Ликвидационная стоимость (по тексту далее – ЛС) необходима во многих случаях. Например, ее определение востребовано при передаче объекта в залог в случае получения кредита; при закрытии предприятия или при финансировании предприятия-должника, и т.д.
От правильности определения этой ликвидационной оценки зависит качество принимаемых решений.
Что такое «ликвидационная стоимость» и что влияет на ее величину?
В общем виде под ликвидационной стоимостью понимается цена, за которую актив может быть реализован на рынке в строго ограниченные сроки.
Как правило, указанная оценка всегда ниже рыночной . И это объясняется множеством причин, в частности:
Кроме выше указанных факторов на величину ЛС влияет и методика ее оценки.
Методы оценки ЛС
Различают два основных варианта оценки ЛС :
Поэтому оценка указанной скидки происходит экспертным путем, а ее величина обычно колеблется в пределах 10-50% и даже выше.
Если Вы еще не зарегистрировали организацию, то проще всего
это сделать с помощью онлайн сервисов, которые помогут бесплатно сформировать все необходимые документы:
Если у Вас уже есть организация, и Вы думаете над тем, как облегчить и автоматизировать бухгалтерский учет и отчетность, то на помощь приходят следующие онлайн-сервисы, которые полностью заменят бухгалтера на Вашем предприятии и сэкономят много денег и времени. Вся отчетность формируется автоматически, подписывается электронной подписью и отправляется автоматически онлайн.
Он идеально подходит для ИП или ООО на УСН , ЕНВД , ПСН , ТС , ОСНО.
Все происходит в несколько кликов, без очередей и стрессов. Попробуйте и Вы удивитесь
, как это стало просто!
Виды
Ликвидационная стоимость делится на три основных вида :
- упорядоченная ЛС (или долгосрочная). Она возникает тогда, когда реализация активов происходит в течение длительного периода времени, который позволяет продать имущество по реальной цене. Этот вид ликвидационной стоимости характеризуется наиболее высокой оценкой. Для труднореализуемых активов (самых неликвидных) период времени, который дается для распродажи активов, равняется, как правило, 2-м годам. Главная задача при долгосрочной продаже активов – это максимальное приближение их стоимости к текущей рыночной.
Упорядоченная ЛС представляет собой величину расчетную, исчисляемую в текущих ценах за вычетом расходов на продажу имущества. Это выручка, которую предприятие получает в результате открытой реализации своих активов в течение некоторого промежутка времени. За этот период у продавца есть возможность провести определенные мероприятия, ориентированные на увеличение привлекательности активов (например, проведение ремонта, и т.д.); - принудительная ЛС (или краткосрочная). Такая распродажа характеризуется очень высокой скоростью, в результате которой получить реальную стоимость активов невозможно. Распродажа всех активов обычно проводится одновременно, на одном аукционе. Цель такой быстрой реализации – получение денежных средств для расчета с краткосрочными обязательствами компании или с теми долгами, по которым наступил срок погашения.
Принудительная ЛС представляет собой выручку от открытой и скорой продажи имущества, уменьшенную на величину расходов, связанных с этим процессом. Но время на реализацию активов столь мало, что на проведение мероприятий по повышению ликвидности активов его не хватит. А значит, оценка будет минимальной; - ликвидационная стоимость уничтожаемых активов. Это название условно, но оно точно отражает суть процесса: ЛС определяется для того, чтобы сначала активы списать с учета и затем их уничтожить, а не продать. Как правило, такой порядок ликвидации предприятия используется для возведения на его месте новых объектов – и экономический эффект от подобного строительства гораздо выше, чем от распродажи ликвидируемого предприятия.
В каких случаях необходим данный расчет
Прежде всего, ЛС требуется в случае :
Поэтапный порядок оценки
В общем виде оценка ЛС – это определение рыночной стоимости актива и расходов на его ликвидацию (продажу или уничтожение).
Стоит отметить, что расчет ЛС должен опираться не на быструю продажу активов, а на максимальное извлечение дохода от их выбытия, которое позволит решить все поставленные задачи или их большую часть.
Формула
Данная формула определения ЛС применяется наиболее часто, поскольку позволяет максимально приблизить эту оценку к ее рыночной величине:
Стоимость ликвидационная = Рыночная стоимость х (1 – Коэффициент вынужденной продажи)
Коэффициент вынужденной продажи находится в пределах 0,1 – 0,5 или от 10 до 50% от рыночной стоимости объекта.
Определяется величина этого коэффициента отдельно, путем .
И на нее оказывает влияние множество факторов :
- сроки продажи имущества;
- тип и состояние имущества;
- рыночная оценка аналогичного имущества;
- состояние экономики на текущий момент, и иные факторы.
Поэтому эксперты считают, что указанный коэффициент должен быть иметь нижнюю границу не менее 0,5, т.е. 50%. Кроме того, расчет по этой формуле очень часто дополняют показателем затрат на ликвидацию, который показывает реальную выручку от выбытия активов.
Нюансы в оценке ликвидационной стоимости
При ликвидации предприятия в силу его банкротства следует учесть следующее:
- оценка имущества предприятия может производиться, как целого комплекса;
- оценка может выполняться аукционным способом, при котором происходит продажа имущества по отдельности.
В первом случае быстрая и выгодная продажа затруднена тем, что стоимость предприятия, как целого комплекса всегда высока, даже если она не отвечает реальной рыночной стоимости активов. Кроме того, при определении ЛС в таком случае часто забывают про стоимость бизнеса – его репутации и заработанного имени.
При использовании аукционного способа продажи имущества предприятия есть шанс его реализовать очень выгодно, но не в полном объеме. Тогда следует изначально определиться с теми активами, которые подлежат выбытию не через продажу, например, с помощью сдачи их в металлолом, путем уничтожения, и т.д. Обычно такие активы только пополняют расходы на ликвидацию предприятия.
Ликвидационная оценка основных средств , в том числе и оборудования, часто находится в зависимости от их остаточной стоимости, которая исчисляется по сроку эксплуатации актива и его первоначальной цены. Кроме того, на величину ЛС влияет еще множество факторов, один из которых срок эксплуатации, техническое состояние объекта, а также наличие на рынке более современных аналогов. Но это не касается зданий, которые оцениваются, прежде всего, по их местоположению и по количеству у них собственников.
Ликвидационная стоимость акций представляет собой ту сумму, которая останется после продажи активов предприятия, погашения за их счет обязательств предприятия и осуществления выплат по привилегированным акциям. Обычно эта ЛС служит лишь оценочным показателем для , но до тех пор, пока действительно не происходит ликвидации предприятия. Тогда ЛС становится важна тем, кто собирается выкупать этот бизнес.
О том, что такое ликвидационная стоимость и зачем она нужна, рассказано в следующем видео материале:
При продаже недвижимости с кротчайшие сроки возникает множество вопросов, связанных с определением ее ликвидационной стоимости. В данной статье попытаемся разобраться чем же отличается рыночная стоимость квартиры от ликвидационной, какие факторы влияют на оценку и какой пакет документов необходимо подготовить.
Ликвидационная стоимость: что это?
Ликвидационная стоимость жилой недвижимости представляет собой цену, за которую ее можно продать в кратчайшие сроки без учета прочих издержек. Иными словами, это такая стоимость, за которую владелец квартиры будет готов ее продать, при условии, что реализовать ее нужно очень быстро по каким-либо причинам. Эта цена всегда значительно ниже рыночной, обычно разница составляет около 30 процентов.
Оценка проводится для:
- банковских учреждений;
- конечного покупателя;
- местных органов власти.
При получении кредита на квартиру обязательно проводится оценка стоимости жилья. Это связано с тем, что недвижимое имущество на период выплаты кредита становится собственностью банка.
Чтобы правильно оценить ликвидационную стоимость и избежать возможных ошибок продавцу лучше всего обратиться за помощью к независимым оценщикам или агентству недвижимости. Отдавать предпочтение стоит компаниям, которые хорошо зарекомендовали себя на рынке недвижимости, имеют соответствующий опыт. Также следует убедиться, что у оценщика есть лицензия, сертификат на проведение оценочной операции.
Для того, чтобы заказать оценку продавец должен предоставить специалисту документ, подтверждающий право собственности на квартиру.
Отличие ликвидационной стоимости от рыночной
Рыночная стоимость – это вероятная цена, за которую можно продать квартиру на рынке недвижимости, учитывая ее особенности. Данная цена зависит от множества факторов:
- Квадратуры.
- Развитости инфраструктуры района, в котором она расположена.
- Типа многоквартирного дома.
- Коммуникаций.
- Расположения комнат.
- Отдаленности от центра города.
Ликвидационная стоимость отличается тем, что это та цена, с которой продавцу нужно вынужденно согласиться, если продать квартиру необходимо за короткий срок в силу определенных обстоятельств.
На сумму ликвидационной стоимости в первую очередь влияет тот факт, что реализовать ее нужно как можно быстрее. А вот на рыночную стоимость временной фактор роли не играет, оценивается в первую очередь качество жилой недвижимости.
Основными отличиями ликвидационной стоимости от рыночной являются:
- реализация недвижимости является вынужденной;
- короткий срок продажи.
Как оценивается ликвидационная стоимость?
Существует два наиболее распространенных метода расчета: прямой и косвенный. Далее более подробно рассмотрим каждый из них.
При расчете прямым способом применяется сравнительный анализ. То есть анализируются не так давно проданные квартиры с похожими характеристиками. Проведя исследование цен, можно вывести оптимальную стоимость интересующего объекта. Недостатком данного метода является, то что его нельзя применять при оценке квартир, которые были спроектированы по индивидуальному проекту.
Косвенный метод основывается на рыночной стоимости с вычетом ликвидационных расходов, связанных с быстрой подготовкой всей необходимой документации и ограниченными сроками реализации жилого недвижимого имущества.
Основные этапы оценивания ликвидационной стоимости:
- Согласование точной даты.
- Определение метода оценивания.
- Сбор необходимой информации.
- Согласование полученной информации.
- Составление подробного письменного отчета.
Документы, необходимые для проведения экспертизы
В процессе оценки специалисту-оценщику потребуется определенный ряд документов для проведения расчетов и анализа недвижимости.
Перечень основной документации:
- документ, подтверждающий собственность (договор купли-продажи на квартиру, дарственная и т.д.);
- выписка из технического паспорта бюро технической инвентаризации;
- подробная схема жилой недвижимости;
- справки о наличии или отсутствии задолженностей по квартире.
Факторы, влияющие на оценку
Ликвидационная стоимость квартиры оценивается согласно ряда критериев. Основными из них являются:
- Общая политическая и экономическая ситуация в стране – в кризисные моменты стоимость жилья значительно падает.
- Общая ситуация на рынке недвижимости.
- Срок, в течении которого необходимо продать квартиру – чем короче срок реализации, тем ниже стоимость.
- Общая квадратура жилого помещения, планировка.
- Состояние квартиры в целом – состояние отделки, наличие коммуникаций.
- Субъективные факторы.
- Местоположение, этажность, тип строения многоквартирного дома.
На российском рынке недвижимости в основном используется рыночная стоимость при продаже жилого объекта. Ликвидационная стоимость чаще всего применяется в условиях кризиса в стране и при ипотечном кредитовании.
Чтобы избежать возможных ошибок при определении ликвидационной стоимости, нужно в первую очередь понять в чем ее суть, чем она отличается от рыночной. Не стоит самостоятельно заниматься оценкой, лучше всего обратиться к специалистам, ведь только опытный оценщик сможет высчитать точную и максимально достоверную стоимость.
Под стоимостью объекта недвижимости обычно подразумевают его рыночную стоимость. Однако существуют и другие виды стоимости недвижимого имущества, которые порой необходимы для совершения с ним той или иной сделки. Так, в ряде сделок используется ликвидационная стоимость жилья. В чем заключается ее отличие от рыночной? В каких ситуациях требуется ее определять?
«Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости может быть продан в ближайшее время, – говорит директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» (ГК «МИЦ») Инна Игнаткина. – Рыночная стоимость зависит от ряда факторов (от транспортной доступности, типа дома, метража и т.д.). Наиболее точно определить рыночную стоимость объекта недвижимости сможет только профессиональный оценщик или опытный риэлтор».
Зачастую продавцы жилья, плохо ориентирующиеся на рынке недвижимости, устанавливают на реализуемые объекты цены, которые существенно отличаются от среднерыночных показателей. Разумеется, каждому хочется продать свою квартиру подороже. Тем не менее, случается и обратное. Так, собственник, желающий сократить время экспозиции продаваемого жилья, может назначить цену ниже рыночной. В таком случае речь уже идет о ликвидационной стоимости объекта недвижимости. «Другими словами, ликвидационная стоимость – это такая стоимость жилья, с которой продавцу придется согласиться в случае, если ему нужно быстро реализовать имеющийся в его собственности объект недвижимости», – говорят в «МИЦ-Недвижимость».
Примечательно, что большинство кредитных организаций при выдаче ипотечного кредита учитывают не только рыночную, но и ликвидационную стоимость жилища. Делается это главным образом для того, чтобы в случае дефолта заемщика можно было без промедления продать залоговое имущество. Если же банк выставит на рынок жилплощадь по цене, близкой к рыночной, это затянет процесс реализации объекта.
Человеку, который не слишком хорошо понимает ситуацию на рынке недвижимости, самостоятельно будет сложно определить как рыночную, так и ликвидационную стоимости имеющегося у него в собственности жилья. «Практически на каждом сайте недвижимости сегодня имеется онлайн-калькулятор, который, анализируя введенные пользователем данные, определяет стоимость квартиры, – говорит Инна Игнаткина. – Однако нужно понимать, что такие программы не учитывают ряд ценообразующих факторов и нюансов, а потому настоящую цену так высчитать нельзя. Недаром опытные оценщики и риэлторы всегда стараются выехать на объект и осмотреть его лично, чтобы учесть все особенности жилья, начиная от транспортной доступности, заканчивая качеством ремонта в квартире. Поэтому в ходе подготовки к серьезной сделке рекомендуется обращаться к профессионалам»
Ликвидационная стоимость — это стоимость всех активов, которые могут быть распроданы, в случае наступления банкротства предприятия .
Продажа активов осуществляется с целью погашения, полностью или частично, всех обязательств перед кредиторами.
Обычно о возможном банкротстве становиться известно задолго до принятия данного решения и начала всех необходимых процедур, поэтому предприниматели успевают продать часть активов по более выгодным ценам и погасить часть обязательств.
Оценка ликвидационной стоимости
Формула подсчета стоимости №1
Существует два способа расчета ликвидационной стоимости. В случае, когда предприятие перестает приносить прибыль и в случае, когда оно продолжает приносить прибыль.
Формула для расчета ликвидационной стоимости довольно-таки проста:
(Цена/прибыль) или как ее обычно пишут в учебниках (P/E).
Для расчетов берут данные за квартал работы предприятия и эти данные должны быть достоверны. В некоторых случаях вводят дополнительные корректирующие коэффициенты. При этом следует учитывать, что точно ликвидационную стоимость можно узнать только после того, как предприятие будет признано банкротом, а его имущество уйдет «с молотка».
То есть вы рассчитываете вероятную сумму, которые вы смогли бы получить, в случае распродажи активов в определенный момент времени.
Поэтому обычно для расчета ликвидационной стоимости используют следующую формулу:
Сп = Р ф × (1 – К п) × (1 – К в) .
где Сп
– ликвидационная стоимость;
Рф
– рыночная капитализация, которая выражается в абсолютных значениях;
Кв
и Кп
– повышающий и понижающий актив, соответственно, оба зависят от ситуации и времени необходимого на реорганизацию или ликвидацию предприятия.
Формула для расчета стоимости №2
Второй способ расчета ликвидационной стоимости подразумевает, что предприятие продолжает получать прибыль и поэтому при расчетах данный факт необходимо учитывать. В таком случае определяют сумму долговых обязательств, так как без этого невозможно определить реальную стоимость активов.
Ликвидационная стоимость в таком случае определяется достаточно просто: от суммарной стоимости имущества вычитаем задолженность предприятия . В таком случае, при расчетах ликвидационной стоимости не используются вспомогательные коэффициенты, но необходимо учитывать процентные ставки по кредитам.
Для расчета накопленного долга используют формулу расчета процента:
FV=P(1+n)k – для сложной ставки;
FV=P(1+nk) – для простой;
где FV
– сумма долга с процентами;
n
– ставка процента;
k
– период;
P
– сумма кредиторской задолженности.
При определении кредиторской задолженности следует учитывать также выплаченные долги. Если имеет место просроченная задолженность, то она должна включаться в итоговую сумму вместе с пенями и штрафами.
Когда информация баланса должна быть уточнена и скорректирована?
Процесс ликвидации предприятия длится долго. В итоге, на основании проведенных процедур составляется ликвидационный баланс.
Целью ликвидационного баланса является:
- Показать понесенные предприятием во время ликвидации или реорганизации убытки
- Обеспечение кредиторов и соответствующие государственные органы достоверной информацией об экономическом состоянии фирмы.
Как правило, перед итоговым ликвидационным балансом, сначала сдают промежуточные балансы. В них, данные о состоянии пассивов и активов, корректируются в течение всего периода, пока длится ликвидация предприятия.
Перед тем как ликвидационный баланс будет сдан в налоговую инспекцию, в нем необходимо произвести соответствующие записи и корректировки.
Необходимо будет указать:
- Все затраты и убытки , понесенные во время ликвидации имущества;
- Полученную выручку от продажи активов;
- В балансе фиксируют информацию о финансовом состоянии предприятия, его имуществе и обязательствах на момент ликвидации баланса.
Затем баланс утверждается учредителями или участниками конкурсного правления. После того как окончательно будет получено решение о ликвидации предприятие, то есть предприятие будет удалено из госреестра юридических лиц, итоговый баланс сдают в налоговую инспекцию.
Основная сущность понятия
Сущность ликвидационной стоимости активов заключается в том , что эти активы являются залоговым имуществом предприятия. Под эти активы оно берет кредит в банке и этим же имуществом расплачивается, в случае банкротства, по всем своим обязательствам. То есть если предприятие не получает прибыли, стоит на грани банкротства, то ее активы автоматически превращаются в пассивы.
При этом важно учитывать , что банки обычно выдают кредиты исходя из ликвидационной стоимости, а величину ликвидационной стоимости рассчитывают исходя из рыночной. Это обусловлено тем фактом, что при продаже активов, в случае банкротства, их цена будет значительно ниже их первоначальной стоимости.
Так как в таком случае активы будут распроданы «с молотка», нередко поспешно и с большими потерями. Поэтому кредиторы ищут поиски подстраховаться.
Экономическое определение понятия
Экономическое определение понятия заключается в том, что ликвидационная стоимость обретает свое значение тогда, когда появляется необходимость продажи имущества предприятия в сжатые сроки. Но не всегда оно связано с банкротством предприятия.
Очень часто это понятие относится также к распродаже устаревшего или ненужного оборудования. Вырученные средства идут на погашение обязательств перед кредиторами. Остатки могут быть пущены на выплаты дивидендов или вложены в другие активы.
В мировой экономике понятие «ликвидационная стоимость» имеет четкую связь именно с вероятностью банкротства.
Суть такого подхода проста, в любом случае, рано или поздно, предприятие будет признано банкротом, и все имущество будет распродано. Существует два подхода к продаже активов в данном случае: срочная ликвидация и упорядоченная.
Срочная ликвидация возникает тогда, когда кредиторы требуют немедленного погашения всех обязательств. Причины таких требований могут быть различными, но обычно, чтобы в таких случаях активы продаются по заниженной стоимости. Устраиваются распродажи и аукционы.
Упорядоченная ликвидация происходит в разумные сроки. В таком случае ликвидационная стоимость может быть максимально близка к рыночной.
Обычно такая ликвидация происходит в двух случаях:
- После погашения всех долгов ;
- В случаях, когда о вероятном банкротстве становиться известно заранее , до начала процедуры ликвидации предприятия.
Бухгалтерские активы и пассивы
Как известно все операции, включая продажу имущества по ликвидационной стоимости, должны быть документально зафиксированы в бухгалтерской отчетности предприятия. Все средства предприятия разделяются на активы, то есть на имущество и на пассивы – источники формирования этого имущества.
В силу того, что структура капитала не зависит от принятых решений, касающихся инвестиционной политики, то организация не может изменить рыночной стоимости своих активов. Их стоимость не зависит от состояния пассивов предприятия.
