Características generales del enfoque de costes en la valoración de inmuebles.
El enfoque de costos es un conjunto de métodos para evaluar el valor de una propiedad basándose en la determinación de los costos necesarios para restaurar o reemplazar una propiedad, teniendo en cuenta su desgaste. El enfoque de costos se basa en el principio de sustitución, según el cual se supone que un comprador razonable no pagaría más por una propiedad que el costo de construir una propiedad de utilidad similar a la propiedad que se está tasando.
Según el enfoque de costos, el costo total de un objeto inmobiliario (Cv) se determina como la suma del costo de un terreno (Suz) y el costo de reposición (costo de reposición o reproducción) del objeto inmobiliario ( Cvs) menos la depreciación acumulada (Ciz):
La aplicación del enfoque de costos a la valoración de bienes inmuebles consta de los siguientes pasos:
· evaluación del valor de mercado del terreno;
· evaluación del costo de reposición (costo de reposición) del edificio evaluado, incl. evaluación del monto de las ganancias comerciales;
· cálculo de tipos de desgaste identificados;
· cálculo del valor final del objeto de tasación ajustando el costo de reposición por desgaste, seguido de incrementar el valor resultante por el costo del terreno.
La determinación del valor de un terreno incluido en el inmueble tasado por el método del costo se basa en el supuesto de su mejor y más efectivo uso como libre de urbanización.
Para evaluar el valor de mercado de la tierra, se utilizan los siguientes métodos:
· método de comparación de ventas;
· método de distribución;
· método de selección;
· método de división en secciones;
· técnica de residuos para la tierra;
·capitalización de la renta neta del suelo.
El método de comparación de ventas, cuando se dispone de información crítica, es el método más preferido y generalmente aplicable. Los principales elementos de comparación para la tierra son:
· derechos de propiedad;
· condiciones de financiación;
· condiciones de venta;
· condiciones del mercado;
· ubicación;
· características físicas;
· servicios públicos disponibles;
· condiciones de zonificación;
· mejor y más eficaz uso.
Al valorar un terreno, se pueden utilizar múltiples unidades de comparación, ajustando el precio de cada una y terminando con múltiples valores que definen un rango de valores.
El método de distribución se basa en el supuesto de que para cada tipo de inmueble existe una relación normal entre el valor del terreno y el valor de las construcciones. Esta relación es más confiable para nuevas mejoras que reflejan el mejor y más eficiente uso del suelo.
En términos teóricos, el coste total de reposición de los edificios suele entenderse como una estimación del coste, evaluándose el coste de construir una copia del edificio a partir de la fecha de valoración.
La evaluación del costo total de reposición de un edificio a la fecha de tasación puede realizarse al costo de reproducción o al costo de reposición.
El costo de reproducción representa el costo estimado para la construcción de una copia exacta del edificio tasado, teniendo en cuenta todas sus deficiencias y elementos redundantes a precios vigentes en la fecha de tasación, utilizando los mismos materiales de construcción, estándares, diseño, diseño, calidad. de trabajo, etc
El costo de reposición es el costo estimado de construir un edificio que tenga una utilidad equivalente a la propiedad que se está evaluando, utilizando materiales de construcción modernos, tecnología, estándares actuales, diseño y diseño.
El costo total de reposición de edificios incluye los costos directos e indirectos de construcción, así como los ingresos comerciales.
Los costos directos de construcción incluyen el costo total estimado de los trabajos de construcción e instalación, que, a su vez, incluye los costos directos y generales, así como las ganancias de la organización de construcción contratante.
Los costos indirectos incluyen gastos necesarios para la construcción, pero no incluidos en el contrato de construcción. Los costos indirectos pueden incluir:
· trabajos de diseño y levantamiento;
· servicios de valoración, consultoría, contabilidad y servicios jurídicos;
· costos de financiación a través de un préstamo;
· seguro de todos los riesgos;
· pagos de impuestos durante la construcción, etc.
Los ingresos empresariales forman parte del valor de mercado de un edificio, que representa la cantidad de beneficio empresarial que surge durante la ejecución de las obras de construcción, compensando los riesgos que surgen y se materializan en caso de cambio de propietario. Los ingresos comerciales (realmente realizados) se definen como la diferencia entre el precio de venta o valor de mercado del objeto y los costos totales.
El costo total de reposición (CRT) de la mejora se determina mediante la fórmula:
Costo total de reposición de los edificios. - concepto y tipos. Clasificación y características de la categoría "Costo total de reposición de edificios". 2017, 2018.
El costo de reposición es el costo de los activos fijos, ajustado del valor original como resultado de la revaluación del objeto. La legislación actual permite a las organizaciones comerciales revisar periódicamente (no más de una vez al año) el costo de los activos fijos, centrándose en los cambios en los precios de mercado y teniendo en cuenta la inflación proyectada.
La posibilidad de revalorización de la propiedad existe tanto para los activos fijos como para los activos intangibles (activos intangibles). La aplicación de esta norma está regulada por PBU 6/01 y PBU 14/2007, aunque en relación con los activos intangibles el legislador utiliza el término "valor actual de mercado" con un significado aproximado al concepto de "valor de reposición". Hablemos sobre cómo calcular el costo de reposición de los activos fijos y a qué se debe prestar atención.
Costo inicial y de reposición de activos fijos.
Los activos de producción sirven durante mucho tiempo, se desgastan gradualmente y transfieren su valor al producto terminado. Por lo tanto, su contabilidad está estructurada de modo que se pueda ver inmediatamente el precio inicial del objeto, su pérdida gradual (desgaste) y el valor residual. Hay tres costos de los activos fijos: inicial, residual y de reemplazo.
El costo inicial refleja los costos reales de adquirir la propiedad (precio del objeto + costos de instalación, transporte, etc.). No cambia, a menos que estemos hablando de reconstrucción, finalización o liquidación parcial de la instalación. La pérdida de valor de los activos se refleja en su valoración a valor residual. Este es el costo original reducido por la cantidad de desgaste.
Con el tiempo y bajo la influencia de un mercado en constante cambio, el coste original ya no corresponde al valor real de la propiedad. Por tanto, surge la cuestión de restablecer el precio para reflejar las realidades del mercado. Dicho cumplimiento se logra mediante la revaluación, y el valor del activo revaluado pasa a ser valor de reposición.
Reemplazo original y valor residual.
Hablemos con más detalle sobre las categorías de costo de reposición. El costo de los activos análogos modernos en relación con los objetos ya usados sujetos a revaluación es el costo total de reposición. Y como los activos operativos ya están en cierta medida desgastados, su valor restaurado no puede ser total, sino sólo cercano al valor de mercado y teniendo en cuenta la depreciación acumulada.
Y aquí cobra relevancia el concepto de valor original restaurado. Aquellos. Después de la revaluación del objeto, su valor inicial se convierte en el valor de reposición inicial, es decir, el precio original del activo en el momento actual.
La regla de revaluación es la distribución proporcional del aumento (o disminución) de valor entre el activo en sí y su depreciación, es decir, no solo se recalcula el precio del objeto, sino también el monto de la depreciación del mismo. El costo recalculado menos la depreciación se denominará costo de reposición residual.
¿Cómo se determina el costo de reposición de los activos fijos?
Para determinar el costo de reposición de un activo se utilizan diferentes métodos. Analizar:
- precios de objetos similares según fabricantes y organizaciones comerciales;
- información de las autoridades estadísticas,
- Opiniones de expertos sobre el coste actual de sistemas operativos similares.
El costo "nuevo" de los objetos se establece mediante indexación o recálculo directo basado en datos de productos similares. Como regla general, en la revaluación participan tasadores que revaluan cada objeto, teniendo en cuenta todos los criterios del mercado y la depreciación de los activos.
El procedimiento de revalorización va precedido de mucho trabajo organizativo. Necesario:
- seleccione los objetos del sistema operativo que serán revaluados;
- celebrar un acuerdo con un tasador autorizado;
- emitir una orden para realizar una revaluación, que debe incluir una lista de la propiedad que se está tasando. Dice:
Nombre de los objetos;
Fechas de su adquisición/fabricación, puesta en servicio.
Los principales criterios para determinar el costo de reposición de los activos fijos para revaluación son:
Valor inicial o actual (si el objeto fue revaluado previamente) al comienzo del año del informe;
Depreciación acumulada durante el período de operación de la instalación.
Persiguiendo el objetivo de acercarse al valor de mercado de los activos fijos, la revaluación regula el valor original, por lo que el resultado de la revaluación puede ser una valoración adicional o un descuento de fondos.
Costo de reposición: fórmula
Una vez establecido el valor del costo total de reposición, es posible determinar el costo de reposición de los activos fijos después de la revaluación. Se calcula multiplicando el costo total de reposición por la relación entre el valor residual y el valor original (antes de la revaluación). Según la fórmula:
C en = C p x K ots, donde
C in – costo de reposición del objeto,
C p – costo inicial,
K ots – coeficiente de evaluación.
Ejemplo
Según un especialista, el coste inicial de la máquina (100.000 rublos), que ha estado en funcionamiento en la empresa durante 3 años (36 meses), ha disminuido un 30% en comparación con sus homólogos del mercado. Al revaluar el activo se aplicó un coeficiente de 1,3 y se calculó el costo inicial de reposición del objeto:
C pulg = 100.000 x 1,3 = 130.000 frotar.
Para ser justos, observamos que no siempre se utiliza el factor de corrección. El costo de reposición de un objeto se puede determinar basándose en un análisis de la situación del mercado y el precio de los productos análogos, confirmado mediante documentos.
Volvamos al ejemplo:
Después de establecer el precio de la máquina en el momento actual, es necesario calcular su valor residual actual. Calculémoslo usando la fórmula:
C ov = C pv x C ost / C per, donde
C ov – costo de reposición residual,
C pv es el valor de reposición total (inicial), y Cost y C per son los costos residuales e iniciales del activo antes de la revaluación.
Supongamos que la vida útil de la máquina establecida en la organización es de 8 años (96 meses). Entonces
C resto = 100.000 – (100.000 / 96 x 36) = 100.000 – 37.500 = 62.500 frotar.
Sustituyamos los valores en la fórmula:
C ov = 130.000 x 62.500 / 100.000 = 81.250 rublos.
Así, el coste inicial de reposición de la máquina el día de la revaluación ascendió a 130.000 rublos, su valor residual actual aumentó de 62.500 rublos. hasta 81.250 rublos y la depreciación acumulada ascendió a 48.750 rublos. (130.000 – 81.250) en lugar de 37.500 rublos. antes de la revaluación.
Como objeto de evaluación se seleccionó el edificio (estructura) de una instalación de almacenamiento de patatas ubicada en las afueras de San Petersburgo. Fecha de valoración (provisional) - 1 de enero de 2000
Descripción del objeto de valoración:
La instalación es una instalación de almacenamiento de patatas en funcionamiento con instalaciones de almacenamiento.
El edificio es independiente, tiene forma rectangular, año de construcción - 1970, grupo capital - 2, número de plantas - 1.
Área total evaluada:
- plano de construcción - 532 m²;
- superficie útil - 480 m². La altura del edificio es de 4,5 m. El volumen de construcción es de 2394 m³.
Información sobre las características de diseño del edificio:
- base:
debajo de las columnas: hormigón armado, tipo vidrio,
debajo de las paredes: tiras, bloques prefabricados de hormigón armado;
Columnas: hormigón armado;
- paredes exteriores - ladrillo;
- estructuras portantes - estructura completa de hormigón armado;
- suelos - losas prefabricadas de hormigón armado;
- puertas - de madera;
- tabiques - ladrillo;
- techado - rollo suave en tres capas;
- pisos - hormigón.
Redes de ingeniería- iluminación eléctrica, ventilación (natural). Para el objeto considerado: zona territorial - 1 (primera), región climática - 2 (segunda), industria - agricultura.
Consideremos calcular el costo de reposición de las mejoras a la propiedad que se está evaluando utilizando los cuatro métodos: método de índice base, de recursos, modular y de unidad comparativa.
Como apéndice, damos una clasificación de los edificios en grupos de totalidad según el material de las estructuras de capital: cimientos, paredes y techos (Tablas 11.2, 11.3):
1. Cálculo del costo de reposición utilizando el método del índice base.
La última vez que se establecieron precios básicos en la construcción en nuestro país fue en 1991 (SNiP 4.03.91). En la práctica, las estimaciones para los trabajos de construcción e instalación a menudo se elaboran a precios base de 1984, ya que la documentación reglamentaria (SNiP IV-4-82) se desarrolló con el mayor detalle. Además, los índices regionales para convertir los costos estimados de precios base a precios corrientes, elaborados en San Petersburgo por el Centro Regional de Fijación de Precios en la Construcción de San Petersburgo, se determinan específicamente para la conversión a partir del nivel base de 1984. Estos índices son publicado en el boletín mensual "Stroyinform SPb".
De acuerdo con las normas de 1984 y las actualmente vigentes, el costo estimado de construcción de una instalación se determina mediante un cálculo financiero divertido consolidado, que incluye 12 capítulos:
Capítulo 1. Preparación del sitio de construcción (tasa de costo - 1-10%).
Capítulo 2. Principales objetos constructivos.
Capítulo 3. Objetos con fines auxiliares y de servicios. Capítulo 4. Instalaciones de transporte y comunicaciones. Capítulo 5. Instalaciones energéticas. Capítulo 6. Redes y estructuras exteriores.
Capítulo 7. Mejora del área de construcción y paisajismo (en total, la infraestructura de la instalación en los Capítulos 3-7 tiene una tasa de costo aproximada del 3-30%).
Capítulo 8. Edificios y estructuras temporales (generalmente regulados por 1-4% del monto de los capítulos 1-7).
Capítulo 9. Otros trabajos y costos (generalmente alrededor del 4-10% del monto de los capítulos 1-8):
- aumento del coste del trabajo en invierno (1,5-3,5%) del importe de los capítulos 1-8;
- impuesto sobre el uso de carreteras (aproximadamente el 2,5%) del importe de los capítulos 1 a 12, etc.
Capítulo 10. Contenido de la dirección (supervisión técnica), supervisión del diseñador (de la suma de los capítulos 1-9):
- supervisión técnica (por parte del cliente) 3-5% del importe de los capítulos 1-9;
- supervisión del diseñador (por parte del diseñador) 3-10% del importe de los capítulos 1-9.
Capítulo 11. Formación del personal operativo (el capítulo se introduce si existe la necesidad de personal especialmente capacitado, no está estandarizado ni regulado. Puede estar ausente si el objeto es típico).
Capítulo 12. Trabajos de diseño y levantamiento. Dependiendo del monto de los costos directos, generalmente entre el 1,5 y el 11% del monto de los Capítulos 1 al 11.
El cálculo se basa en el Capítulo 2, que incluye datos de estimaciones locales (estimaciones) para ciertos tipos de trabajos de construcción e instalación: trabajos de excavación, cimientos, paredes, pisos, aberturas, techos, etc. Para compilar estimaciones locales, se utilizan EPEP-84 y colecciones de precios estimados regionales promedio de materiales, productos y estructuras (Apéndice del SNiP IV-4-82). Actualmente, el RCSC ha desarrollado una nueva base para 1998-1999. — PRS-98, PRR-98, PRM-98, EPC-99, ERR-99, ERM-99.
Secuencia de cálculo
1. Los datos de los cálculos de estimaciones locales se agrupan por elementos de costos directos: materiales (M84), salarios básicos de los trabajadores principales (ZPM) y operación de maquinaria y mecanismos (EMiM84).
2. Los costos directos se determinan a precios corrientes:
3. Se determinan los costos de gastos generales y ganancias de los contratistas por región. Además, los costos generales se pueden determinar a partir de los costos directos o del fondo salarial (nómina) como porcentaje.
Los costos generales de acuerdo con las recomendaciones del Centro Regional de Precios en la Construcción de San Petersburgo a partir de la nómina se determinan mediante la fórmula
El Comité Estatal de Construcción de Rusia fija la tasa de beneficio del contratista en el 12% (8% para la base de 1984).
4. Sumando los costos anteriores, se determina el costo de los trabajos de construcción e instalación (resultado del Capítulo 2) V.
5. De acuerdo con la documentación de diseño y estimación, se determinan los costos de creación de la infraestructura de la instalación (Capítulos 1, 3-7).
6. Los costos del Capítulo 8 se determinan de acuerdo con los estándares basados en el total de los Capítulos 1-7 (edificios y estructuras temporales).
7. Los costos del Capítulo 9 se determinan de acuerdo con los estándares basados en el total de los Capítulos 1-8 (aumentos de precios de invierno y otros costos).
8. Los costos del Capítulo 10 se determinan de acuerdo con los estándares basados en el total de los Capítulos 1-9.
9. Los costos del Capítulo 12 se determinan de acuerdo con los estándares basados en el total de los Capítulos 1-11.
10. Sumando los costos de los capítulos 1 a 12 y más el IVA, se determina el costo de construcción de la instalación.
Se estima que los costos indirectos adicionales para el desarrollador oscilarán entre el 0,5% y el 10% de los costos de los capítulos 1 al 12.
Luego, el costo de reposición de las mejoras a la propiedad se determina aumentando C por la cantidad de ingresos comerciales (BI).
Cuando se utilizó el método del índice base, los cálculos de los costos de construcción se realizaron a precios base de 1991 sobre la base de indicadores agregados de costos base por tipo de obra (UPBS BP).
La transición de los precios base de 1991 a los actuales se llevó a cabo mediante índices de aumento de precios (método del índice), y estos últimos, a su vez, se determinaron teniendo en cuenta los precios de cambio reales de los materiales y recursos energéticos. Al calcular por el método del índice, los indicadores de costos de los recursos se tomaron de acuerdo con los datos del RCCS en la fecha de la evaluación: 1 de enero de 2000.
Los cálculos se realizaron en un entorno de hoja de cálculo Excel utilizando el programa estimador AWP Ar-Pro-2.0. Los resultados del cálculo se muestran en la tabla.
Por lo tanto, el costo de reposición de las mejoras a la propiedad evaluada, calculado utilizando el método del índice base, se redondea a 877.000 rublos.
2. Cálculo del costo de reposición utilizando el método de recursos La secuencia de cálculo del costo de reposición utilizando el método de recursos:
1) de acuerdo con la documentación de diseño, pasaportes técnicos o mediciones a gran escala, se determina el consumo de materiales, productos y estructuras de construcción básicos para un edificio determinado;
2) el costo actual de los materiales, productos y estructuras de construcción se determina en la fecha de valoración según datos de pequeñas empresas mayoristas y mayoristas de San Petersburgo;
3) los costos de pago a los trabajadores principales y operación de maquinaria y mecanismos de construcción se calculan teniendo en cuenta los datos estadísticos promedio sobre la construcción en una región determinada. Se tiene en cuenta que los costes laborales de las construcciones construidas principalmente con elementos prefabricados son inferiores a los de las construcciones de hormigón o ladrillo colados in situ;
4) se determinan los costos de los gastos generales y las ganancias del contratista para una región determinada:
HP = (Zs + Zm) x In: 100,
donde In son los gastos generales estándar del fondo salarial, que, según el tipo de construcción de la instalación, son para todo el complejo de obras por tipo de construcción: industrial - 92%, residencial y civil - 94%, grande- construcción de viviendas con paneles y bloques volumétricos - 143%, transporte - 86%, gestión del agua - 84%, ingeniería energética - 93%, agricultura - 94%, otras industrias - 90%.
Tasa de beneficio del contratista: para la construcción residencial y civil - 11%, industrial - 10,7%, agrícola - 11%, otras industrias - 11% (StroyInform. 1999, No. 7);
5) el costo de reposición de los trabajos de construcción e instalación se determina sumando los costos anteriores;
6) se calculan los costos de creación de la infraestructura de la instalación (redes externas, preparación del sitio de construcción, paisajismo, trabajos de diseño y estudio, etc.);
7) teniendo en cuenta los costes de infraestructura y el IVA, se calcula el coste de construcción de la instalación;
8) el costo de reposición de las mejoras se determina mediante un aumento en la construcción por el monto de los ingresos comerciales.
Los resultados del cálculo se muestran en la tabla.
Por lo tanto, el costo de reposición de las mejoras a la propiedad evaluada, calculado según el método de recursos, se redondea a 888.000 rublos.
1. El cálculo del costo de reposición por el método unitario comparativo se basa en comparar el costo de una unidad de propiedad de consumo (1 m² de área, 1 m³ de volumen de construcción, 1 espacio de estacionamiento, etc.) del objeto que se valora con el costo. de una unidad de medida similar de un objeto estándar similar.
Al aplicar este método, para determinar el costo de reposición, se utilizan indicadores de costo unitario tomados de colecciones y libros de referencia especiales. El marco regulatorio del método considerado incluye las colecciones “Indicadores integrados de costo de reposición” (UPVS). Estas colecciones contienen datos sobre el costo de reposición de objetos típicos (unidades de propiedades de consumo) según información de 1969.
Al realizar los cálculos, se utilizó un programa electrónico (escrito sobre la base de las colecciones de la UPPVS) para encontrar y analizar objetos típicos y ajustar aún más las diferencias en las soluciones de diseño del objeto evaluado.
El ajuste a la fecha de valoración se realizó utilizando índices (deflactores) publicados trimestralmente por el Centro Regional de Precios en la Construcción de San Petersburgo. Este ajuste se realiza recalculando dos veces los precios de 1969 a 1984 y de 1984 a la fecha de valoración.
A continuación, se hizo un ajuste por diferencias en la composición y tipos de equipos de ingeniería.
Durante los cálculos, se seleccionaron y consideraron varias opciones para objetos similares (invernaderos), similares en su propósito, soluciones de diseño, composición y tipos de equipos de ingeniería. De estos, finalmente se seleccionó un análogo como estándar.
Se realizaron ajustes al objeto análogo por diferencias con el objeto de tasación y para llevar el valor ajustado de 1969 a la fecha de tasación: 1 de enero de 2000.
Por lo tanto, el costo de reposición de las mejoras de la propiedad evaluada, calculado sobre la base de indicadores agregados del costo de reposición utilizando el método unitario comparativo, se redondea a 826.000 rublos.
4. Cálculo del costo de reposición mediante el método modular.
Al utilizar el método modular, los indicadores de recursos seleccionados también se seleccionaron a partir de la fecha de valoración especificada.
Las paredes de ladrillo se seleccionan como módulo estructural principal para calcular el costo del objeto en consideración: una instalación de almacenamiento de papas.
El volumen calculado de mampostería es de 177,7 m³.
Los costos directos se calculan para este módulo utilizando el método de recursos, en el enfoque los cálculos se realizan utilizando el método de recursos, ya que utilizan información de precios de mercado para la fecha especificada.
Según la ficha técnica de la estructura en cuestión, una instalación de almacenamiento de patatas, la proporción del módulo calculado (paredes de ladrillo) en el coste de toda la instalación es del 32%.
Entonces el coste de todo el objeto: 289.358: 0,32 = 904.243 rublos.
Por lo tanto, el costo de reposición del objeto de tasación, calculado según el método modular, se redondea a 904.000 rublos.
La tabla resumen de los resultados del cálculo del costo de reposición de las mejoras en el almacenamiento de papa es la siguiente:
Cálculos realizados mediante el método modular., aunque utilizan datos actuales del mercado (precios), pero solo parcialmente, para un módulo separado, y el costo final está determinado por un porcentaje específico en el costo de todo el objeto. Por tanto, podemos considerar que la precisión de los resultados obtenidos con este método es algo menor que cuando se calcula mediante el método de recursos, aunque en términos absolutos el valor del valor estimado fue el mayor entre todos los métodos de valoración considerados.
Método de unidad comparativa y método de índice base se basan en el nivel de precio básico seleccionado para los recursos, reducido al nivel actual (a partir de la fecha de valoración), indexando los datos sobre el objeto de valoración. Esto conduce a un error relativamente mayor en los resultados del cálculo (especialmente para el método de unidades comparativas) en relación con el cálculo mediante el método de recursos.
Con base en lo anterior, podemos concluir que calcular el costo de reposición de las mejoras utilizando el método de recursos proporciona la estimación de costo más precisa, pero este es el método que requiere más mano de obra de todos los considerados.
El costo de reposición de las mejoras a la propiedad que se está evaluando, determinado por uno de los métodos, es la base para determinar el valor de mercado utilizando el enfoque del costo. Es a partir del nivel del costo de reposición (o costo de reposición) de las mejoras, simulando su valor como si fueran nuevas en la fecha de valoración, que se calcula la depreciación acumulada, permitiendo evaluar las mejoras resultantes en su estado real en la fecha de valoración.
Sin embargo, el costo de reposición es la base de los cálculos y costos cuando se utiliza el enfoque de costos. En este caso, los costos de recrear (reproducir) las mejoras evaluadas en la instalación a la fecha de valoración se calculan no utilizando precios de mercado, sino precios de contrato y precios estimados para los trabajos de construcción e instalación, precios al por mayor de materiales de construcción, combustible, energía, maquinaria, equipo, inventario, etc. La información sobre indicadores de costos específicos o individuales también debe ser de naturaleza contractual, regulatoria, calculada (de hecho) y no de mercado. Al mismo tiempo, se preservan todos los parámetros de cualidades operativas inherentes a esta instalación (teniendo en cuenta las normas ergonómicas, sanitario-higiénicas, medioambientales y otras normas vigentes en el momento de la puesta en funcionamiento del edificio/estructura).
Finalmente, el tasador debe ser consciente de cuál de los dos costos que está evaluando, restauración o reemplazo, motiva su elección y realizar un seguimiento constante de su implementación (en función de los cambios relevantes en el proyecto, conjunto de elementos estructurales, modelos de equipos, etc.). Al mismo tiempo, al elegir el costo de reposición como base para calcular el enfoque del costo, es necesario proporcionar evidencia de que el modelo utilizado para la valoración realmente tiene una utilidad equivalente al objeto que se está valorando.
El costo de reposición (el costo de reproducir un objeto) está determinado por los costos a precios corrientes para la construcción de una copia exacta del objeto valorado en su estado "nuevo" (excluyendo el desgaste), utilizando las mismas soluciones arquitectónicas, estructuras de construcción. y materiales, así como con la misma calidad de construcción. En este caso se reproduce la misma obsolescencia del objeto y las mismas carencias en las soluciones arquitectónicas que tenía el objeto evaluado.El costo de reposición está determinado por los costos a precios corrientes para la construcción de una propiedad que tenga una utilidad equivalente a la que se está evaluando, pero construida con un nuevo estilo arquitectónico utilizando estándares de diseño modernos y materiales y estructuras avanzados, así como equipos modernos del propiedad.
Cuál de los dos costos (reposición o reposición) aceptar para determinar el valor del objeto tasado lo decide un perito tasador en función de las posibilidades de implementar uno u otro método de cálculo en una situación específica determinada. Sin embargo, desde un punto de vista práctico, es más preferible utilizar el costo de reposición, ya que la reposición crea un objeto diferente al que se está valorando.
Hay cuatro formas principales de determinar el costo de reposición de una propiedad.
1. Con base en el costo estimado de construcción, o método de análisis cuantitativo.
Estimación de construcción: un plan documentado para la recepción y gasto de fondos para financiar los costos de construcción.
Este método consiste en elaborar presupuestos para la construcción de un determinado objeto, como si se estuviera construyendo de nuevo. Primero, debe hacer una lista cuantitativa de todos los materiales y equipos y calcular los costos laborales necesarios para instalar cada elemento, es decir, determinar los costos directos. A ellos hay que sumar los costes indirectos (pagos de seguros, intereses e impuestos pagados durante la construcción, honorarios de arquitectos, gastos de gestión, etc.), así como los beneficios del promotor.
Este es el método que requiere más mano de obra para determinar el costo de un objeto, aunque puede simplificarse significativamente si se conservan las estimaciones antiguas para las cuales se construyó el objeto que se está tasando. De lo contrario, el tasador experto necesitará la ayuda de un tasador especializado que desarrolle estimaciones para la propiedad que se está evaluando utilizando las Normas y Precios Unificados y los Índices de Precios para los Trabajos de Construcción e Instalación.
Obras de construcción e instalación (CEM).
Salario básico para trabajadores de la construcción.
Costo de materiales, productos semiacabados, piezas y estructuras.
Costos de operación de maquinaria y mecanismos de construcción.
Costos directos totales (CD)
Gastos generales (OOP)
Costos totales del contratista (costo C = PZ + NR)
Ahorro planificado (PN)
Precio total del contratista (costo de reposición de los trabajos de construcción e instalación Sv_smr = C + PN)
Costos de compra de equipos de ingeniería (EO).
Otros costes relacionados con la construcción del promotor.
Costos de estimaciones de diseño y trabajos de levantamiento.
Costos asociados a la adquisición de terrenos.
Costes por funciones del cliente.
Pago de abogados y otros consultores.
Pagos de seguros.
Impuestos.
Gastos de venta.
Gastos continuos desde la finalización de la construcción hasta la venta.
Otros gastos.
Total de otros costos de desarrollador (OPC)
Costos totales del desarrollador (ZZ = St smr + ZO + PZZ)
Beneficio del desarrollador (PrZ)
Costo total del objeto (St aproximadamente = ZZ + PrZ)
Método de índice.
Prevé un ajuste del valor contable al índice correspondiente de conformidad con el Reglamento sobre el procedimiento de revaluación de activos fijos (activos) de empresas y organizaciones, aprobado por Decreto del Gobierno de la Federación de Rusia No. 1233 del 25 de noviembre. , 1993. Los índices de revaluación de activos fijos son aprobados por el Gobierno de la Federación de Rusia y se publican periódicamente en la prensa.
Método de unidades comparativas.
Un método para estimar los costos de construcción multiplicando el costo ajustado de la unidad seleccionada para el cálculo de bienes raíces (tomado como guía) por el número de unidades de la propiedad que se está evaluando. Las unidades de medida pueden ser 1 m2, 1 m3, 1 lugar, etc. Si un tasador experto no puede encontrar un objeto comparable construido recientemente, puede utilizar los desarrollos del Instituto Central de Investigación sobre Economía y Gestión de la Construcción, que produce indicadores de costos específicos por unidad de consumo. de productos de construcción para tipos específicos de edificios y estructuras a niveles de precios básicos, actuales y previstos basados en los precios trimestrales de los recursos.
4. Método de descomposición en componentes.
Este método utiliza indicadores de costos para componentes individuales del edificio, incluida su instalación (costos de excavación, instalación, acabado, etc.).
En la teoría de las actividades de valoración, el costo de reposición de los edificios se interpreta como el costo de construcción de un edificio, objeto de valoración en una fecha específica. En el proceso de tasación de inmuebles surge el problema de tasar materiales obsoletos y elementos constructivos que no cumplen con las normas de construcción vigentes. En estos casos se calcula el coste de construcción de un edificio (estimación) de similar utilidad. En este caso, el estimador tiene una estimación de costos basada en el costo de reposición. Las estimaciones pueden variar en términos del costo de reposición, así como del grado de desgaste.
Un edificio se valora al costo de reposición utilizando el costo de reposición o el costo de reposición. El experto debe explicar en el informe la elección del tipo de coste para una tarea específica para una comprensión correcta del resultado final del coste.
El costo de reproducción es el costo estimado de construir una réplica de un edificio utilizando los mismos materiales, diseño, estándares, diseño, etc. En la práctica, es difícil determinar el presupuesto de reproducción, ya que las estructuras se pueden fabricar con materiales que no se producen actualmente y no tienen precios para la fecha requerida. Al mismo tiempo, el coste de reproducción es conveniente para calcular el desgaste. Requiere conocimientos en el campo del diseño y estimación de negocios.
El costo de reemplazo es una estimación de los costos de construir una estructura con una utilidad equivalente al objeto que se está evaluando utilizando materiales modernos, estándares y diseño actuales. El uso de equivalente de reposición simplifica la evaluación porque se basa en información confiable sobre la construcción y elimina la evaluación de tipos de desgaste funcional, pero se deben calcular otros tipos de envejecimiento.
Clasificación de los costos de construcción:
- Costos directos;
- Costos indirectos;
- Ingresos empresariales.
Costos directos- Se trata de gastos de capital asociados a la creación de edificios. Costos indirectos- Se trata de gastos de capital indirectamente relacionados con la construcción (costos laborales, costes de préstamos, gastos operativos, alquileres, gastos de marketing, ventas). La recompensa del emprendedor tiene en cuenta la recompensa por el riesgo de la implementación oportuna del proyecto. Al calcular el coste, el experto analiza el beneficio del promotor, el beneficio del empresario, igual a la diferencia entre los costes totales de construcción y el precio del objeto en el mercado.
Costos directos- el costo estimado del trabajo de instalación, teniendo en cuenta los costos directos, generales y los beneficios de la organización. Los costos directos incluyen salarios, materiales de construcción y costos operativos de maquinaria. Los gastos generales se determinan según normas e incluyen los gastos de transporte, personal administrativo, etc. El beneficio del contratista de instalación depende del coste de las obras de construcción y lo paga el inversor. Al calcular los costos del contratista, se tienen en cuenta las siguientes circunstancias:
- Para edificios de grandes dimensiones, se utilizan estructuras duraderas. Los costos están determinados por la calidad de los materiales y el trabajo, por lo que se deben especificar los materiales.
- El grado de competencia entre los contratistas en el mercado determina el nivel de costos;
- El nivel de los costos generales está determinado por la capacidad del contratista.
Costos indirectos- costos de construcción no relacionados con el contrato de construcción, incluidos:
- Trabajo de diseño;
- Consultoría, servicios jurídicos;
- Financiamiento a través de crédito;
- Seguro de riesgos;
- Impuestos durante la construcción;
- Costos de desarrollo;
- Gastos de marketing;
- Costos administrativos del desarrollador, etc.
Al determinar los costos indirectos, el experto tiene en cuenta determinadas circunstancias. Al valorar un inmueble en un mercado subdesarrollado, los costos indirectos contienen gastos adicionales (marketing, comisiones, administrativos, etc.). Una parte de los costos está determinada por el volumen de construcción, estos costos se estiman como un porcentaje de los costos directos y la otra parte está determinada por el tipo de propiedad, estimada mediante cálculo directo.
Los ingresos empresariales forman parte del coste de un edificio en el mercado y representan el beneficio generado durante la construcción, teniendo en cuenta los riesgos. Los ingresos del empresario son iguales a la diferencia entre el precio de venta del objeto en el mercado y los costos totales. Los ingresos comerciales son un elemento integral del valor de los edificios en el mercado. En la práctica, para calcular los ingresos de un empresario, utilizan el análisis de transacciones con objetos similares, determinan el porcentaje estándar de ingresos, que se establece en indicadores de costos (costos directos, suma de costos, suma de costos y costo de sitio, el costo del proyecto).
Por tanto, la valoración de edificios a coste de reposición es un método conveniente de valoración inmobiliaria, dominado por profesionales.
