Mosha efektive e objektit. Përcaktimi i konsumit me metodën efektive të moshës. Metoda sasiore e anketimit

Në literaturën për vlerësimin e pasurive të paluajtshme, 5 metoda për përcaktimin e amortizimit fizik zakonisht konsiderohen në një ose një kombinim tjetër nga autorë të ndryshëm:

• Metoda e kompensimit të kostos (metoda e kostos së kompensimit);
• Metoda e moshës kronologjike;
• Metoda mosha efektive(jetëgjatësia);
• Metoda eksperte;
• Metoda e zbërthimit.

1. Metoda e kompensimit të kostos. Sasia e konsumit fizik, në përgjithësi, është e barabartë me koston e eliminimit të tij.

Avantazhi i metodës:

1. Një justifikim i shkëlqyer për thelbin ekonomik të sasisë së konsumit fizik. Është thjesht e pamundur të dalësh me kundërargumente.

Disavantazhet e metodës:

1. Në disa raste, kërkohet justifikim shtesë për nevojën për të kryer riparime në një element të caktuar. Për shembull, pranë derës së përparme brenda një zyre të madhe, shtresa e sipërme e linoleumit është konsumuar, por në të gjithë pjesën tjetër të zonës është në gjendje të shkëlqyer. Çfarë duhet bërë? Të zëvendësohet vetëm një copë 2-3 m2? Por teknikisht, është e pamundur ta bësh këtë në atë mënyrë që vendi i riparimit të mos jetë i dukshëm - linoleumi ka cilësi të tilla si tkurrja gjatë periudhës fillestare të funksionimit dhe, megjithëse e lehtë, zbehja e modelit me kalimin e kohës. Është e padenjshme të kryhen riparime të tilla për një kompani që respekton veten. Të zëvendësohet e gjithë zona? Pak e shtrenjtë.

2. Vështirësia e zbatimit praktik:

a) Është e nevojshme të përcaktohet me saktësi vëllimi fizik i riparimeve për çdo artikull;

b) Zgjidhni një bazë të përshtatshme llogaritëse (njësi çmimet e vlerësuara, të dhëna nga listat e çmimeve të kompanive të riparimit, treguesit e kostos së agreguar etj.) dhe justifikoni zgjedhjen tuaj. Duhet të kuptohet saktë se saktësia e llogaritjeve varet drejtpërdrejt nga zgjedhja e bazës së llogaritjes;

c) Kryen llogaritjen drejtpërdrejt.

I përshtatshëm për objekte të vogla

Në shikim të parë, asgjë e komplikuar. Dhe nëse objekti i vlerësimit ndërtesa administrative mijë me 15 metra katrorë dhe me shkallë të ndryshme konsumimi të elementeve në pjesë të ndryshme të ndërtesës? Do të shkruani vetëm një deklaratë me defekt që tregon përbërjen dhe vëllimin fizik të punës për një javë. Si të merret parasysh humbja kapacitet mbajtës(dhe në përputhje me rrethanat koston) për shembull, një fondacion? Në të njëjtën kohë, nuk duhet të harrojmë se çdo përfundim ose shifër duhet të justifikohet. Kjo është një kërkesë e FSO. Pra, rezulton se nuk ka asgjë të komplikuar, por ta zbatoni atë në praktikë... Është më mirë të mos shqetësoheni - do të shpenzoni shumë kohë, dhe vetëm përshkrimi dhe justifikimi do të marrin një sasi të konsiderueshme të raportit.

Nga një krahasim i avantazheve dhe disavantazheve, del një gjë - metoda është e mirë, por shumë e vështirë për t'u zbatuar në praktikë, veçanërisht për ndërtesat e mëdha. Vlerësuesit e dinë shumë mirë këtë dhe e përdorin këtë metodë vetëm si mjetin e fundit dhe, për të qenë i sinqertë, vetëm kur është e dobishme për vlerësuesin për një arsye ose një tjetër.

2. . Formula bazë për llogaritjen:

Iphys = × 100% (1)

Ku Në– mosha aktuale (kronologjike) e objektit të vlerësimit;
Vss

Përparësitë e metodës:

1. E gjithë llogaritja kryhet në një veprim aritmetik;

2. Llogaritja bazohet vetëm në dy tregues: moshën kronologjike të objektit të vlerësimit (marrë nga dokumentet teknike për objektin e vlerësimit) dhe periudha rregullatore funksionimi (jeta ekonomike) - ky tregues merret nga dokumentet rregullatore mbi funksionimin e ndërtesave. Kështu, nga pikëpamja e evidentimit të të dhënave fillestare për llogaritjen, vlerësuesi është plotësisht i siguruar.

Disavantazhet e metodës:

1. Metoda nuk merr parasysh faktin se gjatë funksionimit të ndërtesës elemente individuale mund të riparohet në mënyrë të përsëritur ose të zëvendësohet plotësisht. Kjo situatë ndodh shpesh kur një ndërtesë e ndërtuar disa dekada më parë është rinovuar kohët e fundit dhe shumica e përbërësve të saj jetëshkurtër janë zëvendësuar.

2. Besohet se metoda nuk është e zbatueshme për ndërtesat me jetëgjatësi të afërt me jetën ekonomike ose më të gjatë se jeta ekonomike, d.m.th. kur matematikisht është e mundur të merret një vlerë konsumimi prej më shumë se 100%, gjë që, duke folur logjikisht, thjesht nuk mund të ndodhë. Situata është tipike për ndërtesat ndërtesë para-revolucionare, kur me cilësi të shkëlqyer punë ndërtimore u vendos një kufi sigurie sipas parimit "që nipërit dhe mbesat të jetojnë dhe të gëzohen". Dhe edhe nga kjo situatë në dukje e pashpresë, vlerësuesit rusë arrijnë të gjejnë një rrugëdalje të mirë (nder dhe lavdërim për zgjuarsinë e tyre). Dhe zgjidhja është jashtëzakonisht e thjeshtë. Ekziston një dokument i tillë rregullator si Rezoluta e Komitetit Shtetëror të Statistikave të Federatës Ruse nr. 13, datë 7 shkurt 2001 "Për miratimin e udhëzimeve për plotësimin e formularëve për monitorimin statistikor të shtetit federal të disponueshmërisë dhe lëvizjes së aktiveve fikse". Paragrafi 4 i këtij dokumenti rregullator ofron një tabelë të marrëdhënies midis jetës së shërbimit të projektimit të kaluar (d.m.th., në kuptimin tonë të konsumit fizik, të përcaktuar nga metoda e moshës kronologjike) dhe shkallës së konsumit analitik. Në këtë rast, për shembull, një shkallë e konsumimit fizik prej 1% korrespondon me një shkallë të konsumit analitik prej 0.02%. Dhe shkalla e veshjes fizike është 100% - shkalla e veshjes analitike është 91.08%. Dhe pastaj, d.m.th. për 100% çfarë? Unë citoj dokumentin rregullator: " Në rastet kur periudha që ka kaluar që nga fillimi i funksionimit të objektit ka tejkaluar kohëzgjatjen e periudhës së parashikuar të shterimit të burimeve operacionale (d.m.th., arriti në më shumë se 100% të vlerës së tij), për çdo përqindje të tepërt deri në 200% përfshirëse, shkalla e konsumit analitik e treguar në tabelën e pozicionit të fundit (91,08%), rritet me 0,05 pikë përqindjeje, dhe pas 200% - me 0,01 pikë përqindjeje" Dhe kjo vlen për të gjitha llojet e aseteve fikse! Pse nuk është zgjidhje? Dokument rregullator. Metoda e llogaritjes përshkruhet jashtëzakonisht thjeshtë. Po sikur dokumenti normativ të krijohej për qëllime statistikore, dhe jo për vlerësim. Shumica dërrmuese e rregulloreve që ne përdorim nuk janë krijuar për qëllime vlerësimi. Ajo shkon shumë - të njëjtat koleksione të UPVS fillimisht ishin menduar për rivlerësimin e aseteve fikse. Ishim ne, vlerësuesit, që i përshtatëm për vete. Nuk e di për ju, por më pëlqeu kjo zgjidhje. Vërtetë, nuk ka logjikë të mjaftueshme, dhe madje edhe në kufirin e shkallës së konsumit analitik prej 91.08%, ndodh një "thyerje" e mprehtë dhe e pashpjegueshme e kurbës nëse përpiqeni të vizatoni varësinë. Po, ekziston një pengesë e tillë në metodën e llogaritjes. Por është akoma më mirë se asgjë. Sidomos në një situatë kur metodat e tjera për llogaritjen e konsumit fizik janë thjesht të pamundura të zbatohen, për shembull, kur vlerësohet mbështetje metalike Linja e energjisë, e cila, sipas të gjitha dokumenteve rregullatore, duhet të "vdiqte" përsëri në epokën e stanjacionit, por ende qëndron si një roje në mauzole dhe kënaq syrin e operatorit.

Nga një krahasim i avantazheve dhe disavantazheve, vijon një kufizim në përdorim këtë metodë– metoda jep rezultate mjaft të sakta në vitet e para të jetës kronologjike të objektit që vlerësohet. Me rritjen e moshës, saktësia e llogaritjeve zvogëlohet ndjeshëm. Tashmë në moshën kronologjike të ndërtesës në 10-15 vjet Kjo metodë nuk rekomandohet.

3. Metoda efektive e moshës. Formula bazë për llogaritjen ka 3 opsione shkrimi:

Iphys = × 100% = ×100% = ×100% (2)

Ku Ve– mosha efektive e objektit të vlerësimit, d.m.th. sa i vjetër duket objekti;
Lindje - jeta e mbetur ekonomike;
Vss– jetëgjatësia standarde e shërbimit (jeta ekonomike).

Përparësitë e metodës:

1. E gjithë llogaritja kryhet në një veprim aritmetik;
2. Treguesi Vssështë marrë nga dokumentet rregullatore për funksionimin e ndërtesave dhe nuk kërkon justifikim të veçantë.

Disavantazhet e metodës:

1. Është pothuajse e pamundur që vlerësuesi të justifikojë mjaftueshëm vlerën Lindje. Bini dakord që asnjë specialist nuk mund të thotë saktësisht (deri në një vit) se sa kohë do të qëndrojë ndërtesa në përdorim. Përjashtim bën rasti kur, për një arsye apo një tjetër, një ndërtesë duhet të prishet në një periudhë të caktuar kohore, por kjo tashmë është një kategori konsumimi ekonomik (i jashtëm) dhe jo fizik.

Një krahasim i avantazheve dhe disavantazheve të metodës çon në faktin se në praktikë kjo metodë pothuajse nuk përdoret kurrë.

4. Metoda eksperte. Metoda bazohet në një shkallë të vlerësimeve të ekspertëve për përcaktimin e konsumit fizik, të përcaktuar në dokumentin rregullator të departamentit VSN 53-86r "Rregullat për vlerësimin e konsumit fizik të ndërtesave të banimit". Sasia e konsumit përcaktohet nga dëmtimi i jashtëm (i dukshëm) i elementeve. Është kjo metodë që punëtorët e BTI përdorin kur hartojnë pasaporta teknike për ndërtesa. Formula për llogaritjen është:

Iphys = × 100% (3)

Ku Andi– sasia e konsumimit fizik të elementit i në ndërtesë, e përcaktuar sipas dokumentit rregullator;
HC i – graviteti specifik i – ai element në ndërtesë;
i– numri i elementit.

Përparësitë e metodës:

1. Lehtësia relative e llogaritjeve;

2. Metodologjia për përcaktimin e konsumit fizik përcaktohet nga dokumenti rregullator dhe përshkruhet në detaje të mjaftueshme në të. Pjesa dëshmuese është betonarme. Sidomos kur mendimet e punonjësit të BTI-së (të pasqyruara në pasaportën teknike të ndërtesës) dhe vlerësuesit (të pasqyruara në raportin e inspektimit të objektit të vlerësuar ose në deklaratën me defekt) papritur përkojnë krejtësisht për mrekulli.

Disavantazhet e metodës:

1. Vetë metodologjia parashikon një saktësi llogaritjeje prej ±5%. Veshja për një element specifik mund të përcaktohet, të themi, në 25% ose 30% - mirë, gradimi është si ky - çdo 5%. Por kjo nuk është as e frikshme, por ndikimi domethënës i faktorit subjektiv (shih pikën 3).

2. Madhësia e gabimit është në përpjesëtim të zhdrejtë me përvojën e vlerësuesit. Përveç kësaj, mjaft shpesh ekziston një situatë kur thjesht duke kryer riparime kozmetike Shumë shenja të dukshme të konsumit në elementët kryesorë të forcës së ndërtesës janë të fshehura, gjë që çon në një nënvlerësim të konsiderueshëm të konsumit aktual të ndërtesës në tërësi.

3. Kur zgjidhni një metodë llogaritjeje, shumë shpesh avantazhet e metodës tejkalojnë disavantazhet, dhe për këtë arsye kjo metodë përdoret në mënyrë shumë aktive nga vlerësuesit.

Metoda e zbërthimit. Metoda përfshin përcaktimin e konsumit total fizik nga grupe individuale, duke marrë parasysh mundësinë fizike të eliminimit të këtij konsumi ose fizibilitetin ekonomik të eliminimit të tij:

• Konsumimi fizik i korrigjueshëm (riparimet e shtyra);
• Konsumimi fizik i pariparueshëm i elementeve jetëshkurtër (ato që mund të zëvendësohen në mënyrë të përsëritur gjatë funksionimit të ndërtesës);
• Konsumimi i pariparueshëm i elementeve jetëgjatë (ato që formojnë kornizën mbajtëse të ndërtesës dhe mund të restaurohen vetëm gjatë një riparimi të madh ose rindërtimit të të gjithë ndërtesës).

Sasitë e konsumit të pariparueshëm përcaktohen nga kostoja e elementeve, duke marrë parasysh konsumimin e lëvizshëm. Konsumimi total fizik përcaktohet duke përmbledhur specie individuale veshin. Për më tepër, si pjesë e zbatimit të metodës së ndarjes në faza të ndryshme Për llogaritjen, mund të përdoret metoda e kompensimit të kostos, metoda e moshës kronologjike dhe metoda e ekspertit.

Avantazhi i metodës:

1. Metoda bën të mundur marrjen parasysh të faktorëve të dukshëm dhe të fshehur që shkaktojnë konsumimin e elementeve (për shembull, "lodhja" natyrale e materialeve, e cila shfaqet papritur dhe çon në shkatërrimin e menjëhershëm të elementit).

Disavantazhet e metodës:

1. Një sasi mjaft e madhe llogaritjesh në krahasim me metodat e tjera;
2. Metoda nuk është e zbatueshme për kushtet kur nuk ka informacion të besueshëm në lidhje me kohën e riparimeve për elementët jetëshkurtër (për shembull, ndërtesa është blerë kohët e fundit dhe pronari i ri thjesht nuk ka të dhëna se çfarë dhe kur në herën e fundit riparuar në pronën që vlerësohet). Rrjedhimisht, bëhet e pamundur të llogaritet në mënyrë të arsyeshme konsumimi i pariparueshëm i elementeve jetëshkurtër duke përdorur metodën e moshës kronologjike.

Sidoqoftë, kjo metodë përdoret mjaft aktivisht.

Pra, ne kemi identifikuar avantazhet dhe disavantazhet kryesore të metodave. Për disa metoda, fusha e zbatimit ka qenë e kufizuar. Është koha për të zbuluar se sa të sakta janë metodat e llogaritjes.

Metoda kronologjike e moshës. Po, është i zbatueshëm, por vetëm në fazën fillestare të funksionimit të ndërtesës. Me rritjen e moshës kronologjike, duke iu nënshtruar riparimeve të vazhdueshme, madhësia e gabimit rritet.

Metoda efektive e moshës. Një metodë interesante që mund të eliminojë pengesën kryesore Metoda e moshës kronologjike, por dobët e provueshme. Është e vështirë të përcaktohet shkalla e gabimit.

Si rezultat, metodat e mësipërme përdoren mjaft rrallë në vlerësimet reale. Çfarë përdoret më shpesh? Metoda e kompensimit të kostos, metoda eksperte Dhe metoda e zbërthimit.

3. Vlerësimi i pasurive të paluajtshme

3.5. Qasje për vlerësimin e pasurive të paluajtshme.

3.5.2. Qasje me kosto efektive

Qasje me kosto efektive- ky është një grup metodash vlerësimi të bazuara në përcaktimin e kostove të nevojshme për të rivendosur ose zëvendësuar objektin e vlerësimit, duke marrë parasysh konsumin e akumuluar. Bazuar në supozimin se blerësi nuk do të paguajë më shumë për një objekt të përfunduar sesa për krijimin e një objekti me dobi të ngjashme.

Informacioni i nevojshëm për të aplikuar metodën e kostos:
- niveli i pagës;
- shuma e kostove të përgjithshme;
- kostot e pajisjeve;
- normat e fitimit për ndërtuesit në një rajon të caktuar;
- çmimet e tregut për materialet e ndërtimit.

Përparësitë e metodës së kostos:
1. Gjatë vlerësimit të objekteve të reja, qasja e kostos është më e besueshme.
2. Kjo qasje është e përshtatshme ose e vetmja e mundshme në rastet e mëposhtme:
§ analiza teknike dhe ekonomike e kostos së ndërtimit të ri;
§ arsyetimi për nevojën e përditësimit të objektit ekzistues;
§ vlerësimi i ndërtesave për qëllime të veçanta;
§ gjatë vlerësimit të objekteve në sektorët “pasivë” të tregut;
§ analiza e efikasitetit të përdorimit të tokës;
§ zgjidhjen e problemeve të sigurimit të objekteve;
§ zgjidhjen e problemeve tatimore;
§ kur bini dakord për vlerat e një prone të marrë me metoda të tjera.

Disavantazhet e qasjes së kostos:
1. Kostot nuk janë gjithmonë ekuivalente. vlera e tregut.
2. Përpjekjet për të arritur një rezultat vlerësimi më të saktë shoqërohen nga rritje të shpejtë kostot e punës.
3. Mospërputhja midis kostove të blerjes së pronës që vlerësohet dhe kostove të ndërtimit të ri të të njëjtës pronë, sepse Gjatë procesit të vlerësimit, amortizimi i akumuluar zbritet nga kostoja e ndërtimit.
4. Vështirësia e llogaritjes së kostos së riprodhimit të ndërtesave të vjetra.
5. Vështirësia e përcaktimit të sasisë së konsumit të akumuluar të ndërtesave dhe strukturave të vjetra.
6. Vlerësim i veçantë truall nga ndërtesat.
7. Natyra problematike e vlerësimit të parcelave të tokës në Rusi.

Fazat e qasjes së kostos(shih Fig. 3.3):
- Llogaritja e kostos së një trualli duke marrë parasysh përdorimin më efektiv (Sz).
- Llogaritja e kostos së zëvendësimit ose kostos së zëvendësimit (Svs ose Szam).
- Llogaritja e konsumit të akumuluar (të gjitha llojet) (Cizn):
· konsumimi fizik - veshja e lidhur me një ulje të performancës së një objekti si rezultat i plakjes fizike natyrore dhe ndikimit të faktorëve të jashtëm të pafavorshëm;
· veshja funksionale - konsumimi për shkak të moskonformitetit kërkesat moderne, të paraqitura në objekte të tilla;
· veshja e jashtme - konsumimi si rezultat i ndryshimeve të faktorëve të jashtëm ekonomik.

Llogaritja e kostos së një objekti duke marrë parasysh amortizimin e akumuluar: Son = Свс-Сызн.

Përcaktimi i kostos përfundimtare të pasurisë së paluajtshme: Sit= Sz+Son.

3.5.2.1. Metoda krahasuese e njësisë

Kjo metodë përfshin llogaritjen e kostos së ndërtimit të një njësie krahasuese të një ndërtese të ngjashme. Kostoja e një njësie krahasuese të një analoge duhet të rregullohet për dallimet ekzistuese në objektet që krahasohen (paraqitja, pajisjet, pronësia, etj.)

Nëse zgjidhet 1 m2 si njësi krahasuese, atëherë formula e llogaritjes do të ketë formën e mëposhtme:

C o = C m 2 *S o *K p *K n *K m *K v *K pz *K vat,

C rreth - kostoja e objektit të vlerësuar;
C m 2 - kostoja e 1 m 2 e një strukture tipike në datën bazë;
S o - zona e objektit të vlerësuar (numri i njësive të krahasimit);
K p - koeficienti duke marrë parasysh mospërputhjet e mundshme midis të dhënave për sipërfaqen e objektit dhe sipërfaqen e ndërtimit (1.1-1.2);
Kn - koeficienti duke marrë parasysh mospërputhjet e mundshme midis objektit të vlerësuar dhe atij të përzgjedhur strukturë tipike(për identike = 1);
K m - koeficienti duke marrë parasysh vendndodhjen e objektit;
K in - koeficienti duke marrë parasysh ndryshimin në koston e punimeve të ndërtimit dhe instalimit midis datës bazë dhe datës në momentin e vlerësimit;
K pz - koeficienti duke marrë parasysh fitimin e zhvilluesit (%);
K TVSH - koeficienti duke marrë parasysh TVSH-në (%).

Një fazë e rëndësishmeështë zgjedhja e një objekti tipik. Në këtë rast, është e nevojshme të merren parasysh:
- qëllimi i vetëm funksional;
- afërsia e karakteristikave fizike;
- mosha e krahasueshme kronologjike e objekteve;
- karakteristika të tjera.

3.5.2.2. Metoda e zbërthimit të komponentëve

Kjo metodë përfshin zbërthimin e objektit të vlerësuar në komponentë ndërtimi - themelet, muret, dyshemetë, etj. Kostoja e secilit komponent është marrë në bazë të shumës së kostove direkte dhe indirekte të nevojshme për të ndërtuar një njësi vëllimi sipas formulës:

, Ku

Ndërtesa C – kostoja e ndërtimit të ndërtesës në tërësi;
V j – vëllimi i komponentit j;
C j – kosto për njësi vëllimi;
n – numri i komponentëve të alokuar të ndërtesës;
Кн - koeficienti që merr parasysh mospërputhjet ekzistuese midis objektit të vlerësuar dhe strukturës tipike të zgjedhur.

Ekzistojnë disa opsione për përdorimin e metodës së ndarjes së komponentëve:
- nënkontraktimi;
- zbërthimi sipas profilit të punës;
- alokimi i kostove.

Metoda e nënkontraktimit bazohet në faktin se kontraktori i përgjithshëm punëson nënkontraktorë për të kryer një pjesë të punimeve të ndërtimit. Më pas llogariten kostot totale për të gjithë nënkontraktorët.

Metoda e profilit i ngjashëm me atë të mëparshëm dhe bazohet në llogaritjen e kostove të punësimit të specialistëve të ndryshëm .

Metoda e shpërndarjes së kostos përfshin përdorimin e njësive të ndryshme të krahasimit për vlerësim komponentë të ndryshëm ndërtesat, pas së cilës përmblidhen këto vlerësime.

Oriz. 3.3. Procedura për vlerësimin e vlerës së pasurisë së paluajtshme duke përdorur metodën e kostos

3.5.2.3. Metoda sasiore e anketimit

Kjo metodë bazohet në përdorimin e llogaritjeve të detajuara sasiore të kostove të instalimit të komponentëve individualë, pajisjeve dhe ndërtimit të ndërtesës në tërësi. Përveç llogaritjes së kostove direkte, është e nevojshme të merren parasysh kostot e përgjithshme dhe kostot e tjera, d.m.th. hartohet një vlerësim i plotë për rikonstruksionin e objektit të vlerësuar.

Llogaritja e kostos së ndërtimit

Kostoja e ndërtimit të ndërtesave dhe strukturave përcaktohet nga sasia e investimit të kërkuar për zbatimin e tij. Kostoja e ndërtimit, si rregull, përcaktohet në fazën e studimeve para-projektuese (hartimi i një studimi fizibiliteti për ndërtimin).

Kostoja e vlerësuar e ndërtimit të ndërtesave dhe strukturave është shuma e parave që kërkohet për zbatimin e saj në përputhje me dokumentacionin e projektimit.

Në bazë të kostos së parashikuar, llogaritet madhësia e investimeve kapitale, financimi i ndërtimit, si dhe formimi i çmimeve të lira (të negociueshme) për produktet e ndërtimit.

Kostoja e parashikuar e ndërtimit përfshin elementët e mëposhtëm:

punë ndërtimore;

Puna e instalimit të pajisjeve ( punë instalimi);

kostot e blerjes (prodhimit) të pajisjeve, mobiljeve dhe inventarit;

kosto të tjera.

Metodat e llogaritjes së kostos. Kur përgatitni vlerësime (llogaritje) për investitorin dhe kontraktorin në një bazë alternative, mund të përdoren metodat e mëposhtme të llogaritjes së kostos:
i shkathët;
indeksi i burimeve;
bazë-indeksi;
kompensimi bazë;
bazuar në një bankë të dhënash për koston e objekteve analoge të ndërtuara ose të projektuara më parë.

Metoda e burimit - llogaritja në çmimet dhe tarifat aktuale (të parashikuara) të burimeve (elementet e kostos) kryhet bazuar në nevojën për materiale, produkte, struktura (përfshirë ato ndihmëse të përdorura në procesin e punës), si dhe të dhëna për distancat dhe metodat e tyre. dorëzimi në kantier, konsumi i energjisë për qëllime teknologjike, koha e funksionimit makinat e ndërtimit dhe përbërjen e tyre, kostot e punës së punëtorëve.

Metoda e indeksit të burimeve - Ky është një kombinim i metodës së burimeve me një sistem indeksesh për burimet e përdorura në ndërtim.

Indekset e kostos (çmimit, kostos) - tregues relativ të përcaktuar nga raporti i treguesve të kostos aktuale (të parashikuar) dhe treguesve bazë të kostos për burimet e krahasueshme në nomenklaturë.

Metoda e indeksit bazë - rillogaritja e kostove përgjatë linjave buxhetore nga niveli i çmimit bazë në nivelin aktual të çmimit duke përdorur indekset.

Metoda bazë e kompensimit - përmbledhja e kostos së llogaritur në nivelin bazë të çmimeve të vlerësuara dhe kostove shtesë të përcaktuara nga llogaritjet që lidhen me ndryshimet në çmimet dhe tarifat për burimet e përdorura gjatë procesit të ndërtimit.

Duhet të kihet parasysh se derisa situata ekonomike të stabilizohet dhe të formohen strukturat përkatëse të tregut, metodat me prioritet më të lartë për llogaritjen e kostos së vlerësuar janë metodat e burimeve dhe indeksit të burimeve. Në aktivitetet praktike të ekspertëve, metoda e indeksit bazë për llogaritjen e kostos së vlerësuar është më e popullarizuar.

Përcaktimi i konsumimit të një prone

Amortizimi karakterizohet nga një rënie në dobinë e pronës, atraktivitetin e saj konsumator nga këndvështrimi i një investitori të mundshëm dhe shprehet në një rënie të vlerës me kalimin e kohës (zhvlerësim) nën ndikimin e faktorë të ndryshëm. Zhvlerësimi (I) zakonisht matet si përqindje, dhe shprehja monetare e amortizimit është amortizimi (O).

Varësisht nga arsyet që shkaktojnë zhvlerësimin e pronës, ekzistojnë llojet e mëposhtme veshja: fizike, funksionale dhe e jashtme.

Veshja fizike dhe funksionale ndahet në të lëvizshme dhe të pariparueshme.

Veshje e lëvizshme - ky është konsumim, eliminimi i të cilit është fizikisht i mundshëm dhe ekonomikisht i realizueshëm, d.m.th. kostot e bëra për të eliminuar një ose një lloj tjetër konsumimi kontribuojnë në një rritje të vlerës së objektit në tërësi.

Identifikimi i të gjitha llojeve të mundshme të konsumimit është konsumimi i akumuluar i një prone. Në terma monetarë, amortizimi total është diferenca midis kostos së zëvendësimit dhe çmimi i tregut objekti që vlerësohet.

Veshja e akumuluar kumulative është një funksion i jetëgjatësisë së objektit. Le të shqyrtojmë konceptet themelore vlerësuese që karakterizojnë këtë tregues.

Jeta fizike e ndërtesës (PL) - periudha e funksionimit të ndërtesës, gjatë së cilës gjendja e ngarkesës elementet strukturore ndërtesa plotëson disa kritere (besueshmëria strukturore, qëndrueshmëria fizike, etj.). Jeta fizike e një objekti përcaktohet gjatë ndërtimit dhe varet nga grupi i kapitalit të ndërtesave. Jeta fizike përfundon kur objekti shkatërrohet.

Mosha kronologjike (CA) - periudha kohore që ka kaluar nga data e vënies në punë të objektit deri në datën e vlerësimit.

Jeta ekonomike (EJ) përcaktohet nga koha e funksionimit gjatë së cilës objekti gjeneron të ardhura. Gjatë kësaj periudhe, përmirësimet e bëra kontribuojnë në vlerën e pronës.

Jeta ekonomike e një objekti përfundon kur funksionimi i objektit nuk mund të gjenerojë të ardhura të treguara nga norma përkatëse për objektet e krahasueshme në një segment të caktuar të tregut të pasurive të paluajtshme. Në të njëjtën kohë, përmirësimet e kryera nuk kontribuojnë më në vlerën e objektit për shkak të konsumimit të tij të përgjithshëm. Mosha efektive (EA) llogaritur në bazë të vjetërsisë kronologjike të ndërtesës, duke marrë parasysh atë gjendje teknike

dhe faktorët ekonomikë që mbizotërojnë në datën e vlerësimit që ndikojnë në vlerën e pronës që vlerësohet. Në varësi të karakteristikave të funksionimit të ndërtesës, mosha efektive mund të ndryshojë nga mosha kronologjike lart ose poshtë. Në rastin e funksionimit normal (tipik) të një ndërtese, mosha efektive zakonisht është e barabartë me moshën kronologjike.

Jeta ekonomike e mbetur (REL)

ndërtesa - periudha kohore nga data e vlerësimit deri në fund të jetës ekonomike të saj (Fig. 3.4).

Konsumimi fizik - humbja graduale e pajisjeve teknike të përcaktuara fillimisht gjatë ndërtimit cilësitë e performancës objekt nën ndikimin e faktorëve natyrorë dhe klimatikë, si dhe të veprimtarisë njerëzore.

Metodat për llogaritjen e përkeqësimit fizik të ndërtesave janë si më poshtë:
· rregullatore (për ndërtesat e banimit);
· kosto;
· Metoda e jetëgjatësisë.

Metoda normative llogaritja e konsumit fizik përfshin përdorimin e udhëzimeve të ndryshme rregullatore në nivel ndërsektorial ose departamenti.

Këto rregulla përshkruajnë konsumimin fizik të elementeve të ndryshëm strukturorë të ndërtesave dhe vlerësimin e tyre.

Konsumimi fizik i një ndërtese duhet të përcaktohet duke përdorur formulën:

, Ku

Dhe f - konsumimi fizik i ndërtesës, %;

Dhe i është veshja fizike e elementit strukturor i-të, %;

L i është koeficienti që korrespondon me pjesën e kostos së zëvendësimit të elementit të i-të strukturor në koston totale të zëvendësimit të ndërtesës;

n- numri i elementeve strukturorë në ndërtesë.

Pjesët e kostos së zëvendësimit të strukturave, elementeve dhe sistemeve individuale në koston totale të zëvendësimit të ndërtesës (në përqindje) zakonisht merren sipas treguesve të përmbledhur të kostos së zëvendësimit të ndërtesave të banimit të miratuara në mënyrën e përcaktuar, dhe për strukturat, elementet dhe sistemet që nuk kanë tregues të miratuar, sipas kostos së tyre të parashikuar.

Kjo teknikë përdoret ekskluzivisht në praktikën shtëpiake. Përkundër gjithë qartësisë dhe bindës, ai ka disavantazhet e mëposhtme:
- për shkak të "normativitetit" të tij, fillimisht nuk mund të marrë parasysh kushtet atipike të funksionimit të objektit;
- aplikimi intensiv i punës për shkak të detajimit të nevojshëm të elementeve strukturorë të ndërtesës;
- pamundësia e matjes së konsumit funksional dhe të jashtëm;
- subjektiviteti i peshimit specifik të elementeve strukturorë.

Në thelb metoda e kostos Përkufizimi i konsumit fizik është konsumimi fizik, i shprehur në kohën e vlerësimit të tij me raportin e kostos së masave të riparimit objektivisht të nevojshme për të eliminuar dëmtimin e strukturave, një elementi, një sistemi ose të ndërtesës në tërësi, dhe kostoja e zëvendësimit të tyre.

Thelbi i metodës së kostos për përcaktimin e amortizimit fizik është përcaktimi i kostove të rikrijimit të elementeve të ndërtimit.

Kjo metodë ju lejon të llogarisni menjëherë konsumin e elementeve dhe të ndërtesës në tërësi në terma të kostos. Meqenëse llogaritja e zhvlerësimit bazohet në kostot e arsyeshme aktuale të sjelljes së artikujve të konsumuar në "gjendje thelbësisht të reja", rezultati i kësaj qasjeje mund të konsiderohet mjaft i saktë. Disavantazhet e metodës janë detaji dhe saktësia e kërkuar në llogaritjen e kostove të riparimit të elementëve të vjetër të ndërtesës.

Përcaktimi i përkeqësimit fizik të ndërtesave metoda e jetës . Treguesit e konsumit fizik, mosha efektive dhe jetëgjatësia ekonomike janë në një raport të caktuar, i cili mund të shprehet me formulën:

I – vesh;
EV – mosha efektive;
VF - periudha tipike e jetës fizike;
RSF - periudha e mbetur e jetës fizike.

.

Përdorimi i kësaj formule është gjithashtu i rëndësishëm kur llogaritet rregullimet e përqindjes për konsumimin e objekteve të krahasuara (metoda krahasuese e shitjes), kur vlerësuesi nuk është i mundur të inspektojë analogët e zgjedhur. Përqindja e amortizimit të elementeve ose ndërtesës në tërësi e llogaritur në këtë mënyrë mund të përkthehet në terma monetarë (zhvlerësimi):

.

Në praktikë, elementët e një strukture që kanë veshje fizike të lëvizshme dhe të pariparueshme ndahen në "jetëgjatë" dhe "jetëshkurtër".

"Elementë jetëshkurtër"- elemente që kanë jetëgjatësi më të shkurtër se ndërtesa në tërësi (çati, pajisje hidraulike etj).

"Elementë jetëgjatë"- elementet, jetëgjatësia e pritshme e të cilëve është e krahasueshme me jetëgjatësinë e ndërtesës (themeli, mure mbajtëse etj.).

Konsumimi fizik i lëvizshëm i "elementeve jetëshkurtër" ndodh për shkak të konsumimit natyror të elementeve të ndërtimit me kalimin e kohës, si dhe për shkak të funksionimit të pakujdesshëm. Në këtë rast, çmimi i shitjes së ndërtesës zvogëlohet me zhvlerësimin përkatës, pasi pronari i ardhshëm do të duhet të bëjë "riparime të shtyra më parë" për të rivendosur karakteristikat normale të funksionimit të strukturës (riparimet aktuale hapësirat e brendshme, restaurimi i zonave të çatisë që rrjedhin, etj.). Kjo supozon se artikujt janë rikthyer në një gjendje "praktikisht të re". Konsumimi fizik i lëvizshëm në terma monetarë përkufizohet si "kosto e riparimeve të shtyra", d.m.th. kostot e sjelljes së objektit në një gjendje "ekuivalente" me atë origjinale.

Veshje fizike e patundshme e komponentëve me afatshkurtër jetë - këto janë kostot e restaurimit të komponentëve që konsumohen me shpejtësi, të përcaktuara nga diferenca midis kostos së zëvendësimit dhe sasisë së konsumit të lëvizshëm, shumëzuar me raportin e moshës kronologjike dhe jetëgjatësisë fizike të këtyre elementeve.

Përcaktohet veshja fizike e lëvizshme e elementeve me jetëgjatësi të gjatë kosto të arsyeshme për ta eliminuar atë, e ngjashme me konsumimin fizik të lëvizshëm të elementeve me një jetëgjatësi të shkurtër.

Dëmtimi fizik i pandryshueshëm i elementeve me jetëgjatësi llogaritet si diferenca midis kostos së zëvendësimit të të gjithë ndërtesës dhe shumës së prishjes së lëvizshme dhe të pariparueshme, shumëzuar me raportin e moshës kronologjike dhe jetëgjatësisë fizike të ndërtesës.

Veshje funksionale. Shenjat e veshjes funksionale në ndërtesën që vlerësohet - mospërputhje në planifikimin e hapësirës dhe/ose zgjidhje konstruktive standardet moderne, duke përfshirë pajisje të ndryshme të nevojshme për funksionimin normal të strukturës në përputhje me përdorimin e saj aktual ose të synuar.

Veshja funksionale ndahet në të lëvizshme dhe të pariparueshme.

Shprehja e kostos së veshjes funksionale është diferenca midis kostos së riprodhimit dhe kostos së zëvendësimit, e cila përjashton konsumimin funksional nga shqyrtimi.

Veshje funksionale e lëvizshme përcaktohet nga kostot e rindërtimit të nevojshëm, i cili kontribuon në funksionimin më efikas të pronës.

Shkaqet e veshjes funksionale:
· mangësi që kërkojnë shtimin e elementeve;
· mangësitë që kërkojnë zëvendësim ose modernizim të elementeve;
· super përmirësime.

Mangësitë që kërkojnë shtim - elemente të ndërtesës dhe pajisjeve që nuk ekzistojnë në mjedisin ekzistues dhe pa të cilat nuk mund të përmbushë standardet moderne të performancës. Amortizimi i këtyre zërave matet me koston e shtimit të këtyre artikujve, duke përfshirë instalimin e tyre.

Disavantazhet që kërkojnë zëvendësim ose modernizim të elementeve - artikuj që ende kryejnë funksionet e tyre, por nuk plotësojnë më standardet moderne (matësit e ujit dhe gazit dhe pajisjet e zjarrfikësve). Amortizimi për këta zëra matet si kosto e elementeve ekzistuese, duke marrë parasysh përkeqësimin fizik të tyre, minus koston e materialeve të kthyera, plus koston e çmontimit të atyre ekzistues dhe plus koston e instalimit të elementeve të rinj. Kostoja e materialeve të kthyera llogaritet si kosto e materialeve dhe pajisjeve të çmontuara kur përdoren në objekte të tjera (vlera e mbetur e rishikueshme).

Superpërmirësimet janë pozicione dhe elemente të një strukture, disponueshmëria e të cilave aktualisht është e pamjaftueshme për kërkesat moderne të standardeve të tregut.

Konsumimi funksional i lëvizshëm në këtë rast matet si kostoja aktuale e zëvendësimit të artikujve "të mbi-përmirësuar" minus konsumimin fizik, plus koston e çmontimit dhe minus vlerën e shpëtimit të elementëve të çmontuar. Veshje funksionale e pakthyeshme

shkaktuar nga karakteristikat e vjetëruara të planifikimit të hapësirës dhe/ose projektimit të ndërtesave që vlerësohen në lidhje me standardet moderne të ndërtimit.
Shenjë e konsumit të pariparueshëm funksional është mospërshtatshmëria ekonomike e shpenzimeve për eliminimin e këtyre mangësive. Përveç kësaj, është e nevojshme të merren parasysh kushtet e tregut që mbizotërojnë në datën e vlerësimit në mënyrë që ndërtesa të përputhet në mënyrë adekuate qëllimin e saj arkitektonik me qëllimin e saj.
Në varësi të situatës specifike, kostoja e konsumit të pariparueshëm funksional mund të përcaktohet në dy mënyra:

1) kapitalizimi i humbjeve në qira;

2) kapitalizimi i kostove të tepërta operative të nevojshme për të mbajtur ndërtesën në rregullin e duhur.

Llogaritja e konsumit të pariparueshëm funksional duke kapitalizuar kostot e tepërta operative të nevojshme për të mbajtur ndërtesën në gjendje të mirë mund të bëhet në mënyrë të ngjashme. Kjo qasje është e preferueshme për vlerësimin e përkeqësimit të pariparueshëm funksional të ndërtesave me jo standarde zgjidhje arkitekturore dhe në të cilat, megjithatë, qiraja është e krahasueshme me qira për objektet moderne analoge, ndryshe nga shuma e kostove operative.

Konsumimi i jashtëm (ekonomik). - amortizimi i një objekti për shkak të ndikimit negativ në objektin e vlerësimit mjedisi i jashtëm: gjendja e tregut, servitutet e vendosura përdorim specifik pasuritë e paluajtshme, ndryshimet në infrastrukturën përreth dhe vendimet legjislative në fushën e taksave, etj. Konsumimi i jashtëm i pasurive të paluajtshme, në varësi të arsyeve që e kanë shkaktuar, në të shumtën e rasteve është i pariparueshëm për shkak të vendndodhjes së pandryshuar, por në disa raste mund të “largohet vetë” për shkak të një ndryshimi pozitiv në mjedisin e tregut përreth.

Metodat e mëposhtme mund të përdoren për të vlerësuar konsumin e jashtëm:
· kapitalizimi i humbjeve në qira;
· shitjet krahasuese (shitjet e çiftuara);
· jetëgjatësia ekonomike.

Kohëzgjatja efektive është llogaritja e kohëzgjatjes për obligacionet me opsione të integruara. Kjo masë kohëzgjatjeje merr parasysh faktin që pritej flukset monetare do të luhatet me ndryshimin e normave të interesit. Kohëzgjatja efektive mund të vlerësohet duke përdorur kohëzgjatjen e modifikuar nëse obligacioni i opsioneve të integruara sillet si një obligacion pa opsion.

FIKO "Kohëzgjatjen efektive"

Një obligacion me opsione të integruara sillet si një obligacion pa opsion, ku ushtrimi i opsionit të integruar nuk do të ofronte asnjë përfitim për investitorin. Kështu, flukset monetare të sigurisë nuk mund të ndryshojnë për të pasqyruar ndryshimet në yield-in. Për shembull, nëse normat mbizotëruese të interesit do të ishin 10% dhe obligacioni i riblerë do të paguante një kupon prej 6%, obligacioni i riblerës do të sillej si një obligacion pa opsion, sepse nuk do të ishte optimale që kompania t'i thërriste obligacionet dhe t'i ribotonte ato me një çmim më të lartë. norma e interesit.

Kohëzgjatja efektive llogarit rënien e pritshme të çmimit të një obligacioni nëse normat e interesit rriten me 1%. Të gjithë të tjerët janë të barabartë se afatgjatë maturimi i një obligacioni, aq më e gjatë është kohëzgjatja efektive e tij. Megjithatë, vlera efektive e kohëzgjatjes do të jetë gjithmonë më e ulët se maturimi i obligacionit.

Shembull i llogaritjes së kohëzgjatjes efektive

Formula për kohëzgjatjen efektive përmban katër variabla. Kjo:

P(0) = çmimi origjinal i një obligacioni me vlerë nominale 100 dollarë

P(1) = çmimi i obligacionit nëse yield-i do të ulej me Y përqind

P(2) = çmimi i obligacionit nëse yield-i do të rritej me Y%

Y = ndryshimi i vlerësuar në rendiment i përdorur për të llogaritur P(1) dhe P(2)

Formula e plotë për kohëzgjatjen efektive: Kohëzgjatja efektive = (P(1) - P(2)) / (2 x P(0) x Y)

Si shembull, le të supozojmë se një investitor blen një obligacion me 100% dhe se obligacioni aktualisht po jep 6%. Duke përdorur një ndryshim prej 10 përqind në yield (0.1%), llogaritet se nëse yield-i bie me këtë shumë, obligacioni vlerësohet në 101 dollarë. Ai zbuloi gjithashtu se duke rritur yield-in me 10 pikë bazë, çmimi i obligacionit do të pritej të ishte 99 dollarë. 25. Duke pasur parasysh këtë informacion, kohëzgjatja efektive do të llogaritet si:

Kohëzgjatja efektive = (101 $ - 99,25 $) / (2 x 100 $ x 0,001) = 1,75 $ / 0,2 $ = 8,75

Kjo kohëzgjatje efektive prej 8.75 do të thotë se nëse ka një ndryshim në yield-in prej 100 pikë bazë ose 1%, atëherë çmimi i obligacionit pritet të ndryshojë me 8.75%. Ky është një përafrim. Vlerësimi mund të rafinohet duke faktorizuar konveksitetin efektiv të lidhjes.

- ndryshimet në teknologji;

Me kalimin e kohës, vlera relative e ndërtesave dhe strukturave zvogëlohet për një sërë arsyesh:
- konsumimi dhe prishja e strukturave gjatë funksionimit;
- ndikimet e pafavorshme mjedisore;
- ndryshimet në teknologji;
- ndikimi i faktorëve të ndryshëm të jashtëm.
Para se të shqyrtoni metodat për llogaritjen e llojeve të ndryshme të amortizimit dhe vjetërsisë karakteristike të pasurive të paluajtshme, duhet të njiheni më në detaje me konceptet themelore dhe vetitë e tyre.

Koncepti i "konsumimit" ka përmbajtje të ndryshme në degë të ndryshme të njohurive dhe lloje të veprimtarisë. Ka dallime të konsiderueshme në kuptimin e termit "zhvlerësim" nga vlerësuesit profesionistë dhe specialistët e kontabilitetit. Në kontekst kontabilitetit Amortizimi (si amortizimi) është një mjet për të rikuperuar koston gjatë jetës së pronës. Natyrisht, llogaritja e amortizimit nuk është një procedurë vlerësimi. Një vlerësues praktikant nuk është i interesuar në kontabilitetin e aseteve (në të njëjtën mënyrë që një kontabilist është i interesuar të vërtetojë një përfundim për një vlerë të caktuar të objektit që vlerësohet). Qëllimi i vlerësuesit kur bëhet fjalë për zhvlerësimin në një vlerësim është të përcaktojë vlerën e një prone specifike në një datë specifike brenda metodës së kostos, duke marrë parasysh amortizimin (të vlerësuar) si diferencë midis kostos së restaurimit (zëvendësimit) dhe vlerës së tregut të përmirësime.

Nga ana tjetër, në literaturë metodologjike Sipas vlerësimit, ekzistojnë përkufizime të konsumit nga sfera teknike dhe operacionale e objekteve të pasurive të paluajtshme ose të përdorura në teknologjinë e inxhinierisë mekanike (për shembull, në një nga tekstet e njohura për vlerësimin e makinerive dhe pajisjeve ekziston përkufizimi i mëposhtëm : “Vendosja fizike e makinerive dhe pajisjeve është ndryshimi i madhësisë, formës, masës ose gjendjes së sipërfaqeve për shkak të konsumimit për shkak të ngarkesave të vazhdueshme ose për shkak të shkatërrimit të shtresës sipërfaqësore gjatë fërkimit... Sasia e konsumimit karakterizohet nga Njësitë e përcaktuara të gjatësisë, vëllimit, masës, etj. Këtu, përkufizimi i konsumit si "ndryshim në madhësi" është një përkufizim teknologjik, i shkencës mekanike, por jo vlerësues), domethënë jo vlerësues.

Askush nuk argumenton se njohuritë e veçanta janë të dobishme, por ato janë shtesë, jo vendimtare dhe nuk mund të shërbejnë si përkufizim. këtë koncept brenda një disipline specifike - teoria e vlerësimit dhe profesioni vlerësues i lidhur me matjen ekonomike.

Duke qenë se vlera krijohet nga dobia, ulja e vlerës së përmirësimeve të pronës që vlerësohet gjatë funksionimit dhe nën ndikimin e faktorëve të tjerë të ndryshëm të vjetërsimit është pasojë e amortizimit, d.m.th. humbja e vlerës (dobishmërisë).

Amortizimi (i vlerësuar), ose zhvlerësimi, është një humbje reale në vlerën e përmirësimeve të një prone si rezultat i ndikimit të një sërë faktorësh (rritja e moshës, shkalla e intensitetit të funksionimit, shfaqja e materialeve të reja të ndërtimit dhe zhvillimet e reja në projektimin e ndërtesave (strukturave ), kufizimet legjislative, etj.) me burime të ndryshme origjine.

Zhvlerësimi i akumuluar karakterizohet nga humbja e vlerës së përmirësimeve nga të gjitha shkaqet e mundshme.

Teoria klasike e vlerësimit dallon tre lloje të zhvlerësimit:
- konsumimi fizik;
- vjetrim funksional;
- vjetrim i jashtëm (ekonomik).

Konsumimi fizik (përkeqësimi)- humbja e vlerës së përmirësimeve të lidhura me humbjen e pjesshme ose të plotë të elementeve të ndërtimit të vetive të tyre origjinale të shërbimit si rezultat i plakjes natyrore si rezultat i përdorimit dhe ekspozimit të tyre ndaj forcat natyrore, si dhe gabime projektimi apo shkelje të rregullave të ndërtimit (Fig. 11.1).

Ky lloj dëmtimi ndodh për shkak të përkeqësimit të gjendjes fizike dhe teknike (fortësia, ngurtësia, atraktiviteti, etj.) të elementeve strukturorë individualë ose të gjithë ndërtesës në tërësi. Një ulje e kostos së një ndërtese mund të shoqërohet gjithashtu me cilësinë e ndërtimit, materialet e ndërtimit të përdorura, kushtet e funksionimit të objektit, kushtet klimatike, rregullsinë e riparimeve rutinë, etj. Zakonisht tregu beson se një ndërtesë e re është më e mirë se një e vjetër.

Vjetërsimi funksional) - humbja e kostos së përmirësimeve për shkak të mospërputhjes së tyre karakteristikat funksionale kërkesat e tregut në datën e vlerësimit.

Kjo mund të jetë vjetërimi i një zgjidhjeje konstruktive ose të planifikimit të hapësirës, ​​materialeve të ndërtimit dhe pajisje inxhinierike ndërtesat (strukturat), mungesa e modernitetit të infrastrukturës dhe të brendshme, mospërputhja midis cilësisë së punimeve të kryera në ndërtim dhe standardeve moderne të tregut të kërkuara për këtë lloj ndërtese (strukture), prania e tepricave, etj. Vjetërimi funksional mund të vlejë si për një kohë të gjatë. elementë strukturorë të gjallë dhe jetëshkurtër.

Kurba që pasqyron procesin e akumulimit të konsumit fizik
I është periudha e akumulimit intensiv të konsumit që lidhet me fillimin e funksionimit të objektit, periudha e funksionimit;
II - periudha e stabilizimit, një periudhë e funksionimit normal dhe konsumit të ngadaltë, gjatë së cilës grumbullohen deformime të pakthyeshme;
III - një periudhë e akumulimit intensiv të deformimeve të lodhjes (teknikisht të pariparueshme), dhe kur sasia e konsumit arrin një vlerë kritike (80%), lind pyetja për nevojën e çmontimit të ndërtesës.

Madhësia e vjetërsisë funksionale karakterizon shkallën e mospërputhjes funksionale midis elementëve të saj individualë ose të gjithë ndërtesës në tërësi dhe parametrave kryesorë të cilësive të saj operacionale, të cilat përcaktojnë kushtet e jetesës së njerëzve, vëllimin dhe cilësinë e shërbimeve të ofruara dhe tregun modern. kërkesat.

Vjetërsimi i jashtëm (ekonomik) (vjetrimi i jashtëm)- humbja e vlerës për shkak të ndikimit negativ të faktorëve të jashtëm të objektit që vlerësohet.

Këta faktorë mund të jenë të llojeve të ndryshme:
- fizike (pranë një zone të banuar ka një aeroport, autostradë, fabrikë, etj.);
- ekonomike (mund të ketë një ndryshim në marrëdhëniet midis ofertës dhe kërkesës, çmimeve të lëndëve të para dhe (ose) burimeve të energjisë, nivelit të konkurrencës, situatës së jashtme ekonomike, ndikimit të faktorëve ekonomikë makroekonomikë, industrialë, rajonalë që kanë një ndikim negativ);
- politike (kufizime legjislative dhe ndryshime në kushtet politike, financiare dhe të tjera në tregun e pasurive të paluajtshme).

Ky lloj vjetërimi është i natyrshëm në përmirësime për shkak të pozicionit të tyre fiks dhe, ndryshe nga konsumimi fizik dhe vjetërimi funksional, nuk manifestohet në vetë objektin. Ajo shoqërohet me një ndryshim të pafavorshëm në mjedisin e jashtëm ekonomik të objektit (plakje e mjedisit). Prandaj, vjetërimi i jashtëm konsiderohet në lidhje me objektin në tërësi dhe vlen si për truallin ashtu edhe për përmirësimet në përmasa të caktuara. Në të njëjtën kohë, konsumimi i jashtëm matet shpesh me vlerën e kapitalizuar të humbjeve nga qiraja, e vlerësuar duke përdorur shumëzuesin bruto të qirasë.

Që burimet të jenë të ndara (të mos mbivendosen) dhe të mbulojnë gamën e plotë të kuptimeve arsyet e mundshme, na lejon të pohojmë se në teorinë e vlerësimit është futur një sistem konsumimi dhe vjetërsimi që nuk lejon numërimin e dyfishtë, në ndryshim nga një grup i caktuar i llojeve të konsumit (vjetërimit) të paraqitur në Unifikuar. Sistemi i Standardeve (shih paragrafin 3.3.3 të tekstit shkollor), i cili është me të meta në këtë kuptim. Për shembull, amortizimi fizik përkufizohet si humbja në vlerë që rezulton nga konsumimi i aktiveve nëpërmjet përdorimit të tyre. Këtu, burimet merren parasysh në mjedisin e afërt, i cili përcakton cilësinë e funksionimit të objektit që vlerësohet. Vjetërrimi funksional shoqërohet me ndryshime në industrinë që prodhon objektin që vlerësohet, dhe vjetërimi i jashtëm, siç nënkupton edhe emri, përcaktohet nga ndryshimet në kushtet makroekonomike të funksionimit të objektit.

Pothuajse të gjitha llojet e konsumit mund të vërehen në ndërtesat e sapondërtuara, madje edhe ato që plotësojnë më shumë përdorim efektiv truall. Kjo për faktin se gjatë punës ndërtimore mund të bëhen llogaritje të gabuara dhe devijime nga projekti origjinal. Përveç kësaj, për shkak të gjatësisë së periudhës së projektimit dhe periudhave të gjata të ndërtimit, madje edhe më projekte moderne në momentin që objekti vihet në punë, ato mund të kenë një mospërputhje funksionale.

Amortizimi i përllogaritur- humbja e vlerës për shkak të të gjithë faktorëve të zhvlerësimit

Sistemi i zhvleresimit ne vleresimin e pasurive te paluajtshme

Një zhvlerësim mund të jetë i kthyeshëm ose i pakthyeshëm.

Dëmtimi i kthyeshëm është konsumimi ose vjetërimi, eliminimi i shkaqeve të të cilit është teknikisht i realizueshëm dhe i justifikuar ekonomikisht (i përshtatshëm).

Një veprim konsiderohet i justifikuar ekonomikisht, si rezultat i të cilit rritja e vlerës së sendit të vlerësuar pas eliminimit të shkakut nuk më pak kosto për zbatimin e tij.

Dëmtim i pakthyeshëm- konsumim ose vjetrim, për të cilin eliminimi i shkaqeve që e shkaktojnë nuk mund të zbatohet fizikisht ose teknikisht ose eliminimi i të cilave nuk justifikohet ekonomikisht.

Konsumimi fizik dhe vjetërimi funksional mund ose nuk mund të korrigjohet në datën e vlerësimit.

Konsumimi i jashtëm (ekonomik). në vlerësimin e pasurive të paluajtshme gjithmonë konsiderohet i pashmangshëm. Ajo lidhet drejtpërdrejt me vendndodhjen e objektit që vlerësohet. Arsyet që e shkaktojnë janë të jashtme për pronën dhe nuk mund të eliminohen nga pronari i pronës që vlerësohet.

Amortizimi i ndërtesave lidhet drejtpërdrejt me vjetërsinë e tyre dhe jetëgjatësinë e shërbimit si të të gjithë ndërtesës ashtu edhe me elementët strukturorë të saj individualë. Teorikisht, gjatë jetës së saj të dobishme, një ndërtesë ose përbërësi i saj duhet të humbasë të gjithë vlerën e saj, kështu që kur llogaritet zhvlerësimi, mosha dhe jeta e dobishme e arritur në datën e matjes përdoren për të llogaritur amortizimin total të ndërtesës ose përbërësit të saj. komponentët. Në këtë rast, vlerësuesi duhet të ketë një ide për ciklin e jetës së pronës.

Meqenëse objektet e pasurive të paluajtshme i nënshtrohen ndryshimeve fizike, ekonomike dhe ligjore gjatë gjithë periudhës së ekzistencës së tyre, çdo send i paluajtshëm (përveç tokës) kalon nëpër fazat e mëposhtme të zgjeruara të ciklit të tij jetësor:
- formimi - ndërtimi, krijimi i një ndërmarrje të re, blerja (blerja, ndarja, etj.) e një trualli;
- funksionimi - funksionimi dhe zhvillimi (zgjerimi, rindërtimi, riorganizimi, etj.);
- ndërprerja e ekzistencës - rrënimi, likuidimi, shkatërrimi natyror.

Në të njëjtën kohë, gjatë ciklit jetësor të pasurisë së paluajtshme si objekt fizik, ka një ndryshim, mundësisht të shumëfishtë, i pronarit, poseduesit ose përdoruesit të kësaj pasurie të paluajtshme si objekt ligji.

Cikli jetësor i një prone i nënshtrohet disa ligjeve dhe përfshin, siç përcaktohet nga G. Harrison (Harrison G. Real Estate Valuation: përkthim nga anglishtja M.: ROO, 1994), koncepte të tilla si jeta fizike, jeta ekonomike, jeta e mbetur ekonomike, si dhe kronologjike dhe mosha efektive.

Gjatë llogaritjes së amortizimit të akumuluar (zhvlerësimi kumulativ), vlerësuesit përdorin konceptet e mëposhtme.

Jetëgjatësia standarde e shërbimit (Tm)- jeta e shërbimit të ndërtesave dhe strukturave të përcaktuara me rregullore, në varësi të respektimit të rregullave dhe afateve mirëmbajtjen dhe riparime.

Jeta standarde e shërbimit të ndërtesave dhe strukturave (elementet strukturore të tyre) përcaktohet (llogaritet) duke marrë parasysh zbatimin e masave për to funksionimin teknik(duke marrë parasysh aktivitetet e riparimit dhe ndërtimit). Kjo është periudha e parashikuar kohore gjatë së cilës objekti dhe elementët strukturorë të tij, në varësi të llojit të materialit të strukturave kryesore (themelet, muret dhe tavanet), mund të përdoren për qëllimin e tyre të synuar, duke marrë parasysh riparimet aktuale dhe të mëdha në mënyrë periodike. kryer në të. Në varësi të qëndrueshmërisë që përcakton grupin e kapitalit të ndërtesave (strukturave) dhe elementëve kryesorë strukturorë të tyre, jetëgjatësia standarde e shërbimit mund të variojë nga 10 deri në 175 vjet.

Jeta fizike e përmirësimeve (G) (jeta aktuale) është periudha nga përfundimi i ndërtimit të përmirësimeve deri në prishjen e tyre. Kjo është periudha kohore gjatë së cilës ekziston një ndërtesë. Nuk merret parasysh fizibiliteti ekonomik ose përdorimi i papërshtatshëm. Jetëgjatësia fizike mund të jetë normative, aktuale, e llogaritur (e parashikuar) dhe e rritur për shkak të modernizimit dhe përmirësimit të kushteve.

Jeta ekonomike e objektit (Gk) (jeta efektive)- periudha kohore gjatë së cilës përmirësimet e tokës kontribuojnë në vlerën e pronës; koha gjatë së cilës një objekt mund të përdoret për përfitim.

Në varësi të qëndrueshmërisë (grupit të kapaciteteve) të ndërtesave (strukturave) dhe elementëve strukturorë të tyre, jetëgjatësia ekonomike mund të variojë nga 5 deri në 50 vjet derisa të lind nevoja urgjente për riparime të mëdha.

Kohëzgjatja e jetës fizike dhe ekonomike mund të ndryshojë shumë - zakonisht jeta e pritshme fizike tejkalon atë ekonomike. Aktuale dhe rinovime të mëdha, si dhe rindërtimi, zgjasin jetën fizike dhe ekonomike.

Mosha kronologjike e përmirësimit (T) (mosha kronologjike ose aktuale)- periudha që ka kaluar nga data e vënies në punë të objektit deri në datën e vlerësimit. Kjo është mosha aktuale (sipas pasaportës teknike) e objektit.

Mosha efektive përcaktohet nga inspektimi vizual dhe bazohet në përvojën dhe gjykimin e ekspertit ose vlerësuesit. Përcaktohet duke vlerësuar pamjen, gjendjen teknike, faktorët ekonomikë të funksionimit dhe arsyet e tjera që ndikojnë në koston e objektit, merr parasysh karakteristikat e konsumatorit (pronat e tregtueshme) të objektit në datën e vlerësimit për shitjen e tij të mundshme. Mosha reale, për të përcaktuar se cila gjendje e objektit të vlerësuar duhet të lidhet me moshën aktuale që korrespondon me objektin, sikur të ishte operuar në kushte tipike dhe intensitet normal përdorimi.

Kjo është periudha kohore e vlerësuar gjatë së cilës ndërtesa do të vazhdojë të gjenerojë fitime për pronarin e saj, e përcaktuar nga diferenca (Tz - Tef) (Përkufizimi shpesh i gabuar duhet të shmanget: "periudha e mbetur e jetës ekonomike është periudha nga data e vlerësimit deri në fund të jetëgjatësisë ekonomike të objektit" Në datën e vlerësimit vlerësuesi përcakton dy tregues - moshën kronologjike dhe vjetërsinë efektive të ndërtesës dhe është ky i fundit që shfaqet në përllogaritje). Kjo periudhë zakonisht përdoret nga vlerësuesi për të vlerësuar fitimet e ardhshme. Riparimi dhe përmirësimi i një prone rrit jetën e mbetur ekonomike.

Vlerësimi i jetëgjatësisë ekonomike të mbetur të objektit

Mosha efektive e përmirësimit (Ef) (mosha efektive)- mosha, e përcaktuar me ekspertizë në datën e vlerësimit bazuar në gjendjen fizike dhe shkallën e dobishmërisë së objektit (bazuar në faktorët ekonomikë që ndikojnë në vlerën e objektit të vlerësuar).

Mosha efektive mund të jetë më e vogël se mosha kronologjike nëse ndërtesa është operuar nivel të lartë ose është rikonstruktuar. Në të kundërt, nëse një ndërtesë është mirëmbajtur keq, mosha e saj efektive mund të jetë më e madhe se mosha e saj kronologjike.

Mosha efektive përcaktohet nga inspektimi vizual dhe bazohet në përvojën dhe gjykimin e ekspertit ose vlerësuesit. Përcaktohet duke vlerësuar pamjen, gjendjen teknike, faktorët ekonomikë të funksionimit dhe arsyet e tjera që ndikojnë në koston e objektit, merr parasysh karakteristikat e konsumatorit (pronat e tregtueshme) të objektit në datën e vlerësimit për shitjen e tij të mundshme. Kjo është mosha reale, për të përcaktuar se cila gjendje e objektit të vlerësuar duhet të lidhet me moshën aktuale që i korrespondon objektit, sikur të ishte operuar në kushte tipike dhe intensitet normal të funksionimit.

Mosha efektive mund të përcaktohet në bazë të moshës kronologjike, duke marrë parasysh konsumin e akumuluar dhe faktorët ekonomikë të listuar. Mund të përcaktohet në të njëjtën mënyrë si diferenca midis afateve të jetës ekonomike dhe jetës së mbetur ekonomike të objektit. Varësisht se sa mirë është mirëmbajtur ndërtesa, nëse janë kryer apo jo punë riparimi, modernizimi apo konvertimi, mosha efektive e ndërtesës mund të jetë më e madhe ose më e vogël se mosha e saj kronologjike.

Jeta e mbetur ekonomike e objektit (T) (pjesa e mbetur e jetës efektive ose jeta e mbetur ekonomike)- kjo është periudha e parashikuar kohore gjatë së cilës ndërtesa do të vazhdojë të gjenerojë fitime për pronarin e saj, e përcaktuar nga diferenca (Tz - Tef) (Duhet të shmanget përkufizimi i gabuar shpesh i hasur: “periudha e mbetur e jetës ekonomike është periudha nga data e vlerësimit deri në përfundim të jetëgjatësisë ekonomike të objektit "Në datën e vlerësimit vlerësuesi përcakton dy tregues - moshën kronologjike dhe moshën efektive të ndërtesës, dhe është ky i fundit që shfaqet në përllogaritje) . Kjo periudhë zakonisht përdoret nga vlerësuesi për të vlerësuar fitimet e ardhshme. Riparimi dhe modernizimi i një objekti rrit jetën e mbetur ekonomike (Figura 11.3).

Cikli i jetës së një objekti specifik të pasurive të paluajtshme tregtare si pronë, nga këndvështrimi i një prej pronarëve aktualë të tij, i cili bën udhëtimin e tij subjektiv me sendin e paluajtshëm nga blerja në shitje ose shkëmbimi, mund të përsëritet shumë herë, secili. kohë me një pronar të ri, deri në përfundimin e objektit të jetës ekonomike ose fizike të tij. Për objektet - monumentet historike - vlerë më të lartë ka një tregues të jetëgjatësisë fizike, dhe jo faktin e ndryshimit të pronarit, pronarit dhe përdoruesit.
Të gjitha fazat e ciklit jetësor të një prone dhe treguesit e moshës së saj janë të ndërlidhura, dhe kur njëri prej tyre ndryshon, të tjerët ndryshojnë në përputhje me rrethanat. Vendndodhja e pasurive të paluajtshme në një ose një fazë tjetër të ciklit jetësor duhet të merret parasysh nga pronari në mënyrë që të zbatohen masat adekuate për të siguruar ruajtjen dhe rritjen e përfitimit të pronës.

Hapi 6. Llogaritni moshën efektive të pronave të krahasueshme (EA).  

Hapi 7. Ndani shkallën e konsumimit me moshën efektive dhe merrni konsumin mesatar vjetor.  

Mosha efektive (EA) në datën e vlerësimit është 25 vjeç.  

Mosha efektive është mosha që pasqyron gjendjen dhe dobinë e subjektit që vlerësohet. Ai tregon se si duket një objekt pavarësisht nga mosha e tij aktuale. Mosha efektive mund të jetë më e vogël se mosha reale e ndërtesës nëse ajo është mirëmbajtur në mënyrë të arsyeshme, i është nënshtruar riparimeve në kohë, është me cilësi të shkëlqyer projektimi dhe ka kërkesa të mëdha në treg. Megjithatë, nëse një ndërtesë nuk është mirëmbajtur siç duhet, mosha e saj efektive mund të jetë më e vogël se mosha e saj aktuale.  

I = EV / EJ Sob, ku EV është mosha efektive e objektit  

Kjo metodë është mjaft e thjeshtë dhe logjike, por pengesa e saj domethënëse është subjektiviteti i përcaktimit të moshës efektive dhe jetëgjatësisë ekonomike.  

Mosha efektive e strukturës (vjet) 19  

Mosha efektive (e vlerësuar me ekspertizë) bazohet në një vlerësim të pamjes së një objekti, duke marrë parasysh gjendjen e tij. Kjo është mosha që korrespondon me gjendjen e tij fizike.  

Metoda e jetës. Përqindja e amortizimit fizik gjatë aplikimit të kësaj metode llogaritet si raport i moshës efektive me jetën ekonomike.  

Mosha efektive përcaktohet duke vlerësuar pamjen e ndërtesës, duke marrë parasysh gjendjen e saj  

Shkalla e konsumit të një ndërtese përcaktohet si raporti i moshës efektive me moshën standarde  

Mosha efektive e çdo objekti përcaktohet nga vlerësimet e ekspertëve.  

Nëse detyrat e çdo punonjësi të një njësie janë të specializuara, atëherë rrjedh se qëllimi dhe qëllimi i çdo njësie duhet të jetë gjithashtu i specializuar. Parimi i unitetit të udhëheqjes thotë se efikasiteti administrativ dhe organizativ rritet nëse secila njësi ka një punë (ose një grup pune homogjene) që planifikohet dhe drejtohet nga lideri.  

Me rritjen e prodhimit social dhe rritjen e efikasitetit të tij, rritet edhe roli i sektorit të shërbimit publik. Kjo shpjegohet me faktin se, së pari, shumë i zhvilluar dhe efektiv prodhimi social të aftë për të liruar një pjesë gjithnjë e më të madhe të punëtorëve nga sfera e prodhimit të drejtpërdrejtë material (për shkak të rritjes së produktivitetit social të punës në të) dhe dërgimin e tyre në sektorin e shërbimit publik, dhe së dyti, nga fakti se skenë moderne Roli i vetë shërbimeve në plotësimin e nevojave të popullsisë po rritet.  

Kjo procedurë për ndryshimin e çmimeve, përshtatjen e tyre me kushtet e prodhimit dhe shitjes së produkteve nuk korrespondon me mekanizmin e ri ekonomik, dhe në veçanti me parimet e kontabilitetit të plotë ekonomik. Në kushtet e reja, korniza ekonomike e veprimtarisë ekonomike të ndërmarrjes po zgjerohet. Nëse më parë kontabiliteti i kostos kufizohej në përmbushjen e objektivave të planifikuar të fitimit dhe në uljen e kostove, tani të gjitha stimujt materiale varen nga rezultatet përfundimtare, masa ekonomike e të cilave është fitimi. Roli i fitimit si treguesi kryesor i performancës po rritet. Në ndryshim nga versioni i vjetër, i shkurtuar, llogaritja e plotë ekonomike synon rritjen e efikasitetit të prodhimit jo vetëm duke ulur koston e produkteve të prodhuara, por edhe duke përdorur produkte të reja me efikasitet të lartë, ku ndodhen rezervat kryesore.  

Siç e dimë, efikasiteti (maksimizimi i suficitit total) nënkupton barazinë e çmimit dhe koston marxhinale. Kështu, tarifa optimale dypjesëshe parashikon që p = c. Pjesa fikse optimale e tarifës do të korrespondojë me tepricën e konsumatorit, me p = c, d.m.th./ = S(p) = S() = A + + B+ C. Ju lutemi vini re se kur përdorni një tarifë dypjesëshe (1) fitimi rritet nga A në A + B + C (ndryshimi midis çmimit dhe kostove është i tillë që shitësi nuk merr një fitim të ndryshueshëm, por fiton një shumë të madhe përmes një norme fikse) (2) teprica totale rritet nga A + Bd. oA + B + C (shitet një sasi më e madhe, siç do të diktohej nga konsideratat e efikasitetit) dhe (3) teprica totale e konsumatorit rritet nga B në A + B + C (çmimi marxhinal bie nga niveli i çmimit monopol pm në nivelin të kostove marxhinale), por në të njëjtën kohë (4) ul tepricën neto të konsumatorit (teprica totale minus tarifën fikse) nga B në zero (i gjithë teprica totale e konsumatorit është në dispozicion të monopolistit falë tarifës fikse). Me fjalë të tjera, si rezultat i çmimeve jolineare, efikasiteti agregat rritet dhe mirëqenia e konsumatorit zvogëlohet. Në seksionin 10.5, i cili shqyrton aspekte të ndryshme të politikës publike mbi diskriminimin e çmimeve, mund të shohim se shkëmbimi ndërmjet efikasitetit social dhe mirëqenies së konsumatorit është një nga problemet më të vështira.  

Konsumatori zgjedh grupe të përshtatshme karakteristikash nga grupi i disponueshëm. Vini re se vlerat e efikasitetit rriten - kjo është një largim rrënjësor nga teoria tradicionale - pasi për çdo grup karakteristikash të marra nga kombinimet e A në B, një grup më i madh mund të arrihet me të njëjtat përmasa - C, ose kombinime të A. dhe C, ose B dhe C. Konsumatori Racional do të zgjedhë kombinime në kufirin efikas të karakteristikave AB. Cila pikë do të zgjedhë do të varet tërësisht nga preferencat e tij. Nëse konsumatori ka shpërndarë qartë preferencat dhe sillet në mënyrë racionale, mund të konsiderojmë se të tre mallrat janë shitur, por asnjë konsumator nuk ka blerë A dhe B.  

Në secilën ndërmarrje specifike, në varësi të natyrës së produkteve të prodhuara, përdoret prania e proceseve të caktuara teknologjike, niveli i organizimit të prodhimit dhe punës, një ose një formë tjetër e shpërblimit. Për shembull, puna me pjesë mund të jetë joefektive nëse përdoret vetëm opsioni piecework-bonus ose piecework-progressive opsioni, por nëse përdorni sistemin e akordit, efikasiteti rritet. Në të njëjtën ndërmarrje, në varësi të prodhimit të një lloji specifik të produktit në punëtori, opsionet për aplikimin e shpërblimit mund të jenë gjithashtu të ndryshme.  

Efikasiteti është efektiviteti, frytshmëria matet me raportin e rezultateve me kostot. Efikasiteti rritet nëse rezultatet rriten me kosto konstante. Efikasiteti është edhe më i madh kur kombinoni rezultate të rritura me kosto të reduktuara.  

Kështu, me një mesatare konstante