Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə maya dəyəri yanaşmasının ümumi xüsusiyyətləri.
Xərc yanaşması, köhnəlmə və köhnəlmə nəzərə alınmaqla, əmlakın bərpası və ya dəyişdirilməsi üçün zəruri olan xərclərin müəyyən edilməsinə əsaslanan əmlakın dəyərinin qiymətləndirilməsi üsullarının məcmusudur. Xərc yanaşması əvəzetmə prinsipinə əsaslanır və ona əsasən hesab edilir ki, ağlabatan alıcı əmlak üçün qiymətləndirilən əmlaka oxşar faydalı əmlakın tikintisinin dəyərindən artıq pul ödəməyəcək.
Xərc yanaşmasına əsasən, daşınmaz əmlak obyektinin ümumi dəyəri (Cv) torpaq sahəsinin dəyərinin (Suz) və daşınmaz əmlak obyektinin dəyişdirilməsi (dəyişdirilməsi və ya təkrar istehsalının dəyəri) dəyərinin cəmi kimi müəyyən edilir. Cvs) çıxılmaqla yığılmış amortizasiya (Ciz):
Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsində maya dəyəri yanaşmasının tətbiqi aşağıdakı addımlardan ibarətdir:
· torpaq sahəsinin bazar dəyərinin qiymətləndirilməsi;
· qiymətləndirilən binanın bərpa dəyərinin (əvəzetmə dəyərinin) qiymətləndirilməsi, o cümlədən. biznes mənfəətinin məbləğinin qiymətləndirilməsi;
· müəyyən edilmiş aşınma növlərinin hesablanması;
· köhnəlmə və köhnəlməyə görə əvəzetmə dəyərinə düzəlişlər etməklə, nəticədə yaranan dəyərin torpaq sahəsinin dəyəri ilə artırılması yolu ilə qiymətləndirmə obyektinin son dəyərinin hesablanması.
Dəyər metodu ilə qiymətləndirilən daşınmaz əmlaka daxil olan torpaq sahəsinin dəyərinin müəyyən edilməsi ondan ən yaxşı və ən səmərəli istifadənin inkişafdan azad olması ehtimalına əsaslanır.
Torpağın bazar dəyərini qiymətləndirmək üçün aşağıdakı üsullardan istifadə olunur:
· satışın müqayisəsi metodu;
· paylanma üsulu;
· seçim üsulu;
· bölmələrə bölünmə üsulu;
· torpaq üçün qalıq texnikası;
· xalis torpaq icarəsinin kapitallaşdırılması.
Satışların müqayisəsi üsulu, kritik məlumat mövcud olduqda, ən çox üstünlük verilən və ümumiyyətlə tətbiq olunan üsuldur. Torpaq üçün müqayisənin əsas elementləri bunlardır:
· mülkiyyət hüquqları;
· maliyyələşdirmə şərtləri;
· satış şərtləri;
· bazar şəraiti;
· yer;
· fiziki xüsusiyyətləri;
· mövcud kommunal xidmətlər;
· rayonlaşdırma şərtləri;
· ən yaxşı və ən effektiv istifadə.
Torpağı qiymətləndirərkən, hər birinin qiymətini tənzimləyən və bir sıra dəyərləri müəyyən edən çoxlu dəyərlərlə başa çatan bir neçə müqayisə vahidindən istifadə edə bilərsiniz.
Bölmə metodu hər bir daşınmaz əmlak növü üçün torpağın dəyəri ilə binaların dəyəri arasında normal əlaqənin olması ehtimalına əsaslanır. Bu əlaqə torpaqdan ən yaxşı və ən səmərəli istifadəni əks etdirən yeni təkmilləşdirmələr üçün ən etibarlıdır.
Nəzəri baxımdan, binaların tam dəyişdirilməsi dəyəri adətən smeta kimi başa düşülür, binanın surətinin tikintisinin dəyəri qiymətləndirmə tarixinə qiymətləndirilir.
Qiymətləndirmə tarixinə binanın tam bərpa dəyərinin qiymətləndirilməsi təkrar istehsal və ya dəyişdirmə dəyəri ilə aparıla bilər.
Təkrar istehsal dəyəri eyni tikinti materiallarından, standartlardan, dizayndan, dizayndan, keyfiyyətdən istifadə etməklə qiymətləndirilən binanın bütün çatışmazlıqları və lazımsız elementləri nəzərə alınmaqla, qiymətləndirmə tarixində mövcud qiymətlərlə dəqiq surətinin tikintisi üçün xərclər smetasını əks etdirir. işdən və s.
Əvəzetmə dəyəri müasir tikinti materialları, texnologiya, mövcud standartlar, dizayn və dizayndan istifadə etməklə qiymətləndirilən əmlaka ekvivalent kommunal xüsusiyyətlərə malik binanın tikintisinin təxmini dəyəridir.
Binaların ümumi dəyişdirilməsi dəyərinə birbaşa və dolayı tikinti xərcləri, habelə biznes gəlirləri daxildir.
Birbaşa tikinti xərclərinə tikinti-quraşdırma işlərinin tam smeta dəyəri daxildir ki, bu da öz növbəsində birbaşa və ümumi məsrəfləri, habelə podratçı tikinti təşkilatının mənfəətini əhatə edir.
Dolayı məsrəflərə tikinti üçün zəruri olan, lakin tikinti müqaviləsinə daxil edilməyən xərclər daxildir. Dolayı xərclərə aşağıdakılar daxil ola bilər:
· layihələndirmə və tədqiqat işləri;
· qiymətləndirmə, konsaltinq, mühasibatlıq və hüquq xidmətləri;
· kredit hesabına xərclərin maliyyələşdirilməsi;
· bütün risklərin sığortası;
· tikinti zamanı vergi ödənişləri və s.
Sahibkarlıq gəliri binanın bazar dəyərinin bir hissəsidir, tikinti işlərinin həyata keçirilməsi zamanı yaranan, mülkiyyətçinin dəyişdirilməsi zamanı yaranan və həyata keçirilən riskləri kompensasiya edən sahibkarlıq mənfəətinin məbləğini əks etdirir. Biznes gəliri (əslində reallaşdırılan) obyektin satış qiyməti və ya bazar dəyəri ilə ümumi xərclər arasındakı fərq kimi müəyyən edilir.
Təkmilləşdirmənin ümumi əvəzetmə dəyəri (TRC) düsturla müəyyən edilir:
Binaların tam dəyişdirilməsi dəyəri. - konsepsiya və növləri. "Binaların tam dəyişdirilməsi dəyəri" kateqoriyasının təsnifatı və xüsusiyyətləri. 2017, 2018.
Əvəzetmə dəyəri obyektin yenidən qiymətləndirilməsi nəticəsində ilkin dəyərindən düzəldilmiş əsas vəsaitlərin dəyəridir. Mövcud qanunvericilik kommersiya təşkilatlarına bazar qiymətlərindəki dəyişikliklərə diqqət yetirərək və proqnozlaşdırılan inflyasiyanı nəzərə alaraq əsas vəsaitlərin dəyərini müntəzəm olaraq (ildə bir dəfədən çox olmayaraq) nəzərdən keçirməyə imkan verir.
Əmlakın yenidən qiymətləndirilməsi imkanı həm əsas vəsaitlər, həm də qeyri-maddi aktivlər (qeyri-maddi aktivlər) üçün mövcuddur. Bu normanın tətbiqi PBU 6/01 və PBU 14/2007 ilə tənzimlənir, baxmayaraq ki, qeyri-maddi aktivlərə münasibətdə qanunverici "əvəzetmə dəyəri" anlayışına təxmini mənada "cari bazar dəyəri" terminindən istifadə edir. Əsas vəsaitlərin bərpa dəyərini necə hesablamaq və nələrə diqqət etməli olduğunuzdan danışaq.
Əsas vəsaitlərin ilkin və bərpa dəyəri
İstehsal fondları uzun müddət xidmət edir, tədricən köhnəlir və öz dəyərini hazır məhsula keçirir. Buna görə də, onların uçotu elə qurulmuşdur ki, obyektin ilkin qiymətini, onun tədricən itirilməsini (aşınma və köhnəlmə) və qalıq dəyərini dərhal görə bilərsiniz. Əsas vəsaitlərin üç dəyəri var: ilkin, qalıq və dəyişdirmə.
İlkin dəyər əmlakın alınması ilə bağlı real xərcləri əks etdirir (obyektin qiyməti + quraşdırma, daşınma xərcləri və s.). Söhbət obyektin yenidən qurulmasından, başa çatdırılmasından və ya qismən ləğvindən getmirsə, dəyişmir. Aktivlərin dəyər itkisi onların qalıq dəyəri ilə qiymətləndirilməsində əks olunur. Bu, köhnəlmə miqdarı ilə azalan orijinal xərcdir.
Zaman keçdikcə və daim dəyişən bazarın təsiri altında ilkin dəyər artıq əmlakın faktiki dəyərinə uyğun gəlmir. Ona görə də bazar reallıqlarını əks etdirmək üçün qiymətin bərpası sualı yaranır. Belə uyğunluq yenidən qiymətləndirmə yolu ilə əldə edilir və yenidən qiymətləndirilmiş aktivin dəyəri əvəzetmə dəyərinə çevrilir.
Orijinal dəyişdirmə və qalıq dəyər
Əvəzetmə dəyərinin kateqoriyaları haqqında daha ətraflı danışaq. Yenidən qiymətləndirməyə məruz qalan artıq istifadə edilmiş obyektlərə münasibətdə aktivlərin müasir analoqlarının dəyəri tam bərpa dəyəridir. Əməliyyat aktivləri artıq müəyyən dərəcədə köhnəldiyi üçün onların bərpa dəyəri tam ola bilməz, ancaq bazar dəyərinə yaxın və hesablanmış amortizasiya nəzərə alınmaqla.
Və burada orijinal bərpa dəyəri anlayışı aktualdır. Bunlar. obyektin yenidən qiymətləndirilməsindən sonra onun ilkin dəyəri ilkin əvəzetmə dəyərinə, yəni aktivin cari andakı ilkin qiymətinə çevrilir.
Yenidən qiymətləndirmə qaydası, dəyər artımının (və ya azalmasının) aktivin özünə və onun köhnəlməsinə mütənasib şəkildə bölüşdürülməsidir, yəni. təkcə obyektin qiyməti yenidən hesablanmır, həm də onun üzrə köhnəlmə məbləği. Yenidən hesablanmış maya dəyərindən amortizasiya çıxılmaqla qalıq əvəzetmə dəyəri adlandırılacaqdır.
Əsas vəsaitlərin bərpa dəyəri necə müəyyən edilir?
Aktivin bərpa dəyərini müəyyən etmək üçün müxtəlif üsullardan istifadə olunur. Təhlil edin:
- istehsalçılara və ticarət təşkilatlarına görə oxşar obyektlərin qiymətləri;
- statistika orqanlarından alınan məlumatlar,
- oxşar əməliyyat sistemlərinin cari dəyərinə dair ekspert rəyləri.
Obyektlərin "yeni" dəyəri oxşar məhsullar üçün məlumatlar əsasında indeksləşdirmə və ya birbaşa yenidən hesablama yolu ilə müəyyən edilir. Bir qayda olaraq, yenidən qiymətləndirməyə qiymətləndiricilər cəlb olunur, onlar hər bir obyekti bütün bazar meyarlarını və aktivlərin amortizasiyasını nəzərə alaraq yenidən qiymətləndirirlər.
Yenidən qiymətləndirmə prosedurundan əvvəl çoxlu təşkilati işlər aparılır. Lazımdır:
- yenidən qiymətləndiriləcək OS obyektlərini seçin;
- lisenziyalı qiymətləndirici ilə müqavilə bağlamaq;
- yenidən qiymətləndirmənin aparılması haqqında sərəncam vermək, həmin sərəncamda qiymətləndirilən əmlakın siyahısı göstərilməlidir. Orada deyilir:
Obyektlərin adı;
Onların alınma/istehsal, istismara verilməsi tarixləri.
Yenidən qiymətləndirmə üçün əsas vəsaitlərin bərpa dəyərinin müəyyən edilməsi üçün əsas meyarlar:
Hesabat ilinin əvvəlinə ilkin və ya cari dəyər (əgər obyekt əvvəllər yenidən qiymətləndirilibsə);
Obyektin istismar müddəti ərzində hesablanmış amortizasiya.
Əsas vəsaitlərin bazar dəyərinə yaxınlaşmaq məqsədini güdən yenidən qiymətləndirmə ilkin dəyəri tənzimləyir, ona görə də yenidən qiymətləndirmənin nəticəsi əlavə qiymətləndirmə və ya vəsaitlərin endirimi ola bilər.
Əvəzetmə dəyəri: formula
Tam bərpa dəyərinin dəyərini müəyyən etdikdən sonra yenidən qiymətləndirmədən sonra əsas vəsaitlərin bərpa dəyərini müəyyən etmək mümkündür. O, ümumi bərpa dəyərini qalıq dəyərin ilkin dəyərə nisbətinə (yenidən qiymətləndirmədən əvvəl) vurmaqla tapılır. Formula görə:
C in = C p x K ots, burada
C in - obyektin dəyişdirilməsi dəyəri,
C p – ilkin xərc,
K ots – qiymətləndirmə əmsalı.
Misal
Mütəxəssisin sözlərinə görə, müəssisədə 3 il (36 ay) fəaliyyət göstərən dəzgahın ilkin dəyəri (100 000 rubl) bazar analoqları ilə müqayisədə 30% ucuzlaşıb. Aktivin yenidən qiymətləndirilməsi zamanı 1,3 əmsalı tətbiq edilir və obyektin dəyişdirilməsinin ilkin dəyəri hesablanır:
C in = 100.000 x 1.3 = 130.000 rub.
Ədalətli olmaq üçün qeyd edirik ki, düzəliş faktoru həmişə istifadə edilmir. Obyektin dəyişdirilməsinin dəyəri bazar vəziyyətinin təhlili və sənədlərlə təsdiq edilmiş analoq məhsulların qiyməti əsasında müəyyən edilə bilər.
Nümunəyə qayıdaq:
Maşının hazırkı qiymətini təyin etdikdən sonra onun cari qalıq dəyərini hesablamaq lazımdır. Düsturdan istifadə edərək hesablayaq:
C ov = C pv x C ost / C per, burada
C ov – qalıq əvəzetmə dəyəri,
C pv tam (ilkin) əvəzetmə dəyəridir, C ost və C per isə aktivin yenidən qiymətləndirmədən əvvəl qalıq və ilkin xərcləridir.
Tutaq ki, təşkilatda qurulan maşının xidmət müddəti 8 ildir (96 ay). Sonra
C istirahət = 100.000 – (100.000 / 96 x 36) = 100.000 – 37.500 = 62.500 rub.
Dəyərləri düsturla əvəz edək:
C ov = 130.000 x 62.500 / 100.000 = 81.250 rubl.
Beləliklə, yenidən qiymətləndirmə günündə maşının ilkin dəyişdirilməsi dəyəri 130.000 rubl təşkil etdi, onun cari qalıq dəyəri 62.500 rubldan artdı. 81.250 rubla qədər, hesablanmış amortizasiya isə 48.750 rubl təşkil etdi. (130 000 – 81 250) 37 500 rubl əvəzinə. yenidən qiymətləndirmədən əvvəl.
Qiymətləndirmə obyekti kimi Sankt-Peterburq şəhərinin ətrafında yerləşən kartof anbarının binası (quruluşu) seçilmişdir. Qiymətləndirmə tarixi (müvəqqəti) - 1 yanvar 2000-ci il
Qiymətləndirmə obyektinin təsviri:
Obyekt, anbarları olan işlək kartof anbarıdır.
Bina ayrıdır, düzbucaqlı formadadır, tikilmə ili - 1970, kapital qrupu - 2, mərtəbələrin sayı - 1.
Qiymətləndirilmiş ümumi sahə:
- tikinti planı - 532 m²;
- faydalı sahə - 480 m². Binanın hündürlüyü 4,5 m, tikinti həcmi 2394 m³-dir.
Binanın dizayn xüsusiyyətləri haqqında məlumat:
- təməl:
sütunlar altında - dəmir-beton, şüşə növü,
divarlar altında - zolaqlı, prefabrik dəmir-beton bloklar;
Sütunlar - dəmir-beton;
- xarici divarlar - kərpic;
- yükdaşıyan konstruksiyalar - tam dəmir-beton karkas;
- mərtəbələr - prefabrik dəmir-beton plitələr;
- qapılar - taxta;
- arakəsmələr - kərpic;
- dam örtüyü - üç təbəqədə yumşaq rulon;
- döşəmə - beton.
Mühəndislik şəbəkələri- elektrik işıqlandırma, ventilyasiya (təbii). Baxılan obyekt üçün: ərazi zonası - 1 (birinci), iqlim rayonu - 2 (ikinci), sənaye - kənd təsərrüfatı.
Bütün dörd metoddan istifadə etməklə qiymətləndirilən əmlakın təkmilləşdirilməsinin əvəz dəyərinin hesablanmasını nəzərdən keçirək: baza indeksi, resurs, modul və müqayisəli vahid metodu.
Əlavə olaraq, əsas strukturların materialından asılı olaraq binaların məcmu qruplara təsnifatını veririk: təməllər, divarlar və tavanlar (Cədvəl 11.2, 11.3):
1. Bazis-indeks metodundan istifadə etməklə bərpa dəyərinin hesablanması
Sonuncu dəfə ölkəmizdə tikintidə əsas qiymətlər 1991-ci ildə müəyyən edilib (SNiP 4.03.91). Təcrübədə tikinti-quraşdırma işlərinin smetaları tez-tez 1984-cü ilin baza qiymətlərində tərtib edilir, çünki normativ sənədlər (SNiP IV-4-82) ən ətraflı şəkildə hazırlanmışdır. Bundan əlavə, Sankt-Peterburqun Tikintidə Qiymətləndirmə üzrə Regional Mərkəzi tərəfindən Sankt-Peterburqda hazırlanmış təxmin edilən xərclərin bazadan cari qiymətlərə çevrilməsi üçün regional indekslər xüsusi olaraq 1984-cü ilin baza səviyyəsindən konvertasiya üçün müəyyən edilmişdir. Bu indekslər "Stroyinform SPb" aylıq bülletenində dərc edilmişdir.
1984-cü il və hazırda qüvvədə olan standartlara uyğun olaraq, bir obyektin tikintisinin təxmini dəyəri 12 fəsil daxil olmaqla, birləşdirilmiş məzəli maliyyə hesablaması ilə müəyyən edilir:
Fəsil 1. Tikinti sahəsinin hazırlanması (maya dəyəri - 1-10%).
Fəsil 2. Əsas tikinti obyektləri.
Fəsil 3. Köməkçi və xidmət məqsədləri üçün obyektlər. Fəsil 4. Nəqliyyat və rabitə vasitələri. Fəsil 5. Enerji qurğuları. Fəsil 6. Xarici şəbəkələr və strukturlar.
Fəsil 7. Tikinti sahəsinin yaxşılaşdırılması və abadlıq (ümumilikdə, 3-7-ci fəsillərdə obyektin infrastrukturunun təxmini dəyəri 3-30% təşkil edir).
Fəsil 8. Müvəqqəti binalar və tikililər (adətən 1-7-ci fəsillərin məbləğinin 1-4%-i ilə tənzimlənir).
Fəsil 9. Digər işlər və xərclər (adətən 1-8-ci fəsillərin məbləğinin təxminən 4-10%-i):
- 1-8-ci fəsillərin məbləğindən qışda işlərin dəyərinin artması (1,5-3,5%);
- 1-12-ci fəsillərin məbləğinin yoldan istifadə vergisi (təxminən 2,5%) və s.
Fəsil 10. Müdirliyin (texniki nəzarət), layihəçi nəzarətinin məzmunu (1-9-cu fəsillərin cəmindən):
- texniki nəzarət (sifarişçi tərəfindən) 1-9-cu fəsillərin məbləğinin 3-5%-i;
- konstruktor nəzarəti (dizayner tərəfindən) 1-9-cu fəsillərin məbləğinin 3-10%-i.
Fəsil 11. Əməliyyat heyətinin hazırlanması (xüsusi təlim keçmiş kadrlara ehtiyac olduqda, o, standartlaşdırılmamış və ya tənzimlənməmişdirsə, bu fəsil təqdim olunur. Obyekt tipik olduqda, olmaya bilər).
Fəsil 12. Layihələndirmə və tədqiqat işləri. Birbaşa xərclərin məbləğindən asılı olaraq, adətən 1-11-ci Fəsillərin məbləğinin təxminən 1,5-11%-i.
Hesablama tikinti-quraşdırma işlərinin müəyyən növləri üzrə yerli hesablamalardan (smetalardan) alınan məlumatları özündə əks etdirən 2-ci Fəsil əsasında aparılır: qazıntı işləri, bünövrələr, divarlar, döşəmələr, açılışlar, dam örtüyü və s. Yerli təxminləri tərtib etmək üçün EPEP-84 və materialların, məhsulların və konstruksiyaların orta regional təxmini qiymətlərinin kolleksiyalarından istifadə olunur (SNiP IV-4-82-yə Əlavə). Hazırda RSXM 1998-1999-cu illər üçün yeni baza hazırlayıb. — PRS-98, PRR-98, PRM-98, EPC-99, ERR-99, ERM-99.
Hesablama ardıcıllığı
1. Yerli hesablamaların hesablamalarından əldə edilən məlumatlar birbaşa xərclərin elementləri üzrə qruplaşdırılır: materiallar (M84), əsas işçilərin əsas əmək haqqı (ZPM) və maşın və mexanizmlərin istismarı (EMiM84).
2. Birbaşa xərclər cari qiymətlərlə müəyyən edilir:
3. Bölgələr üzrə qaimə məsrəfləri və podratçıların mənfəətləri müəyyən edilir. Bundan əlavə, qaimə məsrəfləri birbaşa xərclərdən və ya əmək haqqı fondundan (əmək haqqı fondundan) faizlə müəyyən edilə bilər.
Əmək haqqı fondundan Sankt-Peterburqun Tikintidə Qiymətləndirmə Regional Mərkəzinin tövsiyələrinə uyğun olaraq əlavə xərclər düsturla müəyyən edilir.
Podratçının mənfəət norması Rusiya Dövlət Tikinti Komitəsi tərəfindən 12% (1984-cü il bazası üçün 8%) müəyyən edilmişdir.
4. Yuxarıda göstərilən məsrəflərə yekun vurulmaqla tikinti-quraşdırma işlərinin dəyəri müəyyən edilir (2-ci fəslin nəticəsi) V.
5. Layihə-smeta sənədlərinə əsasən obyektin infrastrukturunun yaradılması xərcləri müəyyən edilir (1, 3-7-ci fəsillər).
6. 8-ci Fəsil üzrə xərclər 1-7-ci Fəsillər (müvəqqəti tikililər və tikililər) üzrə cəminə əsasən standartlara uyğun olaraq müəyyən edilir.
7. 9-cu Fəsil üzrə xərclər 1-8-ci Fəsillər üzrə cəmi (qış qiymət artımları və digər xərclər) əsasında standartlara uyğun olaraq müəyyən edilir.
8. 10-cu Fəsil üzrə məsrəflər 1-9-cu Fəsillər üzrə cəminə əsaslanan standartlara uyğun olaraq müəyyən edilir.
9. 12-ci Fəsil üzrə məsrəflər 1-11-ci Fəsillər üzrə cəminə əsaslanan standartlara uyğun olaraq müəyyən edilir.
10. 1-12-ci fəsillərin məsrəfləri və əlavə dəyər vergisi cəmlənərək obyektin tikintisinin dəyəri müəyyən edilir.
Tərtibatçı üçün əlavə dolayı məsrəflərin 1-12-ci fəsillər üzrə xərclərin 0,5-10%-i diapazonunda olacağı təxmin edilir.
Sonra əmlakın təkmilləşdirilməsinin əvəzetmə dəyəri C-ni biznes gəlirinin (BI) məbləği ilə artırmaqla müəyyən edilir.
Baza-indeks metodundan istifadə edilərkən tikinti xərclərinin hesablamaları iş növləri üzrə (UPBS BP) baza məsrəflərinin məcmu göstəriciləri əsasında 1991-ci ilin baza qiymətləri ilə aparılmışdır.
1991-ci ilin baza qiymətlərindən indiki qiymətlərə keçid qiymət artımı indekslərindən (indeks üsulu) istifadə edilməklə həyata keçirilmiş, sonuncular isə öz növbəsində materialların və enerji resurslarının faktiki mübadilə qiymətləri nəzərə alınmaqla müəyyən edilmişdir. İndeks metodu ilə hesablanarkən, resursların maya dəyəri göstəriciləri qiymətləndirmə tarixinə - 1 yanvar 2000-ci il tarixinə RCCS məlumatlarına əsasən götürülmüşdür.
Hesablamalar Excel elektron cədvəl mühitində Ar-Pro-2.0 AWP-estimator proqramından istifadə etməklə aparılmışdır. Hesablama nəticələri cədvəldə göstərilmişdir.
Beləliklə, əsas indeks metodundan istifadə edilməklə hesablanan qiymətləndirilən əmlakın təkmilləşdirilməsinin dəyişdirilməsi dəyəri 877.000 rubla qədər yuvarlaqlaşdırılır.
2. Resurs metodundan istifadə etməklə bərpa dəyərinin hesablanması Resurs metodundan istifadə etməklə əvəzetmə dəyərinin hesablanması ardıcıllığı:
1) layihə sənədlərinə, texniki pasportlara və ya tam miqyaslı ölçmələrə əsasən müəyyən bir bina üçün əsas tikinti materiallarının, məmulatlarının və konstruksiyalarının istehlakı müəyyən edilir;
2) tikinti materiallarının, məmulatlarının və konstruksiyalarının cari dəyəri Sankt-Peterburqdakı kiçik topdansatış və topdansatış ticarət müəssisələrinin məlumatlarına əsasən qiymətləndirmə tarixində müəyyən edilir;
3) əsas işçilərin əmək haqqının ödənilməsi və tikinti maşın və mexanizmlərinin istismarı xərcləri müəyyən bir bölgədə tikinti üzrə orta statistik məlumatlar nəzərə alınmaqla hesablanır. Nəzərə alınır ki, ilk növbədə prefabrik elementlərdən tikilmiş binalar üçün əmək məsrəfləri tökmə betondan və ya kərpicdən tikilmiş binalara nisbətən aşağıdır;
4) müəyyən bir bölgə üçün əlavə məsrəflərin xərcləri və podratçının mənfəəti müəyyən edilir:
HP = (Zs + Zm) x In: 100,
burada In, əmək haqqı fondundan standart qaimə məsrəfləridir, bu da obyektin tikinti növündən asılı olaraq, tikinti növü üzrə bütün işlər kompleksi üçün: sənaye - 92%, yaşayış və mülki - 94%, iri- panel və həcmli bloklu mənzil tikintisi - 143% , nəqliyyat - 86%, su təsərrüfatı - 84%, energetika - 93%, kənd təsərrüfatı - 94%, digər sənaye sahələrində - 90%.
Podratçının mənfəət norması: yaşayış və mülki tikinti üzrə - 11%, sənaye - 10,7%, kənd təsərrüfatı - 11%, digər sənaye sahələri - 11% (Stroyİnform. 1999. No 7);
5) tikinti-quraşdırma işlərinin bərpa dəyəri yuxarıda göstərilən məsrəflərə yekun vurulmaqla müəyyən edilir;
6) obyektin infrastrukturunun yaradılması xərcləri hesablanır (xarici şəbəkələr, tikinti sahəsinin hazırlanması, abadlıq, layihə-axtarış işləri və s.);
7) infrastruktur xərcləri və ƏDV nəzərə alınmaqla obyektin tikintisinin dəyəri hesablanır;
8) təkmilləşdirmələrin bərpa dəyəri tikintinin biznes gəlirlərinin məbləği ilə artması ilə müəyyən edilir.
Hesablama nəticələri cədvəldə göstərilmişdir
Beləliklə, resurs metodu ilə hesablanan qiymətləndirilən əmlakın təkmilləşdirilməsinin əvəzetmə dəyəri 888.000 rubla qədər yuvarlaqlaşdırılır.
1. Müqayisəli vahid metodu ilə əvəzetmə dəyərinin hesablanması qiymətləndirilən obyektin istehlak əmlakının bir vahidinin (1 m² sahəsi, 1 m³ tikinti həcmi, 1 dayanacaq yeri və s.) dəyərinin maya dəyəri ilə müqayisəsinə əsaslanır. oxşar standart obyektin oxşar ölçü vahidi.
Bu metodu tətbiq edərkən əvəzetmə dəyərini müəyyən etmək üçün xüsusi arayış kitablarından və kolleksiyalardan götürülmüş vahid maya dəyəri göstəricilərindən istifadə olunur. Baxılan metodun normativ bazasına “Əvəzetmə dəyərinin inteqrasiya edilmiş göstəriciləri” (UPVS) topluları daxildir. Bu kolleksiyalarda 1969-cu il üçün məlumatlara görə tipik obyektlərin (istehlakçı xassələrinin vahidlərinin) dəyişdirilməsi dəyəri haqqında məlumatlar var.
Hesablamalar apararkən tipik obyektləri tapmaq və təhlil etmək və qiymətləndirilən obyektdən dizayn həllərindəki fərqləri daha da tənzimləmək üçün elektron proqramdan (UPPVS kolleksiyaları əsasında yazılmış) istifadə edilmişdir.
Qiymətləndirmə tarixinə düzəliş Sankt-Peterburqun Tikintidə Qiymətləndirmə üzrə Regional Mərkəzi tərəfindən rüblük dərc olunan indekslərdən (deflyatorlardan) istifadə etməklə həyata keçirilmişdir. Bu düzəliş 1969-cu ildən 1984-cü ilə qədər və 1984-cü ildən qiymətləndirmə tarixinə qədər qiymətlərin ikiqat yenidən hesablanması yolu ilə həyata keçirilir.
Sonra, mühəndis avadanlıqlarının tərkibində və növlərindəki fərqlər üçün düzəliş edildi.
Hesablamalar zamanı analoji obyektlər (istixanalar) üçün təyinatına, dizayn həllərinə, tərkibinə və mühəndis avadanlığının növlərinə görə oxşar olan bir neçə variant seçilmiş və nəzərdən keçirilmişdir. Bunlardan bir analoq nəhayət standart olaraq seçildi.
Qiymətləndirmə obyektindən fərqlərə görə və 1969-cu ilin düzəliş edilmiş dəyərini qiymətləndirmə tarixinə - 1 yanvar 2000-ci il tarixinə gətirmək üçün analoq obyektə düzəlişlər edilmişdir.
Beləliklə, müqayisəli vahid metodundan istifadə edərək dəyişdirmə dəyərinin məcmu göstəriciləri əsasında hesablanan qiymətləndirilən əmlakın təkmilləşdirilməsinin bərpa dəyəri 826.000 rubla yuvarlaqlaşdırılır.
4. Modul metodu ilə əvəzetmə dəyərinin hesablanması
Modul metoddan istifadə edərkən seçilmiş resurs göstəriciləri də müəyyən edilmiş qiymətləndirmə tarixinə seçilmişdir.
Kərpic divarları nəzərdən keçirilən obyektin - kartof anbarının dəyərinin hesablanması üçün əsas struktur modul kimi seçilir.
Kərpic işlərinin hesablanmış həcmi 177,7 m³-dir.
Birbaşa xərclər bu modul üçün yanaşmada resurs metodundan istifadə etməklə hesablanır, çünki onlar göstərilən tarix üçün qiymət bazarı məlumatlarından istifadə edirlər.
Sözügedən strukturun məlumat vərəqinə görə - kartof anbarı - hesablanmış modulun (kərpic divarları) bütün obyektin qiymətində payı 32% -dir.
Sonra bütün obyektin dəyəri: 289,358: 0,32 = 904,243 rubl.
Beləliklə, modul üsulla hesablanmış qiymətləndirmə obyektinin dəyişdirilməsi dəyəri 904.000 rubla qədər yuvarlaqlaşdırılır.
Kartof anbarının təkmilləşdirilməsi üçün əvəzetmə xərclərinin hesablanması nəticələrinin xülasə cədvəli aşağıdakı kimidir:
Hesablamalar modul metoddan istifadə etməklə aparılır, baxmayaraq ki, onlar cari bazar məlumatlarından (qiymətlərdən) istifadə edirlər, lakin yalnız qismən, ayrı bir modul üçün və son xərc bütün obyektin qiymətində xüsusi faizlə müəyyən edilir. Buna görə də, bu üsulla əldə edilən nəticələrin düzgünlüyünü resurs metodundan istifadə etməklə hesablamadan bir qədər aşağı hesab edə bilərik, baxmayaraq ki, mütləq mənada təxmin edilən dəyərin dəyəri nəzərdən keçirilən bütün qiymətləndirmə üsulları arasında ən böyük idi.
Müqayisəli vahid metodu və baza-indeks metodu qiymətləndirmə obyekti üzrə məlumatların indeksləşdirilməsi yolu ilə cari (qiymətləndirmə tarixinə) səviyyəyə endirilmiş resurslar üçün seçilmiş əsas qiymət səviyyəsinə əsaslanır. Bu, hesablama nəticələrində (xüsusilə müqayisəli vahid metodu üçün) resurs metodu ilə hesablamaya münasibətdə nisbətən daha böyük xətaya gətirib çıxarır.
Yuxarıda göstərilənlərə əsaslanaraq belə nəticəyə gələ bilərik ki, resurs metodundan istifadə edərək təkmilləşdirmələrin dəyişdirilməsi dəyərinin hesablanması maya dəyərinin ən dəqiq smetasını təmin edir, lakin bu, nəzərdən keçirilənlərin hamısından ən çox əmək tələb edən üsuldur.
Metodlardan biri ilə müəyyən edilən qiymətləndirilən əmlakın təkmilləşdirilməsi üzrə əvəzetmə dəyəri maya dəyəri yanaşmasından istifadə etməklə bazar dəyərinin müəyyən edilməsi üçün əsasdır. Məhz təkmilləşdirmələrin bərpa dəyəri (və ya dəyişdirmə dəyəri) səviyyəsindən, onların dəyərini qiymətləndirmə tarixində yeni kimi imitasiya edərək, məcmu amortizasiya hesablanır və nəticədə qiymətləndirmə tarixində onların faktiki vəziyyətində yaxşılaşmaların qiymətləndirilməsinə imkan verir.
Bununla belə, əvəzetmə dəyəri məsrəf yanaşmasından istifadə zamanı hesablamaların və məsrəflərin əsasını təşkil edir. Bu halda, qiymətləndirmə tarixinə obyektdə qiymətləndirilmiş təkmilləşdirmələrin yenidən yaradılması (yenidən istehsalı) xərcləri bazardan deyil, müqavilə qiymətlərindən və tikinti-quraşdırma işlərinin təxmini qiymətlərindən, tikinti materiallarının, yanacağın, enerjinin topdansatış qiymətlərindən istifadə etməklə hesablanır. maşın, avadanlıq, inventar və s. Xüsusi və ya fərdi məsrəf göstəriciləri haqqında məlumat da bazar xarakterli deyil, müqavilə, tənzimləyici, hesablanmış (faktiki) xarakterli olmalıdır. Eyni zamanda, bu obyektə xas olan istismar keyfiyyətlərinin bütün parametrləri qorunur (binanın/quruluşun istifadəyə verildiyi vaxt qüvvədə olan erqonomik, sanitar-gigiyenik, ekoloji və digər standartlar nəzərə alınmaqla).
Nəhayət, qiymətləndirici qiymətləndirdiyi iki məsrəfdən hansının - bərpa və ya dəyişdirmə - seçimini motivasiya etməli və onun həyata keçirilməsini ardıcıl olaraq izləməli olduğunu bilməlidir (layihədə müvafiq dəyişikliklər, struktur elementlər dəsti, avadanlıq modelləri və s. əsasında). Eyni zamanda, maya dəyəri yanaşmasının hesablanması üçün əsas kimi əvəzetmə dəyərini seçərkən, qiymətləndirmə üçün istifadə olunan modelin həqiqətən qiymətləndirilən obyektə ekvivalent faydalılığına dair sübut təqdim etmək lazımdır.
Əvəzetmə dəyəri (obyektin təkrar istehsalının dəyəri) eyni memarlıq həllərindən, tikinti konstruksiyalarından istifadə edərək, qiymətləndirilən obyektin "yeni" vəziyyətdə (aşınma və köhnəlmə istisna olmaqla) dəqiq nüsxəsinin tikintisi üçün cari qiymətlərlə xərclər ilə müəyyən edilir. və materiallar, eləcə də tikinti quraşdırma işləri eyni keyfiyyətlə. Bu halda, obyektin köhnəlməsi və qiymətləndirilən obyektin memarlıq həllərindəki eyni çatışmazlıqlar təkrarlanır.Əvəzetmə dəyəri qiymətləndirilən obyektə ekvivalent faydalılığa malik, lakin müasir dizayn standartlarından və qabaqcıl materiallardan və konstruksiyalardan, habelə müasir avadanlıqlardan istifadə etməklə yeni memarlıq üslubunda tikilmiş əmlakın cari qiymətlərlə tikintisi üçün çəkilən xərclərlə müəyyən edilir. əmlak.
Qiymətləndirilən obyektin dəyərini müəyyən etmək üçün iki məsrəfdən hansının (əvəz edilməsi və ya dəyişdirilməsi) qəbul edilməsi, müəyyən bir konkret vəziyyətdə bu və ya digər hesablama metodunun tətbiqi imkanlarına əsaslanaraq ekspert qiymətləndirici tərəfindən qərar verilir. Bununla belə, praktik nöqteyi-nəzərdən əvəzetmə dəyərindən istifadə etmək daha məqsədəuyğundur, çünki dəyişdirmə qiymətləndirilən obyektdən fərqli bir obyekt yaradır.
Əmlakın bərpa dəyərini təyin etməyin dörd əsas yolu var.
1. Təxmini tikinti dəyəri və ya kəmiyyət təhlili metodu əsasında.
Tikinti smetası - tikinti xərclərinin maliyyələşdirilməsi üçün vəsaitlərin daxil olması və xərclənməsi üçün sənədləşdirilmiş plan.
Bu üsul verilmiş obyektin tikintisi üçün smetaların tərtib edilməsindən ibarətdir, sanki yenidən tikilir. Birincisi, bütün materialların və avadanlıqların kəmiyyət siyahısını tərtib etməlisiniz və hər bir elementin quraşdırılması üçün tələb olunan əmək xərclərini hesablamalısınız, yəni birbaşa xərcləri müəyyənləşdirin. Bunlara dolayı xərclər (sığorta ödənişləri, tikinti zamanı ödənilən faizlər və vergilər, memarların haqları, idarəetmə xərcləri və s.), habelə inşaatçının mənfəəti əlavə edilməlidir.
Bu, obyektin dəyərinin müəyyən edilməsinin ən əmək tutumlu üsuludur, baxmayaraq ki, qiymətləndirilən obyekt üçün obyektin tikildiyi köhnə smetalar qorunub saxlanılarsa, o, əhəmiyyətli dərəcədə sadələşdirilə bilər. Əks halda, ekspert qiymətləndiricinin Vahid Standartlar və Tikinti-quraşdırma işlərinin qiymətləri və qiymət indekslərindən istifadə etməklə qiymətləndirilən əmlak üçün smeta hazırlayan mütəxəssis qiymətləndiricinin köməyinə ehtiyacı olacaq.
Tikinti-quraşdırma işləri (CEM).
Tikinti işçiləri üçün əsas əmək haqqı.
Materialların, yarımfabrikatların, hissələrin və konstruksiyaların dəyəri.
Tikinti maşın və mexanizmlərinin istismarı xərcləri.
Ümumi birbaşa xərclər (DC)
Yerüstü (OOP)
Podratçının ümumi xərcləri (xərc C = PZ + NR)
Planlaşdırılmış qənaət (PN)
Podratçının ümumi qiyməti (tikinti-quraşdırma işlərinin dəyişdirilməsi dəyəri Sv_smr = C + PN)
Mühəndislik avadanlığının (EO) alınması xərcləri.
Tərtibatçının tikinti ilə bağlı digər xərcləri.
Layihə-smeta və tədqiqat işlərinə çəkilən xərclər.
Torpağın alınması ilə bağlı xərclər.
Müştəri funksiyaları üzrə xərclər.
Hüquqşünasların və digər məsləhətçilərin ödənişi.
Sığorta ödənişləri.
Vergilər.
Satış xərcləri.
Tikintinin tamamlanmasından satışa qədər davam edən xərclər.
Digər xərclər.
Ümumi digər developer xərcləri (OPC)
Tərtibatçının ümumi xərcləri (ZZ = St smr + ZO + PZZ)
Tərtibatçının mənfəəti (PrZ)
Obyektin ümumi dəyəri (St təxminən = ZZ + PrZ)
İndeks metodu.
Rusiya Federasiyası Hökumətinin 25 noyabr tarixli 1233 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş müəssisə və təşkilatların əsas vəsaitlərinin (aktivlərinin) yenidən qiymətləndirilməsi qaydası haqqında Əsasnaməyə uyğun olaraq balans dəyərinin müvafiq indeksə uyğunlaşdırılmasını təmin edir. , 1993. Əsas vəsaitlərin yenidən qiymətləndirilməsi üzrə indekslər Rusiya Federasiyası Hökuməti tərəfindən təsdiq edilir və vaxtaşırı mətbuatda dərc olunur.
Müqayisəli vahid metodu.
Daşınmaz əmlakın hesablanması üçün seçilmiş (bələdçi kimi götürülmüş) vahidin düzəliş edilmiş dəyərini qiymətləndirilən əmlakın vahidlərinin sayına vurmaqla tikinti xərclərinin qiymətləndirilməsi üsulu. Ölçmə vahidləri 1m2, 1m3, 1 yer və s. ola bilər. Ekspert qiymətləndirici bu yaxınlarda tikilmiş müqayisəli obyekti tapa bilmirsə, siz istehlak vahidi üçün xüsusi xərc göstəriciləri istehsal edən İqtisadiyyat və Tikintidə İdarəetmə Mərkəzi Elmi-Tədqiqat İnstitutunun işlənmələrindən istifadə edə bilərsiniz. rüblük resurs qiymətləri əsasında ilkin, cari və proqnoz qiymət səviyyələrində konkret tipli bina və tikililər üçün tikinti məhsullarının.
4. Komponentlərə bölünmə üsulu.
Bu üsulda ayrı-ayrı tikinti komponentləri, o cümlədən onların quraşdırılması (qazıntı, quraşdırma, bitirmə xərcləri və s.) üçün qiymət göstəriciləri istifadə olunur.
Qiymətləndirmə fəaliyyəti nəzəriyyəsində binaların dəyişdirilməsi dəyəri müəyyən bir tarixdə qiymətləndirmə predmeti olan binanın tikintisinin dəyəri kimi şərh olunur. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi prosesində köhnəlmiş materialların və mövcud tikinti standartlarına uyğun olmayan tikinti elementlərinin qiymətləndirilməsi problemi yaranır. Bu hallarda oxşar kommunal xidmətə malik binanın (smeta) tikintisinin dəyəri hesablanır. Bu halda, qiymətləndirici əvəzetmə dəyərinə əsaslanan xərclər smetasına malikdir. Təxminlər dəyişdirmə dəyəri, eləcə də köhnəlmə dərəcəsi baxımından fərqli ola bilər.
Bina dəyişdirmə dəyəri və ya dəyişdirmə dəyərindən istifadə etməklə bərpa dəyəri ilə qiymətləndirilir. Ekspert yekun məsrəf nəticəsinin düzgün başa düşülməsi üçün hesabatda konkret tapşırıq üçün xərc növünün seçilməsini izah etməlidir.
Reproduksiya dəyəri eyni materiallardan, dizayndan, standartlardan, dizayndan və s. Praktikada reproduksiya üçün smeta müəyyən etmək çətindir, çünki strukturlar hazırda istehsal olunmayan və tələb olunan tarix üçün qiymətləri olmayan materiallardan hazırlana bilər. Eyni zamanda, reproduksiya dəyəri aşınma və yıpranmanın hesablanması üçün əlverişlidir. layihə-smeta biznesi sahəsində bilik tələb edir.
Əvəzetmə dəyəri müasir materiallardan, mövcud standartlardan və dizayndan istifadə etməklə qiymətləndirilən obyektə ekvivalent kommunal xidmət göstərən bir strukturun tikintisi xərclərinin təxminidir. Əvəzedici ekvivalentin istifadəsi qiymətləndirməni asanlaşdırır, çünki o, tikinti haqqında etibarlı məlumatlara əsaslanır və funksional aşınma və köhnəlmə növlərinin qiymətləndirilməsini aradan qaldırır, lakin digər yaşlanma növləri hesablanmalıdır.
Tikinti xərclərinin təsnifatı:
- Birbaşa xərclər;
- Dolayı xərclər;
- Sahibkarlıq gəliri.
Birbaşa xərclər- Bunlar binaların yaradılması ilə bağlı əsaslı xərclərdir. Dolayı xərclər- bunlar tikinti ilə dolayı bağlı olan əsaslı xərclərdir (əmək xərcləri, kreditlərin dəyəri, əməliyyat xərcləri, icarə haqları, marketinq xərcləri, satış). Sahibkarın mükafatı layihənin vaxtında həyata keçirilməsi riskinə görə mükafatı nəzərə alır. Dəyəri hesablayarkən ekspert tikintinin ümumi xərcləri ilə obyektin bazardakı qiyməti arasındakı fərqə bərabər olan inşaatçının mənfəətini, sahibkarın mənfəətini təhlil edir.
Birbaşa xərclər- təşkilatın birbaşa, qaimə xərcləri və mənfəəti nəzərə alınmaqla quraşdırma işlərinin təxmini dəyəri. Birbaşa xərclərə əmək haqqı, tikinti materialları və maşınların istismar xərcləri daxildir. Qaimə məsrəfləri standartlara uyğun olaraq müəyyən edilir və nəqliyyat, inzibati heyət və s. xərcləri əhatə edir. Quraşdırma podratçısının mənfəəti tikinti işlərinin dəyərindən asılıdır və investor tərəfindən ödənilir. Podratçının xərclərini hesablayarkən aşağıdakı hallar nəzərə alınır:
- Böyük bina ölçüləri üçün davamlı strukturlar istifadə olunur. Xərclər materialların və işlərin keyfiyyəti ilə müəyyən edilir, buna görə də materiallar dəqiqləşdirilməlidir.
- Bazarda podratçılar arasında rəqabətin dərəcəsi xərclərin səviyyəsini müəyyən edir;
- Qaimə məsrəflərinin səviyyəsi podratçının imkanları ilə müəyyən edilir.
Dolayı xərclər- tikinti müqaviləsinə aid olmayan tikinti xərcləri, o cümlədən:
- Dizayn işləri;
- Konsaltinq, hüquq xidmətləri;
- Kredit vasitəsilə maliyyələşdirmə;
- Risk sığortası;
- Tikinti zamanı vergilər;
- İnkişaf xərcləri;
- Marketinq xərcləri;
- Tərtibatçının inzibati xərcləri və s.
Dolayı xərcləri müəyyən edərkən ekspert müəyyən halları nəzərə alır. İnkişaf etməmiş bazarda daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi zamanı dolayı xərclər əlavə xərclər (marketinq, komissiyalar, inzibati və s.) ehtiva edir. Xərclərin bir hissəsi tikintinin həcmi ilə müəyyən edilir, bu məsrəflər birbaşa məsrəflərin faizi kimi, digər hissəsi isə birbaşa hesablama ilə qiymətləndirilən əmlakın növü ilə müəyyən edilir.
Sahibkarlıq gəliri risklər nəzərə alınmaqla tikinti zamanı əldə edilən mənfəəti əks etdirən bazarda binanın dəyərinin bir hissəsidir. Sahibkarın gəliri obyektin bazarda satış qiyməti ilə ümumi xərclər arasındakı fərqə bərabərdir. Biznes gəliri bazardakı binaların dəyərinin ayrılmaz elementidir. Təcrübədə sahibkarın gəlirini hesablamaq üçün onlar analoji obyektlərlə əməliyyatların təhlilindən istifadə edir, məsrəf göstəricilərinə (birbaşa xərclər, məsrəflərin məcmusu, məsrəflərin məcmuəsi və xərclərin dəyəri) təyin olunan gəlirin standart faizini müəyyən edirlər. sayt, layihənin dəyəri).
Beləliklə, binaların dəyişdirmə dəyəri ilə qiymətləndirilməsi daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin peşəkarlar tərəfindən mənimsənilmiş əlverişli üsuludur.
