График 8.1.1. Структура предложения на московском первичном рынке земельных участков в июле 2000 г.
Таблица 8.1.4. Расчет стоимости прав на земельной участок
8.2. Расчет стоимости объекта по затратам
В основе затратного метода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки.
Полученная таким образом стоимость строительства составляет 258,33 рубля за 1 кв. м помещений, что также не соответствует сложившемуся уровню цен на строительном рынке Москвы
Более близкой к рыночным ценам была бы стоимость строительства, равная 33 900 000 рублей, что составляет около 400 долларов США за один квадратный метр (пересчет произведен по ориентировочному курсу на декабрь 1998 года 1$ равен 20 рублям).
Учитывая изложенное, Оценщик принял решение самостоятельно оценить восстановительную стоимость объекта с использованием типовых проектов функциональных аналогов.
В качестве функционального аналога Оценщик принял типовой универсам торговой площадью 1500 кв. м по типовому проекту 271-13-96.85, разработанному ЦНИИЭП торгово – бытовых зданий и туристских комплексов (г. Москва). Основные технико-экономические показатели функционального аналога приведены в таблице 8.2.1.
Таблица 8.2.1.1. Основные технико-экономические показатели аналога объекта оценки
Краткое описание конструктивных решений | Одноэтажное торговое здание с двухэтажной административно-бытовой пристройкой. Имеет техническое подполье. Фундаменты - сборные железобетонные ленточные. Несущие конструкции и стеновые панели – сборные железобетонные. Перегородки кирпичные и из гипсокартонных листов. Крыша плоская совмещенная с кровлей , с внутренним водостоком . Кровля рулонная плоская. Полы литые мозаичные, из керамической плитки и линолеумные. |
Общая площадь, кв. м | |
Площадь торгового зала, кв. м | |
Кол-во этажей / высота этажа, м | 1 / 4,5 м (ориентировочно) |
Стоимость оборудования и мебели в ценах 1984 года, тыс. руб. | |
Прочие затраты в ценах 1984 года, тыс. руб. | |
Стоимость строительно - монтажных работ в ценах 1984 года в расчете на 1 кв. м общей площади , руб/кв. м | |
Стоимость оборудования и мебели в ценах 1984 года в расчете на 1 кв. м общей площади, руб/кв. м | |
Величина прочих затрат в ценах 1984 года в расчете на 1 кв. м общей площади, руб/кв. м |
Таблица 8.2.1.2. Оценка полной восстановительной стоимости
(стоимости строительства) объекта оценки
Расчетный параметр | Единица измерения | Величина | Обоснования величины |
Стоимость строительно-монтажных работ функционального аналога в расчете на 1 кв. м общей площади в ценах 1984 года | Руб./кв. м | См. табл. 8.2.1. |
|
Общая площадь объекта оценки | |||
Поправочный коэффициент, учитывающий привязку типовой проектной документации к месту строительства объекта | См. примечание 1 к таблице |
||
Поправочный коэффициент, учитывающий пониженную капитальность объекта оценки в сравнении с аналогом | См. примечание 2 к таблице |
||
Стоимость строительно-монтажных работ объекта оценки в ценах 1984 года | 130,93*4247*1,3*0,86 |
||
Индекс перехода от сметных цен 1984 года к ценам март 2000 года без НДС | Информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», вып.2 (31), 2000 год, п. 2.2, класс конструктивной системы КС-6 |
||
Индекс перехода от цен марта 2000 года к ценам на дату оценки | Информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», вып.2 (31), 2000 год, п. 2.6. |
||
Стоимость строительно-монтажных работ объекта оценки в ценах на дату оценки, без НДС | 621675*24,979*1,100 |
||
Стоимость технологического оборудования и мебели функционального аналога в расчете на 1 кв. м общей площади в ценах 1984 года | Руб./кв. м | См. табл. 8.2.1. |
|
Индекс перехода от сметных цен на технологическое оборудование и мебель 1984 года к ценам на дату оценки, без НДС |
23,460*1,100*(19,489/14,122) |
||
Стоимость технологического оборудования и мебели объекта оценки в ценах на дату оценки, без НДС | 69,42*35,613*4247 |
||
Величина прочих затрат функционального аналога в расчете на 1 кв. м общей площади в ценах 1984 года | Руб./кв. м | См. табл. 8.2.1. |
|
Индекс перехода от сметных цен на прочие затраты1984 года к ценам на дату оценки, без НДС | Информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», вып.2 (31), 2000 год, п. п. 1, 2.1, 2.6. 23,460*1,100*(19,489/14,122) |
||
Величина прочих затрат объекта оценки в ценах на дату оценки, без НДС | 2,54*35,613*4247 |
||
Стоимость строительства объекта оценки в ценах на дату оценки без НДС | |||
Ставка 20% |
|||
Восстановительная стоимость объекта оценки в ценах на дату оценки | |||
Восстановительная стоимость объекта оценки в ценах на дату оценки (округленное значение) | Долларов США |
Отчет об оценке недвижимости является обязательной письменной частью работы специалиста и именно этот документ выдается на руки клиенту. А вот отношения между специалистом и другим лицом, которое просило об услуге, также закрепляются и в отчете и в специальном договоре. Так или иначе, но проведённая работа и отчёт, составленный по ней, свидетельствуют о том, что услуга была получена. Заключение является документом, который обладает юридической силой. Если его составил профессионал своего дела, то отчёт может быть приобщен к судебным документам, а также может использоваться в судебных спорах и тяжбах, приобщен к делу о наследовании и участвовать в других сделках, предусмотренных общим товарооборотом по нашей стране. Задание на оценку объектов недвижимостиЗадание на осмотр объектов недвижимости — это действие, которое предшествует процедуре оценки. Получая заказ на проведение работ, специалист, так скажем, получает соответствующие задания. В рамках этого задания он должен установить ряд фактов. К ним относят:
Кроме того, знакомясь с заданием, профессионал в сфере недвижимости должен:
Эти действия обязан проделывать каждый специалист оценщик для того, чтобы в составленном по итогу работы отчете была только достоверная информация, соответствующая действительности. Очень важно обратить внимание на то, кто составляет отчёт. Составлять отчёт имеет право специалист-оценщик, который имеет соответствующее образование. Ни помощник, ни секретарь не имеет права составлять данный документ. По факту составления отчёта ставится дата его составления, подпись оценщика, а также печать, если клиент имел дело с фирмой. Но часто, на практике случается так, что специалист заставляет помощника оценщика писать заключение со всеми его сложными нюансами и правилами, а сам профи лишь ставит свою подпись. Такое поведение чревато последствиями в виде неграмотного описания процесса оценки и вывода по анализу стоимости недвижимости ввиду недостаточности опыта у помощника или секретаря. Кто составляет отчет об оценке приобретаемой недвижимости?Заключение о приобретаемой недвижимости, а точнее, о его оценке также имеет право составлять только специалист оценщик. Дело в том, что, прежде чем приобрести недвижимость, будущие собственники просят профессионала проверить состояние объекта. Только человек со специальными знаниями может точно описать состояние. А значит, именно им и должен быть составлен отчёт для того, чтобы наиболее грамотно отразить текущее положение вещей. Цена отчетаГоворить о стоимости отчёта по анализу стоимости недвижимости не стоит однозначно. Стоимость отчета об оценке стоимости объекта недвижимости зависит не только от региона, где проживает гражданин, а также и от самого объекта. Если речь идёт о коммерческой недвижимости, и мы берём в расчёт центральную полосу России, то стоимость оценки будет начинаться от 15.000 руб., соответственно это и есть стоимость отчёта. Если говорить о такой недвижимости как дом, построенный коттедж или земельный участок, то стоимость работы узкопрофильного специалиста и последующее составление соответствующего документа будет варьироваться от шести до 8000 руб. Если же речь идёт об обычной квартире или же комнате, то стоимость отчета об оценке квартиры обойдётся вам в сумму, не превышающую 5000 руб. В регионах крайнего севера величина этой суммы слегка завышена, а вот в глубинках центральной полосы России наоборот, значительно ниже. Да и не переживайте, что стоимость приведённых работ по составлению заключения слишком высока. В любом городе можно найти альтернативные варианты, ведь многое зависит от опыта работы конкретного специалиста. Заключение о рыночной стоимости объекта недвижимостиОтчет об оценке стоимости объекта недвижимости (образец отчета об оценке недвижимости можно скачать выше) — это документ, который составляется в соответствии с действующим законом нашей страны, и содержит в себе все результаты проведённой оценки рыночной стоимости объекта, а также, перечисление всех проведённых экспертиз. Этот акт может включать в себя следующую информацию:
Предоставить их должен как сам собственник, так и некоторые обслуживающие недвижимость органы, такие как управляющая организация. Отчет об оценке выкупной стоимости квартирыОтчет об оценке квартиры (пример отчета об оценке квартиры предлагаем посмотреть выше)- это документ, который составлен на основании закона, и имеет целью определить, насколько соответствует выкупная стоимость действительному состоянию жилья. В этом случае, независимая оценка недвижимости должна предвещать процедуру выкупа. Она необходима для определения справедливой цены. Учитывается её местоположение, планировка, экологическое состояние, соседи и так далее. Процедура анализа стоимости проходит на общих основаниях, однако, в отчёте делается ударение на то, что квартира готовится к выкупу. Заключение об оценке фундамента жилого домаОтчет об оценке фундамента жилого дома представляет собой документ, в котором имеется экспертное заключение, которое описывает фундамент жилого дома, рассказывает о его прочности, предполагаемом сроке службы, а также различных проблемах, которые могут возникнуть в связи с эксплуатацией постройки. В этой ситуации упор делается на состояние объекта. Также не лишним будет сообщить его ширину, высоту, используемые материалы, а также год заливки. Отчет оценки ущерба от пожара жилого домаОтчёт об оценке ущерба от случившегося пожара содержит в себе следующие данные.
Рецензия на отчетРецензия на отчет об оценке протечки квартиры составляется в случае, когда по тем или иным причинам недвижимость была инициатором затопления. В этой ситуации необходимо оценить не только тот ущерб, который был причинён квартирам ниже, но и ущерб той недвижимости, которая стала виновником потопа. В этой ситуации также вызывается специалист оценщик, который обязан привести все необходимые работы и экспертизы для того, чтобы установить причину протечки и нанесённый ущерб, а также в общем установить, сколько потеряла в цене недвижимости ввиду этого происшествия. Согласование результатов оценки недвижимостиСогласование результатов осмотра недвижимости — это процедура, при которой два отчёта, которые были составлены по факту обращения одного и того же собственника, сравниваются между собой для того, чтобы точно установить оценочную стоимость конкретно взятой недвижимости. В этом случае мнение двух экспертов могут либо сойтись, либо разойтись, но не значительно. В этом случае делается дополнительная оценка, и результат подается собственнику выбранного для экспертизы объекта. Отличительная особенность этого отчёта состоит в том, что он составляется в виде таблицы. Теперь вы знаете, в какой ситуации какой конкретно отчет об оценке объекта недвижимости вам может понадобиться, и самостоятельно, без помощи специалистов, можете выбрать необходимый. Однако, помочь составить вам этот документ может только грамотный профессионал, которого вы можете найти по соответствующим объявлением в самом городе. |