Компания произвела в арендованном помещении неотделимые улучшения. При этом были использованы заемные средства. После проведения ремонта она подписывает с арендодателем допсоглашение о частичном зачете стоимости произведенных работ в счет арендных платежей. Разобраться с нюансами отражения всех этих операций в бухучете поможет данная статья.
Ситуация
ООО «Н» зарегистрировано в конце 2010 года, c мая 2011 года ООО «Н» подписывает договор аренды на помещение с ООО «З». По обоюдному соглашению ООО «Н» начинает производить в данном помещении ремонт (замена окон, дверей, перенос стеновых перегородок, замена и ремонт лестницы, работы по электрике и т.д.). Документы на ремонт прилагаются.
Ремонт помещения закончен, подписан акт выполненных работ 28.12.11. Данное помещение ООО «Н» после ремонтных работ использует под ресторан и караоке-бар. Предприятие находится на ЕНВД и финансово-хозяйственную деятельность начало 28.12.11. Общая стоимость произведенных работ составила 8,5 млн. руб.
28.12.11 было подписано дополнительное соглашение между ООО «Н» и ООО «З» о том, что в связи с проведенными работами засчитать частично стоимость ремонтных работ (3 млн. руб.) в счет арендных платежей. К данному дополнительному соглашению прилагаются смета, акт выполненных работ и т.д.
Для проведения ремонтных работ ООО «Н» взяло беспроцентные займы: от учредителей (2 человека, доля которых по 50 %) на 2 года (беспроцентный), а также на 2 года от ИП.
Как правильно оформить заем от учредителей и ИП?
В договор займа необходимо включить пункт «Проценты за пользование займом не взимаются» . Никаких дополнительных налогов предприятие от предоставления сумм беспроцентных займов уплачивать не должно.
Предоставление таких займов не является безвозмездно оказанными услугами, и поэтому их суммы не подпадают под действие п. 8 ст. 250 НК РФ , согласно норме которого при безвозмездном получении имущества (работ, услуг) или имущественных прав у их получателя возникает внереализационный доход (письма Минфина РФ от 02.04.10 № 03-03-06/1/224, от 14.07.09 № 03-03-06/1/465, от 20.05.09 № 03-03-06/1/334, УФНС по г. Москве от 22.12.10 № 16-15/134823@ и от 03.11.10 № 16-15/115768@) .
При получении беспроцентного займа право собственности на передаваемую сумму денежных средств, которую предприятие обязано вернуть в установленный договором займа срок, к предприятию не переходит, т.е. отсутствует реализация, и поэтому такая операция не облагается НДС (п. 1 ст. 39 и п. 1 ст. 146 НК РФ) .
При возврате учредителям и ИП предоставленных предприятию беспроцентных займов у них также не возникнет объекта обложения по НДФЛ.
Примечание. Попутно отметим, что если бы заимодавцем предприятия являлся учредитель – юридическое лицо, доля которого в уставном капитале более 20 %, предоставление беспроцентного займа инспекция могла бы расценить как сделку между взаимозависимыми лицами (ст. 20 НК РФ) . Налоговые органы, исходя из рыночной ставки, могут определить размер не начисленных в свое время процентов и заставить фирму-учредителя доплатить сумму налога на прибыль (а также пеню). При доле участия учредителя меньше 20 % п. 2 ст. 20 НК РФ дает право суду признавать взаимозависимыми лица по основаниям, не предусмотренным НК РФ, если отношения между этими лицами могут повлиять на результаты сделок по реализации товаров (работ, услуг).
Получение и возврат беспроцентного займа, выданного на 2 года, в учете должны отражаться следующими проводками.
На дату получения заемных средств:
Дт 51(50) Кт 67.
На дату возврата займа:
Дт 67 Кт 51(50).
На каком счете надо отразить всю сумму произведенного ремонта? Как следует отразить в бухучете зачет? Как правильно списывать сумму произведенного ремонта до и с началом финансово-хозяйственной деятельности предприятия?
Проведенные организацией работы являются капитальными, и их результатом являются так называемые неотделимые улучшения арендованного имущества.
Согласно п. 46 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ, утвержденного приказом Минфина РФ от 29.07.98 № 34н (ред. от 24.12.10), капитальные вложения в арендованные (на срок более года!) объекты основных средств сами квалифицируются как основные средства. Поэтому предварительно они должны отражаться на счете 08 (абз. 2 п. 5 ПБУ 6/01, утв. приказом Минфина РФ от 30.03.01 № 26н, п. 10 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина РФ от 13.10.03 № 91н).
В периоде, когда отсутствуют доходы от производства и реализации, экономическая обоснованность понесенных затрат определяется не фактически полученными доходами в конкретном периоде, а направленностью осуществленных расходов на получение доходов (письма Минфина РФ от 21.04.10 № 03-03-06/1/279, от 10.04.08 № 03-03-06/1/265 и от 17.07.08 № 03-03-06/1/414, постановления ФАС Московского округа от 31.03.10 № КА-А40/2740-10 и Северо-Западного округа от 14.11.08 № А42-7508/2006). Поэтому расходы по аренде и расходы на улучшение арендованного помещения до начала деятельности подлежат учету на тех же счетах, что и после ее начала.
Примечание. Плательщика ЕНВД не должен волновать учет налога на прибыль, начисление НДС, выделение «входных» сумм данного налога, а также применение ПБУ 18/02.
В учете организации, в частности, должны быть выполнены следующие проводки.
До начала деятельности (ежемесячно):
Дт 91-2 Кт 76 субсчет «Расчеты по аренде»
Дт 08 Кт 60, 76, 10
После начала деятельности (ежемесячно):
– отражено начисление арендной платы;
Дт 76 субсчет «Расчеты по аренде» Кт 51
– отражено перечисление арендной платы;
Дт 08 Кт 60, 76, 10
– отражены расходы на неотделимые улучшения арендованного помещения.
28.12.11 (на дату окончания работ и подписания дополнительного соглашения):
Дт 01 Кт 08
– 5 500 000 руб. – часть проведенных капитальных вложений переведена в состав собственных основных средств;
Дт 76 субсчет «Расчеты по аренде» Кт 08
– 3 000 000 руб. – часть проведенных капитальных вложений зачтена арендодателем в счет платежей по арендной плате.
Согласно п. 1 ст. 256 НК РФ , капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования (СПИ), определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с классификацией основных средств, утверждаемой Правительством РФ.
Примечание.
В рассматриваемом случае СПИ определяется сроком полезного использования арендованного объекта согласно Классификации основных средств, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 01.01.02 № 1
.
Письмом Минфина РФ от 14.05.08 № 03-03-06/2/52
разъяснено, что СПИ, применяемый арендатором для исчисления амортизации по капитальным вложениям в форме неотделимых улучшений в арендованное имущество, является постоянной величиной и не зависит от срока эксплуатации самого объекта аренды.
Поэтому начислять амортизацию можно только в течение срока действия договора аренды
, и, скорее всего, стоимость неотделимых улучшений не будет самортизирована арендатором полностью. При этом у арендатора нет оснований для признания в налоговом учете расходов несамортизированной части своих капитальных вложений (письмо Минфина РФ от 05.02.08 № 03-03-06/2/12)
.
Ежемесячно с 01.01.12 и до погашения зачтенной арендодателем суммы арендной платы:
Дт 44(26) Кт 76 субсчет «Расчеты по аренде»
– отражено начисление зачтенной арендодателем ежемесячной суммы арендной платы;
Дт 02 Кт 44 (26)
Ежемесячно с месяца после погашения зачтенной суммы арендной платы и до окончания срока аренды:
Дт 44(26) Кт 76 субсчет «Расчеты по аренде»
– отражено начисление арендной платы;
Дт 76 субсчет «Расчеты по аренде» Кт 51
– отражено перечисление арендной платы;
Дт 02 Кт 44 (26)
– (5 500 000 руб. : СПИ мес.) – отражено начисление амортизации суммы капитальных вложений, зачисленной в состав собственных основных средств.
Если по окончании договора аренды сумма капитальных вложений, не возмещенная арендодателем, не будет самортизирована полностью, то в учете следует выполнить проводки:
Дт 02 Кт 01
– списана сумма начисленной амортизации;
Дт 91-2 Кт 01
– списана безвозмездная передача арендодателю остаточной стоимости капитальных вложений.
редакция журнала «Помощник Бухгалтера»
Отражение в учете зачета ремонтных работ в счет арендной платы.
Амортизация объектов основных средств
Условия зачета ремонтных работ в счет арендной платы в договоре
Проведение текущего или капитального ремонта является очень часто рассматриваемым в практике вопросом. Как правило, ремонт переданного в аренду имущества проводит арендодатель. Однако по договоренности стороны могут возложить эту обязанность на арендатора (п. 1 ст. 616 ГК РФ).
В случае, если аре6ндатор проводит ремонт самостоятельно, он, естественно, заинтересован в зачете ремонтных работы в счет арендной платы и отражении данных затрат в учете. Арендатор должен помнить, что обязательным условием для зачета ремонтных работ в счет арендной платы является включение данных условий в договор с арендодателем. Об этом свидетельствует и судебная практика.
Так, в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 23.01.2009 по делу N А43-5765/2008-19-170, суд пришел к выводу, что если в договоре обязанность по исправлению недостатков помещения возложена на арендатора, его довод о наличии у него права требовать взыскания стоимости ремонта или его зачета в счет арендных платежей во внимание не принимается. Дело в том, что «контрагенты при заключении договора в пункте 3.1 установили, что объект аренды содержит недостатки; перед использованием его по назначению (под кафе) подлежит ремонту за счет арендатора, согласовали срок ремонта (один год) и перечень строительно-ремонтных работ в сумме 2 183 189 рублей…
Во исполнение пункта 3.1 договора участники арендного обязательства составили акт перечня дефектов от 04.04.2007 и Перечень ремонтно-строительных работ от 10.04.2007. Контрагенты зафиксировали нерабочее состояние системы канализации на 90 процентов (засор стоков, течь в подвале), ветхий, проржавевший на 70 процентов водопровод, негерметичность системы теплоснабжения, протечки в крыше (износ 20 процентов). Недостатки, указанные в данных документах, правомерно квалифицированы судом как явные, которые арендатор мог или должен был обнаружить во время осмотра имущества при передаче его в аренду, что исключает применение к спорным правоотношениям пункта 1 статьи 612 Кодекса, в соответствии с которым арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
В Определении ВАС РФ от 01.11.2008 N 14087/08 указано, что зачет стоимости проведенного арендатором ремонта в счет арендной платы возможен лишь при условии его проведения по согласованию с арендодателем.
Обязанность по исправлению данных недостатков с учетом положений пункта 3.1 договора возложена на арендатора… Такое распределение обязанностей сторон по содержанию имущества не противоречит статье 616 Кодекса, носящей диспозитивный характер.
Также суды сходятся во мнении, что неудовлетворительное состояние объекта аренды само по себе не свидетельствует о том, что арендатор не мог им пользоваться. Так, в Постановлении ФАС Уральского округа от 02.04.2008 N Ф09-2095/08-С6 по делу N А60-25751/2007 говорится о том, что «…Ссылки заявителя на неудовлетворительное состояние арендованного помещения, а также на невозможность осуществлять в данном помещении производственную деятельность сами по себе не свидетельствуют о том, что общество «Минерал» не пользовалось спорным помещением, которое было ему передано по акту приема-передачи…»
Таким образом, в договоре арендатор должен предусмотреть зачет работ в счет арендной платы, что позволило бы минимизировать судебные риски и беспрепятственно учесть затраты на ремонтные работы.
Если в договоре аренды ничего не сказано о ремонте имущества, которое вы арендуете, лучше закрепить правила распределения ремонтных расходов между вашей организацией и арендодателем в дополнительном соглашении. Так не будет споров ни с арендодателем, ни с проверяющими из налоговой инспекции.
Отражение в учете арендодателя затрат на капитальный ремонт, произведенный арендатором
Допустим, что затраты на проведение капитального ремонта объекта составили 1 000 000 руб., которые арендатор (он же генподрядчик) подтвердил документально (представлением акта организации, выполнившей ремонт, либо сметы и т.д.).
Подписание акта на проведение ремонта на эту сумму должно было сопровождаться выставлением счета-фактуры с НДС в размере 180 000 руб.
Принятие затрат в регистрах бухгалтерского учета ООО «Альфа» (он же арендодатель, он же заказчик) отражалось записями:
Д-т 23 «Вспомогательные производства» (25 «Общепроизводственные расходы», 26 «Общехозяйственные расходы») К-т 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» — 1 000 000 руб. — приняты работы по капитальному ремонту сданного в аренду объекта;
Д-т 19 К-т 60 — 180 000 руб. — отражена сумма НДС по проведенному капитальному ремонту;
Д-т 68, субсчет «Расчеты по НДС», К-т 19 — 180 000 руб. — НДС по капитальному ремонту сданного в аренду объекта принят к вычету.
Сторонами было принято решение о зачете затрат на ремонт в счет арендной платы. Допустим, ее размер установлен в сумме 59 000 руб. в месяц, в том числе НДС — 9000 руб.
Зачет на основании ежемесячно составляемых актов отражается в регистрах бухгалтерского учета ООО «Альфа» записями:
Д-т 60 К-т 62 — 50 000 руб. — зачтена стоимость капитального ремонта сданного в аренду объекта в счет причитающейся от ЗАО «Бета» арендной платы;
Д-т 60 К-т 51 «Расчетные счета» — 9000 руб. — перечислена арендатору сумма НДС по зачтенной части капитального ремонта;
Д-т 51 К-т 62 — 9000 руб. — получена от ЗАО «Бета» сумма НДС по ежемесячной арендной плате.
И так каждый месяц до окончания зачета (еще 19 месяцев).
Проведении взаимозачета сумма НДС должна быть перечислена в соответствии с п. 4 ст. 168 НК РФ каждой из сторон отдельными платежными поручениями. В противном случае ни ООО «Альфа», ни ЗАО «Бета» не смогут принять НДС к вычету. Такой вывод подтверждается Письмом Минфина России от 24.05.2007 N 03-07-11/139.
Существует и другое мнение, согласно которому обязательное взаимоперечисление НДС необходимо только при оплате товаров (работ, услуг) собственным имуществом (Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.05.2005 N А33-29632/04-С3-Ф02-2145/05-С1; ФАС Западно-Сибирского округа от 03.07.2006 N Ф04-3875/2006(23942-А03-25), от 15.05.2006 N Ф04-2687/2006(22257-А67-34) и т.д.) .
Отражение в учете арендатора затрат на капитальный ремонт
Затраты на ремонт могут быть оформлены различным способом.
Расходы по проведению капитального ремонта арендованного имущества (в том числе основных средств), используемого арендатором в производственных целях, признаются расходами по обычным видам деятельности (п. п. 5, 7 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н).
При применении упрощенной системы налогообложения, расходы на ремонт арендованных основных средств, а также суммы НДС по ним также как при общей системе налогообложения уменьшают полученные доходы при определении налоговой базы при условии оплаты выполненных работ подрядчику (пп. 3, 8 п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.17 НК РФ, см. также Письмо Минфина России от 25.06.2009 N 03-11-06/2/108).
Если в организации не создается резерв на ремонт основных средств, то указанные расходы могут отражаться в составе расходов будущих периодов на счете 97 «Расходы будущих периодов» в момент подписания Акта о приеме-сдаче отремонтированных, реконструированных, модернизированных объектов основных средств (форма N ОС-3, утвержденная Постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 N 7) (п. п. 16, 18, 19 ПБУ 10/99, п. 65 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.1988 N 34н, Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).
118 000 Акт о приеме-
сдаче объектов
основных средств
Отражена оплата выполненных
работ
60
51
118 000 Выписка банка по
расчетному счету
Ежемесячно в течение трех лет
Списана часть затрат на
проведение ремонта
(118 000 / 3 / 12)
3 278
Бухгалтерская
справка-расчет
При выполнении ремонта (как текущего, так и капитального) полученного в аренду основного средства собственными силами (вспомогательным производством) понесенные затраты предварительно могут собираться на счете 23 «Вспомогательные производства» и по завершении ремонта списываются в дебет счета 20 «Основное производство» (или 25 «Общепроизводственные расходы») (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н)
Отражены затраты на
проведение ремонта
основного средства
10,
70,
69
118 000 Требование-
накладная,
Расчетно-
платежная
ведомость,
Бухгалтерская
справка-расчет
Списаны расходы на ремонт
20
(25)
118 000 Акт о приеме-
сдаче объектов
основных средств
В целях исчисления налога на прибыль расходы на ремонт арендованного автомобиля учитываются в составе прочих расходов в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат (п. 1 ст. 260, п. 5 ст. 272 Налогового кодекса РФ).
Отражены расходы на
проведение ремонта
автомобиля
10,
70,
69
и др.
20 000 Требование-
накладная,
Расчетно-
платежная
ведомость,
Бухгалтерская
справка-расчет
Расходы на ремонт
автомобиля отражены в
составе расходов по обычным
видам деятельности
20 000
Акт о приеме-
сдаче объектов
основных средств
Комментарии по вопросу отражения в учете затрат также содержатся в Письмах Минфина России от 29.05.2008 N 03-03-06/1/339, от 29.12.2007 N 03-03-06/1/901, от 16.10.2007 N 03-03-06/2/191, от 03.11.2006 N 03-03-04/1/718, Письме УФНС России по г. Москве от 27.12.2007 N 20-12/124848@, Постановлении ФАС Поволжского округа от 13.03.2008 по делу N А55-627/2007, ФАС Волго-Вятского округа от 14.08.2007 по делу N А11-1883/2006-К2-18/210, ФАС Дальневосточного округа от 05.09.2007 N Ф03-А04/07-2/2149 по делу N А04-6745/2006-25/539, ФАС Московского округа от 24.10.2007 N КА-А41/11028-07 по делу N А41-К2-10384/06, ФАС Центрального округа от 13.01.2006 N А54-3665/2005-С5.
Налогообложение
При проведении капитального ремонта собственными силами арендатор НДС не уплачивает, поскольку расходы на ремонт учитываются при расчете налога на прибыль (ст. 260 НК РФ). Следовательно, такого объекта налогообложения, как выполнение работ для собственных нужд, в данном случае не возникает (пп. 2 п. 1 ст. 146 НК РФ).
Если работы выполнены сторонней организацией, то у арендатора есть право на вычет «входного» НДС, предъявленного подрядчиком (пп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).
Арендатор вправе признать в целях налогообложения затраты на проведение капитального ремонта, если арендодатель не компенсирует ему понесенные затраты (п. 2 ст. 260 НК РФ). При применении метода начисления расходы на ремонт учитываются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат и независимо от факта оплаты (п. п. 1, 2 ст. 260, п. 5 ст. 272 НК РФ).
Что касается капитальных вложений в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором без согласия арендодателя, то их стоимость арендатор не сможет учесть в расходах для целей налогообложения прибыли. Такие улучшения будут расцениваться как результаты работ, безвозмездно выполненных арендатором в пользу арендодателя (Статья 252, п. 16 ст. 270 НК РФ).
Также необходимо учитывать, что в Письме Минфина России от 05.02.2008 N 03-03-06/2/12 сделан следующий вывод: недоамортизированная по истечении срока договора аренды часть капитальных вложений в форме неотделимых улучшений, которая не была возмещена арендодателем, расходом по налогу на прибыль у арендатора не признается.
Налогом на имущество облагается имущество, которое учитывается на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета (п. 1 ст. 374 НК РФ).
По правилам бухгалтерского учета арендатор включает в состав основных средств произведенные капитальные вложения, если они по условиям договора аренды признаются собственностью арендатора (абз. 2 п. 5 ПБУ 6/01, абз. 2 п. 3, абз. 8 п. 10, п. 35 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств).
Таким образом, арендатор, который фактически учел неотделимые улучшения на своем балансе в качестве основных средств, должен уплачивать налог на имущество.
Амортизация основных средств
Налоговый кодекс РФ (п. 1 ст. 258) говорит, что капитальные вложения в арендованное имущество амортизируются арендатором в течение срока аренды. При этом норма амортизации определяется исходя из срока полезного использования арендованного объекта. При этом статья 258 НК РФ не устанавливает ограничений по сроку договора аренды при начислении амортизации по капитальным вложениям в арендованное имущество. В то же время ст. 256 НК РФ амортизируемым признает имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев. Согласно официальной позиции арендатор вправе начислять амортизацию по капитальным вложениям в арендованное имущество, даже если договор аренды заключен на срок менее года.
Между тем затраты по неотделимым улучшениям арендатор может учесть не через амортизацию, а как расходы, связанные с выполнением работ. Дело в том, что сумму возмещения арендодателем расходов на проведение неотделимых улучшений арендатору для целей налогообложения следует учитывать в составе выручки от реализации на момент передачи результатов работ по акту. Соответственно, расходы арендатора надо рассматривать как произведенные в процессе выполнения работ для арендодателя
Неотделимые улучшения, стоимость которых не возмещается, могут также амортизироваться арендатором. Арендатор начисляет амортизацию с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество введено в эксплуатацию, и до окончания срока действия договора аренды.
Сумма амортизации по неотделимым улучшениям рассчитывается исходя из всего срока полезного использования, определяемого для арендованного объекта в соответствии с Классификацией основных средств. То есть арендатору нельзя устанавливать срок полезного использования капитальных вложений исходя из срока аренды или из оставшегося срока использования объекта аренды по данным арендодателя.
В Письме Минфина России от 18.09.2009 N 03-03-06/2/174 финансовое ведомство разъясняет, что по окончании срока договора аренды арендатор должен прекратить начисление амортизации по амортизируемому имуществу в виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений. Аналогичные выводы содержит: Письмо Минфина России от 17.07.2009 N 03-03-06/1/478, Письмо Минфина России от 08.05.2009 N 03-07-07/40, Письмо Минфина России от 08.10.2008 N 03-03-06/2/140.
Можно сделать вывод, что нормы налогового законодательства ставят в невыгодное положение арендатора, заключающего договор аренды на срок, значительно меньший срока полезного использования арендованного имущества, и производящего капитальные вложения в такое имущество (при отсутствии в договоре условия о компенсации расходов). Ведь до окончания срока амортизации капитальных вложений арендатор не успеет списать расходы по ним у себя в налоговом учете.
В рамках международного форума PROEstate состоялся бизнес-тур в индустриальный парк Greenstate в Ленинградской области, организованный компанией ЗАО «ЮИТ Лентек». В ходе мероприятия состоялись: презентация возможностей индустриального парка в Горелово, осмотр всей территории, объектов инфраструктуры и производственных помещений действующих резидентов и тематический круглый стол с участием экспертов.
Многочисленные гости из различных регионов страны внимательно осмотрели Greenstate общей площадью 112,4 га. Участники мероприятия высоко оценили имеющуюся полную инженерную подготовку под строительство и все необходимые коммуникации. Так, водоснабжение (3000 м.куб./сутки) и канализация (2700 м.куб./сутки) осуществляются по договору с ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга». Электрическая мощность 27 мВт присоединена от ОАО «Петродворцовая электросеть», установлена квартальная котельная мощностью - 30 мВт. На территории индустриального парка также построены автомобильная и железная дороги, проложены сети ливневой канализации и пожарного водопровода (построена насосная станция пожаротушения). На территории парка проложен газопровод. Выполнены сети ливневой канализации.
«Вся территория индустриального парка в Горелово разделена на 2 функциональные зоны: зону пищевых предприятий и зону логистики и производства прочих предприятий.
В 2007 году земельный участок был приобретен ЗАО «ЮИТ Лентек» в основном для продажи скандинавским компаниям. На начальном этапе развития площадки предполагалось разместить 10-15 крупных резидентов, но 2008 год внес свои коррективы. Сегодня мы понимаем, что еще порядка 50 клиентов, заинтересованных в покупке небольших по площади участков, смогут вскоре построить здесь свои производства. Основная масса потенциальных клиентов - российские предприятия. Планируется завершить заключение контрактов с клиентами на оставшуюся часть земли в течение ближайших 5 лет», - отметил в ходе экскурсии Максим Соболев, директор по развитию объектов недвижимости ЗАО «ЮИТ Лентек».
Близость к развязке КАД и Таллинского шоссе (1,7 км от территории Индустриального парка до развязки) обеспечивает легкий доступ к основным автомагистралям города. Персонал предприятий, размещенных в индустриальном парке, доставляется от метро на корпоративных автобусах резидентов, время в пути от метро «Проспект Ветеранов» - 10 минут.
В настоящее время уже введены в эксплуатацию логистический центр нового поколения «Гориго» (90 тыс. кв. м.), сервисная станция по техническому обслуживанию аварийно-спасательных средств датской компании «VIKING Life-Saving Equipment» (1500 кв. м). В 2010 году в индустриальном парке начал функционировать самый современный в России мясоперерабатывающий завод (29 тыс. кв. м.), построенный по заказу финского концерна Atria Group plс и работающий под маркой «Пит-Продукт». В марте 2011 года были введены в эксплуатацию производственные помещения (8, 2 тыс. кв. м.) для упаковки косметической продукции Dermosil, дочернего предприятия Dermoshop в Санкт-Петербурге.
«В настоящий момент ведутся переговоры с несколькими десятками предприятий. До конца года мы планируем закрыть несколько сделок», - сообщил Максим Соболев, директор по развитию объектов недвижимости ЗАО «ЮИТ Лентек».
Что касается финансовой составляющей, то на сегодня объем инвестиций в развитие Greenstate, включая расходы на полное инженерное обеспечение территории, превышает 6 млрд. рублей. Эксплуатация общей инфраструктуры индустриального парка будет обходиться примерно в 70-80 млн. рублей ежегодно, данная сумма распределяется между резидентами Индустриального парка.
ЗАО «ЮИТ Лентек» предлагает своим клиентам несколько вариантов сотрудничества: продажу земельного участка, обеспеченного инженерными коммуникациями (точки подключения на территории парка), строительство объекта в соответствии с требованиями заказчика «built-to-suit» с последующей продажей и долгосрочную аренду помещений, построенных в соответствии с требованиями заказчика.
Неподдельный интерес участников мероприятия, насчитывающих более 80 человек, вызвал круглый стол, состоявшийся во второй части бизнес-тура. В ходе делового мероприятия прошла оживленная дискуссия на тему: «Преимущества индустриального парка перед другими для размещения новых производств».
Участники круглого стола
:
1. Денис Журавский, Исполнительный директор, Ассоциация индустриальных парков России
2. Юлия Стефанишина, Старший менеджер, Ernst&Young
3. Вячеслав Холопов, Директор департамента, Knight Frank
4. Петер Гебхардт, директор по развитию, Индустриальный парк Озеры
5. Роман Исаенко, Менеджер по развитию бизнеса, Aecom
6. Сергей Васин, Исполнительный директор, Корпорация развития Ульяновской области
Подводя краткие итоги обсуждений, можно сказать, что эксперты сошлись во мнении: индустриальный парк - отдельный . По своей сути - это, прежде всего, услуга, позволяющая снизить многочисленные риски будущих собственников.
Перефразируя родоначальника классической экономической науки Адама Смита, можно сказать: «Строитель должен строить, а производитель - производить». Действительно, самостоятельная попытка инвесторов построить предприятие в российской практике далеко не всегда оказывается успешна. Наибольшие сложности испытывают малые и средние предприятия. Государство же в первую очередь поддерживает крупных инвесторов. Таким образом, компании выгоднее прийти в индустриальный парк, в котором «львиную» часть вопросов будет решать не отдельно взятый будущий собственник, а компания, оказывающая эту самую услугу по снижению рисков. Сложных вопросов, требующих компетентного решения, более чем достаточно: градостроительная подготовка, оснащение территории инженерными коммуникациями и всеми необходимыми техническими составляющими, обеспечение транспортной доступностью и сервисными услугами и т.д.
Более того, сегодня на рынке под промышленную застройку предлагается от 3500 до 8000 га земли. Земли много, но инженерно подготовлена только малая часть 5-10%. Столь малая доля инженерно подготовленных территорий обусловлена в первую очередь высокой стоимостью, так для полной инженерной подготовки 1 га индустриального парка необходимо инвестировать 0,8 - 1 млн. евро. Не каждый девелопер может привлечь требуемый объем инвестиций. Индустриальный парк без инженерной подготовки - это всего лишь иное название земли, предлагаемой на продажу.
Как самостоятельное направление развития недвижимости индустриальные парки - только в начале пути. Большинство парков на территории СПб и ЛО - это незастроенные территории, освоение которых собственники территорий планируют в следующие несколько лет.
Спрос на землю для размещения производств в СПб и ЛО носит единичный характер. В 2011 году суммарный объем сделок оценивается в 100-150 га. При таком спросе вряд ли стоит ожидать динамичного развития сектора. Однако, по мере стабилизации ситуации в мировой экономике можно ожидать постепенного роста спроса на промышленные территории.
Индустриальный парк Greenstate является частным индустриальным парком компании YIT. В 2014 году доходы концерна составили 1,88 миллиарда евро. В компании работает более 6 000 работников в России и европейских странах. Акции YIT котируются на хельсинкской фондовой бирже OMX Nordic Exchange Helsinki.
Индустриальный парк "Гринстейт" предлагает подготовленные земельные участки под промышленное строительство с подведенными коммуникациями и предоплаченными лимитами инженерно-технического обеспечения, предоставляемыми в соответствии с потребностями проектом Заказчика. Подключения участков к сетям локальных поставщиков происходит в рамках выделенных мощностей по имеющимся договорам со снабжающими организациями:
- ОАО «Петродворцовые Электросети»: общая выделенная мощность электричества – 27 МВт
- ООО «Энергопромсервис»: общий объем теплоснабжения – 30 МВт
- ГУП «Водоканал С-Петербурга»: общий выделенный объем водоснабжения и водоотведения 3000 м3/сутки
Каналы телефонной и интернет связи обеспечены сетью оптоволоконного кабеля.
Greenstate имеет выдающееся место расположения, находясь в Ленинградской области на южной границе Санкт-Петербурга, всего в 1,5 км от пересечения КАД и Таллиннского шоссе. В радиусе 20 километров от индустриального парка расположились такие важные транспортные объекты города как аэропорт «Пулково», Московское и Киевское шоссе, а также грузовой порт Санкт-Петербурга.
Территория Индустриального парка Greenstate относится к Ломоносовскому району Ленинградской области.
В индустриальном парке Greenstate осуществляется продажа земельных участков промышленного назначения от 4000 кв.метров. Свободные для продажи участки в настоящий момент являются собственностью компании «ЮИТ». В рамках договора купли-продажи «ЮИТ» берет на себя обязательство по формированию участка согласованной конфигурации и площади, а также регистрации собственности на имя покупателя. Каждый участок в индустриальном парке может быть снабжен лимитами инженерно-технического обеспечения в соответствии с потребностями предприятия Заказчика. Компании, планирующие инвестировать в собственное современное производство, имеют возможность купить земельный участок промышленного назначения с необходимыми объемами инженерного обеспечения и, таким образом, обеспечить себе прогнозируемые сроки запуска своего нового производства. В соответствии с утвержденным планом санитарно-защитных зон ИП Greenstate на территории индустриального парка могут размещаться промышленные предприятия с санитарной зоной не более 100 метров.
