Karakteristikat e përgjithshme të qasjes së kostos për vlerësimin e pasurive të paluajtshme.
Qasja e kostos është një grup metodash për vlerësimin e vlerës së një prone bazuar në përcaktimin e kostove të nevojshme për të rivendosur ose zëvendësuar një pronë, duke marrë parasysh konsumimin e saj. Qasja e kostos bazohet në parimin e zëvendësimit, sipas të cilit supozohet se një blerës i arsyeshëm nuk do të paguante më shumë për një pronë sesa kostoja e ndërtimit të një prone me dobi të ngjashme me pronën që vlerësohet.
Sipas qasjes së kostos, kostoja totale e një objekti të pasurive të paluajtshme (Cv) përcaktohet si shuma e kostos së një trualli (Suz) dhe kostoja e zëvendësimit (kostoja e zëvendësimit ose riprodhimit) e një objekti të pasurive të paluajtshme ( Cvs) minus amortizimin e akumuluar (Ciz):
Zbatimi i metodës së kostos për vlerësimin e pasurive të paluajtshme përbëhet nga hapat e mëposhtëm:
· Vlerësimi i vlerës së tregut të truallit;
· vlerësimi i kostos së zëvendësimit (kostoja e zëvendësimit) të ndërtesës që vlerësohet, përfshirë. vlerësimi i shumës së fitimit të biznesit;
· llogaritja e llojeve të identifikuara të konsumit;
· Llogaritja e vlerës përfundimtare të objektit të vlerësimit duke rregulluar koston e zëvendësimit për konsumimin, e ndjekur nga rritja e vlerës që rezulton me koston e truallit.
Përcaktimi i vlerës së një parcele toke të përfshirë në pasurinë e paluajtshme të vlerësuar me metodën e kostos bazohet në supozimin e përdorimit më të mirë dhe më efektiv të saj si pa zhvillim.
Për të vlerësuar vlerën e tregut të tokës, përdoren metodat e mëposhtme:
· Metoda e krahasimit të shitjeve;
· mënyra e shpërndarjes;
· metoda e përzgjedhjes;
· mënyra e ndarjes në seksione;
· teknika e mbetjeve për tokë;
· kapitalizimi i qirasë neto të tokës.
Metoda e krahasimit të shitjeve, kur disponohet informacion kritik, është metoda më e preferuar dhe përgjithësisht e zbatueshme. Elementet kryesore të krahasimit për tokën janë:
· të drejtat pronësore;
· kushtet e financimit;
· kushtet e shitjes;
· kushtet e tregut;
· vendndodhjen;
· karakteristikat fizike;
· shërbimet e disponueshme;
· kushtet e zonimit;
· Përdorimi më i mirë dhe më efektiv.
Kur vlerësoni tokën, mund të përdorni njësi të shumta krahasimi, duke rregulluar çmimin e secilës dhe duke përfunduar me vlera të shumta që përcaktojnë një sërë vlerash.
Metoda e shpërndarjes bazohet në supozimin se për çdo lloj pasurie të paluajtshme ekziston një marrëdhënie normale midis vlerës së tokës dhe vlerës së ndërtesave. Kjo marrëdhënie është më e besueshme për përmirësime të reja që pasqyrojnë përdorimin më të mirë dhe më efikas të tokës.
Në terma teorikë, kostoja e plotë e zëvendësimit të ndërtesave zakonisht kuptohet si një vlerësim i kostos, kostoja e ndërtimit të një kopje të ndërtesës vlerësohet në datën e vlerësimit.
Vlerësimi i kostos së plotë të zëvendësimit të një ndërtese në datën e vlerësimit mund të bëhet me koston e riprodhimit ose me koston e zëvendësimit.
Kostoja e riprodhimit përfaqëson vlerësimin e kostos për ndërtimin e një kopje të saktë të ndërtesës së vlerësuar, duke marrë parasysh të gjitha mangësitë dhe elementët e saj të tepërt me çmimet aktuale në datën e vlerësimit, duke përdorur të njëjtat materiale ndërtimi, standarde, dizajn, dizajn, cilësi. të punës etj.
Kostoja e zëvendësimit është kostoja e përllogaritur e ndërtimit të një ndërtese me përdorim ekuivalent me pronën që vlerësohet, duke përdorur materiale ndërtimi moderne, teknologji, standarde aktuale, projektim dhe dizajn.
Kostoja totale e zëvendësimit të ndërtesave përfshin kostot direkte dhe indirekte të ndërtimit, si dhe të ardhurat e biznesit.
Kostot direkte të ndërtimit përfshijnë koston e plotë të vlerësuar të punës së ndërtimit dhe instalimit, e cila, nga ana tjetër, përfshin kostot direkte dhe ato të përgjithshme, si dhe fitimin e organizatës kontraktuese të ndërtimit.
Kostot indirekte përfshijnë shpenzimet e nevojshme për ndërtim, por që nuk përfshihen në kontratën e ndërtimit. Kostot indirekte mund të përfshijnë:
· punë projektuese dhe anketuese;
· vlerësimi, këshillimi, kontabiliteti dhe shërbimet ligjore;
· shpenzimet e financimit nëpërmjet një kredie;
· Sigurimi i të gjitha rreziqeve;
· pagesat e taksave gjatë ndërtimit etj.
Të ardhurat nga sipërmarrja janë pjesë e vlerës së tregut të një ndërtese, e cila përfaqëson shumën e fitimit sipërmarrës që krijohet gjatë zbatimit të punimeve të ndërtimit, duke kompensuar rreziqet që lindin dhe realizohen me ndryshimin e pronarit. Të ardhurat e biznesit (të realizuara në fakt) përkufizohen si diferenca midis çmimit të shitjes ose vlerës së tregut të objektit dhe kostove totale.
Kostoja totale e zëvendësimit (TRC) e përmirësimit përcaktohet nga formula:
Kostoja e plotë e zëvendësimit të ndërtesave. - koncepti dhe llojet. Klasifikimi dhe veçoritë e kategorisë "Kostoja e plotë e zëvendësimit të ndërtesave". 2017, 2018.
Kostoja e zëvendësimit është kostoja e aktiveve fikse, e rregulluar nga vlera fillestare si rezultat i rivlerësimit të objektit. Legjislacioni aktual u lejon organizatave tregtare të rishikojnë rregullisht (jo më shumë se një herë në vit) koston e aktiveve fikse, duke u fokusuar në ndryshimet në çmimet e tregut dhe duke marrë parasysh inflacionin e parashikuar.
Mundësia e rivlerësimit të pasurisë ekziston si për aktivet fikse ashtu edhe për aktivet jo-materiale (pasuritë jomateriale). Zbatimi i kësaj norme rregullohet nga PBU 6/01 dhe PBU 14/2007, megjithëse në lidhje me aktivet jo-materiale ligjvënësi përdor termin “vlera aktuale e tregut” me një kuptim të përafërt me konceptin “vlerë zëvendësuese”. Le të flasim për mënyrën e llogaritjes së kostos së zëvendësimit të aktiveve fikse dhe asaj që duhet t'i kushtoni vëmendje.
Kostoja fillestare dhe e zëvendësimit të aktiveve fikse
Asetet e prodhimit shërbejnë për një kohë të gjatë, duke u konsumuar gradualisht dhe duke e transferuar vlerën e tyre në produktin e përfunduar. Prandaj, kontabiliteti i tyre është i strukturuar në mënyrë që të mund të shihni menjëherë çmimin fillestar të objektit, humbjen graduale të tij (konsumimin) dhe vlerën e mbetur. Ekzistojnë tre kosto të aktiveve fikse: fillestare, të mbetura dhe të zëvendësimit.
Kostoja fillestare pasqyron kostot reale të blerjes së pronës (çmimi i objektit + kostot e instalimit, transportit, etj.). Nuk ndryshon, përveç nëse flasim për rikonstruksion, përfundim apo likuidim të pjesshëm të objektit. Humbja në vlerë e aktiveve reflektohet në vlerësimin e tyre me vlerën e mbetur. Kjo është kostoja origjinale e reduktuar nga sasia e konsumit.
Me kalimin e kohës dhe nën ndikimin e një tregu gjithnjë në ndryshim, kostoja origjinale nuk korrespondon më me vlerën aktuale të pronës. Prandaj, lind pyetja e rikthimit të çmimit për të pasqyruar realitetet e tregut. Një pajtueshmëri e tillë arrihet përmes rivlerësimit dhe vlera e aktivit të rivlerësuar bëhet vlerë zëvendësuese.
Zëvendësimi origjinal dhe vlera e mbetur
Le të flasim më në detaje për kategoritë e kostos së zëvendësimit. Kostoja e analogëve modernë të aktiveve në lidhje me objektet e përdorura tashmë që i nënshtrohen rivlerësimit është kostoja e plotë e zëvendësimit. Dhe duke qenë se aktivet operative tashmë janë konsumuar në një farë mase, vlera e tyre e rivendosur nuk mund të jetë e plotë, por vetëm afër vlerës së tregut dhe duke marrë parasysh amortizimin e përllogaritur.
Dhe këtu koncepti i vlerës origjinale të rivendosur është i rëndësishëm. Ato. Pas rivlerësimit të objektit, vlera fillestare e tij bëhet vlera fillestare e zëvendësimit, d.m.th., çmimi origjinal i aktivit në momentin aktual.
Rregulli i rivlerësimit është shpërndarja proporcionale e rritjes (ose uljes) në vlerë ndaj vetë aktivit dhe zhvlerësimit të tij, pra jo vetëm që rillogaritet çmimi i objektit, por shuma e amortizimit mbi të. Kostoja e rillogaritur minus amortizimin do të quhet kosto e mbetur e zëvendësimit.
Si përcaktohet kostoja e zëvendësimit të aktiveve fikse?
Për të përcaktuar koston e zëvendësimit të një aktivi, përdoren metoda të ndryshme. Analizoni:
- çmimet për objekte të ngjashme sipas prodhuesve dhe organizatave tregtare;
- informacion nga autoritetet statistikore,
- opinionet e ekspertëve mbi koston aktuale të sistemeve të ngjashme operative.
Kostoja "e re" e objekteve përcaktohet nga indeksimi ose rillogaritja e drejtpërdrejtë bazuar në të dhënat për produkte të ngjashme. Si rregull, në rivlerësim përfshihen vlerësuesit, të cilët rivlerësojnë çdo objekt, duke marrë parasysh të gjitha kriteret e tregut dhe amortizimin e aktiveve.
Procedurës së rivlerësimit i paraprin shumë punë organizative. E nevojshme:
- zgjidhni objektet e OS që do të rivlerësohen;
- lidhë një marrëveshje me një vlerësues të licencuar;
- të lëshojë një urdhër për të kryer një rivlerësim, i cili duhet të përfshijë një listë të pronës që vlerësohet. Aty thuhet:
Emri i objekteve;
Datat e blerjes/prodhimit, vënies në punë.
Kriteret kryesore për përcaktimin e kostos së zëvendësimit të aktiveve fikse për rivlerësim janë:
Vlera fillestare ose aktuale (nëse objekti është rivlerësuar më parë) në fillim të vitit raportues;
Amortizimi i përllogaritur gjatë periudhës së funksionimit të objektit.
Duke ndjekur qëllimin e afrimit të vlerës së tregut të aktiveve fikse, rivlerësimi rregullon vlerën origjinale, kështu që rezultati i rivlerësimit mund të jetë një vlerësim shtesë ose një zbritje e fondeve.
Kostoja e zëvendësimit: formula
Pasi të keni përcaktuar vlerën e kostos së plotë të zëvendësimit, është e mundur të përcaktohet kostoja e zëvendësimit të aktiveve fikse pas rivlerësimit. Gjendet duke shumëzuar koston e plotë të zëvendësimit me raportin e vlerës së mbetur me vlerën origjinale (para rivlerësimit). Sipas formulës:
C in = C p x K ots, ku
C in – kostoja e zëvendësimit të objektit,
C p – kosto fillestare,
K ots – koeficienti i vlerësimit.
Shembull
Sipas një specialisti, kostoja fillestare e makinës (100,000 RUB), e cila ka funksionuar në ndërmarrje për 3 vjet (36 muaj), është ulur me 30% në krahasim me analogët e tregut. Gjatë rivlerësimit të aktivit, u aplikua një koeficient prej 1.3 dhe u llogarit kostoja fillestare e zëvendësimit të objektit:
C in = 100,000 x 1,3 = 130,000 fshij.
Për të qenë të drejtë, vërejmë se faktori i korrigjimit nuk përdoret gjithmonë. Kostoja e zëvendësimit të një objekti mund të përcaktohet në bazë të një analize të situatës së tregut dhe çmimit të produkteve analoge, të konfirmuara me dokumente.
Le të kthehemi te shembulli:
Pas vendosjes së çmimit të makinës në momentin aktual, është e nevojshme të llogaritet vlera aktuale e mbetur e saj. Le ta llogarisim duke përdorur formulën:
C ov = C pv x C ost / C per, ku
C ov – kostoja e mbetur e zëvendësimit,
C pv është vlera e plotë (fillestare) e zëvendësimit, dhe C ost dhe C për janë kostot e mbetura dhe fillestare të aktivit përpara rivlerësimit.
Le të supozojmë se jeta e shërbimit të makinës së vendosur në organizatë është 8 vjet (96 muaj). Pastaj
C pjesa tjetër = 100,000 - (100,000 / 96 x 36) = 100,000 - 37,500 = 62,500 fshij.
Le të zëvendësojmë vlerat në formulë:
C ov = 130,000 x 62,500 / 100,000 = 81,250 rubla.
Kështu, kostoja fillestare e zëvendësimit të makinës në ditën e rivlerësimit arriti në 130,000 rubla, vlera e saj aktuale e mbetur u rrit nga 62,500 rubla. deri në 81,250 rubla, dhe amortizimi i përllogaritur arriti në 48,750 rubla. (130,000 - 81,250) në vend të 37,500 rubla. para rivlerësimit.
Si objekt vlerësimi u zgjodh ndërtesa (struktura) e një magazinimi të patates që ndodhet në periferi të Shën Petersburgut. Data e vlerësimit (e përkohshme) - 1 janar 2000
Përshkrimi i objektit të vlerësimit:
Objekti është një depo e patates funksionale me ambiente magazinimi.
Objekti është i shkëputur, ka formë drejtkëndëshe, viti i ndërtimit - 1970, grupi i kapitalit - 2, numri i kateve - 1.
Sipërfaqja totale e vlerësuar:
- plani i ndërtimit - 532 m²;
- Sipërfaqja e shfrytëzueshme - 480 m². Lartësia e objektit është 4.5 m. Vëllimi i ndërtimit është 2394 m³.
Informacion në lidhje me tiparet e projektimit të ndërtesës:
- themeli:
nën kolona - betoni i përforcuar, tip xhami,
nën mure - shirit, blloqe të parafabrikuara të betonit të armuar;
Kolona - beton i armuar;
- muret e jashtme - tulla;
- struktura mbajtëse - korniza e plotë e betonit të armuar;
- dysheme - pllaka betoni të parafabrikuara;
- porta - prej druri;
- ndarje - tulla;
- çati - rrotull i butë në tre shtresa;
- dysheme - beton.
Rrjetet inxhinierike- ndriçim elektrik, ajrosje (natyrale). Për objektin në shqyrtim: zona territoriale - 1 (e para), rajoni klimatik - 2 (i dyti), industria - bujqësi.
Le të shqyrtojmë llogaritjen e kostos së zëvendësimit të përmirësimeve të pronës që vlerësohet duke përdorur të katër metodat: indeksi bazë, burimi, metoda modulare dhe njësi krahasuese.
Si shtojcë, ne japim një klasifikim të ndërtesave në grupe totale në varësi të materialit të strukturave kapitale: themelet, muret dhe tavanet (Tabela 11.2, 11.3):
1. Llogaritja e kostos së zëvendësimit duke përdorur metodën e indeksit bazë
Herën e fundit që çmimet bazë në ndërtim në vendin tonë u vendosën në 1991 (SNiP 4.03.91). Në praktikë, vlerësimet për punën e ndërtimit dhe instalimit shpesh përpilohen në çmimet bazë të vitit 1984, pasi dokumentacioni rregullator (SNiP IV-4-82) u zhvillua në detaje. Përveç kësaj, indekset rajonale për konvertimin e kostove të vlerësuara nga çmimet bazë në ato aktuale, të cilat janë zhvilluar në Shën Petersburg nga Qendra Rajonale për Çmimet në Ndërtim të Shën Petersburgut, janë përcaktuar posaçërisht për konvertim nga niveli bazë i vitit 1984. Këto indekse janë botuar në buletinin mujor “Stroyinform SPb”.
Sipas standardeve të vitit 1984 dhe atyre aktualisht në fuqi, kostoja e parashikuar e ndërtimit të një objekti përcaktohet nga një llogaritje e konsoliduar financiare, duke përfshirë 12 kapituj:
Kapitulli 1. Përgatitja e sheshit të ndërtimit (norma e kostos - 1-10%).
Kapitulli 2. Objektet kryesore të ndërtimit.
Kapitulli 3. Objektet për qëllime ndihmëse dhe shërbimi. Kapitulli 4. Objektet e transportit dhe komunikimit. Kapitulli 5. Objektet energjetike. Kapitulli 6. Rrjetet dhe strukturat e jashtme.
Kapitulli 7. Përmirësimi i sipërfaqes së ndërtimit dhe peizazhit (në total, infrastruktura e objektit në kapitujt 3-7 ka një kosto të përafërt prej 3-30%).
Kapitulli 8. Ndërtesat dhe strukturat e përkohshme (zakonisht të rregulluara nga 1-4% e shumës së kapitujve 1-7).
Kapitulli 9. Punë dhe kosto të tjera (zakonisht rreth 4-10% e shumës së kapitujve 1-8):
- rritja e kostos së punës në dimër (1,5-3,5%) e shumës së kapitujve 1-8;
- taksa e përdorimit të rrugës (afërsisht 2,5%) e shumës së kapitujve 1-12 etj.
Kapitulli 10. Përmbajtja e drejtorisë (mbikëqyrja teknike), mbikëqyrja projektuese (nga shuma e kapitujve 1-9):
- Mbikëqyrja teknike (nga ana e klientit) 3-5% e shumës së kapitujve 1-9;
- Mbikëqyrja e projektuesit (nga ana e projektuesit) 3-10% e shumës së kapitujve 1-9.
Kapitulli 11. Trajnimi i personelit operacional (kapitulli futet nëse ka nevojë për personel të trajnuar posaçërisht, nuk është i standardizuar apo rregulluar. Mund të mungojë nëse objekti është tipik).
Kapitulli 12. Puna e projektimit dhe anketimit. Në varësi të sasisë së kostove direkte, zakonisht rreth 1.5-11% e shumës së kapitujve 1-11.
Llogaritja bazohet në Kapitullin 2, i cili përfshin të dhëna nga vlerësimet (vlerësimet) lokale për lloje të caktuara të punimeve të ndërtimit dhe instalimit: punë gërmimi, themele, mure, dysheme, hapje, çati, etj. Për të përpiluar vlerësimet lokale, përdoren EPEP-84 dhe koleksionet e çmimeve mesatare rajonale të vlerësuara për materialet, produktet dhe strukturat (Shtojca në SNiP IV-4-82). Aktualisht, RCSC ka zhvilluar një bazë të re për 1998-1999. — PRS-98, PRR-98, PRM-98, EPC-99, ERR-99, ERM-99.
Sekuenca e llogaritjes
1. Të dhënat nga llogaritjet e vlerësimeve lokale grupohen sipas elementeve të kostove direkte: materialet (M84), pagat bazë të punëtorëve kryesorë (ZPM) dhe funksionimi i makinerive dhe mekanizmave (EMiM84).
2. Kostot direkte përcaktohen me çmime korrente:
3. Përcaktohen kostot e përgjithshme dhe fitimi i kontraktorit sipas rajonit. Për më tepër, kostot e përgjithshme mund të përcaktohen nga kostot direkte ose nga fondi i pagave (lista e pagave) si përqindje.
Kostot e përgjithshme në përputhje me rekomandimet e Qendrës Rajonale për Çmimet në Ndërtimin e Shën Petersburgut nga lista e pagave përcaktohen nga formula
Norma e fitimit të kontraktorit përcaktohet nga Komiteti Shtetëror i Ndërtimit Rus në 12% (8% për bazën e vitit 1984).
4. Duke përmbledhur kostot e mësipërme, përcaktohet kostoja e punimeve të ndërtimit dhe instalimit (rezultati i kreut 2) V.
5. Sipas dokumentacionit të projektimit dhe vlerësimit, përcaktohen kostot e krijimit të infrastrukturës së objektit (Kapitujt 1, 3-7).
6. Kostot për kapitullin 8 përcaktohen sipas standardeve bazuar në totalin për kapitujt 1-7 (ndërtesa dhe struktura të përkohshme).
7. Kostot për kapitullin 9 përcaktohen sipas standardeve bazuar në totalin për kapitujt 1-8 (rritje të çmimeve dimërore dhe kosto të tjera).
8. Kostot për Kapitullin 10 përcaktohen sipas standardeve bazuar në totalin për Kapitujt 1-9.
9. Kostot për Kapitullin 12 përcaktohen sipas standardeve bazuar në totalin për Kapitujt 1-11.
10. Duke përmbledhur kostot e kapitujve 1-12 dhe plus TVSH-në, përcaktohet kostoja e ndërtimit të objektit.
Kostot shtesë indirekte për zhvilluesin vlerësohen të jenë në intervalin 0,5-10% të kostove për kapitujt 1-12.
Më pas, kostoja e zëvendësimit të përmirësimeve të pronës përcaktohet duke rritur C me shumën e të ardhurave të biznesit (BI).
Kur përdorni metodën e indeksit bazë, llogaritjet e kostos së ndërtimit u kryen në çmimet bazë të vitit 1991 në bazë të treguesve të përmbledhur të kostove bazë sipas llojit të punës (UPBS BP).
Kalimi nga çmimet bazë të vitit 1991 në ato aktuale u krye duke përdorur indekset e rritjes së çmimeve (metoda e indeksit), dhe këta të fundit, nga ana e tyre, u përcaktuan duke marrë parasysh çmimet aktuale të këmbimit për materialet dhe burimet e energjisë. Gjatë llogaritjes me metodën e indeksit, treguesit e kostos së burimeve u morën sipas të dhënave të RCCS në datën e vlerësimit - 1 janar 2000.
Llogaritjet u kryen në mjedisin e tabelave Excel duke përdorur programin vlerësues AWP Ar-Pro-2.0. Rezultatet e llogaritjes janë paraqitur në tabelë.
Kështu, kostoja e zëvendësimit të përmirësimeve të pronës që vlerësohet, e llogaritur duke përdorur metodën e indeksit bazë, rrumbullakohet në 877,000 RUB.
2. Llogaritja e kostos së zëvendësimit duke përdorur metodën e burimit Sekuenca e llogaritjes së kostos së zëvendësimit duke përdorur metodën e burimit:
1) sipas dokumentacionit të projektimit, pasaportave teknike ose matjeve në shkallë të plotë, përcaktohet konsumi i materialeve bazë të ndërtimit, produkteve dhe strukturave për një ndërtesë të caktuar;
2) kostoja aktuale e materialeve, produkteve dhe strukturave të ndërtimit përcaktohet në datën e vlerësimit sipas të dhënave nga ndërmarrjet e vogla të tregtisë me shumicë dhe shumicë në Shën Petersburg;
3) llogariten kostot e pagesës së punëtorëve kryesorë dhe operimit të makinerive dhe mekanizmave të ndërtimit, duke marrë parasysh të dhënat mesatare statistikore për ndërtimin në një rajon të caktuar. Është marrë parasysh se kostot e punës për ndërtesat e bëra kryesisht nga elementë të parafabrikuar janë më të ulëta se sa për ndërtesat e bëra prej betoni të derdhur në vend ose tulla;
4) kostot e kostove të përgjithshme dhe fitimi i kontraktorit për një rajon të caktuar përcaktohen:
HP = (Zs + Zm) x In: 100,
ku In është kostot e përgjithshme standarde nga fondi i pagave, që është, në varësi të llojit të ndërtimit të objektit, për të gjithë kompleksin e punimeve sipas llojit të ndërtimit: industrial - 92%, banimi dhe civil - 94%, i madh- Ndërtimi i banesave në panel dhe vëllimor - 143%, transport - 86%, menaxhimi i ujit - 84%, inxhinieri energjetike - 93%, bujqësi - 94%, industri të tjera - 90%.
Norma e fitimit të kontraktorit: për ndërtime banesore dhe civile - 11%, industriale - 10,7%, bujqësore - 11%, industri të tjera - 11% (StroyInform. 1999. Nr. 7);
5) kostoja e zëvendësimit të punimeve të ndërtimit dhe instalimit përcaktohet duke përmbledhur kostot e mësipërme;
6) llogariten shpenzimet e krijimit të infrastrukturës së objektit (rrjetet e jashtme, përgatitja e kantierit, peizazhi, projektimi dhe puna e rilevimit, etj.);
7) duke marrë parasysh kostot e infrastrukturës dhe TVSH-në, llogaritet kostoja e ndërtimit të objektit;
8) kostoja e zëvendësimit të përmirësimeve përcaktohet nga një rritje në ndërtim nga shuma e të ardhurave të biznesit.
Rezultatet e llogaritjes janë paraqitur në tabelë
Kështu, kostoja e zëvendësimit të përmirësimeve të pronës që vlerësohet, e llogaritur me metodën e burimit, rrumbullakoset në 888,000 RUB.
1. Llogaritja e kostos së zëvendësimit me metodën krahasuese të njësisë bazohet në krahasimin e kostos së një njësie të pronave konsumatore (1 m² sipërfaqe, 1 m³ vëllim ndërtimi, 1 vend parkimi, etj.) të objektit që vlerësohet me koston. të një njësie të ngjashme matëse të një objekti të ngjashëm standard.
Gjatë aplikimit të kësaj metode, për të përcaktuar koston e zëvendësimit, përdoren tregues të kostos për njësi të marra nga libra dhe koleksione të veçanta referimi. Kuadri rregullator i metodës në shqyrtim përfshin koleksionet “Treguesit e integruar të kostos së zëvendësimit” (UPVS). Këto koleksione përmbajnë të dhëna për koston e zëvendësimit të objekteve tipike (njësi të pronave të konsumatorit) sipas informacionit për vitin 1969.
Gjatë kryerjes së llogaritjeve, një program elektronik (i shkruar në bazë të koleksioneve UPPVS) është përdorur për të gjetur dhe analizuar objektet tipike, dhe për të rregulluar më tej dallimet në zgjidhjet e projektimit nga objekti që vlerësohet.
Rregullimi i datës së vlerësimit u krye duke përdorur indekset (deflatorët) të publikuara çdo tremujor nga Qendra Rajonale për Çmimet në Ndërtim të Shën Petersburgut. Ky rregullim bëhet me rillogaritje të dyfishtë të çmimeve nga viti 1969 në 1984 dhe nga viti 1984 deri në datën e vlerësimit.
Më pas, u bë një rregullim për dallimet në përbërjen dhe llojet e pajisjeve inxhinierike.
Gjatë llogaritjeve, u zgjodhën dhe u morën parasysh disa opsione për objekte analoge (serra), të ngjashme në qëllimin e tyre, zgjidhjet e projektimit, përbërjen dhe llojet e pajisjeve inxhinierike. Nga këto, një analog u zgjodh më në fund si një standard.
U bënë rregullime në objektin analog për diferencat nga objekti i vlerësimit dhe për të sjellë vlerën e rregulluar të vitit 1969 në datën e vlerësimit - 1 janar 2000.
Kështu, kostoja e zëvendësimit të përmirësimeve të pronës që vlerësohet, e llogaritur në bazë të treguesve të përmbledhur të kostos së zëvendësimit duke përdorur metodën krahasuese të njësisë, rrumbullakoset në 826,000 RUB.
4. Llogaritja e kostos së zëvendësimit duke përdorur metodën modulare
Kur përdorni metodën modulare, treguesit e burimeve të zgjedhura u zgjodhën gjithashtu në datën e caktuar të vlerësimit.
Muret e tullave zgjidhen si moduli kryesor strukturor për llogaritjen e kostos së objektit në shqyrtim - një objekt magazinimi të patates.
Vëllimi i llogaritur i tullave është 177.7 m³.
Kostot direkte janë llogaritur për këtë modul duke përdorur metodën e burimeve në qasje, llogaritjet janë bërë duke përdorur metodën e burimeve, pasi ato përdorin informacionin e tregut për datën e specifikuar.
Sipas fletës së të dhënave për strukturën në fjalë - një objekt për ruajtjen e patates - pjesa e modulit të llogaritur (muret me tulla) në koston e të gjithë objektit është 32%.
Pastaj kostoja e të gjithë objektit: 289,358: 0,32 = 904,243 rubla.
Kështu, kostoja e zëvendësimit të objektit të vlerësimit, e llogaritur me metodën modulare, rrumbullakohet në 904,000 rubla.
Tabela përmbledhëse e rezultateve të llogaritjes së kostos së zëvendësimit të përmirësimeve të ruajtjes së patates është si më poshtë:
Llogaritjet kryhen duke përdorur metodën modulare, megjithëse përdorin të dhënat aktuale të tregut (çmimet), por vetëm pjesërisht, për një modul të veçantë, dhe kostoja përfundimtare përcaktohet nga përqindja specifike në koston e të gjithë objektit. Prandaj, mund ta konsiderojmë saktësinë e rezultateve të marra nga kjo metodë të jetë disi më e ulët se kur llogaritet duke përdorur metodën e burimit, megjithëse në terma absolutë vlera e vlerës së vlerësuar ishte më e madhja midis të gjitha metodave të vlerësuara të vlerësuara.
Metoda krahasuese e njësisë dhe metoda bazë-indeks bazohen në nivelin e zgjedhur të çmimit bazë për burimet, të reduktuara në nivelin aktual (në datën e vlerësimit), duke indeksuar të dhënat për objektin e vlerësimit. Kjo çon në një gabim relativisht më të madh në rezultatet e llogaritjes (veçanërisht për metodën krahasuese të njësisë) në lidhje me llogaritjen me metodën e burimeve.
Bazuar në sa më sipër, mund të konkludojmë se llogaritja e kostos së zëvendësimit të përmirësimeve duke përdorur metodën e burimeve siguron vlerësimin më të saktë të kostos, por kjo është metoda më intensive e punës nga të gjitha ato që konsiderohen.
Kostoja e zëvendësimit të përmirësimeve të pronës që vlerësohet, e përcaktuar me një nga metodat, është baza për përcaktimin e vlerës së tregut duke përdorur metodën e kostos. Nga niveli i kostos së zëvendësimit (ose kostos së zëvendësimit) të përmirësimeve, duke simuluar vlerën e tyre sikur të ishin të reja në datën e vlerësimit, llogaritet amortizimi kumulativ, duke lejuar vlerësimin rezultues të përmirësimeve në gjendjen e tyre aktuale në datën e vlerësimit.
Megjithatë, kostoja e zëvendësimit është baza e llogaritjeve dhe kostove në përdorimin e metodës së kostos. Në këtë rast, kostot e rikrijimit (riprodhimit) të përmirësimeve të vlerësuara të objektit në datën e vlerësimit llogariten duke përdorur jo çmimet e tregut, por të kontratës dhe çmimet e vlerësuara për punimet e ndërtimit dhe instalimit, çmimet e shitjes me shumicë për materialet e ndërtimit, karburantet, energjinë, makineri, pajisje, inventar etj. Informacioni në lidhje me treguesit e kostos specifike ose individuale duhet gjithashtu të jetë i natyrës kontraktuale, rregullatore, të llogaritur (në fakt) dhe jo të një natyre tregu. Në të njëjtën kohë, ruhen të gjithë parametrat e cilësive operacionale të qenësishme në këtë objekt (duke marrë parasysh standardet ergonomike, sanitaro-higjienike, mjedisore dhe të tjera në fuqi në kohën kur ndërtesa/struktura u vu në punë).
Së fundi, vlerësuesi duhet të jetë i vetëdijshëm se cila nga dy kostot që po vlerëson - restaurimi apo zëvendësimi - motivojnë zgjedhjen e tij dhe ndjek vazhdimisht zbatimin e tij (bazuar në ndryshimet përkatëse në projekt, grupin e elementeve strukturorë, modelet e pajisjeve, etj.). Në të njëjtën kohë, kur zgjedhim koston e zëvendësimit si bazë për llogaritjen e metodës së kostos, është e nevojshme të sigurohet prova që modeli i përdorur për vlerësim në të vërtetë ka dobi ekuivalente me objektin që vlerësohet.
Kostoja e zëvendësimit (kostoja e riprodhimit të një objekti) përcaktohet nga kostot në çmimet aktuale për ndërtimin e një kopje të saktë të objektit të vlerësuar në gjendjen e tij "të re" (duke përjashtuar konsumimin), duke përdorur të njëjtat zgjidhje arkitekturore, struktura ndërtimi. dhe materialeve, si dhe me të njëjtën cilësi të punimeve të instalimit. Në këtë rast riprodhohet i njëjti vjetrim i objektit dhe të njëjtat mangësi në zgjidhjet arkitektonike që kishte objekti i vlerësuar.Kostoja e zëvendësimit përcaktohet nga kostot me çmimet aktuale për ndërtimin e një prone që ka dobi të barabartë me atë që vlerësohet, por e ndërtuar në një stil të ri arkitekturor duke përdorur standarde moderne të projektimit dhe materiale dhe struktura të avancuara, si dhe pajisje moderne të prone.
Cila nga dy kostot (zëvendësimi ose zëvendësimi) të pranohet për të përcaktuar vlerën e objektit që vlerësohet vendoset nga një vlerësues ekspert bazuar në mundësitë e zbatimit të një ose një tjetër metode llogaritjeje në një situatë specifike të caktuar. Megjithatë, nga pikëpamja praktike, është më e preferueshme të përdoret kostoja e zëvendësimit, pasi zëvendësimi krijon një objekt që është i ndryshëm nga ai që vlerësohet.
Ka katër mënyra kryesore për të përcaktuar koston e zëvendësimit të një prone.
1. Bazuar në koston e vlerësuar të ndërtimit, ose metodën e analizës sasiore.
Vlerësimi i ndërtimit - një plan i dokumentuar për marrjen dhe shpenzimin e fondeve për financimin e kostove të ndërtimit.
Kjo metodë konsiston në hartimin e vlerësimeve për ndërtimin e një objekti të caktuar, sikur të ishte duke u ndërtuar përsëri. Së pari, duhet të bëni një listë sasiore të të gjitha materialeve dhe pajisjeve dhe të llogarisni kostot e punës që kërkohen për instalimin e secilit element, d.m.th., të përcaktoni kostot direkte. Këtyre duhen shtuar kostot indirekte (pagesat e sigurimeve, interesat dhe taksat e paguara gjatë ndërtimit, tarifat e arkitektëve, shpenzimet e menaxhimit etj.), si dhe fitimi i zhvilluesit.
Kjo është metoda më intensive e punës për përcaktimin e kostos së një objekti, megjithëse mund të thjeshtohet ndjeshëm nëse vlerësimet e vjetra për të cilat është ndërtuar objekti janë ruajtur për objektin që vlerësohet. Përndryshe, vlerësuesi ekspert do të ketë nevojë për ndihmën e një vlerësuesi specialist i cili zhvillon vlerësime për pronën që vlerësohet duke përdorur Standardet dhe Çmimet e Unifikuara dhe Indekset e Çmimeve për Punët e Ndërtimit dhe Instalimit.
Punimet e ndërtimit dhe instalimit (CEM).
Paga bazë për punëtorët e ndërtimit.
Kostoja e materialeve, produkteve gjysëm të gatshme, pjesëve dhe strukturave.
Kostot e funksionimit të makinerive dhe mekanizmave të ndërtimit.
Kostot totale direkte (DC)
Tarifa e sipërme (OOP)
Kostot totale të kontraktorit (kosto C = PZ + NR)
Kursimet e planifikuara (PN)
Çmimi total i kontraktorit (kostoja e zëvendësimit të punimeve të ndërtimit dhe instalimit Sv_smr = C + PN)
Kostot për blerjen e pajisjeve inxhinierike (OE).
Kostot e tjera të zhvilluesit që lidhen me ndërtimin.
Kostot për vlerësimet e projektimit dhe punën e anketimit.
Kostot që lidhen me blerjen e tokës.
Kostot sipas funksioneve të klientit.
Pagesa e avokatëve dhe konsulentëve të tjerë.
Pagesat e sigurimit.
Taksat.
Shpenzimet e shitjes.
Shpenzimet e vazhdueshme nga përfundimi i ndërtimit deri në shitje.
Shpenzime të tjera.
Totali i kostove të tjera të zhvilluesit (OPC)
Kostot totale të zhvilluesit (ZZ = St smr + ZO + PZZ)
Fitimi i zhvilluesit (PrZ)
Kostoja totale e objektit (St rreth = ZZ + PrZ)
Metoda e indeksit.
Ai parashikon një rregullim të vlerës kontabël në indeksin përkatës në përputhje me rregulloret për procedurën e rivlerësimit të aktiveve fikse (fondet) të ndërmarrjeve dhe organizatave, të miratuar me Dekretin e Qeverisë së Federatës Ruse nr. 1233, datë 25 nëntor. , 1993. Indekset për rivlerësimin e aktiveve fikse miratohen nga Qeveria e Federatës Ruse dhe publikohen periodikisht në shtyp.
Metoda krahasuese e njësisë.
Një metodë e vlerësimit të kostove të ndërtimit duke shumëzuar koston e rregulluar të njësisë së zgjedhur për llogaritjen e pasurive të paluajtshme (e marrë si udhëzues) me numrin e njësive të pronës që vlerësohet. Njësitë matëse mund të jenë 1m2, 1m3, 1 vend, etj. Nëse vlerësuesi ekspert nuk mund të gjejë një objekt të krahasueshëm të ndërtuar së fundi, mund të përdorni zhvillimet e Institutit Qendror të Kërkimeve të Ekonomisë dhe Menaxhimit të Ndërtimit, i cili nxjerr tregues specifikë të kostos për njësi konsumatore e produkteve të ndërtimit për lloje të veçanta ndërtesash dhe strukturash në nivelet bazë, aktuale dhe të parashikuara të çmimeve bazuar në çmimet tremujore të burimeve.
4. Mënyra e zbërthimit në komponentë.
Kjo metodë përdor tregues të kostos për komponentët individualë të ndërtesës, duke përfshirë instalimin e tyre (kostot e gërmimit, instalimit, përfundimit, etj.).
Në teorinë e aktiviteteve të vlerësimit, kostoja e zëvendësimit të ndërtesave interpretohet si kosto e ndërtimit të një ndërtese - subjekt i vlerësimit në një datë specifike. Në procesin e vlerësimit të pasurive të paluajtshme lind problemi i vlerësimit të materialeve të vjetruara dhe elementeve të ndërtimit që nuk përputhen me standardet aktuale të ndërtimit. Në këto raste, llogaritet kostoja e ndërtimit të një ndërtese (vlerësimi) me dobi të ngjashme. Në këtë rast, vlerësuesi ka një vlerësim të kostos bazuar në koston e zëvendësimit. Vlerësimet mund të ndryshojnë për sa i përket kostos së zëvendësimit, si dhe shkallës së konsumit.
Një ndërtesë vlerësohet me koston e zëvendësimit duke përdorur ose koston e zëvendësimit ose koston e zëvendësimit. Eksperti duhet të shpjegojë zgjedhjen e llojit të kostos për një detyrë specifike në raport për një kuptim të saktë të rezultatit përfundimtar të kostos.
Kostoja e riprodhimit është kostoja e vlerësuar e ndërtimit të një kopje të një ndërtese duke përdorur të njëjtat materiale, dizajn, standarde, dizajn, etj. Në praktikë, është e vështirë të përcaktohet vlerësimi për riprodhim, pasi strukturat mund të bëhen nga materiale që nuk prodhohen aktualisht dhe nuk kanë çmime për datën e kërkuar. Në të njëjtën kohë, kostoja e riprodhimit është e përshtatshme për llogaritjen e konsumit. kërkon njohuri në fushën e projektimit dhe vlerësimit të biznesit.
Kostoja e zëvendësimit është një vlerësim i kostove të ndërtimit të një strukture me një dobi të barabartë me objektin që vlerësohet duke përdorur materiale moderne, standarde aktuale dhe dizajn. Përdorimi i ekuivalentit të zëvendësimit thjeshton vlerësimin sepse bazohet në informacione të besueshme rreth ndërtimit dhe eliminon vlerësimin e llojeve të konsumit funksional, por llojet e tjera të plakjes duhet të llogariten.
Klasifikimi i kostove të ndërtimit:
- Kostot direkte;
- Kostot indirekte;
- Të ardhurat nga sipërmarrja.
Kostot direkte- Këto janë shpenzime kapitale që lidhen me krijimin e ndërtesave. Kostot indirekte- këto janë shpenzime kapitale të lidhura indirekt me ndërtimin (pagat, kostot e kredive, shpenzimet operative, tarifat e qirasë, shpenzimet e marketingut, shitjet). Shpërblimi i sipërmarrësit merr parasysh shpërblimin për rrezikun e zbatimit në kohë të projektit. Gjatë llogaritjes së kostos, eksperti analizon fitimin e zhvilluesit, fitimin e sipërmarrësit, të barabartë me diferencën midis kostove totale të ndërtimit dhe çmimit të objektit në treg.
Kostot direkte- kostoja e vlerësuar e punës së instalimit, duke marrë parasysh kostot direkte, të përgjithshme dhe fitimin e organizatës. Kostot direkte përfshijnë pagat, materialet e ndërtimit dhe kostot operative të makinerive. Kostot e përgjithshme përcaktohen sipas standardeve dhe përfshijnë kostot për transportin, personelin administrativ etj. Fitimi i kontraktorit të instalimit varet nga kostoja e punimeve të ndërtimit dhe paguhet nga investitori. Gjatë llogaritjes së kostove të kontraktorit, merren parasysh rrethanat e mëposhtme:
- Për dimensione të mëdha ndërtesash, përdoren struktura të qëndrueshme. Kostot përcaktohen nga cilësia e materialeve dhe punës, kështu që materialet duhet të specifikohen.
- Shkalla e konkurrencës ndërmjet kontraktorëve në treg përcakton nivelin e kostove;
- Niveli i kostove të përgjithshme përcaktohet nga kapaciteti i kontraktorit.
Kostot indirekte- kostot e ndërtimit që nuk lidhen me kontratën e ndërtimit, duke përfshirë:
- Punë projektimi;
- Konsulencë, shërbime ligjore;
- Financimi me kredi;
- Sigurimi i rrezikut;
- Taksat gjatë ndërtimit;
- Kostot e zhvillimit;
- shpenzimet e marketingut;
- Kostot administrative të zhvilluesit, etj.
Gjatë përcaktimit të kostove indirekte, eksperti merr parasysh rrethana të caktuara. Kur vlerësoni pasurinë e paluajtshme në një treg të pazhvilluar, kostot indirekte përmbajnë shpenzime shtesë (marketing, komisione, administrative, etj.). Një pjesë e kostove përcaktohet nga vëllimi i ndërtimit, këto kosto llogariten në përqindje të kostove direkte, dhe pjesa tjetër përcaktohet nga lloji i pronës, i vlerësuar me llogaritje direkte.
Të ardhurat nga sipërmarrja janë pjesë e kostos së një ndërtese në treg, që përfaqëson fitimin e krijuar gjatë ndërtimit, duke marrë parasysh rreziqet. Të ardhurat e sipërmarrësit janë të barabarta me diferencën midis çmimit të shitjes së objektit në treg dhe kostove totale. Të ardhurat e biznesit janë një element integral i vlerës së ndërtesave në treg. Në praktikë, për të llogaritur të ardhurat e një sipërmarrësi, ata përdorin një analizë të transaksioneve me objekte analoge, përcaktojnë përqindjen standarde të të ardhurave, e cila vendoset në treguesit e kostos (kostot direkte, shuma e kostove, shuma e kostove dhe kostoja e siti, kostoja e projektit).
Kështu, vlerësimi i ndërtesave me kosto zëvendësimi është një metodë e përshtatshme e vlerësimit të pasurive të paluajtshme, e zotëruar nga profesionistë.
