Обследование инженерных систем – комплекс мероприятий, проводимый для оценки их текущего состояния и функциональных возможностей, соответствие структуры инженерных систем существующей проектной и (или) исполнительной документации, действующим нормам и правилам, а также пригодности инженерных сетей к дальнейшей эксплуатации, модернизации или ремонту.
Обследование инженерных коммуникаций может проводиться как в рамках комплексного обследования здания (сооружения), так и отдельно, в следующих случаях:
Реконструкция;
Капитальный ремонт;
Смена балансодержателя, арендатора, оперативного управляющего;
Систематические нарушения функционирования инженерных систем.
Обследование инженерных сетей проводится, как правило, в три этапа:
подготовка к проведению обследования;
предварительное (визуальное обследование);
детальное (инструментальное обследование).
Обследованию предшествуют изучение и анализ исходных данных по следующей технической документации:
рабочим и исполнительным чертежам;
актам приемки, испытаний;
паспортам и сертификатам на оборудование, материалы и изделия;
журналам ремонтов;
другой документации, отражающей влияние на проведение обследования особенностей функционального назначения и эксплуатации здания.
Перечень мероприятий, проводимых в рамках обследования инженерных сетей:
изучение технической документации по проектированию, строительству и эксплуатации;
визуальное ознакомление с объектом обследования;
натурное обследование - измерение линейных размеров, диаметров, сечений, выявление деформаций, дефектов и повреждений, сбор данных по нагрузкам и/или расходам;
установление необходимости проведения инструментальных измерений и их объемов, определение их мест;
выявление степени и причин физического износа инженерных коммуникаций на основании анализа результатов обследования, предъявленных заказчиком сведений по условиям эксплуатации поверочных расчетов;
составление ведомости дефектов;
разработку и подборку схем, эскизов и фотографий поврежденных участков;
составление заключения (технического отчета) с выводами о возможности эксплуатации или капитального ремонта обследуемых инженерных сетей, рекомендациями по устранению дефектов и повышению надежности.
Объемы и сроки работ по обследованию зависят от размеров здания, их насыщенности инженерными коммуникациями и определяются в каждом конкретном случае техническим заданием на обследование.
39. Система стратегического, тактического и оперативного управления и планирования
Стратегическое, тактическое и оперативное управление недвижимостью
Стратегическое управление основывается на стратегическом мышлении менеджера. Cтратегическое управление требует от менеджера умения логически выстраивать свои действия в виде стратегической матрицы, в которой представлен весь спектр целей, возможностей, случайностей, необходимых условий, прямых и косвенных влияний, а также отдаленных последствий.
Основные направления, по которым реализуется стратегия, следующие
Инновация и инвестиция
Рост доли рынка
Достижение удовлетворенности трудом и коллективом
Получение прибыли в основном за счет оборота нематериальных активов
Профилактика кризиса за счет повышения устойчивости экономической системы даже в условиях роста неопределенности и ошибок персонала.
К основным стратегиям управления относятся
маркетинговые
кадровые
инновационные.
Маркетинговые стратегии разрабатываются для роста доли рынка.
Кадровые стратегии помогают приблизиться к другим важным целям – достижению удовлетворенности каждого работника трудом и трудовым коллективом.
Инновационные стратегии нацелены на рост производительности труда и качества продукции при помощи периодических обновлений Инновационные стратегии бывают революционными, пионерными, модификационными и имитационными.
Тактическое управление связано с максимизацией рыночной стоимости портфеля недвижимости и минимизации расходов на его формирование и удержание. Тактика управления отражает финансовую сторону недвижимости и позволяет говорить об управлении как об изменении стоимости портфеля. Стоимостьпортфеля недвижимости – это денежное выражение его потребительской полезности. Тактическое управление недвижимостью – управление активами, принадлежащими тому или иному собственнику. На практике управление активами происходит, когда управляющий решает следующие задачи:
Выполнение тактических указаний собственника;
Анализ соотношения стоимости активов и их доходности;
Разработка эффективной политики эксплуатации активов;
Определение группы потребителей, пользователей активами, рыночной ниши, функционального сегмента и т.д.;
Формулирование указаний для оперативного управляющего.
– это весь набор операций с портфелем или с отдельным объектом, реализация которых приводит к получению одного из трех возможных результатов:
Возникает финансовое равновесие;
Просматриваются перспективы банкротства, краха, кризиса;
Извлекаются сверхприбыли, доходность значительно превышает нормальную, а рентабельность – среднеотраслевую.
Оперативное управление недвижимостью – это управление отдельным объектом в его материально-вещественной форме. Часто этот вид управления определяют как «управление собственностью», которое реализуется через следующие действия управляющего:
выполнение операционных указаний (осуществление запланированных операций с объектом недвижимости);
построение организационной структуры управления объектом недвижимости;
увеличение чистой прибыли за счет сбора арендной платы и получения других доходов;
контакты с арендаторами и пользователями, рассмотрение жалоб;
заключение контрактов и выполнение работ, связанных с обслуживанием, содержанием и эксплуатацией объекта недвижимости и т.д..
Тактическое планирование – инструмент реализации стратегии планирования. Разрабатывается с учетом стратегического и текущей ситуации.
Оперативное планирование – определяет перечень действий и операций их количество и сроки с учетом качественного аспекта.
Проведение коммуникаций - важный этап подготовки сооружения к сдаче в эксплуатацию.
Обследование инженерных систем проводится в новых сооружениях и в зданиях, уже введенных в работу. Это целый комплекс работ и мероприятий. В их ходе специалисты оценивают инженерные сети, их техническое состояние. В результате собственник здания получает информацию о дефектах сетей. Подробно описывается их функционал, способы исправления недостатков. Анализируется, как соответствуют инженерные сети проекту, санитарным требованиям, строительным регламентам.
Обследование сетей проводится как отдельно, так и при оценке здания.
Значение процедуры
Регулярное обследование технического состояния сетей избавляет от крупных аварий, порчи имущества, травм жильцов и сотрудников.
Обследование инженерных сетей необходимо, если:
- В здании часто происходят аварии,
- Системы пережили реконструкцию,
- Был капитальный ремонт,
- Здание перешло другому собственнику.
Оценке подвергаются инженерные системы:
- Водопровод (горячая, холодная вода),
- Отопление,
- Канализация, водоотведение,
- Вентиляция, кондиционирование,
- Пожарная сигнализация,
- Электроснабжение.
Наша компания занимается техническими экспертизами разного уровня. Техническое обследование инженерных систем проводят эксперты высокого уровня. Клиентам мы предлагаем несколько вариантов обследования инженерных сетей. Цена составит от 30 000 рублей, сроки выполнения 5-10 рабочих дней. Чтобы выбрать нужный вариант обследования инженерных систем, позвоните нашим менеджерам. Они подробно расскажут о составе процедуры. Для удобства клиентов специалист выезжает на объект или на встречу в пределах МКАДа.
ВЫЕЗД СПЕЦИАЛИСТА
на встречу или на объект юридическим лицам в пределах МКАДa
Что мы делаем
Техническим исследованием инженерных сетей занимаются высококлассные специалисты. Они выясняют:
- Соблюдены ли требования проекта,
- Есть ли дефекты систем,
- Соответствуют ли системы современным стандартам, санитарно-гигиеническим нормам,
- Имеют ли системы неиспользуемые участки и насколько они нужны для работы всех систем,
- Насколько изношены системы здания, нужен ли их ремонт, в каком объеме его проводить,
- Как модернизировать инженерные сети, увеличить их функционал.
Результат работы экспертов - детальный документ с описанием актуального состояния сетей, их неполадок особенностей, ведущих к снижению их эффективности. Специалисты дают рекомендации по устранению дефектов, модернизации, плановому ремонту.
Этапы работ
Обследование инженерных сетей состоит из 4 этапов:
- Начальный - подготовка к обследованию, анализ технической документации. В пакет бумаг входят паспорта на элементы сетей, отчёты о поломках, чертежи, проекты.
- Подготовка - осмотр внешних элементов, запорной арматуры, фитингов,
- Подробный - обследование инструментальными, лабораторными методами. Для замеров технических параметров используются высокоточные приборы. Работа по обследованию автоматизирована благодаря новому программному обеспечению. Заказчик получает детальное описание состояния каждого узла, его дефекта, параметров работы.
- Документальный - последний этап, когда все выявленные данные сводятся в единый документ. Это описание дефектов используется для ремонтных работ, модернизации. Эксперты дают рекомендации по совершенствованию систем жизнеобеспечения здания, замене отдельных участков, демонтажу морально устаревших узлов.
Экспертное заключение
Вся информация, полученная в ходе исследований, документируется в итоговом техническом отчёте. Он описывает состояние коммуникаций, возможности повышения их эффективности, причины аварий, потерь потенциала на определенных участках. Подтверждают данные отчёта другими техническими документами: чертежи, проекты, отчёты, фотографии, на которых изображено исходное состояние коммуникаций, ведомости с описанием дефектов.
Порядок проведения один для обследования инженерных систем разных зданий. Регулярное обследование инженерных сетей гарантирует безопасность эксплуатации жилых и промышленных зданий.
Мы гарантируем профессиональное, быстрое изучение коммуникаций во всех деталях. Закажите у нас оценку технического состояния систем водоснабжения, канализации, отопления, кондиционирования помещения. Исследования проводятся в собственной лаборатории, что обеспечивает точные результаты. Проводим строительные экспертизы разного масштаба объектов Москвы и Московской области.
Хотите убедиться в исправности коммуникаций перед покупкой здания? Закажите техническое исследование коммуникаций в нашей компании! Мы сэкономим Ваши деньги и убережем от нерациональных покупок!
Обследование инженерных сетей здания производится при комплексной оценке технического состояния зданий.
При обследовании инженерных сетей выявляются дефекты, повреждения и неисправность элементов системы. Техническое состояние элементов системы производят по ВСН 58-88(р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения». Физический износ определяется по ВСН 53-86(р) . Если в процессе обследования установлено, что производилась замена элементов системы и ремонт сетей, то физический износ определяется по таблицам оценки физического износа и графикам сроков службы элементов, как средневзвешенное значение. При определении износа по графикам сроков службы и определению износа по таблицам физического износа, за окончательный результат принимается большее из значений. По результатам технического осмотра системы и оценки физического износа принимается решение о дальнейшей эксплуатации системы или капитального ремонта инженерных систем здания.
В процессе эксплуатации многоквартирного жилого дома возникают случаи залива жилых помещений при авариях в инженерных сетях здания, происходящих по следующим причинам:
- Повреждения запорной арматуры, вследствие её некачественной установки.
- Применение некачественной запорной арматуры, не имеющей сертификатов и (или) паспортов с гарантии завода-изготовителя.
- Высокий физический износ трубопроводов ГВС, ХВС, отопления, канализации.
- Наличие дефектов в общей системе (нарушение герметизации в соединениях стояков канализации, внутреннего водостока и т.д).
При проведении экспертизы причин аварии системы определяется место аварии, оценивается техническое состояние запорной арматуры и трубопроводов системы. При разрушении запорной арматуры производится экспертиза частей арматуры в лаборатории, с целью установления качества материала, под микроскопом производится осмотр сечения в месте разрушения.
Возникают случаи аварии с разрушением арматуры , повреждением трубопроводов,а также возникновение аварий при вводе системы в эксплуатацию после прерывании эксплуатации системы (сезонное включение горячей воды, отопления). После ликвидации аварии аварийной службой сотрудниками эксплуатирующей организации составляется акт о ее причинах, с указанием места залива, площадью повреждений отделочных покрытий.
При проведении экспертизы состояния жилого помещения на предмет восстановления после залива, составляется дефектная ведомость, с указанием:
- места нахождения дефектов,
- наименованием и объёмов дефектов,
- причиной дефектов,
- выполняется фотофиксация дефектов,
- выполняется замер параметров влажности строительных конструкций и отделочного покрытия, т.к. устройство нового отделочного покрытия необходимо выполнять только после нормализации влажности основания до нормативного значения,
- составляется смета восстановительного ремонта.
Во время проведения комплексного обследования зданий обязательно производится проверка инженерный сетей, которые являются основными элементами объекта. Обследование помогает составить реальную оценку их технического состояния, своевременно выявить дефекты, повреждения и неисправность элементов общей системы.
Проверка технического состояния производится согласно ВСН 58-88(р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», а проверка физического износа определяется согласно документу ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий».
В случае ранее производимого ремонта или замены отдельных элементов системы, физический износ определяется по определённым таблицам, как средневзвешенное значение. По итоговым результатам осмотра и определения технического состояния системы принимается решение о дальнейших действиях и возможности последующей эксплуатации инженерных сетей.
Аварийные ситуации с инженерными системами, вследствие которых происходит залив жилых помещений, возникают по следующим причинам:
- Некачественная установка запорной арматуры.
- Использование некачественных материалов, которые не имеют соответствующего сертификата качества и гарантийных обязательств, при монтаже трубопровода.
- Моральный и физический износ систем трубопровода, отопления и канализации.
- Присутствие дефектов в общей системе.
Во время проведения экспертизы по причине аварии, одновременно устанавливается и место её возникновения. На этом этапе производится оценка технического состояния запорной арматуры и общее состояние трубопроводной системы. Если в процессе обследования выясняется, что разрушена запорная арматура, то производится дополнительная экспертиза её разрушенных частей. Лабораторное обследование помогает выяснить причину разрушения и пригодность материала.
В случае возникновения аварийной ситуации при вводе системы в эксплуатацию, после ликвидации последствий и устранения причины составляется акт, в котором указывается причина аварии, место и общая площадь повреждений.
После восстановительных работ составляется дефектная ведомость, в которой указывается и прилагается следующая информация:
- месторасположение дефекта;
- количество обнаруженных повреждений и их наименование;
- причина появления дефекта;
- зафиксированные на фото дефекты;
- замер параметров причинённого ущерба и влажности строительной конструкции;
- смета по восстановительным работам.
Наша компания обладает достаточным опытом, инструментами и высококвалифицированным штатом экспертов, которые помогут произвести качественное обследование инженерных сетей, составят соответствующий акт, дефектную ведомость и произведут расчёты по количеству нанесённого ущерба, а также дадут рекомендации по устранению неисправностей.
