содержание жира в которых превышает 7%. Среди стран, закупающих российское мороженое, помимо бывших союзных республик и стран СНГ, есть и такие, как Израиль, США, Нидерланды, Уругвай.
Необходимо отметить, что для поддержания объемов производства отечественные производители мороженого вынуждены закупать импортные сырье и материалы на сумму свыше 250 млн долл, ежегодно. Активными поставщиками являются фирмы «Даниско», «Квест», «Родия», «Милорадо» и др. Изучается вопрос поставок ингредиентов для производства мягкого мороженого известной в кондитерском производстве фирмой «Unifine Dohler». К сожалению, отечественные сырьевые ресурсы используются далеко не полностью. Тяжелая ситуация складывается с обеспечением производства технологическим и холодильным оборудованием, которое также закупается за границей.
Приведенные выше данные о ситуации на рынке и в отрасли по производству мороженого свидетельствуют о том, что имеются благоприятные перспективы развития этого бизнеса в России, а следовательно, и растущие потребности в оборудовании для данной отрасли. Описание объекта оценки
Состав оцениваемой линии по производству палочек для мороженого и характеристика оборудования, входящего в линию, показаны в табл. П. 4-2.
Линия позволяет производить палочки для мороженого из экологически чистой березы размерами 10x2 х93 мм и 10 х2 х113 мм. Палочки упаковываются в кассеты по 50 шт., которые помещаются в гофрояшики по 10000 шт. (200 кассет).
Производительность линии - 480000 палочек в смену (8 часов), или 11 млн. шт. в месяц (23 рабочих дня).
Аналогичная линия поставляется предприятием НПО «МАГР» (Украина), цена которой на дату оценки 166018 долл. (www.magr.com.ua).
Технические характеристики отдельных станков и машин, входящих в состав оцениваемой линии, приведены на сайте компании-изготовителя: www.hm-maschinenbau.de.
Адрес компании-изготовителя в Германии: hm Maschinenbau GmbH, Rehaldenstrape 11, D-73655. Pluderhausen. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ Расчет стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода
Из методов сравнительного подхода выбран метод прямого сравнения с аналогом. Данный метод основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей равную полезность. При этом рыночная стоимость объекта определяется исходя из данных о рыночных ценах на аналогичные объекты имущества, для которых известны цены.
Для каждого станка в составе линии подбирались новые аналоги с известными ценами, затем цены аналогов подвергались корректировкам с учетом различий по параметрам между оцениваемым объектом и аналогом. Скорректированная цена аналога давала величину полной стоимости замещения по месту продажи аналога.
Так как цены аналогов были взяты по формуле CIP (до границы с Россией), то для получения полной стоимости замещения (ПСЗ) по месту нахождения объектов к скорректированной цене аналогов добавили стоимость доставки и таможенные платежи.
Полная стоимость замещения (ПСЗ) машины или единицы оборудования («стоимость в обмене») по месту нахождения оцениваемой линии определялась по формуле
где Цан - цена нового аналога на определенную дату времени;
Кмо - коэффициент приведения цены аналога к дате оценки (в связи с тем, что дата действия взятых цен аналогов в иностранной валюте не намного отличалась от даты оценки, в данном расчете
кмо = 1);
Kh K2, K3 - корректирующие параметрические коэффициенты, учитывающие отличия в значениях технических параметров у оцениваемого объекта и аналога;
STp - стоимость доставки оцениваемого объекта от границы до места его положения (включая таможенные платежи).
I "
Корректирующие параметрические коэффициенты рассчитываются по формуле
где л, лан/ - значения i-го параметра у оцениваемого объекта и аналога соответственно;
bj - показатель степени, отражающий силу влияния параметра X, на стоимость (цену) и называемый «коэффициентом торможения».
Для основных технологических станков в качестве ценообразующих параметров, по которым вносились корректировки, были выбраны: основной размер обрабатываемой заготовки, мм (A"i); количество установленных пил (Х2); мощность, кВт (Х3). Коэффициенты торможения были определены на основе анализа данных для деревообрабатывающих станков и составляли: Ьх = = 0,7; Ь2 = 0,4; Ь2 = 0,3.
При оценке линии по производству палочек для мороженого Оценщиком были сделаны запросы фирмам-изготовителям, по которым была получена информация о ценах оборудования. Для единиц оборудования, цены которых были предоставлены зарубежным изготовителем, параметрическая корректировка не проводилась (как для идентичных объектов).
Стоимость доставки оборудования к месту его положения определялась исходя из транспортных тарифов: при объеме грузов от 82 до 92 м3 тарифы на поставку из Германии в Россию составляют 2500 долл. Для каждого объекта транспортные расходы рассчитывались с учетом его габаритного объема. Таможенные платежи и сборы по ввозу для технологического деревообрабатывающего оборудования согласно постановлению Правительства РФ от 30.08.2001 г. № 638 составляют 5%. Ставка НДС на дату оценки равна 20%.
Остаточная рыночная стоимость на дату оценки определялась исходя из рассчитанной выше ПСЗ и коэффициента износа:
Коэффициент совокупного износа объекта оценки рассчитывается по формуле
где К(|)1П - коэффициент физического износа;
Кфун - коэффициент функционального (морального) износа;
Квн - коэффициент внешнего (экономического) износа.
Оцениваемое оборудование, как новое, было введено в эксплуатацию в апреле 2000 г. Дата оценки - июль 2003 г. Таким образом, хронологический возраст оборудования составляет 3 года и 3 месяца (3,25 года).
Годовая норма амортизационных отчислений для деревообрабатывающего оборудования равна 10% (шифр ЕНАО 44500 согласно единым нормам амортизационных отчислений, утвержденным постановлением СМ СССР от 22.10.1990 г. № 1072). Если руководствоваться этими нормами, то коэффициент износа на дату оценки равен 10x3,25 = 32,5%.
Линии для деревообработки относятся к VI амортизационной группе (код ОКОФ 14 2922645), согласно Классификации основных фондов, утвержденной постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 г. № 1. Срок полезного использования у шестой амортизационной группы выбирается в интервале от 10 до 15 лет.
Внешний осмотр и экспертиза физического состояния линии дает основание считать, что коэффициент ее физического износа не превышает 27%.
Коэффициент функционального (морального) износа линии принят равным 0%. На дату оценки данные линии продолжают производиться и продаваться изготовителем по назначаемым ценам, поэтому морального устаревания не наблюдается.
Коэффициент внешнего (экономического) износа также принят равным 0%. Линии по производству палочек для мороженого пользуются спросом, о чем свидетельствуют предложения о покупке, которые можно встретить на некоторых сайтах Интернета.
Расчет остаточной (с учетом износа) рыночной стоимости линии по производству палочек для мороженого с помощью метода прямого сравнения приведен в табл. П 4.3.
Расчет стоимости объекта оценки на основе затратного подхода
Методами затратного подхода определяют вначале полную стоимость воспроизводства (ПСВ), а затем остаточную (с учетом износа) рыночную стоимость. ПСВ показывает, сколько может стоить объект, если его создали и продали на дату оценки, т. е. при существующем уровне цен. В такой оценке имеется элемент условности, так как, во-первых, подобные объекты могут сегодня не производиться, и, во-вторых, даже если и производятся, то в их производстве могут использоваться уже новые материалы и технологии.. Чем больше возраст оцениваемого объекта, тем больше допущений приходится делать при его оценке методами затратного подхода.
Среди методов затратного подхода был выбран метод индексации первоначальной балансовой стоимости объектов оценки.
В методе индексации значение полной стоимости воспроизводства (ПСВ) на дату оценки получают путем умножения балансовой (первоначальной или восстановительной) на корректирующий индекс:
ПСВ *$пхАсор ’
где S„ - первоначальная стоимость на момент приобретения;
/кор - корректирующий индекс (индекс-дефлятор).
Корректирующий индекс определяется при этом по формуле
^кор - -^(М.г)оц / ^(м.г)ст gt;
где /(м г)0ц - базисный ценовой индекс на дату оценки (м - месяц, г - год); /(м г)ст - базисный ценовой индекс на дату действия балансовой стоимости (м - месяц, г - год).
Метод долгосрочной индексации был реализован с помощью индексов цен на продукцию машиностроения. Для этого использовали данные о годовых цепных индексах цен на продукцию машиностроения, регулярно"публикуемых в изданиях Росстата и показывающих изменение цен за год по отношению к 31 декабря предшествующего года.
Цепные ценовые индексы пересчитали в базисные индексы путем их последовательного перемножения. В табл. П. 4.4 приведены годовые цепные индексы цен на продукцию машиностроения по данным Росстата за последние 13 лет, на их основе рассчитаны годовые базисные индексы по отношению к 31.12.1990 г.
В той же таблице показаны среднемесячные приросты базисного ценового индекса в пределах каждого года, для этого разность между индексом на 31 декабря данного года и индексом на 31 декабря предшествующего года поделили на 12.
Таблица П.4.4
Индексы цен на продукцию машиностроения
| Дата | Годовой цепной индекс | Годовой базисный индекс | Среднемесячный прирост базисного индекса |
| 31.12.90 | 1,0000 | 1,00 | - |
| 31.12.91 | 3,1000 | 3,10 | 0,175 |
| 31.12.92 | 27,2000 | 84,32 | 6,768 |
| 31.12.93 | 10,5000 | 885,36 | 66,753 |
| - 31.12.94 | 3,3000 | 2921,69 | 169,694 |
| 31.12.95 | 2,8000 | 11 8180,73 | 438,253 |
| 31.12.96 | 1,2400 | 10144,10 | 163,615 |
| 31.12.97 | 1,0870 | 11026,64 | 73,545 |
| 31.12.98 | 1,2920 | 14246,42 | 268,315 |
| 31.12.99 | 1,4960 | 21312,64 | 588,852 |
| />31.12.00 | 1,2800 | 27280,18 | 497,295 |
| 31.12.01 | 1,1070 | 30199,16 | 243,248 |
| 31.12.02 | 1,1710 | 35363,21 | 430,338 |
| 31.12.03 | 1,1117 | 39313,28 | 329,173 |
Базисный ценовой индекс на дату записи индексируемой балансовой стоимости:
где- базисный ценовой индекс на 31 декабря предшествующего го
да по отношению к году, в котором зафиксирована балансовая стоимость;
- среднемесячный прирост базисного индекса в году, когда зафиксирована балансовая стоимость;
- номер месяца в дате записи балансовой стоимости.
Базисный ценовой индекс на дату оценки рассчитывается следующим образом:
где /(i2.r-i)ou ~ базисный ценовой индекс на 31 декабря предшествующего года по отношению к году, в котором Проводится оценка;
/(г)0„ - среднемесячный прирост базисного индекса в году, когда проводится оценка;
я(Г)ои - номер месяца в дате оценки.
Одна часть оборудования линии была поставлена в апреле 2000 г., а другая часть - в июне 2000 г.
Базисный ценовой индекс на дату записи первоначальной стоимости (апрель 2000 г.) получен расчетом: /(о4оо)СТ = 21312,64 + + 497,295x4 = 23301,82.
Базисный ценовой индекс на дату записи первоначальной стоимости (июнь 2000 г.) получен расчетом: /(06 - 21312,64 +
+ 497,295x6 = 24296,41.
Базисный ценовой индекс на Дату оценки (июль 2003 г.) получен расчетом: /(07.оз)ст = 35363,21 + 329,173x7 = 37667,42.
Индексация первоначальной балансовой стоимости дает значение ПСВ по месту использования объектов на дату оценки. Задание на оценку линии предполагает получение «стоимости в обмене», т.е. стоимости оборудования, подготовленного к продаже. Поэтому возникает необходимость определить ПСВ к продаже по месту положения объектов. Для этого из ПСВ по месту использования вычитают стоимость демонтажных и других работ, необходимых для подготовки объектов к продаже.
Стоимость демонтажа оборудования, подготавливаемого к продаже, составляет 50% от стоимости монтажа этого оборудования.
Стоимость монтажа деревообрабатывающего оборудования может быть взята на уровне 3% от ПСВ согласно данным фирмы «Ко-инвест»: (Индексы цен в строительстве // Информационноаналитический бюллетень «Ко-инвест». - 2004. - Вып. 48. - С. 135 - 145). Отсюда следует, что стоимость демонтажных и подготовительных к продаже работ для оцениваемой линии может быть принята равной примерно 1,5% от ПСВ по месту использования.
Остаточная (с учетом износа) рыночная стоимость получается на базе ПСВ к продаже за вычетом износа:
где К^, - коэффициент совокупного износа объекта оценки на дату оценки.
Как и в случае оценки сравнительным подходом было принято, что, коэффициент физического износа линии равен 27%, а остальные виды износа не учитывались.
Расчет рыночной стоимости линии по производству палочек для мороженого на основе затратного подхода представлен в табл. П. 4.5 (см. с.263-264). Расчет стоимости объектов оценки на основе доходного подхода
Методы доходного подхода позволяют определить «стоимость в пользовании» на основе совокупности будущих прогнозируемых доходов от функционирования машинного комплекса. Оцениваемая линия по производству палочек для мороженого рассматривается как машинный комплекс, способный производить продукцию (палочки для мороженого размерами 10x2 х93 и 10 х2 х113 мм) и приносить тем самым доход от реализации этой продукции.
Из методов доходного подхода для оценки линии был выбран метод прямой капитализации дохода.
Полная стоимость пользования (ПСП) по месту положения и эксплуатации линии рассчитывается следующим образом:
где Ем - среднегодовой чистый операционный доход (ЧОД), создаваемый машинным комплексом (линией);
Кк - коэффициент капитализации дохода, который рассчитывается как шестая функция денежной единицы F6(r,n); г - ставка дисконта;
п - срок полезного использования машинного комплекса в годах.
ЧОД от машинного комплекса рассчитывается по формуле
где В - выручка от реализации продукции за год;
Взд - валовой доход от возможной сдачи помещения, где располагается
машинный комплекс, в аренду, т.е. «упущенная выгода»;
Им - среднегодовые операционные затраты, связанные с функционированием машинного комплекса (без амортизационных отчислений).
Рассчитанная ПСП по месту эксплуатации уменьшается на стоимость демонтажных и других работ, в результате получаем ПСП к продаже.
Остаточная (с учетом износа) рыночная стоимость получается на базе ПСП к продаже за вычетом износа:
ОРС = ПСПх(1 - К**),
где Ксов - коэффициент совокупного износа объекта оценки на дату оценки.
Как и в случае оценки сравнительным подходом, было принято, что коэффициент физического износа линии равен 27%, а остальные виды износа не учитывались.
Расчет рыночной стоимости линии по производству палочек для мороженого на основе доходного подхода представлен в табл. П. 4.6.
Таблица П.4.6
Расчет рыночной стоимости линии по производству палочек для мороженого
на основе доходного подходу,(методом прямой капитализации)
| />Показатель | Значение показателя | Порядок расчета |
| 1. Выручка от реализации продук | 6600000 | Объем выпуска (про |
| ции, руб. | | даж) в год 132000 тыс. |
| 2. Валовой доход от возможной сда | 60000 | шт. Цена 50 руб./тыс. шт. Площадь помещения |
| чи помещения в аренду, руб. | | 200 м2; арендная плата |
| 3. Годовые операционные затраты | 5111223 | 3000 руб. за 1 м2 в год По калькуляции: затра |
| (без амортизационных отчислений), | | ты на деревянные брус |
| руб. | | ки, прочие материалы, |
| 4. ЧОД от машинного комплекса, | 1428777 " | зарплату и т.п. (1) - (2) -(3) |
| руб. 5. Коэффициент капитализации | 0,2069 | Fe(r = 16%; п = 10 лет) |
| 6. ПСП по месту использования, | 6 905 640 | (4)/(5) |
| руб. 7. Стоимость работ по демонтажу | 103 585 | 1,5% от ПСП по месту |
| линии и подготовке к продаже, руб. | | использования |
| 8. ПСП к продаже, руб. | 6802055 | (6)-(7) |
Согласование результатов и выведение итоговой величины
стоимости
В результате определения остаточной (с учетом износа) рыночной стоимости (без НДС) тремя подходами получены следующие результаты:
сравнительный подход 6 952 103 руб.;
затратный подход 7 181 727 руб.;
доходный подход 4 965 500 руб.
Для согласования промежуточных результатов и выведения итоговой величины рыночной стоимости использовали метод рангов.
Ранжирование проводилось по пяти основным критериям качества результатов оценки, которые примерно равноценны по своей значимости: 1) соответствие оцененной с помощью данного подхода стоимости цели оценки; 2) преобладание исходных данных из надежных источников; 3) преобладание строгих формализованных процедур над интуитивными оценками и допущениями; 4) степень приближенности результата к действительно рыночной стоимости на момент оценки; 5) использование дублирующих сведений из разных источников для подтверждения результатов расчета.
Результаты ранжирования приведены в табл. П. 4.7.
В ней экспертно по критериям каждому результату присвоили стандартизированный ранг, порядок расчета которого такой: если два результата равноценны и делят между собой соответствующие места, то их ранг равен среднему значению этих мест.
Стандартные ранги переводят в коэффициенты весомости по формуле
Z Zfy-fl
2*ZZ^ ’
где HRy - сумма стандартных рангов по всем критериям и подходам (30);
R, - суммарный ранг у результата, полученного l-м подходом.
Результаты сравнительного, затратного и доходного подходов получили коэффициенты весомости 0,40; 0,33 и 0,27 соответственно.
Средневзвешенная итоговая величина рыночной стоимости (без НДС) линии по производству палочек для мороженого: 6952103 х 0,40 + 7181727 х 0,33 + 4965500 х 0,27 = 6491496 « «6491500 руб.
Таблица П.4.7
Ранжирование результатов оценки стоимости, полученных разными подходами
| Критерий качества | Результат, полученный сравнительным подходом | Результат, полученный затратным подходом | Результат, полученный доходным подходом | Итого |
| 1. Соответствие оцененной | 2 | 2 | 2 | 6 |
| с помощью данного подхода “стоимости цели оценки 2. Преобладание исходных | I | 2 | 3 | 6 |
| данных из надежных источников 3. Преобладание строгих | 1 . | 2 | 3 | 6 |
| формализованных процедур над интуитивными оценками и допущениями 4. Степень приближеннос | 1 | 2,5 | 2,5 | 6 |
| ти результата к действительно рыночной стоимости на момент оценки 5. Использование дублиру | 1 | 2 | 3 | 6 |
| ющих сведений из разных источников для подтверждения результатов расчета Суммарный ранг | 6 | 10,5 | 13,5 | 30 |
| Коэффициент весомости | 0,40 | 0,33 | 0,27 | 1,00 |
Рыночная стоимость линии с НДС (при ставке 20%) 7789795 руб. * 7789800 руб. КВАЛИФИКАЦИЯ ИСПОЛНИТЕЛЕЙ
Специалисты, выполнившие настоящую работу, имеют соответствующее профессиональное образование и практический опыт работы в области оценки собственности. Копия лицензии на право осуществления оценочной деятельности приведена в приложении.
В выполнении процедур оценки и подготовке настоящего отчета об оценке принимали участие эксперты-оценщики (приводится список). ПРИЛОЖЕНИЯ
В приложениях приводятся: фотоснимки оцениваемых объектов; рыночная ценовая и другая информация об объектах-аналогах; исходная информация об объектах оценки и показателях их применения, предоставленная Заказчиком; копия лицензии на право оценочной деятельности; справочная и другая информация.
Банк отчетов об оценке — это уникальная платформа, позволяющая оценщикам и экспертам обмениваться своими профессиональными знаниями, опытом и практическими наработками, знакомиться с работами коллег и обсуждать различные практические, методические и теоретические вопросы на конкретных практических примерах.
На данный момент в Банке отчетов размещено более 1900 различных работ оценщиков и экспертов, число активных пользователей сервиса превышает 500 специалистов.
Банк отчетов об оценке — это новый инструмент в работе оценщика и эксперта, предоставляющий специалистам большие возможности:
и многие другие.
Обмен профессиональными знаниями, опытом и практическими наработками с оценщиками и экспертами всей страны
Так как обмен работами в рамках партнерской программы может происходить инкогнито (участники не видят никакой информации об оценщиках, разместивших свои работы), вы можете без лишних опасений о вашей репутации выкладывать свои работы на обозрение специалистов в области оценки, судебной и внесудебной экспертизы всей нашей страны. Участники партнёрской программы, просматривая отчеты и заключения других оценщиков и экспертов, могут оставлять отзывы и комментарии, указывая на ошибки, неточности или недоработки, допущенные в работах, что позволяет вам получать бесценную критику и постоянно повышать качество своих работ.
Доступ к работам оценщиков и экспертов, размещенным в рамках партнерской программы Банка отчетов, и самой последней «оценочной практике»
Принимая участие в партнерской программе вы можете обмениваться отчетами и заключениями с другими оценщиками и экспертами всей нашей страны. По мере роста нашего интернет-сервера это может дать поистине неограниченные возможности. Например, вам нужен пример отчета, выполненного по стандартам одной из СРОО. С помощью «банка отчетов» вы найдете его за пару секунд. Вы столкнулись с каким-то новым в вашей практике объектом оценки и не знаете, как провести оценку? — Пару кликов, и вы найдете пример.
Быстрый поиск необходимых практических примеров с помощью Банка отчетов
С помощью удобной системы поиска отчетов по огромному количеству критериев вы можете быстро найти отчет по различным критериям (например, по адресу, по которому расположен объект оценки). Критерии поиска постоянно дорабатываются и корректируются с учетом пожеланий оценщиков.
Обсуждение различных профессиональных вопросов на примере конкретных работ
С помощью Банка отчетов вы можете обсуждать различные практические, методические и теоретические вопросы на примере конкретных работ с их авторами и другими специалистами, обращаться и консультироваться с оценщиками и экспертами, разместившими интересующие вас отчеты об оценке и экспертные заключения, получать отзывы и комментарии на ваши работы от всего профессионального сообщества.
Как воспользоваться возможностями, которые предоставляет «Банк отчетов» специалистам?
Чтобы воспользоваться возможностями «Банка отчетов» достаточно ознакомиться с публичной офертой , пользовательским соглашением сервиса «Банк отчетов» и зарегистрироваться на сайте . Для этого вы должны заполнить определенную форму и приложить документы, подтверждающие Ваше право на осуществление оценочной деятельности. После регистрации Вы сможете загружать на сервер отчеты с помощью специального интерфейса. Отчеты могут быть загружены как для личного пользования, так и для простой и коммерческой публикации, и размещения в рамках Партнерской программы. Отчетам, которые загружены для личного пользования, предоставляется статус конфиденциальной информации. Они не доступны для других пользователей сервера. Доступ к этим отчетам имеет только пользователь, который их загрузил. Загрузив отчеты, Вы можете использовать все возможности сервера, кроме возможностей, которые даёт Вам участие в Партнерской программе.
О партнерской программе Банка отчетов
С помощью партнерской программы вы можете обмениваться отчетами, практическими наработками, знаниями и опытом с коллегами со всех уголков нашей страны, а также обсуждать различные вопросы на примерах конкретных работ с их авторами и другими профессионалами. Участие в партнерской программе Банка отчетов окажет неоценимую помощь в вашем профессиональном развитии и росте, расширит багаж ваших профессиональных знаний, позволит ознакомиться и идти в ногу с последней оценочной практикой, а также завести новые знакомства с лучшими специалистами в области независимой оценки, судебной и досудебной экспертизы со всей России.
Правила участия в партнерской программе Банка отчетов
1. В Партнерской программе «Банка отчетов» (далее - Партнерская программа, Программа) могут участвовать только специалисты в области независимой оценки, судебной и внесудебной экспертизы, представители оценочных компаний и экспертных организаций, а также люди, проходящие обучение по соответствующим специальностям.
2. Чтобы стать участником Партнерской программы достаточно опубликовать в рамках неё в «Банке отчетов» одну свою обезличенную работу (отчет об оценке, экспертное заключение или заключение специалиста). Загрузка на сервер и публикация работы осуществляются зарегистрированным на сайте профессиональной сети "Оценщики и эксперты" пользователем по своему желанию самостоятельно с помощью интерфейса сервиса «Банк отчетов».
3. Пользователь соглашается с тем, что участие в Партнерской программе предполагает полное согласие и принятие условий настоящих правил.
4. Все работы и материалы, отправленные пользователями на публикацию в рамках Партнерской программы (с помощью управляющей ссылки «Опубликовать» интерфейса сервиса «Банк отчетов») проходят предварительную модерацию (отбор) администраторами сайта профессиональной сети "Оценщики и эксперты". Администрация оставляет за собой право отказать в публикации в рамках Партнерской программы работ и материалов по своему усмотрению и без объяснения причин.
5. Все работы и материалы, прошедшие модерацию и опубликованные в рамках Партнерской программы, будут доступны для просмотра и скачивания всем участникам Партнерской программы. При этом каждая опубликованная пользователем в рамках Партнерской программы работа даёт ему возможность получить доступ (для просмотра и скачивания) к любым работам и материалам (не более 200 в месяц и не более 2/3 от всех работ, опубликованных в рамках Партнерской программы, общим итогом за всё время пользования сервисом), опубликованным другими участниками Программы в Банке отчетов, на один месяц (с момента принятия решения о публикации и уведомления пользователя по электронной почте). При публикации пользователем в рамках Программы одновременно нескольких работ, период доступа (в месяцах) будет равен количеству опубликованных работ. Правилами участия в Партнерской программе и соответственно интерфейсом сервиса «Банк отчетов» не допускается ситуация, при которой период доступа пользователя к Партнерской программе (в месяцах) превышает количество работ и материалов, опубликованных им же в рамках Программы. Чтобы использовать все возможности Партнерской программы сервиса «Банк отчетов» пользователь должен принимать активное участие в её развитии.
6. Размещая свои работы для участия в Партнерской программе, пользователь, как автор, выражает тем самым свое полное согласие на использование его работ другими участниками Партнерской программы на условиях, определенных Правилами участия в Партнерской программе.
7. При обезличивании отчетов подлежат удалению только все персональные данные, а также данные, не являющиеся общедоступными.
8. Работы, загружаемые на сервер для участия в «Партнерской программе» должны быть актуальными (разница между датой загрузки на сервер и датой составления отчета об оценке, экспертного заключения или заключения специалиста не должна быть больше 6 месяцев). «Банк отчетов» - это сервис, основной функцией которого является создание специальной площадки для обмена между оценщиками и судебными экспертами своими последними практическими наработками и опытом.
9. При размещении работы для публикации в рамках Партнерской программы поле «Пометки для участников "Партнерской программы"», в котором пользователь должен указать, чем может быть интересна или полезна для других специалистов размещенная им работа, обязательно для заполнения.
10. Модерация работ для их публикации в рамках Партнерской программы Банка отчетов проводится только с 1-го по 7-е число (включительно) каждого месяца. Работы, которые будут отправлены на модерацию для публикации в рамках Партнерской программы в любое другое время, будут модерироваться с 1-го по 7-е число (включительно) следующего месяца.
11. Для специалистов из стран СНГ, а также пользователей, которые по каким-то причинам не могут размещать в рамках Партнерской программы свои работы, возможен платный доступ. Стоимость доступа к размещенным в рамках Партнерской программы работам (не более 200 в месяц и не более 2/3 от всех работ, опубликованных в рамках Партнерской программы, общим итогом за всё время пользования сервисом) на один месяц без учета персональных скидок составляет 750 рублей для физических лиц и 1125 рублей для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при оплате с 1-го по 8-е число (включительно) каждого месяца (также действует Программа лояльности, позволяющая накапливать скидку до 60%), либо 1500 руб. для физических лиц и 2250 руб. для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при оплате в любое другое время.
12. Участники Партнерской программы безоговорочно соглашаются не тиражировать, не распространять каким-либо образом и не передавать кому-либо работы, размещенные другими пользователями в рамках Партнерской программы, а также любую информацию из этих работ, и использовать их только для личного ознакомления с целью обмена опытом, знаниями и практическими наработками с участвующими в Партнерской программе специалистами, а также возместить пользователям, разместившим работы, все убытки, которые связаны с противоправным тиражированием, распространением и использованием работ и информации из них в иных целях. Работы, размещенные в рамках Партнерской программы не могут быть размещены в простой публикации на сайте.
13. Администрация сайта профессиональной сети "Оценщики и эксперты" оставляет за собой право вносить изменения в Правила участия в Партнерской программе Банка отчетов. Действующая редакция Правил расположена на главной странице сервиса "Банк отчетов" по ссылке . При этом за пользователями сохраняется право участвовать в Партнерской на условиях согласно тем Правилам, которые действовали на момент публикации в рамках Партнерской программы его работ.
3.1.1. Основные принципы затратного подхода
Затратный подход (Cost Approach) основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за объект цену большую, чем цена воссоздания объекта, имеющего полезность, одинаковую с полезностью оцениваемого объекта. Сущность подхода заключается в том, что в качестве меры рыночной стоимости принимаются затраты (издержки) на создание оцениваемого объекта.
Затратный подход применяется в основном к оригинальным объектам машин, оборудования и транспортных средств, часто не имеющим близких аналогов, и имеет две основных модификации - оценка на основе ресурсно-технологических моделей и на основе динамических рядов индексов цен ("трендовый подход"). Затратный подход требует определения нескольких видов износа оцениваемого имущества: физического, функционального и износа, полученного в результате внешнего воздействия или экономического износа.
Хотя стоимость, оцененная на основе затратного подхода, может значительно отличаться от рыночной стоимости, встречается немало случаев, когда оправдан именно этот подход. При использовании затратного подхода определяется стоимость воспроизводства или замещения объекта путем вычитания из восстановительной стоимости объекта (стоимости объекта как нового) совокупного износа.
Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.
Стоимость воспроизводства наиболее точно характеризует современную стоимость конкретного объекта, однако ее определение часто оказывается невозможным. Во-первых, в силу постоянно вносимых конструкторских и технологических изменений машины одной и той же модели, произведенные в разное время, уже не являются точной копией друг друга. Во-вторых, может оказаться, что модель оцениваемой машины снята с производства.
Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
Иными словами, под стоимостью замещения оцениваемого объекта понимается минимальная стоимость изготовления (в текущих ценах) или приобретения на свободном, открытом и конкурентном рынке аналогичного объекта, максимально близкого к рассматриваемому по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, существенным с точки зрения его настоящего использования.
Принято выделять три вида износа:
Физический износ - снижение стоимости в результате снижения его работоспособности под действием естественных физических факторов: трения, атмосферных осадков, вибрации, излучения и т.п.
Функциональный (моральный) износ - снижение стоимости в результате несоответствия объекта оценки современным аналогам по дизайну, экологической чистоте, применённым техническим решениям, эксплуатационным затратам, и т.п.
Внешний (экономический) износ - снижение стоимости в результате изменения внешней экономической ситуации (факторов, внешних по отношению к собственности, таких, как государственное регулирование, конкурентная среда, рынок материальных, трудовых и финансовых ресурсов, спрос на продукцию и услуги, производимые объектом оценки и т.п.).
3.1.2. Расчет стоимости
Определение рыночной стоимости С оборудования осуществлялось по формуле
С = Св * (1-ИФ) * (1-ИМ) * (1-ИЭ), (1)
Где
Св - восстановительная стоимость оборудования;
ИФ - физический износ оборудования на дату проведения оценки;
ИМ - моральный (функциональный) износ оборудования на дату проведения оценки;
ИЭ - внешний (экономический) износ оборудования на дату проведения оценки.
Для определения рыночной стоимости оборудования Оценщиком проведено исследование ценовой информации о сталеплавильных цехах, прокатных станах и мостовых кранах с близкими техническими характеристиками. Оценщиком были получены консультации ведущих отечественных специалистов ВНИИ металлургического машиностроения им. акад. Целикова" (http://alvis-press.narod.ru/russia/071.htm). Информация по прокатным станам получена у Павленко Вячеслава Владимировича, т. 730-45-26. Информация по электропечам получена у Каца Якова Львовича, т. 730-49-74 и Смолякова Анатолия Соломоновича, т.730-45-59. Были предприняты попытки проконсультироваться с московским отделением компании Danieli (т.258-04-28). Однако представители компании предоставили информацию только о стоимости установки непрерывной разливки стали и отказались дать какую-либо информацию о других компонентах оборудования, ссылаясь на то, стоимость оборудования согласовывается в ходе обсуждения контракта и обычно предусматривает проектные работы, поставку, монтаж и т.п.
Информация по ценам на мостовые краны получена у сотрудников ТД "АВИС", 172-51-19 и 172-67-79 (Д…ин Н.Ю).
Информация о стоимости графитовых электродов и клетей, а также о некоторых других ценовых аспектах сталеплавильного и сталепрокатного производства была получена Оценщиком из собственных источников - в ходе консультаций с сотрудниками зарубежных компаний (Danieli (Италия), Store (Словения)) - производителей оцениваемого оборудования или его аналогов - и их московскими представителями.
Определение стоимости оборудования сталеплавильного цеха
Сталеплавильный цех состоит из:
* Электропечи Tagliaferri емкостью 40 тонн,
* Электропечи Tagliaferri емкостью 80 тонн.
Электропечь Tagliaferri емкостью 80 тонн не входит в технологическую цепочку сталеплавильного цеха. Она не монтировалась и находится частично на складе завода, частично в порту в упаковке. Документация на эту печь отсутствует.
В результате консультаций с ведущим специалистом ВНИИ металлургического машиностроения им. акад. Целикова …. Я.Л. установлено следующее. Отечественные электропечи емкостью порядка 40 тонн производит Новосибирский завод "Сибэлектротерм" (http://www.therm.ru/contact.php). Стоимость данной печи, укомплектованной системой рекуперации дымовых газов и установкой непрерывной разливки составляет 120 млн. руб. В то же время, печи европейского производства обходятся несколько дороже - порядка 4 500 000 млн. евро (на условиях ExW).
Поскольку оценке подлежит итальянское оборудование, то в дальнейших расчетах принята величина 4,5 млн. евро (или $5516994 по кросс-курсу 1.226 $/евро на дату проведения оценки).
Относительно стоимости печи большей емкости (80 тонн) конкретной информации получить не удалось. Известно лишь со слов … Я.Л., что "её стоимость будет процентов на 30 выше". То есть 4 500 000 * 1,3= 5 850 000 евро (или $7172093 по кросс-курсу 1.226 $/евро на дату проведения оценки). Эта величина принята Оценщиком в дальнейших расчетах.
На наш запрос о стоимости оборудования для металлургических мини-заводов производства итальянской фирмы Danieli ее московское представительство сообщило, что стоимость новой установки непрерывной разливки стали для мини-завода может составить 2900000 евро (см. Приложение 2) (или $3555396 по кросс-курсу 1.226 $/евро на дату проведения оценки).
Определение стоимости мостовых кранов
Оценке подлежат 8 мостовых кранов производства Man Takraf (Германия), номинальной грузоподъёмностью 10 тонн (4 крана), 35/15 (1 кран), 60/30 тонн (1 кран), 80/40 (1 кран) и 120/50 (1 кран). В Московском представительстве компании "Man Takraf" (т. 258-39-31, 258-39-32) отказались сообщить даже ориентировочные цены, объясняя тем, что стоимость их кранов обсуждается индивидуально и только вместе с поставкой и монтажом. Поэтому в качестве сопоставимых объектов Оценщик принял мостовые краны Запорожского завода тяжелого машиностроения (http://www.avis.ru/rus/mostovoy.html), работающие на отечественных металлургических производствах ("Магнитогорский металлургический комбинат". "Северсталь" и д.р.). Ниже приведены цены на мостовые краны на условиях EXW. В связи с тем, что по грузоподъемности выбранные в качестве сопоставимых объектов отечественные краны немного отличаются от оцениваемых, была проведена корректировка величин их стоимостей.
| Кол- во, шт. | Объект оценки, г/п, тонн | Сопоставимый объект, г/п, тонн | Цена сопоставимого объекта за 1 шт. | Источник | Общая стоимость сопоставимого объекта с поправкой на г/п, $ |
| 4 | 10 | 10 | 1 152 203 руб. | www.epc.nnov.ru | 158 438 |
| 1 | 35 | 20 | 125 000 $ | www.avis.rul | 147 683 |
| 1 | 60 | 32 | 145 000 $ | www.avis.rul | 180 519 |
| 1 | 80 | 50 | 170 000 $ | www.avis.rul | 206 787 |
| 1 | 120 | 125 | 265 000 $ | www.avis.rul | 259 324 |
Корректировка проводилась методом линейной регрессии. На основе данных о грузоподъемности и стоимости сопоставимых объектов (колонки 3 и 4 в приведенной выше таблице) была построена линия регрессии (стоимости по грузоподъемности), а затем по данным о грузоподъемности оцениваемых кранов (колонка 2) с учетом их количества (колонка 1) была рассчитана поправленная на грузоподъемность стоимость сопоставимых объектов (колонка 6).
Определение стоимости прокатных станов
Оценке подлежит прокатный стан для производства сортовой стали и прокатный стан для производства арматурной стали. Оба прокатных стана произведены компанией Danieli (Италия) и запущены в производство в 1993 и 1992 году, соответственно. Прокатные станы укомплектованы обжимной линией, промежуточной линией, линией чистовой прокатки (линия плоского проката). Кроме того, прокатные станы укомплектованы печами толкательного типа. Производительность прокатных станов составляет 23 тонны/час.
Оценщик провел консультации с ведущим специалистом ВНИИ металлургического машиностроения им. акад. Целикова Па….о Вячеславом Владимировичем, т. 730-45-26. Выяснилось, что профессиональными разработчиками и производителями металлургического оборудования широко используется экспресс-оценка стоимости прокатных станов. При этом стоимость прокатного стана определяется исходя из статистически полученного коэффициента К=$10000 за тонну веса прокатного стана. В качестве сопоставимого объекта выбран отечественный прокатный стан, разработанный ВНИИМЕТМАШем. Производительность этого стана равна 30 тонн/час, а его вес 2 200 тонн. Следовательно, его стоимость равна 2 200 * 10 000 = 22 000 000 $.
Поскольку производительность оцениваемых прокатных станов 23 тонн/час, то Оценщик ввел корректировку, с учетом которой стоимость оцениваемого прокатного стана как нового равна 22 000 000 * (23/30)0,6= 18 266 161 $. Здесь скорректированная стоимость C1 рассчитывалась по формуле
C1 = C0 * (P1 / P0) k,
Где
C1 - скорректированная на производительность стоимость сопоставимого объекта;
C0 - исходная стоимость сопоставимого объекта;
P1 - производительность объекта оценки;
P0 - производительность сопоставимого объекта;
k - коэффициент торможения изменения цены объекта по мере изменения производительности. В соответствии с методикой, изложенной в , и (в списке справочной и методической литературы), коэффициент торможения обычно принимают равным 0,4-0,8 для металлургического оборудования, поэтому в данном Отчете коэффициент торможения цены был принят Оценщиком равным k=0,6.
В качестве сопоставимого объекта для печи толкательного типа принята печь, спроектированная в Институте тепловых металлургических агрегатов и технологий "Стальпроект" (http://www.promportal.ru/search.php?id=357). Стоимость этой печи без проектных работ, доставки, установки и запуска составляет 80 млн. руб. (или $2750171 по курсу 29.0891 руб./$ на дату проведения оценки).
Определение стоимости электродов
По информации Заказчика, на территории завода складировано 360 графитовых электродов. Ориентировочные размеры электродов: диаметр 0,4 м, длина 3 м. Оценка стоимости электродов определялась из расчета 2500$ за тонну материала электрода (по данным представителя зарубежной компании, которая поставляла такие электроды в Россию по указанной цене). Таким образом, учитывая плотность графита 2300кг/куб.м, получаем стоимость всех электродов = 360шт * 2500$/т * 3м * 3,14 * ?*(0,4м)2 * 2300кг/куб.м = 779 976 $.
Определение стоимости клетей
На территории завода складированы 7 клетей. Стоимость полноосновной клети, сопоставимой по мощности с оцениваемыми, производства компании Danieli равна 1 500 000$ (по данным представителя компании Danieli). Следовательно, стоимость всех семи клетей равна 10 500 000 $.
Ниже, в таблице сведены результаты расчета стоимости оборудования.
| Наименование | Стоимость оборудования как нового, $ |
Сталеплавильный цех (140 000 тонн) |
|
Электропечь, емкость 40 тонн |
5 516 994 |
| Установка непрерывной разливки стали 3-х ручьевая | 3 555 396 |
Электропечь, емкость 80 тонн |
7 172 093 |
Мостовые краны (8 шт.) |
|
| 10 тонн (4 шт.) | 158 438 |
| 35/15 тонн (1 шт.) | 147 683 |
| 60/30 тонн (1 шт.) | 180 519 |
| 80/40 тонн (1 шт.) | 206 787 |
| 120/50 тонн (1 шт.) | 259 324 |
Прокатный стан (прокат сортовой стали), 23 тн/сут. |
|
Прокатный стан Italsider |
18 266 161 |
| обжимная линия | |
| промежуточная линия последовательного стана | |
| линия плоского проката | |
печь с толкателем |
2 750 171 |
Прокатный стан "Metalsider" |
18 266 161 |
| обжимная линия | |
| промежуточная линия – прокатные клети | |
| линия чистовой прокатки | |
печь толкательного типа |
2 750 171 |
Прочее |
|
Электроды, 360 шт. |
779 976 |
Клети, 7 шт., 23 тонны/шт. |
10 500 000 |
ИТОГО |
70 509 874 |
Расчет физического износа оборудования
Выше отмечалось, что оцениваемое оборудование находится в Алжире и много лет не эксплуатировалось. Оценщик не имел возможности лично осмотреть оборудование, определить его комплектность и наличие соответствующей технической документации. В связи с этим, при начислении износа Оценщик ориентировался исключительно на информацию Заказчика и краткий отчет специалистов компании "Юго-восток монтаж", осмотревших оборудование в 2003 году (копия отчета приведена в Приложении 3). Как следствие, для определения степени физического износа имущества Оценщик вынужден был использовать метод укрупненной оценки технического состояния оборудования. Этот метод заключается в применении специальных оценочных шкал, пользуясь которыми экспертно оценивают степень физического износа объекта.
| Состояние оборудования | Общая характеристика технического состояния | Остающийся срок службы, % | Физический износ, % |
| Новое | Новое, установлено и еще не эксплуатировавшееся оборудование в отличном состоянии | 100 95 | 0 5 |
| Очень хорошее | Практически новое оборудование, бывшее в недолгой эксплуатации и не требующее ремонта или замены каких-либо частей | 90 85 | 10 15 |
| Хорошее | Бывшее в эксплуатации оборудование, полностью отремонтированное или реконструированное, в отличном состоянии | 80 75 70 65 | 20 25 30 35 |
| Удовлетворительное | Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее некоторого ремонта или замены отдельных частей, таких как подшипники, вкладыши и др. | 60 55 50 45 40 | 40 45 50 55 60 |
| Условно пригодное | Бывшее в эксплуатации оборудование в состоянии, пригодном для дальнейшей эксплуатации, но требующее значительного ремонта или замены главных частей, таких как двигатель или других ответственных узлов | 35 30 25 20 | 65 70 75 80 |
| Неудовлетворительное | Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее капитального ремонта, такого как замена рабочих органов основных агрегатов | 15 10 | 85 90 |
| Негодное к применению или лом | Оборудование, в отношении которого нет разумных перспектив на продажу, кроме как по стоимости основных материалов, которые можно из него извлечь | 5 0 | 95 100 |
При начислении физического износа Оценщик учитывал частичную разукомплектованность оборудования, частичное нарушение фабричной упаковки нераспакованного оборудованиия, частичное разрушение оборудования, которое может произойти при демонтаже, а также высокую вероятность того, возведенный на новом месте мини-завод на основе оцениваемого оборудования не выйдет на проектные показатели мощности и энергозатрат в виду физического устаревания. Последнее замечание Оценщик сделал на основе высказываний специалистов В….ЕТМАШа по поводу приобретения 2 года назад Фро…им металлургическим заводом в Волгоградской области подержанного сталелитейного мини-завода, на котором удается проводить 4 плавки в сутки вместо 22-24 по проекту и который потребляет энергии в 3 раза больше, чем по проекту.
Величины физического износа каждой единицы оборудования приведены ниже в таблице.
Расчет морального износа (ИМ)
Оцениваемое оборудование произведено более 10 лет назад, когда только начиналось развитие металлургических мини-заводов. За эти годы оборудование претерпело существенные изменения, как в энергопотреблении, так и в организации самого технологического процесса. В частности, в отчете компании "Юго-восток монтаж" говорится, что "щиты управления разукомплектованы, а оставшаяся на них аппаратура морально устарела и требует замены", "аппаратура постов управления и базовое электрооборудование системы автоматизации плавкой и непрерывного литься заготовок морально устарели и требуют замены в соответствии с современными требованиями технологий" и т.п.
Оцененный нами моральный износ лежит в диапазоне от 5% для электродов, конструкция которых почти не меняется, до 40-50% для электропечей, УНРС, прокатных станов, в современной конструкции которых до 60% стоимости занимает система управления.
Кроме того, на часть оборудования отсутствует технологическая документация, что, несомненно, приводит к увеличению его морального износа. Величины морального износа каждой единицы оборудования приведены ниже в таблице.
| Наименование | Цена как нового, $ | Физич. износ | Морал. износ | Остаточная стоимость, $ |
Сталеплавильный цех (140 000 тонн ) |
||||
Электропечь (с системой охлаждения, гидросистемой, системой смазки, вспомогательное оборудование, металлоконструкции) – 40 тонн |
5 516 994 | 60 | 35 | 1 434 419 |
Установка непрерывной разливки стали 3-х ручьевая |
3 555 396 | 60 | 40 | 853 295 |
Электропечь – 80 тонн |
7 172 093 | 35 | 40 | 2 797 116 |
Мостовой кран (8 шт.) |
||||
| 10 тонн (4 шт.) | 158 438 | 35 | 30 | 72 089 |
| 35/15 тонн (1 шт.) | 147 683 | 35 | 30 | 67 196 |
| 60/30 тонн (1 шт.) | 180 519 | 35 | 30 | 82 136 |
| 80/40 тонн (1 шт.) | 206 787 | 35 | 30 | 94 088 |
| 120/50 тонн (1 шт.) | 259 324 | 35 | 30 | 117 992 |
| Прокатный стан (сортовая сталь), 23 тн/сут. | ||||
Прокатный стан Italsider |
18 266 161 | 80 | 40 | 2 191 939 |
обжимная линия |
||||
промежуточная линия последовательного стана (5 клетей) |
||||
линия плоского проката (2 прокатные клети) |
||||
печь с толкателем |
2 750 171 | 35 | 50 | 893 806 |
Прокатный стан (арматурная сталь), 23 тн/сут. |
||||
Прокатный стан "Metalsider" |
18 266 161 | 75 | 40 | 2 739 924 |
обжимная линия |
||||
промежуточная линия – прокатные клети (4 группы) |
||||
линия чистовой прокатки (4 прокатные клети) |
||||
печь толкательного типа |
2 750 171 | 50 | 50 | 687 543 |
Прочее |
||||
Электроды, 360 шт. |
779 976 | 5 | 5 | 703 928 |
Клети, 7 шт., 23 тонны/шт. |
10 500 000 | 35 | 45 | 3 753 750 |
ИТОГО, $ |
70 509 874 | 16 489 221 |
Расчет остаточной стоимости с учетом общего износа
Таким образом, рыночная стоимость оборудования, определенная на основе затратного подхода, равна 16 489 221 $ или по курсу 1$ = 29,0891 руб. на дату проведения оценки = 479 656 612 руб.
3.2. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА МЕТОДАМИ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА
3.2.1. Основные принципы сравнительного подхода
Сравнительный подход основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем стоимость приобретения другой собственности, имеющей равную полезность.
Данный подход служит для оценки рыночной стоимости объекта, исходя из данных о совершаемых на рынке сделках. При этом рассматриваются сопоставимые объекты собственности, которые были проданы или, по крайней мере, предложены к продаже. Затем делаются поправки, так называемые корректировки на различия, которые существуют между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Скорректированная цена позволяет определить наиболее вероятную цену продажи оцениваемого объекта, как если бы он был предложен на открытом и конкурентном рынке.
В условиях "пассивного" рынка продаж некоторые выводы могут быть сделаны и из информации о ценах предложения, которые характеризуют сам факт существования на рынке предложений подобных объектов.
Сравнительный подход является основным для оценки отдельных групп или видов машин, оборудования и транспортных средств. Главная проблема в этом случае - трудность с получением необходимой информации, выбором сопоставимого объекта, адекватного оцениваемому объекту, с учетом степени несовпадения состава и численных значений характеристик сопоставимого и оцениваемого объектов. При наличии достаточной информации в рамках этого метода оправдано построение и использование статистических моделей или параметрических моделей ценообразования, выражающих зависимость средней цены объекта от комплектации и значений его технических характеристик.
Рыночный метод (метод сравнительных продаж) основан на определении статистическим выборочным методом рыночной стоимости оборудования данной марки на вторичном рынке на дату проведения оценки в месте оценки.
Расчет СРЫН при использовании рыночного метода проводится по формуле:
Срын = *1/n,
Где - i-тое значение стоимости подержанного оборудования на дату проведения оценки в полученной выборке, то есть это стоимость, по которой оборудование было продано; n- объём выборки.
3.2.2. Обоснование неприменения сравнительного подхода
Оцениваемое оборудование для металлургического производства является уникальным, сложным в техническом отношении и дорогостоящим оборудованием. Оценщику не удалось найти ни одного предложения о продаже подобного рода оборудования на вторичном рынке, а также информации о совершенной сделке купли-продажи аналогичного оборудования. Поэтому сравнительный подход в данном Отчете не применялся.
3.3. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА МЕТОДАМИ ДОХОДНОГО ПОДХОДА
3.3.1. Основные принципы доходного подхода
Доходный подход (Income Approach) позволяет определить стоимость приносящего доход имущества посредством учета количества, качества и продолжительности получения тех выгод, которые данный объект будет приносить в течение прогнозного периода времени. В результате анализа ожидаемые от собственности будущие поступления, а также доход от продажи объекта в конце прогнозного периода, дисконтируются на дату оценки в текущую стоимость. Доходный подход основывается на принципе ожидания, согласно которому потенциальный покупатель делает вывод о стоимости собственности в зависимости от ожидаемой отдачи, которая может быть получена в будущем от владения имуществом.
3.3.2. Обоснование неприменения доходного подхода
Оцениваемое оборудование находится вне территории Российской Федерации, несколько лет не работает. Не имея точных данных о месте, где будет эксплуатироваться оцениваемое оборудование, о необходимом для его эксплуатации комплексе недвижимости, а также об объемах сбыта продукции, невозможно определить доход, который приносило бы это оборудование в процессе эксплуатации. По этой причине, доходный подход в данном Отчете не применялся.
3.4. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА
Заключительным элементом процесса оценки является сравнение результатов, полученных на основе применения различных подходов и их приведение к единой стоимости с учётом слабых и сильных сторон каждого подхода. В данном Отчете к оценке оборудования применен только затратный подход. Обоснование отказа от применения сравнительного и доходного подходов приведено выше. Поэтому рыночная стоимость оборудования принята равной расчетной величине, полученной затратным подходом.
Итоговая величина рыночной стоимости Объекта оценки составляет
(округленно)
479 700 000 (четыреста семьдесят девять миллионов семьсот тысяч) рублей
или по курсу Банка России на дату проведения оценки (2…,0…1 руб. за 1 долл. США) (округленно)
16 500 000 (шестнадцать миллионов пятьсот тысяч) долларов США
