Každá budova časom chátra. Komunikácia zlyhá, dekorácia stien sa zhoršuje, strecha začína prepúšťať vlhkosť. Aby dom nestratil svoje pôvodné vlastnosti, je potrebné ho pravidelne udržiavať a opravovať.
Údržba a opravy domu: čo to je a kedy sa to vykonáva
Preto možno súčasnú opravu domu všeobecne opísať ako vykonávanie prác na obnovenie pôvodných charakteristík stavebných prvkov, predchádzanie poruchám a obnovenie pôvodného zdroja celej stavby a jej jednotlivých častí.
Ak chcete zistiť, čo všetko zahŕňa údržba obydlia, prečítajte si nariadenie vlády SR č. domu, a požiadavky na jeho údržbu.
V súlade s týmto zákonom údržba a bežné opravy zahŕňajú:
- čistenie schodísk, vestibulov, podkrovia a pivníc, žľabov na odpadky, komôr na odpadky a iných pomocných priestorov;
- údržba systému ústredného kúrenia - preplachovanie, konzervácia na leto;
- odstraňovanie pevného odpadu, odstraňovanie tekutého odpadu;
- zabezpečenie požiarnej bezpečnosti;
- udržiavanie zdravia systému napájania;
- údržba prvkov záhradníctva a zlepšenie pozemku;
- opatrenia na úsporu energie a zlepšenie energetickej účinnosti domu;
- údržba kanalizácie, vodovodných systémov;
- kontrola a oprava strechy budovy;
- iné operácie.
Ako vidíte, nad stavom bytových domov sa vykonáva štátna kontrola.
Vlastníci nemôžu dobrovoľne vylúčiť žiadne služby zo stanoveného zoznamu. Takéto činnosti môžu viesť k tomu, že budova nespĺňa bežné bezpečnostné požiadavky.
Z paragrafu 18 vyhlášky č.491 vyplýva, že oprava spoločnej veci v bytovom dome sa vykonáva rozhodnutím vlastníkov. Nie vždy je však možné uskutočniť valné zhromaždenia na schválenie určitých prác.
Preto sú všetky operácie rozdelené do niekoľkých kategórií:
- Plánované. Vykonáva sa podľa vopred stanoveného harmonogramu. Napríklad príprava komunikácií na vykurovaciu sezónu.
- Neplánované. Pri bežnej kontrole sa napríklad našli praskliny na fasáde domu. Na ich odstránenie je potrebné vypracovať akčný plán a schváliť rozpočet.
- Pohotovosť. Výkon ktorého nemôže čakať až do zvolania valného zhromaždenia. Do kategórie urgentných opráv patrí spravidla odstraňovanie následkov prielomu vodovodných potrubí.
Všetky otázky aktuálnych opráv rieši HOA, valné zhromaždenie alebo pri uzatváraní zmluvy so správcovskou spoločnosťou.
Čo sa týka aktuálnej opravy bytového domu, čo je zahrnuté v súpise prac
- Údržba základov:
- kontrola výstuže na koróziu;
- hľadanie nerovnomerného sadania konštrukcie;
- kontrola trhlín, opuchov a iných poškodení betónovej konštrukcie;
- kontrola stavu hydroizolačných materiálov;
- odstránenie zistených porúch.
- Údržba suterénov bytových domov:
- kontrola súladu so správnou úrovňou teploty a vlhkosti;
- Prevencia pred povodňami v suteréne
- kontrola stavu priestorov a vstupov do nich, aby sa vylúčil neporiadok a znečistenie;
- Udržiavanie stien domu v správnom stave: identifikácia trhlín a poškodení a ich včasné odstránenie.
- Údržba vodovodu, kanalizácie, ústredného kúrenia. Toto zahŕňa:
- čistenie potrubia;
- výmena jednotlivých častí;
- inštalácia nových komunikácií.
- Výmena a oprava zárubní, okenných rámov, priečok umiestnených v spoločných priestoroch.
- Výmena a obnova strechy, spevnenie podláh.
- Odstraňovanie porúch zariadenia pece.
- Obnova prievanu pri vetraní.
- Výmena alebo obnova jednotlivých častí podlahovej krytiny.
- Vonkajšie terénne úpravy:
- oprava chodníkov a chodníkov;
- terénne úpravy;
- obnova kvetinových záhonov;
- oprava športovísk a ihrísk.
Konkrétny zoznam zostavujú dodávatelia. Závisí to od veku a vybavenia domu, ako aj od vôle vlastníkov bytov znášať dodatočné náklady.
Rozdiely od generálnej opravy
Súčasné a veľké opravy MKD majú podobný charakter. Ide o konkrétny zoznam činností zameraných na udržanie stavby v podobe, v akej bola koncipovaná pri projektovaní.
Tieto práce sa líšia podľa niekoľkých kritérií:
- Podľa periodicity. Generálna oprava sa vykonáva raz za niekoľko desaťročí v súlade s prevádzkovými normami. Niektoré údržbárske operácie sa vykonávajú každý rok.
- Úlohy. Generálna oprava je zameraná na obnovenie integrity nosných konštrukcií, nahradenie zastaraných komunikácií. Účelom aktuálnej opravy je odstrániť drobné poruchy, zabrániť nadmernému opotrebovaniu.
- Rozpočet. Obyvatelia domu si neustále odpočítavajú určitú sumu na väčšie opravy. A po nahromadení požadovaného množstva práce je možné vykonať.
- Dôvody na držanie. Veľké opravy sa vykonávajú v súlade so stanovenými normami pre každý model bytového domu. Aktuálne opravy sa robia na základe výsledkov aktuálnych pozorovaní špecialistov. Generálna oprava je viac zameraná na plánovanú výmenu prvkov. Čiže v rámci tejto akcie budú výmeny vodovodných potrubí, keďže ich životnosť už vypršala. Aj keď sú v dobrom stave.
Zoznam diel, ktoré môžu byť zahrnuté dodatočne
Vlastníci spoločnej nehnuteľnosti, teda vlastníci bytov, sa môžu na valnom zhromaždení dohodnúť na prípadných dodatočných opravách. Správcovská spoločnosť si poradí s akoukoľvek prácou, ak bude schválený rozpočet. Ak teda chcú nájomcovia aktualizovať fasádu alebo obnoviť chodníky, nájsť dodávateľa nie je ťažké.
Zoznam prác sa aktualizuje podpísaním dodatočnej zmluvy so servisnou spoločnosťou. V takejto situácii sa platba za bežné opravy primerane zvýši.
Druhy prác, ktoré sa nikdy nevykonávajú v rámci aktuálnej opravy
Priamu opravu obydlia vykonáva jeho vlastník.
Zoznam aktuálnych opráv nezahŕňa:
- Oprava okien, balkónov, vchodových dverí, zateplenie týchto prvkov, ak sú súčasťou bytov.
- Oprava a výmena elektromerov, elektropanelov.
- Montáž a dovybavenie požiarnych štítov, montáž dymových hlásičov a požiarnych hlásičov.
- Kozmetické opravy spoločných priestorov: maľovanie stien a bielenie stropov
- Výmena alebo modernizácia výťahov.
- Zateplenie vonkajších stien, sanácia fasád.
- Výmena častí stavby: stropy, schody a pod.
Rozšírený zoznam prác je možné ustanoviť na valnom zhromaždení vlastníkov bytov.
Kto vykonáva údržbu
- Developer až do prevodu majetku na vlastníkov bytov. Po postavení budovy môže byť dlhodobo v súvahe stavebnej organizácie.
- HOA, bytové družstvo alebo iné družstvo, ktoré vzniklo na správu spoločného majetku. Zároveň môžu opravy vykonávať špeciálne najatí pracovníci aj dodávateľ.
- správcovská spoločnosť. Údržbu bytového domu najčastejšie vykonáva špeciálna organizácia, ktorá má potrebné skúsenosti a personál s príslušnou kvalifikáciou.
Vývojár alebo HOA môže vykonať prácu samostatne. Bežné opravy sú však zvyčajne zverené konkrétnej servisnej organizácii, napríklad správcovskej spoločnosti.
V niektorých prípadoch správcovská spoločnosť zapája organizácie tretích strán. Napríklad, ak v štáte nie sú zamestnanci s požadovanou kvalifikáciou. Je uzatvorená zmluva o dielo, zhotoviteľ vykonáva údržbu alebo bežné opravy odplatne.
Platba za súčasnú opravu bytového domu
Akékoľvek práce zamerané na súčasnú údržbu bývania sa vykonávajú na náklady jeho majiteľov.
Kódex bývania Ruskej federácie v článku 154 obsahuje zoznam výdavkov, ktoré sú hradené z mesačných platieb vlastníkov a nájomníkov bytov. Okrem iného sú to výdavky na údržbu spoločného majetku a bežné opravy.
Ak vlastníci bytov vytvorili HOA, potom platba za výkon práce môže byť súčasťou bežných členských príspevkov.
Súčasné opravy nie sú vykonávané alebo sú vykonávané zle, kam sa obrátiť
Hlavným problémom súčasnej údržby a opráv bytových domov je nedostatočná kontrola nad konaním dodávateľov.
Všetky výsledky operácií realizovaných v rámci údržby a bežných opráv podliehajú odovzdaniu vlastníkom spoločného majetku. Majitelia by mali zhodnotiť kvalitu vykonanej práce.
Ak správcovská spoločnosť poruší zavedený postup pri aktuálnych opravách alebo vykoná nekvalitné práce, mali by ste sa na ňu obrátiť s písomnou reklamáciou. Zástupca vlastníkov bytov by mal uviesť svoje pripomienky v akte o prevzatí diela. A požadovať bezplatnú opravu chýb.
Ak spôsob vyjednávania nepomôže, potom by ste sa mali obrátiť so sťažnosťou na obecný bytový inšpektorát. V prípade porušení zástupcovia štátu vyvedú správcovskú spoločnosť na zodpovednosť a vydajú príkaz na odstránenie nedostatkov opravy.
Ak chcete dosiahnuť dobrý výsledok údržby a aktuálnych opráv doma, mali by ste sa oboznámiť s dokumentáciou vypracovanou správcovskou spoločnosťou. Napríklad plán práce a odhad. Najlepšie je vytvoriť HOA a vybrať osobu, ktorej úlohou bude dohliadať na prebiehajúce opravy.
Čas čítania: 6 minút
Všetky prvky obytnej budovy sa počas prevádzky opotrebúvajú. Z tohto dôvodu je niekedy potrebná generálna oprava - úplná výmena chybných zariadení a konštrukcií. Práce na obnovení prijateľného stavu priestorov sú zahrnuté v súčasnej oprave bytového domu.
Rekonštrukcia bytového domu
Oprava bytového domu je komplex stavebných a iných technických opatrení, ktorých účelom je odstrániť zistené poruchy alebo obnoviť prevádzkyschopnosť prvkov, zariadení a inžinierskych systémov bytového domu.
Bytový dom musí po vykonaní opravárenských činností spĺňať normy a štandardy bývania a byť vhodný na bývanie.
Oprava môže byť kapitálová aj súčasná. Každý z nich má samostatný rozpočet, vlastný postup vynakladania prostriedkov a harmonogram dokončovania prác.
Koncept bežnej opravy a jej rozdiel od kapitálu
Aktuálna oprava je súbor opatrení na údržbu bytového fondu, ktoré prijímajú zodpovedné organizácie s cieľom udržať vyhovujúci stav bytových domov, odstrániť poruchy, ktoré bránia bezpečnosti a komfortu obyvateľov.
Práce v rámci súčasnej opravy sú realizované na náklady obyvateľov. Na tento účel je v účte za energie zahrnutý špeciálny riadok výdavkov.
Frekvencia opravných prác závisí od stavu bývania, stupňa opotrebovania a typu obytnej budovy: ide o tehlový dom alebo panelový dom atď.
Po obhliadke priestorov je možné vykonať mimoriadne reštaurátorské práce.
Nie je ťažké pochopiť, čo je súčasná oprava spoločného majetku v bytovom dome, vzhľadom na rozsah problémov, ktoré sa s jeho pomocou riešia. Súčasná práca sa teda vykonáva v súvislosti s:
- steny a strechy;
- rozvody teplej a studenej vody mimo bytov;
- plynové a elektrické zariadenia;
- výťah
- suterén.
Rozdiel medzi súčasnými a väčšími opravami je v tom, že v prvom prípade sú práce zamerané na vykonanie podporných opatrení, napríklad na odstránenie zatekania strechy na viacerých miestach, a v druhom prípade na výmenu a obnovu nosných, uzatváracích a komunikačných konštrukcií (kompletná výmena strechy).
Hlavné renovácie zahŕňajú:
- výmena strechy;
- úplná výmena stúpačiek teplej a studenej vody;
- výmena okien;
- fasádne obklady budov a pod.
Okrem toho sa aktuálna oprava líši od generálnej opravy frekvenciou vykonávania. Prvý sa vykonáva, keď sa zistí problém, zatiaľ čo druhý sa vykonáva striktne podľa plánu a financuje sa zo samostatného fondu.
Legislatívny rámec
Právna úprava opatrení na vykonávanie súčasných opráv začína normami Kódexu bývania Ruskej federácie (ďalej len Kódex bývania Ruskej federácie). Takže v súlade s čl. 153 Kódexu bývania Ruskej federácie musia fyzické a právnické osoby platiť za prebiehajúce opravy včas. Táto povinnosť vzniká okamihom zápisu vlastníctva priestorov.
Podľa ustanovenia čl. 155 Kódexu bývania Ruskej federácie sa platba za bežné opravy, ako aj za údržbu bývania musí platiť mesačne do 10. dňa.
Rozpis platieb môže byť stanovený v rámci zmluvného vzťahu so servisnou organizáciou.
V zmluve sú špecifikované aj práce súvisiace s aktuálnou opravou. Ich odporúčaný zoznam je uvedený v Pravidlách a normách technickej prevádzky bytového fondu, schválených uznesením Gosstroy č. 170 zo dňa 27. septembra 2003.
Niektoré otázky sú premietnuté aj do uznesenia vlády zo dňa 13.08.2006 č. 491. Napríklad opravuje funkcie inšpekcie priestorov na identifikáciu porúch.
Kto je zodpovedný za organizáciu práce
Za vykonanie aktuálnej opravy je zodpovedná organizácia, ktorá obsluhuje dom:
- bytové stavebné družstvo (ŽSK).
Napríklad zmluva o dome so správcovskou spoločnosťou by mala obsahovať samostatné ustanovenia, ktoré upravujú:
- frekvencia inšpekcií priestorov, ako aj stanovenie ich výsledkov;
- frekvencia opatrení na opravu spoločného majetku;
- zoznam diel;
- požiadavky na načasovanie opráv, ako aj na organizácie, ktoré ich vykonávajú.
Opravárenské práce vykonávajú zamestnanci dodávateľov, ktorí uzatvorili zmluvu so spoločnosťou, ktorá obsluhuje MKD.
Dodávateľa je možné vybrať na základe výsledkov vyhlásenej súťaže alebo súťaže bytového družstva. Servisná spoločnosť musí kontrolovať priebeh prác a potom akceptovať ich výsledok.
Kto rozhoduje o vykonaní aktuálnej opravy
V súlade s paragrafmi. 4.1 s. 2 čl. 44 Kódexu bývania Ruskej federácie sa o vykonaní súčasných opráv rozhoduje na valnom zhromaždení vlastníkov priestorov. K tomu je potrebné získať nadpolovičnú väčšinu hlasov z celkového počtu účastníkov.
Právomoc ustanoviť aktuálne opravy možno preniesť aj na radu domu. Rozhodnutie o tomto sa považuje za prijaté, ak s ním súhlasia aspoň 2/3 hlasov z celkového počtu vlastníkov priestorov. Táto možnosť zjednodušuje organizáciu práce, pretože je oveľa jednoduchšie a rýchlejšie zostaviť zastupiteľstvo, ako dosiahnuť prítomnosť všetkých obyvateľov.
Okrem toho sa na stretnutí musia nájomníci dohodnúť na nasledujúcich otázkach:
- zoznam služieb a prác;
- podmienky ich vykonávania;
- tarify.
Práce zahrnuté v aktuálnej oprave
O tom, čo zákon obsahuje v aktuálnej oprave bytového domu v roku 2019, sa dozviete z Poriadku technickej prevádzky bytového fondu (príloha č. 7). Poskytujú širokú škálu reštaurátorských prác:
- základ: odstránenie drobných deformácií a poškodených oblastí;
- fasády a steny: uzatváranie škár, tesnenie architektonických prvkov, maľovanie;
- podlahy: maľovanie a utesnenie švov a trhlín;
- strechy: obnova hydroizolácií, výmena odkvapov;
- výplne dverí a okien: obnova alebo výmena prvkov, napríklad tých, ktoré sa nachádzajú vo vchodoch. Pri kontrole priestorov alebo v pláne prác na základe zmluvy môže byť osobitne stanovené, čo je súčasťou aktuálnej opravy vchodu;
- schody, balkóny, príjazdová cesta;
- medzibytové priečky;
- podlahy: oprava samostatných sekcií;
- výzdoba spoločných priestorov;
- ústredné kúrenie, zásobovanie vodou a kanalizácia;
- elektrické zariadenia;
- vetranie: výmena alebo obnova;
- žľab na odpadky;
- chodníky, cesty, príjazdové cesty, rekreačné oblasti.
Posúdenie zoznamu prác vám umožní získať predstavu o tom, čo zahŕňa súčasná oprava spoločného majetku.
Upozorňujeme, že tento typ opatrení na obnovu sa nevzťahuje na obytné priestory. Všetky práce, ktoré sa v byte vykonávajú a týkajú sa osobného vlastníctva majiteľa, organizuje a platí on osobne. Výnimkou sú napríklad stúpačky teplej a studenej vody, ktoré sú spoločným majetkom, hoci sú umiestnené vo vnútri obydlia.
Približný zoznam dodatočných prác
Zoznam opravárenských prác možno doplniť o činnosti, ktoré presahujú rámec odporúčaný zákonodarcom. Riešenie množstva problémov si vyžaduje rýchlu reakciu, takže čakať napríklad na veľkú rekonštrukciu domu s ich odstránením nie je vždy prijateľné. V týchto prípadoch sa zoznam aktuálnych diel rozširuje.
Vo výnimočných prípadoch, čo súvisí s aktuálnou opravou, môžete v jednotlivých bytoch zahrnúť aj určité sanačné opatrenia.
Týka sa to len prípadov, keď je konaním alebo nečinnosťou riadiacej organizácie spôsobená škoda na majetku vlastníka.
Ignorovala napríklad potrebu obnovy strechy, preto nariadila opravu strechy predčasne a porušenie jej tesnosti viedlo k poškodeniu výzdoby interiéru v byte na najvyššom poschodí.
Dôležité je podotknúť, že aké práce sú dodatočné, si môžu obyvatelia domu dohodnúť a ich poradie určujú výsledky obhliadok priestorov a identifikácia aktuálnych potrieb.
Periodicita a načasovanie
Pri plánovaní aktuálnych opráv by ste sa mali zamerať na škody, ktoré v dome vznikajú, takže môžu byť situačné. Takéto opravy však majú spravidla určitú postupnosť a nie sú spontánne.
Frekvencia prác je stanovená na základe úplných a čiastočných prehliadok priestorov a zariadení, ktoré zodpovedajú vopred zostavenému harmonogramu.
Generálne kontroly sa vykonávajú dvakrát ročne: na jar a na jeseň, ale pred začiatkom vykurovacej sezóny.
Ak sa pri kontrole zistia porušenia technického stavu domu a územia k nemu priľahlého, treba ich zaznamenať do protokolu o kontrole. Po zostavení tohto dokumentu servisná organizácia vyberie dodávateľa.
Načasovanie súčasnej opravy v bytovom dome závisí od nasledujúcich faktorov:
- zložitosť udalostí;
- rozsah reštaurátorských prác;
- rýchlosť dodávateľa.
Kto platí opravy
Rozpočet na bežné opravy sa tvorí z prostriedkov, ktorými mesačne prispievajú vlastníci bytov. Ceny sa môžu líšiť v závislosti od domu. Stanovuje sa s prihliadnutím na potreby obyvateľov a stav priestorov, preto sa spravidla stanovuje na valnom zhromaždení.
Ak sa nájomcovia a správcovská spoločnosť nedohodnú, platba sa uskutoční v štandardnej sadzbe obce schválenej miestnymi orgánmi.
Je dôležité si uvedomiť, že finančný príspevok na náklady každého bytu bude iný. Dôvodom je skutočnosť, že výška mesačnej platby závisí od oblasti obydlia. Na počte ľudí žijúcich v byte nezáleží.
Náklady sa teda vypočítajú podľa nasledujúceho vzorca:
Sadzba za 1 m2 x plocha bytu.
K čerpaniu prostriedkov z fondu opráv dochádza:
- na základe dohody so zhotoviteľom;
- v súlade s hodnotením reštaurátorských prác;
- podľa odhadu, ktorý zahŕňa nákup materiálu, výkon prác a platenie daní.
Proces sa končí podpísaním aktu o prevzatí a prevode, ktorý potvrdzuje, že platba za aktuálnu opravu bytového domu bola vykonaná primerane.
Kde sa sťažovať na zlú kvalitu opráv alebo nečinnosť Trestného zákona
Ak sa pravidelne dopĺňa fond opráv, je podpísaná zmluva so servisnou organizáciou, ale nevykonávajú sa odstraňovacie práce, majú nájomcovia právo písomne požiadať servisnú organizáciu o prepočítanie príspevkov.
V prípade jeho bezdôvodného odmietnutia môžete požiadať o súdne rozhodnutie vo veci.
Ak nečinnosťou riadiacej organizácie dôjde k poškodeniu spoločného majetku, možno požadovať náhradu škody.
Ak oprava prebehla, no jej kvalita nevyhovovala obyvateľom MKD, je potrebné si preštudovať klauzuly zmluvy uzatvorenej s treťou spoločnosťou. V doklade musí byť uvedená záručná doba na vykonanú prácu a podmienky na odstránenie vád.
Jevgenij Rasskazov
Právnik. Člen komory advokátov Petrohradu. Skúsenosti viac ako 10 rokov. Vyštudoval Štátnu univerzitu v Petrohrade. Špecializujem sa na občianske, rodinné, bytové, pozemkové právo.
Akékoľvek existujúce bytové a komunálne služby alebo HOA, ktoré slúžia bytovému domu, v počiatočnej fáze vytvárania vzťahov s nájomníkmi - vlastníkmi priestorov uzavrieť dohodu.
presne tak on je pôvodný prameň práva pre takéto vzťahy.
Ak bola zmluva vypracovaná v súlade so všetkými pravidlami a požiadavkami inšpekcií bývania, potom je v nej uvedené významné miesto zoznam zodpovedností servisnej organizácie.
Áno, treba to spomenúť Údržba: čo je zahrnuté, rozsah a plán práce.
Okrem toho zákon o bývaní tiež stanovuje existenciu takého typu opravy, ako je ten súčasný. zoznamy, za aké druhy prác v bytovom dome by mali občania zrážať platby a medzi nimi - súčasná oprava obydlia: čo je v nej zahrnuté.
Tí, ktorí chcú presne vedieť, čo zahŕňa súčasná oprava bytového domu, ako často by sa mali vykonávať a aké normy existujú - môžu odkazujú naďalší dôležitý, no nie príliš známy právny úkon.
Navyše určite bude odmietnuté pri výmene inžinierskych sietí bez potreby. Aj keď životnosť konkrétnej konštrukcie vypršala, naďalej funguje perfektne, inžinierske siete sa nezmenia inžinierske zariadenia a ich komponenty až do začiatku generálnej opravy, kde je pre túto položku vyčlenený samostatný riadok výdavkov.
Ak zhrnieme všetko vyššie uvedené, dá sa to uzavrieťže súčasná oprava nie je bielenie stien a čistenie vchodov. Všetko, čo súvisí s aktuálnou opravou v bytovom dome - Ide o integrovaný prístup k údržbe bytového domu, ktorý zachytáva všetky dostupné spoločné priestory domu.
Správcovská spoločnosť alebo vaša HOA nemôže zabezpečiť všetko, napokon v tomto dome nebývajú, ale iba mu slúžia.
Preto, ak máte aktívne občianske postavenie a záleží vám na tom, čo sa deje s vaším domovom - prevezmite iniciatívu a povedzte to utilitám na čo si musia dať pozor a čo nahradiť. Iba v tomto prípade pocítite výhodu súčasnej opravy.
Na udržanie normálneho stavu akéhokoľvek majetku je potrebné vykonávať práce na ich údržbe, ako aj opravách.
Pre vážne škody na majetku potrebné. V ostatných prípadoch postačí súčasná práca. Ďalej sa budeme zaoberať pojmom súčasná oprava a čo to podľa zákona je.
Čo je aktuálna údržba? Aktuálna oprava bytu - čo je to podľa zákona?
Oprava je čo? Akýkoľvek majetok musia jeho vlastníci (vlastníci) udržiavať v riadnom stave.
Z ustanovení Občianskeho a bytového zákonníka vyplýva, že bremeno údržby priestorov znášajú vlastníci. Preto v nich v prípade potreby musia vykonať požadované opravy.
Okrem toho sa podieľajú na nákladoch na údržbu spoločného majetku v poschodovom dome (ďalej - MKD).
Patria sem platby za služby poskytované servisnými organizáciami. Obyvateľom je uložená povinnosť vykonávať ich in-line opravy.
Vážnejšie kapitálové práce vykonáva majiteľ. V tejto súvislosti je veľmi dôležité rozlišovať medzi týmito činnosťami.
Pri rozdeľovaní zodpovednosti za opravu priestorov je dôležité určiť, ktoré činnosti sa týkajú konkrétneho typu opravy. Občianska a bytová legislatíva na túto otázku nedáva odpoveď.
Príslušné informácie možno získať z regulačných dokumentov Gosstroy Ruskej federácie:
- Vyhláška Gosstroy Ruskej federácie z 27. septembra 2003 N 170 „O schválení pravidiel a noriem pre technickú prevádzku bytového fondu“.
- Metodická príručka k obsahu a MDK 2-04.2004.
Zoznam prác súvisiacich s aktuálnou opravou priestorov
Čo je rekonštrukcia bývania?
Je potrebné poznamenať, že neexistuje žiadny konkrétny zoznam súčasných (iných obytných priestorov). Podľa definície sú takéto akcie spojené s odstránením vzniknutých problémov, zlepšením stavu priestorov.
Takáto práca by nemala spôsobiť veľké zmeny v priestoroch, ovplyvňovať nosné konštrukcie ani zahŕňať úplnú výmenu inžinierskych zariadení.
Radové práce zahŕňajú maľovanie podláh, stien, tapetovanie, bielenie stropov, výmena vodoinštalácie, výmena okien, batérií, výmena potrubí, oprava rozvodov, zásuviek. Čo sa týka opravy spoločných priestorov a iného majetku v MKD, je tu stanovený približný zoznam takýchto prác.
Podľa pravidiel schválených spoločnosťou Gosstroy 27. septembra 2003 sa za prácu v rade uznávajú tieto typy práce:
- omietanie a maľovanie stien, stropov;
- obnova podláh;
- oprava schodov, plotov, zábradlí;
- výmena a oprava výplní dverí a okien;
- utesnenie výmoľov, trhlín a trhlín;
- izolácia jednotlivých častí priestorov počas mrazenia;
- oprava a čiastočná výmena potrubí, kohútikov, miešačiek, čerpadiel;
- obnova plynových zariadení;
- oprava prvkov žľabov na odpadky;
- posilnenie existujúcich priečok;
- výmena a oprava ventilátorov a iných ventilačných zariadení;
- výmena svietidiel vo vchodoch, na spoločných priestoroch;
- oprava porúch v elektrických sieťach.
A to nie je všetka práca poskytovaná týmito pravidlami. Ich úplný zoznam je uvedený v Prílohe č. 7 týchto Pravidiel, Prílohe č. 2 MDK 2-04.2004.
Zároveň si vlastníci bytov v MKD pri uzatváraní zmlúv so správcovskou spoločnosťou môžu určiť konkrétne druhy prác.
Frekvencia práce
Ako často treba vykonávať údržbu bytového domu?
Pre uspokojivý stav priestorov je dôležité ho pravidelne hodnotiť a včas vykonávať práce na jeho údržbe.
Väčšina akcií sa vykonáva podľa plánu na preventívne účely. Ich objem a zoznam sa zisťuje pri obhliadkach konkrétnych priestorov na základe stavu v čase obhliadky.
Vyhláška Gosstroy Ruskej federácie z 27. septembra 2003 N 170, frekvencia in-line opravárenských prác je stanovená do 3-5 rokov.
Zároveň je dôležité vziať do úvahy technické vlastnosti samotných priestorov (budov) a vonkajšie podmienky ovplyvňujúce ich stav.
Plán vykonávania takýchto akcií sa spravidla vypracuje vopred na základe informácií získaných v dôsledku kontrol. S týmto zámerom, ako aj odhadom navrhovaných prác by mali byť oboznámení obyvatelia MKD.
Potreba takýchto udalostí však môže vzniknúť aj skôr, ako je dátum stanovený v pláne. Takáto potreba môže vzniknúť v núdzových situáciách po prijatí žiadostí obyvateľov MKD o akýchkoľvek poruchách.
Kto by mal vykonávať údržbu?
Pokiaľ ide o práce súčasného charakteru v bytoch (iných priestoroch), ich vlastníci (nájomníci) musia tieto práce vykonávať samostatne. Na tieto účely môžu zapojiť aj organizácie tretích strán, ale oprava bude aj tak vykonaná na ich náklady.
Opravu majetku MKD by mali vykonávať servisné organizácie a (alebo) nimi zainteresovaní dodávatelia.
V závislosti od zvolenej metódy riadenia, HOA alebo UK:
- vypracovať plán pre in-line opravy;
- určiť postup ich vykonávania;
- uzatvárať zmluvy na ich realizáciu;
- oznámiť vlastníkom náklady, rozsah prác.
Odpovede na najčastejšie otázky
Odpovede na otázky
Konanie servisných organizácií na aktuálnu opravu majetku spoločného pre MKD vždy vyvoláva množstvo otáznikov. Poďme sa pozrieť na najčastejšie otázky.
Aké in-line práce by mali vykonávať správcovské spoločnosti? Treba zopakovať, že približné zoznamy prác v MKD súvisiace s tými súčasnými sú obsiahnuté vo vyhláške Gosstroy Ruskej federácie z 27. septembra 2003 N 170, MDK 2-04.2004. Okrem toho je v zmluve so správcovskou spoločnosťou zahrnutý konkrétny zoznam prác. Preto by ste si mali najprv preštudovať zmluvu uzavretú s Trestným zákonom a potom ďalšie regulačné dokumenty.
Môžu si obyvatelia MKD vyžiadať z Trestného zákona informácie o nákladoch na in-line opravy realizované organizáciami? Je to možné vďaka ustanoveniam článku 161 LC RF. Zabezpečuje otvorenosť informácií o činnosti Trestného zákona vrátane opráv spoločného majetku. Vlastníci majú právo na informácie o nákladoch, dodávateľovi a iných charakteristikách vykonanej práce.
Aký je rozdiel medzi kapitálom a prebiehajúcimi opravami? Súčasné práce sú zamerané na udržiavanie vyhovujúceho stavu priestorov, predchádzanie ich predčasnému opotrebovaniu. Zahŕňajú obnovu alebo opravu jednotlivých prvkov priestorov, odstránenie drobných poškodení. Investičné práce ovplyvňujú nosné konštrukcie, znamenajú kompletnú výmenu inžinierskych systémov, zariadení a ďalších základných prvkov.
Čo robiť, ak správcovská spoločnosť nevykonáva in-line opravy? Ak správcovská spoločnosť nevykonáva požadovanú aktuálnu prácu, nemali by ste to nechať bez dozoru. Nikto nechce platiť za služby, ktoré sa v skutočnosti nevykonávajú. Ak sa takáto skutočnosť odhalí, oplatí sa najskôr spísať žalobu do samotného Trestného zákona. Ak to nepomôže, môžete sa sťažovať na inšpekciu bývania alebo Rospotrebnadzor. Konečným orgánom pri riešení tejto otázky môže byť súd. Tento problém môžete skúsiť vyriešiť prostredníctvom prokuratúry.
