Prema stručnjacima s kojima je razgovarala Gazeta.Ru, u 2018. će se rast troškova nastaviti u segmentu novih zgrada. Prošle godine stopa rasta cijena premašila je stopu inflacije.
Prema podacima Rosstata, u trećem tromjesečju 2017. stanovi u novogradnji porasli su za 5,8% u usporedbi s istim razdobljem 2016. - s 53,4 tisuće rubalja. do 56,5 tisuća rubalja. po kvadratnom metru.
Nastavak rasta cijena povezan je, prije svega, ne s aktivacijom potražnje, već s povećanjem građevinske spremnosti onih projekata koji su ranije najavljeni,
smatra voditelj Odjela za strategiju i marketing "Ingrada",
Direktor prodaje Granel Grupe kompanija Rustam Arslanov slaže se sa svojim kolegom. Prema njegovim predviđanjima, stanovi u projektima s dobrom prometnom dostupnošću i kvalitetom gradnje u 2018. mogu poskupjeti.
Pritom ne treba očekivati skok cijena. Anna Sokolova vjeruje da nema preduvjeta za nagli rast cijena primarnih nekretnina u narednoj godini, a cijene će rasti unutar inflacije. Rustam Arslanov sugerira da bi rast mogao biti 2-3%.
Na kraju 2017. godine, prema preliminarnim podacima Rosstata, inflacija je iznosila 2,5%. Prema Banci Rusije, to se dogodilo zbog jednokratnih faktora koji će prestati djelovati 2018. Osim toga, očekuje se rast plaća i primanja, što će također potaknuti rast cijena. Ministar financija ranije je izjavio da se rast realnih plaća predviđa za 4,1%, rast realnog raspoloživog dohotka stanovništva - 2,3%. Središnja banka vjeruje da će se inflacija ove godine vratiti na ciljanih 4%.
Anna Sokolova dodaje da na odluku o kupnji stana važan utjecaj ima uvjerenje ljudi da im prihodi neće pasti u sljedećih 10-15 godina. Također je potrebno procijeniti potencijal potražnje na primarnom tržištu, na temelju indeksa tržišta rada, stope nezaposlenosti u zemlji, kao i izglede za povećanje poreznog opterećenja za vlasnike nekretnina.
U Moskvi će rast cijena biti zadržan velikom količinom ponude stanova. Prema riječima Rustama Arslanova, tržište je već preopterećeno i taj će se trend nastaviti.
Prema njegovim predviđanjima, godišnji obujam ponude u "staroj" Moskvi povećat će se za 15% s 3,7 milijuna četvornih metara. m (na kraju 2017.) na 4,25 milijuna četvornih metara. m. Istodobno će se potražnja, odnosno ukupna površina stanova kupljenih tijekom godine, povećati s 2,25 milijuna četvornih metara. m do 2,36 milijuna četvornih metara. m.
"Drugim riječima, unatoč povećanju kupovne aktivnosti, višak se neće smanjiti u doglednoj budućnosti zbog ubrzanog tempa proizvodnje novih projekata", objašnjava stručnjak.
Danas se developeri u glavnom gradu bore za kupca, nudeći popuste koji mogu doseći i 20%, kaže direktorica odnosa s javnošću tvrtke MIC. U isto vrijeme, razne vrste popusta su prilično nužna mjera za građevinske tvrtke. U uvjetima pada potražnje, to pomaže privući kupce.
“Građevinari se neće natjecati s cijenom kvadratnog metra, već s kvalitetom, pokušavajući smisliti nešto novo, udobno i traženo. Trend prodaje gotovih stanova nastavit će se razvijati ”, rekao je generalni direktor tvrtke Glavstroy u intervjuu za Gazeta.Ru. Prema njegovim riječima, potražnja i cijene će ostati plus-minus na današnjoj razini.
Na sekundarnom tržištu situacija je drugačija nego u segmentu novogradnja i tu stručnjaci predviđaju daljnji pad cijena.
Prema Rosstatu za treći kvartal 2017., cijena kvadratnog metra u gotovoj kući smanjila se za 3,7% tijekom godine, cijena je pala s 54,2 na 52,2 tisuće rubalja po kvadratu. Obujam potražnje za sekundarnim stanovima znatno je manji od ponude, pa cijene ne rastu. Cijena četvornog metra nastavit će postupno padati, predviđa menadžerski partner Metrium grupe.
“Vjerujem da će se 2018. u Rusiji u cjelini kupci i dalje fokusirati na sekundarno stanovanje, iako bi se potražnja za novim zgradama mogla malo povećati zbog pokretanja programa subvencioniranja cijena za velike obitelji. Što se tiče glavnog grada, stopa rasta broja transakcija na tržištu stanova u izgradnji i dalje je značajno ispred istog pokazatelja sekundarnog tržišta. Jaz u broju transakcija u novim zgradama iu gotovim stanovima nastavit će se smanjivati “, kaže Litinetskaya.
Općenito, zaključuje stručnjak, u Rusiji ne postoji jedinstveno tržište nekretnina kao takvo. To se, između ostalog, objašnjava činjenicom da se regije jako razlikuju po stupnju razvijenosti.
Zapravo, tržište nekretnina u Rusiji podijeljeno je na stambena tržišta pojedinih subjekata Federacije, čiji se trendovi razvoja često ne podudaraju. “Stoga je svaki prosječni podatak o cijenama “prosječna temperatura u bolnici”, kaže ona.
Glavno ograničenje potražnje za stanovima, kao i dosad, ostaje pad realnih raspoloživih dohodaka stanovništva. Za 11 mjeseci 2017. smanjili su se za 1,4%. Prošla je godina bila četvrta godina zaredom kada su prihodi pali.
Danas Rus koji želi kupiti stan u novogradnji mora potrošiti sav svoj prihod 2,7 godina, prema mjesečnom praćenju socioekonomske situacije i blagostanja stanovništva: 2015. - studeni 2017., pripremio . U isto vrijeme, kupnja sekundarnog stambenog prostora morat će se odgoditi za 2,5 godine.
S druge strane, tržište podržavaju niže stope hipotekarnih kredita. Do kraja 2017. pale su ispod 10% godišnje. Prema Središnjoj banci, obujam hipotekarnih kredita odobrenih od 1. studenoga 2017. premašio je 1,5 trilijuna rubalja, što je više od prošlogodišnjeg rezultata od 1,1 bilijuna rubalja za isto razdoblje.
Ranije je predsjednik Rusije pretpostavio da bi krajem godine mogli biti izdani hipoteke u iznosu od 2 trilijuna rubalja. To je 10% više nego u rekordnoj pretkriznoj 2014. godini.
Ove godine stanovanje bi moglo postati pristupačnije, ako ne po cijeni, onda po uvjetima kupnje, odnosno uvjetima hipoteke, za obitelji u kojima će se prvo ili drugo dijete pojaviti od 1. siječnja 2018. Za takve kategorije pokrenute su povlaštene hipoteke od 6%. Prema riječima čelnika Ministarstva graditeljstva, Mikhaila Menja, program subvencija pružit će priliku za potporu stanogradnje.
“Važno je podržati novogradnju. Osim potpore ljudima, također nam je važno podržati industriju, budući da smanjenje puštanja stanova u pogon potencijalno može dovesti do viših cijena”, rekao je Men.
U 2017. ministar je izrazio zabrinutost da bi zbog rasta obujma hipoteka i smanjenja puštanja u pogon cijene stanova mogle porasti. Prema podacima Ministarstva graditeljstva, u 2017. godini bit će pušteno u pogon 76-78 milijuna četvornih metara u odnosu na 80 milijuna četvornih metara u 2016. godini. Daljnje smanjenje inputa za stanovanje podržat će cijene.
Također je vrijedno napomenuti da će se građevinska industrija sljedeće godine suočiti s vrlo značajnim regulatornim inovacijama.
Od 1. srpnja 2018. na snagu stupa zabrana ishođenja više građevinskih dozvola odjednom. Osim toga, glavni izvođač, tehnički kupac i programer morat će imati račun u istoj banci i međusobno se obračunavati korištenjem escrow računa.
Također radi na mehanizmu prelaska sa sheme prikupljanja sredstava građana temeljem ugovora o vlasničkim udjelima (DDU) na projektno financiranje. Proces bi mogao trajati tri godine, ali zadatak je postavio sam ruski predsjednik Vladimir Putin. Premijer je već odobrio plan prelaska sa zajedničke gradnje na bankarsku potporu.
Podsjetimo da je 80% svih transakcija na tržištu novih zgrada napravljeno prema DDU shemi u Rusiji. Prema Rosreestru, u razdoblju od siječnja do listopada 2017. registrirano je 550,6 tisuća ugovora o udjelu u kapitalu. Godinu dana ranije, za isto razdoblje, ta je brojka bila oko 556 tisuća ugovora. Najveći broj dječjih vrtića registriran je u Moskovskoj regiji (oko 77 tisuća), Moskvi (55,7 tisuća), Sankt Peterburgu (49,5 tisuća), Krasnodarskom području (39,4 tisuće).
Ostaje otvoreno pitanje koliko će se građevinskih tvrtki pridržavati novih zahtjeva, u kojem će postotku ovlaštene banke kreditirati građevinske poduzetnike i kako će se to sve odraziti na cijenu gradnje.
Odgovor će morati potražiti Vlada zajedno s. Kako je predsjednica ranije napomenula, prijelaz s zajedničke gradnje trebao bi biti civiliziran, "bez udaraca za sudionike na tržištu i, naravno, za građane".
Prema trgovcima nekretninama, u 2017. smanjena je potražnja za nekretninama na Krimu. Većina transakcija bila je za male stanove u vrijednosti od oko tri milijuna rubalja. Istodobno, stručnjaci smatraju da se taj trend neće moći zadržati ni u idućoj godini.
Sada Krim i dalje drži svoju poziciju u prvih 5 regija sa skupim stanovima. Prema portalu World of Apartments, najskuplji odnushki prodaju se u Moskvi, prosječna cijena ponude je 11 milijuna rubalja. Prijestolnica slijedi Sankt Peterburg - 7,9 milijuna rubalja, potom Sevastopolj - 4,5 milijuna rubalja, Moskovska oblast i Krim - četiri milijuna rubalja. Na Krimu i u Sevastopolju traženi su stanovi površine oko 40 kvadrata.
Uglavnom se traže mali jednosobni stanovi. Trošak većine transakcija je oko tri milijuna rubalja, maksimalni iznos je do pet milijuna, - kaže Sergej Anblagov, voditelj odjela za procjenu vrijednosti agencije Sevastopolj za nekretnine.
Potvrđuje trend i direktor agencije za nekretnine Yalta Andrey Morozov.
80 posto zahtjeva su mali stanovi vrijedni oko tri milijuna rubalja. Uglavnom se kupuju za ljetovanje. Odnushki u rasponu od 45 do 80 kvadrata se prodaju gore, a njihovi vlasnici su prisiljeni smanjiti cijene, kaže Morozov.
Općenito, trgovci nekretninama bilježe pad cijena u nekim segmentima na primarnom i sekundarnom tržištu zbog pada potražnje.
Na primarnom tržištu zabilježen je pad cijena za dva posto mjesečno, na sekundarnom tržištu zabilježena je stabilna cijena u ekonomskom segmentu, au prosjeku je zabilježen i pad cijena stanova. Privatne kuće koje su davno izgrađene također postaju jeftinije - napominje Andrej Morozov.
No, u prognozama što će biti s cijenama nekretnina u 2018., mišljenja stručnjaka su se razišla. U Sevastopolju predviđaju porast cijena stanova u novogradnji jer ih je nestašica. Činjenica je da je od 2014. godine u gradu uveden moratorij na dodjelu zemljišta za razvoj. Sada grade zemljište prema dozvolama izdanim još u ukrajinskom razdoblju.
Na Krimu je situacija na tržištu nekretnina stabilna. Do 2019. godine očekuje se procvat gradnje, a time i prodaje. Prema riječima stručnjaka, volumen stambene izgradnje na poluotoku će se povećati nakon puštanja u rad mosta preko Kerčkog tjesnaca. To će biti olakšano uspostavom isporuke građevinskog materijala s kopna, dolaskom novih developera, dostupnošću hipotekarnih kredita i rastom potražnje za krimskim nekretninama.
Iznajmljivanje stanova na Krimu i Sevastopolju ostaje stalno skupo. Prema portalu World of Apartments, najskuplji najam stanova je u Moskvi (29 tisuća rubalja mjesečno), Sankt Peterburgu i Sočiju. Simferopol je bio na četvrtom mjestu, ovdje je prosječna cijena ponude 18 tisuća rubalja, cijena najma za godinu porasla je za 5,2 posto. Sljedeći u rangu cijena su Moskovska regija i Sevastopolj (16,5 tisuća rubalja).
Značajka iznajmljivanja stanova na južnoj obali je sezonalnost, pa su stanodavci često spremni pružiti utočište stanovnicima samo od 30. listopada do 30. travnja, a ljeti ih iseliti kako bi turistima iznajmljivali stanove po danu. Najam u ovom dijelu Krima ljeti je tradicionalno veći nego u Simferopolju. Za odnushku na sekundarnom tržištu njeni vlasnici traže od 20 do 30 tisuća rubalja mjesečno, u novogradnji je još skuplje, od 35 tisuća rubalja.
Dosljedno velika potražnja za najam stanova u Sevastopolju. Najam odnushki - 15-20 tisuća rubalja mjesečno.
50 posto stanara su vojni i državni službenici s kopna. Ostalo su lokalne mlade obitelji i studenti koji traže jednosobni stan za 15-16 tisuća rubalja mjesečno, ali njih je vrlo malo, - kaže Marina Zvinnik-Yurchenko, specijalistica agencije za nekretnine Sevastopolj.
Pritom stručnjaci naglašavaju da nema preduvjeta za snižavanje cijena najma.
Općenito, na poluotoku postoji manjak kvalitetnih i jeftinih stanova za iznajmljivanje. I samo u Sevastopolju, ponuda stanova na primarnom tržištu porasla je u posljednjih nekoliko godina, ljudi aktivno kupuju stanove u novim zgradama i iznajmljuju ih.
Usput
Na Krimu, u usporedbi s prošlom godinom, puštanje u rad stanova gotovo se udvostručilo, na 549,5 tisuća četvornih metara. U 2016. godini ta je brojka iznosila 284,9 tisuća četvornih metara. No, kako bi se riješio problem preseljenja ljudi iz trošnih kuća i približio se prosječnom ruskom pokazatelju stambene ponude, republika treba izgraditi više od milijun četvornih metara godišnje.
Kupnja kuće za milijune obitelji je najduže očekivana, željena i najteža akvizicija. Mnogi idu ka tom cilju više od desetak godina, štedeći na svemu što mogu.
Rusi su navikli misliti da nekretnine uvijek poskupljuju. No, kao i svakom drugom proizvodu, nekretnina mijenja cijenu, ovisno o stanju na tržištu. Nekretnine mogu dugo pojeftinjivati, što nam pokazuje tržište posljednjih godina. Promjene su posebno ozbiljne tijekom krize.
Ako ste planirali kupiti dom za sljedećih 6-18 mjeseci - Reconomica će vam reći kakve će (vjerojatno - prema stručnjacima) biti cijene nekretnina u Ruskoj Federaciji 2019.
Što se dogodilo s tržištem nekretnina u 2018.?
Na jasno je da tržište nekretnina sada nastavlja glatko padati. Stručnjaci sadašnje tržište nazivaju razdobljem neizvjesnosti i stagnacije, a prve stradaju novogradnje.
Što nije u redu s novim domaćim tržištem?
Razlozi zbog kojih su nove kuće pogođene:
Povećanje troškova izgradnje. Cijene stanova rastu zbog slabog tečaja rublje i zbog sankcija. Kao rezultat toga, građevinskim tvrtkama postaje skuplja kupnja i popravak opreme. Također su porasle cijene raznih građevinskih materijala (budući da je za njihovu proizvodnju potrebna i strana oprema).
Od 1. srpnja uvedeni su novi zahtjevi za programere. Sada građevinske tvrtke neće moći izravno upravljati novcem kupaca. Novac će se čuvati u banci na posebnom računu do primopredaje kuće. To je učinjeno kako bi se građani zaštitili od stečaja građevinskih tvrtki. Također, od 1. srpnja zabranjeno je prikupljanje sredstava za nekoliko objekata u izgradnji odjednom (1 tvrtka = 1 dozvola: ako je počela izgradnja 1 mikrodistrikta, ne možete započeti izgradnju drugog stambenog kompleksa prema novom projektu).
Kriza efektivne potražnje
Zbog ova 2 razloga, same nekretnine mogu poskupjeti. Ali to se neće dogoditi, već upravo suprotno - cijene bi mogle pasti. Razlog - višak ponude uz pad potražnje.
Tijekom relativno mirnih i uspješnih godina u mnogim manje ili više velikim gradovima gradnja se odvijala velikom brzinom. Kada je zemlja ušla u drugu krizu, zbog pada solventnosti, novi stanovi se više nisu kupovali u istim količinama. Stoga se ranije započeti projekti već prodaju ne čak ni po početnoj cijeni, već jeftinije - popusti na njih mogu doseći čak 15-20%.
Ono što je zanimljivo: oni i dalje nastavljaju graditi stanove, dozvole za koje su dobivene i prije krize. Razlog je taj što je novac od dioničara već primljen, odnosno građevinska tvrtka je već preuzela obveze i mora ih ispuniti.
Što se tiče sekundarnog tržišta: na njemu se ne očekuju očite promjene - najvjerojatnije ćemo do kraja godine promatrati stagnaciju cijena. Moguće je da će doći do blagog pada ako rublja ponovno počne slabiti krajem godine. Razlog je što zbog slabljenja nacionalne valute kupci radije čekaju s kupnjom. Ako prodavatelj želi brzo prodati objekt, bit će prisiljen smanjiti cijenu.
Brojkama: ukupno su cijene na ruskom tržištu nekretnina pale za oko 50% u dolarima ili 15-25% u rubljama. Ono što razlikuje trenutnu krizu je njen spori tempo: započela je 2014. i još uvijek nema planova za njezin kraj.
Za usporedbu: što se dogodilo s tržištem nekretnina u prošlim kriznim razdobljima
Nakon raspada SSSR-a rusko gospodarstvo doživjelo je najmanje 2 velika šoka (osim raspada same Unije) – 1998. i 2008. godine.
Kako se tržište nekretnina mijenjalo tijekom godina?
Razdoblje od kolovoza 1998. do početka 2000. godine. Ukratko – opći pad cijena kuća od oko 30-35% (u dolarima). Gotovo da se u tom razdoblju nisu gradile nove zgrade, hipoteka uopće nije bilo. Stagnacija je nastala na sekundarnom tržištu zbog oštrih fluktuacija tečaja i cijena: prodavači nisu željeli jeftino prodati stan, kupci su se bojali potrošiti novac u teškim vremenima i nisu htjeli preplatiti.
Razdoblje od jeseni 2008. do kraja 2009. godine. Tržište je opet palo za istih 30-35% u dolarima. Situacija na tržištu razvijala se otprilike na isti način, samo što je sada sve išlo mirnije iu manjem obimu. Problem je bio stečaj niza građevinskih tvrtki koje su odjednom ostale bez sredstava. Što se tiče odnosa između kupaca i prodavača, opet je došlo do stagnacije, kada su se obje strane bojale sklapati poslove kako se ne bi preračunale.
Može li se i zašto ponoviti situacija iz 2008. godine?
Čimbenici koji mogu utjecati na cijene nekretnina u 2019
Što može utjecati na tržište nekretnina sljedeće godine:
Smanjenje kreditne stope. To će dovesti do "jeftinijih" hipoteka. Malo je vjerojatno da će to na bilo koji način utjecati na cijene stanova, no potražnja bi trebala rasti. Malo je vjerojatno da će se stopa smanjiti, ako i bude, onda za djelić postotka.
Moguće proširenje sankcija. Sljedeće sankcije više nisu šok za gospodarstvo, ali mogu izazvati pad rublje. Također, zbog sankcija banke mogu imati financijskih problema, što će otežati kreditiranje developera.
Moguć pad cijena nafte. Kao rezultat toga, rublja može oslabiti, cijene raznih dobara mogu porasti, a prihodi građana mogu se smanjiti. Zbog toga je moguć pad potražnje, a time i djelomično smanjenje cijena stanova.
H što misle analitičari, stručnjaci i sudionici na tržištu - kakve su uopće prognoze
Budući da se ne mogu predvidjeti točni podaci, mišljenja su vrlo različita. Razmotrit ćemo najčešće opcije u svrhu upoznavanja:
Nastavite padati na~ 2019., a stabilizacija do kraja 2019. godine. Neki smatraju da su vrhunac i najteža vremena već iza, tržište će još malo izdržati u minusu, a uskoro će uslijediti odskok i povratak na pretkrizne vrijednosti. Cijene 2012-2013 - mogle bi se postići već 2020.
Oporavak tržišta kreće 2018. Ovo gledište dijeli i šef Sberbanke German Gref. Prema njegovom mišljenju (i mišljenju analitičara koji dijele isto mišljenje), cijene kuća počet će rasti 2019. godine. To se dijelom objašnjava činjenicom da je vrhunac krize već iza nas, ali i činjenicom da bi u 2018. građevinski materijali trebali znatno poskupjeti (npr. beton i cigla trebali bi poskupjeti za~15%), i programeri zbog toga, također, će podići troškove stanovanja. A uz novogradnju poskupjet će i cijena preprodaje.
Nastavak pada do 2019.-2021. Prema nekim analitičarima, dno cijena stanova još nije dosegnuto, a cijena bi mogla pasti za još 5-10% u sljedećih godinu ili dvije. Nastavak pozitivne dinamike predviđa se za 2020.-2024. Za to postoji djelomično objašnjenje: do 2024. Ruska Federacija mora provesti politiku supstitucije uvoza, što će utjecati na gospodarstvo, tečaj rublje i dobrobit građana.
Značajan pad do 2020. Prema Ministarstvu gospodarskog razvoja, u sljedeće 1-2 godine moguć je pad do 10% godišnje. Tada je moguće fiksirati cijene 2-3 godine.
Isplati li se sada kupiti stan za iznajmljivanje?
Kupnja stana za iznajmljivanje uvijek je bila više način uštede nego zarade. Ovo je konzervativno ulaganje, koje se ne isplati zapaliti za veliki povrat, što mnogi ne razumiju. Pogledajte ovaj video s tipičnim pogreškama investitora.
Kupnja stana za iznajmljivanje ima smisla ako imate puno novca za uštedjeti, a trenutačno na vidiku nema isplativijih investicijskih projekata.
Za koliko posto mogu pasti cijene stanova u najvećim gradovima Ruske Federacije
Što se tiče konkretnih brojki za pojedine gradove, za 2019. godinu predviđa se:
Za Moskvu- rast od 2-3%.
Za Soči- povećanje cijene za 4-5%.
Za Petera- na 2%.
Za Kazan, Novgorod, Samaru, Voronjež, Habarovsk, Jekaterinburg- stagnacija ili blagi rast.
Prognoze stručnjaka za nekretnine za 2018.-2021. (video)
Što programeri rade kako bi privukli kupce?
Osnovni momenti:
Glavni proizvod je stanovanje ekonomske klase, male veličine, s 1-2 sobe. Takvo stanovanje je najjeftinije, režije u takvim stanovima su također jeftine. Ako je potrebno - lakše je i brže prodatith. Na primjer, iz brojki: ranije je prosječna veličina "kopjejke" bila oko 60-70 "kvadrata". Sada u novim zgradama za iznajmljivanje postoje "kopjejke" s površinom od oko 50 "kvadrata", a trosobni stanovi rijetko zauzimaju više od 70.
Tržište elitnih stanova praktički stoji i teško da će "oživjeti" u idućih godinu-dvije. Potražnja za skupim predmetima je vrlo mala, a primanja građana ozbiljno su potonula.
Povećanje broja niskih zgrada(umjesto 15+ katova u kućama, mogu graditi po 5-12). Što je kuća niža, to će brže biti dovršena njena izgradnja, a moguće je djelomično uštedjeti na komunikacijama.
Umjesto grube završne obrade(goli betonski zidovi) češći su objekti s predzavršnom obradom, ili uz popuste za završetak po sistemu ključ u ruke.
Neočekivani savjet ako ćete kupovati stan
Kao što vidimo, stručnjaci za tržište nekretnina i ekonomisti općenito ne daju ružičaste prognoze. Međutim, treba imati na umu da je tržište na svojoj krajnjoj točki upravo kada se većina stručnjaka slaže oko nekog mišljenja. U krajnjoj točki je korisno obavljati transakcije.
Unatoč svemu navedenom, Ekonomija zaključuje da je 2019. odlična godina za ulaganje u nekretnine.
Čimbenici koji idu u prilog kupnji stana
Pogledajte sami:
- sada su niže nego ikada. Da, u usporedbi s europskim tečajevima, to je još uvijek pljačka, ali ni naša nacionalna valuta nije toliko stabilna.
- Tržište najma se oporavilo od kolapsa 2015. godine. Cijene najma rastu.
- Cijene stanova padaju već duže vrijeme, tržište je relativno stabilno, potencijal za daljnji pad je mali. Ali kada cijene počnu rasti, kupac sa svojim fiksno planiranim iznosom novca ne drži korak s tržištem, na kraju gubi dobre opcije.
- Plaćanje hipoteke uz minimalnu ratu po dobroj stopi (9-10%) na duži rok (20-30 godina) usporedivo je s cijenom najma stana. To znači da kupnja postaje isplativija od najma!
Kako proriču federalni mediji, tržište nekretnina u 2018. čekaju promjene. Metropolitan stručnjaci uvjeravaju: cijene novih stanova će puzati gore, dok će "sekundarni", naprotiv, izgubiti na cijeni. Unatoč tome, habarovski stručnjaci za nekretnine ovaj razvoj stvari nazivaju ne sasvim logičnim.
Tržište nekretnina u 2018., mišljenje stručnjaka: prognoze, najnovije vijesti, trendovi
O tome što će se dogoditi s tržištem nekretnina u 2018., kako će stope hipoteka utjecati na cijene i kada je bolje prodati stan, Dmitrij Serov, stručnjak i generalni direktor regionalne tvrtke za nekretnine Legion, rekao je dopisniku stranice.
Dmitrij Serov, izvršni direktor regionalne tvrtke za nekretnine
2017. nastavila je trend prethodne tri godine - cijene nekretnina u Khabarovsku su pale, ali ne osobito kritično: razlika u odnosu na 2016. iznosila je samo pet posto. No, u usporedbi s istom 2014. stanovi su izgubili oko 20 posto na vrijednosti. Stoga je nadolazeća 2018. godina označila novu etapu u razvoju tržišta: cijene stanova počinju, iako lagano, rasti.
I to je logična reakcija na činjenicu da će hipotekarne stope, prema stručnjacima, ove godine pasti, siguran je Dmitrij Serov. Međutim, ne samo "primarni" će rasti u cijeni.
Za mene je izjava da će cijene rasti samo za nove stanove apsolutno nelogična - rekao je. - Jer ako postoji veliki jaz između primarnog i sekundarnog tržišta, definitivno će biti manji interes za novogradnje, a ljudi će kupovati stare stanove, što je potpuno neisplativo ni za Ministarstvo graditeljstva Habarovskog teritorija ni za programere.
Programeri
Kad smo već kod novih stanova. Prošle godine kvadratni metar u novim kućama iznosio je od 58.000 do 96.000 rubalja. A to je protiv 36-75 tisuća rubalja po kvadratnom metru sekundarnog stanovanja.
Prema izvješću gradske uprave, programeri su poseban naglasak stavili na male studio apartmane, odnosno pametno stanovanje, za koje su stanovnici Habarovska u posljednje vrijeme sve više zainteresirani. Ovo je zapadnjački trend koji je relevantan za mlade obitelji, roditelje koji kupuju stan za svoju djecu, mladence i studente.
Smart je malo kućište u kojem se prostor sobe koristi što je moguće racionalnije. U takvim su stanovima smočnice, kuhinje i hodnici namjerno smanjeni kako bi se povećao volumen “korisnih” kvadrata, objašnjava Dmitrij Serov. - Ali postoji samo nekoliko takvih stanova u gradu - jedan ili dva LCD-a.
Međutim, ti pametni stanovi koji su izgrađeni prilično su se brzo raspršili, što se ne može reći za obično stanovanje tipičnog rasporeda. Dakle, prema statistici Ministarstva graditeljstva, u Khabarovsku je u ljeto 2017. od izgrađenih kuća više od 2000 stanova stajalo prazno i nije našlo kupca. Pala je i potražnja za zajedničkom gradnjom.
Naime, odlaskom Dalspetsstroya značajno se smanjio udio kupaca koji su spremni investirati u stanove u izgradnji, napominje Dmitrij Serov.
Djelomično je to zbog činjenice da je Dalspetsstroy bila državna tvrtka. Ljudi manje vjeruju privatnim programerima. Ovdje postoje rizici i oni su opravdani. Dokaz za to zahvatio je Khabarovsk s valom protesta prevarenih investitora u nekretnine.
Krajem prošle godine osam kuća u regiji je prepoznato kao "problematično" - zbog nedostatka sredstava, ljudi koji su uložili svoj novac u izgradnju,.
Kao što smo ranije pisali, u skoroj budućnosti planira se stvoriti fond za zaštitu dioničara, gdje će se sredstva prenositi u iznosu od 1 posto troškova stanovanja. U slučaju stečaja investitora, sredstva iz fonda će se koristiti za dovršetak izgradnje.
Usput, sada se u Khabarovsku i njegovim predgrađima gradi više od 50 kuća i stambenih kompleksa.
Hipoteka
Prije nekoliko godina, prema Dmitriju Serovu, hipotekarne stope su skočile u nebo, a cijele prošle godine jako su pale. Stoga je u 2017. znatno porasla potražnja za stanovima na kredit, a među kupcima nekretnina bilo je više mladih obitelji. Najveća potražnja bila je za "odnushki" i "dvushki" za daljnji leasing u budućnosti.
Isplativo je. Mnogi ljudi kupuju stan s hipotekom, presele stanare tamo, koji zapravo otplaćuju kredit za vlasnike, - kaže Dmitrij. - I nakon istih 10-15 godina, osoba dobiva vlasništvo nad stanom za gotovo 400-600 tisuća rubalja, koje je platio banci kao predujam za hipoteku.
Inače, što se tiče stanova za iznajmljivanje, prema Dmitriju, stječe se osjećaj da uopće ne ovisi o situaciji na tržištu nekretnina i da već pet godina ne pada ili raste.
U 2018., prema izjavama "odozgo", hipoteke će postati još pristupačnije: stope će puzati prema dolje, a regionalna vlada je čak najavila da će neki segmenti stanovništva moći dobiti stambeni kredit od 3,5 posto godišnje! Zvuči kao nešto fantastično, ali pošto vlast priča o tome, onda se možemo samo nadati i čekati.
To su određeni socijalni programi, tako niska stopa, naravno, neće biti dostupna svima. Prije svega, to se odnosi na studente i mlade obitelji, - primijetio je Dmitrij Serov. - Ako sve bude kako regionalna vlada obećava, onda će potražnja za stanovima sigurno rasti, ljudi će se još više obraćati bankama.
Vrijeme je za prodaju ili kupnju?
Mnogi građani se pitaju isplati li se čekati da se situacija promijeni kako bi svoj stan prodali po višoj cijeni?
Uvijek kažem da odluku treba donijeti ovisno o svrsi osobe. Ako ćete se u idućih godinu-dvije preseliti u drugi grad ili novac od prodaje stana uložiti u neki posao, možda se isplati pričekati i kasnije prodati stan jer se tek predviđaju poskupljenja, savjetuje Dmitrij.
Ali ako vam je cilj poboljšati uvjete života ili putovati, onda nema smisla čekati. Jer ako cijene rastu, rastu svim nekretninama.
Prodajući svoj trosoban stan za puno novca, za puno novca ćete kupiti i "kopjejku". I obrnuto. Razlika se ne povećava i ostaje ista. Stoga nema smisla čekati da se situacija promijeni. Ako ljudi žele poboljšati svoje životne uvjete, onda bi uvijek trebali prodavati danas”, sažeo je stručnjak.
Imajte na umu da je krajem prosinca 2017. cijena prosječnog kvadratnog metra stambenog prostora u Khabarovsku iznosila nešto više od 70 tisuća rubalja.
Kakva je prognoza cijena nekretnina u Rusiji u 2018.? Što će biti s cijenama u bliskoj budućnosti i prije kraja godine? Kakva se dinamika može očekivati i treba li se bojati rasta cijena stanova?
Tržište nekretnina oduvijek je služilo kao dobar pokazatelj stanja gospodarstva. Kad je došlo do rasta, ljudi su aktivno ulagali u četvorne metre, što je uzrokovalo stalan rast vrijednosti nekretnina. Dolaskom krize i padom kupovne moći stanovništva Ruske Federacije i na ovom se području primjećuje stagnacija.
Danas ćemo procijeniti izglede za tržište nekretnina u 2018. godini, uzimajući u obzir trenutne trendove u gospodarstvu. Većina stručnjaka daje umjereno optimistične prognoze, ali mi ćemo detaljnije razumjeti što se događa na tržištu
Koji čimbenici utječu na cijenu četvornih metara u Rusiji?
Tradicionalno, glavni čimbenici koji utječu na trošak su:
- stopa hipoteke;
- realni dohodak stanovništva.
Kreditna situacija je dobra. Prošle je godine Središnja banka nekoliko puta snizila stopu, što je kredite učinilo pristupačnijim, uključujući i za kupnju stanova. Regulator je još krajem 2014. godine bio prisiljen podići stopu na 17%, sada je smanjena na 7,25%, a moguće je njezino daljnje smanjenje ove godine.
To čini hipotekarne zajmove pristupačnijim. Već sada, ako kupite nekretninu u kući u izgradnji, možete pronaći opcije sa stopom od 7% godišnje. Kredit za završeni stambeni prostor može se uzeti po stopi od 8,5-8,6% godišnje na 25-30 godina.
Za usporedbu, još 2015. uvjeti su bili gotovo nepodnošljivi i banke su pristajale kreditirati građane za kupnju stanova samo uz uvjet od 14-15% godišnje. Kako su krediti postali pristupačniji, daljnje smanjenje kamatne stope od strane Središnje banke Ruske Federacije sigurno će potaknuti potražnju za stanovima.
S druge strane, imamo konstantan pad realnih primanja građana posljednjih godina. Slabost nacionalne valute, manje plaće, niži prihodi ne dopuštaju Rusima da ulažu u nekretnine, odluka o kupnji je odgođena do boljih vremena.
A ako se stopa zajma postupno vraća u normalu, onda problem s prihodom ostaje relevantan u 2018. Rast ruskog gospodarstva blizu je statističke pogreške, to je ozbiljno odvraćanje koje ne dopušta rast tržišta nekretnina
Postojeći rizici za cijene nekretnina
Tržište nekretnina pokazuje tek slabe znakove oporavka nakon stagnacije proteklih godina. Za sada previše rizika:
- postoji mogućnost pada nafte, što će povećati pritisak na rubalj i građani će se suočiti s još jednim valom pada realnih primanja;
- sankcije - iako je Ruska Federacija navikla na uvođenje novih ograničenja, to također može oslabiti rublju;
- Od početka srpnja na snagu stupaju izmjene federalnog zakona o zajedničkoj gradnji. Podsjetimo da prema ovim izmjenama, programeri će morati dokazati da posjeduju veliki temeljni kapital. Formalno, svrha usvajanja izmjena je dobra - dioničari neće ispaštati zbog nepoštenih developera, ali postoji i loša strana ove odluke. Male i srednje tvrtke jednostavno će morati napustiti tržište ili napuhati cijenu kvadrata, što će ih učiniti nekonkurentnim u odnosu na velike developere.
Ako izmjene dovedu do takvog učinka, tržište će stagnirati najmanje 1-2 godine. Stručnjaci smatraju da bi takve izmjene u zakonodavstvo bilo učinkovitije uvoditi postupno. Možda je prema ovoj shemi vrijedilo provesti nekoliko velikih zajedničkih projekata s državom. Ali sada se ništa ne može promijeniti i ostaje samo čekati kakav će učinak te izmjene dovesti.
Trendovi i trendovi na ruskom tržištu nekretnina
Naravno, situacija jako ovisi o regiji i konkretnom gradu, ali još uvijek postoje opći trendovi:
- stanovanje ekonomske klase u novim zgradama je popularno. Lako se prodaje, lako se iznajmljuje, tako da investitori nemaju problema s prodajom jednosobnih i dvosobnih stanova male površine;
- otkazivanje zajedničke gradnje može uzrokovati povećanu volatilnost na tržištu nekretnina. U srpnju i kolovozu vrlo su vjerojatni skokovi cijena;
- lokalne značajke nisu nikamo nestale. Primjerice, u kućama koje potpadaju pod program obnove cijena kvadrata ponekad čak i premašuje cijenu kvadrata u novogradnji. Ima smisla kupiti stan u blizini metroa u izgradnji, u budućnosti se njegov trošak obećava prilično dobro rasti;
- luksuzno stanovanje vjerojatno neće poskupjeti. S obzirom na smanjen životni standard Rusa, teško ga je prodati;
- pretjerana ponuda iz prethodnih godina i dalje utječe, pa ne vrijedi računati na ozbiljniji porast vrijednosti nekretnina u ovoj godini.
Gornji grafikon prikazuje dinamiku indeksa troškova stanovanja u Moskvi i Moskovskoj regiji. Otprilike ista slika se promatra u Ruskoj Federaciji u cjelini, tržište je palo u usporedbi s 2014. i ne žuri se oporaviti.
Zaključak
Do kraja 2018. ne isplati se čekati povećanje troškova stanovanja kako na sekundarnom tako i na primarnom tržištu. Umjereni rast je moguć, ali rusko gospodarstvo još uvijek jako ovisi o vanjskim čimbenicima, još uvijek nije moguće postići održivi rast, realni prihodi tek obećavaju da će početi rasti. Dakle, nema pokretača koji bi omogućili programerima da podignu cijene po kvadratnom metru.
Moguć je umjereni rast unutar nekoliko postotaka na kraju godine, ali ništa više. Oporavak tržišta nekretnina odgođen je barem do 2019.-2020.
