Likvidacijska vrijednost (u daljnjem tekstu LS) neophodna je u mnogim slučajevima. Na primjer, njegova je definicija potrebna pri prijenosu objekta kao kolaterala u slučaju dobivanja zajma; pri zatvaranju poduzeća ili pri financiranju poduzeća dužnika i sl.
O ispravnosti utvrđivanja ove likvidacijske procjene ovisi kvaliteta donesenih odluka.
Što je "likvidacijska vrijednost" i što utječe na njezinu vrijednost?
Općenito, likvidacijska vrijednost odnosi se na cijenu za koju se imovina može prodati na tržištu unutar strogo ograničenog vremenskog okvira.
U pravilu, navedeno procjena je uvijek niža od tržišne cijene. I to je zbog mnogo razloga, a posebno:
Osim navedenih faktora, na vrijednost lijeka utječe i način njegove procjene.
Metode procjene lijekova
Dva su glavna mogućnost procjene lijeka:
Stoga se procjena ovog popusta odvija stručnim putem, a njegova vrijednost obično se kreće od 10-50% pa čak i više.
Ako još niste registrirali organizaciju, onda najlakši način To možete učiniti pomoću online usluga koje će vam pomoći da besplatno generirate sve potrebne dokumente: Ako već imate organizaciju i razmišljate o tome kako pojednostaviti i automatizirati računovodstvo i izvješćivanje, tada će vam u pomoć priskočiti sljedeće online usluge i u potpunosti će zamijeniti računovođu u vašem poduzeću i uštedjeti puno novca i vremena. Sva izvješća generiraju se automatski, elektronički potpisuju i šalju automatski online. Idealan je za pojedinačne poduzetnike ili LLC poduzeća na pojednostavljenom poreznom sustavu, UTII, PSN, TS, OSNO.
Sve se odvija u nekoliko klikova, bez čekanja i stresa. Probajte i iznenadit ćete se kako je postalo lako!
Vrste
Likvidacijska vrijednost podijeljena je s tri glavne vrste:
- naručeni lijek (ili dugoročno). Do njega dolazi kada se prodaja imovine odvija u dužem vremenskom razdoblju, što omogućuje prodaju imovine po realnoj cijeni. Ovu vrstu likvidacijske vrijednosti karakterizira najviša procjena. Za teško prodavu imovinu (najnelikvidniju) rok za prodaju imovine je u pravilu 2 godine. Glavni zadatak tijekom dugoročne prodaje imovine je njezinu vrijednost što više približiti trenutnoj tržišnoj.
Naručeni lijek je obračunska vrijednost, izračunata po trenutnim cijenama umanjena za troškove prodaje nekretnine. To je prihod koji poduzeće ostvaruje kao rezultat otvorene prodaje svoje imovine tijekom određenog vremenskog razdoblja. Tijekom tog razdoblja prodavatelj ima priliku provesti određene aktivnosti usmjerene na povećanje atraktivnosti imovine (na primjer, popravke itd.); - prisilni lijekovi (ili kratkoročni). Takvu prodaju karakterizira vrlo velika brzina, zbog čega je nemoguće doći do stvarne vrijednosti imovine. Prodaja cjelokupne imovine obično se provodi istovremeno, na jednoj dražbi. Svrha takve brze prodaje je pribavljanje sredstava za podmirenje kratkoročnih obveza poduzeća ili dospjelih dugova.
Prisilni LP predstavlja prihod od otvorene i trenutne prodaje imovine, umanjen za iznos troškova povezanih s ovim procesom. No vrijeme za prodaju imovine je toliko kratko da nije dovoljno poduzeti mjere za povećanje likvidnosti imovine. To znači da će procjena biti minimalna; - likvidacijska vrijednost uništene imovine. Ovaj naziv je proizvoljan, ali točno odražava bit procesa: lijek se određuje kako bi se imovina najprije ispisala iz registra, a zatim uništila, a ne prodala. U pravilu, ovaj postupak likvidacije poduzeća koristi se za izgradnju novih objekata na njegovom mjestu - a ekonomski učinak takve izgradnje mnogo je veći nego od prodaje likvidiranog poduzeća.
U kojim slučajevima je potreban ovaj izračun?
Prije svega, PM potrebno u slučaju:
Postupak procjene korak po korak
Općenito, procjena vrijednosti lijeka je određivanje tržišne vrijednosti imovine i troškova njezine likvidacije (prodaja ili uništenje).
Vrijedno je napomenuti da se izračun lijekova ne smije temeljiti na brzoj prodaji imovine, već na maksimalnom izvlačenju prihoda od njihovog raspolaganja, što će omogućiti rješavanje svih dodijeljenih zadataka ili većine njih.
Formula
Najčešće se koristi ova formula za određivanje droga, jer omogućuje da se ova procjena što je moguće više približi njegovoj tržišnoj vrijednosti:
Likvidacijska vrijednost = Tržišna vrijednost x (1 – omjer prisilne prodaje)
Koeficijent prisilne prodaje kreće se u rasponu od 0,1 - 0,5 ili od 10 do 50% tržišne vrijednosti nekretnine.
Vrijednost ovog koeficijenta određuje se zasebno, prema.
I utječe na nju utjecaj mnogih faktora:
- vrijeme prodaje imovine;
- vrsta i stanje imovine;
- tržišna procjena slične imovine;
- trenutno stanje gospodarstva i druge čimbenike.
Stoga stručnjaci smatraju da navedeni koeficijent treba imati donju granicu od najmanje 0,5, tj. 50%. Osim toga, izračun po ovoj formuli vrlo se često nadopunjuje pokazateljem troškova likvidacije, koji pokazuje stvarne prihode od prodaje imovine.
Nijanse u procjeni likvidacijske vrijednosti
Prilikom likvidacije poduzeća zbog bankrota Treba uzeti u obzir sljedeće:
- imovina poduzeća može se procijeniti kao cijeli kompleks;
- procjena se može provesti putem dražbe, na kojoj se nekretnina prodaje zasebno.
U prvom slučaju, brza i isplativa prodaja komplicirana je činjenicom da je vrijednost poduzeća kao cijelog kompleksa uvijek visoka, čak i ako ne odgovara stvarnoj tržišnoj vrijednosti imovine. Osim toga, pri određivanju lijeka u ovom slučaju često zaboravljaju na vrijednost poslovanja - njegov ugled i stečeno ime.
Kada koristite metodu dražbe za prodaju imovine poduzeća, postoji šansa da se proda vrlo isplativo, ali ne u cijelosti. Tada se prvo treba odlučiti za onu imovinu koja je predmet otuđenja ne putem prodaje, na primjer, rashodovanjem, uništavanjem i sl. Obično takva imovina samo nadopunjuje troškove likvidacije poduzeća.
Likvidacijska procjena dugotrajne imovine, uključujući opremu, često ovisi o njihovoj rezidualnoj vrijednosti, koja se izračunava na temelju vijeka trajanja imovine i njezine izvorne cijene. Osim toga, na vrijednost lijeka utječu mnogi drugi čimbenici, od kojih je jedan vijek trajanja, tehničko stanje objekta, kao i prisutnost modernijih analoga na tržištu. Ali to ne vrijedi za zgrade, koje se vrednuju prvenstveno po lokaciji i broju vlasnika koje imaju.
Likvidacijska vrijednost dionica predstavlja iznos koji će ostati nakon prodaje imovine poduzeća, otplate obveza poduzeća na njihov teret i isplate povlaštenih dionica. Tipično, ovaj lijek služi samo kao procjena, ali sve dok se likvidacija poduzeća zapravo ne dogodi. Tada lijek postaje važan onima koji će otkupiti ovaj posao.
Što je likvidacijska vrijednost i zašto je potrebna govori sljedeći video materijal:
Kod prodaje nekretnine u najkraćem roku postavljaju se mnoga pitanja vezana uz utvrđivanje njezine likvidacijske vrijednosti. U ovom ćemo članku pokušati shvatiti kako se tržišna vrijednost stana razlikuje od likvidacijske vrijednosti, koji čimbenici utječu na procjenu i koji paket dokumenata treba pripremiti.
Likvidacijska vrijednost: što je to?
Likvidacijska vrijednost stambene nekretnine je cijena po kojoj se ista može prodati u najkraćem mogućem roku bez uračunavanja ostalih troškova. Drugim riječima, to je cijena za koju će vlasnik stana biti spreman prodati, pod uvjetom da ga iz nekog razloga treba vrlo brzo prodati. Ta je cijena uvijek znatno niža od tržišne, obično je razlika oko 30 posto.
Procjena se provodi za:
- bankarske institucije;
- krajnji kupac;
- lokalna vlast.
Prilikom dobivanja kredita za stan potrebna je procjena troškova stanovanja. To je zbog činjenice da nekretnina tijekom razdoblja otplate kredita prelazi u vlasništvo banke.
Kako bi ispravno procijenio likvidacijsku vrijednost i izbjegao moguće pogreške, najbolje je da se prodavatelj obrati za pomoć neovisnim procjeniteljima ili agenciji za nekretnine. Prednost treba dati tvrtkama koje su se dokazale na tržištu nekretnina i imaju relevantno iskustvo. Također biste trebali provjeriti ima li procjenitelj licencu ili certifikat za obavljanje poslova procjene.
Kako bi naručio procjenu, prodavatelj mora stručnjaku dostaviti dokument koji potvrđuje vlasništvo nad stanom.
Razlika između likvidacijske vrijednosti i tržišne vrijednosti
Tržišna vrijednost je vjerojatna cijena za koju se stan može prodati na tržištu nekretnina, uzimajući u obzir njegove karakteristike. Ova cijena ovisi o mnogim čimbenicima:
- Kvadrature.
- Infrastrukturni razvoj područja u kojem se nalazi.
- Tip stambene zgrade.
- Komunikacije.
- Lokacije prostorija.
- Udaljenost od centra grada.
Likvidacijska vrijednost je drugačija po tome što je to cijena na koju prodavatelj mora biti prisiljen pristati ako je zbog određenih okolnosti potrebno u kratkom roku prodati stan.
Na visinu likvidacijske vrijednosti prvenstveno utječe činjenica da je treba što brže prodati. No faktor vremena ne igra ulogu u tržišnoj vrijednosti, prvo se procjenjuje kvaliteta stambene nekretnine.
Glavne razlike između likvidacijske vrijednosti i tržišne vrijednosti su:
- prodaja nekretnine je prisilna;
- kratko razdoblje prodaje.
Kako se procjenjuje likvidacijska vrijednost?
Postoje dvije najčešće metode izračuna: izravna i neizravna. U nastavku ćemo detaljnije pogledati svaki od njih.
Pri izravnom izračunavanju koristi se komparativna analiza. Odnosno, analiziraju se ne tako davno prodani stanovi sličnih karakteristika. Provođenjem studije cijena možete odrediti optimalnu cijenu predmeta interesa. Nedostatak ove metode je što se ne može koristiti pri ocjenjivanju stanova koji su projektirani prema pojedinačnom projektu.
Indirektna metoda temelji se na tržišnoj vrijednosti umanjenoj za troškove likvidacije povezane s brzom pripremom sve potrebne dokumentacije i ograničenim vremenskim okvirom za prodaju stambene nekretnine.
Glavne faze procjene likvidacijske vrijednosti:
- Dogovor točnog datuma.
- Određivanje metode ocjenjivanja.
- Prikupljanje potrebnih informacija.
- Koordinacija primljenih informacija.
- Napravite detaljno pisano izvješće.
Dokumenti potrebni za ispit
Tijekom postupka procjene, procjenitelj će trebati određeni broj dokumenata za izračune i analizu nekretnine.
Popis glavne dokumentacije:
- dokument koji potvrđuje vlasništvo (ugovor o kupoprodaji stana, darovni ugovor itd.);
- izvod iz tehničke putovnice ureda za tehnički inventar;
- detaljan dijagram stambenih nekretnina;
- potvrde o prisutnosti ili odsutnosti dugova na stanu.
Čimbenici koji utječu na ocjenu
Likvidacijska vrijednost stana procjenjuje se prema nizu kriterija. Glavni su:
- Opća politička i gospodarska situacija u zemlji - u trenucima krize cijena stanovanja značajno pada.
- Opće stanje na tržištu nekretnina.
- Razdoblje u kojem je potrebno prodati stan - što je kraće razdoblje prodaje, to je niži trošak.
- Opća kvadratura stambenog prostora, raspored.
- Stanje stana u cjelini - stanje uređenja, prisutnost komunikacija.
- Subjektivni faktori.
- Položaj, katnost, tip strukture stambene zgrade.
Na ruskom tržištu nekretnina tržišna vrijednost se uglavnom koristi pri prodaji stambene nekretnine. Likvidacijska vrijednost se najčešće koristi u kriznim vremenima u zemlji i kod hipotekarnog kreditiranja.
Da biste izbjegli moguće pogreške pri određivanju likvidacijske vrijednosti, prvo morate razumjeti što je njezina bit i u čemu se razlikuje od tržišne vrijednosti. Ne biste trebali sami raditi procjenu, najbolje je da se obratite stručnjacima, jer će samo iskusan procjenitelj moći izračunati točnu i najpouzdaniju vrijednost.
Vrijednost nekretnine obično se odnosi na njezinu tržišnu vrijednost. Međutim, postoje i druge vrste vrijednosti nekretnine, koje su ponekad potrebne za dovršenje određene transakcije s njom. Stoga se u nizu transakcija koristi likvidacijska vrijednost stambenog prostora. Po čemu se razlikuje od tržišnog? U kojim situacijama je potrebno utvrditi?
"Tržišna vrijednost je najvjerojatnija cijena po kojoj se nekretnina može prodati u bliskoj budućnosti", kaže Inna Ignatkina, direktorica podružnice tvrtke "MIC-Nekretnine" (GC "MIC"). – Tržišna vrijednost ovisi o nizu faktora (prometna dostupnost, tip kuće, kvadratura itd.). Tržišnu vrijednost nekretnine može najpreciznije odrediti samo profesionalni procjenitelj ili iskusan posrednik u prometu nekretninama.” Nerijetko prodavatelji nekretnina koji slabo poznaju tržište nekretnina određuju cijene nekretnina koje prodaju koje se znatno razlikuju od tržišnog prosjeka. Naravno, svatko želi skuplje prodati svoj stan. Međutim, događa se i suprotno. Dakle, vlasnik koji želi smanjiti vrijeme izloženosti nekretnine koja se prodaje može odrediti cijenu nižu od tržišne. U ovom slučaju već govorimo o likvidacijskoj vrijednosti imovine. “Drugim riječima, likvidacijska vrijednost je trošak stanovanja s kojim će se prodavatelj morati složiti ako treba brzo prodati nekretninu koju posjeduje”, kaže MIC-Nekretnine. Važno je napomenuti da pri izdavanju hipotekarnog kredita većina kreditnih institucija uzima u obzir ne samo tržišnu vrijednost, već i likvidacijsku vrijednost kuće. To se uglavnom radi kako bi se u slučaju neplaćanja zajmoprimca, kolateralna imovina mogla prodati bez odgode. Ako banka stavi na tržište stambeni prostor po cijeni bliskoj tržišnoj, to će odgoditi proces prodaje nekretnine. Osoba koja ne razumije dobro stanje na tržištu nekretnina teško će samostalno utvrditi i tržišnu i likvidacijsku vrijednost stambenog prostora kojeg posjeduje. “Gotovo svaka web stranica za nekretnine danas ima online kalkulator, koji analizom podataka koje unese korisnik određuje cijenu stana”, kaže Inna Ignatkina. – Međutim, morate shvatiti da takvi programi ne uzimaju u obzir niz čimbenika i nijansi određivanja cijena, pa se stoga stvarna cijena ne može izračunati na ovaj način. Ne bez razloga iskusni procjenitelji i trgovci nekretninama uvijek nastoje otići na nekretninu i osobno je pregledati kako bi uzeli u obzir sve karakteristike nekretnine, od prometne dostupnosti do kvalitete popravka u stanu. Stoga je u pripremi za ozbiljnu transakciju preporučljivo obratiti se profesionalcima.”
Likvidacijska vrijednost je vrijednost sve imovine koja se može prodati u slučaju stečaja poduzeća.
Prodaja imovine provodi se radi podmirenja, u cijelosti ili djelomično, svih obveza prema vjerovnicima.
Obično se za mogući stečaj sazna mnogo prije donošenja te odluke i početka svih potrebnih procedura, pa poduzetnici imaju vremena prodati dio svoje imovine po povoljnijim cijenama i podmiriti dio svojih obveza.
Procjena likvidacijske vrijednosti
Formula za izračun troškova br.1
Postoje dva načina za izračunavanje likvidacijske vrijednosti. U slučaju kada poduzeće prestane ostvarivati dobit i u slučaju kada nastavlja ostvarivati dobit.
Formula za izračun likvidacijske vrijednosti vrlo je jednostavna:
(Price/earnings) ili kako to obično piše u udžbenicima (P/E).
Za izračune uzimaju se podaci za tromjesečje poslovanja poduzeća i ti podaci moraju biti pouzdani. U nekim slučajevima uvode se dodatni faktori korekcije. Valja imati na umu da se točna likvidacijska vrijednost može saznati tek nakon što se nad tvrtkom proglasi stečaj i njena imovina ode na prodaju.
To jest, izračunavate vjerojatni iznos koji biste mogli dobiti ako se imovina proda u određenom trenutku.
Stoga se za izračun likvidacijske vrijednosti obično koristi sljedeća formula:
Sp = R f × (1 – K p) × (1 – K v).
Gdje Sp- likvidacijska vrijednost;
Rusija– tržišna kapitalizacija, koja se izražava u apsolutnim vrijednostima;
Kv I KP– povećanje odnosno smanjenje imovine ovisi o situaciji i vremenu potrebnom za reorganizaciju ili likvidaciju poduzeća.
Formula za izračun troška br.2
Drugi način izračuna likvidacijske vrijednosti podrazumijeva da tvrtka nastavlja ostvarivati dobit i stoga se ta činjenica mora uzeti u obzir pri izračunu. U ovom slučaju utvrđuje se iznos dužničkih obveza, jer bez toga nije moguće utvrditi stvarnu vrijednost imovine.
Likvidacijska vrijednost u ovom slučaju određuje se vrlo jednostavno: Od ukupne vrijednosti nekretnine oduzimamo dug tvrtke. U tom slučaju pri izračunu likvidacijske vrijednosti ne koriste se pomoćni koeficijenti, već se moraju uzeti u obzir kamatne stope na kredite.
Za izračun akumuliranog duga upotrijebite formulu za izračun kamata:
FV=P(1+n)k– za složenu okladu;
FV=P(1+nk)– za jednostavno;
Gdje F.V.– iznos duga s kamatama;
n- kamatna stopa;
k– razdoblje;
P– iznos dugovanja.
Prilikom utvrđivanja obveza treba uzeti u obzir i plaćene dugove. Ako postoji zakašnjeli dug, treba ga uključiti u konačni iznos zajedno s kaznama i globama.
Kada bi informacije o bilanci trebale biti razjašnjene i usklađene?
Proces likvidacije poduzeća traje dugo. Kao rezultat toga, na temelju provedenih postupaka, sastavlja se likvidacijska bilanca.
Svrha likvidacijske bilance je:
- Prikaz koji je poduzeće napravilo gubitke tijekom likvidacije ili reorganizacije
- Osiguranje vjerovnika i relevantnim državnim agencijama s pouzdanim informacijama o ekonomskom stanju poduzeća.
U pravilu se prije završne likvidacijske bilance prvo predaju međubilance. U njima se usklađuju podaci o stanju obveza i imovine kroz cijelo razdoblje dok traje likvidacija poduzeća.
Prije predaje likvidacijske bilance poreznoj upravi, potrebno je izvršiti odgovarajuća knjiženja i usklađenja.
Morat ćete navesti:
- Svi troškovi i gubici gubici nastali tijekom likvidacije imovine;
- Primljeni prihod od prodaje imovine;
- Podaci se bilježe u bilanci o financijskom stanju poduzeća, njegovoj imovini i obvezama u trenutku likvidacije bilance.
Zatim bilancu odobravaju osnivači ili sudionici natječajnog odbora. Nakon što se konačno primi odluka o likvidaciji poduzeća, odnosno brisanje poduzeća iz državnog registra pravnih osoba, završna bilanca se predaje poreznoj upravi.
Glavna bit koncepta
Suština likvidacijske vrijednosti imovine je u tome da je ta imovina kolateral poduzeća. Za tu imovinu podiže kredit kod banke, au slučaju stečaja istom imovinom podmiruje sve svoje obveze. Odnosno, ako poduzeće ne ostvaruje dobit i nalazi se na rubu bankrota, tada se njegova imovina automatski pretvara u obveze.
Važno je uzeti u obzir da banke obično izdaju kredite na temelju likvidacijske vrijednosti, a likvidacijska vrijednost se izračunava na temelju tržišne vrijednosti. To je zbog činjenice da kada se imovina prodaje u slučaju stečaja, njihova će cijena biti znatno niža od prvobitne cijene.
Budući da će u tom slučaju imovina biti prodana ispod čekića, često na brzinu i uz velike gubitke. Stoga zajmodavci traže osiguranje.
Ekonomska definicija pojma
Ekonomska definicija pojma je ta likvidacijska vrijednost dobiva na značaju kada postoji potreba da se u kratkom roku proda imovina poduzeća. Ali to nije uvijek povezano s bankrotom poduzeća.
Vrlo često se ovaj koncept odnosi i na prodaju zastarjele ili nepotrebne opreme. Dobivena sredstva koriste se za plaćanje obveza prema vjerovnicima. Ostatak se može koristiti za isplatu dividende ili uložiti u drugu imovinu.
U globalnom gospodarstvu koncept "likvidacijske vrijednosti" ima jasnu vezu s vjerojatnošću bankrota.
Suština ovog pristupa je jednostavna: u svakom slučaju, prije ili kasnije, tvrtka će biti proglašena bankrotom, a sva imovina će biti rasprodana. U ovom slučaju postoje dva pristupa prodaji imovine: hitna likvidacija i uredna likvidacija.
Do brze likvidacije dolazi kada vjerovnici zahtijevaju trenutnu otplatu svih obveza. Razlozi za takva potraživanja mogu biti različiti, ali je uobičajeno da se u takvim slučajevima imovina prodaje po smanjenoj vrijednosti. Organiziraju se prodaje i aukcije.
Uredna likvidacija odvija se u razumnom roku. U tom slučaju likvidacijska vrijednost može biti što bliža tržišnoj vrijednosti.
Obično se takva likvidacija događa u dva slučaja:
- Nakon otplate svih dugova;
- U slučajevima kada se unaprijed zna za vjerojatni stečaj, prije pokretanja postupka likvidacije poduzeća.
Računovodstvena imovina i obveze
Kao što znate, sve transakcije, uključujući prodaju imovine po likvidacijskoj vrijednosti, moraju biti dokumentirane u financijskim izvještajima poduzeća. Sva sredstva poduzeća podijeljena su na imovinu, odnosno na imovinu i obveze – izvore nastanka te imovine.
Zbog činjenice da struktura kapitala ne ovisi o odlukama koje se donose u svezi investicijske politike, organizacija ne može promijeniti tržišnu vrijednost svoje imovine. Njihova vrijednost ne ovisi o stanju obveza poduzeća.
