In molti casi è necessario il valore di liquidazione (di seguito LS). Ad esempio, la sua definizione è richiesta quando si trasferisce un oggetto come garanzia in caso di ottenimento di un prestito; quando si chiude un'impresa o quando si finanzia un'impresa debitrice, ecc.
La qualità delle decisioni prese dipende dalla correttezza della determinazione di questa valutazione di liquidazione.
Cos’è il “valore di liquidazione” e cosa ne influenza il valore?
In termini generali, il valore di liquidazione si riferisce al prezzo al quale un bene può essere venduto sul mercato in un arco di tempo strettamente limitato.
Di regola, specificato la valutazione è sempre inferiore al prezzo di mercato. E questo è dovuto a molteplici ragioni, in particolare:
Oltre ai fattori di cui sopra, il valore del farmaco è influenzato anche dal metodo di valutazione.
Metodi di valutazione dei farmaci
Ce ne sono due principali opzione di valutazione del farmaco:
Pertanto, la valutazione di questo sconto avviene con mezzi esperti e il suo valore varia solitamente dal 10 al 50% e anche superiore.
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Tipi
Il valore di liquidazione è diviso per tre tipologie principali:
- farmaco ordinato (o a lungo termine). Si verifica quando la vendita di beni avviene in un lungo periodo di tempo, il che consente di vendere la proprietà ad un prezzo realistico. Questo tipo di valore di liquidazione è caratterizzato dalla stima più elevata. Per gli attivi difficili da vendere (i più illiquidi), il periodo di tempo concesso per la vendita degli attivi è, di norma, di 2 anni. Il compito principale durante la vendita a lungo termine di beni è avvicinare il loro valore il più vicino possibile al mercato attuale.
Il prodotto farmaceutico ordinato è un valore calcolato, calcolato ai prezzi correnti meno i costi di vendita del bene. Si tratta delle entrate che un'impresa riceve a seguito della vendita aperta delle sue attività in un determinato periodo di tempo. Durante questo periodo il venditore ha la possibilità di svolgere alcune attività volte ad aumentare l'attrattiva del bene (ad esempio riparazioni, ecc.); - farmaci forzati (o a breve termine). Tale vendita è caratterizzata da una rapidità molto elevata, per cui è impossibile ottenere il valore reale dei beni. La vendita di tutti i beni viene solitamente effettuata simultaneamente, in un'asta. Lo scopo di una vendita così rapida è ottenere fondi per estinguere gli obblighi a breve termine della società o i debiti scaduti.
La LP forzata rappresenta il ricavato della vendita aperta e immediata della proprietà, ridotto dell'importo delle spese associate a questo processo. Ma il tempo per vendere gli asset è così breve che non è sufficiente adottare misure per aumentare la liquidità degli asset. Ciò significa che la valutazione sarà minima; - valore di liquidazione dei beni distrutti. Questo nome è arbitrario, ma riflette accuratamente l'essenza del processo: il farmaco viene determinato in modo da cancellare prima i beni dal registro e poi distruggerli e non venderli. Di norma, questa procedura di liquidazione di un'impresa viene utilizzata per costruire nuove strutture al suo posto - e l'effetto economico di tale costruzione è molto più elevato rispetto alla vendita di un'impresa liquidata.
In quali casi è necessario questo calcolo?
Innanzitutto, PM richiesto nel caso:
Procedura di valutazione passo dopo passo
In generale, la valutazione dei farmaci è la determinazione del valore di mercato di un bene e dei costi della sua liquidazione (vendita o distruzione).
Vale la pena notare che il calcolo dei farmaci non dovrebbe basarsi sulla rapida vendita dei beni, ma sulla massima estrazione del reddito dalla loro cessione, che consentirà di risolvere tutti i compiti assegnati o la maggior parte di essi.
Formula
Questa formula per determinare i farmaci viene utilizzata più spesso, poiché consente di avvicinare il più possibile questa valutazione al suo valore di mercato:
Valore di liquidazione = Valore di mercato x (1 – Rapporto di vendita forzata)
Rapporto di vendita forzataè compreso tra 0,1 e 0,5 o tra il 10 e il 50% del valore di mercato dell'immobile.
Il valore di questo coefficiente è determinato separatamente, da.
E la colpisce influenza di molti fattori:
- tempistica delle vendite immobiliari;
- tipo e stato dell'immobile;
- valutazione di mercato di immobili simili;
- lo stato attuale dell’economia e altri fattori.
Pertanto, gli esperti ritengono che il coefficiente specificato dovrebbe avere un limite inferiore di almeno 0,5, vale a dire 50%. Inoltre, il calcolo utilizzando questa formula è molto spesso integrato con un indicatore dei costi di liquidazione, che mostra i proventi reali derivanti dalla cessione di beni.
Sfumature nella valutazione del valore di liquidazione
In liquidazione impresa a causa del suo fallimentoÈ necessario tenere conto di quanto segue:
- il patrimonio di un’impresa può essere valutato nel suo insieme;
- la valutazione può essere effettuata tramite asta, nella quale l'immobile viene venduto separatamente.
Nel primo caso, una vendita rapida e redditizia è complicata dal fatto che il valore dell'impresa nel suo insieme è sempre elevato, anche se non corrisponde al reale valore di mercato dei beni. Inoltre, quando si determina il farmaco in questo caso, spesso dimenticano il valore dell'azienda: la sua reputazione e il nome guadagnato.
Quando si utilizza il metodo dell'asta per vendere la proprietà di un'impresa, esiste la possibilità di venderla in modo molto redditizio, ma non per intero. Successivamente bisognerebbe decidere inizialmente quali beni sono soggetti a smaltimento non tramite vendita, ad esempio mediante rottamazione, distruzione, ecc. In genere, tali attività integrano solo i costi di liquidazione dell'impresa.
Valutazione di liquidazione delle immobilizzazioni, comprese le attrezzature, dipende spesso dal loro valore residuo, che viene calcolato in base alla vita utile del bene e al suo prezzo originario. Inoltre, molti altri fattori influenzano il valore del farmaco, uno dei quali è la durata, le condizioni tecniche della struttura e la presenza sul mercato di analoghi più moderni. Ma questo non vale per gli edifici, che vengono apprezzati soprattutto dalla loro ubicazione e dal numero di proprietari che hanno.
Valore di liquidazione delle azioni rappresenta l'importo che rimarrà dopo la vendita delle attività dell'impresa, il rimborso delle passività dell'impresa a proprie spese e il pagamento delle azioni privilegiate. In genere, questo farmaco serve solo come stima, ma fino a quando non si verifica effettivamente la liquidazione dell'impresa. Quindi il farmaco diventa importante per coloro che compreranno questa attività.
Qual è il valore di liquidazione e perché è necessario è descritto nel seguente materiale video:
Quando si vende un immobile nel più breve tempo possibile, sorgono molte domande relative alla determinazione del suo valore di liquidazione. In questo articolo cercheremo di capire in cosa differisce il valore di mercato di un appartamento dal valore di liquidazione, quali fattori influenzano la valutazione e quale pacchetto di documenti è necessario preparare.
Valore di liquidazione: cos'è?
Il valore di liquidazione di un immobile abitativo è il prezzo al quale può essere venduto nel più breve tempo possibile senza tener conto di altri costi. In altre parole, questo è il prezzo al quale il proprietario dell'appartamento sarà disposto a venderlo, a condizione che per qualche motivo debba essere venduto molto rapidamente. Questo prezzo è sempre significativamente inferiore al prezzo di mercato, solitamente la differenza è di circa il 30%.
La valutazione viene effettuata per:
- istituti bancari;
- acquirente finale;
- autorità locali.
Quando si riceve un prestito per un appartamento, è richiesta una valutazione del costo dell'alloggio. Ciò è dovuto al fatto che l'immobile diventa di proprietà della banca durante il periodo di rimborso del prestito.
Per valutare correttamente il valore di liquidazione ed evitare possibili errori, è meglio che il venditore si faccia aiutare da periti indipendenti o da un'agenzia immobiliare. Dovrebbe essere data la preferenza alle aziende che si sono affermate nel mercato immobiliare e hanno esperienza rilevante. Dovresti anche assicurarti che il perito abbia una licenza o un certificato per condurre operazioni di valutazione.
Per ordinare una valutazione, il venditore deve fornire allo specialista un documento attestante la proprietà dell'appartamento.
La differenza tra valore di liquidazione e valore di mercato
Il valore di mercato è il prezzo probabile al quale un appartamento può essere venduto sul mercato immobiliare, tenendo conto delle sue caratteristiche. Questo prezzo dipende da molti fattori:
- Quadrature.
- Sviluppo delle infrastrutture dell'area in cui è situato.
- Tipologia di condominio.
- Comunicazioni.
- Posizioni delle stanze.
- Distanza dal centro della città.
Il valore di liquidazione è diverso in quanto questo è il prezzo che il venditore deve essere costretto ad accettare se è necessario vendere l'appartamento in breve tempo a causa di determinate circostanze.
L'importo del valore di liquidazione è influenzato principalmente dal fatto che deve essere venduto il più rapidamente possibile. Ma nel valore di mercato non conta il fattore tempo, bensì la qualità degli immobili abitativi.
Le principali differenze tra valore di liquidazione e valore di mercato sono:
- la vendita di beni immobili è forzata;
- breve periodo di vendita.
Come viene valutato il valore di liquidazione?
Esistono due metodi di calcolo più comuni: diretto e indiretto. Di seguito esamineremo ciascuno di essi in modo più dettagliato.
Quando si calcola direttamente, viene utilizzata l'analisi comparativa. Cioè, vengono analizzati gli appartamenti venduti non molto tempo fa con caratteristiche simili. Conducendo uno studio sui prezzi, è possibile determinare il costo ottimale dell'oggetto di interesse. Lo svantaggio di questo metodo è che non può essere utilizzato quando si valutano appartamenti progettati secondo un progetto individuale.
Il metodo indiretto si basa sul valore di mercato meno i costi di liquidazione legati alla rapida preparazione di tutta la documentazione necessaria e al tempo limitato per la vendita di immobili residenziali.
Le fasi principali della valutazione del valore di liquidazione:
- Concordare una data precisa.
- Determinazione del metodo di valutazione.
- Raccolta delle informazioni necessarie.
- Coordinamento delle informazioni ricevute.
- Produrre una relazione scritta dettagliata.
Documenti necessari per l'esame
Durante il processo di valutazione, il perito avrà bisogno di un certo numero di documenti per effettuare calcoli e analisi del patrimonio immobiliare.
Elenco della documentazione principale:
- documento attestante la proprietà (contratto di compravendita di un appartamento, atto di donazione, ecc.);
- estratto dal passaporto tecnico dell'ufficio di inventario tecnico;
- schema dettagliato degli immobili residenziali;
- certificati sulla presenza o assenza di debiti nell'appartamento.
Fattori che influenzano il rating
Il valore di liquidazione di un appartamento viene valutato secondo una serie di criteri. I principali sono:
- La situazione politica ed economica generale del paese: nei momenti di crisi il costo degli alloggi diminuisce in modo significativo.
- Situazione generale del mercato immobiliare.
- Il periodo durante il quale è necessario vendere l'appartamento: più breve è il periodo di vendita, minore sarà il costo.
- Metratura generale dello spazio abitativo, disposizione.
- Le condizioni dell'appartamento nel suo insieme: lo stato della decorazione, la presenza di comunicazioni.
- Fattori soggettivi.
- Ubicazione, numero di piani, tipologia di struttura di un condominio.
Nel mercato immobiliare russo, il valore di mercato viene utilizzato principalmente quando si vende una proprietà residenziale. Il valore di liquidazione viene spesso utilizzato in tempi di crisi nel paese e nei prestiti ipotecari.
Per evitare possibili errori nella determinazione del valore di liquidazione, è necessario prima capire qual è la sua essenza e in cosa differisce dal valore di mercato. Non dovresti fare la valutazione da solo; è meglio rivolgersi a specialisti, perché solo un perito esperto sarà in grado di calcolare il valore esatto e più affidabile.
Il valore di un immobile si riferisce solitamente al suo valore di mercato. Tuttavia, esistono altri tipi di valore degli immobili, che a volte sono necessari per completare una determinata transazione con essi. Pertanto, in una serie di transazioni viene utilizzato il valore di liquidazione degli alloggi. In cosa differisce da quello del mercato? In quali situazioni è necessario determinarlo?
"Il valore di mercato è il prezzo più probabile al quale un immobile potrà essere venduto nel prossimo futuro", afferma Inna Ignatkina, direttrice della filiale della società "MIC-Real Estate" (GC "MIC"). – Il valore di mercato dipende da una serie di fattori (accessibilità ai trasporti, tipologia di casa, metratura, ecc.). Solo un perito professionista o un agente immobiliare esperto possono determinare con maggiore precisione il valore di mercato di una proprietà”. Spesso i venditori di case poco esperti del mercato immobiliare fissano prezzi per le proprietà che vendono che differiscono significativamente dalla media del mercato. Naturalmente tutti vogliono vendere il proprio appartamento a un prezzo più alto. Tuttavia accade anche il contrario. Pertanto, il proprietario che desidera ridurre il tempo di esposizione dell'immobile venduto può fissare un prezzo inferiore a quello di mercato. In questo caso parliamo già del valore di liquidazione dell'immobile. "In altre parole, il valore di liquidazione è il costo dell'abitazione con cui il venditore dovrà accordarsi se vuole vendere rapidamente l'immobile di sua proprietà", afferma MIC-Real Estate. È interessante notare che quando si emette un mutuo ipotecario, la maggior parte degli istituti di credito tiene conto non solo del valore di mercato, ma anche del valore di liquidazione della casa. Ciò avviene principalmente affinché, in caso di inadempienza del mutuatario, la proprietà della garanzia possa essere venduta senza indugio. Se la banca mette sul mercato spazi abitativi a un prezzo vicino a quello di mercato, ciò ritarderà il processo di vendita dell'immobile. Sarà difficile per una persona che non comprende molto bene la situazione del mercato immobiliare determinare autonomamente sia il valore di mercato che quello di liquidazione degli alloggi di sua proprietà. "Quasi tutti i siti immobiliari oggi hanno un calcolatore online che, analizzando i dati inseriti dall'utente, determina il costo dell'appartamento", afferma Inna Ignatkina. – Tuttavia, è necessario comprendere che tali programmi non tengono conto di una serie di fattori e sfumature di prezzo, e quindi il prezzo reale non può essere calcolato in questo modo. Non per niente periti e agenti immobiliari esperti cercano sempre di recarsi presso l'immobile e ispezionarlo di persona per tenere conto di tutte le caratteristiche dell'immobile, dall'accessibilità ai trasporti alla qualità delle riparazioni nell'appartamento. Pertanto, in preparazione ad un’operazione seria, si consiglia di rivolgersi a dei professionisti”.
Il valore di liquidazione è il valore di tutti i beni che possono essere venduti in caso di fallimento dell'impresa.
La vendita di beni viene effettuata al fine di ripagare, in tutto o in parte, tutti gli obblighi nei confronti dei creditori.
Di solito, il possibile fallimento viene reso noto molto prima che venga presa questa decisione e inizino tutte le procedure necessarie, quindi gli imprenditori hanno il tempo di vendere parte delle loro attività a prezzi migliori e saldare parte delle loro passività.
Stima del valore di liquidazione
Formula per il calcolo dei costi n. 1
Esistono due modi per calcolare il valore di liquidazione. Nel caso in cui l'impresa cessa di realizzare profitti e nel caso in cui continua a realizzare profitti.
La formula per calcolare il valore di liquidazione è abbastanza semplice:
(Prezzo/guadagno) o come è solitamente scritto nei libri di testo (P/E).
Per i calcoli, vengono presi i dati per il trimestre di attività dell'impresa e questi dati devono essere affidabili. In alcuni casi vengono introdotti ulteriori fattori di correzione. Va tenuto presente che l'esatto valore di liquidazione potrà essere scoperto solo dopo che la società sarà dichiarata fallita e i suoi beni saranno messi all'asta.
Cioè, calcoli l'importo probabile che potresti ricevere se le attività venissero vendute in un determinato momento.
Pertanto, per calcolare il valore di liquidazione viene solitamente utilizzata la seguente formula:
Sp = R f × (1 – K p) × (1 – K v).
Dove Sp- valore di liquidazione;
Russia– capitalizzazione di mercato, espressa in valori assoluti;
Kv E KP– l'aumento e la diminuzione dell'attivo, rispettivamente, dipendono entrambi dalla situazione e dal tempo necessario per la riorganizzazione o la liquidazione dell'impresa.
Formula per il calcolo del costo n. 2
Il secondo metodo di calcolo del valore di liquidazione implica che la società continui a realizzare un profitto e quindi questo fatto deve essere preso in considerazione nel calcolo. In questo caso viene determinato l'importo degli obblighi di debito, poiché senza di esso è impossibile determinare il valore reale delle attività.
Il valore di liquidazione in questo caso è determinato in modo abbastanza semplice: Sottraiamo il debito della società dal valore totale della proprietà. In questo caso, nel calcolo del valore di liquidazione non vengono utilizzati coefficienti ausiliari, ma bisogna tenere conto dei tassi di interesse sui prestiti.
Per calcolare il debito accumulato, utilizzare la formula per il calcolo degli interessi:
FV=P(1+n)k– per una scommessa complessa;
FV=P(1+nk)– per semplice;
Dove F.V.– l’importo del debito con gli interessi;
N- tasso d'interesse;
K- periodo;
P– importo dei debiti.
Quando si determinano i debiti, è necessario tenere conto anche dei debiti pagati. Se c'è un debito scaduto, dovrebbe essere incluso nell'importo finale insieme a sanzioni e multe.
Quando dovrebbero essere chiarite e adeguate le informazioni di bilancio?
Il processo di liquidazione di un’azienda richiede molto tempo. Di conseguenza, sulla base delle procedure eseguite, viene redatto il bilancio di liquidazione.
Lo scopo del bilancio di liquidazione è:
- Spettacolo sostenuto dall'impresa perdite durante la liquidazione o la riorganizzazione
- Garantire i creditori e agenzie governative competenti con informazioni affidabili sulla condizione economica dell'azienda.
Di norma, prima del bilancio finale di liquidazione vengono presentati i bilanci provvisori. In essi, i dati sullo stato delle passività e delle attività vengono adeguati durante l'intero periodo mentre dura la liquidazione dell'impresa.
Prima di presentare il bilancio di liquidazione all'ufficio delle imposte è necessario effettuare le opportune registrazioni e rettifiche.
Dovrai indicare:
- Tutti i costi e le perdite perdite subite durante la liquidazione della proprietà;
- Entrate ricevute dalla vendita di beni;
- Le informazioni sono registrate nel bilancio sulla condizione finanziaria dell'impresa, sulle sue proprietà e passività al momento della liquidazione del bilancio.
Quindi il bilancio viene approvato dai fondatori o dai partecipanti al comitato del concorso. Dopo che la decisione di liquidare l'impresa è stata finalmente ricevuta, cioè l'impresa verrà cancellata dal registro statale delle persone giuridiche, il bilancio finale viene presentato all'ufficio delle imposte.
L'essenza principale del concetto
L'essenza del valore di liquidazione delle attività è questa che questi beni costituiscono la garanzia dell’impresa. Su questi beni stipula un prestito bancario e, in caso di fallimento, estingue tutti i suoi obblighi con lo stesso patrimonio. Cioè, se un'impresa non realizza profitti ed è sull'orlo della bancarotta, le sue attività si trasformano automaticamente in passività.
È importante considerare che le banche solitamente concedono prestiti in base al valore di liquidazione e il valore di liquidazione viene calcolato in base al valore di mercato. Ciò è dovuto al fatto che quando i beni vengono venduti in caso di fallimento, il loro prezzo sarà notevolmente inferiore al costo originale.
Poiché in questo caso gli attivi verranno venduti al martello, spesso in modo frettoloso e con ingenti perdite. Pertanto, i finanziatori sono alla ricerca di un'assicurazione.
Definizione economica del concetto
La definizione economica del concetto è questa valore di liquidazione acquista il suo significato quando è necessario vendere la proprietà di un'impresa in breve tempo. Ma non è sempre associato al fallimento dell'impresa.
Molto spesso con questo concetto si fa riferimento anche alla vendita di apparecchiature obsolete o non più necessarie. Il ricavato viene utilizzato per estinguere gli obblighi verso i creditori. Il resto può essere utilizzato per pagare dividendi o investito in altre attività.
Nell’economia globale il concetto di “valore di liquidazione” ha una chiara connessione con la probabilità di fallimento.
L'essenza di questo approccio è semplice: in ogni caso, prima o poi, la società verrà dichiarata fallita e tutte le proprietà verranno svendute. In questo caso esistono due approcci alla vendita di beni: liquidazione urgente e liquidazione ordinata.
Una liquidazione rapida si verifica quando i creditori richiedono il rimborso immediato di tutti gli obblighi. Le ragioni di tali reclami possono variare, ma è normale che in questi casi i beni vengano venduti a un valore ridotto. Si organizzano vendite e aste.
Una liquidazione ordinata avviene entro un arco di tempo ragionevole. In questo caso il valore di liquidazione può avvicinarsi il più possibile al valore di mercato.
Tipicamente, tale liquidazione avviene in due casi:
- Dopo aver saldato tutti i debiti;
- Nei casi in cui il probabile fallimento viene conosciuto in anticipo, prima dell'inizio della procedura di liquidazione dell'impresa.
Attività e passività contabili
Come sapete, tutte le transazioni, inclusa la vendita di beni al valore di liquidazione, devono essere documentate nel bilancio dell'impresa. Tutti i fondi dell'impresa sono suddivisi in attività, cioè su proprietà e passività: le fonti di formazione di questa proprietà.
Dato che la struttura del capitale non dipende dalle decisioni prese in merito alla politica di investimento, l’organizzazione non può modificare il valore di mercato dei propri beni. Il loro valore non dipende dallo stato delle passività dell'impresa.
