Rozvrh 8.1.1. Štruktúra ponuky na moskovskom primárnom trhu s pôdou v júli 2000
Tabuľka 8.1.4. Výpočet nákladov na práva k pozemku
8.2. Výpočet nákladov na objekt na základe nákladov
Nákladová metóda je založená na princípe substitúcie, podľa ktorého investor nezaplatí za nehnuteľnosť vyššiu sumu, ako by stálo získanie vhodného stavebného pozemku a vybudovanie zariadenia podobného účelu a kvality bez zbytočného odkladu.
Výsledné stavebné náklady sú 258,33 rubľov za 1 m2. m priestorov, čo tiež nezodpovedá súčasnej cenovej úrovni na moskovskom stavebnom trhu
Bližšie k trhovým cenám by boli náklady na výstavbu vo výške 33 900 000 rubľov, čo je asi 400 amerických dolárov za meter štvorcový (prepočet vykonaný približným výmenným kurzom za december 1998, 1 $ sa rovná 20 rubľov).
Vzhľadom na vyššie uvedené sa odhadca rozhodol nezávisle posúdiť reprodukčnú cenu objektu pomocou štandardných návrhov funkčných analógov.
Ako funkčný analóg odhadca akceptoval štandardný supermarket s obchodnou plochou 1 500 m2. m podľa štandardného projektu 271-13-96.85, vyvinutý spoločnosťou TsNIIEP obchodných a domácich budov a turistických komplexov (Moskva). Hlavné technické a ekonomické ukazovatele funkčného analógu sú uvedené v tabuľke 8.2.1.
Tabuľka 8.2.1.1. Základné technické a ekonomické ukazovatele analógu objektu hodnotenia
Stručný popis konštrukčných riešení | Jednoposchodová obchodná budova s dvojposchodovou administratívnou a občianskou prístavbou. Má technické podzemie. Základy sú prefabrikované železobetónové pásové základy. Nosné konštrukcie a stenové panely sú železobetónové prefabrikované. Priečky z tehál a sadrokartónových dosiek. Strecha je plochá kombinovaná so strechou, s vnútorným odtokom. Strecha je rolovaná na plocho. Podlahy sú liata mozaika, keramická dlažba a linoleum. |
Celková plocha, m2 m | |
Predajná plocha, m2. m | |
Počet podlaží / výška podlaží, m | 1/4,5 m (približne) |
Náklady na vybavenie a nábytok v cenách roku 1984, tisíc rubľov. | |
Ostatné náklady v cenách roku 1984, tisíc rubľov. | |
Náklady na stavebné a inštalačné práce v roku 1984 ceny za 1 m2. m celkovej plochy, rub/m2. m | |
Náklady na zariadenie a nábytok v roku 1984 ceny za 1 m2. m celkovej plochy, rub/m2. m | |
Výška ostatných nákladov v cenách roku 1984 za 1 m2. m celkovej plochy, rub/m2. m |
Tabuľka 8.2.1.2. Odhad úplných nákladov na výmenu
(náklady na výstavbu) predmetu hodnotenia
Dizajnový parameter | Jednotka merania | Veľkosť | Zdôvodnenie hodnoty |
Náklady na stavebné a inštalačné práce funkčného analógu na 1 m2. m celkovej plochy v cenách roku 1984 | RUB/m2 m | Pozri tabuľku. 8.2.1. |
|
Celková plocha hodnotenej nehnuteľnosti | |||
Korekčný faktor, ktorý zohľadňuje prepojenie štandardnej projektovej dokumentácie na miesto výstavby zariadenia | Pozri poznámku 1 k tabuľke |
||
Korekčný faktor zohľadňujúci zníženú kapitálovú hodnotu hodnoteného majetku v porovnaní s jeho analógom | Pozri poznámku 2 k tabuľke |
||
Náklady na stavebné a inštalačné práce nehnuteľnosti sa odhadujú v cenách roku 1984 | 130,93*4247*1,3*0,86 |
||
Index prechodu z odhadovaných cien z roku 1984 na ceny z marca 2000 bez DPH | Informačný a analytický bulletin „Cenové indexy v stavebníctve“, číslo 2 (31), 2000, odsek 2.2, trieda konštrukčného systému KS-6 |
||
Index prechodu z cien z marca 2000 na ceny v deň ocenenia | Informačný a analytický bulletin „Cenové indexy v stavebníctve“, vydanie 2 (31), 2000, odsek 2.6. |
||
Náklady na stavebné a inštalačné práce nehnuteľnosti sa oceňujú v cenách ku dňu posúdenia, bez DPH | 621675*24,979*1,100 |
||
Náklady na technologické vybavenie a nábytok funkčného analógu na 1 m2. m celkovej plochy v cenách roku 1984 | RUB/m2 m | Pozri tabuľku. 8.2.1. |
|
Index prechodu z odhadovaných cien za technologické zariadenia a nábytok v roku 1984 na ceny ku dňu vymeriavania bez DPH |
23,460*1,100*(19,489/14,122) |
||
Náklady na technologické vybavenie a nábytok oceňovaného predmetu v cenách ku dňu ocenenia bez DPH | 69,42*35,613*4247 |
||
Výška ostatných nákladov na funkčný analóg na 1 m2. m celkovej plochy v cenách roku 1984 | RUB/m2 m | Pozri tabuľku. 8.2.1. |
|
Index prechodu z odhadovaných cien pre ostatné náklady v roku 1984 na ceny v deň ocenenia, bez DPH | Informačný a analytický bulletin „Cenové indexy v stavebníctve“, vydanie 2 (31), 2000, odseky 1, 2.1, 2.6. 23,460*1,100*(19,489/14,122) |
||
Suma ostatných nákladov predmetu ocenenia v cenách ku dňu ocenenia bez DPH | 2,54*35,613*4247 |
||
Náklady na výstavbu oceňovacieho zariadenia v cenách ku dňu ocenenia bez DPH | |||
sadzba 20 % |
|||
Reprodukčná cena predmetu ocenenia v cenách v deň ocenenia | |||
Náhradná cena predmetu ocenenia v cenách v deň ocenenia (zaokrúhlená hodnota) | amerických dolárov |
Správa o ocenení majetku je povinnou písomnou súčasťou práce špecialistu a práve tento dokument sa odovzdáva klientovi. Ale vzťah medzi odborníkom a inou osobou, ktorá o službu požiadala, je tiež stanovený v správe a v osobitnej dohode. Tak či onak, vykonaná práca a správa o nej zostavená naznačujú, že služba bola prijatá. Záverom je dokument, ktorý má právnu silu. Ak ju zostavil odborník vo svojom odbore, správu možno priložiť k súdnym dokumentom a možno ju použiť aj v súdnych sporoch a súdnych sporoch, priložiť k prípadu dedičstva a zúčastniť sa iných transakcií stanovených všeobecným obchodným obratom. v našej krajine. Zadanie oceňovania nehnuteľnostíZadanie inšpekcie nehnuteľnosti je úkon, ktorý predchádza hodnotiacemu konaniu. Po prijatí príkazu na vykonanie práce dostane špecialista takpovediac zodpovedajúce úlohy. V rámci tejto úlohy musí zistiť množstvo skutočností. Patria sem:
Okrem toho by pri kontrole zadania mal realitný odborník:
Každý odhadca musí tieto úkony vykonať tak, aby správa zostavená na základe výsledkov práce obsahovala len spoľahlivé informácie, ktoré zodpovedajú skutočnosti. Je veľmi dôležité venovať pozornosť tomu, kto správu píše. Posudok má právo vypracovať odborný odhadca, ktorý má príslušné vzdelanie. Asistent ani sekretárka nemajú právo vypracovať tento dokument. Po dokončení posudku je nalepený dátum jeho vyhotovenia, podpis odhadcu a tiež pečiatka, ak klient so spoločnosťou jednal. V praxi sa však často stáva, že odborník núti asistenta odhadcu napísať záver so všetkými jeho zložitými nuansami a pravidlami a sám odborník iba podpisuje. Toto správanie je plné dôsledkov vo forme negramotného opisu procesu hodnotenia a záverov o analýze hodnoty nehnuteľností z dôvodu nedostatku skúseností asistenta alebo sekretárky. Kto vyhotovuje znalecký posudok kupovanej nehnuteľnosti?
Budúci majitelia totiž pred kúpou nehnuteľnosti žiadajú odborníka, aby skontroloval stav nehnuteľnosti. Iba osoba so špecializovanými znalosťami môže presne opísať stav. To znamená, že práve oni by mali vypracovať správu, aby čo najkompetentnejšie reflektovala aktuálny stav. Nahlásiť cenuO nákladoch na správu o analýze hodnoty nehnuteľnosti sa neoplatí hovoriť. Náklady na správu o posúdení hodnoty nehnuteľnosti závisia nielen od regiónu, v ktorom občan žije, ale aj od toho samotný objekt. Ak hovoríme o komerčných nehnuteľnostiach a vezmeme do úvahy centrálnu zónu Ruska, potom náklady na hodnotenie budú začínať od 15 000 rubľov, podľa toho ide o náklady na správu. Ak hovoríme o nehnuteľnostiach, ako je dom, postavená chata alebo pozemok, potom sa náklady na prácu vysoko špecializovaného odborníka a následná príprava príslušného dokumentu budú líšiť. od šiestich do 8 000 rubľov. Ak hovoríme o bežnom byte alebo izbe, tak náklady na správu o hodnotení bytu vás budú stáť sumu nie viac ako 5 000 rubľov. V regiónoch ďalekého severu je hodnota tejto sumy mierne nadhodnotená, no naopak vo vnútrozemí stredného Ruska je oveľa nižšia. A nebojte sa, že náklady na prácu spojenú s vypracovaním záveru sú príliš vysoké. V každom meste nájdete alternatívne možnosti, pretože veľa závisí od skúseností konkrétneho špecialistu. Záver o trhovej hodnote nehnuteľnosti
Tento akt môže obsahovať tieto informácie:
Musí ich zabezpečiť samotný vlastník, ako aj niektoré orgány spravujúce nehnuteľnosť, napríklad správcovská organizácia. Správa o posúdení kúpnej ceny bytuSpráva o hodnotení bytu(odporúčame pozrieť si príklad správy o hodnotení bytu vyššie) - ide o dokument, ktorý je vyhotovený na základe zákona a jeho cieľom je zistiť, do akej miery zodpovedá odkupná hodnota skutočnému stavu bývania. V tomto prípade by malo nezávislé posúdenie nehnuteľnosti predznamenať postup odkúpenia. Je potrebné určiť primeranú cenu. Zohľadňuje sa jeho poloha, dispozícia, stav prostredia, susedia atď. Postup analýzy nákladov má všeobecný základ, správa však zdôrazňuje, že byt sa pripravuje na kúpu. Záver o posúdení založenia bytového domu
V tejto situácii sa kladie dôraz na stav objektu. Tiež by bolo dobré uviesť jeho šírku, výšku, použité materiály, ako aj rok naliatia. Správa o hodnotení škôd spôsobených požiarom v obytných priestorochSpráva o hodnotení škôd z požiaru, ku ktorému došlo, obsahuje nasledujúce údaje.
Preskúmanie správy
V tejto situácii je potrebné posúdiť nielen škody, ktoré boli spôsobené na nižšie položených bytoch, ale aj škody na majetku, ktorý povodeň spôsobil. V tejto situácii je prizvaný aj odborný odhadca, ktorý je povinný vykonať všetky potrebné práce a vyšetrenia na zistenie príčiny úniku a spôsobenej škody, ako aj všeobecne zistiť, koľko majetok stratil v r. hodnotu v dôsledku tohto incidentu. Koordinácia výsledkov oceňovania nehnuteľnostíKoordinácia výsledkov obhliadok nehnuteľností je postup, pri ktorom sa porovnávajú dva posudky, ktoré boli vypracované na žiadosť toho istého vlastníka, aby sa presne určila odhadovaná hodnota konkrétnej nehnuteľnosti. V tomto prípade sa názory dvoch odborníkov môžu buď zhodovať, alebo rozchádzať, no nie výrazne. V tomto prípade sa vykoná dodatočné posúdenie a výsledok sa predloží vlastníkovi objektu vybraného na preskúmanie. Charakteristickým rysom tejto správy je, že je zostavená vo forme tabuľky. Teraz už viete, v akej situácii akú konkrétnu správu o ocenení nehnuteľnosti môžete potrebovať, a môžete si tú potrebnú vybrať sami, bez pomoci špecialistov. S vypracovaním tohto dokumentu vám však môže pomôcť iba kompetentný odborník, ktorého môžete nájsť prostredníctvom príslušného inzerátu v samotnom meste. KULTÚRA Prvý rozmer: Existencia Pripojenie snímačov k viacfázovým striedavým obvodomPodľa teórie superstrun piata a šiesta dimenzia vznikajú na rovnakom mieste ako koncept možných svetov. Ak by sme mohli vidieť v piatej dimenzii, všimli by sme si, že tento svet je trochu odlišný od...
 Mfyua, ekonomika (správa z praxe, gCelkový počet voľných pracovných miest v Moskve od tohto zamestnávateľa (vrátane archivovaných): 854 Plat: od 16 000 do 18 000 rubľov. mesačne Požiadavky na uchádzača: Počítačová znalosť, žiadne zlozvyky,...
 Potápač 5. Vzdelávanie. II. Doplnkové odborné vzdelaniePrázdniny sú stálymi spoločníkmi života ľudí. Sviatky sú pre nás príležitosťou urobiť radosť blízkym! A samozrejme, sviatok nie je kalendárny pojem, stane sa tam, kde ho cítime...
 Apoštol Ondrej PrvozvanýTáto kniha hovorí o dvanástich apoštoloch a svätom apoštolovi Pavlovi – najbližších učeníkoch Pána Ježiša Krista. Kniha sa skladá z niekoľkých častí, z ktorých každá obsahuje životopis...
 Nákladný list na 1 strane. Účtovanie palív a mazív v 1C. Vyplnenie nastavení podsystému „Účtovanie palív a mazív“.Ak má vaša organizácia vozidlá, musíte vystavovať nákladné listy. Podniky zaoberajúce sa prepravou osôb a tovaru používajú jednotné formuláre schválené Štátnym výborom pre štatistiku. Iné...
 Čo robiť, ak ste zo mzdy zamestnanca preplatili daň z príjmu fyzických osôbÚčtovník spoločnosti, ktorá je daňovým agentom, môže započítať sumu nadmerne zrazenej dane zamestnancovi s budúcimi platbami: Keď je zdaňovacie obdobie (kalendárny rok) stále...
 Ako skontrolovať daňové priznanie k DPH?Odsúhlasenie priznania k DPH s knihou nákupov a knihou predajov v 1C: Účtovníctvo 3.0 Pre priznanie k DPH je zákonom stanovených niekoľko desiatok kontrolných pomerov na kontrolu správnosti...
Ako vrátiť nadmerne zrazenú daň z príjmu fyzických osôb zamestnancoviNa základe výsledkov 10-mesačnej práce organizácia zistila, že zamestnancovi zadržala o 4 ruble viac a odviedla daň z príjmu fyzických osôb do rozpočtu. Ako opraviť chybu, aby na konci roka bolo všetko nula a správne...
 Význam šípky amuletu. Symbolika šípov. Duchovno a jemné záležitostiŠÍPKA je symbolom slnečnej energie, rýchleho prenikania svetla, lásky a smrti. Šípka môže predstavovať vojnu aj mier. Mier, t.j. koniec vojny symbolizuje buď rozbité...
 Liečivé mantry z Indie a Tibetu pre zdravieMantra je špeciálna kombinácia zvukov, ktorá vytvára vibrácie v tele aj mimo neho. Pomáhajú človeku pochopiť jeho vnútorný svet, vyrovnať sa s neúspechmi a prilákať dobro do jeho života. Mantry...
 Copyright 2024 Čerpadlá pre domácnosť. Kanalizačné potrubia. Budovy. Autonómna kanalizácia. Kontakty na správcu stránky
|
Záver o kupovanej nehnuteľnosti, respektíve aj o jej ocenení Právo zostavovať má len odborný odhadca.
Správa o ocenení nehnuteľnosti(vzor správy o ocenení nehnuteľnosti si môžete stiahnuť vyššie) je dokument, ktorý je vyhotovený v súlade s platným právom našej krajiny a obsahuje všetky výsledky posúdenia trhovej hodnoty nehnuteľnosti, ako aj zoznam všetky vykonané vyšetrenia.
Správa o hodnotení základu bytového domu je dokument, ktorý obsahuje znalecký posudok, ktorý popisuje zakladanie bytového domu, hovorí o jeho pevnosti, predpokladanej životnosti, ako aj o rôznych problémoch, ktoré môžu nastať v súvislosti s prevádzkou stavby.
Preskúmanie správy o hodnotení úniku bytov vypracované v prípade, keď z toho či onoho dôvodu bola iniciátorom povodne nehnuteľnosť.
