Federálny zákon „Technické predpisy o bezpečnosti budov a konštrukcií“ z 30. decembra 2009 N 384-FZ (posledné vydanie) v článku 2 „Základné pojmy“ definuje životný cyklus budovy alebo stavby- ide o obdobie, počas ktorého sa vykonávajú inžinierske prieskumy, projektovanie, výstavba (vrátane konzervácie), prevádzka (vrátane bežných opráv), rekonštrukcia, generálna oprava, demolácia budovy alebo stavby.
Zároveň, ak vezmeme do úvahy ukazovatele nákladov fáz životného cyklu budovy alebo stavby, vidíme, že hlavné finančné prostriedky sa vynakladajú na obdobie prevádzky zariadenia.
- Dizajn ~ 6 %
- Stavba ~ 15 %
- Využitie ~ 75 %
- Využitie ~ 4%
Podľa článku 1 Kódexu územného plánovania Ruskej federácie v jeho najnovšom vydaní z 31. decembra 2017 sa koncepty veľkých opráv, rekonštrukcie zariadení investičnej výstavby, prevádzky budov, stavieb a terénnych úprav území vzťahujú na činnosti územného plánovania. .
V súlade s tým je celý tok dokumentov pri vykonávaní stavebných a inštalačných prác počas prevádzky zariadenia - návrh, dokumentácia odhadu, akty o prevzatí vykonaných prác atď. musí spĺňať požiadavky Ministerstva výstavby a bývania a komunálnych služieb Ruskej federácie.
V predchádzajúcom článku sa zaoberali otázkami súvisiacimi s rekonštrukciou (reštrukturalizáciou a opätovným vybavením) budov a stavieb, ich vlastnosťami a rozdielmi. Uvedené boli aj definície pojmov generálne opravy objektov (lineárne a nelineárne).
V súvislosti s reformou cenotvorby v stavebníctve federálny zákon z 3. júla 2016 č. 369-FZ zaviedol povinné overenie spoľahlivosti stanovenia odhadovaných nákladov na kapitálové opravy projekty investičnej výstavby, ktoré sú financované pritiahnutím prostriedkov z rozpočtového systému.
Regulačným dokumentom pri overovaní predpokladaných nákladov je vyhláška Vláda Ruskej federácie č. 427„Nariadenie o overovaní spoľahlivosti stanovenia predpokladaných nákladov na výstavbu, rekonštrukciu, generálnu opravu objektov investičnej výstavby, práce na záchrane zariadení kultúrneho dedičstva (historických a kultúrnych pamiatok) národov Ruskej federácie, financovanie ktorý sa vykonáva so zapojením rozpočtov rozpočtového systému Ruskej federácie...“ zo dňa 18.05.2009, v ktorom boli v roku 2017, aj v súvislosti s reformou cenotvorby v stavebníctve, vykonané príslušné zmeny týkajúce sa kapitálových opráv. .
Odsek 1 tohto nariadenia znie:
„1 ods. Odhadované náklady podliehajú overeniu odhadovaných nákladov na veľké opravy zariadení investičnej výstavby, ak takéto veľké opravy zahŕňajú:
a) výmena a (alebo) obnova všetkých druhov stavebných konštrukcií (s výnimkou nosných stavebných konštrukcií) alebo výmena a (alebo) obnova všetkých stavebných konštrukcií (s výnimkou nosných stavebných konštrukcií) v spojení s nahradenie jednotlivých prvkov nosných stavebných konštrukcií podobnými alebo inými zlepšujúcimi ukazovateľmi prvkov takýchto konštrukcií a (alebo) obnova týchto prvkov;
b) výmena a (alebo) obnova všetkých typov inžinierskych nosných systémov alebo všetkých typov inžinierskych nosných sietí;
c) zmena všetkých parametrov lineárneho zariadenia, ktorá nemá za následok zmenu triedy, kategórie a (alebo) pôvodne stanovených ukazovateľov fungovania takéhoto objektu a ktorá si nevyžaduje zmenu hraníc práva spôsob a (alebo) bezpečnostnú zónu takéhoto objektu.
1(2). Ak generálna oprava nezahŕňa práce uvedené v odseku 1 ods. 1 tohto poriadku, rozhodnutie o predložení podkladov organizácii na audit predpokladaných nákladov na podklady na audit predpokladaných nákladov na generálnu opravu objektov investičnej výstavby prebieha iniciatívne:
vedúci (poverený vedúci v súlade so stanoveným postupom, zástupca vedúceho alebo funkcionár poverený prednostom rozdeľovaním limitov rozpočtových záväzkov) hlavného hospodára prostriedkov federálneho rozpočtu - vo vzťahu k federálnym majetkovým predmetom hlavný hospodár. rozpočtových prostriedkov zakladajúceho subjektu Ruskej federácie - vo vzťahu k štátnym majetkovým predmetom subjektov zakladajúcich subjektov Ruskej federácie, hlavný správca prostriedkov miestneho rozpočtu - vo vzťahu k predmetom obecného majetku;
vedúci právnickej osoby zriadenej Ruskou federáciou, zakladajúcou osobou Ruskej federácie, obcou, právnickou osobou, podielom Ruskej federácie, zakladajúcou osobou Ruskej federácie, obcou v oprávnenom (podiel) kapitál, z ktorého je viac ako 50 percent - vo vzťahu k predmetom takejto právnickej osoby, veľké opravy, ktoré sa vykonávajú bez získania finančných prostriedkov z rozpočtov rozpočtového systému Ruskej federácie;
vedúci právnickej osoby, ktorá nie je štátnym alebo obecným orgánom, štátnym alebo obecným podnikom - vo vzťahu k zariadeniam takejto právnickej osoby, ktorých generálna oprava je financovaná so zapojením prostriedkov z rozpočtov rozpočtovej sústavy Ruskej federácie.
1(3). Predpokladaná cena podlieha overeniu predpokladanej ceny prác na záchrane predmetov kultúrnej pamiatky v prípade, že tieto práce ovplyvnia dizajn a iné charakteristiky spoľahlivosti a bezpečnosti predmetov kultúrnej pamiatky.
Pripomeňme, že v roku 2017 znenie odseku č.1 uznesenia č.427 dvakrát upravené. Boli v ňom vykonané posledné zmeny
Nariadenie vlády Ruskej federácie z 13. decembra 2017 N 1541 „O zmene a doplnení niektorých zákonov vlády Ruskej federácie“. Preto pri zvažovaní tohto dokumentu (s cieľom overiť spoľahlivosť odhadovaných nákladov na generálnu opravu) si musíte pozorne pozrieť vydanie a dátum zmien.
2 vyhlášky č.427 odsek 2 znie:
"2. Kontrola odhadovaných nákladov sa vykonáva v súvislosti s projektmi investičnej výstavby bez ohľadu na:
a) potreba získať stavebné povolenie;
b) povinná príprava projektovej dokumentácie;
c) povinná štátna expertíza projektovej dokumentácie a výsledkov inžinierskeho prieskumu.“
Podľa článku 38 GOST 18322-78, Údržba– oprava vykonaná na zabezpečenie alebo obnovenie prevádzkyschopnosti produktu a spočívajúca vo výmene a (alebo) obnove jednotlivých častí.
Mala by sa vykonávať v intervaloch, ktoré zabezpečia efektívnu prevádzku budovy alebo zariadenia od okamihu dokončenia ich výstavby (generálnej opravy) až do okamihu, keď bude nasadená na ďalšiu generálnu opravu (rekonštrukciu). Zároveň treba prihliadať na prírodné a klimatické podmienky, konštrukčné riešenia, technický stav a spôsob prevádzky budovy alebo objektu.
núdzová oprava- ide o urgentnú obnovu funkčného účelu objektu. Vyrába sa mimo plánu v prípade náhlych porúch z dôvodu nesprávnej prevádzky, preťaženia a iných dôvodov. Núdzové opravy sú neplánované.
Náklady na núdzové opravy by mali byť zahrnuté v nákladoch na Údržba.
Pri sezónnych prehliadkach spoločného majetku vlastníkov v MKD zisťuje správcovská organizácia závady a poruchy a určuje rozsah prác na ich odstránení, a to aj v rámci bežných a väčších opráv. O tom, ako sa líšia a či sa navzájom nevylučujú, hovoríme pri plánovaní opráv.
Za riadnu údržbu spoločného majetku vlastníkov v dome zodpovedá RO
Za riadnu údržbu a opravy ich spoločného majetku zodpovedá organizácia správy budov, ktorá má s vlastníkmi uzatvorenú zmluvu o správe. Za týmto účelom je RO povinný zabezpečiť údržbu domu, monitorovať jeho stav a v prípade potreby vykonávať súčasné a veľké opravy prvkov MKD (časť 6 článku 55.24 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, časť 1 článok 36 federálneho zákona z 30. decembra 2009 č. 384-FZ, časť 2 článok 162 LC RF).
Riadna údržba spoločného majetku domu v širšom zmysle znamená prevádzkyschopnosť konštrukčných prvkov domu, vnútropodnikových inžinierskych sietí a sietí v súlade s požiadavkami regulačných právnych aktov, SanPiN a technickej dokumentácie pre MKD. (časť 8 článku 55.24 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, odsek 10, 11 RF PP č. 491).
Pre správnu údržbu spoločnej nehnuteľnosti vlastníkov musí RO vykonávať jej kontroly. Podľa p.p. 2.1.1, 2.1.4, 2.1.5 predpisu č. 170 sa musia vykonať dve plánované kontroly ročne: na jar po skončení vykurovacieho obdobia a na jeseň v predvečer obdobia jeseň-zima. Ostatné kontroly sa vykonávajú podľa potreby a považujú sa za neplánované.
RO vykonáva obhliadky spoločného majetku a plánuje práce na aktuálnych alebo generálnych opravách vád
Na základe výsledkov jarnej obhliadky RO vypracuje zákon, kde opraví zistené poruchy na prvkoch domu a naplánuje práce na ich odstránení: v rámci bežných alebo väčších opráv. Prvá je hradená z prostriedkov, ktoré vlastníci mesačne platia za údržbu obydlia. Druhý je z fondu generálnych opráv, ktorý sa tvorí z mesačných príspevkov vlastníkov.
Údržba sa považuje za preventívnu a pozostáva zo systematického vykonávania zo strany RO, aby sa zabránilo opotrebovaniu konštrukcií, povrchových úprav, inžinierskych zariadení, ako aj prác na odstraňovaní drobných poškodení a porúch (odsek 18 RF PP č. 491).
Zoznam generálnych opráv je uvedený v Kódexe bývania Ruskej federácie a č. 185-FZ
Zoznam diel, ktoré sa týkajú kapitálu, je uvedený v čl. 166 ZhK RF, časť 3, čl. 15 č. 185-FZ:
- oprava vnútropodnikových inžinierskych systémov elektriny, tepla, plynu, zásobovania vodou, kanalizácie;
- oprava alebo výmena výťahového zariadenia uznaného ako nevhodného na prevádzku, oprava výťahových šácht;
- opravy striech vrátane prestavby nevetranej strechy na prevetrávanú, úprava výstupov na strechu;
- renovácia suterénu;
- oprava fasády;
- inštalácia kolektívnych (spoločných) meracích zariadení, vrátane automatizovaných informačných a meracích systémov;
- oprava základov bytového domu.
Pri generálnej oprave stavieb a inžinierskych sietí ako súčasti spoločného vlastníctva bytového domu sa vymení minimálne 50 % každej stavby a inžinierskeho systému. Toto je uvedené v článku 2.1.6, cca. 1 k tabuľke 2.3 ods. 2 „Metodické odporúčania k tvorbe rozsahu prác pri generálnej oprave bytových domov“, ktoré 15. februára 2013 zverejnil Fond pomoci na reformu bývania a verejných služieb.
Zoznam prác, ktoré budú vykonané v konkrétnom bytovom dome, a ich cenu schvaľujú vlastníci priestorov na valnom zhromaždení vlastníkov (odsek 1, časť 2, čl. 44, časť 1, čl. 189 zákona č. LC RF). Riadiaca organizácia vystupuje ako vykonávateľ takýchto rozhodnutí a nie je oprávnená tieto otázky samostatne riešiť.
Aktuálne opravy sú zamerané na predchádzanie opotrebovaniu domu a odstraňovanie porúch a porúch.
RO je povinný vykonávať bežné opravy prvku domu, aj keď sú nevyhnutné kapitálové práce
RO je povinný vykonať potrebné aktuálne opravy bez ohľadu na to, či na to má financie a či vlastníci takto rozhodli na valnom zhromaždení. Kapitálové opravy sa vykonávajú iba vtedy, ak o tom rozhodnú vlastníci priestorov v dome na valnom zhromaždení.
Súčasné a veľké opravy sa však navzájom nevylučujú a potreba kapitálových prác neoslobodzuje RO od vykonávania bežných opráv.
K tomuto záveru dospel súd pri posudzovaní odvolania RO so žiadosťou o uznanie príkazu orgánu GZHN a rozhodnutia súdu prvého stupňa vo veci č. A17-6634 / 2017 za nezákonné.
Bytový inšpektorát po neplánovanej kontrole činnosti riadiacej organizácie jej nariadil odstrániť závady na konštrukčných prvkoch domu. RO trval na tom, že práce uvedené v objednávke sa netýkajú súčasnej, ale generálnej opravy. Ich realizácia si vyžaduje rozhodnutie vlastníkov na OSS.
Súd však poukázal na to, že orgán GZHN nezaviazal správcovskú organizáciu k vykonaniu generálnej opravy v dome. Organizácia má právo vybrať si, ako odstrániť zistené porušenia, aké množstvo práce je na to potrebné. Riadiaca organizácia nemohla dokázať, že porušenia uvedené v príkaze GZhI možno odstrániť iba vykonaním generálnej opravy.
Súd poznamenal, že potreba väčších opráv sama o sebe nie je okolnosťou, ktorá zbavuje RO povinnosti udržiavať spoločný majetok domu v riadnom stave a vykonávať bežné opravy, kým sa nezorganizujú príslušné kapitálové práce.
Pamätaj
Z analýzy noriem bytovej legislatívy môžeme konštatovať, že veľké opravy zahŕňajú presne definovaný zoznam prác na obnove, inštalácii alebo výmene prvkov opotrebovaných prvkov spoločného majetku domu. Takéto práce sa vykonávajú len so súhlasom OSS a sú hradené z fondu generálnych opráv.
Udržiavacie práce potrebné na zamedzenie opotrebovania prvkov spoločného majetku alebo odstránenie drobných nedostatkov je RO povinný naplánovať a vykonať samostatne z titulu svojich povinností zo zmluvy o výkone správy a na úkor finančných prostriedkov, ktoré obyvatelia MKD mesačne platia za údržbu obydlia.
Zároveň, ak RO pri obhliadke spoločnej nehnuteľnosti zistilo, že na odstránenie zistených porúch je potrebné vykonať generálnu opravu, táto okolnosť ho neoslobodzuje od prebiehajúcich prác na oprave takýchto prvkov do r. moment, keď sa majitelia rozhodnú pre zásadnú opravu.
V opačnom prípade má orgán GZHN právo vyvodiť zodpovednosť riadiacej organizácie podľa časti 2 čl. 14.1.3 Kódexu správnych deliktov Ruskej federácie a zaviazať sa vykonávať opravy bez toho, aby sa zohľadnil druh práce - bežný alebo kapitálový - potrebný na odstránenie porušení.
Generálna oprava bytových domov dnes znepokojuje obyvateľov, vládu aj správcovské spoločnosti. Ide o vážny problém, ktorý úzko súvisí so stavom bytového fondu a záujmom verejnosti oň. Zákon o generálnych opravách z roku 2014 zaistil bezpečnosť a pohodlie bývania v bytových domoch stanovením termínov dokončenia reštaurátorských prác.
Kto zaplatí generálnu opravu
Pár slov o tom, kto by mal zaplatiť generálnu opravu bytového domu. Zákon o generálnej oprave bytových domov (Článok 169 LC RF) jasne rozdelené, kto a ako má prácu vykonávať. Za organizáciu a dohľad nad generálnou opravou sú zodpovedné miestne úrady a majitelia za ňu inkasujú peniaze. Predtým mal finančné záležitosti na starosti Fond pre reformu bývania a verejných služieb, ktorý dnes funguje a presídľuje obyvateľov z núdzových a chátrajúcich domov. Platba za program generálnej opravy bytových domov je zahrnutá v mesačnom EAP a je stanovená pre každú lokalitu individuálne.
Obyvatelia sú oslobodení od platenia veľkých opráv:
- núdzové domy;
- domy stojace na pozemkoch zaradených do majetku štátu;
- byty vo vlastníctve obcí.
Výška príspevkov sa vypočítava podľa ukazovateľov priemerného príjmu a je asi 9 rubľov za meter štvorcový, výška závisí od kategórie domu. Obyvatelia obecných bytov sú zbavení hlasovacieho práva v HOA (partnerstvo vlastníkov bytov) a nemajú právo podávať žiadne návrhy na organizáciu a vykonávanie veľkých opráv.
fond na generálne opravy
Veľké opravy domu by mali odstrániť konštrukčné nedostatky bytového fondu. Počas práce sa tiež môžu zlepšiť vlastnosti budov. Je nevyhnutné vykonávať pravidelnú údržbu, ktorá pomáha eliminovať drobné poškodenia a predchádzať opotrebovaniu fondu. Väčšinou ide o plánované opravy, ktoré si nevyžadujú veľké finančné náklady a odpojenie domu od dodávky teplej vody.
Na vykonanie prác je potrebné zorganizovať kapitálový fond opráv pozostávajúci z príspevkov a úrokov z nich, ktorý sa používa na úhradu viacerých prác. Program generálnej opravy spoločnej nehnuteľnosti na bývanie sa teda realizuje z peňazí z tohto fondu. Možné sú aj platby z úverov, ktoré boli prijaté na zabezpečenie potrebných služieb a na zaplatenie spracovateľov projektovej dokumentácie. V prípade havarijného stavu bývania smerujú financie na rekonštrukčné práce alebo na zaplatenie demolácií. Rozhodnúť o tom musia vlastníci bytov na schôdzi. Pri vykonávaní dodatočných prác na usporiadaní budovy môže HOA stanoviť zvýšenú sadzbu príspevkov.
Zoznam prác na generálnej oprave
Peniaze, ktoré do fondu opráv prispeli majitelia MKD, sa dajú minúť na mnohé potreby na opravu a obnovu bývania. Čo všetko zahŕňa rekonštrukcia bytového domu? Oprava stien a fasád- Toto je hlavná práca počas generálnej opravy. Umožňujú:
- oprava a izolácia fasád a soklov;
- na výrobu zasklenia balkónov a lodžií;
- vymeňte okná a balkónové bloky pre väčšiu izoláciu od hluku;
- vymeniť alebo opraviť drenážny systém;
- oprava domových požiarnych schodísk;
- opraviť alebo vymeniť strešnú krytinu;
- oprava prístreškov na domoch;
- opraviť slepú oblasť;
- opraviť vonkajšie steny výťahov.
Platí aj pre generálnu opravu bytového domu obnova suterénu a základov. Na tento účel sa z fondu na generálne opravy vyberajú peniaze na:
- opraviť základy domu;
- ošetrujte konštrukčné prvky budovy antiseptikom;
- oprava vchodov do pivníc;
- vykonávať hermetické práce na medzipanelových švoch atď.
Ďalším krokom pri každej generálnej oprave je obnova a obnova strechy a podkrovia. Na to potrebujete:
- opraviť podkrovie a strechu, vykonať ich protipožiarne ošetrenie;
- ošetrujte všetky drevené trámy antiseptikmi;
- oprava alebo výmena paliet;
- normalizovať teplotný režim;
- vykonávať hermetické a opravárenské práce ventilačných systémov;
- opraviť alebo vymeniť parapetné mriežky;
- vymeniť alebo opraviť odtokové potrubie atď.
Bez neho sa generálna oprava neuskutoční obnova schodov s výmenou stupňov a zábradlia. Je to tiež potrebné obnova spoločných priestorov vo vchodových a vchodových dverách, tieto práce sú súčasťou generálnej opravy. Na to potrebujete:
- oprava osvetlenia vo vchode;
- opraviť alebo vymeniť dverové konštrukcie;
- oprava poklopov žľabov na odpadky atď.
Rekonštrukcia bytového domu zahŕňa práce na rekonštrukcii inžinierskych komunikácií. Správcovská spoločnosť musí:
- opraviť ventilačný systém;
- opraviť a vymeniť systém prívodu teplej a studenej vody;
- oprava kanalizačných a kanalizačných zariadení;
- na opravu obecného domového plynu, elektrického zariadenia, protipožiarneho systému.
Súčasťou prác je aj: oprava odpadkových žľabov, výťahových zariadení, výzdoba stien a stropov vo vchodoch v prípade poškodenia. Všetky vyššie uvedené odpovedajú na otázku, aké práce sú zahrnuté v generálnej oprave.
Kto nemôže zaplatiť
Po zistení toho, čo je zahrnuté v zozname generálnych opráv, je potrebné zistiť, kto nemusí platiť poplatok. Ide v prvom rade o nájomníkov, ktorí nemajú práva k bytu alebo miestnosti, v ktorej bývajú. Patria sem občania, ktorí uzatvorili nájomnú zmluvu alebo spoločenskú zmluvu o pracovnej činnosti. Patria sem aj osoby zdieľajúce bývanie s vlastníkom. Od platenia odvodov nie sú oslobodení ľudia, ktorí vlastnia v dome nebytové priestory.
Platenie odvodov
Mnohí pochybujú, či je potrebné platiť za generálnu opravu obytných budov? Áno, aj tak budete musieť zaplatiť. Ak sa tak nestane, nemožno sa vyhnúť vzniku pokút, ktorých sa správcovská spoločnosť môže domáhať na súde. Súd vždy takéto nároky uspokojí a zaviaže dlžníka na zaplatenie dlhu.
V prípade neuhradených peňažných záväzkov môže byť neplatičovi odňaté právo vycestovať do zahraničia, môže sa mu zakázať uzatvárať obchody s nehnuteľnosťami, dokonca môže byť vykonaná aj exekúcia. S dlhmi za bývanie a komunálne služby je každý občan zbavený výhod za verejné služby.
Financovanie môže pochádzať aj z iných zdrojov. Finančné prostriedky je zároveň možné použiť nielen na splatenie existujúcich dlhov, ale aj na zaplatenie dodatočných prác. Ďalšími zdrojmi sú finančné prostriedky hradené za prenájom nebytových priestorov a reklama umiestnená v budove. V tomto prípade môžu byť poskytnuté zľavy na platby pre dôchodcov a veteránov.
Kvalita opravy
Spoločnosť vykonávajúca opravy bude monitorovať kvalitu v súlade so všetkými požiadavkami. Zmluvné záväzky určujú štandardy generálnych opráv a bezpečnostné ukazovatele zodpovedajúce práci vykonanej na zlepšenie bývania. Pokrok monitoruje buď regionálny operátor, alebo HOA. Do kontroly nad generálnou opravou sú zahrnuté aj štátne orgány. Pri vykonávaní práce sú povinní zostavovať zoznamy oznámení a osobitných účtov, informovať obyvateľov o všetkých vykonaných činnostiach.
Záver
Po zistení toho, čo je zahrnuté v zozname generálnych opráv, môžeme vyvodiť určité závery. Napríklad veľký program obnovy je financovaný zo špeciálneho fondu, ktorý je čiastočne tvorený príspevkami vlastníkov. Načasovanie realizácie závisí od doby prevádzky materiálov zaradených do bytového fondu. Bridlicová strecha sa tak stane po 30 rokoch nepoužiteľná a liatinové potrubie po 40 rokoch. Platenie príspevkov je povinné pre všetkých nájomníkov, v prípade dlhu na nich bude nasledovať súdne konanie a narastanie penále.
"Rozpočtové účtovníctvo", 2007, N 5
OPRAVA, MODERNIZÁCIA, REKONŠTRUKCIA: NÁJDEME ROZDIEL
…
Oprava
Podľa pracovníkov finančného oddelenia sú práve technické služby inštitúcie povinné v rámci systému plánovaných preventívnych opráv určovať druhy opráv (bežné, kapitálové) a rozdiely medzi nimi. Ministerstvo financií Ruska zo 14. januára 2004 N 16-00-14 / 10). Špecialisti inštitúcie musia vypracovať príslušný interný regulačný dokument (nariadenie) a uviesť v ňom, čo sa bude považovať za veľkú opravu a čo je aktuálne. V každom prípade by však dokument mal byť vypracovaný tak, aby bol v súlade so zákonom stanoveným predpisom o systéme údržby a opráv dlhodobého majetku podľa odvetví. Pre federálne súdy - toto je nariadenie súdneho oddelenia Najvyššieho súdu Ruskej federácie z 9. júna 2005 N 64; pre cestnú dopravu - Predpis Ministerstva autodopravy RSFSR z 20. septembra 1984; pre obchodné a technologické zariadenia - vyhláška Ministerstva obchodu ZSSR z 3. októbra 1980 N 264; pre priemyselné budovy a stavby - vyhláška ZSSR Gosstroy z 29. decembra 1973
N 279. Bude tiež užitočné oboznámiť sa s vyhláškou Goskomstatu Ruska z 3. októbra 1996 N 123.
Na základe vyššie uvedených dokumentov možno konštatovať, že súčasné opravy zahŕňajú odstraňovanie drobných porúch, ktoré sa zisťujú pri každodennej prevádzke dlhodobého majetku (napríklad cudzorodá píšťalka môže byť dôvodom na výmenu remeňa v aute). Zároveň objekt prakticky nevychádza z prevádzky a jeho technické vlastnosti sa nemenia. Súčasné opravy sú tiež prácami na systematickej a včasnej ochrane OS pred predčasným opotrebovaním vykonávaním preventívnych opatrení.
Účelom generálnej opravy je obnoviť stratené pôvodné technické vlastnosti objektu, odstrániť poruchy a udržať dlhodobý majetok v prevádzkyschopnom stave. V tomto prípade sa vymieňajú opotrebované alebo menej ekonomické konštrukcie a diely. Ak hlavné technicko-ekonomické ukazovatele zostanú nezmenené, potom hovoríme o zásadnej revízii (uznesenie Federálnej protimonopolnej služby Západosibírskeho okruhu z 27. februára 2006 N F04-675 / 2006 (20077-A46-33), a spoločný list Štátneho plánovacieho výboru ZSSR, Gosstroy ZSSR, Stroybank ZSSR, Ústredný štatistický úrad ZSSR NB-36-D / 23-D / 144 / 6-14 z 8. mája 1984).
Podľa odseku 1 § 616 Občianskeho zákonníka (OZ) je prenajímateľ povinný vykonať väčšie opravy prenajatej veci na svoje náklady, ak zákon, iné právne úkony alebo nájomná zmluva neustanovuje inak.
Ak teda strany v zmluve neuviedli rozdelenie zodpovednosti za udržiavanie majetku v prevádzkyschopnom stave, potom platí všeobecné pravidlo: prenajímateľ je uznaný za zodpovedného za generálnu opravu a nájomca za súčasnú. Okrem toho je nájomca povinný udržiavať nehnuteľnosť v dobrom stave a znášať náklady na údržbu nehnuteľnosti.
Osoba povinná vykonať určitý druh opravy znáša náklady spojené s plnením tejto povinnosti. O vrátení alebo inom preplatení vynaložených prostriedkov nemôže byť ani reči (§ 616 ods. 2 Občianskeho zákonníka).
Kapitálové a bežné opravy: koncept
Druhy opráv sú definované v Metodike stanovenia ceny stavebných výrobkov na území Ruskej federácie schválenej vyhláškou Gosstroy Ruska zo dňa 05.03.2004 č. 15/1 (metodika).
Zároveň Metodika len povrchne definuje druhy opráv.
Investičné opravy budov a stavieb zahŕňajú práce na obnove alebo výmene jednotlivých častí budov (štruktúr) alebo celých stavieb, častí a inžinierskych zariadení v dôsledku ich fyzického opotrebovania a zničenia za odolnejšie a hospodárnejšie, ktoré zlepšujú ich výkon.
Generálna oprava vonkajších inžinierskych sietí a zariadení terénnych úprav zahŕňa opravy vodovodu, kanalizácie, tepelných a plynových a elektrických sietí, sadové úpravy dvorových plôch, opravy ciest, príjazdových ciest a chodníkov a pod.
Preventívna (aktuálna) oprava spočíva v systematickej a včasnej práci vykonávanej s cieľom zabrániť opotrebovaniu konštrukcií, povrchových úprav, inžinierskych zariadení, ako aj v prácach na odstraňovaní drobných poškodení a porúch.
Podľa vyhlášky Štátneho výboru Rady ministrov ZSSR pre výstavbu z 29. decembra 1973 číslo 279 sú veľké opravy:
- výmena priečok za progresívnejší dizajn;
- zmena podlahy na odolnejšiu a odolnejšiu;
- montáž nových blokov okien a dverí;
- čiastočná alebo úplná výmena potrubí vo vnútri budovy a pod.
Majiteľ platí za všetky tieto práce.
Spravidla niekedy spôsobuje ťažkosti otázka určenia typu práce a jej priradenia k zodpovedajúcemu typu opravy. V tomto prípade je menovaný súdny znalec v oblasti stavebníctva.
Údržbu musí vykonávať nájomca
Podľa Stavebného poriadku VSN58-88(p) sa aktuálne opravy musia vykonávať v intervaloch, ktoré zabezpečia efektívnu prevádzku zariadenia od jeho ukončenia (generálnej opravy) až do ďalšej generálnej opravy (rekonštrukcie). Zároveň treba prihliadať na prírodné a klimatické podmienky, konštrukčné riešenia, technický stav a spôsob prevádzky budovy alebo objektu.
Zoznam hlavných prác na súčasnej oprave budov a zariadení obsahuje zoznam prác, ktoré tvoria aktuálnu opravu, je uvedený v priloženom súbore:
Okrem toho existujú zoznamy prác na takých objektoch, ako sú:
- okenné a dverové výplne, priesvitné konštrukcie;
- priečky;
- schody, balkóny, verandy, slnečníky, prístrešky nad vchody do vchodov, balkóny horných poschodí;
- podlahy;
- interiérová dekorácia;
- vonkajšia úprava;
- vetranie;
- zásobovanie vodou a kanalizácia, zásobovanie teplou vodou (domáce systémy);
- elektrotechnické slaboprúdové zariadenia;
- vonkajšie terénne úpravy.
VSN58-88(p) má aj časť, ktorá sa venuje práci pre nájomníkov bývajúcich v bytoch (prenajímateľov). Na rozdiel od zoznamu aktuálnych prác, ktorý je podobný zoznamu veľkých opráv, zoznam prác pre zamestnávateľov nie je taký rozsiahly a obsahuje tieto práce:
- nátery stropov a stien obytných a úžitkových miestností bytov, lodžií, balkónov;
- tapetovanie stien a stropov;
- nátery okenných plášťov a balkónových plátien, vonkajších a vnútorných strán, nátery podláh v bytových a úžitkových miestnostiach, brúsenie parkiet;
- nátery radiátorov, rozvodov ústredného kúrenia, plynovodov, vodovodov a kanalizácie;
- maľovanie vonkajších stien z materiálu prenajímateľa pre tých, ktorí bývajú v jednoposchodových rodinných domoch.
- výmena okenných, dverových a sporákových spotrebičov, vloženie skla. Výmena alebo montáž prídavných vodovodných batérií, vodovodných batérií a iného zariadenia, výmena výplní dverí, vstavaných skríň a dekorácie interiéru za účelom zveľadenia bytu (vykonáva nájomca po dohode s prenajímateľom (organizácia bytovej údržby);
- oprava alebo zmena elektrických rozvodov od vstupu do bytu, výmena elektrospotrebičov a pod.
- práca na zlepšení dokončovania bytov;
- oprava omietkových stien, stropov, priečok so samostatnými plechmi v priestoroch obytných bytov;
- práca na rekonštrukcii a prestavbe obytných priestorov v súlade s riadne schválenými projektmi s cieľom zvýšiť úroveň zlepšenia na objednávku nájomcov priestorov;
- výmena a oprava podlahových krytín.
Väčšie opravy vykonáva prenajímateľ
Kapitálové opravy by mali zahŕňať odstraňovanie porúch všetkých opotrebovaných prvkov, obnovu alebo výmenu (okrem úplnej výmeny kamenných a betónových základov, nosných stien a rámov) za odolnejšie a hospodárnejšie, ktoré zlepšujú výkon opravovaných budov. Zároveň je možné realizovať ekonomicky realizovateľnú modernizáciu budovy alebo zariadenia: zlepšenie dispozície, zvýšenie počtu a kvality služieb, vybavenie chýbajúcimi druhmi inžinierskych zariadení, terénne úpravy okolia.
Generálne opravy a rekonštrukcie by sa mali vykonávať v súlade s platnými pravidlami organizácie, výroby a preberania opravárenských a stavebných prác, pravidiel ochrany práce a požiarnej bezpečnosti.
Podľa § 616 ods. 1 Občianskeho zákonníka väčšie opravy musia byť vykonané v lehote ustanovenej zmluvou, a ak to zmluva neurčuje alebo ak je to spôsobené naliehavou potrebou, v primeranej lehote.
Porušením povinnosti vykonať väčšie opravy zo strany prenajímateľa vzniká nájomcovi právo podľa vlastného výberu:
- vykonávať väčšie opravy ustanovené zmluvou alebo spôsobené naliehavou potrebou a náklady na opravy vymáhať od prenajímateľa alebo ich započítať na nájomné;
- požadovať zodpovedajúce zníženie nájomného;
- požadovať ukončenie zmluvy a náhradu škody.
systém plánovaná preventívna údržba (PPR) zabezpečuje nasledovné druhy údržby a opráv: technická (generálna) údržba; Údržba; generálna oprava.
Údržba (TO) je súbor prác nevyhnutných na udržanie výkonu zariadenia medzi opravami. Údržbu vykonávajú prevádzkový (operátori, strojníci, operátori atď.) a pracovníci údržby v službe (pomocní majstri, mechanici v službe, elektrikári, majstri prístrojovej a riadiacej techniky) v súlade s pokynmi pre pracoviská a predpismi platnými v podnikoch. .
Rozsah údržby zahŕňa:
1) prevádzková starostlivosť(utieranie, čistenie, vonkajšia kontrola, mazanie, kontrola stavu chladiacich systémov ložísk, sledovanie stavu upevňovacích prvkov, kontrola stavu uzemnenia a pod.).
Všetky poruchy obsluhujúci personál zaznamená do zmenového denníka a v čo najkratšom čase ich odstráni.
2) drobné opravy zariadení(dotiahnutie upevňovacích prvkov a kontaktov, čiastočné nastavenie, výmena poistiek, zistenie celkového stavu izolácie). Personál údržby by mal pravidelne kontrolovať záznamy prevádzkového personálu v denníku zmien a prijať opatrenia na odstránenie uvedených porúch.
Údržba (TR)- ide o opravu vykonávanú počas prevádzky na zabezpečenie zaručenej prevádzkyschopnosti zariadenia a spočíva vo výmene a obnove jednotlivých častí zariadenia a ich nastavení.
Generálna oprava- ide o opravu vykonanú na obnovenie prevádzkyschopnosti a úplnú alebo takmer úplnú obnovu zdroja zariadenia s výmenou alebo obnovou ktorejkoľvek z jeho častí vrátane základných.
Pre generálne opravy a bežné opravy zariadení sa zostavujú zoznamy chýb (formulár 3) a odhady nákladov (formulár 4).
Zoznam chýb je zostavený s prihliadnutím na technický stav a typický rozsah opravárenských prác, podpísaný mechanikom jednotky.
Pri vykonávaní generálnej opravy sa musia vykonať práce na technickom preskúmaní a testovaní zariadení podriadených spoločnosti Rostekhnadzor v súlade s požiadavkami súčasných pravidiel a pokynov.
Odstraňovanie nepredvídaných udalostí a porúch zariadení sa vykonáva počas neplánované opravy. Zariadenie je umiestnené na neplánované opravy bez predchádzajúceho objednania.
Pri dirigovaní neplánované opravy vymieňajú sa (alebo obnovujú) len tie prvky, ktoré poruchu spôsobili alebo u ktorých bol zistený progresívny vývoj poruchy.
Hlavnou úlohou neplánovanej opravy je obnovenie prevádzkyschopnosti zariadenia a čo najrýchlejšie obnovenie výroby (procesu), ak bola prerušená.
Neplánované opravy sa vykonávajú na základe objednávky vedúceho konštrukčného celku na návrh mechanika.
Opravu zariadenia je možné vykonať pomocou nasledujúcich stratégií opravy:
— regulované (I);
- zmiešané (II);
- podľa technického stavu (III);
- na požiadanie (IV).
Esencia regulované stratégie opráv spočíva v tom, že opravy sa vykonávajú v intervaloch a v rozsahu ustanovenom v prevádzkovej dokumentácii bez ohľadu na technický stav komponentov zariadenia v čase začatia opravy.
Esencia zmiešaná stratégia opráv spočíva v tom, že opravy sa vykonávajú v intervaloch stanovených v NTD a rozsah reštaurátorských prác sa tvorí na základe požiadaviek prevádzkovej dokumentácie s prihliadnutím na technický stav hlavných častí zariadenia.
Podstata stratégie oprava podľa technického stavu spočíva v tom, že kontrola technického stavu sa vykonáva v intervaloch a v rozsahu ustanovenom v technickej dokumentácii, pričom okamih začatia opravy a rozsah obnovy je určený technickým stavom komponentov zariadenia. zariadení.
Podstata stratégie opraviť podľa potreby je, že oprava zariadenia sa vykonáva len v prípade poruchy alebo poškodenia komponentov zariadenia.
Stratégia I slúži na zabezpečenie opravy zariadení, ktorých prevádzka je spojená so zvýšeným nebezpečenstvom pre personál údržby, vrátane zariadení ovládaných Rostekhnadzorom.
Na základe stratégie II sa zabezpečuje oprava zvyšku hlavného a nehlavného zariadenia podniku.
Na základe rozhodnutia vedenia podniku môže byť časť zariadenia odovzdaná na opravu z dôvodu technického stavu (stratégia III). Zoznam takýchto zariadení zostavuje vedúci oddelenia, schvaľuje ho hlavný mechanik podniku a schvaľuje hlavný inžinier.
Oprava zariadení sa vykonáva v súlade s predpismi o údržbe zariadení platnými v podniku.
Modernizáciu zariadenia je možné spojiť s generálnou opravou. Pri modernizácii zariadenia sa riešia tieto úlohy:
— zvýšenie kapacity výrobných zariadení;
— automatizácia výrobných procesov a technologických zariadení;
— lacnejšia a jednoduchšia prevádzka;
— zvýšenie prevádzkovej spoľahlivosti, zníženie nákladov na opravy;
— zlepšenie pracovných podmienok a zvýšenie bezpečnosti práce.
Najsľubnejšou metódou opravy zariadenia je agregát (agregátno-uzlový), pri ktorej sa chybné jednotky a zostavy vymieňajú za nové alebo sa opravujú s použitím továrensky vyrobených dielov.
Metóda unit-nodal je vždy vhodnejšia pre súčasné aj veľké opravy.
Jednou z odrôd agregátno-uzlovej metódy je distribuovaná generálna oprava, v ktorej sa obnova zdroja zariadenia vykonáva v niekoľkých etapách počas celého cyklu opravy.
V tomto prípade je odstávka z dôvodu generálnej opravy vylúčená.
Metóda opravy jednotiek-uzlov, vykonávaná rozptýleným spôsobom, sa obzvlášť úspešne implementuje, keď sa v podnikoch zavádzajú technické diagnostické nástroje.
Na kontrolu plnenia plánovaného plánu preventívnej údržby slúži služba technického dozoru, ktorá vykonáva prehliadky a skúšky zariadení, kontroluje kvalitu opravárenských prác, kontroluje správnu činnosť zariadenia a vyšetruje príčiny havárie.
Legislatíva poskytuje priestor na popísanie každého druhu opráv, ktoré možno vykonávať len vo vzťahu k spoločným priestorom vlastníkov bytov, čo znamená, že medzi opravou a generálnou opravou existujú rozdiely.
S týmito legislatívnymi aktmi by mali byť oboznámení nielen zamestnanci správcovskej organizácie, aby mohli správne organizovať údržbu spoločného majetku domu, ale aj vlastníci bytov.
Faktom je, že niekedy nepoctiví zamestnanci riadiacich organizácií vydávajú jeden typ činnosti za iný, čím sa snažia vyťažiť z neznalosti vlastníkov rozdielu v cenách a objeme akcií. Práce na udržiavaní domu v poriadku môžu byť tiež vykonávané s výrazným oneskorením alebo dokonca vynechané.
Obráťme sa na zákon. O tom, čo to je, hovorí územný poriadok našej krajiny v článku v článku 1 v odseku 14.2.
Čo je to generálna oprava? Uskutočnenie takýchto akcií zahŕňa buď nahradenie alebo obnovenie (a v niektorých prípadoch súčasné) zásahu do konštrukcie domu a všeobecnej inžinierskej a technickej podpory bytového domu.
Môžeme teda konštatovať, že práce realizované v rámci generálnej opravy majú globálny charakter, zasahujú do vnútornej konštrukcie domu. Toto je hlavný rozdiel medzi kapitálovými a bežnými opravami.
Koncept súčasnej opravy sa výrazne líši od vyššie uvedeného. Čo je priemerná údržba? S týmto pojmom sa môžete zoznámiť v rámci Metodického usmernenia údržby a opráv bytového fondu v článku 3 ods.
Existuje aj uznesenie 279 o veľkých a aktuálnych opravách, ktoré si môžete stiahnuť nižšie. V nej sa dozviete aj to, čo patrí do aktuálnej opravy a čo do generálnej opravy.
Koncept generálnej opravy a súčasných opráv: generálna oprava je oprava s cieľom zabrániť opotrebovaniu doma a vykonávať globálnu prácu. Vykonávanie súčasných sú plánované činnosti, ktoré sa vykonávajú s cieľom zachovať normálny stav a výkonnosť domu.
Zdalo by sa, že pre neznalého človeka je veľmi ľahké zmiasť, aké akcie sa v súčasnosti na dome robia. Navyše nie každý majiteľ vie, ako často by sa mala táto alebo tá oprava vykonávať.
Pokúsme sa pochopiť rozdiely, aby sme pochopili generálnu opravu a údržbu, aký je rozdiel? Je oprava strechy veľká alebo aktuálna oprava? Prečítajte si viac o technických predpisoch a normách SNiP na opravu strechy, ako aj o generálnej oprave a súčasných opravách strechy.
Rozdiel medzi súčasnou opravou a generálnou opravou
Aký je rozdiel medzi súčasnými opravami a veľkými opravami?
Hlavný rozdiel medzi súčasnými a veľkými opravami je v tom, že súčasné opravy si vyžadujú oveľa menšie náklady ako kapitálové opravy.
Áno, a na realizáciu týchto dvoch typov akcií sa berú finančné prostriedky z rôznych zdrojov.
Pokiaľ ide o generálnu opravu, vykonáva sa pomocou finančných prostriedkov, ktoré sa zbierajú systematickými zrážkami od obyvateľov do fondu generálnych opráv.
Finančné prostriedky tvoria primeranú masu, ktorá sa musí vynaložiť na prácu. Do fondu generálnych opráv konkrétneho domu tiež niekedy prídu dotácie od štátu.
Ak sa generálna oprava nevykoná, nájomníci môžu spolupracovať a obrátiť sa na súd.
Termíny
Ďalším rozdielom medzi veľkými opravami a súčasnými opravami je načasovanie ich realizácie. Bežné opravy sa vykonávajú každý polrok – rok, podľa toho, čo je dohodnuté v zmluve medzi vlastníkmi priestorov v bytovom dome. Obyvatelia môžu na valnom zhromaždení požiadať o skorú aj neskoršiu realizáciu týchto akcií.
Pokiaľ ide o generálnu opravu, mala by sa vykonávať v súlade s územným plánovaním každé tri roky (), v extrémnych prípadoch - päť rokov.
Rozvrhy
Údržbové práce sa s nájomcami neprerokúvajú, kým sa nevykonajú. Obyvatelia môžu svoje pozmeňujúce a doplňujúce návrhy a návrhy predkladať na niektorom zo stretnutí a upovedomiť o tom riadiacu organizáciu.
Harmonogram prác generálnej opravy musí byť bezpodmienečne prerokovaný s nájomníkmi. Keďže takéto manipulácie môžu obyvateľom priniesť určité nepríjemnosti, je potrebné ich na všetko vopred upozorniť.
Harmonogramy zásahov do systému práce rôznych komunikácií by mali byť občanom oznámené, aby sa mohli vopred pripraviť na prípadné nepríjemnosti.
Prečo je tam zmätok?
Niekedy si občania pletú, aké konkrétne práce sa v ich dome vykonávajú a nerozumejú, čo je to generálna oprava, čo je súčasná. 
Je to spôsobené tým, že správcovská organizácia dostatočne neinformuje ľudí žijúcich v dome o tom, čo sa presne deje so spoločnými priestormi.
Napríklad pri oprave strojárskeho zariadenia sa dá ľahko zameniť s výmenou. Faktom je, že riadiaca organizácia nie vždy informuje občanov o tom, aké konkrétne manipulácie sa vykonávajú, a je ľahké ich zamieňať.
Okrem toho len málo nájomníkov kontroluje proces implementácie vo svojom dome.. Ako rozlíšiť veľkú generálnu opravu od tej súčasnej?
Častým a častým prípadom sú práce na zveľaďovaní územia. Túto činnosť je možné realizovať ako v rámci generálnej opravy, tak aj v rámci súčasnej. Je ľahké zavádzať občanov a prinútiť ich, aby si mysleli, že sa pre nich vykonáva viac globálnej práce, než aká bola vykonaná v rámci súčasných akcií.
Oba a sú povinné postupy, ktoré sa musia vykonať včas. Umožňujú, aby dom zostal v prevádzkyschopnom stave a dlho nebol v havarijnom stave.
Ak chcete, aby vaša správcovská spoločnosť vykonávala všetky úkony v súlade so zákonom a vykonávala potrebné manipulácie s domom načas, musíte sami poznať súčasnú právnu úpravu a jej neustálu variabilitu, pochopiť, že je rozdiel medzi hlavnými a súčasnými opravy.
Poznajte svoje práva a potom ich nikto nemôže porušovať.
