Gradnja nije lak zadatak... Nije dovoljno samo izliti temelje i zidati zidove na mjestu koje vam se sviđa. Također morate znati kako to učiniti, slijedeći određeni red.
Dakle, pogledajmo glavne faze izgradnje stambene zgrade.
Faza 1 – odabir zemljišta.
Prilikom odabira zemljišta za izgradnju, graditelji se vode nizom pravila.
- Preduvjet za izgradnju stambene zgrade je postojanje razvijene infrastrukture. Neposredna blizina središnjih područja značajno će povećati cijenu zemljišta, te će biti teže dobiti građevinsku dozvolu od lokalnih vlasti, ali kao rezultat toga, mnogi će htjeti potrošiti novac na stan u ovoj zgradi. Cijena četvornog metra u takvoj kući opravdat će sve uložene napore i troškove.
- Blizina elektroenergetskih mreža i dostupnost telefonskih kablova.
- Udaljenost do najbližih vodovodnih cijevi.
2. faza – suglasnost na urbanistički plan uređenja.
Uvijek je lakše dobiti građevinsku dozvolu na lokaciji koja još nije gusto izgrađena visokim zgradama. Ako je projekt dizajniran za središnje područje grada, tada možete naići na brojna pitanja ili zabrane. U ovom slučaju, morat ćete biti strpljivi i dokazati svima da je vaš projekt najpotrebniji i najpotrebniji.
Faza 3 – geologija i topografija.
Topografsko snimanje budućeg gradilišta potrebno je za dobivanje točnih koordinata objekta koji se gradi i dobivanje glavnih karakteristika lokalnog krajolika. Ovi postupci pomoći će odrediti koliko je duboka podzemna voda na ovom mjestu, o tome ovisi sigurnost izgrađene zgrade. Opće stanje tla pomoći će odrediti stupanj mogućeg skupljanja temelja. Na temelju podataka geoloških istraživanja utvrđuje se tehnologija gradnje i izbor materijala za gradnju.
Faza 4 – dizajn.
Koliko će udoban život biti u novim stanovima, njihov izgled i ukupna površina ovisi o razini profesionalnosti dizajnera. Ovu vrstu posla obavlja više od jedne osobe. Svi stručnjaci tvrtke zahtijevaju posebnu dozvolu. U svom djelovanju arhitekti i dizajneri oslanjaju se na standarde i sanitarne zahtjeve usvojene u gradnji. U ovoj fazi sve se uzima u obzir: od seizmološke situacije do klimatskih značajki područja.
Složenost dizajna leži u činjenici da projekt ne samo da mora zadovoljiti zahtjeve kupca, već ga također moraju odobriti gradske arhitektonske i građevinske vlasti. Neki od njih sigurno će imati pitanja i pritužbi na projekt. U tu svrhu, mudar arhitekt će imati u svom arsenalu nekoliko praznina za fasadu zgrade ili druge dijelove plana.
Faza 5 – izgradnja.
Ova faza postaje najuočljivija za one oko vas, a vrlo važna za buduće stanare. Prije početka građevinskih radova izvođači moraju pobijediti na natječaju za realizaciju projekta.
Izgradnja objekta bit će povjerena najsposobnijim i najkvalificiranijim građevinarima. Obično se izvođač odabire na konkurentnoj osnovi, koja uzima u obzir radno iskustvo, kvalifikacije zaposlenika i dostupnost građevinske opreme.
Faza izgradnje, pak, također ima svoj slijed.
- Pripremiti gradilište (raščišćavanje terena, postavljanje ograde, uređenje privremenih prostorija i sl.)
- Označite osi zgrade.
- Iskopavanje
- Rad na izlijevanju temelja.
- Izgraditi vanjske zidove objekta.
- Dovedite komunikacije u kuću.
- Postavljanje krova
- Ugradnja unutarnjih pregrada
- Instalirajte prozore.
- Napunite pod.
- Provesti sustav interne komunikacije.
- Izvođenje unutarnjih završnih radova
- Vanjska fasadna dekoracija.
Danas mnoge stambene zgrade uključuju smještaj ureda, trgovina i salona u prizemlju. Njihovu prisutnost treba osigurati tijekom procesa izrade.
Faza 6 – uređenje teritorija.
Prema urbanističkim propisima, investitor mora planirati razvoj područja oko kuće. Već je postala praksa napraviti igralište u dvorištu. Postavljanje asfalta ili pločica ispred ulaza i postavljanje ulične rasvjete postalo je obavezno. Uređenje pristupnih cesta i stvaranje parkirnih mjesta također pada na pleća investitora.
Kao što vidite, faze izgradnje stambene zgrade su vrlo teške. Svaka faza zahtijeva pažljivu pozornost. Bez određenog znanja o građevinskim pitanjima bit će teško kretati se. Mnogi programeri tvrde da se moraju suočiti sa svim glavnim poteškoćama u fazi prikupljanja dokumenata, a sama izgradnja ne oduzima puno vremena.
U kontaktu s
Izgradnja višekatnice danas je glavna opcija za rješavanje stambenog problema za mnoge programere. Prednost tehnologije je da se u kuću neće useliti jedna, već nekoliko obitelji, čak i ako se gradnja izvodi na malom zemljištu. Popularno je nekoliko vrsta konstrukcija: ploča, opeka, monolitna, monolitna opeka. Izbor vrste izgradnje provodi se u skladu s uvjetima tla, seizmološkim uvjetima, klimatskim uvjetima, dostupnosti materijala, sredstava i mogućnosti. Uređenje zemljišta s višekatnicama je odgovoran posao koji ne dopušta neznanje ili pogreške i zahtijeva strogo pridržavanje svih nijansi.
Panel konstrukcija
Tehnologija se naglo razvila krajem prošlog stoljeća zbog učinkovitosti svih faza rada. Prisutnost gotovih elemenata omogućuje vam postavljanje kuća bez ikakvih odgoda, proces podsjeća na sastavljanje građevinskog seta, elementi se proizvode na tvornički način.
Uvjeti za korištenje panelne konstrukcije imaju svoje karakteristike:
- Zahtjev za masovnim razvojem na ograničenom području;
- Prodaja gotovih stanova po cijeni koja pokriva troškove radova;
- Dostupnost snažne baze resursa i korištene opreme.
Savjet! Izgradnja panelne visoke zgrade nemoguća je bez upotrebe mehanizama za podizanje i osiguravanja energetskih resursa.
Opseg primjene tehnologije proteže se ne samo na izgradnju višekatnih javnih zgrada, već i na privatnu stambenu izgradnju, gdje je potrebno podići zgradu od 2-4 kata. Tehnologija uključuje korištenje dvije vrste stambenih zgrada: okvira i bez okvira.
Zgrade okvira također imaju dvije mogućnosti izgradnje: puni okvir ili unutarnji. Prvi su prostorni okvir, u čijem formiranju sudjeluju vanjski nosači i rebraste ploče, a okvir čine poprečni i uzdužni elementi. Druga opcija je dizajn bez potpornih ploča stupova. Unutarnji stupovi djeluju kao nosivi stupovi, preuzimajući cjelokupno opterećenje. Optimalni raspon u ovom slučaju je 500-600 cm. Uzdužni dio okvira predstavljen je stupovima, čiji korak nije veći od 300 cm. Dopuštena visina poda je 280 cm, elementi poprečne letve i stupa su kombinirani i spojeni varovima. Stup je pokriven I-čeličnim konzolama. Visina okvirnih zgrada izračunava se ovisno o namjeni zgrade.
Glavne faze izgradnje
Faze izgradnje panela:
- Temeljni rad. Izbor temelja ovisi o broju katova zgrade, vrsti tla i drugim nijansama. Pri radu s lakim pločama (SIP) poželjni su lagani temelji; pri radu s teškim armiranobetonskim pločama odabire se snažan i udubljen temelj.
- Hidroizolacija temelja, obrada drvenih i metalnih dijelova zaštitnim sredstvima, ugradnja donje grede.
- Uređenje podruma, postavljanje poda prvog kata.
- Uređenje okvira ili ugradnja prvog kata postavljanjem panelnih elemenata, pričvršćivanjem dijelova zavarivanjem.
- Montaža međukatnih stropova po obodu poda.
- Izolacija, hidroizolacija objekta.
Važno! Izgradnja svih sljedećih podova provodi se na isti način kao i ugradnja prvog. Ako su predviđene velike prostorije, konstrukcija je ojačana drvetom visoke čvrstoće.
- Pokrivanje krovova. Rad se izvodi uzimajući u obzir opterećenje težine na ploči.
- Ugradnja prozora, vrata, krovišta.
- Završni radovi.
Ova tehnologija ima svoje prednosti i nedostatke, a prednosti višekatne panelne zgrade su sljedeće:
- Povećana brzina montaže zgrade;
- Mogućnost smanjenja veličine gradilišta radom "iz kotača", odnosno materijal se isporučuje od proizvođača i odmah se ugrađuje na gradilište, bez zatrpavanja gradilišta;
- Minimalni set instrumenata i opreme za ugradnju montažnih konstrukcija.
Nedostaci izgradnje panelne kuće:
- Niska toplinska učinkovitost u usporedbi s drugim materijalima;
- Nedovoljna zvučna izolacija;
- Najmanja odstupanja u tehnologiji spajanja spojeva dovest će do stvaranja pukotina;
- Smanjena seizmička otpornost panelnih visokih zgrada;
- Ovisnost rasporeda o proizvedenim panelnim elementima (ovo se odnosi samo na kuće od velikih panela).
Izgradnja kuća od opeke
Tehnologija gradnje opeke postala je poznata vrlo davno, čak i prije naše ere ljudi su gradili kuće od pečenih komada gline, dajući im gotovo pravu veličinu. Tehnologija je jednostavna, pouzdana i ne zahtijeva posebnu opremu osim dizala, ali ju je teško implementirati i dosta je radno intenzivna. Istodobno, gradnja opekom nemoguća je bez iskustva, znanja i korištenja visokokvalificiranih radnika. Minimalne zidarske pogreške dovest će do nepopravljivog gubitka izgleda, tako da se gradnja višekatnice od opeke treba izvoditi pod stalnim nadzorom ili samo rukama stručnjaka.
Danas se koriste 2 vrste opeke:
- Proizvod od keramičkih komada ima čvrstoću, otpornost na toplinu, seizmičku otpornost i otpornost na vlagu. U isto vrijeme, cigla je jednostavna za proizvodnju
- Silikat se proizvodi od mješavine vapna i pijeska, ima jeftiniju cijenu i skromnije karakteristike: ne podnosi vlagu i visoke temperature.
Savjet! Proizvođači nude dobru alternativu: šuplju (s prorezima, poroznu) opeku. Zbog šupljina u masi proizvod ima veći toplinski kapacitet i bolju toplinsku izolaciju.
Faze izgradnje kuće od opeke:
- Temelj. Potreban je snažan, izdržljiv i dobro ukopan temelj, budući da je opeka masivna.
- Hidroizolacija temelja.
- Prvi red zidanja je na "suhoj" podlozi, zatim se izrađuju sljedeći redovi zidanja, a odabir mogućnosti ugradnje opeke vrši se ovisno o značajkama projekta, visini kuće i željama kupca;
- Armaturni elementi za zidanje ili "snopovi" moraju biti prisutni u svaka 2-4 reda;
- Polaganje međukatnih stropova izvodi se metodom ploče;
- Svaka sljedeća etaža postavlja se kao i prva, ne treba zaboraviti na vezivanje i učvršćivanje zidnih ploča.
- Izolacija i hidroizolacija zgrade;
- Krov je postavljen grubo, uglavnom ravno. Završni krovni pokrivač postavlja se tek nakon slijeganja konstrukcije.
- Ugradnja prozora i vrata.
- Završni završni radovi.
Opečna konstrukcija višekatnice ima puno nijansi: od izbora vrste zidanja do varijabilnosti veze. No, unatoč poteškoćama, brojne prednosti konačnog rezultata nadoknađuju sve tehnološke nedostatke:
- Najviše toplinske karakteristike;
- Najbolja zvučna izolacija;
- Održavanje ugodne mikroklime u kući;
- Varijabilnost formata zgrade;
- Nezahtjevna završna obrada fasade zbog dobrog estetskog izgleda vidne opeke.
Postoji nekoliko nedostataka:
- Obavezno korištenje kvalificirane radne snage;
- Visoka razina cijena građevinskih radova;
- Spora gradnja kuće;
- Potreba vremena za skupljanje;
- Ograničen broj katova u zgradama;
- Obavezno je imati veliko skladište materijala na gradilištu.
Monolitna gradnja
Jedna od najnovijih tehnologija je monolitna gradnja stambene zgrade. Vrsta konstrukcije temelji se na izlijevanju zgrade betonskom smjesom izravno na gradilištu. Cijena rada je visoka, troškovi rada također visoki, pa se najčešće koristi monolitna panelna konstrukcija, gdje se gradnja izvodi gotovim monolitnim armiranobetonskim pločama proizvedenim u tvornici. Kada govorimo o monolitnoj tehnologiji, vrijedi pojasniti da se svi procesi provode samo u godišnjim dobima s toplim temperaturama; u slučaju oborina rad se zaustavlja. Detaljan plan radova koji se izvode iznimno je potreban, jer svako odstupanje od procesa, kašnjenje ili pogrešan odabir marke cementa prijeti kršenjem tehnologije, zbog čega će investitor dobiti krhku kuću koja zahtijeva stalne izmjene .
Faze izgradnje:
- Priprema mjesta, uređenje ukopanog temelja;
- Ugradnja okvira za pojačanje;
- Ugradnja oplate;
- Izlijevanje betonske smjese;
- Zagrijavanje betona za bolje stvrdnjavanje kada temperatura okoline padne;
- Demontaža oplate;
- Uređenje međukatnih stropova;
- Postavljanje krova;
- Vanjska završna obrada.
Važno! Betonske sastave karakterizira visoka izolacija i energetski intenzitet, tako da konstrukcija neće zahtijevati dodatne radove na postavljanju hidro-, toplinske i zvučne izolacije. Nema potrebe za dodatnim izravnavanjem zidnih ploča, odnosno sav se posao svodi na završnu obradu.
Prednosti monolitne konstrukcije:
- Otvoreni plan;
- Individualnost konfiguracije zgrade;
- Glatkoća svih zidnih i stropnih ploča, što smanjuje završnu fazu na minimum;
- Povećana seizmička otpornost zgrada.
Nedostaci monolitne konstrukcije:
- Korištenje visokokvalificirane radne snage;
- Visoka cijena izgradnje zgrade;
- Slabo korištenje tehnologije.
Važno! Vrijedno je napomenuti da je monolitna tehnologija gradnje malo tražena na današnjem tržištu, međutim, brojne prednosti omogućuju korištenje ove vrste gradnje kuća na najrazličitijim tlima. A ako koristite panel-monolitnu opciju, zgrade ispunjavaju najviše zahtjeve i zahtjeve vlasnika, odlikuju se izdržljivošću, praktičnošću, dugim vijekom trajanja i izvrsnim toplinskim i energetskim performansama.
Monolitna konstrukcija od opeke
Tehnologija monolitne konstrukcije okvira postala je raširena. Kao najmodernija opcija, vrsta konstrukcije je pouzdana i omogućuje vam da u jednom objektu kombinirate sve pokazatelje toplinske i zvučno izolirane opečne stijene s varijabilnošću planskih rješenja za zgradu koja koristi monolitne armiranobetonske podove. Razina cijena zgrada nalazi se između jeftine tehnologije velikih ploča i skupih kuća od opeke.
Faze izgradnje slične su drugim tehnologijama:
- Uređenje snažnog temelja;
- Ugradnja okvira kuće s izlijevanjem betona, nakon čega se oplata uklanja i postupak se ponavlja dok zgrada ne dosegne potrebnu visinu;
- Montaža međukatnih stropova;
- Izgradnja sljedećih etaža;
- Uređenje grubog krova, a nakon skupljanja konstrukcije, ugradnja završnog krova;
- Završni radovi.
Prednosti monolitne gradnje od opeke:
- Najsuvremenija tehnologija koja vam omogućuje brzo podizanje zgrada različitih visina, oblika i formata;
- Otvoreni plan;
- Visok toplinski kapacitet i zvučna izolacija: takva visoka zgrada kombinira sve jedinstvene kvalitete opeke i betona;
- Minimalni zahtjevi za poravnanje zidova i stropova, što znači lakše završne radove.
Monolitna stambena zgrada od opeke imat će jedan nedostatak - obveznu usklađenost s razvojnom tehnologijom, a time i korištenje visokokvalificiranih radnika.
Monolitne ventilirane fasade
Strogo govoreći, ovo nije građevinska tehnologija, već vrsta završnih radova. Sustave karakteriziraju sljedeći pokazatelji:
- Prisutnost zračnog raspora između površine zida i završne obrade;
- Mogućnost korištenja različitih vrsta ploča za oblaganje;
- Dodavanje estetike fasadi i smanjenje opasnosti od kondenzacije u kući;
- Značajno smanjenje troškova grijanja zbog povećanja toplinskog kapaciteta cijele zgrade.
Ova tehnologija se koristi za mnoge višekatnice za različite namjene. Istodobno, materijali koji se koriste za ugradnju ventiliranih fasada proizvode se u velikom izboru: aluminijske, vinilne ploče ili panelni elementi od kompozitnih materijala izdržljivi su i čvrsti.
Prilikom odabira odgovarajuće tehnologije za izgradnju višekatnih zgrada potrebno je uzeti u obzir ne samo sve ekonomske aspekte, već i dostupnost snažne baze posebne opreme, resursa i profesionalnih graditelja. Teško je nositi se s kućom čak i od 2-3 kata, bolje je povjeriti ovaj zadatak stručnjacima.
Izgradnja stambene zgrade, na prvi pogled, nije najteži zadatak, au isto vrijeme vrlo standardiziran - odabir parcele, izgradnja temelja, postavljanje zidova i naknadna završna obrada. Međutim, u stvari, izgradnja kuće je proces koji ima mnogo nijansi, pogotovo kada je u pitanju izgradnja višekatnice sa stotinu ili više stanova.
Razmotrimo glavne faze izgradnje stambene zgrade.
1. faza. Izbor zemljišta
Odabir najprikladnijeg zemljišta za izgradnju možda je jedna od najvažnijih faza izgradnje. Prilikom odabira uzimaju se u obzir sljedeći čimbenici:
1. Dostupnost svih potrebnih komunikacija, blizina toplinske i električne mreže, telefonskih kablova. Budući da većina modernih stambenih zgrada ima autonomno grijanje, blizina centralnog grijanja nije odlučujući čimbenik. Dok potreba za "istezanjem" vodoopskrbnih cijevi ili podizanjem nosača za polaganje dalekovoda može značajno povećati troškove izgradnje.
2. Blizina gradskih infrastrukturnih objekata. Što je nova zgrada bliže centru grada, to je privlačnija u očima budućih stanara. Ali postoje i nedostaci. Zemljište u središnjim dijelovima grada je vrlo skupo, pa će stoga cijena po kvadratnom metru biti prilično visoka. Osim toga, izuzetno je teško od vlasti dobiti dozvolu za gradnju na takvim područjima. Naprotiv, cijena stanova u kućama koje se nalaze na periferiji grada ili izvan njega bit će znatno niža, ali nije činjenica da će prometne veze s takvim područjima biti prikladne i redovite.
Također napominjemo da se provodi izgradnja bilo kakvih višekatnica, uključujući stambene zgrade prema urbanističkom planu. Za početak izgradnje objekta, posebno u središnjem dijelu grada, potrebno je pribaviti oko 50 dozvola! U područjima gdje još nema puno novih zgrada, a glavni plan predviđa izgradnju nekoliko objekata, lakše je dobiti dozvolu.
Ako su naručitelji gradnje gradske vlasti, onda je očito pojednostavljen i proces ishođenja građevinske dozvole. Ali u ovom slučaju, izgrađeno stanovanje često je namijenjeno stanovništvu s niskim primanjima (stanovi ekonomske klase).
Faza 2. Topografska izmjera i geološka ispitivanja zemljišne čestice
Na mjestu predviđenom za izgradnju potrebno je izvesti topografska izmjera da bi:
- odrediti koordinate lokacije budućeg objekta;
- prepoznati karakteristike okolnog prostora.
Topografsko istraživanje, zajedno s geološkim istraživanjima, omogućuje vam da saznate koliko je duboka podzemna voda, kao i procijenite stanje tla, mogućnost i stupanj skupljanja temelja buduće strukture.
Ovaj posao obavljaju samo organizacije koje imaju odgovarajuću dozvolu. Po završetku radova, izvođač daje developeru sa izvješće o napretku, koji sadrži sljedeće točke:
- karakteristike reljefa;
- sastav tla, njegova fizikalna svojstva i geološka građa;
- klimatske i meteorološke karakteristike itd.
Provođenje geoloških istraživanja nužno je za informirani izbor tehnologije gradnje i materijala za gradnju. Dakle, ako mjesto ima složen teren ili je podzemna voda preblizu, bit će potrebne posebne metode.
Faza 3. Oblikovati
Projektiranje stambene višekatnice je neobično složen i odgovoran zadatak, jer... Od ove faze ovisi ne samo veličina površine i pogodnost planiranja stana, već i izgled zgrade.
Prilikom izrade projekta za budući dom, vodimo se sljedećim:
- Sanitarni zahtjevi;
- Odobreni građevinski propisi;
- Klimatske značajke;
- Seizmološka situacija.
Na primjer, sanitarno zakonodavstvo kontrolira usklađenost s takvim parametrima stambenih prostorija kao što su ventilacija i rasvjeta, a razvoj sustava toplinske zaštite provodi se uzimajući u obzir prosječnu godišnju temperaturu - ako je potrebno, može se osigurati dodatna izolacija fasade. Projektiranje zgrade također uključuje odabir optimalnog načina za lociranje komunikacija, uzimajući u obzir zahtjeve okoliša i karakteristike okoliša.
Složenost faze projektiranja leži u činjenici da dizajner mora koordinirati konačni projekt građevine s nositeljima arhitekture i graditeljstva, uz strogo poštivanje utvrđenih sanitarnih zahtjeva.
Pri izgradnji visokih zgrada (više od 22 kata) pažljivo se izračunava očekivano opterećenje temelja i uzima u obzir pouzdanost nosivih konstrukcija.
Još jedan važan detalj je da prilikom projektiranja arhitekt mora uzeti u obzir ne samo značajke teritorija, već i daljnji planovi razvoja ovog područja. Bez uzimanja u obzir ovih značajki, u budućnosti možete naići na takva "iznenađenja" kao što su radikalna promjena pogleda s prozora ili nedosljednost izgleda zgrade sa susjednim zgradama.
Samo kompetentan, višestruko ispitan projekt koji zadovoljava sve zahtjeve jamči da će rezultat izgradnje biti sigurna, pouzdana i vizualno atraktivna stambena zgrada, koja će biti prekrasno mjesto za život i odmor.
Malo ljudi zna koje faze izgradnje stambene zgrade prethode pojavi novih "divova" koji pružaju smještaj stotinama ili čak tisućama ljudi. Na prvi pogled, stvaranje takvih objekata je jednostavan proces, uključujući pripremu dokumenata, izgradnju zgrade i naknadnu doradu stanova. U praksi je izgradnja kuće složen proces s mnogo nijansi i poteškoća koje investitor mora prevladati. U nastavku ćemo razmotriti faze izgradnje stambene zgrade i značajke ovog rada.
Prvi korak je pronaći pogodno mjesto za izgradnju novog objekta. Prilikom odabira, programer se fokusira na dva glavna kriterija:
- Blizina gradske infrastrukture. Najbolja opcija je izgradnja stambene zgrade bliže centru, gdje postoji sve potrebno za ugodan boravak (trgovine, bolnice, škole, vrtići i drugi sadržaji). Ali što je mjesto bliže središnjem dijelu, to je veća cijena zemljišta i teže je dobiti dozvolu.
Kupnja zemljišta izvan grada omogućuje vam uštedu novca i bržu obradu dokumenata, ali poteškoće nastaju s prodajom stanova. Ljudima se ne žuri kupovati nekretnine tamo gdje nema normalne prometne povezanosti i potrebne infrastrukture. Sukladno tome, smanjuje se cijena jednog "kvadrata" stambenog prostora.
- Mogućnost komunikacije. Sljedeća važna točka je blizina telefonskih linija, opskrbe toplinom, električne i plinske mreže. Ako nova zgrada ima autonomno grijanje, pitanje spajanja na centralno grijanje rješava se samo po sebi. Istodobno, još uvijek je potrebno povući vodu do kuće, postaviti nosače za opskrbu električnom energijom, spojiti plin i tako dalje. Sve to poskupljuje izgradnju i komplicira projekt.
Sljedeći “kamen spoticanja” je urbanistički plan prema kojem se grad razvija. Građevinske tvrtke moraju proći prave “krugove pakla” kako bi dobile suglasnost za gradnju višekatnice, a ukupan broj dozvola za gradnju objekta u blizini centra grada može doseći nekoliko desetaka.
Najlakše je dobiti građevinsku dozvolu na području gdje još uvijek ima malo novih zgrada, a glavnim planom predviđena je gradnja nekoliko kuća. Proces dobivanja dozvole također je pojednostavljen kada općinske vlasti djeluju kao naručitelj izgradnje. Ali ovdje govorimo o višekatnicama sa stanovima ekonomske klase namijenjenim obiteljima s niskim primanjima.
Izvođenje topografskih i geoloških istraživanja
U sljedećoj fazi izgradnje provodi se topografska izmjera, zahvaljujući kojoj je moguće riješiti dva problema - točno odrediti koordinate lokacije buduće višestambene stambene zgrade, kao i karakteristike područja . Osim toga, provođenje topografskog snimanja prilika je da saznate dubinu podzemne vode, kao i procijenite kvalitetu zemljišta, vjerojatnost skupljanja tla nakon postavljanja temelja i realnost izgradnje objekta u cjelini. .
Izvođenje geoloških i topografskih istraživanja - posao u kojem sudjeluju tvrtke s posebnim dopuštenjem. Nakon završetka aktivnosti, zaposlenici takve organizacije podnose izvješće programeru. Dokument odražava sljedeće podatke:
- Sastav tla, njegova geološka građa i fizikalne karakteristike.
- Značajke terena.
- Meteorološki i klimatski parametri.
- Ostali podaci o zemljišnoj čestici.
Provođenje razmatranih mjera omogućuje nam točno određivanje tehnologije izgradnje objekta, kao i odabir pravih građevinskih materijala. Ako su podzemne vode na zemljištu na velikoj dubini ili je riječ o složenom terenu, potrebna je primjena posebnih građevinskih tehnika.
Oblikovati
Nakon topografskog snimanja i geološkog ispitivanja, možete prijeći na sljedeću fazu - izradu projekta buduće stambene zgrade. O pravilnosti izvedbe ovisi budući raspored stanova, veličina stambenog prostora, kao i izgled nekretnine.
Projekt buduće kuće razvija se uzimajući u obzir trenutne građevinske norme, klimatske uvjete, sanitarne zahtjeve i seizmološku situaciju. Na primjer, u sanitarnom zakonodavstvu ključna pozornost posvećuje se kvaliteti ventilacije i rasvjete. Što se tiče toplinske izolacije, potreba za dodatnom završnom obradom fasade odredit će se uzimajući u obzir prosječnu godišnju temperaturu.
Prilikom izrade projekta uzimaju se u obzir mnogi čimbenici, uključujući mjesto komunikacija. Ovdje razvijatelji projektne dokumentacije moraju uzeti u obzir mnoge zahtjeve (uključujući i sektor zaštite okoliša), kao i značajke okoliša.
Glavna poteškoća u razvoju projekta je potreba za koordinacijom s arhitektonskim i građevinskim organizacijama. Upravo ova faza oduzima "lavovski" dio vremena.
Ako stambena zgrada ima visinu od 22 kata ili više, potreban je dodatni proračun opterećenja temelja i određivanje otpornosti nosivih elemenata. Prilikom izrade projekta stručnjaci moraju uzeti u obzir karakteristike ne samo teritorija na kojem se gradi, već i plan razvoja obližnjih područja.
Rezultat izgradnje stambene zgrade, njezina pouzdanost, sigurnost i vanjska atraktivnost ovise o ispravnosti izrade projekta, kao i provjeri dokumenata za usklađenost sa zahtjevima. Potrebno je izraditi projektnu deklaraciju koja sadrži podatke o nositelju projekta i objektu.
Izgradnja
Stvarna izgradnja stambene višekatnice odvija se u nekoliko faza. Pogledajmo ove faze u detalje:
Priprema gradilišta za izgradnju
Investitor izvodi pripremne radove koji omogućuju početak izgradnje objekta. To uključuje ograđivanje područja kako bi se spriječio ulazak neovlaštenih osoba, čišćenje zemljišta od drveća, građevina ili zgrada (ako ih ima), kao i ponovno opremanje komunalnih mreža koje ometaju građevinske aktivnosti.
U istoj fazi, programer organizira rute za prometni pristup, razmišlja o nijansama polaganja komunikacija, osigurava sustave za zaštitu od kišnice i postavlja kućanske i administrativne prostorije.
Označavanje osi kuće
Ova faza izgradnje je izuzetno važna i zahtijeva točne izračune, kao i pažljivu provjeru dobivenih rezultata. Čak i mala odstupanja mogu dovesti do niza posljedica koje se ne mogu ispraviti. U procesu označavanja koriste se nove vrste mjernih instrumenata visoke točnosti.
Iskopavanje
Posebnost ove faze je priprema jame za naknadno polaganje temelja. Također se radi na stvaranju rovova za opskrbu komunikacija. Kod izgradnje stambene zgrade s velikim brojem katova, obujam zemljanih radova je velik, pa se koristi posebna oprema - bageri i buldožeri.
Postavljanje temelja
U srcu svake višekatnice je temelj, čija kvaliteta određuje pouzdanost, snagu i, sukladno tome, životni vijek gotove zgrade. Baza preuzima najveće opterećenje, pa joj se pri izradi projekta posvećuje maksimalna pozornost.
Vrsta temelja koja se koristi ovisi o tlu. Na primjer, kada se gradi višekatna zgrada, možda će biti potrebno dodati pijesak ili šljunak. Glavni posao u ovoj fazi je izlijevanje betona koji može podržati visoku konstrukciju.
Izgradnja vanjskih zidova
Trajanje i složenost ove faze ovisi o odabranoj tehnologiji. Postoji mnogo mogućnosti - podizanje zgrade od opeke, korištenje armiranobetonskih ploča ili izgradnja monolitnom tehnologijom. Potonja opcija je u najvećoj potražnji zbog svoje jednostavnosti, pouzdanosti i velike brzine gradnje.
Opskrba komunikacijama
Kao što je gore navedeno, rovovi za komunikacije pripremaju se u fazi iskopavanja. U ovoj fazi polažu se elementi za opskrbu plinom, vodom i električnom energijom. Ovdje se također izvode radovi na dovodu kanalizacijske i druge komunalne mreže.
Uređenje krova
Volumen i složenost rada ovisi o vrsti odabranog krova. Moderne višekatnice često imaju uporabnu vrstu krovišta s mogućnošću uređenja zimskog vrta na vrhu. To pak povećava troškove izgradnje.
Završne faze
U završnoj fazi izvode se sljedeći radovi:
- Izrada unutarnjih pregrada - podjela kuće na stanove, uzimajući u obzir prethodno izrađeni projekt, kao i opremanje zgrade dizalima.
- Ugradnja prozora i ugradnja metalnih vrata u stanove budućih stanara.
- Uređenje internih komunikacija - ugradnja elektroinstalacija, kanalizacije, vodovoda i plinovoda, ugradnja vodomjera i plinomjera.
- Podni estrih. Tijekom procesa rada koristi se pješčano-betonski sastav, a nakon izlijevanja površina se izravnava.
- Unutarnja obrada može biti gruba ili završna. Mnoge građevinske tvrtke prodaju stanove s grubom završnom obradom, što im omogućuje smanjenje troškova stanova. Ako programer obavi cijeli opseg posla, možete se odmah useliti u dobivenu nekretninu, ali će cijena biti viša.
- Vanjska završna obrada - obrada fasade, kao i adaptacija zajedničkih prostorija. Kod prodaje stanova u gruboj izvedbi, zajednički prostori (hodnik, ulaz, stubišta) moraju biti potpuno spremni za korištenje.
Uređenje mjesnog prostora
Posljednja faza izgradnje uključuje uređenje područja u blizini stambene zgrade. To vam omogućuje rješavanje dva problema - u skladu sa zahtjevima urbanističkih propisa i privlačenje potencijalnih kupaca.
Kompleks radova na uređenju susjednog područja uključuje sadnju cvjetnjaka i zelenila, postavljanje dječjeg igrališta u blizini kuće, polaganje ploča za popločavanje i stvaranje pristupnih cesta za prijevoz. Također se postavlja ulična rasvjeta i parking u blizini zgrade. Kuće elitne klase mogu imati podzemno parkiralište, bazen i druge pogodnosti.
Rezultati
Iz navedenog je jasno da izgradnja stambene zgrade uključuje više faza, a sam proces zahtijeva dosta vremena. Programeri napominju da najveće poteškoće nastaju u fazi izrade i odobravanja projekta, prikupljanja dokumenata i izdavanja dozvola. Kako bi se ubrzala izgradnja i smanjio konačni trošak projekta, često se koriste standardni dizajni.
Stambene nekretnine danas su tražene u gotovo svakom gradu. Višestambene zgrade su prioritetno područje ovog poslovanja. Ali izgradnja stambene zgrade zahtijeva značajna ulaganja, pa investitore često privlači gradnja. Općenito, posao donosi znatan prihod, ali zahtijeva ozbiljan organizacijski rad.
Potrebna dokumentacija
Prije svega, poslovni plan za izgradnju stambene zgrade mora osigurati službenu registraciju developera. Obično je programer registriran kao društvo s ograničenom odgovornošću. Prilikom registracije navedena je glavna djelatnost doo - izgradnja stambenih nekretnina.
Za početak izgradnje stambene zgrade potrebna je sljedeća dokumentacija:
- raspored financiranja izgradnje kuće;
- dogovoreni plan rada;
- projektna dokumentacija;
- zaključak o projektu, gdje treba biti viza odjela za urbanizam i odjela za arhitekturu gradske uprave;
- licenca za izvođenje građevinskih i instalacijskih radova;
- građevinsku dozvolu, koju je potrebno ishoditi od gradske uprave;
- ugovor o najmu ili kupoprodaji zemljišne parcele na kojoj se gradi kuća;
- zaključak državnog ispita.
Ovo nipošto nije iscrpan popis dokumentacije. Popis u pravilu uključuje više od pedeset dokumenata, koji se mogu razlikovati ovisno o regiji izgradnje.
Analiza tržišta nekretnina u regiji
Unatoč činjenici da tržište doživljava kroničnu potrebu za primarnim stanovanjem, malo je konkurencije u ovom području gradnje. Ova situacija povezana je s visokim rizicima u izgradnji stambenih nekretnina. Stoga je u prvoj fazi provedbe ideje važno provesti točnu i detaljnu analizu svih čimbenika koji utječu na daljnju provedbu stanovanja.
Potrebno je saznati kakvo je tržište stambenih nekretnina na području odabranom za izgradnju: kakvi se stanovi nude, kakvog statusa, u kojem obimu i po kojoj cijeni. Pokušajte doznati koliko je kvadrata prodano u posljednjih godinu dana, koja je dinamika prodaje i izgradnje novih objekata. Procijenite kako će se vaša nekretnina uklopiti u cjelokupnu infrastrukturu područja.
Procijenite kupovnu moć u regiji i uvjete lokalnih banaka za hipotekarne kredite. O tim podacima ovisi status vaše buduće stambene zgrade, a time i cijena kvadrata. Cijena mora biti detaljno obrazložena.
Prednosti rada s lokalnim vlastima
U fazi oblikovanja ciljeva projekta, vrijedno je razjasniti kakvu se stambenu politiku pridržava lokalna uprava. Ako sudjeluje u vladinim programima za preseljenje urbanih stanovnika iz hitnih smještaja, može:
- kupnja gotovih nekretnina;
- investirati izgradnju;
- pružiti informacijsku podršku;
- pružiti potporu dokumentacijom.
Posljednja je odredba iznimno važna, jer s neovisnom gradnjom priprema dokumentacije može trajati godinama.
Ali u ovom slučaju rijetko morate računati na izgradnju kuća premium klase. Vlasti su obično zainteresirane za male stanove u koje se mogu preseliti stanovnici iz hitnih domova.
Plan provedbe projekta
Projekt se provodi strogo u fazama.
Izbor zemljišta
Prije svega, morate saznati koliko su mu blizu gradske mreže električne energije, vode i grijanja. Što su bliže, to ćete manje novca morati uložiti u postavljanje potrebnih komunikacija, manje će koštati kvadratni metar vaših stanova. Isto vrijedi i za telefonske mreže i kabele pružatelja internetskih usluga. Potonji je jedan od glavnih uvjeta koje kupci danas postavljaju.
Veliki plus za prodaju stanova bit će prisutnost dobrih prometnih veza, raznih trgovačkih i kulturnih centara, vrtića, klinika, škola, bolnica i drugih stvari.
Imajte na umu da svaki grad razvija vlastiti urbanistički plan za sljedećih nekoliko godina. Mnogo će se lakše ishoditi građevinska dozvola na onim područjima gdje je u skladu s njom predviđena gradnja stambenih zgrada. Idealna opcija je dobiti državni nalog za izgradnju takvih objekata.
Geološka ekspertiza i topografija
Prije početka gradnje potrebno je provesti istražne radove, na temelju kojih se utvrđuje na kojoj se dubini može postaviti temelj, koje mogu biti njegove značajke dizajna i od kojih materijala treba graditi kuću.
To se određuje prema sljedećim pokazateljima terena:
- Klimatski i vremenski uvjeti.
- Reljef mjesta i područja.
- Dubina na kojoj se nalazi podzemna voda.
- Stupanj mogućeg skupljanja zgrade.
- Svojstva i stanje tla.
Taj posao obavljaju posebne tvrtke za geološka istraživanja.
Priprema projektnog projekta
U ovoj fazi su uključeni dizajneri, inženjeri i projektanti koji će koristiti informacije dobivene u prethodnoj fazi. Izrađuju projekt izgleda zgrade, rasporeda stanova i okolnog prostora. U ovoj fazi se uzima u obzir kako će se kuća uklopiti u krajolik, koliko dobro odgovara urbanističkom planu i kakav će biti pogled iz stanova kuća. Potonji utječe na njihovu cijenu.
Plan mora navesti:
- broj stanova;
- broj komercijalnih nekretnina;
- broj zgrada;
- ukupna stambena površina;
- ukupna komercijalna površina;
- vrsta zgrade itd.
Provedba projekta
Zatim morate zapisati jasan raspored korak po korak za izvođenje i isporuku posla:
- papirologija;
- priprema teritorija;
- postavljanje temelja;
- podizanje zgrade;
- vođenje komunikacija;
- unutarnji i vanjski završni radovi;
- uljepšavanje teritorija.
Posljednja točka uključuje postavljanje nogostupa i sadnju drveća i grmlja. Što je teritorij nove kuće uređeniji, to će stanovi u njoj biti skuplji.
Troškovi
Stambena zgrada od 10 katova s pet ulaza zahtijevat će prosječno ulaganje od oko 300 milijuna rubalja. Ali ova je brojka vrlo proizvoljna, jer ovisi o nizu čimbenika: od cijene građevinskog materijala do razmjera i vrste projekta. Stalna sredstva utrošit će se na postavljanje komunikacija, izgradnju zgrade i plaćanje osoblja.
Možete uložiti vlastita sredstva ili prikupiti sredstva od investitora. Potonji mogu biti budući stanari kuća koji daju novac u visini cijene svog budućeg stana. Svi ovi troškovi moraju biti prikazani u procijenjenom računu.
Prihod
Dobit projekta dolazi od prodaje stanova. Prema riječima stručnjaka, cijena po kvadratnom metru u stambenoj zgradi ne prelazi 25 tisuća rubalja, dok je prosječna cijena na tržištu 35 tisuća rubalja.
Dodatna zarada može se ostvariti iznajmljivanjem ili prodajom poslovnog prostora za fitness klubove, centre zdravlja, maloprodajne objekte i sl. Dobar profit dolazi od parkinga ili susjednih garaža.
Profitabilnost projekta ostaje na razini od 10-15%. Otplatit će se otprilike 4 godine nakon početka gradnje kuće.
