"Dome slatki dome!"
Ne sumnjam da svatko želi imati svoj dom - mjesto gdje će biti ugodno i udobno. “Zašto bismo gradili kuću?!” ova se fraza može koristiti u različitim kontekstima, također ima različite završetke, ali to nije poanta. Glavno da se radi o domu. Ne kažu uzalud: "Moj dom je moja tvrđava." U svakodnevnom smislu, vikendica, vikendica, stan, soba je kuća, ali sa stajališta slova zakona, nije sve tako jednostavno. Već smo ranije spomenuli pojedinačne stambene kuće i dače. Pogledajmo sada pobliže stambene zgrade s više stanova.
Koncept stambene zgrade
Prvo, okrenimo se Stambenom zakonu Ruske Federacije (u daljnjem tekstu: Stambeni zakon Ruske Federacije). Ovaj regulatorni pravni akt (članak 16.) daje tumačenje pojmova "stambena zgrada" i "stan". 
Koncept „stambene zgrade” ne postoji u Stambenom zakoniku Ruske Federacije; naveden je u „Pravilima o priznavanju prostorija kao stambenih prostorija, stambenih prostora neprikladnih za stanovanje i stambene zgrade kao nesigurnih i podložnih rušenju ili rekonstrukcija", koji je odobren Uredbom Vlade Ruske Federacije od 28. siječnja 2006. br. 47. 
Okrenimo se skupu pravila SP 54.13330.2011 „Stambene višestambene zgrade. Pravila dizajna. Ažurirano izdanje SNiP 31-01-2003", Dodatak "B": 
Što trebate znati o dozvoli za gradnju stambene zgrade
Obrazac građevinske dozvole isti je i za individualni projekt stambene izgradnje i za višestambenu stambenu zgradu (u daljnjem tekstu - MKD), odobren je Nalogom Ministarstva graditeljstva Rusije od 19. veljače 2015. br. 117/ pr. Glavna razlika je u popisu dokumenata koji se moraju dostaviti tijelu nadležnom za izdavanje građevinske dozvole.
Dokumenti potrebni za dobivanje dozvole za izgradnju stambene zgrade, kao i uzorak zahtjeva za dozvolu, navedeni su u članku "".
Ovlašteno tijelo (onaj koji daje dozvolu za građenje) u najvećem broju slučajeva je tijelo lokalne samouprave na mjestu zemljišne čestice na kojoj se planira gradnja višestambene zgrade (iznimke su predviđene u st. 5. – 6. čl. 51. Građanski zakonik Ruske Federacije i drugi savezni zakoni).
Ishođenje dozvole za građenje višestambene zgrade moguće je nakon što nadležno tijelo utvrdi usklađenost projektne dokumentacije s urbanističkim propisima, projektom uređenja prostora i projektom geodetske izmjere.
Možete proučiti postupak dobivanja dopuštenja putem višenamjenskog centra u članku "".
Nakon izrade projektne dokumentacije potrebno je pribaviti vještačenje projektne dokumentacije, a za slučajeve kada MKD projekti ne podliježu ispitivanju vidi članak “”. Prema „karti puta” Čuvaške Republike, rok za polaganje državnog ispita projektne dokumentacije za MKD je 45 dana.
Ako je provjera projektne dokumentacije bila nedržavna, tada je potrebno priložiti presliku potvrde o akreditaciji pravne osobe koja je donijela ovaj zaključak.
Rubriku „pravomoćnost građevinske dozvole“ popunjava nadležno tijelo prema projektnoj dokumentaciji koju podnosi podnositelj zahtjeva. Vrijeme izgradnje stambene zgrade predviđeno je projektom organizacije građenja.
Ako se prava na zemljišnu parcelu ili stambenu zgradu prenesu na drugu osobu, tada razdoblje za koje se izdaje dozvola ostaje isto (za iznimke, vidi dio 21. članka Građanskog zakonika Ruske Federacije).
Malo o tavanima
Zadnji kat stambene zgrade može biti potkrovlje, tavan ili tehnički (tehničko potkrovlje)
Vraćajući se na SP 54.13330.2011, čitamo sljedeće:
- 3.15.6 Tehnički kat - kat koji je funkcionalno dizajniran za smještaj tehničkih prostorija zgrade i unutarnjih inženjerskih sustava, može se nalaziti u donjem dijelu zgrade (tehničko podzemlje) ili u gornjem dijelu zgrade (tehnički potkrovlju) ili između nadzemnih etaža.
- 3.15.7 Potkrovlje (potkrovlje, mezanin) - kat u tavanskom prostoru,
čija je fasada u cijelosti ili djelomično oblikovana površinom(ama) krova (kosog ili ravnog). - 3.17 Potkrovlje - otvoreni prostor između stropa gornjeg kata, vanjskih zidova i krovne konstrukcije;
Ako se tehnički pod i potkrovlje ne smatraju stambenim, tada potkrovlja u stambenoj zgradi mogu biti prikladna za stanovanje ljudi ako su ispunjeni regulatorni zahtjevi za stambene prostore.
p.p.s. Prijatelji, također bih vam želio preporučiti "Generator i dodatna dokumentacija - Generator-ID" sa stranice ispolnitelnaya.com. Program je toliko jednostavan i učinkovit da će uštedjeti mnogo vremena. Savjetujem svima da pogledaju!!!
Projektiranje stambene zgrade u Moskvi, kao iu bilo kojoj drugoj regiji, počinje izradom idejnog projekta. Da biste to učinili, potrebno je prikupiti sve podatke o objektu - značajke područja, želje za razvoj stranice, broj stanovnika. Važan dio faze izrade skice je određivanje veličine zgrade, planiranje smještaja svih objekata i smještaj stambenih i tehničkih prostorija. Prilikom pripreme projekta za izgradnju ili u Moskvi i regiji, stručnjaci GENPRO-a uzimaju u obzir specifičnosti svake sobe.
Arhitektonska rješenja u projektima stambenih zgrada ekonomske klase u Moskvi
Svaki objekt, čak i ako se radi o projektu stambene zgrade ekonomske klase, prolazi kroz fazu razvoja arhitektonskih rješenja. Njegova je posebnost da se u to vrijeme radi na vanjskom i unutarnjem izgledu kuće, izboru materijala i shemama boja za svaku prostoriju. Prostor je također podijeljen u funkcionalne zone, što omogućuje učinkovito korištenje svakog kvadratnog metra. Približni trošak izgradnje stambene zgrade izračunava se na temelju procjene nadolazećih troškova za sve faze izgradnje (kao osnova se uzima prosječna tržišna cijena materijala). Naši stručnjaci također nude pomoć pri ishođenju suglasnosti od općinskih vlasti i pribavljanju.
Konstruktivna rješenja za projekt stambene zgrade u Moskvi
Jedan od glavnih razloga zašto biste trebali povjeriti izgradnju stambenih zgrada u Moskvi profesionalcima je individualni razvoj temelja i potpornih konstrukcija, na temelju karakteristika tla, utjecaja klimatskih uvjeta i krajolika područja. Suvremene tehnologije i oprema omogućuju nam da uzmemo u obzir sve značajke stranice. Trošak projektiranja stambene stambene zgrade uključuje čitav niz mjera usmjerenih na razvoj svrsishodnih projektnih rješenja, što je u potpunosti opravdano i omogućuje vam izgradnju sigurne kuće za cijeli život.
Inženjering projekta stambene zgrade u Moskvi
Izgradnja stambenih zgrada u moskovskoj regiji zahtijeva jasan razvoj inženjerskog rješenja. Važno je uzeti u obzir ne samo lokaciju gradskih komunikacija, već i značajke povezivanja s njima. Bez toga je nemoguće osigurati kući prikladnu, nesmetanu opskrbu vodom i električnom energijom. Za takve zgrade razvijena je individualna jedinica za grijanje i sustav dovoda i ispušne ventilacije, koji pružaju ugodne uvjete u bilo koje doba godine iu svim vremenskim uvjetima. Prava rješenja za projekt stambene zgrade u Moskvi stvaraju traženu nekretninu koja donosi značajne prednosti.
Projekti izgradnje stambenih zgrada u Moskvi
Prilikom projektiranja stambene zgrade u Moskvi, stručnjaci naše tvrtke pripremaju sve potrebne dokumente i građevinske dozvole, što značajno ubrzava i pojednostavljuje proces izgradnje zgrade. Okvirna cijena stambene zgrade po sistemu ključ u ruke izračunata je u posebnom predračunu, što je važna točka u kontroli izvođača. Također je moguće pružiti pomoć pri odabiru izvođača te osigurati nadzor nad izvođenjem svih radova prema odobrenom planu. Naši klijenti znaju da je GENPRO pouzdan partner koji će pomoći da sve njihove ideje ožive.
Stanovanje je izgrađeno u regiji Tver, gdje je cijena kvadratnog metra bila jedan i pol puta niža od tržišne cijene
U Kaljazinu u Tverskoj oblasti izgrađena je stambena zgrada čija je cijena kvadratnog metra jedan i pol puta manja od tržišne. Odmah napomenimo da je konstrukcija čvrsta, tradicionalna, ovo nije "sendvič" opcija. Tamo već žive obitelji. Kuća je izgrađena u sustavu stambene građevinske zadruge (HCC), čiji je zakonodavni okvir obnovljen u Rusiji od 2011. Sukladno tome, iskustvo ove konstrukcije može se prenijeti na bilo koju gradnju u Rusiji.
Organizator izgradnje Sergey Kachushkin, predsjednik Upravnog odbora Fonda za pomoć razvoju stambenih kolektivnih zajednica. Kao osoba koja se zalaže za oživljavanje građevinskog zadruga, uvjeren je da je u Rusiji moguće graditi poštene i, što je najvažnije, kvalitetne i pouzdane kuće. Najvažnija ideološka poanta bio je princip izgradnje bez ijedne lipe potrošene na zahvale, stimulacije, mite, hvatanja i sve ostalo. O nijansama ovog uspješnog građevinskog eksperimenta, pristupu kontrolnih i nadzornih tijela, ali i sustavu stambenog zadrugarstva i drugo, s njim smo razgovarali u intervjuu.
“SP”: - Sergej, organizirao si svojevrsni eksperiment - izgradio si kuću bez mita. Ovo je odlično! Recite nam po čemu je još jedinstveno ovo gradilište, na kojem je kuća izgrađena i je li istina da je cijena kvadrata jedan i pol puta manja od tržišne?
Sve je počelo s inicijativom izgradnje stanova u gradu Kalyazin, Tverska oblast, za socijalno ugrožene skupine: za učitelje, liječnike, medicinske sestre, odgojiteljice, za velike obitelji. Udružili smo snage s gradskim vlastima. Kao rezultat toga, danas je u gradu izgrađena kuća u kojoj već žive 44 obitelji. Stanovanje s završetkom u ovoj kući koštalo je 25 tisuća rubalja po kvadratnom metru. Za usporedbu, cijena sličnog kvadratnog metra u gradu bez dorade je od 45 tisuća rubalja.
Prvi i najvažniji postulat u realizaciji ovog projekta bio je princip izgradnje bez “poticaja” regulatornih organizacija.
“SP”: - Odmaknimo se malo, a zatim ćemo detaljno razgovarati o provedbi ovog građevinskog eksperimenta. Problem pristupačnosti stanovanja u Rusiji jedan je od najhitnijih. Koliko se danas gradi socijalnih stanova?
Obujam izgradnje takvih stanova varira u regijama. Istodobno, tu su i socijalno usmjereni veliki građevinski projekti. Štoviše, ne objavljuju se uvijek javno. Na primjer, znam da su takve kuće gradili Vladimir Potanjin i Aleksej Mordašov. Svojedobno je dosta gradio i Roman Abramovič.
“SP”: - Danas, prema ekonomistima, 5-7% ruskog stanovništva može si priuštiti kupnju stambenog prostora u Rusiji. Uz hipoteku - 10−15%. U zemlji postoji manjak stanova. I pojedinačne "zgrade" ne spašavaju situaciju.
Ovim smo projektom dokazali da će 100% stanovništva Ruske Federacije moći kupiti stan hipotekom. Spreman sam to sa svom odgovornošću potvrditi.
“SP”: - Hajdemo onda sve rastaviti. Što je temelj projekta?
Prvo, kao temelj smo uzeli ono što je pokrenuto i implementirano još 1958. godine u Sovjetskom Savezu, a to su stambeno-građevne zadruge (HBC). Dopustite mi da vas podsjetim da u sovjetsko vrijeme nije bilo privatnog vlasništva nad stanovima. Svi stanovi bili su javni. Istodobno, zakonodavstvo Sovjetskog Saveza dopuštalo je javno zadružno vlasništvo. Tada je rukovodstvo zemlje donijelo odluku u vezi sa stanovanjem, usporedivu s malim NEP-om - dopustili su privatnim vlasnicima izgradnju stanova, što je prije bilo neprihvatljivo.
Prihodi u Sovjetskom Savezu bili su niski, ali bilo je ljudi koji su mogli priuštiti trošenje novca na skupo stanovanje. Bili su to znanstvenici, vrhunski profesori, kulturna elita i niz drugih ljudi koji su imali visoku razinu prihoda (više od 200 rubalja mjesečno). Nakon što je izvršio prvu uplatu za zadrugu, osoba je počela izdvajati dovoljno veliku količinu novca od svoje plaće da dobije stan u elitnoj zgradi. U sovjetsko doba, zadružna kuća je u pravilu bila gradnja visoke razine: cigla, s ostakljenom lođom, s potpuno različitim područjima.
Nakon raspada SSSR-a pojavili su se problemi s financiranjem, mnoge su zadruge “zamrznute”, neke su “građene” 15-20 godina, a neke su bankrotirale. Slijedila je serija prevarenih investitora i dioničara jer su mnogi gospodarstvenici, nažalost, osjetivši okus velikog novca, počeli tražiti “opcije” za još više novca.
Detaljno ću objasniti da ne bude nesporazuma. U sustavu stambenih zadruga iz sovjetske ere, dioničari su angažirali poduzetnika koji je izgradio kuću. U poletnim 90-ima i već u naše vrijeme, sam programer (ili bolje rečeno, biznismen prerušen u programera) pokrenuo je stvaranje stambene zadruge i tamo gotovo regrutirao dioničare. S tim novcem počeo je graditi kuću. Kao rezultat toga, dioničari, ne shvaćajući što se događa i bez kontrole programera, jednostavno su dali novac. A investitor je gradio tako da su u gotovo gotovoj kući dioničari (poput stambenih zadruga) dugovali investitoru mnogo novca. Tada je programer zaustavio gradnju, podnoseći zahtjeve protiv stambene zadruge, s kojom je imao čisto ugovorni odnos. Još jednom naglašavam da je inicijator gradnje - poduzetnik - bio u developeru. Tada je dioničarima sudskom presudom oduzeto sve što je izgrađeno za dugove: ljudi su ostali bez stanova, a poduzetniku zapravo dovršena kuća.
"SP": - Ovo je prijevara na visokoj razini.
Ovdje se radi o očitoj zlouporabi zakona. Stoga država mora stvoriti takva pravila kada zlouporaba prava postane ili teška ili vrlo zahtjevna.
“SP”: - Sada se vratimo projektu. Što je jedinstveno u ovoj "konstrukciji stoljeća"?
Prilikom odlučivanja o pitanju stambene izgradnje za socijalno ugrožene stanovnike Kalyazina, ideja o stambenoj zadruzi iz sovjetske ere pala je na pamet. Vrijeme je potrošeno na proučavanje važećeg zakonodavstva. Pokazalo se da je zakonodavni okvir za stambene zadruge obnovljen od 2011. godine i ima niz dodatnih mogućnosti i pogodnosti, koje je, moram odmah reći, nemoguće provesti. Što god mi tko govorio, za socijalno ugrožene slojeve stanovništva gotovo je nemoguće dobiti hipoteku! Govorim o prosječnom građaninu Ruske Federacije čiji je prihod plus-minus 20-30 tisuća rubalja.
“SP”: - 44 obitelji izgradile stanove bez hipoteke?
Uz hipoteku, ali povlašteno. Mi smo se zajedno s Rosselkhozbankom za to borili deset mjeseci. Kao rezultat, stvoren je financijski proizvod. Banka je prvi udio uplaćeni u stambenu zadrugu prihvatila kao doprinos za hipotekarni kredit.
Bez ovog bankarskog proizvoda, osoba je morala napraviti udio prema zahtjevima stambene zadruge (da bi stambena zadruga počela živjeti i graditi), a zatim dati ulog banci za dobivanje hipotekarnog kredita. Za mnoge obične građane to je nedostižan iznos.
Kao rezultat toga, prema sporazumu s Rosselkhozbankom, stopa hipoteke iznosila je 12,9% godišnje. Ovo je visok postotak. Ali ovo je također minimalna moguća opcija. Tako je mjesečna hipoteka u prosjeku iznosila 10-13 tisuća rubalja za razdoblje od 20 godina. Uzgred, hipoteka bez potpore koštala bi 20 tisuća rubalja mjesečno, što je za Kalyazina nedostupan iznos.
Općenito, smanjenjem hipotekarnog kredita na 2-5%, Rusija bi se uspjela obnoviti u najkraćem mogućem roku, a milijuni obitelji dobili bi dugo očekivani stambeni prostor.
“SP”: - Je li vaša stambena zadruga dobila povlaštene uvjete, na primjer, za davanje parcele bez natječaja?
U praksi smo uvidjeli da nećemo moći prikupiti paket dokumenata koji je neophodan za stvaranje socijalno usmjerene stambene zadruge koja bi nam dala pravo na beneficije. Stoga smo odustali od te ideje i izgradili kuću kao običnu, bez privilegija i beneficija.
Navest ću nekoliko temeljnih točaka. Prvi postulat, koji sam već spomenuo, je da je izgradnja kuće obavljena bez ijedne “kupe” potrošene na zahvale, stimulacije, mite, bakljade i sve ostalo. Posao se odvijao prema sljedećem principu: kada su nam došle kontrolne strukture i rekle da moramo napraviti “vjerojatno ovo”, izračunali smo koliko bi to koštalo i postavili svoje pitanje: treba li to učiniti ili ne? Ako to treba učiniti, nema sumnje, mi ćemo to učiniti. Ako to nije potrebno učiniti, dajte nam službeni dokument koji sadrži potvrdu. I pobrinuli smo se da im pojasnimo da im osim "hvala" ne možemo ničime zahvaliti. A to se događalo gotovo na svakom koraku.
Naš drugi postulat bio je da cijena po kvadratnom metru ne smije biti veća od 25 tisuća rubalja. Štoviše, za takav novac ne bi trebala postojati sendvič opcija, već kuća koja koristi tradicionalne klasične provjerene tehnologije. Odabrali smo organizaciju koja je ponudila izgradnju kuće po principu ključ u ruke za ovu cijenu, sa stanovima sa socijalnom završnom obradom: izolirani linoleum, tapete, sve vodovodne instalacije, jedinica za grijanje tople vode, vrata, prozori.
Također smo odlučili umjesto 34 m2 prema GOST-u. za jednosobni stan, učinite ga prostranijim - 45 m2. Isto vrijedi i za dvosobne i trosobne stanove.
“SP”: - Na koje ste zamke naišli tijekom izgradnje?
Da bismo izbjegli rizike i da ne bismo primali pitanja od Stroynadzora u trenutku primopredaje kuće o dubini temelja, čija provjera specijaliziranih službi obično košta milijun rubalja, zabilježili smo sve faze izgradnje od samog početka: od kopanja jamu do konačne raspodjele ključeva.
Svaki rad na gradilištu započinjao je obavještavanjem nadzornih tijela o tijeku radova koji se izvode. Zatim smo izvođaču izdali sve potrebne dokumente i dobili preliminarne potvrde i potvrde o izvršenim radovima.
Dakle, prema prijavi, "Strojnadzor" je dužan osigurati zaposlenika za gradilište. Ako struktura počne ignorirati prijavu, iznad njih su viši nadzorni organi i tu je uvijek tužiteljstvo. Vjerujte, natjerati službenika na posao nije teško ako ste sami spremni raditi.
“SP”: - Je li ga tehnički teško nokautirati?
To apsolutno nije teško, jer, hvala Bogu, imamo zakon. Koliko god čudno zvučalo, zakon radi za nas!
“SP”: - Recite nam o određenim inspekcijama regulatornih tijela.
Prvi pregled vatrogasaca bio je vrlo težak: utvrđeno je oko 40 nedostataka. Kad su mi došli s prijavom primjedbi i pitali što da rade, rekao sam – eliminirajte!
Na primjer, jedan od nedostataka bio je nedostatak protupožarnog štita. Mogu reći da se u 99% građevinskih projekata to nikada nije dogodilo. Štit je srušen za dva sata, dok su skupljeni svi atributi za njega: stožasta kanta, kuka, pajser, lopata itd. Kad su drugi put došli vatrogasci i rekli da „kanta nije crvena“, odgovorio sam im „Daj kist, ja ću to sam ofarbati“. Ako treba biti crveno, bit će. A nasuprot svake stavke zaposlenik je potpisao da je kvar otklonjen. Morali smo ispraviti i "nedostatke" kao što su postavljanje protupožarnih stepenica na prazan zid, postavljanje protupožarnog sustava "Rainlight" u svaku prostoriju i druge "standarde" koji su namijenjeni industrijskim, a ne stambenim zgradama.
Ono što me se najviše dojmilo je da je ovaj projekt bio isključivo socijalan, izgrađen za učitelje i liječnike, ali, nažalost, to nikoga nije zaustavilo. Iz nekog razloga, kao pionir, čvrsto sam vjerovao da ako gradite za učitelje, nitko neće tražiti novac, nego će naprotiv reći: "Bravo, vidi kakvu kuću dobiješ!"
“SP”: - Jesu li službenici bolesni?
Mogu te uznemiriti. I sam sam bio dužnosnik. Ovo je pogrešan izraz. Službenik je osoba, građanin. Ljudi su bolesni, a ne dužnosnici. Ovo je temeljna razlika.
Sljedeća situacija nastala je također anegdotalno. Odmah sam rekao da će biti najstroža kontrola financijskih sredstava: bit će avansa, ali glavnina će se isplaćivati po preuzimanju posla. Pojavljuje se biznismen, podizvođač koji je nešto morao napraviti. Dodijeljeno mu je 5 milijuna rubalja. Prošlo je neko vrijeme, došao je tražiti još 4 milijuna rubalja. Pitam, jeste li zatvorili tih 5 milijuna rubalja? Odgovorio je: "Zatvorit ću ga, ali ovdje i ovdje moram hitno nabaviti ovo i ovo." Tražio sam račun za prvu tranšu.
Kao rezultat toga, pokazalo se da je ovaj drug potrošio 1,5 milijuna rubalja, a s preostalim novcem kupio je svojoj ženi bundu, auto za sebe i otišao negdje na odmor. Kada je primio prvi poziv od organa gonjenja s riječima “dođite objasniti”, zapravo je nadoknadio sav nestali novac. Zbog toga smo bili prisiljeni tražiti druge izvođače. Štoviše, začudo, bilo je teže pronaći lokalne izvođače nego dovesti ih izvana. Ranije sam uvijek bio iznenađen kada su izvođači iz drugih regija angažirani za izvođenje velikog državnog ugovora. Djelovalo je glupo, jer ljude treba dovesti, odvesti, smjestiti, podržati. Ali kad sam se i sam susreo s tim, shvatio sam da nije glupo.
Drugi primjer: Tverska oblast, šume su svuda okolo, drveće više od krova. Počinjemo s kupnjom drvene građe. Jednom - cijena je veća. Pitam, zašto su cijene više, a svuda su drugačije? Oni odgovaraju: "Ovo je naša cijena." Kao rezultat toga, sve što nam je bilo potrebno donijeli smo iz Moskovske regije. To je pitanje jesu li bolesni dužnosnici ili su bolesni ljudi. Kad ljudi vide da se gradnja sporo odvija, da se polovica krade, psihologija se uključi - daj mi barem 100 rubalja. A kada se kuća gradi pod kontrolom, odmah imate osjećaj da je to ogledni građevinski projekt i da će tu biti puno novca, pa što je 100 rubalja, najmanje 200! Zbog toga smo također morali angažirati Korejce za završne radove.
“SP”: - Je li bilo komičnih slučajeva kada su se dužnosnici ili regulatorna tijela pokušali grubo umiješati ili dobiti nešto od ovog građevinskog projekta?
Općenito, shvatio sam da je Zhvanetsky vrlo lako biti u našoj zemlji, samo trebate znati slušati i promatrati. Jedna “mundepka”, kako popularno zovu općinske zastupnike, rekla je da je potrebno srušiti ogradu koja je podignuta oko obnovljene kuće. Prema njezinoj logici, prije je postojala “narodna staza” do najbližeg odjela s alkoholom u trgovini i ljudi su se navikli na tu rutu. Sada naiđu na ogradu i mogu se ozlijediti. “Moram misliti na cijeli grad, a ne na vaših 20 obitelji”, rekao je zamjenik. Ovo je stvarni slučaj. Da ne komentiram njegove razloge.
“SP”: - Tko bi trebao postati lokomotiva, inicijator takvih građevinskih projekata, da se takve kuće grade u cijeloj zemlji?
Tijekom provedbe projekta uvidjeli smo da bi inicijator takvih pokreta trebala biti općinska uprava. Zanimljivo je da su prilikom primopredaje kuće bile prisutne i regionalne vlasti.
Istovremeno, gradska uprava i regija imaju nekoliko strahova. Prvo, rizik dobivanja prevarenih dioničara, zbog čega će se povećati broj ljudi kojima treba ponovno pomoći, koje treba zaštititi, koji na to trebaju trošiti novac, dok će se pokazatelji pogoršati. Ovo je načelo "mudrog minnowa". Ako imate red od 100 tisuća ljudi u potrebi - pa, nemojte ih dirati. A sad ti počni pomagati, oni će iz potrebe postati prevareni. To je prvi strah općinske uprave.
Druga skupina strahova povezana je sa strahom od buđenja ljudi iz zimskog sna. Već dugo govorimo o društvenoj aktivnosti stanovništva, stvaramo javnu komoru, ONF i druge institucije civilnog društva. Ali mogu sa sigurnošću reći da 44 obitelji u Kalyazinu koje su sudjelovale u izgradnji sigurno nikome neće dati mito. Ti su ljudi bili uvjereni da mogu slobodno primati državne usluge, a da nikome ne budu vezani. Ti su ljudi djelotvorni subjekti građanskih pravnih odnosa. Oni mogu sudjelovati u gospodarskom životu i dobiti učinkovite, vidljive, opipljive rezultate. I u isto vrijeme ne ovisite ni o kome. I koliko sam shvatio, tu leži Pandorina kutija.
“SP”: - Projekt je razvijen u obliku “Fonda za pomoć razvoju stambenih kolektivnih zajednica”. Izvorna web stranica strukture dostupna je na internetu. Koliko su vlasti aktivne prema takvim projektima?
Neću reći tko je već pokazao interes za ovo, ima ih mnogo, a nadam se da ćemo dalje razvijati ovaj smjer. Ali postoji određena šutnja nadležnih.
Projektom u Kalyazinu dokazali smo da svatko može izgraditi kuću bez mita po adekvatnoj cijeni kvadrata. Iznijet ćemo ovu inicijativu Državnoj dumi. U planu je i pokretanje zakonodavnog pojednostavljenja potrebnog paketa dokumenata za potvrdu socijalno ugroženog statusa.
Stambena izgradnja u naše vrijeme jedno je od najprofitabilnijih područja poslovanja. To je zbog činjenice da će stanovanje uvijek biti potrebno; za njim postoji stalna potražnja, koja ponekad premašuje ponudu. Ako želite uložiti novac u izgradnju stambene zgrade ili privući investitore, tada će vam, naravno, trebati poslovni plan.
Svrha i obrazloženje projekta
Glavni cilj projekta je izgradnja višestambene stambene zgrade s naknadnom prodajom gotove nekretnine. Dodatni ciljevi mogu uključivati zadovoljavanje potražnje stanovnika grada za udobnim stanovanjem i poboljšanje područja uz vašu zgradu. Poslovni plan za izgradnju stambenih nekretnina podrazumijeva da vaš projekt ispravno ocrta izvedivost izgradnje „visokogradnje“ na ovom području s obrazloženjima u vidu procjene tržišta nekretnina i stupnja isplativosti.
Ali treba krenuti od pravne opravdanosti projekta. Da biste započeli izgradnju stambene zgrade, trebat će vam niz dokumenata, čije će pribavljanje oduzeti puno vremena i živaca, što znači da će vam za rad u tom smjeru biti potrebni posebni zaposlenici. Dakle, trebat će vam ugovor o zakupu ili dokument koji potvrđuje vaše vlasništvo nad ovim zemljištem, kao i građevinska dozvola dobivena od gradske uprave, dozvola za građenje, koordinacija projekta s odjelom za arhitekturu, preslika potrebnih urbanističku dokumentaciju iz Generalnog plana i dr.
Svaki poslovni plan uključuje detaljan opis projekta. Predlažemo za izgradnju deveterokatnu stambenu zgradu sa poslovnim prostorom u prizemlju i parkingom.
Gradilište stambene zgrade je regionalno središte u središnjem dijelu Rusije, budući da ovdje postoji velika potražnja za stanovima, a time i odgovarajuće cijene po kvadratnom metru stambenog prostora.
Osim toga, konkurencija ovdje nije tako velika kao na tržištima Moskve ili Moskovske regije.
Povratak na sadržaj
Istraživanje tržišta stanovanja
Istraživanje tržišta unijet će ekonomsku izvedivost projekta u naš poslovni plan. Činjenica je da zbog visoke razine potrebnih ulaganja nosi i određene rizike. U tom smislu, izbor mjesta za izgradnju i karakteristike budućeg stanovanja moraju se pažljivo izračunati kako biste izvukli maksimalnu korist od ovog projekta. Moramo saznati koliko je kvadrata stambenog prostora uvedeno tijekom prošle godine na navedenom području (gradu), koja se dinamika pokazatelja promatra, raste li ili opada tempo razvoja u određenoj općini.
Važno je imati informaciju o tome koja je cjenovna kategorija stanova najveća potražnja. Potencijal rasta tržišta stambenih nekretnina također ovisi o aktivnostima banaka, točnije o njihovoj aktivnosti u području hipotekarnih kredita, jer nije svaka osoba u našem vremenu u mogućnosti kupiti stan bez korištenja posuđenih sredstava.
Što je veća kupovna moć stanovništva na određenom području, to se može prodati više luksuznih stanova (do luksuznih stanova) i skuplji četvorni metar nekretnine.
Rezultat istraživanja tržišta trebali bi biti ekonomski opravdani izračuni cijene četvornog metra stambenog prostora. To će pomoći ne samo da se pravilno formulira politika cijena, već će se osigurati i brza prodaja konačnog proizvoda (gotovog stambenog prostora). Kao rezultat toga, moći ćete brzo započeti s provedbom novog projekta, povećati svoj novčani promet i povećati vlastiti prihod.
Povratak na sadržaj
Suradnja s lokalnim vlastima
Trebali biste znati kakvu stambenu politiku provodi lokalna uprava, sudjeluje li u saveznim (regionalnim) programima preseljenja gradskih stanovnika iz ruševnih i trošnih stambenih objekata, kupuje li gotove stambene nekretnine ili sudjeluje u izgradnji kao suinvestitor. Često rad s lokalnim vlastima kroz općinsko-privatna partnerstva može biti vrlo koristan. To ne znači samo informacijsku i savjetodavnu podršku za izgradnju stambene zgrade, već i izravno sudjelovanje lokalnih vlasti u obliku kapitalnih ulaganja.
Treba imati na umu da se priprema potrebne dokumentacije, koja u nekim slučajevima traje godinama, u ovoj situaciji može dogoditi u rekordnom roku.
Još jedna značajka rada s općinama je mogućnost suradnje u fazi izrade projekta. Lokalne uprave često trebaju male stambene prostore, koji nisu popularni među programerima, ali su vitalni za općinske vlasti za provedbu programa za preseljenje gradskih stanovnika iz trošnih stambenih objekata. Drugim riječima, vaš poslovni plan može uključivati izgradnju stambenih objekata različitih tlocrtnih dimenzija i veličina za potrebe lokalnih vlasti, što će vam jamčiti tržište prodaje i potpuno eliminirati neke rizike.
Povratak na sadržaj
Plan proizvodnje
Poslovni plan nužno uključuje glavne pokazatelje buduće višestambene stambene zgrade. Obavezno naznačimo vrstu i područje izgradnje, ukupnu površinu stambenih i poslovnih nekretnina, broj zgrada (ako ih ima 2 ili više), ukupan broj stanova i poslovnih prostora. Ako je moguće naznačiti za koji se određeni prostor komercijalne nekretnine dodjeljuje (na primjer, za lokaciju trgovačkih centara, fitness klubova, kozmetičkih salona itd.), Tada će to samo ukrasiti vaš poslovni plan i pomoći privlačenju investitora.
Vaš poslovni plan trebao bi jasno navesti trajanje glavnih radova i njihov plan korak po korak - od izdavanja dozvola do puštanja izgrađenog objekta u rad. Prije početka gradnje, zakon zahtijeva pripremne i iskopne radove, ishodovanje geološkog ispitivanja kojim se potvrđuje mogućnost izgradnje stambenog objekta na ovom mjestu. U svom poslovnom planu potrebno je uključiti tromjesečni raspored za sve građevinske radove: pripremu teritorija i postavljanje temelja, izgradnju zgrade i instalacijske radove, potrebne unutarnje i završne radove. Kao što je već jasno iz gore navedenog, za izgradnju stambene zgrade trebat će vam puno osoblje različitih specijalnosti. Ako ne želite sami obavljati građevinske aktivnosti, možete sklopiti ugovor sa specijaliziranom organizacijom.
