Opće karakteristike troškovnog pristupa vrednovanju nekretnina.
Troškovni pristup skup je metoda za procjenu vrijednosti nekretnine na temelju utvrđivanja troškova potrebnih za obnovu ili zamjenu nekretnine, uzimajući u obzir njezinu istrošenost. Troškovni pristup temelji se na načelu supstitucije, prema kojem se pretpostavlja da razuman kupac ne bi platio više za nekretninu od troška izgradnje nekretnine slične korisnosti nekretnini koja se procjenjuje.
Prema troškovnom pristupu, ukupni trošak objekta nekretnine (Cv) utvrđuje se kao zbroj troška zemljišta (Suz) i troška zamjene (trošak zamjene ili reprodukcije) objekta nekretnine ( Cvs) minus akumulirana amortizacija (Ciz):
Primjena troškovnog pristupa procjeni vrijednosti nekretnina sastoji se od sljedećih koraka:
· procjena tržišne vrijednosti zemljišne čestice;
· procjena troška zamjene (trošak zamjene) zgrade koja se procjenjuje, uklj. procjena visine poslovne dobiti;
· proračun identificiranih vrsta trošenja;
· izračun konačne vrijednosti predmeta procjene prilagođavanjem zamjenskog troška za istrošenost, nakon čega se dobivena vrijednost povećava za trošak zemljišne čestice.
Utvrđivanje vrijednosti zemljišne čestice koja je uključena u nekretninu procijenjenu troškovnom metodom temelji se na pretpostavci njezine najbolje i najučinkovitije uporabe kao nezagrađene.
Za procjenu tržišne vrijednosti zemljišta koriste se sljedeće metode:
· metoda usporedbe prodaje;
· način raspodjele;
· način selekcije;
· način podjele na dijelove;
· tehnika ostatka za zemljište;
· kapitalizacija neto zemljišne rente.
Metoda usporedbe prodaje, kada su dostupne kritične informacije, najpoželjnija je i općenito primjenjiva metoda. Glavni elementi usporedbe za zemljište su:
· imovinska prava;
· uvjeti financiranja;
· uvjeti prodaje;
· tržišni uvjeti;
· lokacija;
· fizičke karakteristike;
· raspoložive komunalije;
· uvjeti prostornog uređenja;
· najbolja i najučinkovitija uporaba.
Kada procjenjujete vrijednost zemljišta, možete koristiti više jedinica za usporedbu, prilagođavajući cijenu svake i završavajući s više vrijednosti koje definiraju raspon vrijednosti.
Metoda raspodjele temelji se na pretpostavci da za svaku vrstu nekretnine postoji normalan odnos između vrijednosti zemljišta i vrijednosti zgrada. Ovaj je odnos najpouzdaniji za nova poboljšanja koja odražavaju najbolje i najučinkovitije korištenje zemljišta.
U teoretskom smislu, puni zamjenski trošak zgrada obično se shvaća kao procjena troškova, pri čemu se trošak izgradnje kopije zgrade procjenjuje od datuma vrednovanja.
Procjena punog troška zamjene zgrade na datum vrednovanja može se izvršiti po trošku reprodukcije ili po trošku zamjene.
Trošak reprodukcije predstavlja procjenu troškova izgradnje točne kopije procijenjene građevine, uzimajući u obzir sve njezine nedostatke i suvišne elemente po važećim cijenama na dan procjene, koristeći iste građevinske materijale, standarde, dizajn, dizajn, kvalitetu rada, itd.
Trošak zamjene je procijenjeni trošak izgradnje zgrade koja ima ekvivalentnu korisnost kao i nekretnina koja se procjenjuje, korištenjem suvremenih građevinskih materijala, tehnologije, važećih standarda, dizajna i dizajna.
Ukupni troškovi zamjene zgrada uključuju izravne i neizravne troškove izgradnje, kao i poslovni prihod.
Izravni troškovi izgradnje uključuju punu procijenjenu cijenu građevinskih i instalacijskih radova, što pak uključuje izravne i režijske troškove, kao i dobit ugovorne građevinske organizacije.
Neizravni troškovi uključuju troškove potrebne za izgradnju, a koji nisu uključeni u ugovor o građenju. Neizravni troškovi mogu uključivati:
· projektiranje i izviđanje;
· usluge procjene, savjetovanja, računovodstva i pravne usluge;
· troškovi financiranja putem kredita;
· osiguranje svih rizika;
· plaćanje poreza tijekom izgradnje i dr.
Poduzetnički prihod dio je tržišne vrijednosti građevine koji predstavlja iznos poduzetničke dobiti nastale izvođenjem građevinskih radova, kompenzirajući rizike nastale i ostvarene promjenom vlasnika. Poslovni prihod (stvarno ostvaren) definiran je kao razlika između prodajne cijene ili tržišne vrijednosti predmeta i ukupnih troškova.
Ukupni trošak zamjene (TRC) poboljšanja određuje se formulom:
Potpuni trošak zamjene zgrada. - pojam i vrste. Klasifikacija i značajke kategorije "Puna zamjena troškova zgrada." 2017., 2018. godine.
Zamjenski trošak je trošak dugotrajne imovine, usklađen s izvornom vrijednošću kao rezultat revalorizacije objekta. Sadašnje zakonodavstvo dopušta komercijalnim organizacijama da redovito (ne više od jednom godišnje) preispituju troškove dugotrajne imovine, usredotočujući se na promjene tržišnih cijena i uzimajući u obzir projiciranu inflaciju.
Mogućnost revalorizacije imovine postoji i za dugotrajnu imovinu i za nematerijalnu imovinu (nematerijalna imovina). Primjena ove norme regulirana je PBU 6/01 i PBU 14/2007, iako u odnosu na nematerijalnu imovinu zakonodavac koristi izraz „trenutna tržišna vrijednost” s približnim značenjem pojma „zamjenske vrijednosti”. Razgovarajmo o tome kako izračunati trošak zamjene dugotrajne imovine i na što trebate obratiti pozornost.
Početni i zamjenski trošak dugotrajne imovine
Sredstva za proizvodnju služe dugo vremena, postupno se troše i prenose svoju vrijednost na gotov proizvod. Stoga je njihovo računovodstvo strukturirano tako da se odmah vidi početna cijena objekta, njegov postupni gubitak (istrošenost) i ostatak vrijednosti. Tri su troška dugotrajne imovine: početni, preostali i zamjenski.
Početni trošak odražava stvarne troškove stjecanja nekretnine (cijena objekta + troškovi postavljanja, transporta itd.). Ne mijenja se, osim ako se ne radi o rekonstrukciji, dovršenju ili djelomičnoj likvidaciji objekta. Gubitak vrijednosti imovine odražava se u njihovoj vrednovanju po ostatku vrijednosti. Ovo je izvorni trošak umanjen za iznos istrošenosti.
S vremenom i pod utjecajem tržišta koje se stalno mijenja, izvorni trošak više ne odgovara stvarnoj vrijednosti nekretnine. Stoga se postavlja pitanje vraćanja cijene kako bi odražavala tržišnu stvarnost. Takva usklađenost postiže se revalorizacijom, a vrijednost revalorizirane imovine postaje zamjenska vrijednost.
Izvorna zamjena i preostala vrijednost
Razgovarajmo detaljnije o kategorijama zamjenskog troška. Trošak suvremenih analoga imovine u odnosu na već korištene objekte koji podliježu revalorizaciji je puni trošak zamjene. A budući da su radna sredstva već donekle istrošena, njihova vraćena vrijednost ne može biti puna, već samo približna tržišnoj vrijednosti i uzimajući u obzir obračunatu amortizaciju.
I ovdje je relevantan koncept izvorne obnovljene vrijednosti. one. nakon revalorizacije predmeta, njegova početna vrijednost postaje početna zamjenska vrijednost, odnosno izvorna cijena imovine u tekućem trenutku.
Pravilo revalorizacije je razmjerna raspodjela povećanja (ili smanjenja) vrijednosti same imovine i njezine amortizacije, tj. ne samo da se preračunava cijena objekta, već i iznos amortizacije na njemu. Ponovno izračunati trošak umanjen za amortizaciju naziva se preostali trošak zamjene.
Kako se utvrđuje zamjenski trošak dugotrajne imovine?
Za određivanje zamjenskog troška imovine koriste se različite metode. Analizirati:
- cijene za slične predmete prema proizvođačima i trgovačkim organizacijama;
- informacije statističkih tijela,
- stručna mišljenja o trenutnoj cijeni sličnih operativnih sustava.
"Nova" cijena objekata utvrđuje se indeksiranjem ili izravnim ponovnim izračunom na temelju podataka za slične proizvode. U revalorizaciji su u pravilu uključeni procjenitelji koji revaloriziraju svaki predmet, uzimajući u obzir sve tržišne kriterije i amortizaciju imovine.
Postupku revalorizacije prethodi veliki organizacijski rad. Potrebno:
- odaberite OS objekte koji će se revalorizirati;
- sklopiti ugovor s ovlaštenim procjeniteljem;
- izdati nalog za provođenje revalorizacije koji treba sadržavati popis imovine koja se procjenjuje. U njemu se navodi:
Naziv predmeta;
Datumi njihove nabave/proizvodnje, puštanja u rad.
Glavni kriteriji za utvrđivanje zamjenskog troška dugotrajne imovine za revalorizaciju su:
Početna ili sadašnja vrijednost (ako je predmet prethodno revaloriziran) na početku izvještajne godine;
Amortizacija obračunata tijekom razdoblja rada objekta.
U cilju približavanja tržišnoj vrijednosti dugotrajne imovine, revalorizacijom se regulira izvorna vrijednost, pa rezultat revalorizacije može biti dodatno vrednovanje ili diskontiranje sredstava.
Trošak zamjene: formula
Utvrdivši vrijednost punog troška zamjene, moguće je utvrditi trošak zamjene dugotrajne imovine nakon revalorizacije. Dobiva se množenjem ukupnog troška zamjene omjerom preostale vrijednosti i izvorne vrijednosti (prije revalorizacije). Prema formuli:
C in = C p x K ots, gdje je
C in – trošak zamjene objekta,
C p – početni trošak,
K ots – koeficijent procjene.
Primjer
Prema riječima stručnjaka, početni trošak stroja (100 000 RUB), koji je u poduzeću radio 3 godine (36 mjeseci), smanjio se za 30% u usporedbi s tržišnim analogima. Prilikom revalorizacije imovine primijenjen je koeficijent 1,3 i izračunat je zamjenski početni trošak objekta:
C in = 100 000 x 1,3 = 130 000 rub.
Radi pravde, napominjemo da se faktor korekcije ne koristi uvijek. Zamjenski trošak objekta može se utvrditi na temelju analize tržišne situacije i cijene analognih proizvoda, potvrđene dokumentima.
Vratimo se na primjer:
Nakon utvrđivanja cijene stroja u trenutnom trenutku, potrebno je izračunati njegovu trenutnu rezidualnu vrijednost. Izračunajmo ga pomoću formule:
C ov = C pv x C ost / C per, gdje je
C ov – preostali trošak zamjene,
C pv je puna (početna) zamjenska vrijednost, a Cost i C per su preostali i početni troškovi imovine prije revalorizacije.
Pretpostavimo da je vijek trajanja stroja uspostavljenog u organizaciji 8 godina (96 mjeseci). Zatim
C ostatak = 100 000 – (100 000 / 96 x 36) = 100 000 – 37 500 = 62 500 rub.
Zamijenimo vrijednosti u formulu:
C ov = 130 000 x 62 500 / 100 000 = 81 250 rubalja.
Dakle, početni trošak zamjene stroja na dan revalorizacije iznosio je 130.000 rubalja, njegova trenutna preostala vrijednost porasla je sa 62.500 rubalja. do 81.250 rubalja, a obračunata amortizacija iznosila je 48.750 rubalja. (130 000 – 81 250) umjesto 37 500 rubalja. prije revalorizacije.
Kao objekt procjene odabrana je zgrada (konstrukcija) skladišta krumpira u predgrađu Sankt Peterburga. Datum vrednovanja (privremeno) - 01.01.2000
Opis objekta vrednovanja:
Objekt je radno skladište krumpira sa skladišnim prostorom.
Zgrada je samostojeća, pravokutnog je oblika, godina izgradnje - 1970., kapitalna skupina - 2, katnost - 1.
Ukupna procijenjena površina:
- tlocrtna površina - 532 m²;
- korisna površina - 480 m². Visina objekta je 4,5 m. Zapremina objekta je 2394 m³.
Informacije o značajkama dizajna zgrade:
- temelj:
ispod stupova - armirani beton, tip stakla,
ispod zidova - traka, montažni armiranobetonski blokovi;
Stupovi - armirani beton;
- vanjski zidovi - cigla;
- nosive konstrukcije - puni armiranobetonski okvir;
- podovi - montažne armirano-betonske ploče;
- kapije - drvene;
- pregrade - cigla;
- krovište - mekana rola u tri sloja;
- podovi - betonski.
Inženjerske mreže- električna rasvjeta, ventilacija (prirodna). Za predmet koji se razmatra: teritorijalna zona - 1 (prva), klimatska regija - 2 (druga), industrija - poljoprivreda.
Razmotrimo izračun zamjenskog troška poboljšanja nekretnine koja se procjenjuje koristeći sve četiri metode: metodu osnovnog indeksa, metodu resursa, modularnu i metodu komparativne jedinice.
U prilogu dajemo klasifikaciju zgrada u skupine ukupnosti ovisno o materijalu kapitalnih konstrukcija: temelja, zidova i stropova (tablice 11.2, 11.3):
1. Izračun zamjenskog troška metodom bazičnog indeksa
Posljednji put osnovne cijene u građevinarstvu u našoj zemlji utvrđene su 1991. godine (SNiP 4.03.91). U praksi se procjene građevinskih i instalacijskih radova često sastavljaju u baznim cijenama iz 1984., budući da je regulatorna dokumentacija (SNiP IV-4-82) najdetaljnije razvijena. Osim toga, regionalni indeksi za pretvorbu procijenjenih troškova iz bazne u tekuće cijene, koje je u Sankt Peterburgu razvio Regionalni centar za cijene u građevinarstvu Sankt Peterburga, određeni su posebno za pretvorbu s bazne razine iz 1984. Ovi indeksi su objavljeno u mjesečnom biltenu "Stroyinform SPb ".
Prema standardima iz 1984. godine i onima koji su trenutno na snazi, procijenjeni trošak izgradnje objekta utvrđuje se konsolidiranim financijskim obračunom koji uključuje 12 poglavlja:
Poglavlje 1. Priprema gradilišta (stopa troškova - 1-10%).
Poglavlje 2. Glavni građevinski objekti.
Poglavlje 3. Objekti pomoćne i uslužne namjene. Poglavlje 4. Prometni i komunikacijski objekti. Poglavlje 5. Energetski objekti. Poglavlje 6. Vanjske mreže i strukture.
Poglavlje 7. Poboljšanje građevinskog područja i uređenje okoliša (ukupno, infrastruktura objekta u poglavljima 3-7 ima približnu stopu troška od 3-30%).
Poglavlje 8. Privremene zgrade i građevine (obično regulirano 1-4% od iznosa poglavlja 1-7).
Poglavlje 9. Ostali radovi i troškovi (obično oko 4-10% iznosa poglavlja 1-8):
- povećanje troškova rada zimi (1,5-3,5%) od iznosa poglavlja 1-8;
- porez na korištenje cesta (cca 2,5%) od iznosa poglavlja 1-12 itd.
Poglavlje 10. Sadržaj direkcije (tehnički nadzor), projektantski nadzor (iz zbroja poglavlja 1-9):
- tehnički nadzor (na strani kupca) 3-5% od iznosa poglavlja 1-9;
- projektantski nadzor (od strane projektanta) 3-10% od iznosa poglavlja 1-9.
Poglavlje 11. Osposobljavanje operativnog osoblja (poglavlje se uvodi ako postoji potreba za posebno osposobljenim osobljem, nije standardizirano niti regulirano. Može ga izostati ako je objekt tipičan).
Poglavlje 12. Projektiranje i izviđanje. Ovisno o iznosu izravnih troškova, obično oko 1,5-11% iznosa poglavlja 1-11.
Izračun se temelji na poglavlju 2. koje uključuje podatke iz lokalnih predračuna (procjena) za pojedine vrste građevinskih i instalacijskih radova: iskopi, temelji, zidovi, podovi, otvori, krovište itd. Za sastavljanje lokalnih procjena koriste se EPEP-84 i zbirke prosječnih regionalnih procijenjenih cijena materijala, proizvoda i konstrukcija (Dodatak SNiP IV-4-82). Trenutno je RCSC razvio novu bazu za 1998.-1999. — PRS-98, PRR-98, PRM-98, EPC-99, ERR-99, ERM-99.
Redoslijed izračuna
1. Podaci iz izračuna lokalnih predračuna grupirani su po elementima izravnih troškova: materijal (M84), osnovne plaće glavnih radnika (ZPM) i rad strojeva i mehanizama (EMiM84).
2. Izravni troškovi utvrđuju se u tekućim cijenama:
3. Utvrđuju se troškovi općih troškova i dobit izvođača po regijama. Štoviše, režijski troškovi mogu se utvrditi iz izravnih troškova ili iz fonda plaća (platnog spiska) kao postotak.
Režijski troškovi u skladu s preporukama Regionalnog centra za cijene u građevinarstvu Sankt Peterburga iz platne liste određuju se formulom
Ruski državni odbor za izgradnju odredio je profitnu stopu izvođača na 12% (8% za bazu iz 1984.).
4. Zbrajanjem navedenih troškova utvrđuje se cijena građevinskih i instalacijskih radova (rezultat poglavlja 2) V.
5. Prema projektnoj i predračunskoj dokumentaciji utvrđuju se troškovi izgradnje infrastrukture objekta (poglavlja 1, 3-7).
6. Troškovi za poglavlje 8 određuju se prema standardima na temelju ukupnog iznosa za poglavlja 1-7 (privremene zgrade i objekti).
7. Troškovi za poglavlje 9 utvrđuju se prema standardima na temelju ukupnog iznosa za poglavlja 1-8 (zimsko povećanje cijena i ostali troškovi).
8. Troškovi za poglavlje 10 određuju se prema standardima na temelju ukupnog iznosa za poglavlja 1-9.
9. Troškovi za poglavlje 12 određuju se prema standardima na temelju ukupnog iznosa za poglavlja 1-11.
10. Zbrajanjem troškova poglavlja 1-12 plus PDV utvrđuje se trošak izgradnje objekta.
Procjenjuje se da će dodatni neizravni troškovi za razvojnog programera biti u rasponu od 0,5-10% troškova za poglavlja 1-12.
Zatim se zamjenski trošak poboljšanja nekretnine određuje povećanjem C za iznos poslovnog prihoda (BI).
Pri metodi baznog indeksa kalkulacije troškova građenja izvršene su u baznim cijenama iz 1991. godine na temelju agregiranih pokazatelja baznih troškova po vrstama radova (UPBS BP).
Prijelaz s baznih cijena iz 1991. na tekuće izvršen je korištenjem indeksa rasta cijena (indeksna metoda), a potonji su pak određeni uzimajući u obzir stvarne tečajne cijene materijala i energenata. Pri izračunu indeksnom metodom troškovni pokazatelji sredstava uzeti su prema podacima RCCS-a na dan procjene - 1. siječnja 2000. godine.
Proračuni su obavljeni u Excel tabličnom okruženju korištenjem AWP-estimator programa Ar-Pro-2.0. Rezultati proračuna prikazani su u tablici.
Stoga je zamjenski trošak poboljšanja nekretnine koja se procjenjuje, izračunat metodom osnovnog indeksa, zaokružen na 877 000 RUB.
2. Izračun zamjenskog troška korištenjem resursne metode Slijed izračuna zamjenskog troška korištenjem resursne metode:
1) prema projektnoj dokumentaciji, tehničkim putovnicama ili mjerenjima u punoj mjeri utvrđuje se potrošnja osnovnih građevinskih materijala, proizvoda i konstrukcija za određenu zgradu;
2) trenutni trošak građevinskog materijala, proizvoda i konstrukcija utvrđuje se na datum vrednovanja prema podacima malih veleprodajnih i veleprodajnih trgovačkih poduzeća u St. Petersburgu;
3) izračunavaju se troškovi plaćanja glavnih radnika i rada građevinskih strojeva i mehanizama, uzimajući u obzir prosječne statističke podatke o građevinarstvu u određenoj regiji. Uzima se u obzir da su troškovi rada za zgrade izgrađene prvenstveno od montažnih elemenata niži nego za zgrade od betona ili opeke lijevanog na licu mjesta;
4) utvrđuju se troškovi režijskih troškova i dobit izvođača za određenu regiju:
HP = (Zs + Zm) x In: 100,
gdje je In standardni režijski trošak iz fonda plaća, koji je, ovisno o vrsti građenja objekta, za cjelokupni kompleks radova prema vrsti građevine: industrijske - 92%, stambene i civilne - 94%, velike- panel i volumetrijska blok stanogradnja - 143%, transport - 86%, vodno gospodarstvo - 84%, energetika - 93%, poljoprivreda - 94%, ostale industrije - 90%.
Stopa dobiti izvođača: za stambenu i civilnu gradnju - 11%, industrijsku - 10,7%, poljoprivrednu - 11%, ostale industrije - 11% (StroyInform. 1999. br. 7);
5) trošak zamjene građevinskih i instalacijskih radova utvrđuje se zbrajanjem navedenih troškova;
6) obračunavaju se troškovi izrade infrastrukture objekta (vanjske mreže, priprema gradilišta, uređenje okoliša, projektantski i izviđački radovi i sl.);
7) uzimajući u obzir troškove infrastrukture i PDV-a, izračunava se trošak izgradnje objekta;
8) zamjenski trošak poboljšanja utvrđuje se povećanjem izgradnje za iznos poslovnog prihoda.
Rezultati proračuna prikazani su u tablici
Stoga je zamjenski trošak poboljšanja nekretnine koja se procjenjuje, izračunat metodom izvora, zaokružen na 888 000 RUB.
1. Izračun troška zamjene metodom usporedne jedinice temelji se na usporedbi troška jedinice potrošačke imovine (1 m² površine, 1 m³ građevinskog volumena, 1 parkirno mjesto itd.) objekta koji se procjenjuje s troškom slične mjerne jedinice sličnog standardnog objekta.
Pri primjeni ove metode za određivanje troška zamjene koriste se pokazatelji jediničnog troška preuzeti iz posebnih priručnika i zbirki. Regulatorni okvir metode koja se razmatra uključuje zbirke „Integrirani pokazatelji zamjenskog troška“ (UPVS). Ove zbirke sadrže podatke o zamjenskoj cijeni tipičnih predmeta (jedinica potrošačkih svojstava) prema podacima za 1969. godinu.
Prilikom izvođenja proračuna korišten je elektronički program (napisan na temelju zbirki UPPVS) za pronalaženje i analizu tipičnih objekata, te daljnje prilagodbe razlika u projektnim rješenjima od ocjenjivanog objekta.
Usklađivanje s datumom vrednovanja izvršeno je pomoću indeksa (deflatora) koje kvartalno objavljuje Regionalni centar za cijene u građevinarstvu iz St. Petersburga. Ovo usklađivanje izvršeno je dvostrukim preračunavanjem cijena od 1969. do 1984. i od 1984. do datuma vrednovanja.
Zatim je napravljena prilagodba za razlike u sastavu i vrstama inženjerijske opreme.
Tijekom proračuna odabrano je i razmatrano nekoliko opcija za analogne objekte (staklenike), slične u svojoj namjeni, dizajnerskim rješenjima, sastavu i vrstama inženjerske opreme. Od njih je jedan analog konačno odabran kao standardni.
Na analognom objektu izvršena su usklađenja za razlike u odnosu na predmet procjene i da se usklađena vrijednost iz 1969. godine dovede na datum vrednovanja - 1. siječnja 2000. godine.
Stoga je zamjenski trošak poboljšanja nekretnine koja se procjenjuje, izračunat na temelju agregiranih pokazatelja zamjenskog troška korištenjem metode usporedne jedinice, zaokružen na 826.000 RUB.
4. Izračun zamjenskog troška modularnom metodom
Pri korištenju modularne metode odabrani pokazatelji resursa također su odabrani prema navedenom datumu vrednovanja.
Zidovi od opeke odabrani su kao glavni strukturni modul za izračun troškova objekta koji se razmatra - skladište krumpira.
Obračunati volumen opeke je 177,7 m³.
Izravni troškovi se za ovaj modul izračunavaju metodom resursa u pristupu; izračuni se rade metodom resursa, budući da koriste informacije o tržišnim cijenama za navedeni datum.
Prema tehničkom listu za predmetni objekt - skladište krumpira - udio obračunskog modula (zidovi od opeke) u cijeni cjelokupnog objekta je 32%.
Zatim trošak cijelog objekta: 289 358: 0,32 = 904 243 rubalja.
Dakle, zamjenski trošak objekta procjene, izračunat modularnom metodom, zaokružen je na 904.000 rubalja.
Sažeta tablica rezultata izračuna zamjenskog troška poboljšanja skladištenja krumpira je sljedeća:
Proračuni provedeni modularnom metodom, iako koriste trenutne tržišne podatke (cijene), ali samo djelomično, za poseban modul, a konačnu cijenu određuju određenim postotkom u cijeni cjelokupnog objekta. Stoga možemo smatrati da je točnost rezultata dobivenih ovom metodom nešto manja nego kod izračuna resursnom metodom, iako je u apsolutnom iznosu vrijednost procijenjene vrijednosti bila najveća od svih razmatranih metoda vrednovanja.
Metoda komparativne jedinice i metoda bazičnog indeksa temelje se na odabranoj osnovnoj razini cijena resursa, svedenoj na trenutnu (na dan vrednovanja) razinu, indeksiranjem podataka o objektu vrednovanja. To dovodi do relativno veće pogreške u rezultatima proračuna (osobito za metodu usporednih jedinica) u odnosu na obračun resursnom metodom.
Na temelju gore navedenog možemo zaključiti da izračunavanje zamjenskog troška poboljšanja korištenjem resursne metode daje najtočniju procjenu troška, no ovo je radno najintenzivnija metoda od svih razmatranih.
Zamjenski trošak poboljšanja nekretnine koja se procjenjuje, utvrđen jednom od metoda, temelj je za određivanje tržišne vrijednosti troškovnim pristupom. Iz razine zamjenskog troška (ili troška zamjene) poboljšanja, simulirajući njihovu vrijednost kao da su nova na datum vrednovanja, izračunava se kumulativna amortizacija, što omogućuje rezultirajuću procjenu poboljšanja u njihovom stvarnom stanju na datum vrednovanja.
Međutim, zamjenski trošak je osnova izračuna i troškova u korištenju troškovnog pristupa. U ovom slučaju, troškovi ponovne izrade (reprodukcije) procijenjenih poboljšanja objekta na datum vrednovanja izračunavaju se korištenjem ne tržišnih, već ugovornih cijena i procijenjenih cijena građevinskih i instalacijskih radova, veleprodajnih cijena građevinskog materijala, goriva, energije, strojeva, opreme, inventara i dr. Informacije o specifičnim ili pojedinačnim troškovnim pokazateljima također bi trebale biti ugovorne, regulatorne, računske (u stvari) prirode, a ne tržišne. Istovremeno, očuvani su svi parametri operativnih kvaliteta svojstvenih ovom objektu (uzimajući u obzir ergonomske, sanitarno-higijenske, ekološke i druge standarde koji su bili na snazi u vrijeme puštanja zgrade/strukture u rad).
Naposljetku, procjenitelj mora biti svjestan koji od dvaju troškova koje procjenjuje - restauracija ili zamjena - motiviraju njegov izbor i dosljedno pratiti njegovu provedbu (na temelju relevantnih promjena u projektu, skupa konstrukcijskih elemenata, modela opreme itd.). U isto vrijeme, pri odabiru zamjenskog troška kao osnove za izračun troškovnog pristupa, potrebno je pružiti dokaze da model korišten za vrednovanje stvarno ima ekvivalentnu korisnost za predmet koji se vrednuje.
Zamjenski trošak (trošak reprodukcije objekta) određen je troškovima u tekućim cijenama za izgradnju točne kopije procijenjenog objekta u njegovom "novom" stanju (bez istrošenosti), korištenjem istih arhitektonskih rješenja, građevinskih konstrukcija i materijala, kao i uz istu kvalitetu građevinskih montažnih radova. U ovom slučaju reproducira se ista zastarjelost objekta i isti nedostaci u arhitektonskim rješenjima koje je imao ocjenjivani objekt.Trošak zamjene određen je troškovima prema trenutnim cijenama za izgradnju nekretnine koja ima jednaku korisnost kao i ona koja se procjenjuje, ali je izgrađena u novom arhitektonskom stilu korištenjem suvremenih standarda projektiranja i naprednih materijala i konstrukcija, kao i suvremene opreme vlasništvo.
Koji od ta dva troška (zamjena ili zamjena) prihvatiti za utvrđivanje vrijednosti predmeta vrednovanja odlučuje stručni procjenitelj na temelju mogućnosti primjene jedne ili druge metode obračuna u danoj konkretnoj situaciji. Međutim, s praktičnog gledišta, poželjnije je koristiti zamjenski trošak, budući da zamjena stvara predmet koji se razlikuje od onog koji se procjenjuje.
Postoje četiri glavna načina za određivanje zamjenskog troška nekretnine.
1. Na temelju procijenjenih troškova izgradnje, ili metodom kvantitativne analize.
Građevinski predračun – dokumentirani plan primitka i utroška sredstava za financiranje troškova izgradnje.
Ova metoda sastoji se u izradi procjena za izgradnju određenog objekta, kao da se ponovno gradi. Prvo morate napraviti kvantitativni popis svih materijala i opreme i izračunati troškove rada potrebne za ugradnju svakog elementa, odnosno odrediti izravne troškove. Njima treba dodati neizravne troškove (plaćanja osiguranja, kamate i poreze koji se plaćaju tijekom izgradnje, honorare arhitekata, troškove upravljanja itd.), kao i dobit investitora.
Ovo je najzahtjevniji način utvrđivanja cijene objekta, iako se može znatno pojednostaviti ako su za objekt koji se procjenjuje sačuvane stare procjene za koje je objekt građen. U protivnom će stručnom procjenitelju biti potrebna pomoć stručnjaka procjenitelja koji izrađuje procjenu nekretnine koja se procjenjuje prema Jedinstvenim standardima i cijenama te indeksima cijena građevinskih i instalacijskih radova.
Građevinski i instalacijski radovi (CEM).
Osnovna plaća građevinskih radnika.
Troškovi materijala, poluproizvoda, dijelova i konstrukcija.
Troškovi rada građevinskih strojeva i mehanizama.
Ukupni izravni troškovi (DC)
Opći troškovi (OOP)
Ukupni troškovi izvođača (trošak C = PZ + NR)
Planirane uštede (PN)
Ukupna cijena izvođača (trošak zamjene građevinskih i instalacijskih radova Sv_smr = C + PN)
Troškovi nabave inženjerske opreme (EO).
Ostali troškovi investitora povezani s gradnjom.
Troškovi projektnih procjena i geodetskih radova.
Troškovi povezani s otkupom zemljišta.
Troškovi po funkcijama kupaca.
Plaćanje odvjetnika i drugih konzultanata.
Plaćanja osiguranja.
Porezi.
Troškovi prodaje.
Tekući troškovi od završetka izgradnje do prodaje.
Ostali troškovi.
Ukupni ostali troškovi programera (OPC)
Ukupni troškovi izvođača (ZZ = St smr + ZO + PZZ)
Dobit programera (PrZ)
Ukupna cijena objekta (St o = ZZ + PrZ)
Indeksna metoda.
On predviđa usklađivanje knjigovodstvene vrijednosti s odgovarajućim indeksom u skladu s Pravilnikom o postupku revalorizacije dugotrajne imovine (imovine) poduzeća i organizacija, odobrenom Uredbom Vlade Ruske Federacije br. 1233 od 25. studenoga , 1993. Indekse za revalorizaciju dugotrajne imovine odobrava Vlada Ruske Federacije i povremeno se objavljuju u tisku.
Metoda komparativne jedinice.
Metoda procjene troškova izgradnje množenjem prilagođenog troška jedinice odabrane za izračun nekretnine (uzeto kao smjernica) s brojem jedinica nekretnine koja se procjenjuje. Mjerne jedinice mogu biti 1m2, 1m3, 1 mjesto itd. Ako stručni procjenitelj ne može pronaći nedavno izgrađeni usporedivi objekt, možete koristiti razvoj Središnjeg istraživačkog instituta za ekonomiju i upravljanje graditeljstvom, koji proizvodi specifične pokazatelje troškova po potrošačkoj jedinici građevinskih proizvoda za određene vrste zgrada i struktura na osnovnim, trenutnim i predviđenim razinama cijena na temelju tromjesečnih cijena resursa.
4. Metoda rastavljanja na komponente.
Ova metoda koristi pokazatelje troškova za pojedine građevinske komponente, uključujući njihovu ugradnju (troškovi iskopa, ugradnje, dorade itd.).
U teoriji procjeniteljskih aktivnosti, zamjenski trošak zgrada tumači se kao trošak izgradnje zgrade - predmeta vrednovanja na određeni datum. U postupku procjene nekretnina javlja se problem procjene dotrajalih materijala i građevinskih elemenata koji ne odgovaraju važećim standardima gradnje. U tim slučajevima izračunava se trošak izgradnje građevine (procjena) slične korisnosti. U ovom slučaju, procjenitelj ima procjenu troškova na temelju zamjenskog troška. Procjene mogu varirati u smislu troškova zamjene, kao i stupnja istrošenosti.
Zgrada se vrednuje po zamjenskom trošku koristeći ili zamjenski trošak ili zamjenski trošak. Stručnjak mora obrazložiti odabir vrste troška za određeni zadatak u izvješću radi ispravnog razumijevanja konačnog troškovnog rezultata.
Trošak reprodukcije je procijenjeni trošak izgradnje replike zgrade korištenjem istih materijala, dizajna, standarda, dizajna itd. U praksi je teško odrediti procjenu za reprodukciju, budući da se strukture mogu izraditi od materijala koji se trenutno ne proizvode i nemaju cijene za traženi datum. U isto vrijeme, trošak reprodukcije je pogodan za izračun istrošenosti. zahtijeva znanje iz područja projektantsko-procjeniteljskog poslovanja.
Trošak zamjene je procjena troškova izgradnje strukture s korisnošću koja je jednaka objektu koji se procjenjuje korištenjem suvremenih materijala, trenutnih standarda i dizajna. Korištenje zamjenskog ekvivalenta pojednostavljuje procjenu jer se temelji na pouzdanim informacijama o konstrukciji i eliminira procjenu vrsta funkcionalnog trošenja, ali se druge vrste starenja moraju izračunati.
Klasifikacija troškova građenja:
- Izravni troškovi;
- Neizravni troškovi;
- Poduzetnički prihod.
Izravni troškovi- To su kapitalni izdaci povezani sa stvaranjem zgrada. Neizravni troškovi- to su kapitalni izdaci neizravno povezani s gradnjom (troškovi rada, troškovi kredita, operativni troškovi, najamnine, troškovi marketinga, prodaje). Nagrada poduzetniku uzima u obzir nagradu za rizik pravovremene provedbe projekta. Prilikom izračuna troška stručnjak analizira dobit developera, dobit poduzetnika, jednaku razlici između ukupnih troškova izgradnje i cijene objekta na tržištu.
Izravni troškovi- procijenjeni trošak instalacijskih radova, uzimajući u obzir izravne, režijske troškove i dobit organizacije. Izravni troškovi uključuju plaće, građevinski materijal i operativne troškove strojeva. Režijski troškovi utvrđuju se prema standardima i uključuju troškove transporta, administrativnog osoblja i sl. Dobit izvođača montaže ovisi o cijeni građevinskih radova i plaća je investitor. Prilikom obračuna troškova izvođača uzimaju se u obzir sljedeće okolnosti:
- Za velike dimenzije zgrade koriste se izdržljive konstrukcije. Troškovi su određeni kvalitetom materijala i rada, stoga je materijal potrebno specificirati.
- Stupanj konkurencije među izvođačima na tržištu određuje razinu troškova;
- Visina režijskih troškova određena je kapacitetom izvođača.
Neizravni troškovi- troškove izgradnje koji nisu povezani s ugovorom o izgradnji, uključujući:
- Projektantski rad;
- Savjetovanje, pravne usluge;
- Financiranje putem kredita;
- Osiguranje od rizika;
- Porezi tijekom izgradnje;
- Troškovi razvoja;
- Troškovi marketinga;
- Administrativni troškovi developera itd.
Pri utvrđivanju neizravnih troškova vještak uzima u obzir određene okolnosti. Kod vrednovanja nekretnina na nerazvijenom tržištu neizravni troškovi sadrže dodatne troškove (marketinške, provizije, administrativne itd.). Dio troškova određen je obujmom izgradnje, ti se troškovi procjenjuju u postotku izravnih troškova, a drugi dio određuje vrsta nekretnine, procijenjena izravnim obračunom.
Poduzetnički prihod je dio troška građevine na tržištu, koji predstavlja dobit ostvarenu tijekom izgradnje, uzimajući u obzir rizike. Dohodak poduzetnika jednak je razlici između prodajne cijene objekta na tržištu i ukupnih troškova. Poslovni prihodi sastavni su element vrijednosti objekata na tržištu. U praksi se za izračun prihoda poduzetnika koristi analiza transakcija s analognim predmetima, utvrđuje se standardni postotak prihoda koji se postavlja na pokazatelje troškova (izravni troškovi, zbroj troškova, zbroj troškova i trošak mjesto, trošak projekta).
Stoga je procjena zgrada po zamjenskoj cijeni prikladna metoda procjene vrijednosti nekretnina koju svladaju profesionalci.
