Оформление переуступки прав на квартиру по дду. Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве: риски, налоги, документы. по договору участия в долевом строительстве

Участник ДДУ (Договор Долевого Участия), купивший помещение у застройщика на начальной стадии строительства, имеет право продать его другой стороне до момента сдачи здания в эксплуатацию. (читайте )

Между покупателем и дольщиком подписывается договор о переуступки права. Об этом намерение участники сделки письменно уведомляют застройщика, предоставив ему копию договора. Строительная компания должна дать свое согласие.

Цессия регулируется федеральным законом № 214-я статья 11.

Сведения покупателю

При приобретении квартиры по уступке прав имеются нюансы:

1. При оформлении указывается вид первоначального договора - основание передачи прав.
2. В документе приписывается фиксированная сумма и порядок расчета. Без этого пункта сделку можно признать незаконной.
3. Проверяются документы застройщика на осуществление строительных действий.
4. Договор переуступки заверяется нотариусом.
5. Покупатель уведомляет застройщика о сделке, в независимости прописан этот пункт в документе или нет.

Основания для заключения договора

Основания для подписания документа переуступки регламентируются 328-й статьей пункт 1 ГК РФ. Принадлежащее дольщику право на собственность (подтверждается ), согласно закону, может быть передано другой стороне по заключенной сделке.

Возможен переход при правопреемстве (наследование) или реорганизации юридического лица, если помещением владеет организация.

Дольщик может уступить право требование, если соблюдаются условия:

1. Уступка происходит после . Или единовременно переводится долг на новое лицо долевого участия в подряде. Вторая сторона будет производить оплату застройщику.
2. Переуступка разрешена с момента фиксирования документа ДДУ, до заверения сторонами придаточного акта, или другой бумаги о передачи здания в эксплуатацию.

Первоначальное лицо, уступившее требование, несет ответственность за недействительность переданного права перед новым участником договора. Но дольщик не ответственен за неисполнение обязательств застройщиком.

Исключение: участник ДДУ поручился за компанию перед новым дольщиком.

Алгоритм заключения договора

Права по документам переуступки в долевом строительстве переходят новому владельцу в объеме, в каком они принадлежали бывшему дольщику. Перед подписанием договора выполняются действия :

1. Проверка документации застройщика.
2. Подготовка бумаг участников.
3. Составление договора.
4. Протоколирование соглашения.

Для проверки бумаг компании обращаются с просьбой в офис организации, занимающейся строительством. Администрация обязана по первому требованию приобретателя представить необходимые бумаги :

1. Учредительные сертификаты предприятия.
2. Регистрационный аттестат и ИНН.
3. Патенты на землю - собственность или аренда.
4. Квартальная финансовая выписка.
5. Лицензия на постройку.

Вместе с этими свидетельствами покупатель вправе запросить план на строительство . В нем указывается:

1. Проектируемая цель.
2. Стадии возведения.
3. Реализация сооружения здания (срок).
4. Время сдачи дома в пользование (предполагаемое).

У организации должна быть проектная декларация, прописывающая способ выполнения обязательства застройщика. И договор, подтверждающий на основании чего (средства), осуществляется постройка.

Действия сторон сделки

Перед реализацией помещения продавец выполняет действия :

1. Уведомляет застройщика о продаже - организация извещается в письменной форме. Если фирма не предупреждена о смене дольщика, то сделка может быть признана незаконной.
2. Застройщик выдает письменное разрешение - компания требует до 5% за процесс уступки. Так как продавец реализует площадь в основном по цене выше, чем приобретал у фирмы.
3. Предприятие выдает справку о выплате задолженности по соглашению.
4. Согласие (заверенное) одного из супругов на продажу - при приобретении помещения в браке. о разделе имущества читайте .
5. Разрешение банка - при нахождении квартиры в закладе по ипотеке.
6. Выписка из ЕГПР (Единый Государственный Реестр прав).

Покупатель перед приобретением должен заручиться разрешением жены/мужа (покупка имущества в браке). Будущий дольщик подписывает и получает договор по кредиту, если жилая площадь покупается по ипотеке.

Правильное составление

После всех действий составляется соглашение, подлежащее регистрации. Бумага составляется в строительной организации, в агентстве по недвижимости или у юриста.

В договоре прописывается:

1. Предмет соглашения - ФИО участников, № документа участия в ДДУ, объект передачи (количество комнат, общая и жилая площадь, номер помещения).
2. Стоимость, порядок расчетов, обеспечение выполнения обязательств об оплате.
3. Обязанности и ответственности сторон.
4. Заключение, адреса и подписи участников соглашения.

Скачайте образец, перейдя по .

Время оформления

Регистрация происходит в Регистрационной или Кадастровой палате и МФЦ (Многофункциональный центр).

В присутствие служащего, участники подписывают соглашение и предоставляют документы:

1. Удостоверение личности.
2. Согласие супругов при необходимости.
3. Документ на приобретение, ранее подписанный с застройщиком.
4. Информацию о долге перед предприятием или бумагу о переводе задолженности новому дольщику.
5. Разрешение фирмы на переуступку прав.
6. Подтверждение от банка (при залоге) и договор по кредиту, если присутствует ипотека.

После передачи документов, оплачивается госпошлина. Каждому покупателю своя квитанция. Регистратор заполняет заявление. В нем указываются: объект, технические параметры и данные участников купли-продажи.

Сотрудник кадастровой службы принимает подписанное соглашение, оригиналы и копии бумаг. Продавцу и покупателю выдается расписка о получении с датой зарегистрированного документа.

Сроки заверения - от 5 до 10 рабочих дней.

В назначенный срок приобретатель забирает заверенный договор. Продавец получает документ, изначально подписанный с застройщиком.

Какие есть особенности?

Покупатель заменяет первоначального владельца. По соглашению он получает объем прав, который был у продавца.

Участник ДДУ вправе требовать передачу собственности в оговоренное время . Но долевой документ подлежит обязательной регистрации, и право требования вступает в силу с момента заверения. Передача прав по ДДУ осуществляется , а на это может уйти до нескольких месяцев.

Но если метры переданы дольщику, то цессия лишается смысла: застройщик исполнил свои гарантии, а дольщик реализовал право ДДУ. В этом случае подписывается обычный договор купли-продажи.

При ДДУ переуступка осуществляется только с момента регистрации до того, как помещение передано владельцу.

Заключение

Переуступка прав требования не является как таковым документом о купле-продаже жилой площади. Это способ, где происходит смена сторон (дольщик или приобретатель) при согласии с застройщиком.

Выплачивая средства по договору, новый владелец покупает права и ответственность по главному документу, заключенным ранее со строительной компанией.

Переуступка прав облагается ставкой НДФЛ:

1. Резидент РФ - 13%.
2. Нерезидент - 30%.

Вы передумали покупать квартиру в выбранном районе города, но договор долевого участия в строительстве уже подписан? Вам срочно потребовались деньги и вы хотите продать свою долю в доме строящемся по принципу долевого участия в строительстве? В данном случае просто необходимо составить договор уступки права требования (цессия) по договору долевого участия в строительстве, а если коротко (договор цессии по ДДУ). Но с другой стороны возникает следующий вопрос, как правильно оформить данную сделку и какие есть у неё нюансы? Именно поэтому наши квалифицированные юристы, находящиеся в Чебоксарах, подготовили для Вас соответствующий документ, чтобы Вы могли скачать бесплатно без регистрации типовой образец (пример) формы (бланк) уступки права требования по договору долевого участия в строительстве (договор цессии ДДУ образец), соответствующий законодательным актам 2020 года, благодаря которому Вы правильно оформите данную сделку, чтобы минимизировать риски потери ваших денежных средств.

Скачать без регистрации

Внимание!!! Прочтите полезную информацию ниже, чтобы правильно составить договор цессии по ДДУ.
В конце текста БОНУС для жителей г.Чебоксары

Важно знать! Обязательно к прочтению

Данный договор переуступки права требования на участие в долевом строительстве многоквартирного дома регулируется следующими законодательными актами: глава 24 параграф 1 часть 3 Уступка требования (цессия) ГК РФ и федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости"

Основные нюансы договора цессии по ДДУ

1. Переуступить право требования можно только до подписания акта приема-передачи, после это уже договор цессии заключить не получится.
2. Договор уступки прав требования заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации – в силу ст. 4 и 17 № 214-ФЗ. Договор вступает в силу только после ее государственной регистрации. Это означает, что не должны осуществляться никакие платежи до государственной регистрации договора уступки права требования.
3. Проверить если в договоре участия в долевом строительстве пункт о запрете на уступку права требования.
4. Необходим следующий пакет документов, относящийся к сделке:
   • первоначальный договор долевого участия (оригинал и нотариально заверенная копия);
   • платежные документы, подтверждающие, что оплата по ДДУ была произведена полностью;
   • возможно, справка от застройщика о том, что по конкретному объекту долевого строительства (например, квартире) обязательства дольщика по оплате исполнены полностью и в срок, материальных или иных претензий застройщик к первоначальному дольщику не имеет и не возражает против переуступки;
   • письменное согласие застройщика, в случае если в договоре есть пункт о том, что лишь в таком случае разрешена переуступка прав требования;
   • разрешения кредитной организации, если квартира приобреталась участником долевого строительства с использованием ипотечного финансирования;
   • нотариально заверенное согласие супруга, если участник находится в браке;
   • если право требования находится в залоге, письменное согласие залогодержателя;
   • согласие органов опеки и попечительства на уступку прав требования по договору, если участником долевого строительства является несовершеннолетний (недееспособный).
5. В договоре переуступки не должны содержаться пункты, изменяющие условия первоначального ДДУ. Все условия должны быть сохранены.
6. Оплата по договору уступки права требования осуществляется на тех условиях, которые прописаны в договоре, поэтому необходимо внимательно отнестись к этой части соглашения.
7. Предыдущий дольщик несет перед новым ответственность за действительность переданного им права, но не за исполнение застройщиком его обязанностей.
8. Если переуступка оформлена до возбуждения дела о банкротстве застройщика, то на гражданина распространяются гарантии Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ "О Фонде защиты прав граждан".
9. Необходимо проверить, что на квартире нет обременений (ипотеки). Также удостовериться, что оплата была произведена по всем уступкам, если их было несколько.

Мы надеемся, что данный образец формы договора уступки права требования по договору долевого участия в строительстве (договор цессии ДДУ образец), соответствующий законодательным актам 2020 года, поможет сохранить Ваше драгоценное время, нервы и деньги которые могли потратить на

Денис Артемов, ведущий юрист юридической фирмы Via lege, рассказал порталу Новострой-М о том, что такое договор уступки прав требования (цессии), как его правильно применять на рынке новостроек и минимизировать возможные риски.

По договору уступки прав (на латыни «уступка» - «cessio», «цессия») одно лицо передает другому право требования об исполнении какого-либо обязательства. По договору уступки можно передавать и сами обязательства - принимающая сторона должна их исполнить в пользу третьего лица.

В случае с квартирами в новостройках, правообладатель (цедент) передает правоприобретателю (цессионарий) основанное на договоре право требования к застройщику передачи квартиры после ввода дома в эксплуатацию.

Договор уступки прав во многом схож с соглашением купли-продажи, поэтому, чтобы было проще, мы будем называть правообладателя - продавцом, а правоприобретателя - покупателем.

Договор уступки широко применяют при реализации квартир в новостройках. Дело в том, что, во-первых, по мере строительства стоимость жилья в новостройках растет, что дает возможность вкладывать денежные средства с целью дальнейшего получения прибыли. Многие инвесторы не дожидаются окончания строительства и оформления квартиры в собственность, а стремятся продать недвижимость раньше. Для этого они используют уступку прав.

Во-вторых, договоры участия в долевом строительстве (ДДУ) можно заключать только пока идет строительство - то есть до момента ввода дома в эксплуатацию. А договоры купли-продажи - только при наличии оформленного права собственности на квартиру. При этом от момента ввода объекта до оформления права собственности может пройти довольно много времени, в течение которого застройщики выпадают из фазы активной реализации квартир. В результате они заключают ДДУ на оставшийся объем квартир с одной из своих структур, которая в дальнейшем без спешки занимается продажами по договорам уступки.

Примечательно, что использование такого вида договора выгодно обеим сторонам сделки. Продавец может получить деньги за квартиру, не проходя процедуру ее принятия по акту приема-передачи и оформления права собственности, а также без дополнительных затрат на эксплуатацию. Покупатель - приобрести квартиру не «с нуля», отследить ход строительства и его темпы (причем цена квартиры в таком случае ниже, чем после ввода новостройки в эксплуатацию и оформления права собственности).

Подводные камни

Договор уступки прав должен соответствовать определенным требованиям. Глава 24 Гражданского кодекса РФ посвящена перемене лиц в обязательствах и вводит ряд важных правил. К наиболее существенным закон относит следующие:

Договор уступки прав должен быть составлен в письменной форме, а уступка прав по ДДУ - обязательно пройти государственную регистрацию (при этом права нового лица на квартиру появляются именно с момента государственной регистрации);

В договоре должен быть четко определен предмет сделки (квартира), указана ее цена, порядок расчетов;

Если в договоре участия в долевом строительстве предусмотрено обязательное письменное согласие застройщика на уступку, необходимо его получить - в противном случае сделка может быть признана недействительной.

Статья 11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» дополняет этот перечень еще двумя условиями:

Продавец может уступить только полностью оплаченную квартиру или покупатель должен принять на себя обязательство по оплате долга;

Уступка прав возможна только до момента передачи квартиры по акту (правило исходит из сущности договора уступки: при подписании акта само право требования передачи квартиры реализуется - уступать становится нечего).

Кроме того, важными являются следующие моменты:

В договоре уступки прав продавец должен гарантировать юридическую чистоту квартиры (не заложена, не арестована, на нее не имеют права третьи лица, нет судебного спора);

В соответствии со статьей 385 Гражданского кодекса РФ, при уступке прав продавец передает покупателю имеющиеся у него правоустанавливающие документы (договор участия в долевом строительстве, платежные документы). Важно составить отдельный акт об этом);

Факт полного расчета покупателя с продавцом во избежание дальнейших разногласий также нужно подтвердить актом - о взаиморасчетах;

Застройщик обязательно должен быть письменно уведомлен о состоявшейся уступке прав, ответственность за отсутствия уведомления несет покупатель;

Перед заключением договора уступки важно убедиться в действительности уступаемых прав, в частности в том, что договор не расторгнут и полностью оплачен.

Проще всего проверить это - запросить выписку по квартире из Единого государственного реестра прав. В ней должны быть подтверждены действительность договора (не расторгнут ли) и правообладатель квартиры, отсутствовать информация о наличии ипотеки, судебных арестов и других обременениях.

Также по возможности необходимо приехать вместе с продавцом в офис застройщика: девелопер не заинтересован в том, чтобы не оплаченные или недействительные права на квартиру реализовывали третьим лицам. Кроме того, у застройщика находится свой экземпляр документов, составляющих юридическую историю квартиры, с которым можно сверить предоставляемые продавцом бумаги.

После заключения договора уступки прав покупатель «остается один на один» с застройщиком, поэтому важно также ознакомиться с основными правоустанавливающими документами на строительство:

Распоряжение главы местной администрации о строительстве;

Договор между администрацией и застройщиком об условиях строительства жилого дома;

Договор аренды земельного участка (свидетельство о праве собственности);

Разрешение на строительство;

Положительное заключение государственной экспертизы по проекту строительства.

Менеджер застройщика может сообщить также другую значимую информацию: например, о новых сроках окончания строительства (они могут сдвигаться); о предварительных обмерах квартиры (если площадь увеличилась, с покупателя в дальнейшем возьмут доплату) и о приблизительной стоимости эксплуатации квартиры (в договоре она не фигурирует).

Изучая сам договор долевого участия, необходимо обратить внимание на то, что он должен быть прошит и иметь прямоугольный штамп Федеральной службы государственной регистрации о проведенной регистрации.

Также продавец обязан предоставить документы, подтверждающие произведенную оплату: квитанции к приходным кассовым ордерам, банковские платежные поручения, акты сверки расчетов.

Если квартира была куплена в ипотеку, должно быть письменное подтверждение, что кредитные обязательства полностью погашены. В случае непогашенной ипотеки к сделке в обязательном порядке должен быть привлечен банк, который за счет оплачиваемых покупателем сумм закрывает кредитные обязательства продавца и снимает залог с квартиры.

Организация расчетов по договору уступки между покупателем и продавцом

При заключении договора уступки прав требования продавец рискует подписать соглашение, сдать его на регистрацию, но при этом не получить оплату стоимости квартиры. Для покупателя опасность прямо противоположная - он может отдать деньги, но не получить из Росреестра подтверждение перехода прав (например, из-за судебных арестов).

Поэтому наиболее оптимальная форма расчетов - через банковскую ячейку, условием доступа к которой является зарегистрированный в Росреестре договор уступки прав.

Также в последнее время начали применять банковский аккредитив для безналичных расчетов (принцип схож с арендой ячейки). Но стоимость банковских услуг по аккредитиву существенно выше, поэтому пока он не получил широкого распространения.

Указание в договоре уступки неполной цены квартиры

Статья 210 Налогового кодекса РФ относит к налогооблагаемой базе для расчета 13% НДФЛ все доходы налогоплательщика, полученные в денежной форме. Доходы от уступки прав - не исключение. На практике это приводит к попыткам указать в договоре уменьшенную цену квартиры, которая зачастую равна ее стоимости по договору долевого участия.

В этом случае, помимо очевидного нарушения налогового законодательства, покупатель принимает на себя дополнительный риск, который может быть реализован в случае дальнейшего признания уступки недействительной по решению суда.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса РФ, последствием недействительности сделки является так называемая двусторонняя реституция, когда каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. И если продавец получает обратно квартиру, то покупатель - только документально зафиксированную стоимость квартиры.

Таким образом, в договоре желательно указывать действительную рыночную стоимость квартиры. Но даже если это не происходит, покупателю следует позаботиться о подтверждении факта оплаты всей суммы (например, при помощи дополнительных расписок).

Роль застройщика

Зачастую функции оформления уступки прав берет на себя застройщик. Он помогает сторонам подготовить необходимые документы, составляет договор уступки, передает его на государственную регистрацию. В случаях, предусмотренных ДДУ, застройщик выступает третьей стороной по договору или дает отдельное письменное согласие на уступку. Конечно, сторонам сделки это выгодно.

Но есть и обратная сторона медали. Как правило, такие услуги застройщика платные. Их стоимость девелопер устанавливает самостоятельно: государственного регулирования этого вопроса не существует. Также нет рекомендаций, кто именно несет расходы - продавец или покупатель.

Поэтому важно заранее уточнить стоимость услуг застройщика, чтобы при проведении сделки это не превратилось в неприятный сюрприз.

Когда продавец не полностью расплатился за квартиру (например, при рассрочке), привлечение застройщика к сделке становится обязательным. В этом случае часть оплачиваемых средств покупатель перечисляет застройщику в счет погашения долга, а остальное - продавцу.

Однако сопровождение сделки застройщиком не решает все сложности. Напротив, юридически привлечь девелопера к ответственности за возможные ошибки в оформлении договора крайне непросто, поэтому сторонам следует внимательно изучать документы и детально оговаривать все нюансы.

Другие нюансы

Права требования к застройщику на квартиру относятся к имущественным правам. Так, законом допускается уступка прав в долях, т.е. они могут быть оформлены на нескольких лиц, являющихся продавцами. Аналогично обстоят дела и с покупателями, которых также может быть много.

Помимо ДДУ застройщики используют и другие виды договоров продажи недвижимости в новостройках. Например, ПДКП или договор об участии в ЖСК . Несмотря на то, что уступка прав на квартиру по ним во многом отличается от уступки по ДДУ, многое из рассмотренного в настоящей статье применимо и к таким разновидностям цессии.

В заключение следует сказать, что договор уступки прав требований, как и другие виды гражданско-правовых сделок, направлен на реализацию свободного имущественного и денежного оборота и призван содействовать сторонам в достижении взаимовыгодных результатов.

При этом очень важно обращать внимание на правильность оформления документов (во избежание ошибок и неточностей), своевременно планировать и правильно распределять компетенции сторон сделки в подготовке и предоставлении необходимой документации.

Уже довольно давно и успешно практикуется переуступка прав по договору долевого участия в строительстве. Данный вид соглашения называется цессия, а заключается он между цедентом (продавцом) и цессионарием (покупателем). Часто применяется в области перехода прав на недвижимое имущество, в том числе, когда требуется уступка права требования по договору долевого участия в строительстве, а также передача долговых обязательств. По общему правилу, это двухстороннее соглашение, в котором одна сторона передаёт другой имущественные обязательства, либо какие-то права.

Заключение данного вида сделки помогает продавцу передать объект, который ещё не был принят государственной комиссией и сдан в эксплуатацию. Также можно произвести уступку требования долговых обязательств. Она заключается в необходимости выплатить новому кредитору вознаграждение, где его стоимость должна быть меньше, чем сумма, которая будет уступаться. Иначе, оформление указанной сделки не имеет смысла. Не будет являться нарушением закона, если уступка проводится безвозмездно.

Уступка права требования для юридических и физических лиц

По договору уступки права требования по договору долевого участия, цедент несёт полную ответственность, если переданные права будут признаны противоречащими действующему законодательству РФ. В большей степени, это касается договорных отношений на стадии приобретения недвижимости в процессе строительства.

Важно! Когда действия руководителей юридического лица (застройщика) привели компанию к банкротству, то в данных обстоятельствах вины цедента суд не усмотрит. При длительной задержке строительства сохраняется такой же порядок.

Уступка права требования по договору участия в долевом строительстве возможна до того момента, пока стороны не оформят акт приёма – передачи объекта недвижимости. В соответствии с Федеральным законом РФ N 214 заключить договор переуступки становится возможным с даты государственной регистрации ДДУ. Без должной регистрации соглашения о долевом участии в органах Росреестра, все последующие сделки будут считаться недействительными. Таким образом, правовые последствия, которые могут наступить, не будут иметь юридической силы в будущем. По решению суда всё должно будет вернуться в регрессном порядке на первоначальный уровень.

Любой договор переуступки права требования (цессии) также проходит через оформление в Росреестре. Обусловленная цена полностью погашается цедентом (самым первым дольщиком). В ситуации, когда объект недвижимого имущества полностью не оплачен, будет рассчитываться то лицо, которое последним приняло на себя все обязательства и права.

В оформлении должны фигурировать следующие документы:

• договор на уступаемый объект недвижимости, где присутствует в наличии подпись лица, впервые его заключившего;
• платежные квитанции, свидетельствующие о полной оплате;
• сверочная документация по первоначальным расчётам;
• письменное разрешение от застройщика на совершение сделки.

На практике при заключении цессии, как правило, сохраняется та же форма, которая была в самом первом соглашении. Не будет являться нарушением, если присутствует простой письменный бланк, либо сделка проводится с участием нотариуса.

Порядок заключения договора

В первую очередь нельзя забывать о такой важной составляющей, как момент начала действия договорных отношений. Обычно, это дата подписания документов, но могут быть и другие сроки. Например, со дня внесения полной оплаты, либо выполнения каких-либо других обязательств.

Помните! Бремя ответственности за не своевременное оповещение застройщика, а также получение его согласия на совершение сделки ложится на плечи цессионария. Так что об этом необходимо позаботиться заранее. Без такого согласия органы Росреестра не зарегистрируют сделку, однако, на первоначальном этапе могут возникнуть нежелательные юридические последствия, а также проблемы с потерей времени и денег.

Существует возможность получить от цедента, как должника в суде, возврат денежных средств, которые были уже внесены. Но для этого потребуется подать исковое заявление о необоснованном обогащении в судебные органы, где также придётся совершать поиск указанного должника. К сожалению, такие поиски не всегда приводят к ожидаемому результату.

Как правило, в первоначальном соглашении присутствует пункт, указывающий на обязанность первого дольщика уведомлять об оформлении цессии. На практике бывали случаи, когда застройщик отказывался от передачи жилья новому цессионарию, либо его получал тот покупатель, с кем застройщик вступил в договорные отношения на начальном этапе.

Процедура регистрации сделки по переуступке в Росреестре сопровождается следующей документацией:

• образец соглашения о долевом участии;
• оригинал договора уступки;
• перечень сопроводительных документов, который диктуется особенностями совершения конкретной сделки;
• доверенность, предоставляющая возможность подписывать официальные бумаги, а также вся основная учредительная документация (список для юридических лиц).

Органы Росреестра смогут зарегистрировать сделку в течение 1 – 1,5 месяца.

Основанием для заключения сделки по переуступке требований может служить договор купли-продажи, инвестирования, с привлечением заемных средств (ипотеки). В последнем случае появляется необходимость извещения кредитной организации, чтобы сотрудники безопасности банка смогли осуществить проверку нового цессионария. После процедуры, где выясняется платежеспособность нового заемщика, выносится заключение, в котором должно быть указано согласие на конкретную сделку.

В юриспруденции нередко встречаются виды трёхстороннего соглашения цессии. Это очень удобно, поскольку согласие всех сторон присутствует в одном документе. Который обладает высокой степенью неоспоримости, а также позволяет эффективно устранить лишние проблемы. Сторонами могут выступать как физические, так и юридические лица. Часто его оформляют на начальных стадиях строительства жилья, где третьей стороной выступает компания – застройщик. Помешать заключению тройственного соглашения могут только оговоренные ранее условия, возникающие при подписании предыдущих документов. Остальные моменты и пути их решения сохраняются в том же порядке.

Налогообложение и решение других вопросов

Стоит сразу отметить, что получение любых доходов как юридических, так и физических лиц облагается налогом, если законом не предусмотрено иное. Переуступка прав не будет являться исключением, причём, независимо от того, что переходит: права или обязанности (продажа / покупка).

Налоговая база регламентируется различными положениями Налогового Кодекса РФ. На первых этапах все налоговые выплаты осуществляет компания – инвестор, либо несколько подобных организаций (пропорционально вложенным средствам). Подсчёт налоговых платежей производится исходя из стоимости совершаемой сделки. Не запрещается обременять частью налоговой суммы цессионария, если это усмотрено соответствующими условиям.

В нашем случае налоговая база не уменьшается на сумму произведённых затрат, как это принято в других сферах налогообложения. Фактические платежи будут осуществляться на основании разницы между суммой продажи и стоимостью приобретения жилья. Таким образом:

• цена объекта 7 000 000 рублей;
• налог 13 %;
• цена последующей продажи 8 000 000 рублей;
• сумма к выплате составит 130 000 рублей (из расчёта 1 000 000 рублей).

Важно! Заполнять декларацию по форме 3 – НДФЛ придётся во всех ситуациях, в том числе, когда разница между первой и последующей продаже составит ноль, то есть будет отсутствовать необходимость платить налог. Если указанную декларацию не заполнить вовремя, тогда придётся платить денежный штраф.

Также не учитывается налог на добавленную стоимость, поскольку не существует связи между основанием начисления и учётом расходов. Право требования просто переходит другому лицу, которое участвовало в сделке по переуступке, поэтому дополнительного налога (НДС) законодательством не предусмотрено.

Чтобы обезопасить себя от потери недвижимого имущества, либо значительной денежной суммы, крайне рекомендуется провести собственную проверку. Делать это следует не позднее получения квитанций на оплату объекта. Для этого требуется взять указанные квитанции, а затем произвести сверку взаиморасчётов совместно с компанией – застройщиком. Доверие сторон друг к другу безусловно должно присутствовать, но полагаться только на него, это по меньшей мере безрассудно.

Немало важным фактором того, что сделка пройдёт гладко и без эксцессов является добросовестность застройщика, причем, это касается как любого этапа строительства, так и юридической чистоты всей документации. Есть несколько способов, к которым можно обратиться:

• проверка информации в сети интернет;
• заказ соответствующей экспертизы квалифицированного юриста;
• запрос сведений в налоговой или Росреестре в тех рамках, которых он возможен.

Нужно учитывать, что наиболее неблагоприятным сроком для заключения переуступки, признаётся время, когда компания, которая занималась возведением жилого дома, начинает вводить данный объект в эксплуатацию. Неудобства и проблемы происходят ввиду того, что может внушительно растянуться период между приемкой его государственной комиссией и подписанием акта по передаче квартиры. Лучше обезопасить себя и не ввязываться в такую авантюру.