Všeobecná charakteristika nákladového prístupu k oceňovaniu nehnuteľností.
Nákladový prístup je súbor metód hodnotenia hodnoty nehnuteľnosti na základe stanovenia nákladov potrebných na obnovu alebo výmenu nehnuteľnosti s prihliadnutím na jej opotrebovanie. Nákladový prístup je založený na princípe substitúcie, podľa ktorého sa predpokladá, že rozumný kupujúci by nezaplatil za nehnuteľnosť viac, ako sú náklady na výstavbu nehnuteľnosti s podobnou úžitkovou hodnotou, ako má oceňovaná nehnuteľnosť.
Podľa nákladového prístupu sa celkové náklady na nehnuteľnosť (Cv) určia ako súčet nákladov na pozemok (Suz) a reprodukčných nákladov (náklady na výmenu alebo reprodukciu) nehnuteľnosti ( Cvs) mínus akumulované odpisy (Ciz):
Aplikácia nákladového prístupu pri oceňovaní nehnuteľností pozostáva z nasledujúcich krokov:
· posúdenie trhovej hodnoty pozemku;
· posúdenie nákladov na výmenu (nákladov na výmenu) posudzovanej budovy vr. posúdenie výšky obchodného zisku;
· výpočet zistených druhov opotrebovania;
· výpočet konečnej hodnoty oceňovaného predmetu úpravou reprodukčnej ceny o opotrebovanie s následným zvýšením výslednej hodnoty o cenu pozemku.
Stanovenie hodnoty pozemku zahrnutého do nehnuteľnosti oceňovanej nákladovou metódou vychádza z predpokladu jeho najlepšieho a najefektívnejšieho využitia ako nezastavaného.
Na určenie trhovej hodnoty pôdy sa používajú tieto metódy:
· metóda porovnávania predaja;
· spôsob distribúcie;
· spôsob výberu;
· spôsob delenia na sekcie;
· technika rezíduí pre pôdu;
· kapitalizácia čistej pozemkovej renty.
Metóda porovnávania predaja, ak sú k dispozícii kritické informácie, je najvýhodnejšou a všeobecne použiteľnou metódou. Hlavné prvky porovnania pôdy sú:
· vlastnícke práva;
· podmienky financovania;
· podmienky predaja;
· trhové podmienky;
· umiestnenie;
· fyzikálne vlastnosti;
· dostupné inžinierske siete;
· územné podmienky;
· najlepšie a najefektívnejšie využitie.
Pri oceňovaní pozemkov môžete použiť viacero porovnávacích jednotiek, pričom upravíte cenu každej a skončíte s viacerými hodnotami, ktoré definujú rozsah hodnôt.
Metóda rozdelenia vychádza z predpokladu, že pre každý typ nehnuteľnosti existuje normálny vzťah medzi hodnotou pozemku a hodnotou budov. Tento vzťah je najspoľahlivejší pre nové zlepšenia, ktoré odrážajú najlepšie a najefektívnejšie využitie pôdy.
Teoreticky sa úplné reprodukčné náklady budov zvyčajne chápu ako odhad nákladov, pričom náklady na výstavbu kópie budovy sa posudzujú k dátumu ocenenia.
Ocenenie plnej reprodukčnej ceny budovy ku dňu ocenenia sa môže vykonať za cenu reprodukcie alebo za cenu výmeny.
Náklady na reprodukciu predstavujú odhad nákladov na zhotovenie presnej kópie oceňovanej budovy s prihliadnutím na všetky jej nedostatky a nadbytočné prvky v bežných cenách ku dňu ocenenia, s použitím rovnakých stavebných materiálov, noriem, dizajnu, dizajnu, kvality. z práce atď.
Reprodukčné náklady sú odhadované náklady na výstavbu budovy, ktorá má ekvivalentnú úžitkovú hodnotu ako posudzovaná nehnuteľnosť, s použitím moderných stavebných materiálov, technológií, súčasných noriem, dizajnu a dizajnu.
Celková reprodukčná cena budov zahŕňa priame a nepriame náklady na výstavbu, ako aj príjmy z podnikania.
Priame stavebné náklady zahŕňajú úplné predpokladané náklady na stavebné a inštalačné práce, ktoré zase zahŕňajú priame a režijné náklady, ako aj zisk zmluvnej organizácie výstavby.
Nepriame náklady zahŕňajú výdavky potrebné na výstavbu, ktoré však nie sú zahrnuté v zmluve o výstavbe. Nepriame náklady môžu zahŕňať:
· projekčné a prieskumné práce;
· oceňovanie, poradenstvo, účtovníctvo a právne služby;
· financovanie nákladov prostredníctvom úveru;
· poistenie všetkých rizík;
· odvody dane pri výstavbe a pod.
Podnikateľský príjem je súčasťou trhovej hodnoty budovy, ktorá predstavuje výšku podnikateľského zisku vznikajúceho pri realizácii stavebných prác, kompenzujúcu riziká vznikajúce a realizované pri zmene vlastníka. Príjem z podnikania (skutočne realizovaný) je definovaný ako rozdiel medzi predajnou cenou alebo trhovou hodnotou predmetu a celkovými nákladmi.
Celkové reprodukčné náklady (TRC) zlepšenia sa určujú podľa vzorca:
Úplné náklady na výmenu budov. - pojem a druhy. Klasifikácia a vlastnosti kategórie "Úplné náklady na výmenu budov." 2017, 2018.
Reprodukčná obstarávacia cena je obstarávacia cena dlhodobého majetku upravená o pôvodnú hodnotu v dôsledku precenenia predmetu. Súčasná legislatíva umožňuje komerčným organizáciám pravidelne (nie viac ako raz ročne) prehodnocovať náklady na dlhodobý majetok, pričom sa zameriavajú na zmeny trhových cien a zohľadňujú predpokladanú infláciu.
Možnosť precenenia majetku existuje tak pre dlhodobý majetok, ako aj pre nehmotný majetok (nehmotný majetok). Aplikáciu tejto normy upravuje PBU 6/01 a PBU 14/2007, hoci vo vzťahu k nehmotnému majetku zákonodarca používa pojem „bežná trhová hodnota“ s približným významom pojmu „náhradná hodnota“. Poďme si povedať, ako vypočítať reprodukčnú cenu dlhodobého majetku a na čo by ste si mali dať pozor.
Počiatočná a reprodukčná cena dlhodobého majetku
Výrobné aktíva slúžia dlhú dobu, postupne sa opotrebúvajú a prenášajú svoju hodnotu na hotový výrobok. Preto je ich účtovníctvo zostavené tak, aby ste hneď videli počiatočnú cenu predmetu, jeho postupnú stratu (opotrebenie) a zostatkovú cenu. Existujú tri náklady na fixné aktíva: počiatočné, zostatkové a náhradné.
Počiatočná cena odzrkadľuje skutočné náklady na obstaranie nehnuteľnosti (cena objektu + náklady na montáž, dopravu a pod.). Ten sa nemení, pokiaľ nehovoríme o rekonštrukcii, dostavbe alebo čiastočnej likvidácii zariadenia. Strata hodnoty majetku sa premietne do jeho ocenenia zostatkovou cenou. Ide o pôvodné náklady znížené o množstvo opotrebovania.
V priebehu času a pod vplyvom neustále sa meniaceho trhu pôvodné náklady už nezodpovedajú skutočnej hodnote nehnuteľnosti. Preto vyvstáva otázka, ako obnoviť cenu tak, aby odrážala realitu trhu. Takáto zhoda sa dosiahne precenením a hodnota preceneného aktíva sa stane reprodukčnou hodnotou.
Pôvodná výmena a zostatková hodnota
Povedzme si podrobnejšie o kategóriách reprodukčných nákladov. Náklady na moderné analógy aktív vo vzťahu k už používaným predmetom, ktoré sú predmetom precenenia, predstavujú úplné reprodukčné náklady. A keďže prevádzkový majetok je už do určitej miery opotrebovaný, jeho obnovená hodnota nemôže byť plná, ale len blízko trhovej hodnoty a pri zohľadnení naakumulovaných odpisov.
A tu je relevantný koncept pôvodnej obnovenej hodnoty. Tie. po precenení predmetu sa jeho počiatočná hodnota stáva počiatočnou reprodukčnou hodnotou, t. j. pôvodnou cenou majetku v aktuálnom okamihu.
Pravidlom precenenia je pomerné rozdelenie prírastku (alebo zníženia) hodnoty k samotnému majetku a jeho odpisom, t. j. neprepočítava sa len cena predmetu, ale aj výška odpisov k nemu. Prepočítané náklady mínus odpisy sa budú nazývať zostatkové reprodukčné náklady.
Ako sa určuje reprodukčná cena dlhodobého majetku?
Na určenie reprodukčnej ceny majetku sa používajú rôzne metódy. analyzovať:
- ceny za podobné predmety podľa výrobcov a obchodných organizácií;
- informácie od štatistických úradov,
- znalecké posudky na súčasnú cenu podobných operačných systémov.
„Nové“ náklady na objekty sa stanovujú indexáciou alebo priamym prepočtom na základe údajov pre podobné produkty. Do preceňovania sa spravidla zapájajú znalci, ktorí preceňujú každý objekt, pričom zohľadňujú všetky trhové kritériá a odpisy majetku.
Procesu precenenia predchádza množstvo organizačnej práce. Potrebné:
- vyberte objekty OS, ktoré budú prehodnotené;
- uzavrieť zmluvu s licencovaným odhadcom;
- vydať príkaz na vykonanie precenenia, ktoré by malo obsahovať zoznam oceňovaného majetku. V ňom sa uvádza:
Názvy predmetov;
Dátumy ich nadobudnutia/výroby, uvedenia do prevádzky.
Hlavnými kritériami na určenie reprodukčnej ceny dlhodobého majetku na precenenie sú:
Počiatočná alebo aktuálna hodnota (ak bol objekt predtým precenený) na začiatku vykazovaného roka;
Odpisy naakumulované počas doby prevádzky zariadenia.
Sledovaním cieľa priblížiť sa trhovej hodnote dlhodobého majetku precenenie reguluje pôvodnú hodnotu, výsledkom precenenia teda môže byť dodatočné ocenenie alebo diskont finančných prostriedkov.
Náklady na výmenu: vzorec
Po stanovení hodnoty plnej reprodukčnej obstarávacej ceny je možné určiť reprodukčnú obstarávaciu cenu dlhodobého majetku po precenení. Zistí sa vynásobením celkových reprodukčných nákladov pomerom zostatkovej hodnoty k pôvodnej hodnote (pred precenením). Podľa vzorca:
Cin = C p x K ots, kde
C in – reprodukčná cena objektu,
C p – počiatočné náklady,
K ots – koeficient hodnotenia.
Príklad
Podľa odborníka sa počiatočné náklady na stroj (100 000 RUB), ktorý v podniku funguje 3 roky (36 mesiacov), znížili o 30% v porovnaní s analógmi na trhu. Pri precenení majetku bol použitý koeficient 1,3 a bola vypočítaná reprodukčná počiatočná cena objektu:
Cin = 100 000 x 1,3 = 130 000 rub.
Aby sme boli spravodliví, poznamenávame, že korekčný faktor sa nepoužíva vždy. Reprodukčné náklady objektu je možné určiť na základe analýzy situácie na trhu a ceny analógových produktov potvrdených dokumentmi.
Vráťme sa k príkladu:
Po stanovení ceny stroja v aktuálnom momente je potrebné vypočítať jeho aktuálnu zostatkovú hodnotu. Vypočítajme to pomocou vzorca:
C ov = C pv x C ost / C per, kde
C ov – zostatkové náklady na výmenu,
C pv je plná (počiatočná) reprodukčná hodnota a Cost a C per sú zostatkové a počiatočné náklady majetku pred precenením.
Predpokladajme, že životnosť stroja zriadeného v organizácii je 8 rokov (96 mesiacov). Potom
C zvyšok = 100 000 – (100 000 / 96 x 36) = 100 000 – 37 500 = 62 500 rub.
Dosadíme hodnoty do vzorca:
C ov = 130 000 x 62 500 / 100 000 = 81 250 rubľov.
Počiatočné náklady na výmenu stroja v deň precenenia teda predstavovali 130 000 rubľov, jeho súčasná zostatková hodnota sa zvýšila zo 62 500 rubľov. až 81 250 rubľov a časovo rozlíšené odpisy dosiahli 48 750 rubľov. (130 000 – 81 250) namiesto 37 500 rubľov. pred precenením.
Ako objekt hodnotenia bola vybraná budova (konštrukcia) skladu zemiakov na predmestí Petrohradu. Dátum ocenenia (predbežný) - 1. januára 2000
Popis predmetu ocenenia:
Objekt je prevádzkový sklad zemiakov so skladovacími priestormi.
Stavba je samostatne stojaca, má tvar obdĺžnika, rok výstavby - 1970, kapitálová skupina - 2, počet podlaží - 1.
Celková posudzovaná plocha:
- stavebný plán - 532 m²;
- úžitková plocha - 480 m². Výška budovy je 4,5 m Stavebný objem je 2394 m³.
Informácie o konštrukčných prvkoch budovy:
- základ:
pod stĺpmi - železobetón, typ skla,
pod stenami - pásové, prefabrikované železobetónové bloky;
Stĺpy - železobetónové;
- vonkajšie steny - tehla;
- nosné konštrukcie - plný železobetónový skelet;
- podlahy - prefabrikované železobetónové dosky;
- brány - drevené;
- priečky - tehlové;
- strešná krytina - mäkká rolka v troch vrstvách;
- podlahy - betón.
Inžinierske siete- elektrické osvetlenie, vetranie (prirodzené). Pre posudzovaný objekt: územná zóna - 1 (prvá), klimatická oblasť - 2 (druhá), priemysel - poľnohospodárstvo.
Uvažujme o výpočte reprodukčných nákladov na zlepšenie hodnoteného majetku pomocou všetkých štyroch metód: základný index, zdrojová, modulárna a porovnávacia jednotka.
Ako prílohu uvádzame klasifikáciu budov do celkových skupín v závislosti od materiálu kapitálových stavieb: základy, steny a stropy (tabuľky 11.2, 11.3):
1. Výpočet reprodukčných nákladov pomocou metódy bázického indexu
Naposledy boli základné ceny v stavebníctve u nás stanovené v roku 1991 (SNiP 4.03.91). V praxi sa odhady pre stavebné a inštalačné práce často zostavujú v základných cenách z roku 1984, pretože regulačná dokumentácia (SNiP IV-4-82) bola vypracovaná najpodrobnejšie. Okrem toho regionálne indexy na prepočet odhadovaných nákladov zo základných na bežné ceny, ktoré v Petrohrade vypracúva Regionálne centrum pre tvorbu cien v stavebníctve Petrohrad, sú určené špeciálne na prepočet zo základnej úrovne z roku 1984. Tieto indexy sú uverejnené v mesačníku „Stroyinform SPb “.
Podľa noriem z roku 1984 a noriem platných v súčasnosti sa odhadované náklady na výstavbu zariadenia určujú konsolidovanou vtipnou finančnou kalkuláciou, ktorá obsahuje 12 kapitol:
Kapitola 1. Príprava staveniska (nákladová sadzba - 1-10%).
Kapitola 2. Hlavné stavebné objekty.
Kapitola 3. Predmety na pomocné a servisné účely. Kapitola 4. Dopravné a komunikačné zariadenia. Kapitola 5. Energetické zariadenia. Kapitola 6. Externé siete a štruktúry.
Kapitola 7. Zlepšenie plochy výstavby a terénne úpravy (spolu má infraštruktúra zariadenia v kapitolách 3-7 približnú mieru nákladov 3-30%).
Kapitola 8. Dočasné stavby a stavby (zvyčajne regulované 1-4% z množstva kapitol 1-7).
Kapitola 9. Ostatné práce a náklady (zvyčajne asi 4-10% sumy kapitol 1-8):
- zvýšenie nákladov na prácu v zime (1,5-3,5%) zo sumy kapitol 1-8;
- daň za používanie ciest (cca 2,5 %) zo sumy kapitol 1-12 atď.
Kapitola 10. Obsah riaditeľstva (technický dozor), dozor projektanta (zo súčtu kapitol 1-9):
- technický dozor (na strane objednávateľa) 3-5% zo sumy kapitol 1-9;
- dozor projektanta (zo strany projektanta) 3-10% z množstva kapitol 1-9.
Kapitola 11. Školenie prevádzkového personálu (kapitola sa uvádza, ak je potrebný špeciálne vyškolený personál, nie je štandardizovaná ani regulovaná. Ak je objekt typický, môže chýbať).
Kapitola 12. Projekčné a prieskumné práce. V závislosti od výšky priamych nákladov zvyčajne okolo 1,5-11% zo sumy kapitol 1-11.
Výpočet vychádza z kapitoly 2, ktorá obsahuje údaje z miestnych odhadov (odhadov) pre určité druhy stavebných a inštalačných prác: výkopové práce, základy, steny, podlahy, otvory, strešná krytina atď. Na zostavenie miestnych odhadov sa používa EPEP-84 a zbierky priemerných regionálnych odhadovaných cien materiálov, výrobkov a štruktúr (príloha k SNiP IV-4-82). V súčasnosti RCSC vyvinulo novú základňu na roky 1998-1999. — PRS-98, PRR-98, PRM-98, EPC-99, ERR-99, ERM-99.
Postupnosť výpočtu
1. Údaje z výpočtov miestnych odhadov sú zoskupené podľa prvkov priamych nákladov: materiál (M84), základné mzdy hlavných pracovníkov (ZPM) a obsluha strojov a mechanizmov (EMiM84).
2. Priame náklady sú stanovené v bežných cenách:
3. Náklady na réžiu a zisky dodávateľov sú stanovené podľa krajov. Okrem toho sa režijné náklady dajú určiť z priamych nákladov alebo zo mzdového fondu (mzdy) v percentách.
Režijné náklady v súlade s odporúčaniami Regionálneho centra pre tvorbu cien v stavebníctve Petrohrad zo mzdy sa určujú podľa vzorca
Zisk dodávateľa je stanovený ruským štátnym stavebným výborom na 12 % (8 % pre základ z roku 1984).
4. Sčítaním uvedených nákladov sa určí cena stavebných a montážnych prác (výsledok 2. kapitoly) V.
5. Podľa projektovej a odhadovej dokumentácie sa stanovia náklady na vytvorenie infraštruktúry zariadenia (kapitoly 1, 3-7).
6. Náklady pre kapitolu 8 sa určujú podľa noriem na základe súčtu pre kapitoly 1-7 (dočasné budovy a stavby).
7. Náklady pre kapitolu 9 sa určujú podľa noriem na základe súčtu pre kapitoly 1-8 (zimné zvýšenie cien a iné náklady).
8. Náklady pre kapitolu 10 sa určujú podľa noriem na základe súčtu pre kapitoly 1-9.
9. Náklady pre kapitolu 12 sa určujú podľa noriem na základe súčtu pre kapitoly 1-11.
10. Sčítaním nákladov kapitol 1-12 a plus DPH sa stanovia náklady na výstavbu zariadenia.
Dodatočné nepriame náklady pre developera sa odhadujú v rozsahu 0,5 – 10 % nákladov na kapitoly 1 – 12.
Potom sa reprodukčné náklady na zlepšenie majetku určia zvýšením C o sumu príjmu z podnikania (BI).
Pri použití metódy bázického indexu boli kalkulácie stavebných nákladov realizované v základných cenách roku 1991 na základe agregovaných ukazovateľov základných nákladov podľa druhu prác (BP UPBS).
Prechod zo základných cien roku 1991 na súčasné ceny sa uskutočnil pomocou indexov cenového rastu (indexová metóda), pričom tieto boli naopak stanovené s prihliadnutím na skutočné výmenné ceny materiálov a energetických zdrojov. Pri výpočte indexovou metódou boli nákladové ukazovatele zdrojov brané podľa údajov RCCS ku dňu hodnotenia - 1.1.2000.
Výpočty sa uskutočnili v prostredí tabuľkového procesora Excel pomocou programu AWP-estimator Ar-Pro-2.0. Výsledky výpočtu sú uvedené v tabuľke.
Reprodukčné náklady na zlepšenie hodnoteného majetku, vypočítané metódou základného indexu, sú teda zaokrúhlené na 877 000 RUB.
2. Výpočet reprodukčných nákladov pomocou metódy zdrojov Postupnosť výpočtu reprodukčných nákladov pomocou metódy zdrojov:
1) podľa projektovej dokumentácie, technických pasov alebo meraní v plnom rozsahu sa určuje spotreba základných stavebných materiálov, výrobkov a konštrukcií pre danú budovu;
2) súčasná cena stavebných materiálov, výrobkov a konštrukcií sa určuje ku dňu ocenenia podľa údajov malých veľkoobchodných a veľkoobchodných podnikov v Petrohrade;
3) náklady na výplatu hlavných pracovníkov a obsluhu stavebných strojov a mechanizmov sa vypočítajú s prihliadnutím na priemerné štatistické údaje o výstavbe v danom regióne. Berie sa do úvahy, že náklady na prácu pri budovách vyrobených predovšetkým z prefabrikovaných prvkov sú nižšie ako pri budovách vyrobených z liateho betónu alebo tehál;
4) náklady na režijné náklady a zisk dodávateľa pre daný región sa určujú:
HP = (Zs + Zm) x In: 100,
kde In sú štandardné režijné náklady z mzdového fondu, ktoré sú v závislosti od druhu stavby zariadenia za celý komplex prác podľa druhu stavby: priemyselná - 92%, bytová a občianska - 94%, veľ. panelová a objemová bloková bytová výstavba - 143% , doprava - 86%, vodné hospodárstvo - 84%, energetické strojárstvo - 93%, poľnohospodárstvo - 94%, ostatné odvetvia - 90%.
Miera zisku dodávateľa: pre bytovú a občiansku výstavbu - 11%, priemyselnú - 10,7%, poľnohospodársku - 11%, ostatné odvetvia - 11% (StroyInform. 1999. č. 7);
5) reprodukčná cena stavebných a inštalačných prác sa určí súčtom vyššie uvedených nákladov;
6) kalkulujú sa náklady na vytvorenie infraštruktúry zariadenia (vonkajšie siete, príprava staveniska, terénne úpravy, projekčné a prieskumné práce a pod.);
7) s prihliadnutím na náklady na infraštruktúru a DPH sa vypočítajú náklady na výstavbu zariadenia;
8) reprodukčné náklady na vylepšenia sa určujú zvýšením stavby o výšku príjmu z podnikania.
Výsledky výpočtu sú uvedené v tabuľke
Reprodukčné náklady na zlepšenie hodnoteného majetku, vypočítané metódou zdrojov, sú teda zaokrúhlené na 888 000 RUB.
1. Výpočet reprodukčných nákladov metódou porovnávacej jednotky je založený na porovnaní nákladov na jednotku spotrebiteľských nehnuteľností (1 m² plochy, 1 m³ stavebného objemu, 1 parkovacie miesto atď.) oceňovaného objektu s nákladmi podobnej jednotky merania podobného štandardného objektu.
Pri použití tejto metódy sa na určenie reprodukčných nákladov používajú ukazovatele jednotkových nákladov prevzaté zo špeciálnych referenčných kníh a zbierok. Regulačný rámec posudzovanej metódy zahŕňa kolekcie „Integrované ukazovatele reprodukčných nákladov“ (UPVS). Tieto zbierky obsahujú údaje o reprodukčných nákladoch typických predmetov (jednotiek spotrebiteľských vlastností) podľa informácií za rok 1969.
Pri výpočtoch bol využitý elektronický program (písaný na základe zbierok UPPVS) na nájdenie a analýzu typických objektov a ďalšie prispôsobenie rozdielov v konštrukčnom riešení od posudzovaného objektu.
Úprava dátumu ocenenia bola vykonaná pomocou indexov (deflátorov), ktoré štvrťročne zverejňuje Regionálne centrum pre tvorbu cien v stavebníctve Petrohrad. Táto úprava sa vykoná dvojitým prepočítaním cien od roku 1969 do roku 1984 a od roku 1984 do dátumu ocenenia.
Ďalej bola vykonaná úprava pre rozdiely v zložení a typoch inžinierskych zariadení.
Pri výpočtoch bolo vybratých a zvážených niekoľko možností pre analogické objekty (skleníky), podobné svojim účelom, konštrukčným riešením, skladbou a typmi inžinierskych zariadení. Z nich bol jeden analóg nakoniec vybraný ako štandardný.
Na analógovom predmete boli vykonané úpravy o rozdiely od predmetu oceňovania a upravená hodnota z roku 1969 bola prevedená na deň ocenenia - 1. januára 2000.
Reprodukčné náklady na zlepšenie hodnoteného majetku, vypočítané na základe súhrnných ukazovateľov reprodukčných nákladov s použitím metódy porovnávacej jednotky, sú teda zaokrúhlené na 826 000 RUB.
4. Výpočet reprodukčných nákladov pomocou modulárnej metódy
Pri modulárnej metóde boli vybrané ukazovatele zdrojov vybrané aj k uvedenému dátumu ocenenia.
Tehlové múry sú zvolené ako hlavný stavebný modul pre kalkuláciu ceny uvažovaného objektu - skladu zemiakov.
Vypočítaný objem muriva je 177,7 m³.
Priame náklady sa pre tento modul počítajú pomocou metódy zdrojov v prístupe sa výpočty robia pomocou metódy zdrojov, pretože používajú informácie o cenovom trhu k určenému dátumu.
Podľa údajového listu k predmetnej stavbe - sklad zemiakov - je podiel kalkulovaného modulu (murovaných stien) na nákladoch celého objektu 32 %.
Potom náklady na celý objekt: 289 358: 0,32 = 904 243 rubľov.
Reprodukčné náklady predmetu hodnotenia, vypočítané modulárnou metódou, sú teda zaokrúhlené na 904 000 rubľov.
Súhrnná tabuľka výsledkov výpočtu reprodukčných nákladov na zlepšenie skladovania zemiakov je takáto:
Výpočty realizované modulárnou metódou, využívajú síce aktuálne trhové dáta (ceny), ale len čiastočne, pre samostatný modul a konečnú cenu určuje konkrétne percento z ceny celého objektu. Presnosť výsledkov získaných touto metódou teda môžeme považovať za o niečo nižšiu ako pri výpočte zdrojovou metódou, hoci v absolútnom vyjadrení bola hodnota odhadovanej hodnoty najväčšia spomedzi všetkých uvažovaných metód oceňovania.
Porovnávacia jednotková metóda a metóda bázického indexu vychádzajú zo zvolenej základnej cenovej hladiny pre zdroje, zníženej na aktuálnu (ku dňu ocenenia) indexovaním údajov o objekte ocenenia. To vedie k relatívne väčšej chybe vo výsledkoch výpočtu (najmä pri metóde porovnávacích jednotiek) v porovnaní s výpočtom zdrojovou metódou.
Na základe vyššie uvedeného môžeme dospieť k záveru, že výpočet reprodukčných nákladov na vylepšenia pomocou metódy zdrojov poskytuje najpresnejší odhad nákladov, ale je to najnáročnejšia metóda zo všetkých uvažovaných metód.
Základom pre stanovenie trhovej hodnoty pomocou nákladového prístupu sú reprodukčné náklady na zlepšenie hodnoteného majetku, stanovené jednou z metód. Z úrovne reprodukčných nákladov (alebo reprodukčných nákladov) zlepšení, ktoré simulujú ich hodnotu, ako keby boli nové v deň ocenenia, sa vypočítavajú kumulatívne odpisy, ktoré umožňujú výsledné posúdenie zlepšení v ich skutočnom stave ku dňu ocenenia.
Reprodukčné náklady sú však základom výpočtov a nákladov pri použití nákladového prístupu. V tomto prípade sú náklady na prerobenie (reprodukciu) posudzovaných zlepšení zariadenia ku dňu ocenenia vypočítané s použitím nie trhových, ale zmluvných cien a predpokladaných cien stavebných a inštalačných prác, veľkoobchodných cien stavebných materiálov, palív, energií, stroje, zariadenia, inventár atď. Informácie o špecifických alebo individuálnych ukazovateľoch nákladov by tiež mali mať zmluvný, regulačný, vypočítaný (v skutočnosti) charakter, a nie trhový charakter. Zároveň sú zachované všetky parametre prevádzkových vlastností, ktoré sú tomuto zariadeniu vlastné (s prihliadnutím na ergonomické, hygienicko-hygienické, environmentálne a iné normy platné v čase uvedenia budovy/stavby do prevádzky).
Napokon, odhadca si musí byť vedomý toho, ktoré z dvoch nákladov, ktoré posudzuje – obnova alebo výmena – motivujú jeho výber a dôsledne sledujú jeho realizáciu (na základe relevantných zmien v projekte, súbore konštrukčných prvkov, modelov zariadení atď.). Zároveň pri výbere reprodukčných nákladov ako základu pre výpočet nákladového prístupu je potrebné poskytnúť dôkaz, že model použitý na ocenenie má skutočne ekvivalentnú užitočnosť ako oceňovaný predmet.
Reprodukčné náklady (náklady na reprodukciu predmetu) sú určené nákladmi v bežných cenách na zhotovenie presnej kópie oceňovaného predmetu v „novom“ stave (bez opotrebenia), s použitím rovnakých architektonických riešení, stavebných konštrukcií a materiálov, ako aj s rovnakou kvalitou stavebných inštalačných prác. V tomto prípade sa reprodukuje rovnaká zastaranosť objektu a rovnaké nedostatky v architektonickom riešení, aké mal posudzovaný objekt.Reprodukčná cena je určená nákladmi v bežných cenách na výstavbu nehnuteľnosti, ktorá má ekvivalentnú úžitkovú hodnotu ako posudzovaná nehnuteľnosť, ale postavená v novom architektonickom štýle s použitím moderných štandardov dizajnu a pokrokových materiálov a konštrukcií, ako aj moderného vybavenia budovy. majetku.
O tom, ktorý z dvoch nákladov (výmena alebo výmena) akceptovať na určenie hodnoty oceňovaného predmetu, rozhoduje znalecký odhadca na základe možností implementácie tej či onej metódy výpočtu v danej konkrétnej situácii. Z praktického hľadiska je však výhodnejšie použiť reprodukčnú cenu, pretože nahradenie vytvára objekt, ktorý sa líši od toho, ktorý sa oceňuje.
Existujú štyri hlavné spôsoby, ako určiť reprodukčnú cenu nehnuteľnosti.
1. Na základe odhadovaných stavebných nákladov alebo metódy kvantitatívnej analýzy.
Odhad stavby - zdokumentovaný plán príjmu a výdaja finančných prostriedkov na financovanie stavebných nákladov.
Táto metóda spočíva v zostavovaní odhadov na výstavbu daného objektu, ako keby sa staval znova. Najprv musíte urobiť kvantitatívny zoznam všetkých materiálov a zariadení a vypočítať mzdové náklady potrebné na inštaláciu každého prvku, t.j. určiť priame náklady. K nim treba pripočítať nepriame náklady (poistné, úroky a dane zaplatené pri výstavbe, honoráre architektov, náklady na správu a pod.), ako aj zisk developera.
Je to pracovne najnáročnejšia metóda stanovenia ceny objektu, aj keď sa dá výrazne zjednodušiť, ak sa pri oceňovanom objekte zachovali staré odhady, pre ktoré bol objekt postavený. V opačnom prípade bude znalec potrebovať pomoc odborného odhadcu, ktorý vypracuje odhady pre posudzovanú nehnuteľnosť pomocou Jednotných štandardov a cien a cenových indexov stavebných a montážnych prác.
Stavebné a inštalačné práce (CEM).
Základný plat pre stavebných robotníkov.
Náklady na materiály, polotovary, diely a konštrukcie.
Náklady na prevádzku stavebných strojov a mechanizmov.
Celkové priame náklady (DC)
Režijné náklady (OOP)
Celkové náklady dodávateľa (náklady C = PZ + NR)
Plánované úspory (PN)
Celková cena dodávateľa (výmena nákladov na stavebné a inštalačné práce Sv_smr = C + PN)
Náklady na nákup strojárskeho zariadenia (EO).
Ostatné náklady developera súvisiace s výstavbou.
Náklady na návrhové odhady a prieskumné práce.
Náklady spojené s kúpou pozemku.
Náklady podľa zákazníckych funkcií.
Platby právnikov a iných poradcov.
Poistné platby.
dane.
Výdavky na predaj.
Priebežné výdavky od dokončenia stavby až po predaj.
Ostatné výdavky.
Celkové ostatné náklady na vývojárov (OPC)
Celkové náklady developera (ZZ = St smr + ZO + PZZ)
Zisk vývojára (PrZ)
Celkové náklady na objekt (St asi = ZZ + PrZ)
Indexová metóda.
Ustanovuje úpravu účtovnej hodnoty na zodpovedajúci index v súlade s Nariadeniami o postupe pri preceňovaní dlhodobého majetku (aktív) podnikov a organizácií, schváleným nariadením vlády Ruskej federácie č. 1233 z 25. novembra. , 1993. Indexy precenenia dlhodobého majetku schvaľuje vláda Ruskej federácie a sú pravidelne zverejňované v tlači.
Porovnávacia jednotková metóda.
Metóda odhadu stavebných nákladov vynásobením upravených nákladov na jednotku vybranú na výpočet nehnuteľnosti (považovanej za orientačnú) počtom jednotiek hodnotenej nehnuteľnosti. Mernými jednotkami môžu byť 1 m2, 1 m3, 1 miesto atď. Ak znalec nenájde nedávno postavený porovnateľný objekt, môžete využiť vývoj Ústredného výskumného ústavu ekonomiky a manažmentu stavebníctva, ktorý vytvára špecifické nákladové ukazovatele na spotrebiteľskú jednotku stavebných výrobkov pre špecifické typy budov a stavieb na základnej, súčasnej a prognózovanej cenovej úrovni na základe štvrťročných cien zdrojov.
4. Spôsob rozkladu na zložky.
Táto metóda využíva ukazovatele nákladov na jednotlivé stavebné prvky vrátane ich montáže (náklady na výkop, montáž, konečnú úpravu a pod.).
V teórii oceňovacích činností sa reprodukčná cena budov interpretuje ako náklady na výstavbu budovy - predmetu ocenenia k určitému dátumu. V procese posudzovania nehnuteľností vzniká problém posudzovania zastaraných materiálov a stavebných prvkov, ktoré nezodpovedajú súčasným stavebným normám. V týchto prípadoch sa počítajú náklady na výstavbu budovy (odhad) s podobnou úžitkovou hodnotou. V tomto prípade má odhadca odhad nákladov založený na reprodukčných nákladoch. Odhady sa môžu líšiť z hľadiska nákladov na výmenu, ako aj stupňa opotrebovania.
Budova sa oceňuje reprodukčnou cenou pomocou reprodukčnej ceny alebo reprodukčnej ceny. Odborník musí v správe vysvetliť výber druhu nákladov pre konkrétnu úlohu, aby bolo možné správne pochopiť konečný výsledok nákladov.
Reprodukčné náklady sú odhadované náklady na výstavbu repliky budovy s použitím rovnakých materiálov, dizajnu, noriem, dizajnu atď. V praxi je ťažké určiť odhad na reprodukciu, keďže konštrukcie môžu byť vyrobené z materiálov, ktoré sa v súčasnosti nevyrábajú a nemajú ceny na požadovaný termín. Náklady na reprodukciu sú zároveň vhodné na výpočet opotrebovania. vyžaduje znalosti v oblasti projektovania a odhadu podnikania.
Náklady na výmenu sú odhadom nákladov na výstavbu konštrukcie s úžitkovou hodnotou ekvivalentnou hodnotenému objektu s použitím moderných materiálov, súčasných noriem a dizajnu. Použitie náhradného ekvivalentu zjednodušuje posúdenie, pretože je založené na spoľahlivých informáciách o konštrukcii a eliminuje posudzovanie typov funkčného opotrebovania, ale je potrebné počítať s inými typmi starnutia.
Klasifikácia stavebných nákladov:
- Priame náklady;
- nepriame náklady;
- Podnikateľský príjem.
Priame náklady- Ide o kapitálové výdavky spojené s vytvorením budov. Nepriame náklady- ide o kapitálové výdavky nepriamo súvisiace s výstavbou (mzdové náklady, náklady na úvery, prevádzkové náklady, poplatky za prenájom, marketingové náklady, tržby). Odmena podnikateľa zohľadňuje odmenu za riziko včasnej realizácie projektu. Pri výpočte nákladov znalec analyzuje zisk developera, zisk podnikateľa, ktorý sa rovná rozdielu medzi celkovými nákladmi na výstavbu a cenou objektu na trhu.
Priame náklady- odhadované náklady na inštalačné práce, berúc do úvahy priame, režijné náklady a zisk organizácie. Priame náklady zahŕňajú mzdy, stavebné materiály a prevádzkové náklady strojov. Režijné náklady sú stanovené podľa noriem a zahŕňajú náklady na dopravu, administratívnych pracovníkov a pod. Zisk dodávateľa montáže závisí od ceny stavebných prác a hradí ho investor. Pri kalkulácii nákladov dodávateľa sa berú do úvahy tieto okolnosti:
- Pri veľkých rozmeroch budov sa používajú odolné konštrukcie. Náklady sú určené kvalitou materiálov a práce, preto musia byť materiály špecifikované.
- Stupeň konkurencie medzi dodávateľmi na trhu určuje úroveň nákladov;
- Výška režijných nákladov je určená kapacitnými možnosťami zhotoviteľa.
Nepriame náklady- stavebné náklady nesúvisiace so zmluvou o výstavbe, vrátane:
- Dizajnérske práce;
- Poradenstvo, právne služby;
- Financovanie prostredníctvom úveru;
- Rizikové poistenie;
- Dane počas výstavby;
- náklady na vývoj;
- Marketingové výdavky;
- Administratívne náklady developera a pod.
Pri určovaní nepriamych nákladov znalec zohľadňuje určité okolnosti. Pri oceňovaní nehnuteľností na nerozvinutom trhu obsahujú nepriame náklady dodatočné náklady (marketing, provízie, administratíva a pod.). Časť nákladov je určená objemom výstavby, tieto náklady sa odhadujú percentom z priamych nákladov a druhá časť je určená typom nehnuteľnosti odhadnutá priamou kalkuláciou.
Podnikateľský príjem je súčasťou nákladov na budovu na trhu, predstavuje zisk vytvorený počas výstavby s prihliadnutím na riziká. Príjem podnikateľa sa rovná rozdielu medzi predajnou cenou predmetu na trhu a celkovými nákladmi. Príjem z podnikania je neoddeliteľnou súčasťou hodnoty budov na trhu. V praxi na výpočet príjmov podnikateľa využívajú analýzu transakcií s obdobnými objektmi, stanovujú štandardné percento z príjmov, ktoré je nastavené na nákladové ukazovatele (priame náklady, súčet nákladov, súčet nákladov a nákladov miesto, náklady na projekt).
Oceňovanie budov reprodukčnou cenou je teda pohodlnou metódou oceňovania nehnuteľností, ktorú ovládajú profesionáli.
