Anexo 8.1.1. Estructura de la oferta en el mercado primario de tierras de Moscú en julio de 2000
Tabla 8.1.4. Cálculo del coste de los derechos sobre un terreno.
8.2. Cálculo del costo de un objeto en función de los costos.
El método del coste se basa en el principio de sustitución, según el cual el inversor no pagará por una propiedad una cantidad superior a lo que le costaría obtener el solar adecuado y construir una instalación de finalidad y calidad similares sin demoras indebidas.
El costo de construcción resultante es de 258,33 rublos por 1 metro cuadrado. m de locales, que tampoco se corresponden con el nivel de precios actual en el mercado de la construcción de Moscú
Más cerca de los precios de mercado estaría el coste de la construcción, equivalente a 33.900.000 rublos, lo que equivale a unos 400 dólares por metro cuadrado (nuevo cálculo realizado al tipo de cambio aproximado de diciembre de 1998, 1 dólar equivale a 20 rublos).
Teniendo en cuenta lo anterior, el Tasador decidió evaluar de forma independiente el costo de reposición del objeto utilizando diseños estándar de análogos funcionales.
Como análogo funcional, el Tasador aceptó un supermercado estándar con una superficie comercial de 1.500 metros cuadrados. m según el proyecto estándar 271-13-96.85, desarrollado por TsNIIEP de edificios comerciales y domésticos y complejos turísticos (Moscú). Los principales indicadores técnicos y económicos del análogo funcional se dan en la Tabla 8.2.1.
Tabla 8.2.1.1. Indicadores técnicos y económicos básicos de un análogo del objeto de evaluación.
Breve descripción de las soluciones de diseño. | Un edificio comercial de un piso con una extensión administrativa y de servicios de dos pisos. Tiene un subsuelo técnico. Los cimientos son cimientos prefabricados de listones de hormigón armado. Las estructuras portantes y los paneles de pared son prefabricados de hormigón armado. Tabiques fabricados con ladrillo y láminas de cartón-yeso. La cubierta es plana combinada con la cubierta, con desagüe interior. El techo está enrollado y plano. Los suelos son de mosaico fundido, gres cerámico y linóleo. |
Área total, m2. metro | |
Área de ventas, m2. metro | |
Número de pisos / altura del piso, m | 1/4,5 m (aproximadamente) |
Costo del equipo y mobiliario a precios de 1984, en miles de rublos. | |
Otros costes a precios de 1984, en miles de rublos. | |
El costo de los trabajos de construcción e instalación en 1984 precios por 1 metro cuadrado. m de área total, frotar/m2. metro | |
Costo de equipos y muebles a precios de 1984 por 1 metro cuadrado. m de área total, frotar/m2. metro | |
El monto de otros costos a precios de 1984 por 1 metro cuadrado. m de área total, frotar/m2. metro |
Tabla 8.2.1.2. Estimación del costo total de reemplazo.
(costos de construcción) del objeto de evaluación
Parámetro de diseño | Unidad medidas | Magnitud | Justificaciones del valor. |
El costo de los trabajos de construcción e instalación de un análogo funcional por 1 metro cuadrado. m de superficie total a precios de 1984 | RUB/m2 metro | Ver tabla. 8.2.1. |
|
Área total de la propiedad que se está evaluando | |||
Factor de corrección que tiene en cuenta la vinculación de la documentación de diseño estándar al sitio de construcción de la instalación. | Ver nota 1 de la tabla |
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Factor de corrección teniendo en cuenta el valor de capital reducido del objeto evaluado en comparación con su análogo | Ver nota 2 de la tabla |
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Costo de los trabajos de construcción e instalación del inmueble evaluado a precios de 1984 | 130,93*4247*1,3*0,86 |
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Índice de transición de precios estimados de 1984 a precios de marzo de 2000 sin IVA | Boletín informativo y analítico “Índices de precios en la construcción”, número 2 (31), 2000, párrafo 2.2, clase de sistema estructural KS-6 |
||
Índice de transición de los precios de marzo de 2000 a los precios de la fecha de valoración | Boletín informativo y analítico “Índices de precios en la construcción”, número 2 (31), 2000, párrafo 2.6. |
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El costo de los trabajos de construcción e instalación del objeto de valoración a precios a la fecha de valoración, sin IVA. | 621675*24,979*1,100 |
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El costo de los equipos tecnológicos y muebles de un análogo funcional por 1 metro cuadrado. m de superficie total a precios de 1984 | RUB/m2 metro | Ver tabla. 8.2.1. |
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Índice de transición de los precios estimados de equipos y mobiliario tecnológico en 1984 a los precios en la fecha de evaluación, sin IVA |
23,460*1,100*(19,489/14,122) |
||
El costo de los equipos y mobiliario tecnológico del objeto de valoración a precios a la fecha de valoración, sin IVA. | 69,42*35,613*4247 |
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El monto de otros costos de un análogo funcional por 1 metro cuadrado. m de superficie total a precios de 1984 | RUB/m2 metro | Ver tabla. 8.2.1. |
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Índice de transición de los precios estimados de otros costes en 1984 a los precios en la fecha de valoración, sin IVA | Boletín informativo y analítico “Índices de precios en la construcción”, número 2 (31), 2000, párrafos 1, 2.1, 2.6. 23,460*1,100*(19,489/14,122) |
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El importe de otros costos del objeto de valoración en precios a la fecha de valoración, sin IVA | 2,54*35,613*4247 |
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Costo de construcción del centro de valoración en precios a la fecha de valoración sin IVA | |||
Tarifa 20% |
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Costo de reposición del objeto de valoración en precios a la fecha de valoración | |||
Costo de reposición del objeto de valoración en precios en la fecha de valoración (valor redondeado) | dólares estadounidenses |
Informe de valoración de la propiedad es una parte escrita obligatoria del trabajo del especialista y es este documento el que se entrega al cliente. Pero la relación entre el especialista y la otra persona que solicitó el servicio también queda fijada en el informe y en un acuerdo especial. De una forma u otra, el trabajo realizado y el informe elaborado al respecto indican que se recibió el servicio. La conclusión es un documento que tiene fuerza jurídica. Si fue elaborado por un profesional en su campo, entonces el informe se puede adjuntar a los documentos judiciales, y también se puede utilizar en disputas y litigios legales, adjuntar al caso de herencia y participar en otras transacciones previstas por el volumen de negocios comercial general. en nuestro país. Encargo de tasación de inmueblesAsignación de inspección de propiedad Es una actuación que precede al procedimiento de evaluación. Al recibir una orden para realizar un trabajo, un especialista, por así decirlo, recibe las tareas correspondientes. Como parte de esta tarea, debe establecer una serie de hechos. Estos incluyen:
Además, al revisar el encargo, el profesional inmobiliario debe:
Cada tasador debe realizar estas acciones para que el informe elaborado con base en los resultados del trabajo contenga únicamente información confiable y correspondiente a la realidad. Es muy importante prestar atención a quién redacta el informe. Un tasador especialista que tenga la formación adecuada tiene derecho a elaborar un informe. Ni el asistente ni el secretario tienen derecho a redactar este documento. Al finalizar el informe se coloca la fecha de su elaboración, la firma del tasador y también un sello si el cliente trató con la empresa. Pero a menudo, en la práctica, sucede que el especialista obliga al asistente del tasador a escribir una conclusión con todos sus complejos matices y reglas, y el profesional solo firma. Este comportamiento está plagado de consecuencias en forma de una descripción analfabeta del proceso de tasación y conclusiones sobre el análisis del valor de un inmueble debido a la falta de experiencia del asistente o secretario. ¿Quién elabora el informe de tasación del inmueble que se compra?
El caso es que antes de adquirir un inmueble, los futuros propietarios piden a un profesional que compruebe el estado del inmueble. Sólo una persona con conocimientos especializados puede describir con precisión la enfermedad. Esto significa que son ellos quienes deben redactar el informe para reflejar de la manera más competente la situación actual. Informe precioNo vale la pena hablar del coste de un informe de análisis del valor inmobiliario. El coste de un informe sobre la tasación del valor de una propiedad depende no sólo de la región donde vive el ciudadano, sino también de el objeto mismo. Si hablamos de bienes raíces comerciales y tenemos en cuenta la zona central de Rusia, entonces el costo de la evaluación comenzará a partir de 15.000 rublos, en consecuencia, este es el costo del informe. Si hablamos de bienes inmuebles como una casa, una cabaña construida o un terreno, entonces el costo del trabajo de un especialista altamente especializado y la posterior elaboración del documento correspondiente variarán. de seis a 8.000 rublos. Si estamos hablando de un apartamento o habitación normal, entonces el coste del informe de evaluación del apartamento le costará la cantidad no superior a 5000 rublos. En las regiones del extremo norte, el valor de esta cantidad está ligeramente sobreestimado, pero en el interior de Rusia central, por el contrario, es mucho menor. Y no te preocupes porque el coste del trabajo que implica elaborar una conclusión sea demasiado elevado. En cualquier ciudad puedes encontrar opciones alternativas, porque mucho depende de la experiencia de un especialista en particular. Conclusión sobre el valor de mercado de la propiedad.
Este acto podrá incluir la siguiente información:
Deben ser proporcionados tanto por el propio propietario como por algunas autoridades que atienden la propiedad, como una organización gestora. Informe sobre la valoración del precio de compra del apartamento.Informe de evaluación del apartamento(sugerimos mirar un ejemplo de informe de tasación de apartamento arriba): este es un documento redactado sobre la base de la ley y destinado a determinar en qué medida el precio de compra corresponde al estado real de la vivienda. En este caso, una evaluación independiente del inmueble debería anticipar el procedimiento de rescate. Es necesario determinar un precio justo. Se tiene en cuenta su ubicación, distribución, condiciones ambientales, vecinos, etc. El procedimiento de análisis de costos sigue una base general, sin embargo, el informe enfatiza que el apartamento se está preparando para la compra. Conclusión sobre la evaluación de los cimientos de un edificio residencial.
En esta situación, el énfasis está en el estado del objeto. También sería buena idea indicar su ancho, alto, materiales utilizados, así como el año de vertido. Informe de evaluación de daños por incendio residencialEl informe de evaluación de daños del incendio ocurrido contiene los siguientes datos.
Revisión del informe
En esta situación, es necesario evaluar no sólo los daños causados a los apartamentos de abajo, sino también los daños a la propiedad que provocó la inundación. En esta situación también se llama a un tasador especialista, quien está obligado a realizar todos los trabajos y exámenes necesarios para establecer la causa de la fuga y los daños causados, así como establecer en general cuánto ha perdido el inmueble en valor debido a este incidente. Coordinación de resultados de valoración inmobiliaria.Coordinación de resultados de inspección de propiedades.- Este es un procedimiento en el que dos informes, que fueron elaborados a petición del mismo propietario, se comparan entre sí para determinar con precisión el valor estimado de una propiedad en particular. En este caso, las opiniones de dos expertos pueden coincidir o divergir, pero no de manera significativa. En este caso, se realiza una evaluación adicional y el resultado se envía al propietario del objeto seleccionado para su examen. Una característica distintiva de este informe es que está elaborado en forma de tabla. Ahora ya sabes en qué situación qué informe de valoración inmobiliaria concreto puedes necesitar, y podrás elegir el que necesitas por tu cuenta, sin la ayuda de especialistas. Sin embargo, sólo un profesional competente podrá ayudarte a redactar este documento, al que podrás encontrar a través del anuncio correspondiente en la propia ciudad. CULTURA Primera dimensión: Existencia Conexión de sensores a circuitos de CA multifásicosPrimera dimensión: Existencia Conexión de sensores a circuitos de CA multifásicos
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Conclusión sobre la propiedad que se compra, o mejor dicho, también sobre su valoración. Sólo un tasador especializado tiene derecho a compilar.
Informe de valoración de inmuebles(un modelo de informe de valoración de bienes raíces se puede descargar arriba) es un documento que está redactado de acuerdo con la legislación vigente de nuestro país y contiene todos los resultados de la tasación del valor de mercado de la propiedad, así como una lista de todos los exámenes realizados.
Informe de evaluación de cimientos de edificio residencial es un documento que contiene un dictamen pericial que describe los cimientos de un edificio residencial, habla sobre su resistencia, vida útil esperada, así como diversos problemas que pueden surgir en relación con el funcionamiento del edificio.
Revisión del informe de evaluación de fugas del apartamento. redactado en el caso de que, por una razón u otra, la propiedad fuera el iniciador de la inundación.
